Report

Speciale: Le Aste Immobiliari

w w w . r e p o r t i m m o b i l i a r e . c o m

Special Report: Le aste immobiliari

Breve storia e luoghi comuni.

Le aste immobiliari emergono solo recentemente come strumento alla portata del privato per acquistare un immobile, anche se le origini di tale tipo di vendita si possono far risalire allantica Roma. Vendere allasta deriva dal latino sub hasta vendere e indicava la vendita di beni mobili , bottini di guerra o di beni dei debitori del Tesoro Pubblico. Nel luogo dove si svolgeva la vendita, veniva piantata a terra una lancia, hasta, simbolo dellautorit imperiale). Fino una decina di anni fa le aste immobiliari erano riservate a pochi addetti ai lavori che gi per motivi professionali frequentavano giornalmente i tribunali, inoltre era difficile per un profano riuscire a consultare le informazioni necessarie (perizia, avviso e ordinanza) senza considerare che interpretare e capire i termini tecnici delle perizie comunque difficile senza una guida. A peggiorare le cose erano i tempi desecuzione (dal pignoramento allesecuzione fisica della vendita);a dir poco biblici con anni dattesa, rinvii e lungaggini burocratiche che di sicuro non hanno aiutato la popolarit di questo meccanismo, vero che tanti sono i luoghi comuni e le false credenze che sono nate attorno a questo mondo. Di sicuro avrai sentito anche tu che le aste sono frequentate da soggetti poco raccomandabili o anche se prendi un immobile poi passano anni prima che butti fuori gli occupanti e altre sullo stesso tono.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

Nel marzo del 2006 , dopo un periodo di sperimentazione da parte del Tribunale di Monza, entrata in vigore la riforma del processo esecutivo che ha introdotto sostanziali modifiche alle vendite giudiziarie per renderle pi efficienti e soprattutto veloci. Obiettivo finale di incrementare il numero di partecipanti e potenziali acquirenti alle gare.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

Conosci il territorio? Le aste immobiliari sono un settore particolare e come tale segue regole e luoghi propri. Oggi apprenderai molto sull operativit delle aste giudiziarie, tuttavia conoscere fisicamente i luoghi dove si svolgono le vendite diventa importante tanto quanto sapere come funzionano: con la pratica e lazione che si acquisisce la conoscenza necessaria. Cominciamo dal luogo simbolo delle aste:Il tribunale. Sei mai entrato nel tribunale della tua citt? E i notai? Forse da un notaio ci sei gi stato, ma ad assistere a un asta? Lo sapevi che possibile farlo come pubblico? Sei mai entrato allufficio del catasto, o del territorio come sono chiamati ora? Sai come si fa richiedere una planimetria? E una visura catastale? Come sei messo con le agenzie immobiliari? Sicuramente hai avuto a che fare con loro, tuttavia sei in grado di proporti come potenziale partner per delle operazioni allasta? Sei in grado di farlo nel modo giusto e soprattutto senza perdere tempo? Primo Incarico: scegli 2 o 3 aste e partecipa come spettatore. Trovale sia al tribunale che dal notaio, osserva le dinamiche di chi partecipa (cosa dicono, fanno e soprattutto che tipo di coinvolgimento emotivo hanno). Possono sembrare aspetti secondari e di poco conto, ma ti assicuro che conoscere il territorio di caccia prima di cacciare molto rassicurante.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

Procedura. Lasta giudiziaria una vendita di beni mobili o immobili effettuata mediante una gara pubblica ad offerta , con aggiudicazione al soggetto che fornisce lofferta pi alta. Questo meccanismo regolato dal Codice di Procedura Civile - Articoli dal 474 al 632 (aggiornati alla Legge n 52 del 24 Febbraio 2006), e da una serie di leggi speciali qualora si parli di aste fallimentari o aste a favore di enti esazione tributi o pubblici (legge fallimentare; disciplina speciale per le vendite esattoriali). L asta giudiziaria lo strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge prevede che, se un privato o una societ gravato da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, cos, permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all'acquirente di ottenere i diritti sul bene espropriato. Le modalit con le quali si svolgono le vendite sono di due tipi: vendita senza incanto e vendita con incanto. Tralasciando per un momento le definizioni giuridiche e tecniche , la finalizzazione dellasta quella di soddisfare un creditore (sia esso un privato o un azienda ) a scapito dei beni aggrediti del debitore. Una volta esaurita la vendita, la somma raccolta andr ripartita , sulla base del principio primo creditore intervenuto .

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

Questo significa che il ricavato va a coprire il credito del primo procedente, e solo se avanza altro destinato a coprire il credito degli altri intervenuti. Come puoi immaginare il pi delle volte (almeno nelle procedure giudiziarie) il ricavato sufficiente per uno, massimo due creditori. Gli altri non possono fare altro che rivalersi su eventuali altri beni dellesecutato. La ripartizione del ricavato la fase finale della procedura, purtroppo richieder ancora 8/12 mesi di attesa per il creditore.

Secondo incarico: compra il Codice Civile e il Codice di Procedura Civile e curiosa tra gli articoli che regolano le aste immobiliari.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

Informazioni: dove trovarle. Entriamo nel vivo del lavoro iniziando dalla raccolta delle informazioni necessarie per valutare la partecipazione ad un incanto. L asta deve essere pubblicizzata (letteralmente) per almeno i 90 giorni precedenti la data dellincanto. Prima di internet questo avveniva su giornali locali (quotidiani, periodici o bollettini) oppure solamente sulla bacheca pubblica del tribunale preposto alla vendita. Lascia perdere le riviste gratuite o i quotidiani che pubblicano lelenco degli incanti; non possono contenere tutte le informazioni che ti servono. La vera rivoluzione per questo settore lha portata la rete. Da quando i tribunali si sono dotati di una pagina web o hanno delegato a societ esterne la pubblicazione delle esecuzioni immobiliari, tutto molto pi semplice e veloce. Una ricerca web consentir di individuare le pagine pertinenti alla tua regione o provincia; per tua comodit ecco una lista dei siti pi aggiornati sulle aste: www.portaleaste.com www.astegiudiziarie.it www.tribunaledimonza.net www.tribunali.it www.esecuzionigiudiziarie.it www.asteannunci.it www.astagiudiziaria.com www.ivgonline.it

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

Terzo incarico: Cerca tra questi siti e trova quello pi ricco di offerte per la tua regione/provincia. Registrati nella newsletter di ognuno.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

L'essenziale. Le informazioni che ci servono per valutare correttamente un' operazione sono queste: Avviso dasta Perizia

Avviso dasta
E la pubblicazione che riporta tutti i dati essenziali sullo svolgimento dellasta. Leggi attentamente TUTTO quello che vi riportato, e segui alla lettera le istruzioni per la partecipazione. Se hai dei dubbi o non chiaro qualche passaggio CHIAMA il tribunale o il delegato alla vendita (il notaio) e chiedi spiegazioni. Nel caso questo documento NON fosse presente nei PDF allegati alla procedura, chiama il delegato alla vendita e chiedi una copia via fax o mail. Perizia E il documento redatto dal consulente del giudice (solitamente un geometra o architetto) nel quale descritto limmobile pignorato insieme a tutti i riferimenti necessari a identificarlo e valutarlo. SENZA questo documento impossibile procedere alla selezione.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

10

Detto questo andiamo a vedere quali sono le informazioni rilevanti che devi cercare nella perizia. 1) La data di perizia Ovvero quando stata compilata e presentata alla cancelleria del tribunale. Di solito la cancelleria applica un timbro con data nella prima pagina o nellultima. Sapere quando il consulente ha compilato questo documento ti fa capire quanto vecchia la stima dellimmobile rispetto al mercato attuale. 2) Data del pignoramento. Nelle trascrizioni pendenti sullimmobile troverai la data in cui stato trascritto il pignoramento su quellimmobile. Non un dato fondamentale ma utile saperlo. 3) Stato di occupazione. Il 90% degli immobili che finiscono allasta occupato dallesecutato (ovvero lex proprietario), in alcuni casi ci sono terzi (affittuari) con contratto valido (registrato prima del pignoramento) oppure senza titolo, ovvero senza nessun tipo di contratto valido. Attento! Leggerai spesso che limmobile considerato libero. Questo NON significa che vuoto, in termini giuridici vuol dire che non esistono contratti o vincoli opponibili (registrati prima del pignoramento) alla procedura. 4) Elenco iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene. Il perito dovr elencare se esistono dei vincoli validi, diversi dal pignoramento, che gravano sullimmobile. Possono esistere dei sequestri conservativi, delle domande di assegnazione, delle assegnazioni al coniuge con minori (questo nei casi di separazione). Attenzione anche alle limitazioni duso come il diritto dusufrutto, luso capione, le servit. Cerca di selezionare immobili senza nessuno di questi vincoli.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

11

5)

Valutazione.

Il perito scatta la fotografia in quel momento del bene e di tutto quello che utile per arrivare a una stima pi reale possibile. Ok questo come dovrebbe essere. La realt spesso un po differente. Per questo motivo ti esorto, una volta deciso che limmobile tinteressa, a fare un sopraluogo di persona. Ormai quasi tutti i tribunali si sono attrezzati per fare visitare gli immobili sottoposti ad asta, basta chiamare il custode della procedura e prendere appuntamento. Quale migliore occasione di verificare tutto quello che la perizia riporta oppure per scoprire che non proprio come descritto, inoltre potrai farti un idea anche della zona e del palazzo stesso e visto che ci sei prendi contatto con delle agenzie immobiliari vicine. La morale di tutto questo semplice: NON fidarti ciecamente della perizia. Verifica tutto quello che possibile.

Quarto incarico: Allena la tua "faccia tosta"; scegli delle aste che ti sembrano interessanti, e prima di leggere la descrizione del bene nella perizia, fai una ricognizione e cerca di ottenere pi informazioni possibili (custode, condomini, negozianti ecc). Poi confronta quello che hai raccolto con la descrizione della perizia.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

12

Fai i conti. La valutazione economica delloperazione lultimo tassello da aggiungere alla tua investigazione. Non sempre un buon margine corrisponde ad una buona operazione. Ti faccio un esempio: Trovi un immobile che giuridicamente a posto, cio non presenta trascrizioni anomale come quelle elencate prima. Anche la base dasta interessante; andato deserto 2 volte e quindi il prezzo stato ulteriormente ribassato. Tuttavia durante la tua ricognizione scopri che il condominio ha gi avviato procedure di pignoramento contro altri 2 condomini (la perizia questo non in grado di dirtelo). Cosa fai? Compri e diventi proprietario in un condominio con altre due cause in corso? Indovina chi paga i costi giudiziari delle procedure? Tu, pi gli altri inquilini. A queste aggiungi le spese condominiali ordinarie. Capito? Ovviamente ho fatto un esempio limite soltanto per farti riflettere: NON soltanto il guadagno lunico parametro utile. Considera anche: la vendibilit di quel determinato immobile in quella determinata zona, la richiesta del mercato, le condizioni del condominio, le spese condominiali ordinarie e se esistono lavori straordinari di prossima realizzazione, la composizione etnica del condominio, la via, il quartiere (o paese) dove si trova limmobile. Considera inoltre il tempo necessario per entrare in possesso dellimmobile dopo che ti sei aggiudicato lasta.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

13

Se occupato i tempi si allungano, se vuoto (non abitato) la cosa diventa pi rapida. Adesso quello che ti serve per scoprire il reale valore dellappartamento che hai scelto con laiuto delle agenzie immobiliari. Chi meglio di loro conosce il mercato? Quinto incarico: Cerca le agenzie in zona chiedi una valutazione reale aiutandoti con i dati raccolti in perizia o se hai potuto visitare limmobile, con la tua descrizione. Cerca sempre di ottenere una valutazione di prezzo che ti permetta di rivendere velocemente (in questo periodo fondamentale). Ripeti loperazione con tutte le agenzie che riesci a trovare in zona.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

14

Aggiudicato e liberato. Se hai fatto bene i compiti, hai vinto lasta con il prezzo giusto! Ora arrivato il momento di darsi da fare per liberare limmobile. Ecco il piano dazione.

1) Salda subito il prezzo di aggiudicazione. Fatti dire quanto tempo serve mediamente per ottenere il decreto di trasferimento. 2) Il giorno dopo lasta, vai a bussare alla porta dellex proprietario e cerca di negoziare il rilascio dellappartamento in tempi brevi. Offri un buono uscita (da consegnare SOLO dopo che ha liberato l'immobile), un aiuto per il trasloco o per cercarsi un'altra sistemazione. Insomma trova il modo di avere limmobile prima possibile. 3) Controlla periodicamente in tribunale, o con il notaio, a che punto il decreto di trasferimento. 4) Quando finalmente l ottieni ti troverai in due condizioni: A. Hai il possesso dellimmobile. Sei ufficialmente il nuovo proprietario! Complimenti! B. NON hai il possesso dellimmobile. 5) Fai partire subito la procedura forzata per liberare limmobile. NON PERDERE TEMPO. 6) Prendi contatto con la cancelleria delle esecuzioni immobiliari del tuo tribunale e chiedi cosa devi fare per lesecuzione forzata.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

15

7) Cerca di sapere quale Ufficiale Giudiziario assegnato al tuo caso. 8) Chiedigli di essere presente ad OGNI ACCESSO allimmobile. Mediamente sono 3 gli accessi eseguiti (in circa 4 mesi); se al secondo gli occupanti non se ne sono andati richiedi lintervento, allufficiale giudiziario, della forza pubblica. 9) Stagli addosso! NON lasciare troppa libera iniziativa allufficiale giudiziario, cerca in maniera ferma e risoluta di ottenere la forza pubblica al terzo accesso, al massimo al quarto. Mettendo insieme tutte queste operazioni dovresti essere in grado di avere limmobile in circa 8/10 mesi. Dal momento in cui arriva il decreto di trasferimento sei proprietario effettivo con tutti i diritti e obblighi. Anche se ancora non possiedi limmobile. Come hai ben capito il vero lavoro tutto quello che farai dopo laggiudicazione, pi rapido ed efficace sei a seguire questi passi, prima riuscirai a chiudere la tua operazione.

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

16

Sono sicuro che le informazioni qui raccolte sono utili a farti capire quanto complesso il mondo delle aste immobiliari. Mi sento di raccomandarti di approfondire l'argomento, prima di fare la tua prima operazione, con letture pi corpose o seminari in aula. Per approfondire gli argomenti ti invito a visitare questi link: www.immobiluniversity.com www.astasemplice.com www.youtube.com/astasemplice

Gli ebooks di Astasemplice

Acquistali qui

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Special Report: Le aste immobiliari

17

I videocorsi di Astasemplice:

Acquistali qui:

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

Avvertenza Astasemplice.com ed Enrico Magni non garantiscono che le tecniche descritte nelle-book (manuale) siano necessariamente giuste per Voi, e allo stesso modo non sono responsabili per i risultati ottenuti usando queste informazioni. Queste tecniche fanno riferimento allesperienza personale sul mercato in questione. Lobiettivo delle-book (manuale) e delle informazioni contenute quello di accrescere la Vostra consapevolezza nelle operazioni immobiliari alle aste in modo che Voi possiate sempre prendere decisioni in autonomia. Astasemplice.com un sito di informazione immobiliare, e non offre consulenza sugli investimenti. Dovete usare i contenuti delle-book (manuale) come punto di partenza per le Vostre autonome riflessioni e considerazioni sulla materia, e quindi farvi unopinione personale sulla validit di ci che avete letto o appreso tramite il sito e le-book (manuale). Tutto ci che leggerete nel sito e nelle-book (manuale) nella versione scaricabile gratuitamente e in quella a pagamento, deve essere da Voi valutato consapevolmente e autonomamente. Qualsiasi azione che intraprenderete riguardo i Vostri investimenti non potr essere ricondotta a noi ma risultato di una libera scelta personale. Enrico Magni e Astasemplice.com non sono responsabili per eventuali difformit riscontrate nelle normative, procedure usi e consuetudini citati nell e-book (manuale). Normative,procedure, usi e consuetudini possono subire variazioni, modifiche, rettifiche o annullamenti dal legislatore competente in qualsiasi momento. Invitiamo lutente a verificare costantemente e in maniera autonoma eventuali cambiamenti, modifiche o rettifiche delle tali. Il copyright Tutto ci che trovate nel sito, nelle newsletter e nell'e-book (manuale) coperto da copyright, ed di nostra propriet. Nessuna parte di quel materiale pu essere riprodotta senza il nostro permesso scritto, se non per uso personale. Contenuto Per contenuto sintende ogni informazione, comunicazione, software, foto, video, grafico, musica, disegno, suono o altro materiale e servizio trovato su Astasemplice.com Questo include, senza limiti alcuni, il contenuto di messaggi, posta elettronica, e altri contenuti originali. Voi concordate sul fatto che il contenuto del sito Astasemplice.com sia desclusiva propriet di Astasemplice.com e non possa essere riprodotto senza preventiva autorizzazione di Astasemplice.com Tutto il contenuto protetto dalle leggi sul copyright ed disponibile solo per uso personale. Non consentito modificare, pubblicare, ritrasmettere, vendere, copiare, creare estratti, distribuire o mostrare alcuna parte del contenuto, tranne farne copia per uso personale. Astasemplice.com ed Enrico Magni non devono essere ritenuti responsabili per danni diretti o indiretti o accidentali risultanti dall'uso di tutto il contenuto delle-book (manuale) ed in generale non perseguibili per l'uso che Voi farete del contenuto. Comportamento Voi accettate di utilizzare le-book (manuale) e le informazioni in esso contenute rispettando le leggi vigenti.