Un area edificabile avente conformazione rettangolare con dimensioni 40,50x52 ubicata in zona territoriale C1 di un comune di 60.000 abitanti.

. Larea viene posta in vendita al prezzo che il perito dovr indicare come probabile suo valore venale in comune commercio. Tale cespite immobiliare differisce dalla media delle aree circostanti per i seguenti caratteri: - PROSPICIENTE ad un parco pubblico attrezzato di particolare gradimento per gli utenti - Ha un AEROGRAFIA non perfettamente piana per cui necessita di opere di spianamento il cui onere da definire - Ha al suo interno un vecchio edificio non pi utilizzabile e quindi da demolire del volume di 133m3. Assumendo un criterio attendibile ogni dato elementare occorrente, si proceda a stima analitica delle aree in oggetto. STIMA ANALITICA SECONDO UN VALORE DI TRASFORMAZIONE Vt = Vm k

1) DESCRIZIONE DELLAREA: larea in oggetto ubicata nel comune di .., provincia di ., in prossimit dellincrocio tra la via .. e la via . Lo strumento urbanistico vigente classifica tale zona come C1, come indice di edificabilit 3,5m3/m2 e laltezza massima delle costruzioni di 18m. larea si presenta non del tutto pianeggiante tanto da richiedere lintervento di spianamento. Lungo il prospiciente viale presente un parco pubblico attrezzato, meta di notevole flusso di utenti che vi conducono bambini per le attrezzature da gioco. Il parco costituisce fattori di esaltazione dei valori mobiliari circostanti. Al centro dellarea presente un vecchio fabbricato di m 5x7x3,80 con il volume di 133 m3, attualmente non in uso per il quale si ipotizza la demolizione. Larea ha conformazione rettangolare di 40,50x52 = 2106 mq di superficie totale. In base alle prescrizioni urbanistiche il volume edificabile risulta: V = 2106x3,5 = 7371 m3 Considerando laltezza massima di 18m, la superficie coperta delledificio costruibile risulta: S = 7371/18 = 409,50 mq. Potr quindi essere edificato un fabbricato avente la superficie coperta di 409,50 mq e dellaltezza di 18m. Potranno realizzarsi 6 piani fuori terra. 2) PROBABILE VALORE DI MERCATO DEL FABBRICATO REALIZZABILE SULLAREA: Nella zona sono diffusi e richiesti dal mercato immobili a destinazione residenziale e commerciale, per cui probabile ledificazione di un condominio avente 6 piani fuori terra con 3 unit immobiliari residenziali per piano, ciascuna della superficie utile di: 120mq + 40mq circa di aree comuni; al piano terra potranno ricavarsi circa 350mq di aree a destinazione commerciale e nellinterrato le cantine da assegnare a ciascuna unit immobiliare. Residuano circa 1697 mq di superficie da destinare a verde condominiale e alla realizzazione di 20 box auto. Le indagini di mercato compiute in zona hanno permesso di accertare che le unit immobiliari residenziali, classificabili in catasto come A2, potranno avere una rendita imponibile aggiornata di 1.130 e potranno essere locate ad un canone mensile anticipato di 650 ciascuna. Aliquota comunale 5,50% (ICI). Per le unit immobiliari commerciali invece ipotizzabile una rendita imponibile di 15,20 al mq e un canone di locazione di 20 al mq. Per il box auto risulta un

prezzo medio di mercato di 25.000 ciascuno, tassa commerciale 6%, saggio di capitalizzazione degli edifici condominiali, riscontrato attraverso il rapporto Bf / V e pari al 3%. REDDITO PADRONALE LORDO DEI 18 APPARTAMENTI: Rpl = 650 x 18 x (12 + 0,06 x 13 / 2) = 144963 SPESE DI PARTE PADRONALE DEI 18 APPARTAMENTI: quote di manutenzione, reintegrazione e assicurazione: 8% di Rpl = 11.597. Spese comunali = 11.187. Amministrazione 2% di Rpl = 2.899. Sfitto e inesigibilit 2% di Rpl = 2.899. Spp = 28582 (si considerano anticipate quindi si calcolano gli interessi). Interessi = 28.582 x (0,06 x 6/12) = 857. Spp = 28.582 + 857 = 29.439. BENEFICIO FONDIARIO 18 APP: Bf = Rpl Spp = 115.524 VALORE DELLIMMOBILE: relativamente ai 18 appartamenti: Vo = 115.524 / 0,03 = 3.850.800 TENENDO CONTO ANCHE DELLA PARTE A DESTINAZIONE COMMERCIALE (piano terra / 350mq) Rpl delle unit commerciali: Rpl = 350 x 20 x (12 + 0,06 x 13/2) = 86.730. Spp = 8% Rpl + 2% di Rpl + 2% Rpl + Tasse comunali + interessi (11.403 x ( 0,06 x ) = 6.938 + 1.735 + 1.735 + 995 +342 = 11.745). Bf = 86.730 11.745 = 74.985. Vo = Bf / r = 2.499.500. Box auto Vo = 25.000 x 20 = 500.000. Vt = 3.850.800 + 2.499.500 + 500.000 = 6.850.300. PROBABILE COSTO DI COSTRUZIONE DEL FABBRICATO: attraverso indagini di cantiere stato possibile rilevare landamento dei costi di costruzione di edifici a prevalente destinazione residenziale.

VALORE vpp COSTO DI COSTRUZIONE (m3) 1 5.200 1.670.000 2 6.500 2.100.000 3 7.650 2.500.000 4 8.030 2.555.000 5 8.325 2.600.000 6 8.420 2.700.000 44.125 141.120.000 Ku = 141.120.000 / 44.125 = 320/m3 vuoto x pieno. Kt = 7.371 x 320 = 2.358.720. Al costo cantiere cos determinato vanno aggiunti gli oneri di progettazione, direzione lavori, collaudo, urbanizzazione, che sulla base di analoghe condizioni, risultano mediamente pari al 10% del costo di cantiere. Per tanto il probabile costo complessivo della costruzione sar: Kc = 2.358.720 x 1,10 = 2.594.600 PROBABILE VALORE DI TRASFORMAZIONE DELLAREA: Com noto e probabile valore di mercato di unarea fabbricabile tende a coincidere con il suo valore di trasformazione nel prodotto edilizio finito. Vt = 6.850.300 2.594.600 = 4.255.700

FONTE

AGGIUNTE E DETRAZIONI AL VALORE NORMALE: larea presenta alcuni caratteri che la fanno distinguere dallordinariet. AGGIUNTE: larea presenta maggiore appetibilit in quanto prospiciente ad un parco pubblico attrezzato, questo si traduce in un aumento del valore ordinario nella misura del 2%: A = 4.255.700 + 85.114 = 4.340.814. DETRAZIONI: sono presenti due caratteri negativi che determinano dei costi per rendere larea idonea alla trasformazione edilizia. Per le opere di spianamento stato formulato un preventivo pari a 75.000, mentre la spesa per la demolizione di un vecchio edificio e lo sgombero sar pari a 160/ m3 vuoto x pieno. Per tanto un costo complessivo : Kt = 160 x 133 = 21.280. Va = Vt + A D = 4.255.700 + 85.114 75.000 21.280 = 4.244.534 Valore attuale dellarea. DETERMINAZIONE DEL PREZZO UNITARIO DELLAREA: P = 4.244.534 / 2.106 = 2.015 /m2