CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 7 marzo 2013, n.

5762

MASSIMA
1. Sussiste litisconsorzio necessario con tutti i condomini, rilevabile d'ufficio in ogni
stato e grado del giudizio, sia quando si debba accertare la natura privata o
condominiale dei volumi del sottotetto, sia quando si debbano eseguire opere di
demolizione o nuove opere sul bene comune, anche diverse da quelle necessarie alla
remissione
in
pristino.
2. In tema di condominio degli edifici, ove alcuni condomini, convenuti per
l'accertamento della propriet comune di un bene, propongano domanda
riconvenzionale di accertamento della propriet esclusiva, in base ai titoli o per
intervenuta usucapione, dev'essere disposta l'integrazione del contraddittorio nei
confronti di tutti i condomini, configurandosi un'ipotesi di litisconsorzio necessario, in
quanto viene dedotto in giudico un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile.

CASUS DECISUS
La vicenda processuale pu cos riassumersi sulla base della sentenza impugnata.
1.1. - Il 30 settembre 1999 O..P. conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Firenze,
M.L..S. per sentirla condannare alla rimessione in pristino del sottotetto - parte
Comune e indivisibile di propriet condominiale - dell'edificio sito in via (omissis) , il
quale era stato occupato in via esclusiva dalla convenuta nella parte soprastante il suo
appartamento all'ultimo piano. Costituitasi in giudizio, la convenuta chiedeva il rigetto
della domanda attrice poich nessuna indicazione sulla propriet condominale del
sottotetto era desumibile dal regolamento di condominio; spiegava inoltre domanda
riconvenzionale di condanna dell'attore al risarcimento danni ex art.1337 c.c. per
essersi comportato in mala fede nelle trattative per la definizione amichevole della
controversia e la cessione della sua quota di compropriet del sottotetto, nonch per
lite
temeraria
ex
art.96
c.p.c.0
Esaurita l'istruzione, con sentenza del 28.06 - 1.07. 2002, il Tribunale adito, in
accoglimento della domanda attrice, dichiarava illegittime le opere edilizie eseguite
nel sottotetto in questione dalla S. e per l'effetto ordinava alla medesima di
provvedere alla integrale riduzione in pristino; rigettava le riconvenzionali proposte da
parte
convenuta,
condannandola
alle
spese.
Rilevava il primo giudice "essere pacifico che in base al titolo - contratti di acquisto
delle singole unit immobiliari e regolamento di condominio - l'ambiente sottotetto
apparteneva a tutti i condomini secondo le rispettive quote, sicch non poteva
condividersi l'assunto di parte convenuta secondo cui per "sottotetto" deve intendersi
soltanto la porzione praticabile di tale ambiente e non anche quella - rientrante nei
"volumi tecnici" - occupata dalla S. ; la quale era del resto consapevole della natura
condominiale del bene in questione, come era dimostrato dal preliminare di acquisto
di tale bene da essa stipulato - con esclusione del P. - con gli altri condomini;
contratto preliminare peraltro inidoneo, in quanto successivo all'inizio dei lavori
effettuati dalla convenuta e comunque non produttivo dell'effetto traslativo della
propriet, a conferire legittimit all'operato della convenuta stessa". Quanto alla
dedotta responsabilit precontrattuale del P. , il Tribunale rilevava che "dalla
cronistoria della vicenda non emergeva alcuna responsabilit del medesimo ed a
maggior ragione era infondata la domanda di lite temeraria nei confronti del suddetto
quale
parte
vittoriosa".
2. L'appello proposto dalla S. veniva rigettato dalla Corte Fiorentina, che, quanto alla
natura condominiale del sottotetto osservava che la sua natura in primo luogo
determinata dai titoli, e solo in difetto di questi ultimi pu ritenersi Comune, se risulti
in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente
destinato (anche solo potenzialmente) all'uso Comune o all'esercizio di un servizio di
interesse Comune. Rilevava poi che decisivo pertanto il titolo, in quanto
l'appartenenza del sottotetto di edificio condominiale, sia che assolva esclusivamente
una funzione isolante a protezione dell'ultimo piano costituendo pertinenza e quindi

parte integrante dello stesso, sia che assolva anche altre funzioni ovvero abbia
dimensioni e caratteristiche tali da consentire l'utilizzazione come vano autonomo, va
determinata in primis solo in base al titolo, mentre pu considerarsi di propriet
Comune solo se, nel silenzio del titolo, per caratteristiche, strutturali e funzionali,
risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso Comune o
all'esercizio di un servizio di interesse Comune. Osservava ancora che nel caso in
questione i contratti di acquisto delle singole unit immobiliari contengono la clausola
"... il bene viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova... e con la
compropriet di tutte le parti comuni indivisibile ed inalienabili dell'intero fabbricato,
cos come risulter dal Regolamento di condominio di cui sar detto in appresso..."e
che, secondo detti contratti, fa parte integrante degli stessi (v. in particolare il
contratto d'acquisto prodotto da parte appellata). Per effetto di tale richiamo il
Regolamento condominiale assume all'evidenza una funzione integrativa del titolo di
acquisto, concorrendo in tal modo a delimitare l'ambito dei diritti comuni e dei singoli
condomini. Orbene, l'art. 2 del regolamento condominiale, sotto la rubrica parti
comuni, dispone "sono indivisibili e inalienabili fra tutti i condomini, in proporzione
delle rispettive quote millesimali di compropriet... il sottotetto e le discese
pluviali....".. Di fronte a tale chiarissima indicazione - che fa riferimento
indistintamente a tutto il sotto tetto e che di rilievo primario e assorbente sul piano
dei titoli di acquisto - rimangono sterili e prive di pregio le distinzioni operate
dall'appellante principale tra porzione praticabile e porzione non praticabile, tra volumi
tecnici e non, nonch sulla mancata indicazione dei dati catastali, fiscali e
planimetrici. 1m distinzione tra parte praticabile e non, ha rilievo in tutti i casi in cui contrariamente al caso di specie - manca il titolo. Totalmente irrilevante , in questa
prospettiva, anche il fatto che il sotto tetto non fosse utilizzato, perch l'art. 1102 c.c.
prescinde
dall'utilizzazione
in
atto.
3. - La ricorrente articola sei motivi di ricorso. Resiste con controricorso l'intimato, che
ha depositato memoria.

ANNOTAZIONE
Sussiste litisconsorzio necessario con tutti i condomini, rilevabile d'ufficio in ogni stato
e grado del giudizio, sia quando si debba accertare la natura privata o condominiale
dei volumi del sottotetto, sia quando si debbano eseguire opere di demolizione o
nuove opere sul bene comune, anche diverse da quelle necessarie alla remissione in
pristino. E il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione nella sentenza in
esame che ha ad oggetto la questione concernente la determinazione
dell'appartenenza del sottotetto, non indicato espressamente nell'art. 1117 c.c. tra le
parti comuni dell'edificio. La giurisprudenza di legittimit ha costantemente affermato
che la propriet del sottotetto si determina in primis in base al titolo ed, in mancanza,
in
base
alla
funzione
cui
esso

destinato
in
concreto.
Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione
dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perci
considerarsi di propriet esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va
annoverato tra le parti comuni se utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi
comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla
norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia
suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari
esclusivi
(Cass.
19
dicembre
2002,
n.
18091).
Di conseguenza, sul piano processuale, nei casi di azioni volte allaccertamento della
propriet del sottotetto, si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario con tutti i
condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e
inscindibile.
Nel caso di specie la ricorrente, convenuta in primo grado dal resistente per la
rimessione in pristino dello stato dei locali del sottotetto nei quali aveva svolto dei
lavori, si era difesa anche contestandone la natura condominiale, affermando che
legittimamente vi aveva svolto delle opere. Si trattava, quindi, di accertare la natura

privata o condominiale dei volumi del sottotetto, nonch, eventualmente di eseguire

opere di demolizione o nuove opere sul preteso bene comune, anche diverse da quelle
necessarie alla remissione in pristino. La Cassazione ha cos accolto il ricorso
ritenendo la sussistenza del dedotto litisconsorzio necessario con tutti i condomini,
(questione rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio), e rinviando al giudice
di merito.

TESTO DELLA SENTENZA

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 7 marzo 2013, n.5762 Pres. Triola est. Parziale
Motivi della decisione
1. I motivi del ricorso.
1.1 Con il primo motivo di ricorso viene dedotto vizio di motivazione sul fatto decisivo
e controverso rappresentato dalla natura condominiale o privata della porzione di
sottotetto utilizzato dalla signora S. e la idoneit o meno della menzione generica il
sottotetto contenuta nel regolamento condominiale a ricomprendere tale porzione tra
quelle condominiali a prescindere dalla mancanza di una specifica identificazione e a
prescindere dalle peculiari caratteristiche della stessa. La Corte territoriale aveva
trattato allo stesso modo due situazioni diverse, sottotetto praticabile ed accessibile e
sottotetto non praticabile e inaccessibile, sulla base del mero dato letterale del tutto
generico relativo al termine 'il sottotetto', cui era stato attribuito il significato di 'tutto
il sottotetto' anzich di 'quel sottotetto', noto, conosciuto e utilizzato dal condominio.
1.2. - Con il secondo, il terzo e il quarto motivo la ricorrente deduce violazione e falsa
applicazione dell'articolo 102 c.p.c. sotto vari profili. Secondo la ricorrente sussiste
litisconsorzio necessario con tutti i condomini, rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado
del giudizio, sia quando si debba accertare la natura privata o condominiale dei volumi
del sottotetto (secondo motivo), sia quando si debbano eseguire opere di demolizione
o nuove opere sul bene comune, anche diverse da quelle necessarie alla remissione in
pristino (terzo e quarto motivo).
1.3. - Con il quinto motivo si deduce la violazione dell'articolo 100 cod. proc. civ. non
avendo il signor P. interesse ad agire, posto che le opere erano state realizzate
utilizzando volumi tecnici 'inaccessibili, inagibili ed inutilizzabili' per il condominio e
per il P. . Viene formulato il seguente quesito di diritto: se, nel caso in cui nell'ambito
del giudico parte attrice difetti di interesse ad agire, il consentire lo svolgimento della
causa da parte del giudice rappresenta violazione dell'articolo 100 c.p.c..
1.4. - Infine, con il sesto motivo la ricorrente deduce vizio di motivazione sul fatto
controverso e decisivo relativo al 'comportamento incoerente' del P. quanto alla
responsabilit ex articolo 1337 codice civile, avendo egli, nelle assemblee
condominiali 'rappresentato prima espressione di una precisa volont di definire
transattivamente la posizione insieme ed in sintonia con gli altri condomini... e poi ha
improvvisamente ed immotivatamente abbandonato tale soluzione'.
2. Il ricorso fondato quanto al secondo, al terzo e al quarto motivo; infondato il

quinto motivo, restando assorbiti il primo e il sesto.

2.1 - Come si detto, con il secondo, il terzo e il quarto motivo la ricorrente deduce
violazione e falsa applicazione dell'articolo 102 c.p.c. sotto vari profili. Questa Corte
ha gi ritenuto, con affermazione condivisa da questo Collegio, che in tema di
condominio degli edifici, ove alcuni condomini, convenuti per l'accertamento della
propriet comune di un bene, propongano domanda riconvenzionale di accertamento
della propriet esclusiva, in base ai titoli o per intervenuta usucapione, dev'essere
disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini,
configurandosi un'ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto viene dedotto in
giudico un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile (Sez. 2, Sentenza n. 19385
del 08/09/2009, Rv. 609963). La ricorrente, convenuta in primo grado dal resistente
per la rimessione in pristino stato dei locali in questione, si difesa anche
contestandone la natura condominiale, affermando che legittimamente aveva svolto i
lavori in questione ed aveva accorpato i relativi locali. Si trattava, quindi, di accertare
la natura privata o condominiale dei volumi del sottotetto (vedi secondo motivo),
nonch, eventualmente di eseguire opere di demolizione o nuove opere sul preteso
bene comune, anche diverse da quelle necessarie alla remissione in pristino (vedi
terzo e quarto motivo). Sussisteva, quindi, il dedotto litisconsorzio necessario con
tutti i condomini, rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
2.2 - Inammissibile, e comunque infondato, il quinto motivo, con il quale si
deduce la violazione dell'articolo 100 c.p.c.. Il motivo inammissibile, perch il
relativo quesito di diritto, sopra riportato, generico, limitandosi ad operare un
interpello a questa Corte, senza alcun richiamo alla fattispecie concreta. In ogni caso,
infondato perch il presupposto del motivo la natura condominale o meno dei
locali in questione, oggetto del relativo accertamento, rispetto al quale sussiste il
relativo interesse in capo al singolo condomino.
2.3 Restano assorbiti il primo motivo che riguarda appunto la pronuncia in ordine
alla natura condominale o meno dei locali, che dovr essere accertata nel
contraddittorio di tutti i condomoni, cos come il sesto, la cui valutazione dipende
anche dall'esito del giudizio.
3. L'accoglimento del ricorso quanto al secondo, terzo e quarto motivo determina la
cassazione della sentenza impugnata, che, il relazione al motivo accolto (violazione
dell'art. 102 cod. proc. civ.), impone il rinvio per nuovo esame, nel contraddittorio di
tutti i condomini, al giudice di primo grado, altra sezione del Tribunale di Firenze, che
pronuncer anche sulle spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il quinto motivo di ricorso, accoglie il secondo, il terzo e il quarto,
assorbiti il primo e il sesto. Cassa in relazione ai motivi accolti e rinvia al Tribunale di
Firenze anche per le spese.