I pilastri dell’investimento immobiliare p .

Introduzione.
Nell’ ultimo decennio vista la situazione economica-sociale sempre
più indebitata e insicura; garantirsi un futuro economico è
diventato il pensiero più ricorrente e preoccupante delle
generazioni che si stanno avvicinando alla pensione , ancora di più
per quelle che la pensione forse non la vedranno mai.
Grazie a dio le opportunità per conseguire quest’ obbiettivo
esistono, e sono alla portata di quasi tutti:
I mercati azionari (azioni, opzioni, forex, commodities, fondi),
internet (commercio on-line, creazione di community), e
naturalmente gli immobili.
Una delle esperienze che presto o tardi nella vita dobbiamo
affrontare è quella di confrontarci con il mercato immobiliare, vuoi
per acquistare la desiderata prima casa, vuoi perché un parente o
un genitore ha lasciato in eredità la casa in campagna o perchè
l’amico sempre a caccia di opportunità ci ha proposto un “vero
affare” per acquistare un appartamento da frazionare.
Alzi la mano chi non ha sognato, almeno una volta, di avere il
proprio piccolo “Impero immobiliare” e vivere di rendita?
La proprietà di piccole unità immobiliari (villetta bifamiliare, mono
o bi locali, appartamenti per vacanze) è la strada più utilizzata per
costruirsi una rendita extra e garantirsi un futuro tranquillo.
Il piccolo investitore immobiliare può utilizzare le piccole proprietà
per far crescere il proprio patrimonio (rendita) in 6 diverse
modalità:

1) Entrate derivanti da locazioni (affitti).

2) Incremento di valore della proprietà (plusvalenza).
3) Creare valore aggiunto (ristrutturazioni).

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4) Comprare a sconto e rivendere (trading immobiliare).

5) Benefici fiscali (…..)
6) Estinzione del mutuo (ammortamento).

Nei capitoli successivi individueremo i componenti che creano un

buon investimento. Quali fattori valutare mentre stai costruendo il
tuo futuro finanziario?
Come valutare un’ opportunità d’ investimento?

Nel seminario “Aste & Stralci” scoprirai nel dettaglio tutte le

strategie per valutare, scegliere e comprare a sconto immobili.

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Gli indicatori di un buon
investimento.
Nessuna particolare classe d’investimento si può definire migliore
di un’altra, un investitore accorto esamina sempre ogni aspetto di
un’opportunità d’investimento e considera prezzo e rischio.
Gli indici di mercato e le tendenze possono fornire indicazioni utili
ma è saggio non basare le proprie decisioni su indicatori così
generici.
Il tuo obbiettivo come investitore è di proteggere e far crescere il
tuo capitale con scelte personalizzate coerenti con i tuoi obbiettivi.
Andiamo ad esaminare i fattori che ci aiutano a capire che tipo di
ritorno (guadagno) ottenere su una particolare operazione e come
questa rientra negli obbiettivi che mi sono dato.

1) C ash Flow
Uno degli elementi da valutare di un investimento è il cash flow
(flusso di cassa o guadagno passivo ) che questo genera nel
tempo. Per esempio,se si possiedono delle azioni, il guadagno si
ottiene dalla distribuzione dei dividendi, nel caso di reddito da
immobili è ottenuto dall’affitto generato annualmente.
Quando si determina il valore totale di un asset bisogna
considerare la rivalutazione dello stesso nel futuro insieme a
quanto reddito andrà a generare nello stesso periodo.

2) V al ore ($$$) accumul ato.

Obbiettivo principale per ogni investitore è costruire la propria
solidità finanziaria accumulando valore nel tempo.
Ci sono alcuni fattori che aiutano a raggiungere questo obbiettivo:
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• Plusv al enza : Il classico investimento immobiliare è

comprare ad un prezzo (possibilmente a sconto) e rivendere
il bene ad un prezzo superiore. Questo incremento è
chiamato plusvalenza.
• Lev a f inanzi ari a : La capacità di controllare delle
proprietà con un valore reale più alto del capitale
effettivamente investito. Si ottiene generalmente con
finanziamenti bancari ed è uno strumento potentissimo per
aumentare gli utili.
• Creare v a l ore ag g iunto : Apportare modifiche ad un
bene (in questo caso un immobile) tali da aumentarne il
valore di mercato. Il caso più tipico negli immobili è
comprare un tri-quadri locale e frazionarlo in due unità più
piccole. Il valore delle due unità è maggiore della singola
originale. In un immobile da affittare ,eseguire dei lavori di
migliorie o proporlo completamente arredato.
• V antaggi f i s cal i : Ci sono particolari manovre operative
che possono avvantaggiarsi di favorevoli condizioni fiscali (ad
esempio le agevolazioni per la classificazione energetica
degli stabili).

3) Protezi one cont ro l’i nfl azi one.

Una delle minacce più concrete sugli investimenti a lungo
termine è sicuramente l’inflazione. Storicamente l’inflazione è
stata responsabile della diminuzione del potere di acquisto del
denaro per circa il 3,2% annuale. Quando stai considerando
diverse forme d’ investimento è sicuramente saggio considerare
quale sarà l’impatto dell’inflazione sui guadagni futuri.

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4) Protezi one d el capitale.

La volatilità si riferisce alla tendenza del prezzo di un bene di
fluttuare (variare) bruscamente in un periodo di tempo definito.
Beni che sono soggetti a rapidi cambiamenti di prezzo (in alto o
in basso) possono diventare delle scelte difficili per individui con
una bassa tolleranza al rischio. La volatilità relativa di un
investimento aumenta il rischio che il prezzo del bene scenderà
al di sotto del prezzo di acquisto.
Per esempio se avessi investito nell’indice del NASDAQ intorno
al 2000 (il momento di picco del mercato) avresti perso una
significante parte di capitale visto il declino drammatico (e
permanente) dei prezzi.

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Come si misura un buon
investimento.
Adesso scopriamo come un investitore valuta le diverse
opportunità d’ investimento secondo lo schema che abbiamo
appena visto.

• Cash Fl ow
Il valore di un investimento si misura in parte anche per la
capacità di generare reddito annuale continuo, molti investitori
hanno come obbiettivo la creazione di un sostanziale reddito
automatico annuale proprio in questo modo. Prendiamo come
esempio il flusso di reddito generato dai dividendi azionari. Nel
giugno 2006 la media dei rendimenti annuali (Stock Dividend
Yield) per l’indice S&P500 era del 1,8%, quello del DowJones
Industrial Average era del 2,3%. Il reddito medio netto generato
da un immobile locato, opportunamente selezionato, nel peggiore
dei casi è mediamente del 3-4%.
Un milione di euro investiti in azioni potrebbero fruttarti 20/25mila
euro annuali , mentre con lo stesso capitale investito su più
immobili in locazione potresti generare un cashflow di 48/55mila
euro per lo stesso periodo.

• Accumul o di capit al e – Pl usval enza

Quando guardiamo al passato per prendere delle decisioni future,
di solito diamo più peso agli avvenimenti recenti nel tempo, quelli
che nella memoria collettiva sono stati periodi di crescita
straordinaria dei mercati azionari. Il periodo dal 1981 al 2001 è
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stato testimone di una crescita inarrestabile dei mercati azionari (il

DJIA è cresciuto del 14% all’anno).
Durante questa fase gli investitori più accorti hanno approfittato di
questa crescita –apprezzamento- mantenendo intatto il capitale
iniziale. Sul lungo periodo la borsa non è sempre stata così
generosa e si sono visti periodi di crescita dei titoli modesti se non
addirittura negativi. Dal 1906 al 1981 lo stesso indice DJIA è
cresciuto solo al 2,75% annuale.
Mettere a confronto la crescita dei prezzi immobiliari con quella dei
mercati azionari è un po’ complicato possiamo tuttavia prendere
come riferimento nel mercato USA i prezzi medi delle single-family
home SFH (le villette per intenderci).
Nel periodo dal 1960 al 1982 e dal 2000 al 2007 i prezzi delle SFH
sono cresciuti più velocemente dell’azionario, mentre dal 1982 al
1999 è vero il contrario.

Anche se l’apprezzamento da solo non è un dato così rilevante,

nel lungo periodo infatti le differenze tra i due mercati sono
minime, chi investe nel mattone ha la possibilità di far crescere il
proprio capitale più velocemente e con più controllo che
nell’azionario.
Per capire come andiamo a vedere come funziona la leva
finanziaria.

• La lev a fi nanziaria
La leva finanziaria è un potente strumento per investire in
proprietà immobiliari. Se investi 100mila euro per acquistare un’
appartamento e in un anno cresce di 5.000 euro in valore
(ipotizzando zero costi), hai realizzato un ritorno di investimento

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del 5%. Poniamo che invece ottieni un finanziamento del 90% e

investi direttamente solo 10.000 euro.
Con lo stesso aumento di valore annuale (5.000 euro) il tuo
capitale (diecimila euro) a prodotto un ritorno d’investimento del
50%!!
Le possibilità di far crescere il capitale con questo sistema sono
straordinarie, a patto di ottenere delle condizioni di credito
ottimali. Vediamo come.
Giovanni decide di comprarsi un piccolo bilocale nella città dove
vive. Anticipa il 20% del prezzo e riesce ad ottenere un muto per il
rimanente 80% a 30 anni.
Giovanni affitta l’appartamento e le entrate che ne ricava riescono
a coprire la rata del mutuo e le spese senza lasciare margine di
guadagno. Riesce appena a pareggiare i conti. Dov’è il vantaggio?
Giovanni sta accumulando un capitale prevedibile; anche
nell’ipotesi che l’immobile non si rivaluta nel tempo e la rata
d’affitto non aumenta, il capitale di Giovanni cresce ad ogni
pagamento della rata mutuo senza aggiungere soldi personali.
Questo gli permette di utilizzare ,in futuro, parte di questo valore
come acconto per un'altra operazione uguale.
Questo è il “segreto” di moltissimi piccoli immobiliaristi che piano
piano si costruiscono una rendita sicura e costante per il futuro.
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strategie per valutare, scegliere e comprare a sconto immobili.

• Creare val ore aggi unt o

Gli immobili offrono la possibilità quasi illimitata, di personalizzarli,
riorganizzarli, dividerli, ampliarli, ristrutturarli.
Tutte queste modifiche ,opportunamente pianificate, creano valore
aggiunto al bene e non solo, possono dare anche dei benefici a

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livello fiscale. Si pensi alle attuali agevolazioni sulla riconversione

energetica degli edifici e quello sugli ampliamenti strutturali.

• Protezi one cont ro l’i nfl azi one

Un buon investitore non dovrebbe mai sottovalutare il potere
erosivo dell’inflazione, anche piccole variazioni di percentuale
possono diminuire sensibilmente il potere d’acquisto di futuri
cashflow positivi. Gli investimenti nel mattone storicamente hanno
prodotto incrementi costanti nei valori delle proprietà e delle
rendite generate da esse, anche durante periodi di forte inflazione.
Lo scenario attuale del mercato immobiliare riporta delle variazioni
negative dei prezzi del tutto trascurabili (5/7% di calo delle
quotazioni) e solamente in alcune zone di mercato (tipicamente gli
immobili delle categorie popolari), anche dopo il cataclisma
economico che ha scosso mezzo pianeta.
Le condizioni per cui i prezzi immobiliari possono diminuire sono
legate a crisi economiche particolarmente pesanti o in presenza di
un offerta superiore alla domanda.
La temuta “bolla immobiliare” non è mai veramente scoppiata ,
come è successo negli USA, semmai stiamo assistendo ad un
notevole rallentamento delle trattative.

Non solo le proprietà mantengono il loro valore durante periodi di

aumento dei prezzi ma anche durante le condizioni sono più stabili.
Quando l’inflazione è alta il valore è mantenuto alto dal costo delle
materie prime e quindi l’offerta di nuovo diminuisce, viceversa il
valore rimane identico o sale visto il minor tasso d’interesse e la
maggior possibilità d’accesso al credito.
Come abbiamo visto negli ultimi anni ,i prezzi del mercato
azionario possono salire oltre ogni ottimistica previsione e di

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contro (e molto probabile) soffrire di perdite devastanti. La

volatilità intrinseca di questo mercato causa questi continui cambi
di direzione.
Confermando la statistica, i prezzi delle proprietà immobiliari
hanno mostrato un graduale costante aumento nel tempo,
nonostante sono stati soggetti anche loro ad una certa ciclicità di
mercato.
In aggiunta, mentre il valore delle proprietà è in parte legato
all’aumento nel tempo dello stesso (apprezzamento del bene), una
parte sostanziale è legata al cashflow annuale (locazioni) che può
generare.
Ricordiamo che una delle regole d’oro dell’investimento è di
preservare il valore del capitale. A differenza di società che
possono potenzialmente fallire , proprietà immobiliari ben
selezionate difficilmente subiranno un declino permanente del
valore, come abbiamo visto il valore immobiliare è molto meno
volatile di altri mercati come quello azionario, e quindi il più adatto
a preservare il capitale originale.
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Conclusioni.

E’ difficile indicare qual’ è la migliore forma di investimento nel

lungo periodo, è facile invece capire perché la proprietà di piccole
unità immobiliari messe a reddito ti può aiutare a costruire una
solidità finanziaria e un reddito (quasi) sicuro per il futuro. Gli
immobili offrono un apprezzamento quasi costante e producono un
reddito indiretto costantemente aggiustato all’inflazione corrente.
In più con l’uso della leva finanziaria ti permette di ottimizzare il
capitale per altre operazioni.
Un investitore che , passatemi la ripetizione, investe nella
formazione per capire a fondo queste opportunità è avvantaggiato
nel decidere e realizzare le migliori operazioni che il mercato
offrirà. Con gli strumenti che ti saranno forniti ai seminari
Astasemplice potrai cercare, valutare e capire a fondo le
opportunità che aste immobiliari, acquisti a sconto, operazioni di
acquisto prima dell’asta, possono offrirti.
La formazione è la strategia giusta per raggiungere i tuoi
obbiettivi.

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