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HOME STAGING :VENDITORE PROTETTO

HOME STAGING
VENDITORE
PROTETTO
COME VENDERE CASA
CON UN VANTAGGIO SLEALE

AUTORE:
Gentile Francesco

SITO WEB: www.relax-immobiliare.com


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INTRODUZIONE
Ho sempre vissuto grazie agli immobili ,sin da quando ho iniziato
nel '94 ha intraprendere la carriera di agente immobiliare.
Gli immobili sono una passione per me , quello che amavo e che
amo del settore immobiliare e' la possibilita' di non avere limiti di
guadagno .
Mi spiego meglio.
Se avessi un concessionario di auto potrei certo essere il migliore
della mio settore ma non potrei mai valorizzare un auto nuova e
venderla al 20 % in piu' del suo valore.
Perche' esiste un listino nazionale e non riuscirei certamente nel
mio obiettivo.
Dovrei puntare sulla quantita' di auto da vendere e basta .

Nel settore immobiliare si possono concludere affari insperati con


un po' di ingegno e applicazione di tecniche che ti cambiano la vita
se le si sa applicare.
Ipotizziamo che tu stia cercando un immobile come prima casa in
nel tuo quartiere e che abbia un giardino e che sia ordinato .
Budget di spesa : 150000 euro.
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Allora cosa fai cominci a telefonare alle agenzie o privati e a


spulciare nei siti dedicati o nelle riviste locali.
Sei un po' che giri e ti sei fatto un idea che per avere quello che
cerchi devi corrisponde piu' o meno a quello che vuoi spendere.
Ma ancora non hai acquistato .
Ci sono cosi' tanti immobili nella tua zona che insomma giri,giri e li
vai a vedere un po' tutti .
Gli immobili che vedi sono anonimi ,spesso disordinati,a volte
cammini nelle stanze inciampando tra giochi dei figli dei venditori ,a
volte in cucina senti l'odore della pentola che sta cuocendo i
broccoli e a volte in una stanza c'e' la nonna anziana che riposa e
quindi devi fare silenzio.

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Hai contato circa 10 case che si avvicinano al tuo target ,ma ancora
non hai fatto la tua offerta.
Un bel giorno ti chiama un agenzia e ti dice che ha un immobile che
rispecchia le tue esigenze che la casa ha un ingresso living con un
bel contro soffitto moderno ,la cucina e' abitabile arredata sempre
in stile moderno e che ha il giardino attrezzato con un bellissimo
gazebo.

Fissi l'incontro ed hai gia' piacere di visionare quell'immobile.


Sara' la volta buona ?

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Entri e subito vieni colpito dalla luminosita' dell'ingresso che risalta


le porte delle camere in noce .
La cucina e' ordinata ,sul tavolo un bel vaso di fiori e l'arredo
sembra quello di un mobilificio .
Ma quando esci nel giardino ti innamori .
Il gazebo e' attrezzato e il mediatore ti dice che i venditori
mangiano sempre li la sera .

E l'altalena vicina e' usata dai bambini di questa casa ed e'


l'attrazione principale per i piu' piccoli .

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Intorno un bel prato inglese curato nei minimi particolari.


L'unica cosa che la casa costa 170.000 euro !
Oltre il 10 % di quello che puoi spendere te!
Ma ti sei innamorato di quel giardino curato e vivibile e della
luminosita' di quella casa pulita.
Cosa fai?
Chiedi aiuto alla famiglia ,in banca e cerchi di far di tutto per
acquistare quell'immobile.
Alla fine lo acquisti e ci vivi felice e contento.
Il proprietario ha realizzato 20000 euro in piu' degli immobili
identici nella stessa zona .
IL VENDITORE HA SPESO PER RENDERE L'IMMOBILE IN
QUESTO STATO 3900 EURO !
CONTROSOFFITTO INGRESSO :1500 EURO .
GAZEBO :1000 EURO .
ALTALENA :60 EURO .
FARETTI : 500 EURO
PORTE : 800
VASO CUCINA : 20 EURO .
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DETERGENTE PER PULIRE LA CASA E RENDERLA VISIBILE :10


EURO.
Il venditore ha realizzato circa 16000 euro in piu' ( 20000-3900)
rispetto agli altri immobili identici nella stessa via .
QUESTO SI CHIAMA HOME STAGING !!!!
Buona lettura.
Franco.

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HOME STAGING VANTAGGIO SLEALE


Questa tecnica usata da tanti anni negli Usa e' diventata
famosissima negli Stati uniti con l'ultima crisi immobiliare .
Come sapete la crisi dei mutui sub prime ha distrutto l'economia di
quei posti e le case erano praticamente regalate.
Grazie all'home staging gli americano hanno combattuto la crisi
trasformando l'immobile in un prodotto da vendere a tutti i costi .
Se guardate programmi tv come azzardo immobiliare o
ristrutturo e ci guadagno potrete vedere chiaramente come viene
consegnata una casa al termine della ristrutturazione.

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Mobili ,tappeti ,giardini ,luci tutto viene risaltato facendo venire


voglia a chi entra di vivere in quella casa.
Provate a visitare le case del vostro quartiere e da li capirete come
potra' essere facile per voi un domani vendere con profitto la vostra
casa.
Io come agente immobiliare da circa 20 anni e poi come investitore
immobiliare ho visto migliaia di case che appena entrato mi sarei
messo a vomitare!
Immobili sporchi ,vetusti con i mobili ancora del defunto ,bui,con
l'energia elettrica staccata ,con i bagni in condizioni pessime
igienicamente parlando.

Ancora oggi ( provate a girare per case ) la situazione non e'


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cambiata.
Ci sono tantissimi visitatori del blog che mi scrivono come possono
riuscire a vendere la loro casa .
Che non ricevono offerte .
Qualcuno mi ha anche mandato la foto per provare a farmela
comprare visto che sono un investitore immobiliare.
Non ho risposto per educazione ma primo non acquisto fuori dalla
mia zona di investimento e secondo forse era meglio che non mi
faceva vedere quelle foto.
Una camera spoglia con foto vista parete e una cucina con sul
tavolo il pacchetto di sigarette ,il portacenere pieno e il gratta e
vinci.
Solo con le foto pubblicate su internet perdera' tutti i visitatori.
Oggi vendere casa non e' piu' come anni fa che bastava mettere un
inserzione e l'immobile veniva acquistato subito .
Oggi o elevi il tuo prodotto e lo rendi appetibile oppure la gente
passa altrove e gira ,gira finche' non acquista quello che l'emoziona
di piu'.
Avete capito bene.
Quando entri in una casa essere emozionati e' la prima cosa che
conta.
Nessuna colpa per carita' a questi venditori perche' non conoscono
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le regole del gioco, ma in questo momento di mercato o ti adegui


alle esigenze del tuo cliente oppure stai alla finestra e aspetti
tempi migliori .
Ecco perche' la sequenza che ora vi elenchero' e' micidiale e se
utilizzata con attenzione vi fara' aumentare le chance di vendere la
vostra casa.

VERIFICA PREZZI CASE VICINE


SISTEMAZIONE IMMOBILE (HOME STAGING)
SCELTA MEDIATORE
VISITA IMMOBILE
TRATTATIVA
CONCLUSIONE.
Vediamo di capire.
Faccio una premessa queste informazioni sono utili sia per i miei
studenti dei vari corsi avanzati e academy sia per un aspirante
venditore di casa che lo fa non per professione ma per esigenza
personale.

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VERIFICA PREZZI IMMOBILI VICINI:

Il primo errore che commette un venditore e' quello di vendere la


propria casa ad un prezzo errato .
In qualunque mercato forte o debole questa figura non manca mai.
Mette la casa in vendita con criteri assurdi del tipo
ho bisogno di realizzare tot perche' voglio comprare la villa
dei miei sogni .,
la mia casa e' unica e non ne trovi in giro come la mia ,
piuttosto di svenderla la brucio,
non ho fretta prima o poi ci riuscir',
Il mio vicino ha venduto a quella cifra
Ci ho speso 70000 euro di lavori 5 anni fa e li devo
recuperare
Questi sono i primi ragionamenti dei venditori che io definisco non
motivati e che rimangono legati a vecchi prezzi di ieri e che non
affrontano la realta'.
Quindi la prima cosa che bisogna fare e' quella di scoprire come
sono i prezzi dei vicini ,degli altri immobili in vendita e da li
adeguarsi di conseguenza.
La verita' non e' mai piacevole ma e' liberatoria.
Se scopri che gli immobili in zona sono piu' bassi del 30 % rispetto
alle tue esigenze hai due scelte o applichi l'home staging che ti
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permette di realizzare fino al 20 % in piu' e anche qualcosina oltre


con una spesa ridotta oppure lascia perdere !
Non vendere ,non stare stressarti con annunci o agenzie che ti
chiamano per poi non risolvere nulla.!
Quindi home staging oppure lascia perdere.
SISTEMAZIONE IMMOBILE ( HOME STAGING)
Scoperto l'immobile quanto puo' valere e' il momento di sfruttare le
tecniche dell'home staging .
Puoi studiare queste tecniche partecipando ad uno dei tanti corsi di
formazione che ti addestrano svolgere con cura questa tecnica
oppure puoi chiamare una persona che ha frequentato questo corso
e che ha deciso di farlo come professione .
I costi sono identici ossia fare un corso di home staging dal vivo se
e' valido puo' costare dai 600 euro max 1000 euro.
Se chiami un professionista il costo per il servizio nel tuo immobile
e' identico .
A te la scelta .
Attenzione a non confondere l'home staging con la ristrutturazione
di un immobile .Non e' la stessa cosa.
Parliamo di home staging anche su immobili da riordinare.
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Significa che tu mediante certi accorgimenti aumenti il valore di un


immobile rispetto ad un altro simile nello stesso stato in cui si
trova.
Se ad esempio hai 2 immobili in buono stato allo stesso prezzo non
devi farlo nuovo per venderlo al 30 % in piu' anche perche'
spenderesti i soldi per riordinarlo e al massimo li recupereresti.
Ma devi applicare l'home staging che con una spesa anche di 3000
euro ti differenzia dall'altro immobile identico!
Per questo e' consigliato fare un corso di home staging che sono
molto divertenti e creativi.

SCELTA MEDIATORE.
Anche qui devi decidere se vendere da solo oppure con agenzia.
Se hai effettuato l'home staging nella casa puoi anche tentare da
solo ,ma ricorda che un mediatore del posto sara' certamente piu'
veloce di te perche' e' un professionista e vive solo di quello.
A te la scelta .

VISITA IMMOBILE
Conosco venditori che hanno rinunciato a vendere perche' non
hanno mai ricevuto una visita !
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Nessuno e' mai andato a vedere la loro casa.


Quindi ricorda che se hai applicato l'home staging devi far entrare
le persone nell'immobile.
Se non viene nessuno?
Semplice hai sbagliato il prezzo e di molto.
O rivedi i conti e scendi di un 10 % almeno oppure lascia perdere.
Ma quando riceverai le visite mi raccomando segui le regole
dell'home staging.
Infatti non e' solo importante ordinare l'immobile ma anche farlo
visionare nei momenti chiave della giornata.
Se hai una casa che riceve il sole tutto il giorno allora non ci sono
problemi ,ma se hai il sole solo 3 ore al giorno indovina un po' dove
devi concentrare gli appuntamenti ?
Tutte queste tecniche ( a decine per la verita ') insieme ti faranno
arrivare al piu' presto al prossimo passaggio!

TRATTATIVA
Se hai fatto bene tutto riceverai un 'offerta .
Quando ricevi una proposta non devi fare come molti venditori che
si chiudono a riccio e si sentono offesi della proposta rovinando la
trattativa e rimandando chissa' per quanto tempo un 'altra
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occasione simile.
Una proposta significa che c'e' una persona che e' disposta a
soddisfare le tue esigenze.
Se l'offerta la ritieni insoddisfacente puoi scegliere di fare una
controproposta che lascia sempre un dialogo ed e' segno di buona
volonta' da parte tua.
Un no chiude le porte !Una controproposta puo' essere accettata e
l'affare e' concluso!
In questo mercato non puoi fare il duro!
L'acquirente e' raro e quindi va tenuto agganciato alla trattativa .
Fatti i tuoi conti e muoviti con le controproposte ,ma stai attento a
non esagerare perche' l'acquirente e' libero da impegni al momento
in cui tu formuli la contro proposta .
Lui puo' dire grazie e riprendersi l'assegno di caparra lasciato
all'agenzia .
Quindi usa la massima cura dei dettagli e non farne mai una
questione personale.E' solo una trattativa !

In ogni step che hai appena visto esistono regole e studi da


svolgere per padroneggiare bene questa tecnica.
Investire in immobili come professione richiede la conoscenza di
tutte le regole in maniera approfondita .
Per la semplice esigenza di vendere una casa nella vita puo' bastarti
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anche l'home staging che sicuramente ti aiutera' a realizzare i tuoi


obiettivi differenziando l'immobile dagli altri.
Ai miei studenti che da tempo mi seguono con fiducia consiglio
questa tecnica per aiutarli a realizzare un ottima plusvalenza alla
rivendita del preliminare o alla loro prima sublocazione.
E' un arma in piu' che andra' ad aiutare chi e' ancora alle prime
armi.
E' un ottima soluzione anche per chi ha opzionato l'immobile in
modo errato che andra' a far recuperare quel 20 % e vi evitera' di
vendere a realizzo.
Per chi deve vendere semplicemente casa sara' un arma in piu' !

Home staging formazione avanzata.


Come vi ho detto prima cercando in rete troverete molti corsi live
su questo tema .
Ma se non avete tempo di spostarvi ho creato un nuovo Corso su
questo tema che vi aiutera' a raggiungere i vostri obiettivi.
Intanto vediamo un po' di dare delle informazioni in piu' .

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COS'E L'HOME STAGING?


L Home Staging larte di aumentare il valore del vostro
immobile e accorciare sensibilmente i tempi di vendita,
migliorandone limmagine in modo da favorirne la vendita o
la locazione nel tempo pi breve e al miglior prezzo.

PER CHI E' ADATTO UN CORSO DI HOME STAGING ?


Sia per investitori immobiliari che vogliono aumentare le loro
plusvalenze ,che gli agenti immobiliari, che per i proprietari di casa
che

non

riescono

vendere

il

loro

immobile.

COSA SI IMPARA IN UN CORSO DI HOME STAGING?

1)Rivalutare l'immobile
2) Tinteggiare
3) ARREDARE
4) Riparare
6) Ripulire
7 )Pubblicizzare

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QUANTO COSTA?

L'home staging e' una spesa vista come investimento ,la spesa
sostenuta per sistemare l'immobile sara' recuperata con gli interessi
dalla vendita dell'immobile ad una cifra superiore agli altri immobili
presenti nella stessa zona.

PERCHE' E' FONDAMENTALE PER VENDERE?

In questi momento di mercato con numerosi immobili simili presenti


nella propria zona di residenza prezzo e qualita' dell'immobile sono
2 fattori che non puoi ignorare.

Soprattutto nel settore residenziale, l'acquisto scaturisce quasi


sempre da un fatto emozionale, dall'essere entrati o meno in
sintonia con un determinato ambiente.
Dopo aver correttamente valutato il valore dell'immobile in base al
mercato di riferimento, per poterlo commercializzare in maniera
"con-vincente" dovremo concentrarci sulle sue condizioni e
soprattutto su come si presenta agli occhi di un potenziale

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acquirente o conduttore ricordandoci che: "abbiamo una sola


occasione per fare una buona impressione".

Il consumatore al momento della decisione di acquisto lascia spazio


alle emozioni e compie una scelta inconscia che solo
successivamente viene razionalizzata e/o giustificata.

NUOVO CORSO HOME STAGING

Il 02 ottobre 2013 esce il mio nuovo corso

home staging vantaggio sleale

Un corso avanzato ,divertente che ti insegnera ' dalla A alla


Z:

Cos'e' l'home staging

Vantaggi per chi vende e per chi acquista .

Come dare valore all'immobile.

Analisi degli interventi da fare e stima spesa.

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Trucchi per diverse stanze

Trucchi per giardini e optional.

Come dare valore all'immobile

Come vendere emozionalmente

Come arredare con pochi soldi

Come pubblicizzare l'immobile

Come si progetta e realizza un intervento di Home Staging

Lapproccio allappartamento o casa da vendere o affittare

Come si individuano le criticit e i segreti per risolverle: lanalisi


stanza per stanza

Come organizzare al meglio gli spazi interni

Come capire che casa vuoi veramente

Come scegliere porte e infissi.

Come creare latmosfera che vuoi: il colore

Come allestire i vari ambienti

Come arredare con tessuti e complementi

E tanto altro ancora.

Un corso divertente e creativo che ti fara' agire subito iniziando a


predisporre il tuo prossimo affare immobiliare.

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PROSSIMA USCITA 02 OTTOBRE 2013

CORSO IN 8 MODULI + ESERCIZI

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