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PROFESSIONI
dalla a alla Z
Flavio Paglia
Patrizia Carvelli
VADEMECUM
del mediatore
immobiliare
Un libro fondamentale per il lavoro
e lapprofondimento di qualsiasi
professionista del settore. Tutte le definizioni,
i processi, i contenuti, le riflessioni in merito
ad ogni aspetto della mediazione immobiliare
Ricchissimo il richiamo alla giurisprudenza
della Cassazione. Nel Cd Rom allegato
una selezione di modulistica
immediatamente utilizzabile
Articolato con chiavi di lettura in ordine
alfabetico e riferimenti incrociati
INDICE GENERALE
Premessa ...................................................................................................15
A
ACCESSORI
(Coefficiente di differenzazione) .................................................................................17
B
BASILEA 2 .................................................................................................33
BENI COMUNI CENSIBILI e NON CENSIBILI ..........................................38
C
CANONE DI MERCATO ...........................................................................39
CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
(Stima per) ..................................................................................................................41
INDICE GENERALE
CENTRALIT
(Coefficiente di differenzazione) ..................................................................... 51
CORTILE
(parte comune del condominio) ............................................................................... 115
D
DEPREZZAMENTO
(Coefficiente di) ....................................................................................................... 121
4
DESTINAZIONE DUSO
(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 126
DONAZIONE .........................................................................................136
DONAZIONE INDIRETTA ......................................................................139
DONAZIONE MODALE .........................................................................140
E
ENTRATE NETTE ESEGIBILI ....................................................................141
ESTIMO ..................................................................................................142
ESTIMO ex ante, ex post .........................................................................144
F
FONDAZIONI
(parte comune del condominio) .................................................................... 145
G
GROSS AREA ..........................................................................................149
5
INDICE GENERALE
H
HIGHEST AND BEST USE .......................................................................153
I
IMMOBILE PUBBLICO
(Stima di un) ............................................................................................. 155
(Le motivazioni per un investimento) ....................................................................... 159
IMPIANTI TECNOLOGICI
(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 162
L
LASTRICO SOLARE
(parte comune del condominio) .................................................................... 177
LEASING .................................................................................................179
LIBERALIZZAZIONE DEL MERCATO ENERGETICO ...............................180
LIVELLO DI PIANO
(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 187
INDICE GENERALE
M
MAGGIORANZA ASSEMBLEARE
(Tabella) ................................................................................................................... 283
MILLESIMI
(Criteri per la determinazione dei millesimi) ............................................................ 300
(Calcolo delle superfici reali coefficienti correttivi di differenziazione
e la determinazione della superficie virtuale) ........................................................... 302
(Coefficiente di destinazione) ................................................................................... 305
(Coefficiente di orientamento) .................................................................................. 307
8
MUTUO
(finanziamento con) ................................................................................................. 318
MURO MAESTRO
(parte comune del condominio) ............................................................................... 326
N
NET INTERNAL AREA .............................................................................329
NUDA PROPRIET .................................................................................330
NULLIT DEL CONTRATTO ..................................................................331
O
OBBLIGAZIONI DEL COMPRATORE e del VENDITORE .......................333
OPZIONE DACQUISTO ........................................................................336
ORDINARIETA
(Teoria dell) ............................................................................................................. 338
9
INDICE GENERALE
P
PARCHEGGIO CONDOMINIALE
Parcheggi ex lege 122/89 o meglio ex lege n. 1150 in data 17 agosto 1942 ........ 339
PARTE COMUNE
(uso) ........................................................................................................................ 344
(regolamentazione e godimento) .............................................................................. 349
PIANI regolatori
e norme sullattivit costruttiva
PIANI regolatori PARTICOLAREGGIATI ................................................................... 369
PRELAZIONE
(Diritto di) ................................................................................................ 374
(promessa di) ............................................................................................ 376
PRIVACY e CONDOMINIO
(Il Vademecum del Palazzo) ......................................................................... 378
Q
QUOTAZIONI IMMOBILIARI .................................................................391
R
REDDITIVIT DEGLI IMMOBILI
(Riflessioni di carattere generale) ............................................................................. 393
REGOLAMENTO CONDOMINIALE
(esempio di) ............................................................................................................. 396
S
SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE
(Determinazione del) .................................................................................. 419
SALVAGE VALUE ....................................................................................426
SECURITY CONDOMINIO
(videosorveglianza, videocitofoni, controlli e/o similari) .......................................... 427
INDICE GENERALE
SOMMINISTRAZIONE ............................................................................450
STANDARD DI VALUTAZIONE ..............................................................452
STATO DI CONSERVAZIONE
(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 453
STATO DI MANUTENZIONE
(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 455
STRAORDINARIET DELLIMMOBILE ....................................................456
SUCCESSIONE ........................................................................................459
(Apertura della successione) ......................................................................... 461
(Delazione delleredit) ............................................................................................ 462
(Divieto di patti successori) .......................................................................... 463
(Acquisto delleredit) ................................................................................. 464
(La capacit di succedere) ............................................................................ 465
(Indegnit a succedere) .............................................................................. 466
(La rappresentazione) ............................................................................................... 467
(Accettazione delleredit) ........................................................................... 469
(Rinuncia alleredit) ................................................................................................ 471
(Eredit giacente) ....................................................................................... 472
(Diritto di) ................................................................................................................ 473
T
TABELLA ONERI ACCESSORI ripartizione fra locatore
e conduttore
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1) ...................................... 475
12
TERRAZZA A LIVELLO
(parte comune del condominio) ............................................................................... 481
TIPOLOGIA LAVORI
(Incidenza percentuale delle diverse Tipologie in fase costruttiva) ........................ 482
U
UBICAZIONE (Coefficiente di differenzazione) .......................................495
UNIVERSALITA DI BENI ........................................................................497
UNITA IMMOBILIARE
(Catastale) ................................................................................................................ 498
V
VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI ................................................507
VALORE DI MERCATO ..........................................................................509
VALORE DUSO ....................................................................................510
VARIAZIONE CATASTALE .....................................................................511
13
INDICE GENERALE
VENDITA ...............................................................................................514
VENDITA IMMOBILIARE ........................................................................517
VENDITA DI COSE MOBILI ....................................................................518
VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIET .........................................519
VENDITA CON PATTO DI RISCATTO ...................................................521
VENDITA: A MISURA - A CORPO - CUMULATIVA ......................522
VENDITA
(promessa di vendita) .................................................................................. 525
(preliminare di vendita) ............................................................................................ 527
(preliminare di vendita esempio II) ................................................................ 529
(preliminare di vendita appartamento) ..................................................................... 531
(preliminare di vendita edificio in costruzione) ................................................ 533
(consegna del bene promesso in vendita) ........................................................ 536
VETUST
(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 537
14
PREMESSA
Molte volte ci siamo chiesti in cosa consista esattamente la professione del Mediatore Immobiliare.
Il contesto moderno evidenzia che circa il 90% delle vendite immobiliari transita attraverso il meccanismo dellintermediazione.
Attraverso gli studi professionali, ogni anno, vengono quindi contrattati milioni e milioni
di euro di compravendite immobiliari.
Purtroppo, il contesto attuale evidenzia altres lo stretto binomio tra acquisto immobiliare
e contrazione di mutuo o finanziamento.
In altre parole, nella maggior parte dei casi, lacquisto della casa sempre pi connesso
con la sottoscrizione di importanti e duraturi mutui immobiliari.
Chi entra nello studio di un mediatore immobiliare, nella stragrande maggioranza delle situazioni, si appresta quindi a sottoscrivere importanti sacrifici economici che condizioneranno lavvenire del nucleo famigliare per interi decenni.
In questo contesto, il mediatore immobiliare non pu essere solo colui che vende un appartamento. Il mediatore immobiliare deve essere colui che, grazie alla propria professionalit, asseconda e accompagna il possibile acquirente in ogni fase dellacquisto.
Parallelamente, nei confronti di colui che vende, il mediatore immobiliare deve essere colui che offre la migliore professionalit per stimare e proporre il cespite in vendita al pi
ampio spettro di mercato possibile.
Per quanto detto il mediatore immobiliare soprattutto un soggetto che vende se stesso,
vende la propria professionalit, la propria esperienza, la propria conoscenza delle leggi
e del mercato.
Prima di acquistare o vendere una casa, ogni cliente deve acquisire fiducia nel Mediatore,
imparare a fidarsi di Lui e in Lui destinare ogni propria aspettativa.
E un mestiere difficile, soprattutto nel contesto attuale, dove le contrazioni del mercato
spingono il valore degli immobili verso soglie sempre pi inavvicinabili e dove possibili
recessioni e cadute vertiginose risultano dietro langolo e, peraltro, hanno gi contraddistinto il mercato americano.
Questo libro non trasmette n etica n seriet. Queste doti sono, per fortuna, innate nella
maggior parte degli uomini. Spetta solo a noi metterle in evidenza in ogni tassello della
vita quotidiana.
Il lavoro presentato nelle prossime pagine pu invece aiutarci nella ricerca di una migliore
professionalit.
15
PREMESSA
Il libro analizza infatti ogni dettaglio afferente la professione immobiliare: dalle locazioni
ai diritti reali patrimoniali fino alle normative che incidono sulla valutazione degli immobili.
Il libro analizza e illustra una dopo laltra, in rigoroso ordine alfabetico, tutte le voci relative alla gestione, stima e valutazione di ogni cespite.
Un vero e proprio vademecum, indispensabile per ogni mediatore immobiliare, di facile
consultazione, uno strumento operativo da tenere sempre sulla scrivania per risolvere dubbi, per chiarire un concetto, per affrontare ogni situazione, per individuare le soluzioni pi
funzionali.
Molto utile e di facile comprensione il quadro sinottico riportato in calce alle singole definizioni. In modo pratico e immediato si apprende il grado di influenza, il peso e la tipologia di stima a cui il bene in analisi meglio si addice.
Il libro approfondisce anche ogni dettaglio inerente la gestione delle locazioni abitative o
commerciali che siano, delle pertinenze, delle servit attive o passive e della dimensione
condominiale dei cespiti. Ampio spazio viene dedicato alla professione del MEDIATORE IMMOBILIARE con ampio approfondimento delle leggi e della giurisprudenza in materia. Un libro
capace, inoltre di approfondire ogni percorso giuridico in materia di diritti reali e capace di
fornire moltissima modulistica orientativa in materia di contrattazione immobiliare.
La modulistica allegata si propone come semplice canovaccio a supporto delle singole
operazioni in corso.
Bench accurata e predisposta in ottemperanza alla legislazione vigente, occorre valutare
preliminarmente lazione in corso che necessita di tale documenti e se soprattutto il caso
generico proposto pu, senza modifiche, essere adattato al caso specifico.
Un libro indispensabile per ogni MEDIATORE IMMOBILIARE, ma utilissimo anche a Ingegneri,
Architetti, Geometri e operatori dellintero settore immobiliare pubblico e privato.
Gli Autori
16
A
ACCESSORI
(Coefficiente di differenzazione)
DEFINIZIONE
Per accessori si intendono quelle porzioni di beni, spesso ad uso comune, capaci
di influenzare positivamente il valore di un bene.
Rientrano in tale valutazione il giardino condominiale, la piscina comprensoriale,
servizi annessi quali la sorveglianza, lilluminazione ecc.
Quando presenti differenziano positivamente il valore del bene e come tali devono
essere opportunamente considerati in stima.
Medio
Medio
basso
Basso
Per
Comparazione
Analitica
ORDINARIETA
MAGAZZINI
UFFICI PRIVATI
CENTRI DIREZIONALI
ATTIVIT COMMERCIALI
CENTRI COMMERCIALI
ABITAZIONI
Raffronto
tra immobili
simili
PARTICOLARE RILEVANZA
Giudizi
di
Congruit
SOVRA
DIMENSIONAMENTO
Alto
CORRETTO
DIMENSIONAMENTO
Molto
alto
TIPOLOGIA STIMA
SOTTO
DIMENSIONAMENTO
GRADO DI INCIDENZA
17
ACCESSORI
LEGISLAZIONE
Codice civile (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 - Approvazione del testo
del codice civile)
Libro terzo - Della propriet
18
Titolo IV - Dellenfiteusi
APPROFONDIMENTI
La dottrina definisce il soggetto uscente dal rapporto (venditore) dante causa e
il soggetto entrante nel rapporto (acquirente) avente causa.
Come facilmente intuibile un acquisto a titolo derivativo esiste solo in presenza
di un valido titolo dacquisto ovvero di un contratto o atto pubblico.
Il crescere delle operazioni economiche, il moltiplicarsi delle traslazioni dei titoli di propriet ha imposto riflessioni e risposte a episodi di fatto riscontrabili
sul mercato. Si pensi ad esempio allipotesi dove un soggetto vende ad un compratore in buona fede una cosa che in realt non gli appartiene.
Facendo riferimento alla norma sopraddetta il compratore non dovrebbe acquistare la propriet.
In tal modo, pur privilegiando linteresse del vero proprietario si rallenterebbero
inevitabilmente tutti i traffici economici con una ricaduta dellintero sistema
economico.
In questo contesto, contrariamene a quanto sopra enunciato, la legge, spesso,
interviene tutelando lacquirente in buona fede.
Il primo e vero proprietario spogliato della titolarit potr rivalersi sul falso
venditore.
Tale principio generalmente denominato della tutela dellaffidamento si concretizza in una serie di regole, disciplinate con legge, destinate a diverse situa19
zioni e a diversi settori, elaborate in modo da assicurare alle ragioni del vero
titolare del diritto la massima tutela, il tutto compatibilmente con le crescenti
esigenze del mercato e della sicurezza dei traffici.
L'acquisto dei diritti patrimoniali
a titolo originario
a titolo derivativo
LEGISLAZIONE
Codice civile (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 - Approvazione del testo
del codice civile)
Libro terzo - Della propriet
Titolo IV - Dellenfiteusi
VOCI CORRELATE
20
ACQUISTO IMMOBILE
(Proposta irrevocabile di)
MODULISTICA
Lanno duemila_____, add ____________ del mese di ___________________, in Genova in una sala
dellufficio ove a sede il___________
Il sottoscritto Sig.________, nato a ________ il ________residente a _______ in via_______ C.F.
_______di seguito denominato Promissario acquirente, (in alternativa la societ_______ con
sede_____ in ______ Via ________ n. _____ Cod.Fiscale e Partita IVA ____________) con la sottoscrizione della presente
dichiaro di voler acquistare
alle condizioni di seguito descritte
limmobile ubicato in ________ Via____________ civico ___________ scala _____ interno _______ allibrato al NCEU al fg______ mappale_______ subalterno ________ cat.________ cl.________del Comune di __________
Limmobile verr acquistato a corpo e non a misura. Il medesimo verr accettato nello stato di fatto e
di diritto in cui si trova. Visto e accettato e identificato anche in planimetria con tutti gli inerenti diritti,
servit apparenti, non apparenti o di fatto, passi, accessi, pertinenze, dipendenze, con le relative quote
di compropriet noto e pienamente gradito.
Il prezzo offerto per lacquisto a corpo corrisponde a euro ________________
Da pagarsi nel seguente modo:
- Euro ___________ vengono versati ai sensi dellart. 1382 c.c. 1 alla firma della presente proposta
che costituisce quietanza a tutti gli effetti.
- Euro____________ verranno versate in contanti, a titolo di caparra penitenziale 2 contestualmente
alla firma del preliminare di compravendita da stipularsi entro e non oltre il _________ innanzi il
_________ in Via _____________
- i rimanenti euro _________verranno versati in contanti contestualmente alla firma del rogito.
Il compenso della provvigione da pagare contestualmente alla firma del preliminare risulta pari al
___%.
Nel caso in cui la propriet non accettasse la presente proposta, la somma di euro ______ versata in
oggi ai sensi dellart. 1382 del codice civile verr restituita immediatamente.
In caso di accettazione della proposta tutte le clausole di cui alla presente prenotazione dovranno essere riportate sul preliminare di compravendita.
Il Foro competente quello di ___________________,
Letto, approvato e sottoscritto a ____________, il _______________
1) Art. 1382 - Effetti della clausola penale
La clausola, con cui si conviene che, in caso dinadempimento o di ritardo nelladempimento (1218), uno dei contraenti
tenuto a una determinata prestazione, ha leffetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non stata
convenuta la risarcibilit del danno ulteriore (1223). La penale dovuta indipendentemente dalla prova del danno.
2) Art. 1386 - Caparra penitenziale
Se nel contratto stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.
21
AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
DEFINIZIONE
Lamministratore di condominio colui che detiene la mansione di amministrare un immobile.
Qualora allinterno del regolamento di condominio non sia inserita la clausola
contraria, colui che amministra un edificio non detto che debba possedere determinati requisiti specifici, ma necessario che ne abbia la capacit giuridica.
Inoltre, lamministratore potr essere un soggetto estraneo al condominio, come
disposto dallart. 1106 2 comma c.c.
1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore.
Nello stesso modo lamministrazione pu essere delegata ad uno o pi partecipanti, o anche a un
estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
Il Codice Civile allart. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i condomini risultino essere un
numero superiore a quattro, lassemblea deve provvedere alla nomina di un amministratore; il
quale deve esercitare tutte le funzioni indicate dallart. 1130 c.c..
Se lassemblea non provvede, la nomina fatta dallautorit giudiziaria, su ricorso di uno o pi condomini.
La finalit di tale provvedimento solo quella di sottrarre, per la mancanza di
un organo necessario alla sua gestione, il condominio dallimpossibilit di agire.
Poich lamministratore nominato dallautorit giudiziaria non un mandatario
dei condomini, il suo compenso dovr essere concordato tra lamministratore
nominato e i condomini stessi, nel caso in cui tale accordo non dovesse essere
raggiunto lamministratore presenter il suo rendiconto tra le spese e nel caso
in cui i condomini lo contestino, lamministratore dovr far ricorso allautorit
giudiziaria, la quale provveder in sede contenziosa.
Nel caso dei cosiddetti piccoli condomini, ovvero quelli che hanno un numero
di condomini inferiore a quattro, non obbligatoria la nomina dellamministratore ma, nel caso in cui i condomini siano intenzionati a procedere a tale nomina, trova applicazione la norma dellart. 1129 c.c. in merito alla competenza
dellassemblea e alla durata di un anno della carica di amministratore.
Lamministratore dura in carica un anno e pu essere revocato in ogni tempo
dallassemblea.
22
A
Per quanto concerne la nomina dellamministratore di condominio, in base
allart. 1392 c.c., eccetto il caso in cui siano prescritte forme particolari e solenni, il conferimento dellincarico di amministratore pu essere effettuato sia verbalmente che tacitamente.
Non detto quindi che lassemblea debba nominare lamministratore e verbalizzare la nomina allinterno del registro di cui allart. 1129 c.c.; amministratore
pu considerarsi colui a cui tutti i condomini si rivolgono considerandolo tale 1.
Al contrario la Sez. II, sent. n. 5083 del 25/05/1994 specifica che la nomina di
un nuovo amministratore di condominio in sostituzione del precedente dimissionario, per mostrare efficacia nei confronti dei terzi, deve prodursi con una
deliberazione dellassemblea.
Ancora un volta, quindi, la giurisprudenza dimostra di non possedere un interpretazione univoca.
Il Codice Civile allart. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i
condomini risultino essere un numero superiore a quattro, lassemblea
deve provvedere alla nomina di un amministratore; il quale deve
esercitare tutte le funzioni indicate dallart. 1130 c.c..
Su ricorso di uno o pi condomini
Nel caso specifico di un conduttore di immobile posto in edificio in condominio, posto che abbia diritto, come disposto dallart. 10 della legge n. 392 del
1978, a partecipare allassemblea dei condomini, non legittimato - in caso di
mancata nomina dellamministratore - a suggerire il ricorso allautorit giudiziaria ai sensi dellart. 1129, primo comma codice civile, finalizzato allottenimento della nomina dellamministratore 2.
23
AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
Lamministratore di un condominio, avvenuta la cessazione dalla carica per scadenza del termine di cui allart. 1129 cod. civ., mantiene ad interim i poteri conferitegli dalla legge, dallassemblea o dal regolamento, e pu seguitare quindi ad
esercitarli, fino al momento in cui non sia sostituito da un differente amministratore
(Sez. II, sent. n. 7256 del 06/12/1986); inoltre continua ad esercitare la rappresentanza del condominio in giudizio (Sez. II, sent. n. 9501 del 21/12/1987).
In merito alle deliberazioni di nomina dellamministratore di condominio,
lart. 1136 c. 5 c.c. stabilisce che le medesime devono essere prese sempre con
la maggioranza stabilita dal 2 comma, cio con il voto favorevole di coloro che
sono legittimati ad intervenire allassemblea, di almeno la met del valore
delledificio.
Ad esempio nel caso in cui un condominio sia costituito da meno di cinque
condomini e i partecipanti allassemblea siano solo due, lart. 1136 c.c. non
applicabile, non essendo raggiungibile una maggioranza degli intervenuti che
rappresenti almeno la met del valore delledificio, in tale caso necessaria
lunanimit dei consensi.
L'amministratore dura in carica un anno e pu essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea.
L'amministratore di un condominio avvenuta la cessazione dalla carica per scadenza
del termine mantiene "ad interim" i poteri conferitegli dalla legge
continua ad esercitare la rappresentanza del condominio in giudizio
art. 1136 c.5 c.c.
La nomina dellamministratore avviene con la
maggioranza stabilita dal 2 comma, cio con il voto
favorevole di almeno la met del valore delledificio.
24
A
A seguito delladozione della delibera di revoca, lamministratore deve consegnare ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per linottemperanza
a tale obbligo si debba fare ricorso al tribunale a norma dellultimo comma
dellart. 1105 cod. civ., dal momento che possibile fare domanda legittimamente delladozione di un provvedimento di urgenza a norma dellart. 700 cod.
proc. civ. 1.
Nel caso in cui avvenga che i condomini promuovano la revoca dellamministratore per violazione del mandato, linteressato e legittimato a contraddire
soltanto lamministratore, ne chiara conseguenza che, essendo il condominio
estraneo al procedimento, ogni spesa processuale a totale carico dellamministratore medesimo (Sez. II, sent. n. 1274 del 13/03/1989); il condominio inoltre non tenuto n ad autorizzare n a ratificare la resistenza in giudizio
dellamministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quelle previste
dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. e ci malgrado le ripercussioni nei confronti
del condominio degli effetti della pronuncia giudiziale (Sez. II, sent. n. 8837 del
23/08/1999).
Codice Civile allart. 1129 comma 3.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in
apposito registro [disp. att. c.c. 64, 65].
25
AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
(Le funzioni de)
APPROFONDIMENTI
A norma dellart. 1130 del Codice Civile lamministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dellassemblea dei condomini e curare losservanza del regolamento di condominio.
Lamministratore di condominio essenzialmente un semplice esecutore e non
ha poteri decisionali, a meno che oggetto di quanto deliberato o larticolo del
regolamento non lascino un certo margine di elasticit per cui il medesimo amministratore si trova nella condizione di dover decidere autonomamente.
2) disciplinare luso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nellinteresse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.
Il dovere dellamministratore di verificare e regolamentare il godimento di cose
comuni sottintende, in mancanza di diverse disposizioni dellassemblea, il diritto di conservare le medesime, per salvaguardarne luso da parte dei singoli
condomini in condizioni di uguaglianza 1.
Tale potere dovere autonomo, nel senso che esso subordinato alla mancanza di disposizioni nel regolamento di condominio, e non pu essere in contrasto con le deliberazioni dellassemblea.
Nel caso specifico dellappartamento detenuto senza titolo dal portiere licenziato, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. allamministratore del condominio spetta, anche senza deliberazione della assemblea dei condomini, agire per
il rilascio dellalloggio stesso che era stato concesso ad integrazione della retribuzione, dipendendo tale rilascio dalla risoluzione di un rapporto obbligatorio
assunto per la gestione del servizio comune ed essendo il recupero del medesimo alloggio sostanziale per lulteriore realizzazione delluguale servizio.
Sez. Lav., sent. n. 4780 del 02/10/1985.
Nei poteri attribuiti allamministratore di condominio dallart. 1130 cod. civ.
rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dallassemblea, tanto allordinaria manutenzione, quanto alla pre-
1.
26
A
stazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti i
condomini ai sensi dellart. 1131 cod. civ.
Sez. II, sent. n. 3159 del 17/03/1993.
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni delledificio e per lesercizio dei servizi comuni.
Per quanto concerne il condominio, il pagamento delle spese di manutenzione
ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non pretende lapprovazione anticipata dellassemblea dei condomini, in quanto si riferisce ad esborsi
(contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) imposti
a scadenze fisse e dei quali lamministratore si preoccupa in base ai suoi poteri
e non in veste di esecutore delle delibere dellassemblea.
Lapprovazione delle spese sopra indicate , invece, pretesa in sede di consuntivo in quanto si verificano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che consente legittimamente lamministratore ad agire contro i condomini
morosi per il recupero delle quote poste a suo carico.
Sez. II, sent. n. 5068 del 18/08/1986.
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni delledificio.
A titolo di esempio lazione contro il singolo condomino rivolta alla rimozione di
opere realizzate abusivamente sul lastrico solare, di propriet comune, si delinea
come atto di conservazione dei diritti inerenti alla parte comune, e, pertanto, pu essere proposta dallamministratore senza necessit di autorizzazione dellassemblea.
A tale scopo rimane del tutto irrilevante la natura reale o personale della medesima azione, cos come la circostanza che quelle opere abusive pregiudichino
anche il diritto individuale dei singoli condomini, e che questi ultimi possano a
loro volta agire tutelando le cose di propriet comune od individuale 1.
Sempre a titolo di esempio lamministratore legittimato, senza bisogno di autorizzazione dellassemblea dei condomini, ad agire in giudizio per la demolizione della sopraelevazione dellultimo piano delledificio, edificata dal
condomino che andato contro le prescrizioni e le cautele fissate dalle norme
speciali antisismiche, o alterando lestetica della facciata delledificio.
Tale atto, infatti, diretto a conservare lesistenza delle parti comuni condominiali, e rientra negli atti conservativi dei diritti 2.
27
AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
28
A
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Lassemblea dei condomini tenuta ad approvare la rendicontazione delle spese di un determinato esercizio e lapprovazione del bilancio annuale, la validit
della medesima approvazione non dipende dalla redazione in forma rigorosa
del medesimo rendiconto.
Fondamentale che esso sia compilato in forma comprensibile da parte di tutti
i condomini, le singole voci di spesa e di entrata dovranno essere chiare e ben
specificate, come ne deriva dagli artt. 263 e 264 cod. proc. Civ., che regolamentano la procedura di rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostanziale, in modo che sia possibile la contestazione di una delle voci di spesa da
parte di un condomino 1.
Inoltre necessario che la contabilit presentata dallamministratore del condominio sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, in modo da fornire la prova non solo
della qualit e quantit delle somme pagate e di quelle incassate, nonch della
quantit e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi che permettono di indicare e considerare le modalit con cui lincarico stato effettuato e
di capire e giudicare se loperato di chi rende il conto sia conforme a canoni di
buona amministrazione 2.
La possibilit da parte di un condomino di controllare la gestione dellamministratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede di
rendiconto annuale e approvazione di bilancio.
In contesto estraneo a tale sede, il diritto del medesimo condomino di ottenere
dallamministratore lesibizione di determinati documenti contabili pu essere ammesso solo nel caso in cui si desuma e manifesti un preciso interesse in merito 3.
La Massima Corte, con Sez. II, sent. n. 8460 del 26/08/1998, ha altres stabilito
che ciascun comproprietario ha la possibilit di riuscire ad avere dallamministratore del condominio lesibizione dei documenti contabili in qualsiasi momento,
senza lonere di specificare le motivazioni della richiesta sia che abbia il fine di
visionare i documenti sia che abbia il fina di fare una copia dei medesimi.
Il tutto pu accadere purch tale procedimento:
1) non sia di impedimento allattivit di amministrazione;
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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
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APPROFONDIMENTI
Nellanalisi del problema le priorit di ricerca ed analisi vanno poste nellindividuazione dellaccumulazione finale (Sn), cio la somma dei montanti relativi
ai valori annui costanti che si verificheranno in un dato periodo di tempo, e
nellindividuazione dellaccumulazione iniziale (So) ovvero la somma al momento iniziale di tutti i valori che si verificheranno negli anni successivi.
Ulteriore necessit di ricerca pu individuarsi nellaccumulazione intermedia.
M= C (1+r)n
Da cui
q n-1 * q-1
Sn=-----------------q-1
Da cui
q n-1
Sn=------------------q-1
Essendo q = (1+r)
(1+r) n - 1
Sn= ------------------1+r-1
(1+r) n - 1
= ------------------r
La formula
(1+r) n - 1
Sn= ------------------r
Offre quindi la sommatoria finale di annualit unitarie posticipate che si ripetono per n anni al saggio r
Quota di ricostituzione o di reintegrazione di capitale
Dalla formula
(1+r) n - 1
Sn= a ------------------r
Si ricava
r
a= Sn ------------------(1+r) n - 1
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