Stima realizzata da Fatjon Vathaj

Classe: 5 I
Premessa:
La stima viene richiesta dalla banca per l’erogazione di un mutuo a favore del
sig. Gianpiero, di acquistare un fabbricato situato a Foligno, nello specifico un
palazzo di 3 piani, in cui vuole ricavare dei negozi al piano terra e degli uffici ai
piani superiori.
DESCRIZIONE DI UN IMMOBILE:
Ubicazione:
L’edificio si trova in una zona a traffico limitato in via Francesco Benaducci. La
zona è urbanizzata e dotata di ogni servizio (infatti si può accedere a negozi,
farmacie, scuole percorrendo un breve tratto di strada a piedi), caratterizzata
da edifici residenziali, nel cuore del centro storico di Foligno (PG), ben collegata
alla Strada Statale 75.
L’immobile confine con altri 2 edifici e la facciata principale riservata
all'ingresso del palazzo si presenta così:

Caratteristiche costruttive e stato di manutenzione:

Il fabbricato è stato edificato nel 1930 ed ha una struttura in muratura e solai
in laterocemento e legno a vista. Immobile in cattive condizioni, necessita di
importanti lavori di recupero. Il piano terra è servito con accesso pedonale
diretto dalla strada tramite portone in legno, formato da due ambienti, e
predisposizione per un servizio igienico. Unità confinante con la scala ripida e
priva di ascensore che serve i piani superiori del palazzo.Gli appartamenti si
dividono in questo modo: bilocale con ingresso su soggiorno, cucinotto,
camera da letto e bagno, pavimenti in piastrelle di cotto, pareti tinteggiate,
finestre in legno con vetrocamera e persiane, porte in legno,luminosità
naturale limitata. I I beni mobili sono esclusi dalla vendita.

Riferimento catastale:
Foglio 200 – Particella 984 aggiornamento catastale rispetto a quanto esposto
in perizia Visita l'immobile.

Criteri di stima: La via Francesco Benaducci in cui si trova è di senz'altro di

notevole interesse commerciale: nella zona vi sono presenti diversi fabbricati
simili che sono stati ristrutturati recentemente e si sono ottenuti negozi ed
uffici.
Si ritiene quindi che l’attuale destinazione dell’immobile non sia da
considerarsi ordinaria e che in un prossimo futuro , per l’ubicazione al piano
terra, l’unità immobiliare potrà diventare , in seguito all’esecuzione di
adeguate opere di trasformazione un negozi , per le ubicazioni al primo e
secondo piano si potranno ottenere uffici.
Il criterio di stima che si intende utilizzare è il valore di trasformazione: il valore
dell’appartamento allo stato attuale (Vt),sarà ottenuto dalla differenza tra il
valore di mercato del negozio (Vm) e il valore di costo delle opere di
adattamento, pertanto utilizziamo questa formula:
Vt=Vm-K
Valore di mercato del negozio ed uffici
Per la determinazione del valore ordinario di mercato del negozio che si potrà
ottenere si sono eseguite indagini presso gli operatori dell’intermediazione
immobiliare, consultando i listini immobiliari e, di persona, gli agenti che
maggiormente operano nella zona. In particolare si sono ricercate le
informazioni sulle quotazioni di negozi e uffici venduti di recente nella stessa
via e in vie limitrofe di analoga importanza. Si è potuto così stabilire che per
negozi situati nella stessa zona, ristrutturati, i prezzi di vendita sono stati
mediamente di:
4000 €/m2 di superficie commerciale
A tale prezzo vanno applicati dei coefficienti:

Superficie Coefficienti per Età Zona favorevole al Vu(€/m2

Destinazione Tot:
lorda(m2) piano edificio commercio )

58,95 0,95 0,8 1,2

Piano terra 4000 215.049,60 €

58,95 0,92 0,8 1,2

Primo piano 4000 208.258,56 €

58,95 0,9 0,8 1,2

Secondo piano 4000 203.731,20 €

Vm 627.039,36 €

Costo della trasformazione

Le opere da eseguire sono:
 ● demolizione di parte dei muri divisori interni;
● opere di consolidamento della struttura;
● rifacimento degli intonaci interni;
● sostituzione di pavimenti e rivestimenti interni;
● sostituzione dei serramenti interni ed esterni;
Tali opere necessitano del rilascio del permesso di costruire da parte del
Comune. Bisognerà Inoltre dichiarare in catasto il cambio di destinazione
d’uso.
Opere edili:
Tenuto conto delle demolizioni e dell’ubicazione dell’immobile, si considera un
costo di ristrutturazione pari all’35% del costo da sostenere per l’edificazione.
Tale costo, a seguito di informazioni assunte presso alcuni rappresentativi
imprenditori operanti nella zona, viene stabilito nella misura di 600 €/m2 di
superficie, con esclusione delle spese generali.
Si ottiene così:
600 €/m² x 35% x 560m²= 117.600 €
Oneri relativi al permesso di costruire
L’ammontare degli oneri relativi al permesso di costruire incide nel comune di
Foligno per immobili a destinazione commerciale,nelle misure di 60 €/m²:
560m²x 60€/m²= 33.600 €
Progetto e direzione dei lavori
Le spese per il progetto sono pari al 2,5%del costo totale delle opere edili.
Tali spese comprendono anche il progetto relativo alla sicurezza e la
dichiarazione in catasto del nuovo fabbricato.
Si ha quindi:
117.600€ x 2,5%= 2.940 €
Profitto normale d’impresa
Si considera un utile medio dell’imprenditore edile, in funzione anche dei rischi
per tale tipo di attività,in misura pari al 15% del costo delle opere edili:
117.600€ x 15%= 26.640 €
Il costo totale della trasformazione ammonta:
117.600€+ 33.600€+ 2.940€+ 26.640€= 180780 €

Conclusioni
In funzione del valore di mercato dell’immobile trasformato e dei costi
necessari per eseguire la trasformazione, il valore dell’immobile nello stato
attuale risulta:
Vt=627.039,36€ - 180.780€= 446.259,36 €

Tutti i dati che vengono riportati nella stima sono stati presi da siti affidabili e
prontuario.
Purtroppo la planimetria non è stata riportata perché il comune non ne era in
possesso.