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10 Regole (d’oro)
per comprare un immobile.

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Sommario

Regola #1: Devi conoscere il tuo obbiettivo finale.

Regola #2: Scegli il “sistema”d’acquisto giusto per te.

Regola #3: Cercare va bene, ma poi agisci!

Regola #4: Diventa un investigatore immobiliare.

Regola #5: Valuta, valuta e ancora valuta!

Regola #6: Fai bene i tuoi conti.

Regola #7: Non innamorarti di quello che compri.

Regola #8: Compra bene (prima) per rivendere meglio (dopo)

Regola #9: Nessuno avrà cura dei tuoi soldi come tu stesso!
Regola #10: Costruisci il tuo team di fiducia (o quasi).

Regola bonus: Conoscenza = successo.

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Introduzione

Ah! E io che pensavo che bastava pagare , firmare l’atto dal notaio e la storia
finiva lì!
Adesso arriva Enrico e mi dice che ci sono delle regole da seguire !

Potrebbe sembrare un po’ presuntuoso dettare delle regole su come si devono (o

non devono) acquistare gli immobili, in realtà nessuno dei 10 punti che leggerai è
farina del mio sacco, per così dire.
Quello che ho messo di mio è stato di raccoglierle , spiegarle e cercare di motivarle
una ad una, affinché possono essere capite chiaramente da tutti coloro che
leggeranno questo articolo.
Perché lo faccio?
Perché in un modo o nell’altro, consciamente o inconsciamente le ho seguite
anch’io in questi 6 anni di attivià immobiliare, passando dalle aste giudiziarie agli
stralci (acquisto prima dell’asta) e le cessioni di compromesso.
Si perché è il buon senso, prima dell’interesse economico nell’operazione, che le
ha scritte e probabilmente le hai seguite anche tu se nella tua vita hai avuto modo
di confrontarti con il mercato immobiliare.
Solo dopo i grandi gurù del real estate (Trump, Kiyosaky ecc…) le hanno in
qualche modo codificate a modo loro e rese “pubbliche”.
Ora non voglio paragonarmi a loro (ehehe) , solo mi piace l’idea.
Cominciamo!

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Regola #1: Devi conoscere il tuo obbiettivo finale.

Ancora questi benedetti (o maledetti) obbiettivi !!

Pensavi di essertene liberato? E invece sono ancora qua a rompere le scatole a
tutti…ma che cavolo di obiettivi devo avere per comprarmi la prima casa??
Esattamente questo è già un obbiettivo; che determina pesantemente le tue azioni
future, perché c’è un’ enorme differenza tra acquistare un immobile per viverci e
acquistarlo per metterlo a reddito, oppure rivenderlo.
Detto questo, prima di compiere qualsiasi azione prima devi avere ben chiaro
perché vuoi investire in immobili.
Lo devi comprare per viverci?
Sicuramente i criteri di scelta saranno orientati verso immobili che incontrano il
gusto estetico, le dimensioni (sei single? Hai famiglia? In quanti siete?), la
vicinanza o meno al luogo di lavoro, città/paese natale, famigliari d’origine, amici,
parenti ecc.
O semplicemente l’emozione che un determinato appartamento, villa, casa ecc
suscita in noi.

Vuoi comprarlo per metterlo a reddito?

Questo criterio di selezione privilegerà azioni mirate ad acquisire immobili con un
rapporto costo/redditività di un certo tipo, in modo da favorire un cashflow
mensile/annuale positivo.
Gli altri criteri perdono d’importanza anzi, diventano del tutto insignificanti.

Vuoi comprarlo per rivenderlo con profitto?

In questo caso oltre a dei fattori di mercato (quali sono i tagli più richiesti –
mono, bi,tri locali), si inseriscono anche variabili di tempo (quanto sono lunghi i
tempi di contrattazione per rivenderlo), redditività (il prezzo di acquisto deve
essere necessariamente a “sconto”) per generare l’utile cercato. E ancora: che
spese ordinarie o straordinarie dovrò affrontare prima di rivenderlo?
Dovrò ristrutturarlo, dividerlo, cambiargli la destinazione d’uso?

Come vedi tre obiettivi diversi generano una serie di domande, esigenze ed azioni
molto diverse tra di loro. In realtà ti troverai ad utilizzare un mix di queste
domande guida alle quali dovrai trovare l’operazione che meglio si adatta, ma lo
schema appena visto ti serve come esempio per capire bene come partire con il
piano d’azione già definito.

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Regola #2: Scegli il “sistema”d’acquisto giusto per te.

Immagino tu sappia che esistono diversi metodi per acquistare una casa? No?
Ne vediamo qualcuno?

Il classico: Agenzia e intermediatore, la figura “dominante” del mercato

immobiliare oserei dire mondiale. Nel momento in cui metti piede nello studio ,si
accende immediatamente la lucina “provvigione..provvigione..provvigione”, che
in parecchi casi ha il potere di offuscare la mente e il buon giudizio
dell’intermediatore con il risultato negativo, per te, di non riuscire a concludere
niente o peggio di concludere male.
Fortunatamente non è questa la regola e il professionista accorto può rivelarsi un
ottimo partner per trovare le famose operazioni a sconto tanto cercate.
Tra le possibili esistono le cessioni di compromesso, le vendite prima dell’asta (i
famosi stralci), le vendite a permuta, le vendite scontate, i terreni edificabili.
L’agente immobiliare ha il grosso vantaggio di conoscere il territorio/zona in cui
opera e di avere notizie aggiornate sull’andamento di mercato; per te questo si
trasforma nell’ opportunità di avere operazioni da valutare a getto quasi
continuo.

Il trendy: L’acquisto da costruttore/proprietario.

Di moda in questo periodo di “rella” ( a Milano si dice così quando non girano
molti soldi) nel quale si cerca di tirare il più possibile sulle spese, visto che il
costruttore, o il proprietario, non si avvale di intermediari la provvigione è
risparmiata.
Ma i vantaggi finiscono qui. La difficoltà , se sei un “rookie” del mestiere, è di
reperire tutti la documentazione necessaria, approfondirla (visure ipo-catastali,
verifica di fideiussioni, visure camerali ecc) e studiarla. Fidarsi è bene, non fidarsi
è infinitamente meglio. Vedi la regola #9

L’outsider: Aste immobiliari, fallimenti, dismissioni.

Il mio pane…
Un territorio da studiare attentamente prima di avventurarti; le opportunità non
mancano ,soprattutto in questo momento economico, tuttavia la “sola” è più
vicina di quello che molti vogliono far credere.
E’ vero che l’immobilie che va all’asta è garantito e tutelato dalla perizia e dalla
procedura giudiziaria ma esistono delle insidie ( di solito segnalate in perizia) che
è meglio evitare.
E poi nel 90% dei casi devi gestirti lo sgombero dell’appartamento dagli ex
proprietari e se non sei a conoscenza di cosa e come fare può diventare una bella
seccatura, nel migliore dei casi, una rogna infinita se non prendi il controllo della
situazione.
Consigliato a chi prima a studiato attentamente la materia.

The Fast and the Furious: cessioni di credito, acquisto prima dell’asta.
Se hai problemi di pressione, sei un po’ emotivo e magari anche alle prime armi
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,ti sconsiglio vivamente questa strada.

Queste sono le montagne russe dell’ immobiliare, toste, veloci e ricche di
emozioni.
Gli stralci e le cessioni di credito rientrano un un tipo di operatività
discretamente tecnica e ricca di dettagli giuridici, contornate da una buona dose di
rischio (economico intendo) e remunerate con margini ben al disopra della media
più rosea.
Richiedono una buona dose di faccia tosta, una buona attività investigativa, una
discreta capacità di negoziazione e un team di professionisti al tuo fianco (legale e
notaio).
Preparazione in materia obbligatoria!

Faccio tutto io: costruire.

La madre di tutte le operazioni immobiliari. Possiedi un terreno? E’ edificabile?
Sei in presenza dell’operazione immobiliare per definizione, e di solito anche
quella più remunerativa. A patto che tu sai veramente cosa fare..altrimenti può
rivelarsi in un bagno di sangue (economico) devastante.
Le competenze in gioco sono diverse: ti serve un geometra/studio di
progettazione ed un impresa edile, una banca che ti finanzi, un notaio che segua le
vendite e così via.
Devi costruire prima di tutto un team affiatato e sintonizzato con i tuoi
obbiettivi e dopo costruisci quello che ti pare.
Impresa decisamente impegnativa.

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Regola #3: Cercare va bene, ma poi agisci!

Stiamo parlando di fare operazioni immobiliari o di cercarle?

Perché la differenza non è nelle parole. Cioè?
La quantità di informazioni e di operazioni possibili sul mercato è
impressionante, quasi tutto poi è consultabile comodamente via web…ed è
proprio qui che si può cadere in trappola.

Cercare un operazione va bene, ma poi devi uscire ed entrare in azione! Il rischio

e di farlo diventare un eterno processo di ricerca dove non si finisce mai di
valutare e analizzare senza mai concludere niente.
Le aste immobiliari le trovi tutte su internet, però poi devi andare a farle se vuoi
aggiudicarti un immobile.
L’agenzia ti propone questa o quella soluzione, però poi devi uscire di casa e
andare a negoziare con l’agente, visitare l’immobile.
Il terreno in vendita devi farlo valutare da un geometra, capire se è edificabile e
con quali coefficenti e poi devi fare l’offerta d’acquisto.
Insomma hai capito il senso; la conoscenza, la ricerca e tutto il resto vanno bene
ma arriva il momento dove devi entrare in azione e trasformare il lavoro fatto in
risultati.
Anche perché non credere che arrivi tu e subito tutte le opportunità ti si
presentano sotto il naso e riesci subito a concludere tutto. Molti affari
sfumeranno , altri non si concludono, altri ancora te li porteranno via sotto il
naso.
E’ il gioco, e le sue regole non si adattano a te. Sei tu che ti devi adattare.

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Regola #4: Diventa un investigatore immobiliare™.

Un che?
Si hai letto benissimo; un investigatore immobiliare.
Ho chiamato così il tuo prossimo alter-ego per un semplice motivo: è quello che
devi diventare ogni volta che metti gli occhi su un operazione potenzialmente
interessante.
Le informazioni che riesci a reperire attraverso internet o ti vengono passate
dall’agenzia sono il primo passo dell’indagine.
In seguito occorre verificare di persona la correttezza delle informazioni e
soprattutto l’attualità.
Ti faccio un esempio: stai leggendo la perizia di un esecuzione immobiliare (asta)
e questa riporta che l’appartamento è occupato dall’esecutato; niente di nuovo
fino a qui.
Però decidi di farti un giro e finisci con entrare nel portone di quello stabile ed
incontri il portinaio. All’inizio la diffidenza si sente (chi cavolo è questo tizio?)
ma poi gli spieghi perché sei li e che cosa stai facendo, e guarda caso vieni a
sapere che l’esecutato non vive più li da parecchi mesi e l’appartamento è di
fatto disabitato.
Quanto pensi che può valere un informazione del genere?
Capisci bene che sapere in esclusiva (o quasi) una notizia del genere ti da un
vantaggio strategico notevole sulle mosse (offerte) dei concorrenti.
Ribaltiamo la situazione. Ti sei fidato della perizia e non hai fatto nessun
sopraluogo. La tua strategia di gara è impostata su quello che sai dello stato
dell’immobile. Ma il tuo diretto concorrente ha fatto bene i compiti e il giorno
della gara si presenta con una strategia di offerta diversa dalla tua e ti soffia
l’immobile sotto il naso. Lui sa perché ha offerto di più e ha “sacrificato” un po’
di margine a favore di un operazione più veloce.

Cambiamo scenario. L’agenzia ti suggerisce l’acquisto di un terreno che , secondo

loro, diventerà presto edificabile (dicono tutti così) e tu puoi acquistarlo facendo
subito un ottimo affare.
Loro però non sanno del tuo alter-ego. Allora mandi in comune il tuo geometra di
fiducia a fare le verifiche necessarie sul piano regolatore e scopre che
effettivamente questo prevede l’edificabilità di quel lotto, ma solo per strutture
ricettive turistico-sportive.
La notizia apre diversi scenari di contrattazione. Puoi decidere che non ti
interessa. Puoi decidere che ti interessa ma con un’offerta d’acquisto decisamente
inferiore. Puoi decidere che ti interessa perché hai scoperto che ci sono
finanziamenti della regione a disposizione per chi apre/costruisce impianti
sportivi.
Gli esempi possono continuare all’infinito. Il concetto che deve passare è molto
semplice:
Il tempo che spenderai investigando su un operazione, raramente è sprecato.

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Regola #5: Valuta, valuta e ancora valuta!

La fase di valutazione del prezzo di vendita ( o di acquisto ) di un immobile è la

più delicata e importante di tutte, in quanto soltanto sapendo il prezzo di
mercato reale (PMR in seguito) , o quello che più si avvicina, posso conoscere il
margine reale che l’ operazione produrrà.
Se stai cercando un immobile da cedere a compromesso ti serve il PMR per
sapere quanto offrire.
Se stai valutando di partecipare ad un asta la differenza tra PMR e la base d’asta
ti dirà se c’è margine sufficiente.
Se è uno stralcio su cui hai messo gli occhi ti serve il PMR per valutare l’offerta
alle banche, quella all’esecutato ed il tuo margine.
Se costruisci devi sapere il PMR a mq per costruire il tuo business plan.

Anche se esistono riviste, bollettini ufficiali, internet e tutto il resto l’unico vero
sistema per ricavare un PMR abbastanza preciso è attivarsi con un indagine sul
campo.
Quella che segue e’ un’ indagine che ben si presta a raccogliere dati precisi per
qualunque tipologia di operazione.
Ti presento i 20 passi dell’Investigatore Immobiliare.

1) La tipologia d’operazione determinerà la zona dove svolgere l’indagine.

Deve comunque essere una zona con buona densità abitativa; se vivi in una città
(sopra i 50mila abitanti) oppure scegli paesi con almeno 10mila o più abitanti,
possibilmente con negozi o zone commerciali attive, con mercati ritenuti
importanti nella zona, con stazioni ferroviarie importanti per il traffico locale, o
vicini a svincoli autostradali o statali; questo ti garantisce una maggiore vivacità di
trattative.
Frequenta più spesso la zona in diversi orari del giorno e della sera, per renderti
conto meglio della vivibilità.
2) Stampa da internet la cartina della zona o paese ed evidenzialo.
3) Decidi cosa cercare, un appartamento, una casa singola o bi-familiare. Il tuo
target è rapportato alla disponibilità economica e alla tipologia d’operazione
scelta. Se stai valutando l’acquisto di un immobile all’asta il punto 1) è gia
specificato nei dati (perizia).
4) Utilizzando gli strumenti (cartacei o internet) inizia una ricerca grossolana di
tutti gli immobili che rientrano nel tuo budget. Evidenzia o stampa le proposte
scelte.
5) Dividi il prezzo di richiesta con i metri e trovi il prezzo di richiesta al mq. per
ogni alloggio.
6) Confronta quelli che hanno circa la stessa metratura e stesso numero di stanze
tra loro, accessori compresi e cerchiali col pennarello.
Adesso fai una prima indagine telefonica agenzia per agenzia e chiedi
informazioni sugli alloggi che hai cerchiato.
7) Come proporsi, cosa chiedere?
Buongiorno mi chiamo……. dal vostro (sito/giornale) ho visto che avete in

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vendita un appartamento in………. E’ ancora in vendita?

Bene, mi potrebbe meglio descrivere la sua composizione?
In che via si trova esattamente?
Integrate gli appunti, vi dirà cose che non c’erano scritte probabilmente, o può
trattarsi di una pubblicità con via adiacente più conosciuta.
A che piano si trova? C’e’ ascensore? Cantina? Garage?
Di che anno è lo stabile? Ristrutturato? Da ristrutturare? Se si quanti anni fa?
Ci sono le certificazioni degli impianti? Libero, abitato? Ha altro del genere? In
zona?
Alcune volte le agenzie non pubblicizzano tutti gli immobili della stessa zona, ma
usano i più appetibili come specchietto.
Per esempio se hanno diversi alloggi nella stessa via o della stessa tipologia, ne
pubblicizzano uno o due, gli altri li propongono dopo che sono entrati in
contatto con persone interessate, questo gli permette anche di risparmiare sui
costi di pubblicità.
Mi sembra che sia un po’ caro per i metri che ha in zona o sbaglio?
A che prezzi si compra in quella zona al metro?
8) L’agente cercherà di fissarvi un appuntamento per farvelo vedere di persona
,evita con una banale scusa. Eventualmente potete lasciare il nome ed il numero
con una vostra specifica richiesta.
9) Fai questo per tutti gli immobili, agenzie o privati che hai selezionato.
10) Adesso hai in mano un quadro generale della situazione di zona, con
informazioni più specifiche.
Seleziona i più interessanti (i primi 5 o 10 o anche più) prezzo/mq, a parità di
condizioni, e richiama le agenzie per fissare appuntamento.
11) Stabilisci due giornate o mezze giornate da dedicare solo agli appuntamenti,
concentrandoli per vie adiacenti, in ordine logico, per non fare giri inutili e
sprecare del tempo.
Calcola circa mezz’ora per alloggio
12) Chiedi subito che ti portino la planimetria, se non è quotata devi
assolutamente prendere le misure (col metro o con il laser,come vuoi, basta che
le prendi) per ogni ambiente. Se è quotata prendi delle misure a campione e
verifica che corrispondono con quelle segnate in pianta.
13) Non dire che sei un investitore, troppo presto, il tuo compito ora è solo di
acquisire informazioni e vedere con i tuoi occhi.
14) Prendi nota delle condizioni interne, parti comuni, facciata, tetto. Scrivi quali
sono le sue pertinenze, se ne ha. (cantina, garage, cortili di proprietà, balconi
ammezzati, tettoie, solai, giardino ecc.)
15) Prendi nota delle spese condominiali, riscaldamento, spese sostenute per
interventi straordinari e ordinari, fatti dare il numero dell’amministratore e chiedi
il dettaglio delle spese.
Riservati di contattare l’amministratore per ottenere copia delle delibere e delle
spese da delibere. Nel caso di obiezioni digli che hai avuto esperienze negative in
merito ed ora non ti fidi.
16) Lavori previsti o probabili.
17) Annota quello che ti dice; vedrai che la persona non parlerà più tanto a ruota
libera decantando il valore di quello che vedi, ma sarà più attento a quello che

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dice.
18) Cerca conferme oggettive di quello che ti è stato detto, se possibile.
Controlla i nomi sul citofono, per esempio se ti dice che è abitato da soli italiani
troverai conferma sui campanelli.
19) Quando esci da lì devi aver fatto la tua ‘’spesa’’, cioè devi avere tutte le
informazioni che ti servono per la tua valutazione. Il modo migliore per avere
informazioni è fare domande dirette, non farlo sembrare però un interrogatorio
altrimenti il tuo interlocutore si spaventa e vuole l’avvocato. Ripeti le stesse
domande fatte al telefono, così sentirai un’altra versione.
20) Saluta e torna a casa! Non pensare nemmeno di andare in ufficio a scrivere
nulla, anche perché hai un sacco di appuntamenti e devi scappare. Adesso che sei
a casa fai i tuoi conti.
Quanti metri sono? Quanto diceva la pubblicità? Bella sorpresa.
Qual è la richiesta al mq.? Da non crederci!
Il risultato ti porterà ad avere un numero di quotazioni (prezzi di vendita
richiesti), ora quello che ti serve fare è una media di questi valori.

Fatto questo si passa alla seconda fase, ma per questa ti rimando al prossimo
report.

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Regola #6: Fai bene i tuoi conti

Anche se può sembrare un ovvietà non mi stancherò mai di sottolineare questo
punto importantissimo nella valutazione di un operazione.
Uno degli errori più comuni è quello di essere superficiali, non metter nero su
bianco i “conti della serva”, e di accorgersi dopo chi il margine si è ristretto del
10/15% per colpa di spese non previste in fase di pianificazione.
In ambito immobiliare questo significa prevedere una serie di spese possibili:

1. Tasse. Eh si, devi pagare le tasse quando compri e se rivendi (come seconda
casa,o impresa) la plusvalenza è tassata.
2. Spese legali. Nel caso di operazioni particolarmente complesse è probabile
che avrai bisogno di un legale o di un notaio. Le loro parcelle devono essere un
costo certo che già conosci in partenza.
3. Spese di gestione immobile. Ops…mi sono dimenticato di parlare con
l’amministratore e solo adesso scopro che sono state deliberate spese di lavori
straordinari alla facciata del palazzo!! Anche le spese ordinarie sono da
includere…
4. Negoziazione. In alcune operatività (aste, stralci immobiliari) devi prevedere
una quota cash da dedicare alla negoziazione con gli occupanti dell’immobile;
questo per ottenere la liberazione dell’immobile in tempi più rapidi a fronte di un
compenso.
5. ICI, tassa rifiuti.
6. Agenzia, intermediatore. Quando vendi e utilizzi un agenzia, la
commissione che prendono è una percentuale sul prezzo di vendita. Devi
accordarti sulla percentuale prima.
7. Lavori di ristrutturazione. Qui si apre un capitolo potenzialmente infinito,
tuttavia è necessario capire che tipo di interventi dovrai affrontare sul tuo nuovo
acquisto per renderlo più appetibile, a norma, o decoroso per vendere. Potresti
anche decidere di non fare niente. Più l’operazione è complessa, per esempio la
costruzione, più ci saranno voci di spesa da tenere in conto.

Il tuo team deve includere anche un commercialista di fiducia che ti suggerirà se è

possibile detrarre delle spese o la % di plusvalenza che dovrai versare al fisco.
Vedi la regola precedente!

Come vedi, essere troppo “agili” sui conti di un affare immobiliare può costarti
davvero tanto in termini di mancato guadagno e di tempo perso.

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Regola #7: Non innamorarti di quello che compri.

Questa è una delle regole che preferisco.
E’ opinione condivisa da quasi tutti i marketing manager del mondo che i nostri
meccanismi di acquisto, il più delle volte, poco hanno a che vedere con la
razionalità legata all’oggetto che stiamo acquistando. In pratica quello che alla
fine ci fa tirar fuori il portafoglio e strisciare la carta non è il beneficio oggettivo
che quel bene ci darà ma l’emozione che esso ha suscitato in noi.
Lo ripeto: l’emozione.
Tutto il mondo del marketing e della pubblicità ruota attorno a questa
parola.

Cosa c’entra questo con gli immobili?

Molto più di quello che credi, anzi, enormemente di più.
Il nostro paese è tra i primi al mondo come rapporto popolazione/proprietà della
casa di abitazione.
Siamo nati, cresciuti e allevati, con il concetto che comprare la propria casa, è uno
dei pilastri fondamentali della nostra esistenza e della nostra identità.
Quindi parlando di emotività (emozione) connessa all’acquisto di un immobile,
siamo a livelli da “libro cuore”.
Non mi fraintendere, niente di sbagliato in tutto questo.
Tu però non puoi permetterti di diventare sentimentalista quando valuti un
operazione; ovvero non puoi innamorarti di quello che devi (o stai per )
acquistare.
Il tuo focus deve rimanere ben agganciato sugli aspetti meno romantici
dell’operazione.
La “pulizia giuridica” del bene, il cashflow dell’operazione, i rischi possibili e i
tempi di realizzo previsti; questi sono gli argomenti sui quali appoggi le
fondamenta dell’affare che vuoi portare a termine. Se ha le caratteristiche giuste
lo porti a termine, altrimenti lasci perdere.
Non puoi fissarti su quell’immobile che ti piace così tanto, sul loft da
ristrutturare così figo, sul terreno edificabile vicino al mare, su quel palazzo
d’epoca da ristrutturare.
Le emozioni lasciale ai tuoi futuri clienti.

NB: Parliamo di emozioni, non di intuizioni. L’intuizione, il sesto senso, la

“visione di quello che potrebbe essere” sono parte di quel bagaglio che
l’imprenditore dovrebbe avere per essere vincente in quello che fa.

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Regola #8: Compra bene (prima) per rivendere meglio (dopo)

MA VA ?!
Sembra davvero la scoperta dell’acqua calda, ma non immagini quante volte
questa regola è dimenticata o sottovalutata.
Spesso per non lasciarsi sfuggire un operazione, o perché si ha fretta di
concludere, si dimentica il vero motivo di tutto lo sforzo: guadagnare.
E allora ecco che il disastro è dietro l’angolo.
Immagina la scena: stai trattando per ottenere una buona condizione d’acquisto
per poi girare il compromesso ad un terzo acquirente. Chi vende tergiversa, non è
convinto della tua offerta iniziale e dice di volerci pensare.
Inizi ad avere paura di perdere l’affare. L’agenzia ti chiama e dice che c’è in lista
un altro cliente che vuole fare un offerta e ti chiede di sbrigarti a firmare la
proposta con una cifra che non è quella ottimale (per te). E tu firmi….
Altro scenario: sei ad un asta e in gara siete rimasti tu ed un altro. Lui continua a
rilanciare e tu gli vai dietro perché se no perdi la tua occasione, e poi perché non
gliela vuoi dare vinta a quella faccia da c…., e in men che non si dica ti ritrovi ad
aver sforato il tuo budget massimo d’offerta, ma peggio ancora (in questo caso)
vinci la gara. Non immagini quante volte accade.

Lo so che adesso mi dici “ma a me non succederà mai, non sono mica stupido..”.
Chi si ritrova in questa situazione non lo fa volutamente, il più delle volte cede la
razionalità e il buon senso alla paura di perdere o all’ego. E si ritrova a fare i conti
(in rosso) di un operazione che avrebbe fatto meglio a lasciar perdere.
Purtroppo la lezione s’impara …DOPO.

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Regola #9: Nessuno avrà cura dei tuoi soldi come te stesso!

Non importa quanto unica, fantastica ed economicamente vantaggiosa un

operazione immobiliare apparirà ai tuoi occhi, dall’altra parte c’è sempre un altro
che ha come unico obbiettivo nella sua agenda che tu firmi e compri;
verosimilmente l’intermediario non vede l’ora che tu faccia lo stesso, così lui
prenderà le commissioni.
Come visone della cosa è un tantino “negativa”, ma perdona la schiettezza, è
esattamente come stanno le cose. Essere scettici è forse una delle migliori
“caratteristiche” che un business man deve avere. Va bene fidarsi delle persone ed
essere ottimisti è una bella cosa, ma devi verificare e controllare ogni aspetto della
transazione che stai portando a termine, perché quando sono in gioco centinaia di
migliaia di euro e il tuo futuro dipende anche dal risultato finale, allora è meglio
fidarsi solo di te stesso.
Anche al tuo avvocato, al commercialista o chiunque altro ti segue in quest’
avventura non interessa una frazione di come interessa a te su dove e come
spenderai i tuoi soldi.

Chiedere il supporto professionale e i consigli di questi professionisti è giusto ed

utile, ma alla fine della giornata sei tu e tu soltanto quello che prenderà la
decisione.
NON lasciar prendere le tue decisioni a qualcun altro.

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Regola #10: Costruisci il tuo team di fiducia (o quasi).

“Non so fare quello che non conosco”.

Ho letto questa frase da qualche parte, sinceramente non ricordo dove, e come
spesso accade certe cose rimangono impresse a lungo nel nostro cervello , per
riemergere al momento giusto.
In prima battuta la frase è quasi banale, un’ ovvietà che tutti sappiamo.
Non so fare il commercialista
Non so fare il geometra
Non so fare l’avvocato
Non so fare il notaio
Non so fare il falegname….
Questo non significa che non sono in grado di riuscirci, ma per farlo dovrei
studiare e apprendere ogni singola professione, e ci vorrebbero tre o quattro vite
per riuscirci. Ne io ne tu abbiamo a disposizione il tempo e la voglia di farlo e il
nostro focus deve rimanere sul creare opportunità di business, non di capire
come scrivere un contratto.
Hai capito il senso.
Circondati di persone di supporto alla tua attività, cercale con caratteristiche
morali ed umane simili alle tue, e soprattutto che capiscono il modo in cui vuoi
condurre il tuo business.
Devono essere in grado di risolvere i problemi che verosimilmente dovrai
affrontare, e soprattutto NON devono creartene! Ovvero la parola “non si può
fare” la devi sentire pochissime volte..
Donald Trump ama spesso ripetere “ Circondati di persone intelligenti e capaci,
ma non ti fidare. Mai!”

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Regola bonus: Conoscenza = Successo

Henry Ford diceva: “ Prima di qualunque cosa, prepararsi è il segreto di ogni

successo”

La conoscenza batte sempre la fortuna (tranne alla lotteria..) e le persone che

hanno più successo sono quelle che si rendono conto che non possono sapere
sempre tutto e si circondano di persone che suppliscono a queste carenze. Ma
anche facendo così non dimenticano la regola #9.
E’ molto probabile che all’inizio di qualunque attività imprenditoriale dovrai
essere tu ad occuparti di tutto, è quindi necessario capire dove ti serve imparare
quello che ancora non conosci.
Ritengo che uno degli investimenti migliori che una persona può fare è quello di
investire sulla propria formazione e crescita, questo è ancora più vero per un
imprenditore, a prescindere dal suo business di riferimento.

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Saluti.

L’argomento di questo report sono le operazioni immobiliari in genere, materia

complessa e ricca di spunti per approfondire gli argomenti e scoprire nuove
opportunità.
Spero di averti dato idee sufficienti per stuzzicare la tua sete di conoscenza.

Buon lavoro!

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