Associazione Italiana Tecnico Economica Cemento

AITEC

NOTA di RICERCA dellUFFICIO STUDI AITEC

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febbraio 2012

IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: TENDENZE RECENTI E PROSPETTIVE

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TENDENZE DELLINDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTO

TRIMESTRALE A CURA DELLUFFICIO STUDI AITEC
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La competitivit del mercato immobiliare italiano

Nella nostra consueta analisi delle performance del mercato del cemento abbiamo assistito negli ultimi cinque anni ad un forte decremento (-32%) dei volumi. Il perdurare della crisi economica sta colpendo in particolare il mondo delle costruzioni; le finanze pubbliche sono assorbite dallespandersi delle spese correnti e lasciano poco spazio agli investimenti. La risorsa principale rimane la ricchezza delle famiglie italiane, un valore da primato, che potrebbe risollevare le sorti del mercato immobiliare qualora questultimo offrisse rischi accettabili e rendimenti adeguati. Il mercato delle costruzioni costituisce pi del 10% della ricchezza nazionale, coinvolge circa 2 milioni di addetti ed la parte delleconomia che ha trainato la seppur modesta crescita economica italiana dagli anni 90 al 2007. Questa Nota cerca proprio di approfondire le cause alla base della crisi del settore immobiliare che ha avuto pesanti ripercussioni sul mercato delle costruzioni e su quello del cemento in particolare. Nellanalisi dei dati e nelle ipotesi di scenari abbiamo registrato unelevata incertezza: da un lato la domanda naturale di abitazioni e la ricchezza delle famiglie italiane mostrano i fattori necessari e sufficienti per una ripartenza del mercato, dallaltro i rendimenti modesti e la scarsa attenzione del legislatore paventano un ulteriore decremento del mercato, sulla scorta di altri paesi (Spagna e Irlanda) che hanno raggiunto livelli di disoccupazione critici. Linvestimento real estate rende oggi molto poco (intorno al 2-3%), oberato da una tassazione eccessiva e sconta un periodo di mancata rivalutazione di circa 6 anni. Questo il problema essenziale che rende non competitivo investire oggi in Italia in immobili contribuendo a spostare risorse verso altri asset, come i titoli di Stato o anche verso limmobiliare estero. A questo si vanno ad aggiungere le criticit della cornice tributaria e le incertezze legate alla fiscalit immobiliare, che conducono agli annunci di erosione o alle limature effettive dei crediti di imposta per le vecchie ristrutturazioni, oppure alla reintroduzione dellimposta patrimoniale sulla prima casa. Lenorme ricchezza delle famiglie italiane, un fenomeno da primato legato alla nostra antropologica propensione al risparmio, necessiterebbe di essere veicolata in qualche modo verso il patrimonio immobiliare nazionale attraverso rendimenti che siano adeguati e competitivi. Tra le linee di indirizzo che sentiamo possano essere di ausilio alla ripartenza del mercato elenchiamo, in sintesi: Una generale revisione delle politiche impositive che gravano sul settore immobiliare. Un consistente rilancio dei progetti di riqualificazione urbana che, attraverso puntuali interventi di demolizione e ricostruzione, possano insieme ridare smalto alle nostre citt e da straordinari e transitori possano affermarsi come strumenti ordinari di intervento, dirottandoli verso una coerenza di obiettivi e di ruoli con la pianificazione urbanistica, di cui debbono diventare a pieno titolo strumenti di attuazione. Un nuovo piano per lhousing sociale che favorisca laccesso delle categorie svantaggiate, in primis giovani coppie e studenti, a un contesto abitativo e sociale dignitoso che consenta il miglioramento e il rafforzamento della loro condizione. Una revisione, nel medio termine delle politiche migratorie in grado di compensare il calo demografico della componente indigena della popolazione italiana. Quella di supportare il mercato delle costruzioni non una richiesta tout court finalizzata solo a costruire per costruire ma ha il nobile scopo di migliorare le condizioni abitative e di vita degli italiani contemplando la riqualificazione urbanistica delle nostre citt, la demolizione e ricostruzione di edifici fatiscenti e infrastrutture obsolete e lincremento del confort abitativo.

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La ricchezza delle famiglie italiane

Se le casse dello Stato languono, quelle delle famiglie italiane sembrano godere di ottima salute. Stando al rapporto annuale della Banca dItalia, alla fine del 2010 la ricchezza netta delle famiglie italiane, cio la somma di attivit reali (abitazioni, terreni, ecc.) e di attivit finanziarie (depositi, titoli, azioni, ecc.), al netto delle passivit finanziarie (mutui, prestiti personali, ecc.), risultata pari a circa 8.640 miliardi di euro, ovvero quasi cinque volte lammontare del nostro debito pubblico e 8,2 volte il reddito disponibile lordo, livello questo, sostanzialmente stabile rispetto agli anni pi recenti (era 6 nel 1995, 7 nel 1999, 8 nel 2008 e 8,3 nel 2009). La ricchezza netta per famiglia quantificabile in circa 350 mila euro (200 mila se si tiene conto solo del patrimonio abitativo). Di questa ricchezza le attivit reali rappresentano il 62,2%, quota questa, che cresciuta rispetto ai primi anni del decennio scorso a scapito di quella detenuta in attivit finanziarie. A fine 2010 le abitazioni rappresentavano quasi l84 per cento del totale delle attivit reali.
Ricchezza delle famiglie italiane e sue componenti, 1995-2010
10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I-sem 2011 Attivit reali Attivit finanziarie Passivit finanziarie Abitazioni Ricchezza netta (miliardi di euro a prezzi correnti; stime preliminari sul I semestre 2011)
Fonte: Banca dItalia

Nel confronto internazionale le famiglie italiane risultano inoltre relativamente pi ricche rispetto a quelle delle economie pi avanzate. Nel 2009 la ricchezza netta stata pari a 8,3 volte il reddito disponibile, in linea con quanto registrato nel Regno Unito (8), superiore a quello di Francia (7,5) e Giappone (7) e notevolmente pi alto a quello del Canada (5,5) e soprattutto degli USA (4,9). Nello specifico interessante notare come le attivit reali in rapporto al reddito disponibile lordo detenute alla fine del 2009 dalle famiglie italiane (5,6) superassero quelle delle famiglie francesi (5,5), britanniche (5,1), americane (2,1), giapponesi (3,3) e canadesi (3,4). Ci conferma non solo la solida e tradizionale propensione dellItalia allinvestimento immobiliare, ma sintetizza un sistema produttivo imperniato sulle microimprese familiari per le quali gli immobili costituiscono inevitabilmente capitale dimpresa.
Depositi nominativi e c/c delle famiglie: ammontare per classe di importo
80% 60% 40% 20% 0% (valori percentuali) 2000 2007
Fonte: Banca dItalia

Fino a 50.000

50.000-250.000

Oltre 250.000

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Il mattone come investimento rifugio

Da unindagine realizzata da ACRI-Ipsos emerge che il mattone resta linvestimento preferito dalle famiglie italiane , ma la percentuale crolla di oltre dieci punti percentuali nellultimo anno (dal 54% al 43%), tornando sui livelli di dieci anni fa. Il decremento pi evidente stato registrato nel Nord Est e nel Centro, dopo che nel 2010 cera stato un calo significativo nel Nord Ovest, che oggi invece si mostra pi stabile. In particolare tra coloro che hanno effettivamente risparmiato nel 2011, e che quindi esprimono un giudizio molto prossimo alle effettive intenzioni, il crollo delle preferenze per gli investimenti immobiliari ancora pi marcato: dal 58% al 41%. La causa di questo fenomeno pu essere individuata nellanomalo aumento dei rendimenti dei titoli di stato e delle obbligazioni, verso i quali gli Italiani non sembrano mostrare timori di mancato onoramento alla scadenza. Se si analizza la tabella relativa allandamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle citt in Italia, relativamente al periodo 1990 2011, (la tabella completa di dati a partire dal 1958 disponibile tra le Tavole Statistiche di accompagnamento alla Nota) si scopre come il mattone abbia sempre rappresentato il bene rifugio per eccellenza, non deludendo mai, nel lungo periodo, le attese di rivalutazione dei risparmiatori italiani.

PREZZI NOMINALI E REALI DELLE ABITAZIONI NEI SEMICENTRI DELLE CITT ITALIANE, 1990 - 2011 prezzi nominali /mq 1.833 2.195 2.402 2.298 2.221 2.195 2.195 2.169 2.169 2.221 2.438 2.650 2.855 3.060 3.260 3.430 3.600 3.750 3.800 3.550 3.460 3.500 valori al 2011* /mq 3,171 3,593 3,749 3,452 3,219 3,035 2,929 2,847 2,798 2,822 3,024 3,205 3,375 3,534 3,695 3,825 3,939 4,034 3,962 3,672 3,522 3,500 valori al 1958 /mq 131 148 153 141 131 123 118 115 113 114 122 129 135 142 148 153 158 161 158 147 140 142 indice prezzi reali1958 base 100 247 279 289 266 247 232 223 217 213 215 230 243 255 268 279 289 298 304 298 277 264 268 Compravendite (nabitazioni) 517,085 555,888 465,373 501,891 495,178 502,468 483,782 523,646 548,570 604,000 800,000 848,000 850,000 900,000 870,000 806,000 800,000 780,000 680,000 610,000 630,000 600,000 Indice compravendite 1958 base 100 182 196 164 177 174 177 170 184 193 213 282 299 299 317 306 284 282 275 239 215 222 236

ANNO 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*

Fonte: Scenari Immobiliari 2011

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Finita la rivalutazione
350 Lultima bolla

300

Il calo dopo l82

250

200 La discesa degli anni 90 150 La crisi dopo il 1974

100

50

Indice prezzi reali 1958 base 100 Media mobile a 9 mesi 1960 1970 1980 1990 2000 2010

8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati Scenari Immobiliari

Negli ultimi quattro anni lo scenario , per, radicalmente cambiato. Fino a soli pochi anni fa le famiglie investivano risorse nellacquisto di unabitazione per poi successivamente venderla allo scopo di acquistarne una nuova. Oppure, in una prospettiva di un investimento dal sicuro rendimento, molti compravano, attendevano fiduciosi la rivalutazione e vendevano incassando una sostanziosa plusvalenza. Ci stato particolarmente vero nellultimo decennio durante il quale, sulla scorta di una palese euforia (per molti irrazionale) molti operatori (comprese le famiglie) hanno dirottato le proprie risorse verso limmobiliare. Lirrazionalit non era per la sola causa del gonfiarsi della bolla speculativa degli anni duemila. La presenza di una domanda di case legata al boom demografico delle famiglie italiane e soprattutto straniere (fenomeno questo ancora poco considerato) ha contribuito largamente ad alimentare la bolla immobiliare. Negli anni 2000 lItalia ha vissuto il pi grande boom di famiglie (ancora pi rilevante di quello della popolazione) dal secondo dopoguerra. Si trattato di un boom di nuove famiglie italiane e di un boom di famiglie immigrate. Questo incremento demografico ha fatto si che la domanda primaria fosse un pilastro eccezionale per la fiammata immobiliare. Unondata di famiglie italiane e straniere che ha visto 300 mila nuovi nuclei allanno tra il saldo di quelle che nascono e quelle che si estinguono. Negli anni settanta erano state 265.000, negli anni ottanta 128.000. A tutto ci vanno aggiunte la domanda residenziale di qualit, determinata dallascesa di quelle famiglie che, gi proprietarie, hanno acquistato immobili di maggior pregio e la mera domanda speculativa di investimento. La crisi finanziaria internazionale ha messo in difficolt tutte queste singole componenti. Nel 2010 il numero delle compravendite di abitazioni stato pari a 617.286 NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, ossia ponderate con la quota di propriet effettivamente compravenduta), +0,5% rispetto al 2009 (614.498 NTN). Ma tra il 2006 e il 2010 il mercato immobiliare italiano ha perso circa il 30% in termini di compravendite e negli ultimi tre anni poco pi del 15% in termini di valore. A peggiorare il quadro si aggiunge lanalisi relativa ai dati Istat del primo semestre del 2011 che registra unulteriore contrazione delle compravendite pur in un quadro di sostanziale tenuta delle quotazioni (fenomeno questo esclusivamente italiano che va avanti ormai dal 2006 e sulla cui durata tutti gli esperti cominciano a dubitare).
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Andamento del NTN (Numero Transazioni Normalizzate) (migliaia) 1985-2010

900 850 800 750 700 650 600 550 500 450 400

NTN residenziali (migliaia)

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Fonte: Agenzia del Territorio

Scelte di investimento
Dunque, oggi, le famiglie italiane preferiscono impiegare diversamente (qualora riescano a risparmiare) le proprie risorse, limitandosi al mantenimento della casa di propriet ed effettuando solo dei semplici interventi di manutenzione. Non un caso, infatti, che lunica voce a non essere calata nel quadriennio 2008 2011 sia quella riferita alla manutenzione straordinaria degli immobili (Fonte ANCE). Questa nuova tendenza ha portato ad una stagnazione del mercato immobiliare e a una perdita (ancora contenuta) di valore degli immobili, sufficiente per ad intaccare la granitica convinzione del mattone inteso come bene rifugio che si rivaluta. Le possibili spiegazioni circa levoluzione del fenomeno in questione possono essere ricercate in alcune circostanze della fase attuale. Innanzitutto nella dinamica dei rendimenti dei titoli di Stato italiani. Questi hanno infatti raggiunto livelli fino a pochi mesi fa impensabili, crescendo di pari passo al rischio Italia. I rendimenti dei titoli di Stato, in collocamento e sul mercato secondario, hanno scavalcato ogni altro rendimento (vedi grafico) e nella percezione del risparmiatore tipo lo Stato italiano non pu non ripagare il debito ai suoi cittadini. Attirati anche dal taglio delle commissioni di acquisto, annunciato da molte banche, oltrech dal nuovo regime di tassazione sugli interessi maturati introdotto dalla Manovra Finanziaria 2011 (20% sui conti deposito contro il 12,5% dei Titoli di Stato) per i risparmiatori, investire nei titoli pubblici potrebbe essere una scelta interessante, quasi inevitabile, da preferire anche allinvestimento classico dellitaliano medio: lacquisto dellimmobile. Negli ultimi mesi, infatti, abbiamo assistito al sorpasso, in termini di rendimento netto, dei titoli di stato sugli immobili (sia residenziali che non residenziali). Al netto della gi citata rinnovata tassazione sugli interessi e tenendo conto anche delle novit introdotte dal ritorno dellIci (sottoforma di IMU) e dalla revisione delle rendite catastali, il differenziale di rendimento tra BTP e abitazioni civili ha superato abbondantemente la soglia del 2%.
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2010

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Immobili Vs BTP 10 anni. Differenze di rendimento

6,00

5,00

4,00

3,00

IMU

2,00

1,00 Abitazioni civili I sem 2008 II sem 2008 I sem 2009 II sem 2009 I sem 2010 0 Negozi II sem 2010 BTP 10 anni I sem 2011 II sem 2011 I sem 2012 II sem 2012 Basilicata Sardegna

Fonte: Elaborazione Ufficio studi AITEC su dati Agenzia del Territorio e Banca dItalia

Da notare anche il trend dei rispettivi rendimenti negli ultimi 3 anni. Su base regionale quello delle abitazioni civili generalmente in calo (vedi grafico) mentre il rendimento sui titoli decennali nello stesso periodo cresciuto notevolmente e si prevede possa continuare a crescere anche nel prossimo anno. Sembrerebbe delinearsi quindi quellinsieme di condizioni realmente in grado di agevolare linvestimento delle famiglie nei titoli di Stato. La quota di debito pubblico detenuta dalle famiglie italiane passata dal 44% del 1997 al 13% attuale. E, anche se la regola economica prevede la canalizzazione del risparmio verso attivit produttive, la delicata fase

7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

Rendimento netto - ABITAZIONI CIVILI nelle regioni dItalia e BTP decennale

2009 2010 2011 2012*

Piemonte

Liguria

Lombardia

Veneto

Friuli V. Giulia

Emilia Romagna

Toscana

Marche

Umbria

Lazio

Abruzzo

Molise

Campania

Puglia

Calabria

Sicilia

Valle DAosta

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati ISTAT, BancadItalia e Agenzia del Territorio

BTP Decennale

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Negozi nelle grandi citt italiane - Costo di investimento (/mq) e redditivit lorda
25.000 /mq Zona pi cara /mq Zona pi economica /mq Media citt Redditivit lorda media citt 10,0% Redditivit Zona pi cara 20.000 Redditivit lorda Zona pi economica 12,0%

8,0% 15.000 6,0% 10.000 4,0% 5.000

2,0%

0 MILANO NAPOLI BOLOGNA BERGAMO CATANIA ROMA SALERNO GENOVA SIENA BRESCIA FIRENZE BARI

0,0%

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati ISTAT, BancadItalia e Agenzia del Territorio

di instabilit che il Paese sta attraversando parrebbe imporre temporanee deroghe al riguardo. Sulla scorta delle esperienze di altri paesi, il cui debito vede una collocazione essenzialmente domestica, il Tesoro italiano starebbe addirittura pensando ad unulteriore alleggerimento dellaliquota fiscale sui titoli di Stato (attualmente ferma al 12,50%) a favore dei residenti. Indubbiamente una maggiore quota del debito pubblico collocata presso investitori italiani contribuirebbe a ridurre i fenomeni di arbitraggio e i movimenti speculativi che si sono manifestati nellultimo periodo ma, certamente, non pu rappresentare lunica soluzione a tali sconvolgimenti finanziari.

Chi detiene il nostro debito

4%
Banca dItalia Banche, Assicurazioni, Risp.gestito

7%

13%

44%

1997 1.213 MLD/

31%

42%

2011 1.899 MLD/

41%

Detentori esteri Famiglie italiane

18%

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati BancadItalia e Assogestioni

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Il turbo rendimento dei titoli di stato non rappresenta la sola causa di un potenziale crollo del mercato immobiliare. Dopo che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere in maniera significativa in diversi paesi, ci si chiede se anche in Italia lecito attendersi una analoga contrazione delle quotazioni. Se le regole di mercato dovessero essere rispettate, intuitivamente dovremmo rispondere in maniera affermativa. Come in tutti i mercati liberi, in presenza di una flessione della domanda dovrebbe verificarsi anche una diminuzione dei relativi prezzi. E questa evenienza risulta tanto pi probabile se al gi affrontato tema dello spread tra redditivit degli immobili e rendimento dei titoli di Stato si aggiungono quattro circostanze riscontrabili nella fase attuale: le quotazioni immobiliari troppo elevate, la caduta della domanda, la ridotta disponibilit di credito e linasprimento fiscale. Nei dibattiti tra gli addetti ai lavori, si fa sempre pi strada lipotesi della cd. bolla immobiliare, sulla scorta della ininterrotta crescita dei prezzi registrata a partire dagli anni novanta. proprio tale abnorme impennata delle quotazioni a fare temere che possano adesso prodursi cadute di dimensioni significative. Osservando levoluzione storica degli indicatori dei prezzi degli immobili nel corso degli ultimi anni, si osserva come questi siano aumentati mediamente molto pi dellinflazione. Il confronto internazionale evidenzia come lItalia, pur in presenza di significativi aumenti delle quotazioni immobiliari, presenti performance relativamente inferiori agli altri paesi. (vedi grafico)
Variazione annuale quotazioni immobiliari 2009-2010
-14,25 -7,35 -6,09 -5,61 -4,35 -4,29 -4,2 -3,29 -3,24 -3,16 -2,92 -1,96 -1,46 -0,3 0,06 0,08 Italia Svezia Slovenia Belgio Germania Finlandia Svizzera Lussemburgo Russia Turchia Islanda Francia Austria Norvegia Serbia Lettonia Estonia -20 -15 -10 -5 0 Irlanda Ucraina Bulgaria Spagna Grecia Rep. Slovacca Polonia Rep.Ceca Danimarca Portogallo Paesi Bassi Croazia Ungheria Regno Unito Malta Lituania 0,4 1,11 2,13 2,79 2,87 3,36 3,74 3,74 4,36 6,26 6,66 7,05 7,93 8,32 11,97 15,64 18,19 5 10 15 20

Fonte: Global Property Guide, 2011

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Prezzo medio delle case (in /mq) nei centri storici dei principali paesi, 2010
Principato Monaco Regno Unito Francia Russia Svizzera Italia Grecia Finlandia Lussemburgo Svezia Paesi Bassi Austria Rep. Ceca Spagna Danimarca Germania Irlanda Andorra Polonia Turchia Portogallo Montenegro Ucraina Slovenia Belgio Lettonia Malta Croazia Romania Estonia Cipro Lituania Serbia Rep. Slovacca Ungheria Bulgaria Macedonia Moldavia 0 6229 6095 5559 4552 4496 4158 4040 4022 3983 3704 3693 3495 3478 2983 2900 2889 2807 2786 2753 2408 2285 2217 2180 2153 2140 2024 2022 2020 1645 1346 1058 1020 5000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 7213 10302 8868 15187 13380

Fonte: Global Property Guide, 2011

39421

35.000

40.000

45.000

Con riferimento alla contrazione della domanda e alla minore disponibilit di credito, occorre osservare che il boom immobiliare italiano, cos come quello degli altri paesi avanzati, stato finanziato in misura rilevante dal credito bancario. Il boom dei mutui ormai terminato. In Italia, in termini di valore, le erogazioni di credito per lacquisto di immobili da parte delle famiglie nel terzo trimestre del 2011 sono diminuite del 15,9% (- 12,1% nel 2 trimestre) rispetto allo stesso trimestre dellanno prima. Il dato segna una brusca inversione di tendenza se confrontato con il primo trimestre che aveva visto invece una crescita. Anche i flussi di credito destinati agli investimenti in costruzioni e nello specifico in abitazioni sono diminuiti sensibilmente (-21,4% e -19,4% rispettivamente nel III e nel IV trim 2011) rispetto allanno precedente. La stretta creditizia e il peggioramento delle
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EROGAZIONI DI CREDITO OLTRE IL BREVE TERMINE PER INVESTIMENTI E ACQUISTO BENI IMMOBILI Per investimenti in abitazioni Anno Trimestre 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III milioni di 5.922 6.900 6.160 7.822 6.966 8.234 7.009 9.217 6.858 7.791 7.081 8.072 5.316 6.751 5.636 6.704 5.286 6.656 5.623 6.021 4.685 5.367 4.422 Variazione tendenziale 24,1% 13,3% 8,4% 16,3% 17,6% 19,3% 13,8% 17,8% -1,6% -5,4% 1,0% -12,4% -22,5% -13,4% -20,4% -16,9% -0,6% -1,4% -0,2% -10,2% -11,4% -19,4% -21,4% Per acquisto immobili da famiglie milioni di 14.432 17.299 13.910 17.231 14.214 16.712 14.024 17.809 14.226 15.030 12.606 15.119 11.095 13.136 11.414 15.401 13.333 16.177 12.343 15.041 13.502 14.222 10.375 Variazione tendenziale 25,0% 17,0% 8,4% 0,8% -1,5% -3,4% 0,8% 3,4% 0,1% -10,1% -10,1% -15,1% -22,0% -12,6% -9,4% 1,9% 20,2% 23,1% 8,1% -2,3% 1,3% -12,1% -15,9%
Fonte: Banca dItalia

prospettive economiche ha avuto, ovviamente, delle ripercussioni anche sulla produzione di nuove abitazioni. Dopo il picco toccato nel 2007, si assistito ad un crollo delle nuove costruzioni residenziali che nel 2011 si sono assestate ad un livello di poco inferiore alle 150 mila unit e le cui previsioni per i prossimi anni sembrano stabilizzarsi su valori ancora inferiori. A determinare un simile arretramento leffetto della minore domanda di credito, con il concorso decisivo per anche di altri fattori legati allofferta di credito. Capita infatti che nelle fasi in cui si assiste ad una crescita del mercato immobiliare, la disponibilit delle banche a erogare prestiti sia strettamente legata alla concreta aspettativa di rivalutazione dellimmobile che funge da garanzia al mutuo stesso. Ugualmente, in uno scenario con prospettive meno profittevoli per le quotazioni immobiliari, le banche sembrano valutare
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in maniera pi prudente gli immobili, finanziando percentuali minori del loro prezzo di mercato corrente. A ci si deve aggiungere un ulteriore aspetto legato alla minore capacit degli istituti di credito di fornire liquidit ai soggetti economici, quello che gli addetti ai lavori definiscono credit crunch. Il fenomeno pu avere unimportanza fondamentale, perch in tutte le fasi di una stretta creditizia i diversi soggetti economici, vedendo erodersi le loro possibilit di accesso al credito, possono trovarsi nella condizione di dismettere parte del loro patrimonio per finanziare lattivit corrente. In tale contesto possibile che siano innanzitutto le imprese di costruzione (almeno quelle pi indebitate tra queste) a ritrovarsi nella condizione di accelerare sulle vendite innescando un processo di avvitamento dei prezzi immobiliari. Analogamente, levoluzione della dinamica demografica del Paese sembra costituire un rischio per la tenuta delle quotazioni immobiliari. I dati in nostro possesso per, suggerendo almeno per il breve e medio termine prospettive discordanti, ci impongono una seria riflessione al riguardo. La popolazione residente in Italia risulta essere secondo i dati ISTAT, a fine 2010, di 60.626.442, con un aumento dell0.5% rispetto al 2009 (vedi tabella).
Dinamiche demografiche in Italia
ANNO 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Numero medio componenti famiglia 2,63 2,61 2,59 2,56 2,56 2,53 2,53 2,51 2,49 2,47 2,46 2,44 2,42 2,41 Totale numero famiglie 21.642.350 21.814.598 22.004.024 22.226.115 22.405.762 22.731.857 22.876.102 23.310.604 23.600.370 23.907.410 24.282.485 24.641.200 24.905.042 25.175.793 Popolazione 56.904.379 56.909.109 56.923.524 56.960.692 57.421.089 57.522.987 57.888.000 58.462.000 58.751.711 59.131.287 59.619.290 60.045.068 60.340.328 60.626.442

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Istat

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Laumento della popolazione da imputare esclusivamente agli immigrati. Senza il loro contributo, infatti, lItalia registrerebbe una crescita negativa dei propri residenti. La quota di immigrati stranieri sul totale della popolazione in continua crescita ed pari al 7,5% del totale, con punte superiori al 10% in molte regioni del settentrione. Accanto a questo dato della popolazione totale, si registra un aumento ancora superiore del numero delle famiglie. Se infatti il totale dei residenti aumentato, tra il 1997 e il 2010, del 6,5%, nello stesso periodo il numero delle famiglie ha visto un incremento del 16,3%. Dal 1997 al 2010 infatti le famiglie sono aumentate mediamente di circa 271 mila unit lanno. Questo fenomeno trova spiegazione nei cambiamenti sociali e culturali che hanno interessato le famiglie nel corso di questi anni, innanzitutto la diminuzione del numero medio dei componenti (passato da 2,6 nel 1997 a 2,4 nel 2010). Ad aumentare sono le coppie senza figli e i single cos come i monogenitori o le coppie non coniugate, senza dimenticare i ricongiungimenti familiari degli immigrati. Questo trend confermerebbe, nel breve termine, lesistenza di un elemento a sostegno della domanda di nuove abitazioni capace di bilanciare le prospettive negative precedentemente analizzate. In realt se allarghiamo lorizzonte temporale delle nostre valutazioni facile constatare come la dinamica demografica costituisca anchessa un elemento fondamentale per la tenuta del mercato immobiliare e delle relative quotazioni. Se si considera che le famiglie solitamente si formano intorno ai 30 anni e che le case mediamente si lasciano in eredit sugli 80 e considerando che il bilancio compratori/venditori generalmente positivo fino alla quota dei 45 anni, il rapporto tra 30enni e 80enni potrebbe costituire un buon indicatore del rapporto domanda/offerta nel mercato immobiliare (vedere grafico).
Dati e proiezioni ISTAT Rapporto (30:39)-enni / (70:79)-enni in Italia (comprensivo di popolazione immigrata) 2 1,8 Rapporto (30:39)-enni / (70:79)-enni 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050

Anno Fonte: ISTAT http://demo.istat.it/dat81-91/ITALIA/I_T.HTM

Londa lunga dei nati durante il baby boom ha avuto il suo picco nel 2002, con 1,7 milioni di persone in questa fascia di et. Da allora in poi tale quota decresciuta rapidamente (1,4 nel 2010) e cosi sar nei prossimi anni. Il calo da imputare ovviamente al fatto che lindice di natalit delle donne italiane crollato durante questo periodo. Il picco di nati si avuto nel 1964 (con 1.050.000 nascite), ma da allora continuato a decrescere fino ad oltre il 50% rispetto al picco. Dunque il calo della domanda immobiliare si avr principalmente per lesaurirsi dellonda lunga dei baby boomers. Secondo alcune proiezioni demografiche la popolazione italiana raggiunger la quota dei 42 milioni intorno al 2050 (al netto degli immigrati). Ma anche con il contributo degli stranieri, il cui peso influenzato da diverse variabili, come la maggiore difficolt di accesso al credito o la diminuita capacit di attrazione della nostra asfittica economia, non sar facile scongiurare lo spettro di una lunga fase recessiva del mercato immobiliare sia in termini di compravendite che di prezzi.
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Possibili interventi a sostegno del mercato immobiliare

Gli interventi da noi suggeriti, possono collocarsi in unottica di breve e medio termine. Il settore delle costruzioni e nello specifico dellimmobiliare hanno bisogno di una maggiore considerazione da parte del mondo della politica; necessario che i policy maker prendano coscienza dellimportanza che il comparto riveste nel nostro Paese. Revisione delle politiche impositive Un effetto benefico potrebbe avere la detrazione dei canoni di locazione da parte del locatario nellottica di favorire gli affitti cosiddetti calmierati anche al fine di poter contrastare il caro vita e la ripresa dellinflazione. Lo stesso potrebbe essere ottenuto con una maggiore attenzione affinch la reintroduzione delle imposte patrimoniali sulla propriet (IMU) non abbia carattere troppo punitivo verso coloro che negli anni hanno investito nel mercato immobiliare. Sarebbero auspicabili anche interventi sulla prima abitazione collegando il livello impositivo alla composizione del nucleo familiare e al calcolo dellISEE (Indicatore della situazione economica equivalente). Alleggerimento dei costi di transazione attraverso un intervento sulle spese notarili. Secondo uno studio OCSE lItalia risulta al quinto posto (su 33 nazioni considerate) relativamente ai costi medi di transazione (quindi tasse, imposte di registro, spese notarili, tariffe delle agenzie immobiliari) pari al 12% del valore della propriet (con punte fino al 17,5%) e viene per questo annoverata tra i Paesi in cui i costi delle transazioni immobiliari sono eccessivamente elevati. Al primo posto risulta essere il Belgio (con oltre il 14% dei costi rappresentati da transazioni), seguito da Francia, Grecia e Austria. Allopposto Danimarca e Islanda sono i Paesi in cui la compravendita degli immobili costa relativamente meno (sotto il 4%). Tali bizantinismi burocratici vanno assolutamente aboliti o almeno ridotti in quanto hanno leffetto deleterio di ridurre la mobilit residenziale e del lavoro e questo pu avere un effetto negativo anche sui livelli occupazionali. In questa direzione sembrano muoversi i provvedimenti governativi in tema di liberalizzazione degli ordini professionali che possono contribuire a ridurre i costi, attraverso anche una ristrutturazione del sistema tributario e/o annullando le barriere di entrata nelle professioni coinvolte nel settore, in particolare dove i costi sono eccessivamente elevati. Semplificazione nelle procedure di cambiamento di destinazione duso degli immobili. Cambiamenti nelle procedure per il cambio di destinazione duso, nella disciplina sul rilascio della Dia e del permesso di costruire, cos come nelle ristrutturazioni e negli interventi nei centri storici potrebbero svolgere una importante funzione anticrisi. Con lauspicio, per, di non ripetere linfelice parentesi del Piano Casa, incapace di dare seguito alle numerose aspettative che si erano create circa la possibilit di rilanciare il mondo delle costruzioni. Politiche di riqualificazione urbanistica. opinione ormai consolidata che le citt rappresentano uno dei principali motori della crescita economica, dellinnovazione produttiva e del progresso sociale e culturale. Questo spiega lattenzione riservata negli ultimi anni ai progetti di rigenerazione urbana che hanno oggi acquistato nuova centralit nel dibattito sullo sviluppo economico dei territori (vedi Box di approfondimento). La crescita incontrollata delle citt pone lurgenza di avviare un processo di rinnovamento e ristrutturazione, attraverso interventi puntuali e mirati a ricucire il tessuto urbano.
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BOX APPROFONDIMENTO Riqualificare e recuperare per ripartire Negli ultimi cinque anni la produzione di nuove abitazioni diminuita del 40,4%. I livelli produttivi delle nuove costruzioni abitative riflettono landamento negativo delle progettazioni: secondo lIstat il numero di permessi rilasciati dai comuni per la costruzione di abitazioni passato da 305.706 nel 2005 a 160.454 nel 2009. Tra il 2005 e il 2009 il numero di abitazioni concesse pertanto quasi dimezzato, registrando una flessione del 47,5%. Solo gli investimenti effettuati per la riqualificazione del patrimonio abitativo hanno evidenziato una tenuta dei livelli produttivi (+0,5%) nellultimo anno grazie alle agevolazioni fiscali previste per le famiglie ed proprio in questa direzione che devono muoversi gli interventi a sostegno del mercato delle costruzioni.
Abitazioni completate in Italia (000)
350 300 250 200 PREVISIONI 150 100 50

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Fonte: Euroconstruct, Paris 2011

Infatti, uno dei problemi principali del mercato immobiliare nazionale ormai rappresentato dallesigenza del restauro, della riqualificazione e del recupero del patrimonio abitativo esistente per poter meglio rispondere ai cambiamenti della domanda, alla maggiore attenzione verso la sostenibilit ambientale e energetica, allesigenza di riqualificazione e bonifica di aree urbane degradate, e per meglio gestire un patrimonio bisognoso di essere pi produttivo e proficuo. Il patrimonio edilizio nazionale prevalentemente costituito di case: 57,8 milioni di unit immobiliari censite di cui il 53 % sono abitazioni. Come abbiamo visto gli immobili rappresentano la principale componente della ricchezza delle famiglie, ma sono fonte anche di notevoli costi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria. Da considerare poi che la quota di edifici con pi di 40 anni cresciuta in maniera progressiva: quasi il 55 per cento delle famiglie occupa un immobile realizzato prima degli anni settanta. La certificata obsolescenza funzionale e strutturale del patrimonio esistente, che viaggia in parallelo con linvecchiamento della popolazione, insieme ai cambiamenti culturali cha hanno interessato i nuclei familiari (nonch la loro progressiva diminuzione dimensionale), ha reso il patrimonio edilizio nazionale inadatto a tenere il passo delle attuali dinamiche socio-demografiche. La propriet immobiliare perde di valore, il degrado estetico e strutturale influisce sulla commerciabilit degli immobili, che diventa pi difficile e complessa, causando un ulteriore freno al mercato delle compravendite, gi compromesse dalla corrente crisi economica. Il patrimonio esistente una grande risorsa e occorrerebbe valorizzarlo e concepirlo come una formidabile leva

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BOX APPROFONDIMENTO di sviluppo economico, di rilancio occupazionale, fonte di nuovi investimenti e nuove attivit. Gli interventi di riqualificazione urbana, se ben gestiti dalla Pubblica Amministrazione, possono essere forieri di un rinnovato clima di fiducia e di un notevole sviluppo economico. Se guardiamo la tabella sottostante possiamo notare come, sulla base dellultimo Censimento generale Istat, il 20% dellintero patrimonio abitativo nazionale risulti in condizioni di pessimo o mediocre stato di conservazione. Se anche solo ipotizzassimo una riqualificazione di questa quota abitativa degradata per un ammontare del 5% restituiremmo al Paese 250 mila abitazioni rinnovate ogni anno e metteremmo in moto, per un ventennio, risorse in grado di innescare la tradizionale funzione espansiva garantita dal mercato delle costruzioni e, come ha sottolineato Ance, si libererebbero le necessarie energie funzionali ad un corretto e duraturo sviluppo economico senza lutilizzo di un solo m2 aggiuntivo di suolo. necessario introdurre nuovi strumenti urbanistici, come la rimodulazione dei limiti di sagoma e volumetria oltrech una gestione pi razionale delle pratiche autorizzative scevra da pregiudizi, in grado quindi di contemplare la necessaria tutela degli interessi privati cos come le esigenze pubbliche di pianificazione urbanistica. Questa lunica strada per attivare le operazioni di riqualificazione urbana e gli interventi di demolizione, ricostruzione e sostituzione.
Patrimonio abitativo nazionale Stato conservativo Regione Piemonte Valled'Aosta Lombardia Liguria Trentino A.Adige Friuli V. Giulia Veneto Emilia R. Toscana Umbria Marche Lazio abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna ITALIA Totale abitazioni 2.212.639 100.331 4.141.265 990.526 488.988 601.533 2.016.082 1.969.235 1.664.679 368.893 672.218 2.431.904 658.444 173.216 2.189.772 1.844.519 283.329 1.111.314 2.548.206 801.787 27.268.880 Abitazioni da ristrutturare* 397.944 19.939 619.491 191.838 85.454 87.551 309.196 299.215 240.613 47.247 109.637 539.100 126.346 38.986 608.227 382.881 79.115 376.241 808.605 159.586 5.527.213 18,0 19,9 15,0 19,4 17,5 14,6 15,3 15,2 14,5 12,8 16,3 22,2 19,2 22,5 27,8 20,8 27,9 33,9 31,7 19,9 20,3 in %

* Abitazioni in stato conservativo considerato mediocre o pessimo sulla base del 14 Censimento Generale Istat della Popolazione e delle Abitazioni

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necessario introdurre nuovi meccanismi urbanistici che rendano economicamente sostenibile le operazioni di riqualificazione urbana, gli interventi di demolizione e ricostruzione e di sostituzione. Il cd. Decreto Sviluppo ha aperto una crepa nella monolitica farraginosit della normativa nazionale, acquisendo rango di rinnovamento legislativo sistematico e non provvisorio, evitando di ripetere gli errori del Piano casa. questa la categoria di interventi che ha le maggiori possibilit di successo non solo per il mondo delle costruzioni, ma anche come risposta alle dinamiche di cambiamento sociale delle citt. Nuovo piano per lhousing sociale, con particolare attenzione alle categorie dei giovani e degli studenti. Largomento di grande attualit, poich nel nostro Paese negli ultimi anni le situazioni di disagio abitativo si sono gravemente accentuate, investendo anche le fasce di reddito medio o medio-basso, oltre alle tradizionali categorie sociali svantaggiate (famiglie e giovani coppie a basso e monoreddito, studenti, anziani e immigrati regolari), rendendo sempre pi difficile laccesso alla propriet o alla locazione di abitazioni. Alla base dellattuale richiesta di residenze a costi accessibili ci sono le trasformazioni socio-demografiche delle strutture familiari e la crescita dei processi di precarizzazione del lavoro. La quota di patrimonio abitativo in affitto in Italia si colloca - secondo le pi recenti stime diffuse dallISTAT intorno al 20%, ben al di sotto dei valori dei Paesi europei pi sviluppati, che oscillano fra il 30 e il 40%. Lofferta di abitazioni di edilizia residenziale pubblica soddisfa appena l8% delle domande. evidente quindi che la prima debolezza rappresentata dallestrema ristrettezza dellofferta di affitto accessibile. Il problema dellemergenza abitativa coinvolge i soggetti pubblici a tutti i livelli, nazionale, regionale e locale, ma pur conservando la centralit dellintervento pubblico, lhousing sociale non pu pi prescindere dal coinvolgimento anche degli operatori e delle risorse del mercato e della societ civile. Anzi, la vera innovazione risieder proprio nella capacit di quei soggetti di coordinarsi e di creare offerte flessibili. La sinergia tra pubblico e privato rappresenter la pietra angolare della nuova logica di integrazione delle risorse. In Europa non mancano esempi virtuosi di iniziative intraprese contro lemergenza abitativa. Sarebbe utile un confronto. Il Governo sembrerebbe recepire indicazioni in tal senso come mostra lapprovazione del D.L. n.1 del 24 gennaio 2012 in cui sono contenute alcune disposizioni volte a semplificare le procedure del Piano Nazionale di edilizia abitativa che contemplano anche il ripristino dellIVA per housing sociale Nuove politiche migratorie. In una prospettiva di medio periodo sarebbe auspicabile una revisione delle politiche migratorie nazionali, le sole, ad oggi, in grado di bilanciare il decremento della popolazione e di alimentare il flusso della domanda immobiliare. Nel 2065 levoluzione della popolazione italiana registrer una dinamica naturale negativa per 11,5 milioni (28,5 milioni di nascite contro 40 milioni di decessi) bilanciata solo da una dinamica migratoria positiva per 12 milioni (17,9 milioni di ingressi contro 5,9 milioni di uscite). Questo sempre in assenza di mutamenti nelle prospettive di attrattivit del sistema Italia. Secondo uno studio della Banca dItalia la richiesta di case da parte degli immigrati ha fatto crescere il valore degli immobili nel nostro Paese del 2% in cinque anni (2002-2007), facendolo aumentare di 60 miliardi. Il rapporto mette in evidenza come le compravendite che hanno avuto come acquirente un immigrato sono aumentate del 22,7% tra il 2004 e il 2007, riuscendo a raggiungere quasi il 20% delle negoziazioni complessive. Analisi econometriche svolte a livello locale hanno inoltre indicato che nel periodo 2002-2007 la domanda immobiliare da parte degli immigrati ha spinto al rialzo le quotazioni immobiliari di unentit simile a quella attribuibile alla domanda da parte di nativi. Gli immigrati sono lavoratori, giovani, molto spesso con elevato grado di istruzione e spinti da forti motivazioni Contribuiscono a rallentare linvecchiamento dei paesi che li accolgono e costituiscono una grande opportunit di crescita economica. Lidea che sia il pragmatismo economico a determinare le politiche di migrazione per il nostro Paese pu sembrare azzardato, ma simili considerazioni dovrebbero essere sufficienti a depoliticizzare un tema ad alta sensibilit simbolica ed emotiva.
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TAVOLE STATISTICHE

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Indicatori regionali dello spazio abitativo

Area territoriale Regione Superficie abitazioni (milioni mq) 107,7 575,7 307,1 11,4 1.002,0 277,4 91,0 73,0 326,2 767,6 Lazio Centro Marche Toscana Umbria Totale Centro Abruzzo Basilicata Sud Calabria Campania Molise Puglia Sud Totale Sardegna Sicilia Totale Isole ITALIA Variazione % su anno precedente
Fonte: Agenzia del Territorio, 2011

Superficie media Superficie media Superficie media abitazioni per abitante per famiglia (mq) (mq) (mq) 95,1 109,0 115,3 92,4 108,9 115,5 130,0 120,7 130,3 123,6 109,9 125,2 118,5 131,8 116,3 117,7 101,5 107,3 116,4 113,6 110,1 112,4 123,7 109,8 113,1 114,4 0,3% 66,7 58,6 69,1 88,8 62,6 63,4 73,7 71 66,4 66,4 56,9 65,6 64 68,2 61,1 70,9 58,4 66,2 53,3 77,4 59,7 59,4 68,6 65,3 66,1 62,7 0,6% 137,2 135,5 153,8 191,3 141,3 143 163,8 171,5 162,5 155,7 139,4 162,1 149,2 164,3 147,4 176,3 150,5 171,9 148,6 192,7 159,4 159,1 168,4 166,1 166,7 151,9 0,7%

Liguria Nord Ovest Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Totale Emilia Romagna Nord Est Friuli Trentino-A. Adige Veneto Nord Est Totale

323,2 103,4 238,9 61,4 726,9 95,0 34,4 133,0 310,5 24,8 243,9 841,5 114,6 329,2 443,8 3.781,8 1,8%

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Redditivit lorda dellinvestimento in immobili residenziali

(canone locazione/valore acquisto) 2009 3,87% 3,58% 4,16% 4,39% 4,95% 3,93% 2,66% 4,26% 4,16% 4,02% 4,71% 4,25% 5,83% 4,66% 4,21% 4,67% 3,81% 4,83% 4,19%

REGIONE Piemonte Liguria Lombardia Veneto Friuli Venezia Giulia Emilia Romagna Valle D'Aosta Toscana Marche Umbria Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Calabria Basilicata Sardegna Sicilia

Tipologia Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili

2010 3,90% 3,60% 4,22% 4,38% 4,92% 3,96% 2,58% 4,18% 4,16% 4,03% 4,62% 4,13% 5,61% 4,43% 4,24% 4,62% 3,80% 4,83% 4,19%

2011 3,90% 3,60% 4,22% 4,45% 4,88% 3,98% 2,57% 4,15% 4,18% 4,11% 4,60% 4,15% 5,47% 4,32% 4,25% 4,62% 3,86% 4,79% 4,12%

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Agenzia del Territorio

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Al netto della cedolare secca (21%)

REGIONE Piemonte Liguria Lombardia Veneto Friuli Venezia Giulia Emilia Romagna Valle D'Aosta Toscana Marche Umbria Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Calabria Basilicata Sardegna Sicilia tipologia Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili 2009 3,06% 2,83% 3,29% 3,46% 3,91% 3,10% 2,10% 3,36% 3,28% 3,18% 3,72% 3,36% 4,61% 3,68% 3,33% 3,69% 3,01% 3,82% 3,31% 2010 3,08% 2,84% 3,33% 3,46% 3,89% 3,13% 2,04% 3,31% 3,29% 3,19% 3,65% 3,26% 4,43% 3,50% 3,35% 3,65% 3,00% 3,81% 3,31% 2011 3,08% 2,84% 3,33% 3,52% 3,85% 3,14% 2,03% 3,28% 3,30% 3,25% 3,63% 3,27% 4,32% 3,42% 3,36% 3,65% 3,05% 3,78% 3,25%

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Agenzia del Territorio

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La media dellimpatto dellIMU sulla redditivit lorda dellimmobile locato del 15%
REGIONE Piemonte Liguria Lombardia Veneto Friuli Venezia Giulia Emilia Romagna Valle D'Aosta Toscana Marche Umbria Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Calabria Basilicata Sardegna Sicilia tipologia Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili Abitazioni civili 2009 3,06% 2,83% 3,29% 3,46% 3,91% 3,10% 2,10% 3,36% 3,28% 3,18% 3,72% 3,36% 4,61% 3,68% 3,33% 3,69% 3,01% 3,82% 3,31% 2010 3,08% 2,84% 3,33% 3,46% 3,89% 3,13% 2,04% 3,31% 3,29% 3,19% 3,65% 3,26% 4,43% 3,50% 3,35% 3,65% 3,00% 3,81% 3,31% 2011 3,08% 2,84% 3,33% 3,52% 3,85% 3,14% 2,03% 3,28% 3,30% 3,25% 3,63% 3,27% 4,32% 3,42% 3,36% 3,65% 3,05% 3,78% 3,25% 2012* 2,62% 2,42% 2,83% 2,99% 3,28% 2,67% 1,73% 2,79% 2,80% 2,76% 3,09% 2,78% 3,67% 2,90% 2,85% 3,10% 2,59% 3,21% 2,76%

*con introduzione dellIMU al 0,4% sulla rendita rivalutata (rendita catastale *160) Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Agenzia del Territorio

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Andamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle citt in Italia, 1958 - 2011* *stima a fine anno
prezzi nominali /mq 53 54 56 57 60 65 69 72 73 75 76 77 90 114 126 150 210 238 263 310 362 439 542 878 1.033 1.059 1.136 1.162 valori al 2011* /mq 780 798 807 799 804 818 824 827 823 829 830 819 915 1,109 1,167 1,279 1,571 1,578 1,552 1,614 1,714 1,857 1,996 2,846 2,981 2,740 2,703 2,576 valori al 1958 /mq 53 54 55 54 54 55 55 55 54 55 55 54 60 73 76 82 96 93 88 88 91 96 98 133 134 120 116 110 indice prezzi reali1958 base 100 100 102 104 102 102 104 104 104 102 104 104 102 113 138 143 155 181 176 166 166 172 181 185 251 253 226 219 208 Compravendite (nabitazioni) 284,016 300,000 320,938 340,819 278,336 284,016 298,217 332,299 355,020 397,622 434,544 468,626 542,471 502,708 556,671 411,823 437,385 352,180 482,827 465,786 516,909 573,712 639,036 613,475 448,745 406,143 383,422 428,864 Indice compravendite 1958 base 100 100 106 113 120 98 100 105 117 125 140 153 165 191 177 196 145 154 124 170 164 182 202 225 216 158 143 135 151

ANNO

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985

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AITEC

TENDENZE DELLINDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTO

TRIMESTRALE A CURA DELLUFFICIO STUDI AITEC
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Andamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle citt in Italia, 1958 - 2011* *stima a fine anno
prezzi nominali /mq 1.239 1.317 1.420 1.575 1.833 2.195 2.402 2.298 2.221 2.195 2.195 2.169 2.169 2.221 2.438 2.650 2.855 3.060 3.260 3.430 3.600 3.750 3.800 3.550 3.460 3.500 valori al 2011* /mq 2,605 2,657 2,741 2,873 3,171 3,593 3,749 3,452 3,219 3,035 2,929 2,847 2,798 2,822 3,024 3,205 3,375 3,534 3,695 3,825 3,939 4,034 3,962 3,672 3,522 3,500 valori al 1958 /mq 110 112 115 120 131 148 153 141 131 123 118 115 113 114 122 129 135 142 148 153 158 161 158 147 140 142 indice prezzi reali1958 base 100 208 211 217 226 247 279 289 266 247 232 223 217 213 215 230 243 255 268 279 289 298 304 298 277 264 268 Indice compravendite 1958 base 100 163 163 174 167 182 196 164 177 174 177 170 184 193 213 282 299 299 317 306 284 282 275 239 215 222 236

ANNO

Compravendite (nabitazioni) 462,656 462,648 492,816 474,570 517,085 555,888 465,373 501,891 495,178 502,468 483,782 523,646 548,570 604,000 800,000 848,000 850,000 900,000 870,000 806,000 800,000 780,000 680,000 610,000 630,000 670,000

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011*

Fonte: Scenari Immobiliari 2011

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