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book Page 1 Friday, May 22, 2009 3:19 PM

PROFESSIONI
dalla a alla Z
Flavio Paglia
Patrizia Carvelli

VADEMECUM
del mediatore
immobiliare
Un libro fondamentale per il lavoro
e lapprofondimento di qualsiasi
professionista del settore. Tutte le definizioni,
i processi, i contenuti, le riflessioni in merito
ad ogni aspetto della mediazione immobiliare
Ricchissimo il richiamo alla giurisprudenza
della Cassazione. Nel Cd Rom allegato
una selezione di modulistica
immediatamente utilizzabile
Articolato con chiavi di lettura in ordine
alfabetico e riferimenti incrociati

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INDICE GENERALE
Premessa ...................................................................................................15

A
ACCESSORI
(Coefficiente di differenzazione) .................................................................................17

ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI ........................................................19


ACQUISTO IMMOBILE
(Proposta irrevocabile di) ............................................................................... 21
AMMINISTRATORE CONDOMINIALE .....................................................22
(Le funzioni de) ........................................................................................... 26
ANNUALIT COSTANTI LIMITATE .........................................................31

B
BASILEA 2 .................................................................................................33
BENI COMUNI CENSIBILI e NON CENSIBILI ..........................................38

C
CANONE DI MERCATO ...........................................................................39
CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
(Stima per) ..................................................................................................................41

CATEGORIA CATASTALE .........................................................................44


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INDICE GENERALE

CENTRALIT
(Coefficiente di differenzazione) ..................................................................... 51

CERTIFICATO DI AGIBILIT .....................................................................52


CLASSAMENTO CATASTALE ....................................................................55
CLASSE DEMOGRAFICA COMUNE
(Coefficiente di differenzazione) ..................................................................... 56
COEFFICIENTI DI DIFFERENZAZIONE .....................................................57
CONCESSIONE DI BENI ...........................................................................78
CONDIZIONATORI IN FACCIATA ...........................................................80
CONDOMINIO
(definizione e parti comuni) ........................................................................................82

CONSISTENZA CATASTALE .....................................................................86


CONSULENTE TECNICO DUFFICIO (C.T.U.) ..........................................95
CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
(Esempio 1) .................................................................................................................96
(Esempio 2) ............................................................................................... 104

CORTILE
(parte comune del condominio) ............................................................................... 115

COSE CONSUMABILI e INCONSUMABILI .............................................117


COSE FUNGIBILI e INFUNGIBILI ...........................................................118
COSE MOBILI E IMMOBILI .....................................................................119
COST APPROACH ..................................................................................120

D
DEPREZZAMENTO
(Coefficiente di) ....................................................................................................... 121
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VADEMECUM del MEDIATORE IMMOBILIARE

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(Tabella di) ............................................................................................................... 123


(Formula UEEC) ....................................................................................................... 125

DESTINAZIONE DUSO
(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 126

DIRITTO PERSONALE DI GODIMENTO SULLE COSE ..........................128


DIRITTO REALE .....................................................................................130
DOCFA
per la redazione degli aggiornamenti da depositare presso
lAgenzia del Territorio Catasto Fabbricati ..................................................... 133

DONAZIONE .........................................................................................136
DONAZIONE INDIRETTA ......................................................................139
DONAZIONE MODALE .........................................................................140

E
ENTRATE NETTE ESEGIBILI ....................................................................141
ESTIMO ..................................................................................................142
ESTIMO ex ante, ex post .........................................................................144

F
FONDAZIONI
(parte comune del condominio) .................................................................... 145

FRUTTI NATURALI e FRUTTI CIVILI .......................................................147

G
GROSS AREA ..........................................................................................149
5

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INDICE GENERALE

GROSS BUILDING AREA ........................................................................150


GROSS FLOOR AREA .............................................................................151
GROSS INTERNAL AREA ........................................................................152

H
HIGHEST AND BEST USE .......................................................................153

I
IMMOBILE PUBBLICO
(Stima di un) ............................................................................................. 155
(Le motivazioni per un investimento) ....................................................................... 159

IMPIANTI TECNOLOGICI
(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 162

IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI I.C.I. ......................................164


IMPOSTA DI REGISTRO .........................................................................165
IMPOSTA CATASTALE ............................................................................166
IMPOSTA DI BOLLO ..............................................................................167
INCOME CAPITALIZATION APPROACH ...............................................169
INTERESSE SEMPLICE .............................................................................170
INTERESSE COMPOSTO .........................................................................172
INTERVENTI MANUTENTIVI
(Incidenza sul valore dellimmobile degli) ....................................................... 173

INTERVENTO EDILIZIO ..........................................................................176


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VADEMECUM del MEDIATORE IMMOBILIARE

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L
LASTRICO SOLARE
(parte comune del condominio) .................................................................... 177

LEASING .................................................................................................179
LIBERALIZZAZIONE DEL MERCATO ENERGETICO ...............................180
LIVELLO DI PIANO
(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 187

LOCAZIONE AD USO ABITATIVO


(Ambito di applicazione della legge 431/98) ................................................... 189
(D.M. 30/12/2002) ..................................................................................... 193
(obbligatoriet del primo rinnovo) ............................................................................ 197
(finita locazione seconda scadenza) ............................................................ 201

LOCAZIONE AD USO DIVERSO


(Ambito di applicazione della legge 392/78) ................................................... 203
(Attivit stagionali, transitorie, immobili complementari) ......................................... 207
(Durata) ................................................................................................... 209
(Rinnovo, recesso del locatore) ................................................................................ 213
(Recesso del conduttore) ............................................................................. 220
(Il canone di locazione, aggiornamento ISTAT) ................................................. 222
(La tutela del conduttore, lapplicabilit degli articoli dal 7 all11) ........................... 224
(Indennit articolo 34) .............................................................................................. 227
(Diritto di Prelazione in caso di vendita, articolo 38) ......................................... 231
(Diritto di prelazione in caso di nuova locazione, articolo 40) ................................. 237
(Uso diverso da quello pattuito) ............................................................................... 239
(schema contratto) ...................................................................................... 242
(Contratto di locazione ad uso diverso con interventi di manutenzione
e trasformazione dei locali) ...................................................................................... 244
(Scrittura privata inerente la locazione libera di locali) ............................................. 246
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INDICE GENERALE

LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA


(Esempio 1) ............................................................................................... 247
(Esempio 2) ............................................................................................... 251

LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA


(Esempio 1) ............................................................................................... 258
(Esempio 2) ............................................................................................... 263

LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI


(Esempio 1) .............................................................................................................. 271
(Esempio 2) .............................................................................................................. 276

M
MAGGIORANZA ASSEMBLEARE
(Tabella) ................................................................................................................... 283

MARRIAGE VALUE .................................................................................285


MEDIATORE IMMOBILIARE ...................................................................286
(Diritto alla provvigione) ............................................................................. 287
(Garanzia assicurativa) ................................................................................ 291
(Iscrizione al ruolo contenuto della legge in data 3 febbraio 1989 n. 39) ................. 293
(Nuove norme per liscrizione al ruolo. Ministero dellindustria, del commercio
e dellartigianato Lett.Circ. 19/3/2001 n. 503957. Modifiche alla legge 3 febbraio 1989,
n. 39 concernente lattivit di agente di affari in mediazione. Emanata
dal Ministero dellindustria, del commercio e dellartigianato, Ufficio C3.) ............ 296
(Obbligo del mediatore di compiere indagini di natura tecnica e giuridica) ........... 298
(Riconoscimento del compenso) .............................................................................. 299

MILLESIMI
(Criteri per la determinazione dei millesimi) ............................................................ 300
(Calcolo delle superfici reali coefficienti correttivi di differenziazione
e la determinazione della superficie virtuale) ........................................................... 302
(Coefficiente di destinazione) ................................................................................... 305
(Coefficiente di orientamento) .................................................................................. 307
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VADEMECUM del MEDIATORE IMMOBILIARE

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(Coefficiente di prospetto) ............................................................................ 308


(Coefficiente di luminosit) ...................................................................................... 309
(Coefficiente di piano) .............................................................................................. 310
(Coefficiente di funzionalit globale) ........................................................................ 311

MONOPOLIO e OLIGOPOLIO BILATERALE ..........................................312


MONTANTE dellINTERESSE SEMPLICE
(Ricerca del) ............................................................................................................. 315

MONTANTE dellINTERESSE COMPOSTO


(Ricerca del) ............................................................................................................. 316

MUTUO
(finanziamento con) ................................................................................................. 318

MURO MAESTRO
(parte comune del condominio) ............................................................................... 326

N
NET INTERNAL AREA .............................................................................329
NUDA PROPRIET .................................................................................330
NULLIT DEL CONTRATTO ..................................................................331

O
OBBLIGAZIONI DEL COMPRATORE e del VENDITORE .......................333
OPZIONE DACQUISTO ........................................................................336
ORDINARIETA
(Teoria dell) ............................................................................................................. 338
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INDICE GENERALE

P
PARCHEGGIO CONDOMINIALE
Parcheggi ex lege 122/89 o meglio ex lege n. 1150 in data 17 agosto 1942 ........ 339

PARTE COMUNE
(uso) ........................................................................................................................ 344
(regolamentazione e godimento) .............................................................................. 349

PATRIMONIO DEMANIALE ...................................................................359


PATRIMONIO INDISPONIBILE ..............................................................361
PERMUTA ...............................................................................................363
PERTINENZA ..........................................................................................364
(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 366

PIANI regolatori
e norme sullattivit costruttiva
PIANI regolatori PARTICOLAREGGIATI ................................................................... 369

PIANI territoriali di coordinamento


(formazione ed approvazione dei) ............................................................................ 371

PORTONE, SCALA, VESTIBOLO


(parti comuni del condominio) ..................................................................... 372

PRELAZIONE
(Diritto di) ................................................................................................ 374
(promessa di) ............................................................................................ 376

PRIVACY e CONDOMINIO
(Il Vademecum del Palazzo) ......................................................................... 378

PROMESSA DI VENDITA ........................................................................381


PROPOSTA IRREVOCABILE DACQUISTO ............................................382
PROPRIET PRIVATA .............................................................................388
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VADEMECUM del MEDIATORE IMMOBILIARE

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Q
QUOTAZIONI IMMOBILIARI .................................................................391

R
REDDITIVIT DEGLI IMMOBILI
(Riflessioni di carattere generale) ............................................................................. 393

REGOLAMENTO CONDOMINIALE
(esempio di) ............................................................................................................. 396

RENDITA CATASTALE ............................................................................405


RENDITA ................................................................................................406
RICOSTRUZIONE DEPREZZATO
(Stima del valore di produzione o) ........................................................................... 407

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI .................................................413

S
SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE
(Determinazione del) .................................................................................. 419
SALVAGE VALUE ....................................................................................426
SECURITY CONDOMINIO
(videosorveglianza, videocitofoni, controlli e/o similari) .......................................... 427

SERVIT PREDIALE ................................................................................433


(Costituzione di) ........................................................................................ 435
(La stima della) .......................................................................................... 437
(La stima di servit per passaggio coattivo) ............................................................... 440
(La stima di servit per acquedotto coattivo) .................................................... 442
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INDICE GENERALE

(La stima di servit per elettrodotto) ............................................................... 445


(La stima di servit per metanodotto) ............................................................. 448
(La stima di servit per scarico) ..................................................................... 449

SOMMINISTRAZIONE ............................................................................450
STANDARD DI VALUTAZIONE ..............................................................452
STATO DI CONSERVAZIONE
(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 453

STATO DI MANUTENZIONE
(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 455
STRAORDINARIET DELLIMMOBILE ....................................................456
SUCCESSIONE ........................................................................................459
(Apertura della successione) ......................................................................... 461
(Delazione delleredit) ............................................................................................ 462
(Divieto di patti successori) .......................................................................... 463
(Acquisto delleredit) ................................................................................. 464
(La capacit di succedere) ............................................................................ 465
(Indegnit a succedere) .............................................................................. 466
(La rappresentazione) ............................................................................................... 467
(Accettazione delleredit) ........................................................................... 469
(Rinuncia alleredit) ................................................................................................ 471
(Eredit giacente) ....................................................................................... 472
(Diritto di) ................................................................................................................ 473

SUPERFICIE LORDA VENDIBILE .............................................................474

T
TABELLA ONERI ACCESSORI ripartizione fra locatore
e conduttore
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1) ...................................... 475
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VADEMECUM del MEDIATORE IMMOBILIARE

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TARIFFA CATASTALE UNITARIA ............................................................479


TIPOLOGIA FINITURE
(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 480

TERRAZZA A LIVELLO
(parte comune del condominio) ............................................................................... 481

TIPOLOGIA LAVORI
(Incidenza percentuale delle diverse Tipologie in fase costruttiva) ........................ 482

TRASCRIZIONE (del contratto)


TRASFORMAZIONE
(Stima per valore di) ................................................................................... 487

U
UBICAZIONE (Coefficiente di differenzazione) .......................................495
UNIVERSALITA DI BENI ........................................................................497
UNITA IMMOBILIARE
(Catastale) ................................................................................................................ 498

USO e ABITAZIONE ...............................................................................500


USUFRUTTO ..........................................................................................501
(Estinzione del) .......................................................................................... 505

V
VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI ................................................507
VALORE DI MERCATO ..........................................................................509
VALORE DUSO ....................................................................................510
VARIAZIONE CATASTALE .....................................................................511
13

UntitledBook1.book Page 14 Friday, May 22, 2009 3:19 PM

INDICE GENERALE

VENDITA ...............................................................................................514
VENDITA IMMOBILIARE ........................................................................517
VENDITA DI COSE MOBILI ....................................................................518
VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIET .........................................519
VENDITA CON PATTO DI RISCATTO ...................................................521
VENDITA: A MISURA - A CORPO - CUMULATIVA ......................522
VENDITA
(promessa di vendita) .................................................................................. 525
(preliminare di vendita) ............................................................................................ 527
(preliminare di vendita esempio II) ................................................................ 529
(preliminare di vendita appartamento) ..................................................................... 531
(preliminare di vendita edificio in costruzione) ................................................ 533
(consegna del bene promesso in vendita) ........................................................ 536

VETUST
(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 537

VOLTURA CATASTALE ...........................................................................539


(Documentazione da allegare) ................................................................................. 540
VOLUME LORDO ..................................................................................542

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VADEMECUM del MEDIATORE IMMOBILIARE

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PREMESSA
Molte volte ci siamo chiesti in cosa consista esattamente la professione del Mediatore Immobiliare.
Il contesto moderno evidenzia che circa il 90% delle vendite immobiliari transita attraverso il meccanismo dellintermediazione.
Attraverso gli studi professionali, ogni anno, vengono quindi contrattati milioni e milioni
di euro di compravendite immobiliari.
Purtroppo, il contesto attuale evidenzia altres lo stretto binomio tra acquisto immobiliare
e contrazione di mutuo o finanziamento.
In altre parole, nella maggior parte dei casi, lacquisto della casa sempre pi connesso
con la sottoscrizione di importanti e duraturi mutui immobiliari.
Chi entra nello studio di un mediatore immobiliare, nella stragrande maggioranza delle situazioni, si appresta quindi a sottoscrivere importanti sacrifici economici che condizioneranno lavvenire del nucleo famigliare per interi decenni.
In questo contesto, il mediatore immobiliare non pu essere solo colui che vende un appartamento. Il mediatore immobiliare deve essere colui che, grazie alla propria professionalit, asseconda e accompagna il possibile acquirente in ogni fase dellacquisto.
Parallelamente, nei confronti di colui che vende, il mediatore immobiliare deve essere colui che offre la migliore professionalit per stimare e proporre il cespite in vendita al pi
ampio spettro di mercato possibile.
Per quanto detto il mediatore immobiliare soprattutto un soggetto che vende se stesso,
vende la propria professionalit, la propria esperienza, la propria conoscenza delle leggi
e del mercato.
Prima di acquistare o vendere una casa, ogni cliente deve acquisire fiducia nel Mediatore,
imparare a fidarsi di Lui e in Lui destinare ogni propria aspettativa.
E un mestiere difficile, soprattutto nel contesto attuale, dove le contrazioni del mercato
spingono il valore degli immobili verso soglie sempre pi inavvicinabili e dove possibili
recessioni e cadute vertiginose risultano dietro langolo e, peraltro, hanno gi contraddistinto il mercato americano.
Questo libro non trasmette n etica n seriet. Queste doti sono, per fortuna, innate nella
maggior parte degli uomini. Spetta solo a noi metterle in evidenza in ogni tassello della
vita quotidiana.
Il lavoro presentato nelle prossime pagine pu invece aiutarci nella ricerca di una migliore
professionalit.
15

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PREMESSA

Il libro analizza infatti ogni dettaglio afferente la professione immobiliare: dalle locazioni
ai diritti reali patrimoniali fino alle normative che incidono sulla valutazione degli immobili.
Il libro analizza e illustra una dopo laltra, in rigoroso ordine alfabetico, tutte le voci relative alla gestione, stima e valutazione di ogni cespite.
Un vero e proprio vademecum, indispensabile per ogni mediatore immobiliare, di facile
consultazione, uno strumento operativo da tenere sempre sulla scrivania per risolvere dubbi, per chiarire un concetto, per affrontare ogni situazione, per individuare le soluzioni pi
funzionali.
Molto utile e di facile comprensione il quadro sinottico riportato in calce alle singole definizioni. In modo pratico e immediato si apprende il grado di influenza, il peso e la tipologia di stima a cui il bene in analisi meglio si addice.
Il libro approfondisce anche ogni dettaglio inerente la gestione delle locazioni abitative o
commerciali che siano, delle pertinenze, delle servit attive o passive e della dimensione
condominiale dei cespiti. Ampio spazio viene dedicato alla professione del MEDIATORE IMMOBILIARE con ampio approfondimento delle leggi e della giurisprudenza in materia. Un libro
capace, inoltre di approfondire ogni percorso giuridico in materia di diritti reali e capace di
fornire moltissima modulistica orientativa in materia di contrattazione immobiliare.
La modulistica allegata si propone come semplice canovaccio a supporto delle singole
operazioni in corso.
Bench accurata e predisposta in ottemperanza alla legislazione vigente, occorre valutare
preliminarmente lazione in corso che necessita di tale documenti e se soprattutto il caso
generico proposto pu, senza modifiche, essere adattato al caso specifico.
Un libro indispensabile per ogni MEDIATORE IMMOBILIARE, ma utilissimo anche a Ingegneri,
Architetti, Geometri e operatori dellintero settore immobiliare pubblico e privato.
Gli Autori

16

VADEMECUM del mediatore immobiliare

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A
ACCESSORI
(Coefficiente di differenzazione)

DEFINIZIONE
Per accessori si intendono quelle porzioni di beni, spesso ad uso comune, capaci
di influenzare positivamente il valore di un bene.
Rientrano in tale valutazione il giardino condominiale, la piscina comprensoriale,
servizi annessi quali la sorveglianza, lilluminazione ecc.
Quando presenti differenziano positivamente il valore del bene e come tali devono
essere opportunamente considerati in stima.

Medio

Medio
basso

Basso

Per
Comparazione

Analitica

ORDINARIETA

BOX, POSTI AUTO

MAGAZZINI

EDIFICI PUBBLICI SCUOLE


OSPEDALI UFFICI
ARCHIVI ECC.

UFFICI PRIVATI
CENTRI DIREZIONALI

ATTIVIT COMMERCIALI

CENTRI COMMERCIALI

ABITAZIONI

Raffronto
tra immobili
simili

PARTICOLARE RILEVANZA

Giudizi
di
Congruit

SOVRA
DIMENSIONAMENTO

Alto

CORRETTO
DIMENSIONAMENTO

Molto
alto

TIPOLOGIA STIMA

SOTTO
DIMENSIONAMENTO

GRADO DI INCIDENZA

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ACCESSORI

LEGISLAZIONE
Codice civile (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 - Approvazione del testo
del codice civile)
Libro terzo - Della propriet

18

Titolo I - Dei beni

Titolo II - Della propriet

Titolo III - Della superficie

Titolo IV - Dellenfiteusi

Titolo V - Dellusufrutto delluso e dellabitazione

Titolo VI - Delle servit prediali

Titolo VII - Della comunione

Titolo VIII - Del possesso

VADEMECUM del mediatore immobiliare

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ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI


DEFINIZIONE
I diritti patrimoniali si possono acquistare a titolo originario oppure a titolo derivativo.
Il diritto patrimoniale si acquista a titolo originario quando non trasmesso al
soggetto da unaltra persona. Di regola rientrano in questa tipologia lacquisizione della propriet per usucapione, lacquisizione dei diritti dautore a seguito dellelaborazione di unopera oppure pi semplicemente il ritrovamento di
una cosa mobile.
Lacquisto del diritto viene invece definito a titolo derivativo quando lacquirente subentra ad un precedente titolare del medesimo diritto sulla cosa. Rientrano in questa tipologia la compravendita di oggetti e beni immobili, il
processo ereditario ecc.

APPROFONDIMENTI
La dottrina definisce il soggetto uscente dal rapporto (venditore) dante causa e
il soggetto entrante nel rapporto (acquirente) avente causa.
Come facilmente intuibile un acquisto a titolo derivativo esiste solo in presenza
di un valido titolo dacquisto ovvero di un contratto o atto pubblico.
Il crescere delle operazioni economiche, il moltiplicarsi delle traslazioni dei titoli di propriet ha imposto riflessioni e risposte a episodi di fatto riscontrabili
sul mercato. Si pensi ad esempio allipotesi dove un soggetto vende ad un compratore in buona fede una cosa che in realt non gli appartiene.
Facendo riferimento alla norma sopraddetta il compratore non dovrebbe acquistare la propriet.
In tal modo, pur privilegiando linteresse del vero proprietario si rallenterebbero
inevitabilmente tutti i traffici economici con una ricaduta dellintero sistema
economico.
In questo contesto, contrariamene a quanto sopra enunciato, la legge, spesso,
interviene tutelando lacquirente in buona fede.
Il primo e vero proprietario spogliato della titolarit potr rivalersi sul falso
venditore.
Tale principio generalmente denominato della tutela dellaffidamento si concretizza in una serie di regole, disciplinate con legge, destinate a diverse situa19

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ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI

zioni e a diversi settori, elaborate in modo da assicurare alle ragioni del vero
titolare del diritto la massima tutela, il tutto compatibilmente con le crescenti
esigenze del mercato e della sicurezza dei traffici.
L'acquisto dei diritti patrimoniali

a titolo originario

quando non trasmesso al soggetto


da un altra persona. (usucapione,
lacquisizione dei diritti dautore,il
ritrovamento di una cosa mobile)

a titolo derivativo

quando l'acquirente subentra ad un


precedente titolare del medesimo
diritto sulla cosa. (la compravendita, il
processo ereditario)
esiste solo in presenza di un valido
titolo d'acquisto

LEGISLAZIONE
Codice civile (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 - Approvazione del testo
del codice civile)
Libro terzo - Della propriet

Titolo I - Dei beni

Titolo II - Della propriet

Titolo III - Della superficie

Titolo IV - Dellenfiteusi

Titolo V - Dellusufrutto delluso e dellabitazione

Titolo VI - Delle servit prediali

Titolo VII - Della comunione

Titolo VIII - Del possesso

VOCI CORRELATE

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Diritto Reale (vedi pag. 130).

VADEMECUM del mediatore immobiliare

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ACQUISTO IMMOBILE
(Proposta irrevocabile di)

MODULISTICA

Lanno duemila_____, add ____________ del mese di ___________________, in Genova in una sala
dellufficio ove a sede il___________
Il sottoscritto Sig.________, nato a ________ il ________residente a _______ in via_______ C.F.
_______di seguito denominato Promissario acquirente, (in alternativa la societ_______ con
sede_____ in ______ Via ________ n. _____ Cod.Fiscale e Partita IVA ____________) con la sottoscrizione della presente
dichiaro di voler acquistare
alle condizioni di seguito descritte
limmobile ubicato in ________ Via____________ civico ___________ scala _____ interno _______ allibrato al NCEU al fg______ mappale_______ subalterno ________ cat.________ cl.________del Comune di __________
Limmobile verr acquistato a corpo e non a misura. Il medesimo verr accettato nello stato di fatto e
di diritto in cui si trova. Visto e accettato e identificato anche in planimetria con tutti gli inerenti diritti,
servit apparenti, non apparenti o di fatto, passi, accessi, pertinenze, dipendenze, con le relative quote
di compropriet noto e pienamente gradito.
Il prezzo offerto per lacquisto a corpo corrisponde a euro ________________
Da pagarsi nel seguente modo:
- Euro ___________ vengono versati ai sensi dellart. 1382 c.c. 1 alla firma della presente proposta
che costituisce quietanza a tutti gli effetti.
- Euro____________ verranno versate in contanti, a titolo di caparra penitenziale 2 contestualmente
alla firma del preliminare di compravendita da stipularsi entro e non oltre il _________ innanzi il
_________ in Via _____________
- i rimanenti euro _________verranno versati in contanti contestualmente alla firma del rogito.
Il compenso della provvigione da pagare contestualmente alla firma del preliminare risulta pari al
___%.
Nel caso in cui la propriet non accettasse la presente proposta, la somma di euro ______ versata in
oggi ai sensi dellart. 1382 del codice civile verr restituita immediatamente.
In caso di accettazione della proposta tutte le clausole di cui alla presente prenotazione dovranno essere riportate sul preliminare di compravendita.
Il Foro competente quello di ___________________,
Letto, approvato e sottoscritto a ____________, il _______________
1) Art. 1382 - Effetti della clausola penale
La clausola, con cui si conviene che, in caso dinadempimento o di ritardo nelladempimento (1218), uno dei contraenti
tenuto a una determinata prestazione, ha leffetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non stata
convenuta la risarcibilit del danno ulteriore (1223). La penale dovuta indipendentemente dalla prova del danno.
2) Art. 1386 - Caparra penitenziale
Se nel contratto stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
DEFINIZIONE
Lamministratore di condominio colui che detiene la mansione di amministrare un immobile.
Qualora allinterno del regolamento di condominio non sia inserita la clausola
contraria, colui che amministra un edificio non detto che debba possedere determinati requisiti specifici, ma necessario che ne abbia la capacit giuridica.
Inoltre, lamministratore potr essere un soggetto estraneo al condominio, come
disposto dallart. 1106 2 comma c.c.
1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore.
Nello stesso modo lamministrazione pu essere delegata ad uno o pi partecipanti, o anche a un
estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.

Il Codice Civile allart. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i condomini risultino essere un
numero superiore a quattro, lassemblea deve provvedere alla nomina di un amministratore; il
quale deve esercitare tutte le funzioni indicate dallart. 1130 c.c..

Se lassemblea non provvede, la nomina fatta dallautorit giudiziaria, su ricorso di uno o pi condomini.
La finalit di tale provvedimento solo quella di sottrarre, per la mancanza di
un organo necessario alla sua gestione, il condominio dallimpossibilit di agire.
Poich lamministratore nominato dallautorit giudiziaria non un mandatario
dei condomini, il suo compenso dovr essere concordato tra lamministratore
nominato e i condomini stessi, nel caso in cui tale accordo non dovesse essere
raggiunto lamministratore presenter il suo rendiconto tra le spese e nel caso
in cui i condomini lo contestino, lamministratore dovr far ricorso allautorit
giudiziaria, la quale provveder in sede contenziosa.
Nel caso dei cosiddetti piccoli condomini, ovvero quelli che hanno un numero
di condomini inferiore a quattro, non obbligatoria la nomina dellamministratore ma, nel caso in cui i condomini siano intenzionati a procedere a tale nomina, trova applicazione la norma dellart. 1129 c.c. in merito alla competenza
dellassemblea e alla durata di un anno della carica di amministratore.
Lamministratore dura in carica un anno e pu essere revocato in ogni tempo
dallassemblea.
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A
Per quanto concerne la nomina dellamministratore di condominio, in base
allart. 1392 c.c., eccetto il caso in cui siano prescritte forme particolari e solenni, il conferimento dellincarico di amministratore pu essere effettuato sia verbalmente che tacitamente.
Non detto quindi che lassemblea debba nominare lamministratore e verbalizzare la nomina allinterno del registro di cui allart. 1129 c.c.; amministratore
pu considerarsi colui a cui tutti i condomini si rivolgono considerandolo tale 1.
Al contrario la Sez. II, sent. n. 5083 del 25/05/1994 specifica che la nomina di
un nuovo amministratore di condominio in sostituzione del precedente dimissionario, per mostrare efficacia nei confronti dei terzi, deve prodursi con una
deliberazione dellassemblea.
Ancora un volta, quindi, la giurisprudenza dimostra di non possedere un interpretazione univoca.

Il Codice Civile allart. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i
condomini risultino essere un numero superiore a quattro, lassemblea
deve provvedere alla nomina di un amministratore; il quale deve
esercitare tutte le funzioni indicate dallart. 1130 c.c..
Su ricorso di uno o pi condomini

Se l'assemblea non provvede, la nomina


fatta dall'autorit giudiziaria.

La finalit di tale provvedimento solo quella di sottrarre il condominio


dallimpossibilit di agire

Nel caso specifico di un conduttore di immobile posto in edificio in condominio, posto che abbia diritto, come disposto dallart. 10 della legge n. 392 del
1978, a partecipare allassemblea dei condomini, non legittimato - in caso di
mancata nomina dellamministratore - a suggerire il ricorso allautorit giudiziaria ai sensi dellart. 1129, primo comma codice civile, finalizzato allottenimento della nomina dellamministratore 2.

1. Sez. II, sent. n. 1791 del 12/02/1993.


Conforme: Sez. II, sent. n. 3296 del 10/04/1996.
2. Sez. II, sent. n. 6843 del 17/06/1991.

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

Lamministratore di un condominio, avvenuta la cessazione dalla carica per scadenza del termine di cui allart. 1129 cod. civ., mantiene ad interim i poteri conferitegli dalla legge, dallassemblea o dal regolamento, e pu seguitare quindi ad
esercitarli, fino al momento in cui non sia sostituito da un differente amministratore
(Sez. II, sent. n. 7256 del 06/12/1986); inoltre continua ad esercitare la rappresentanza del condominio in giudizio (Sez. II, sent. n. 9501 del 21/12/1987).
In merito alle deliberazioni di nomina dellamministratore di condominio,
lart. 1136 c. 5 c.c. stabilisce che le medesime devono essere prese sempre con
la maggioranza stabilita dal 2 comma, cio con il voto favorevole di coloro che
sono legittimati ad intervenire allassemblea, di almeno la met del valore
delledificio.
Ad esempio nel caso in cui un condominio sia costituito da meno di cinque
condomini e i partecipanti allassemblea siano solo due, lart. 1136 c.c. non
applicabile, non essendo raggiungibile una maggioranza degli intervenuti che
rappresenti almeno la met del valore delledificio, in tale caso necessaria
lunanimit dei consensi.
L'amministratore dura in carica un anno e pu essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea.
L'amministratore di un condominio avvenuta la cessazione dalla carica per scadenza
del termine mantiene "ad interim" i poteri conferitegli dalla legge
continua ad esercitare la rappresentanza del condominio in giudizio
art. 1136 c.5 c.c.
La nomina dellamministratore avviene con la
maggioranza stabilita dal 2 comma, cio con il voto
favorevole di almeno la met del valore delledificio.

La revoca dellamministratore di un condominio, pu verificarsi in qualsiasi


momento e non necessaria lesistenza di una giusta causa, anche in considerazione del fatto che il rapporto fra amministratore e condomino essenzialmente di natura fiduciaria.
Codice Civile allart. 1129 comma 2.
Pu altres essere revocato dall'autorit giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel
caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua
gestione [c.c. 1130], ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarit [c.c. 1105].

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A
A seguito delladozione della delibera di revoca, lamministratore deve consegnare ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per linottemperanza
a tale obbligo si debba fare ricorso al tribunale a norma dellultimo comma
dellart. 1105 cod. civ., dal momento che possibile fare domanda legittimamente delladozione di un provvedimento di urgenza a norma dellart. 700 cod.
proc. civ. 1.
Nel caso in cui avvenga che i condomini promuovano la revoca dellamministratore per violazione del mandato, linteressato e legittimato a contraddire
soltanto lamministratore, ne chiara conseguenza che, essendo il condominio
estraneo al procedimento, ogni spesa processuale a totale carico dellamministratore medesimo (Sez. II, sent. n. 1274 del 13/03/1989); il condominio inoltre non tenuto n ad autorizzare n a ratificare la resistenza in giudizio
dellamministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quelle previste
dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. e ci malgrado le ripercussioni nei confronti
del condominio degli effetti della pronuncia giudiziale (Sez. II, sent. n. 8837 del
23/08/1999).
Codice Civile allart. 1129 comma 3.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in
apposito registro [disp. att. c.c. 64, 65].

1. Sez. II, sent. n. 11472 del 28/10/1991.

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
(Le funzioni de)

APPROFONDIMENTI
A norma dellart. 1130 del Codice Civile lamministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dellassemblea dei condomini e curare losservanza del regolamento di condominio.
Lamministratore di condominio essenzialmente un semplice esecutore e non
ha poteri decisionali, a meno che oggetto di quanto deliberato o larticolo del
regolamento non lascino un certo margine di elasticit per cui il medesimo amministratore si trova nella condizione di dover decidere autonomamente.
2) disciplinare luso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nellinteresse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.
Il dovere dellamministratore di verificare e regolamentare il godimento di cose
comuni sottintende, in mancanza di diverse disposizioni dellassemblea, il diritto di conservare le medesime, per salvaguardarne luso da parte dei singoli
condomini in condizioni di uguaglianza 1.
Tale potere dovere autonomo, nel senso che esso subordinato alla mancanza di disposizioni nel regolamento di condominio, e non pu essere in contrasto con le deliberazioni dellassemblea.
Nel caso specifico dellappartamento detenuto senza titolo dal portiere licenziato, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. allamministratore del condominio spetta, anche senza deliberazione della assemblea dei condomini, agire per
il rilascio dellalloggio stesso che era stato concesso ad integrazione della retribuzione, dipendendo tale rilascio dalla risoluzione di un rapporto obbligatorio
assunto per la gestione del servizio comune ed essendo il recupero del medesimo alloggio sostanziale per lulteriore realizzazione delluguale servizio.
Sez. Lav., sent. n. 4780 del 02/10/1985.
Nei poteri attribuiti allamministratore di condominio dallart. 1130 cod. civ.
rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dallassemblea, tanto allordinaria manutenzione, quanto alla pre-

1.

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Sez. II, sent. n. 5076 del 23/07/1983.

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A
stazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti i
condomini ai sensi dellart. 1131 cod. civ.
Sez. II, sent. n. 3159 del 17/03/1993.
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni delledificio e per lesercizio dei servizi comuni.
Per quanto concerne il condominio, il pagamento delle spese di manutenzione
ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non pretende lapprovazione anticipata dellassemblea dei condomini, in quanto si riferisce ad esborsi
(contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) imposti
a scadenze fisse e dei quali lamministratore si preoccupa in base ai suoi poteri
e non in veste di esecutore delle delibere dellassemblea.
Lapprovazione delle spese sopra indicate , invece, pretesa in sede di consuntivo in quanto si verificano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che consente legittimamente lamministratore ad agire contro i condomini
morosi per il recupero delle quote poste a suo carico.
Sez. II, sent. n. 5068 del 18/08/1986.
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni delledificio.
A titolo di esempio lazione contro il singolo condomino rivolta alla rimozione di
opere realizzate abusivamente sul lastrico solare, di propriet comune, si delinea
come atto di conservazione dei diritti inerenti alla parte comune, e, pertanto, pu essere proposta dallamministratore senza necessit di autorizzazione dellassemblea.
A tale scopo rimane del tutto irrilevante la natura reale o personale della medesima azione, cos come la circostanza che quelle opere abusive pregiudichino
anche il diritto individuale dei singoli condomini, e che questi ultimi possano a
loro volta agire tutelando le cose di propriet comune od individuale 1.
Sempre a titolo di esempio lamministratore legittimato, senza bisogno di autorizzazione dellassemblea dei condomini, ad agire in giudizio per la demolizione della sopraelevazione dellultimo piano delledificio, edificata dal
condomino che andato contro le prescrizioni e le cautele fissate dalle norme
speciali antisismiche, o alterando lestetica della facciata delledificio.
Tale atto, infatti, diretto a conservare lesistenza delle parti comuni condominiali, e rientra negli atti conservativi dei diritti 2.

1. Sez. II, sent. n. 5160 del 27/07/1983.


2. Sez. II, sent. n. 13611 del 12/10/2000.

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

Lamministratore del condominio:


1) ha la mansione di realizzare gli atti conservativi dei diritti riguardanti le parti comuni delledificio;
2) ha la rappresentanza dei partecipanti;
3) pu agire in giudizio, sia contro i condomini che contro i terzi.
Lamministratore pu agire in giudizio anche in mancanza di una deliberazione
assembleare in tal senso, poich tale potere direttamente connesso alla sua
qualit, restando insignificante laccertamento se lassemblea con la quale egli
sia stato eventualmente autorizzato a promuovere lazione sia stata o meno validamente costituita 1.
Lattribuzione dellamministratore di condominio di compiere atti conservativi, riconosciuto ex artt. 1130 e 1131 cod. civ. si rispecchia, sul piano processuale, nella possibilit di esigere non solo le occorrenti misure cautelari conservare lesistenza delle parti comuni - ma anche il risarcimento dei danni,
nel caso che la richiesta risulti unita alla conservazione dei diritti sulle parti comuni, e risulti conseguente allimpedimento frapposto alla appropriata esecuzione di quanto legittimamente richiesto.
Quanto sopra senza che si dia importanza n alla circostanza che la questione
sia stata introdotta con ricorso ex art. 700 cod. proc. civ., n che il ricorso stesso
sia stato presentato da un precedente amministratore privo dellautorizzazione
dellassemblea dei condomini.
Sez. II, sent. n. 10474 del 22/10/1998.
Il condominio deve provvedere, mediante i suoi organi, alla manutenzione e
alla riparazione dei beni di propriet comune.
Quindi ne lineare conseguenza che il condominio ha il diritto e lobbligo di
deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delle
propriet comuni al fine di evitare danni alle propriet esclusive dei condomini
e dei terzi, e che, in assenza della cooperazione dei condomini in merito, lamministratore pu agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per far
valere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130, n. 4, c.c.) che di merito
(art. 1131 c.c.).
Sez. III, sent. n. 3522 del 08/03/2003.

1. Sez. II, sent. n. 4117 del 14/05/1990.

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A
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Lassemblea dei condomini tenuta ad approvare la rendicontazione delle spese di un determinato esercizio e lapprovazione del bilancio annuale, la validit
della medesima approvazione non dipende dalla redazione in forma rigorosa
del medesimo rendiconto.
Fondamentale che esso sia compilato in forma comprensibile da parte di tutti
i condomini, le singole voci di spesa e di entrata dovranno essere chiare e ben
specificate, come ne deriva dagli artt. 263 e 264 cod. proc. Civ., che regolamentano la procedura di rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostanziale, in modo che sia possibile la contestazione di una delle voci di spesa da
parte di un condomino 1.
Inoltre necessario che la contabilit presentata dallamministratore del condominio sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, in modo da fornire la prova non solo
della qualit e quantit delle somme pagate e di quelle incassate, nonch della
quantit e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi che permettono di indicare e considerare le modalit con cui lincarico stato effettuato e
di capire e giudicare se loperato di chi rende il conto sia conforme a canoni di
buona amministrazione 2.
La possibilit da parte di un condomino di controllare la gestione dellamministratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede di
rendiconto annuale e approvazione di bilancio.
In contesto estraneo a tale sede, il diritto del medesimo condomino di ottenere
dallamministratore lesibizione di determinati documenti contabili pu essere ammesso solo nel caso in cui si desuma e manifesti un preciso interesse in merito 3.
La Massima Corte, con Sez. II, sent. n. 8460 del 26/08/1998, ha altres stabilito
che ciascun comproprietario ha la possibilit di riuscire ad avere dallamministratore del condominio lesibizione dei documenti contabili in qualsiasi momento,
senza lonere di specificare le motivazioni della richiesta sia che abbia il fine di
visionare i documenti sia che abbia il fina di fare una copia dei medesimi.
Il tutto pu accadere purch tale procedimento:
1) non sia di impedimento allattivit di amministrazione;

1. Sez. II, sent. n. 896 del 06/02/1984.


2. Sez. II, sent. n. 9099 del 07/07/2000.
3. Sez. II, sent. n. 2220 del 05/04/1984.

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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

2) non sia contraria ai principi di correttezza;


3) non si risolva in un onere economico per il condominio - i costi relativi a tutte
le operazioni svolte dovranno essere a totale carico del condomino richiedente.
La mancata disponibilit della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte
dellamministratore, dellobbligo di rendiconto e la conseguente invalidit della
delibera di approvazione.
Non si verifica linvalidit della medesima delibera di approvazione quando la
disponibilit della documentazione risulti essere mancante in sede di approvazione del preventivo in cui, solitamente, lapprovazione della previsione di spesa viene fatta basandosi sulla gestione dellanno precedente, e dove,
soprattutto, la documentazione sulle spese potr essere acquisita solo dopo che
le medesime spese siano state effettuate, e non in via preventiva 1.
Nel caso in cui avvenga il subentro del nuovo amministratore in luogo del precedente, egli, se non autorizzato dallassemblea dei condomini, non dispone la
facolt di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici
tramandatigli dal passato amministratore e, di conseguenza, laccettazione di
tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di questultimo da parte dei condomini.
Essendo di spettanza invece allassemblea dei condomini approvare il conto
consuntivo, per compararlo con il preventivo o determinare limportanza delle
spese affrontate su iniziativa dellamministratore 2.
LE PRINCIPALI FUNZIONI DELLAMMINISTRATORE
1) eseguire le deliberazioni dellassemblea dei condomini e curare losservanza del
regolamento di condominio;
2) disciplinare luso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nellinteresse comune,
in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria
delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni delledificio.

1. Sez. II, sent. n. 11940 del 08/08/2003.


2. Sez. II, sent. n. 5449 del 04/06/1999.

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ANNUALIT COSTANTI LIMITATE


DEFINIZIONE
Per annualit costanti limitate si intendono valori annui costanti capaci di ripetersi per un numero costante ma limitato di anni.

APPROFONDIMENTI
Nellanalisi del problema le priorit di ricerca ed analisi vanno poste nellindividuazione dellaccumulazione finale (Sn), cio la somma dei montanti relativi
ai valori annui costanti che si verificheranno in un dato periodo di tempo, e
nellindividuazione dellaccumulazione iniziale (So) ovvero la somma al momento iniziale di tutti i valori che si verificheranno negli anni successivi.
Ulteriore necessit di ricerca pu individuarsi nellaccumulazione intermedia.

M= C (1+r)n
Da cui

Sn= qn + q n-1 + q n-2 + q n-3 +q+1


Infatti il primo euro che scade alla fine del primo anno resta impiegata dal tempo 1 sino al tempo n ovvero sar capace di sfruttare interessi per un periodo di
(n-1) anni. Il suo montante sar quindi (1+r)n-1.
Determinato 1+r = q si otterr q n-1.
Il penultimo euro che si verificher al tempo (n-1) rester impiegato per un solo
anno e determiner il montante q.
Lultimo euro non frutter alcun interesse e il suo montante coincider con 1.
Lespressione sopra riportata rientra nel campo delleprogressioni geometriche
(il rapporto fra due termini consecutivi sempre q).
La somma dei termini di una progressione geometrica coincide con una frazione avente per numeratore lultimo termine q n-1 moltiplicato per la ragione q
meno il primo termine (in questo caso 1) e per denominatore la ragione q meno
lunit.
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ANNUALIT COSTANTI LIMITATE

q n-1 * q-1
Sn=-----------------q-1

Da cui

q n-1
Sn=------------------q-1

Essendo q = (1+r)

(1+r) n - 1
Sn= ------------------1+r-1

(1+r) n - 1
= ------------------r

La formula

(1+r) n - 1
Sn= ------------------r
Offre quindi la sommatoria finale di annualit unitarie posticipate che si ripetono per n anni al saggio r
Quota di ricostituzione o di reintegrazione di capitale
Dalla formula

(1+r) n - 1
Sn= a ------------------r
Si ricava

r
a= Sn ------------------(1+r) n - 1

VOCI CORRELATE

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Rendita (vedi pag. 406).

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