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Bonus Casa:
Ristrutturazioni
e Interventi
antisismici
Stefano Setti
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ISBN: 978-88-217-6328-1
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INTRODUZIONE
Con la Legge di Bilancio 2017 sono stati prorogati per tutto il 2017 i consueti
“bonus casa” e per meglio dire:
• bonus ristrutturazioni
• bonus mobili
• bonus risparmio energetico.
Inoltre, la citata Legge di Bilancio 2017 ha stabilito il potenziamento degli
incentivi
• per la riqualificazione energetica
• e per gli adeguamenti antisismici.
Infatti, è stata confermata la detrazione per la ristrutturazione edilizia,
acquisto mobili e grandi elettrodomestici ed il risparmio energetico per un
altro anno (31 dicembre 2017), con estensione anche alle strutture alberghiere.
Non è stata prevista, invece, la proroga del bonus fiscale, introdotto dal
2016, riguardante i giovani under 35 anni, coniugati o conviventi, che
acquistano la prima casa. Si ricorda che l’agevolazione, vigente fino al 31
dicembre 2016, consiste nella possibilità di detrarre dall’Irpef nella misura pari
al 50% le spese sostenute per l’acquisto dei mobili nuovi e non dei grandi
elettrodomestici.
Il presente e-book si soffermerà ad analizzare, con taglio operativo, le
caratteristiche delle agevolazioni fiscali previste per:
• gli interventi di ristrutturazione edile;
• interventi antisismici in zone ad alta pericolosità
• acquisto mobili e grandi elettrodomestici.
Attenzione: non è stata prevista la proroga del bonus fiscale, introdotto dal
2016, riguardante i giovani under 35 anni, coniugati o conviventi, che acquista-
no la prima casa. Si ricorda che l’agevolazione, vigente fino al 31 dicembre 2016,
consiste nella possibilità di detrarre dall’Irpef nella misura pari al 50% le spese
sostenute per l’acquisto dei mobili nuovi e non dei grandi elettrodomestici.
• Per gli interventi effettuati nel 2016 ovvero iniziati nel medesimo
anno e proseguiti nel 2017, l’agevolazione è calcolata su un ammon-
tare complessivo non superiore a 10.000 euro, al netto delle spese
sostenute nell’anno 2016 per le quali si è fruito della detrazione.
Attenzione: saranno detraibili al 50% gli interventi realizzati non solo nelle zone
di rischio ad alta pericolosità presenti in Italia (zone 1 e 2) ma anche in quelle a
© Wolters Kluwer Italia 7
1. Novità ad opera della Legge di Bilancio 2017 in tema di bonus casa
DA RICORDARE:
la detrazione spettante deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo;
il contribuente ha piena facoltà di massimizzare il beneficio fiscale (circ. min. n. 13/E del 9
maggio 2013), scegliendo di detrarre nella misura più conveniente.
Il caso
Domanda: È detraibile la spesa di ristrutturazione edilizia soste-
nuta anche dal familiare convivente, che non risulti intestatario
della fattura e/o dei bonifici?
Più nel dettaglio tra le spese per le quali compete la detrazione rientrano:
− interventi di recupero edilizio di cui alle lett. a), b), c), e d) dell’art. 3,
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, vale a dire manutenzione ordinaria e
straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edili-
zia, realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali di cui all’art. 1117
cod. civ. (vi rientrano in particolare: il suolo su cui sorge l’edificio; le fon-
dazioni; i muri maestri; i tetti e i lastrici solari; le scale; i portoni d’ingresso;
i vestiboli; gli anditi; i portici; i cortili; e in genere tutte le parti dell’edificio
necessarie all’utilizzo comune). Tra le spese per le quali compete la detra-
zione sono comprese inoltre:
• l’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e
montacarichi (ad esempio la realizzazione di un elevatore esterno all’abi-
tazione);
• la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la ro-
botica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire
la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di
handicap gravi, ai sensi dell’art. 3, comma 3, Legge 5 febbraio 1992, n.
104;
• l’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di
atti illeciti da parte di terzi.
− interventi di recupero edilizio di cui alle lett. b), c) e d) dell’art. 3,
D.P.R. n. 380/2001, vale a dire manutenzione straordinaria, restauro e ri-
sanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, realizzati sulle singole
unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurale
e sulle loro pertinenze;
CASO
Domanda: Abito in un condominio e ho la necessità di sostituire i ter-
moconvettori del mio appartamento con termosifoni nuovi. Vorrei sa-
pere se può essere applicata l’IVA del 10% e se l’importo globale può
essere detratto fiscalmente nella misura del 50%.
Risposta: La detrazione del 50% (art. 16-bis del TUIR, e art. 1, comma
139, Legge n. 147/2013), si rende applicabile anche per tutti gli interven-
ti idonei a conseguire risparmio energetico eseguiti su edifici residenziali
e relative pertinenze. La sostituzione dei termosifoni sicuramente rien-
tra tra tali interventi in quanto sarà facile certificare (basta la scheda di
produzione) le caratteristiche tecniche dei termosifoni che migliorano le
prestazioni termiche dell’abitazione rispetto ai vecchi elementi di riscal-
damento. L’acquisto dei beni finiti (ad esempio termosifoni, sanitari), ef-
fettuato direttamente dal committente o dall’impresa appaltatrice, con
contestuale fornitura di manodopera, è soggetto all’IVA con l’aliquota
del 10% (art. 2, comma 11, Legge n. 191/2009). Viceversa, l’acquisto di-
retto da parte del committente dei termosifoni, senza contestuale forni-
tura di manodopera, è soggetto all’aliquota IVA del 22%.
Attenzione: Al fine di beneficiare del bonus fiscale risulta necessario che i pa-
gamenti vengano effettuati mediante bonifico bancario ovvero postale da cui ri-
sultino le seguenti informazioni:
• causale del versamento (come ad es. “detrazione Irpef del 50% ai sensi
dell’art. 16-bis del D.P.R. n. 917/1986”);
• codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o numero di partita IVA del beneficiario del pagamento.
L’art. 25 del D.L. n. 78/2010 ha stabilito che, a decorrere dal 1° luglio 2010, le
banche e Poste Italiane S.p.A. sono tenute a operare una ritenuta d’acconto del
10% sulle somme accreditate con bonifico alle imprese che hanno eseguito la-
vori di ristrutturazione edilizia o risparmio energetico. La Manovra correttiva
2011 (art. 23 del D.L. 6 luglio 2011, n. 98, pubblicato sulla G.U. n. 155 del 6 luglio
2011, convertito con modificazioni nella Legge 15 luglio 2011, n. 111) ha stabili-
to, con decorrenza 6 luglio 2011, la riduzione della ritenuta d’acconto dal 10% al
4%, tale ritenuta con effetto dal 1° gennaio 2015 è aumentata all’8%.
Condomini senza I condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un
amministratore amministratore, per beneficiare della detrazione per i lavori di ri-
strutturazione delle parti comuni dovranno obbligatoriamente ri-
chiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti a
nome del condominio stesso (circ. min. n. 11/E del 21 maggio
2014);
anche i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comu-
ni dovranno essere intestati al condominio;
per quanto attiene ai pagamenti, è necessario effettuare i bonifici
indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del
condomino che effettua il pagamento.
Il soggetto che vuole fruire del bonus fiscale deve indicare nella dichiarazione
dei redditi relativa all’anno d’imposta in cui si sono effettuati i lavori, le seguenti
informazioni (a pena di decadenza dal beneficio):
• dati catastali dell’immobile oggetto degli interventi;
• estremi di registrazione dell’atto (comodato in forma scritta o contratto di
locazione), nel caso in cui i lavori siano eseguiti non dal possessore
dell’immobile ma dal detentore (comodatario ovvero locatario);
• gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.
Inoltre, devono essere conservati ed esibiti, a richiesta degli Uffici, i documenti
che sono stati indicati all’interno del provvedimento del Direttore dell’Agenzia
delle Entrate del 2 novembre 2011.
Più precisamente il contribuente dovrà essere in possesso:
• delle abilitazioni amministrative, se necessarie, per l’esecuzione delle ope-
re; ovvero di una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà nella qua-
le è indicata la data di inizio delle opere, la tipologia esatta e che gli stessi
non necessitano di alcun titolo autorizzativo;
• per gli immobili non ancora censiti, la domanda di accatastamento;
• la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, se le
opere sono riferite a parti condominiali e relativa tabella di riparto mille-
simale;
• il consenso del proprietario dell’immobile, quando le opere sono eseguite
dal detentore (inquilino, comodatario, ecc.);
• solo se sussiste l’obbligo in relazione alle norme in materia di sicurezza
dei cantieri, la comunicazione preventiva all’ASL;
• fatture/ricevute comprovanti le spese sostenute;
• copia dei bonifici di pagamento;
• le ricevute di pagamento ICI/IMU, se dovute.
Aspetti da ricordare
Interventi di recupero Si tenga ben presente che la detrazione prevista per gli interventi di
edilizio e risparmio recupero edilizio non è cumulabile con quella prevista, per i medesi-
energetico – Non cu- mi interventi, dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico.
mulabilità Va da sé che in tali ipotesi il contribuente dovrà decidere dove impu-
tare la spesa agevolabile, quindi, tra gli interventi di recupero edilizio
ovvero tra le spese agevolate per il risparmio energetico.
Casi in cui si perde la La detrazione in esame è disconosciuta con conseguente recupero
detrazione dell’importo eventualmente fruito da parte dell’Agenzia delle Entra-
te, nei casi in cui:
• non sia stata effettuata la comunicazione preventiva all’ASL com-
petente, sempre che la stessa risulti obbligatoria;
• il pagamento non sia stato eseguito tramite bonifico bancario o
postale o sia stato effettuato un bonifico che non riporti le indi-
cazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del bene-
ficiario della detrazione, numero di partita IVA o codice fiscale del
soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato);
• non vengano esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le
spese effettuate;
• non venga esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a
persona diversa da quella che richiede la detrazione;
• le opere edilizie eseguite non rispettino le norme urbanistiche ed
edilizie comunali;
• siano state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e
quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il
contribuente non decade dal diritto all’agevolazione se è in pos-
sesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizio-
ni resa dalla ditta esecutrice dei lavori (ai sensi del D.P.R. 28 di-
cembre 2000, n. 445).
Casi particolari
Il soggetto che a sue spese installa in un condominio, per suo
esclusivo utilizzo, un montascale per accedere al piano garage,
non deve dividere con gli altri condòmini la detrazione fiscale in
DA RICORDARE:
Il condominio può usufruire della detrazione in esame per le spese
pagate a seguito di procedimento giudiziario, anche quando i pa-
gamenti effettuati a saldo delle fatture emesse dall’impresa edile
siano stati eseguiti mediante bonifico postale on-line che riporti la
causale “Estinzione debito secondo la sentenza del Tribunale di
(...)”, ma non l’indicazione del codice fiscale ovvero della partita
Iva dei soggetti (ris. min. n. 300/E del 15 luglio 2008).
Adempimenti in ca- L’amministratore deve:
po • procedere, preventivamente all’inizio dei lavori, ad inviare una
all’amministratore comunicazione (con raccomandata A/R o altre modalità stabilite
dalla Regione) all’Azienda sanitaria locale competente per territo-
rio. Tale comunicazione deve contenere le seguenti informazioni
(Attenzione: non vi è l’obbligo di presentazione di tale comuni-
cazione nei casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni
di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica
preliminare all’ASL):
• generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
• natura dell’intervento da realizzare;
• dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita
assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine
Attenzione: la detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese
sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da
apposita attestazione rilasciata dal venditore.
Familiare convivente Nel caso di acquisto di un box, di cui risulti il vincolo pertinenziale
in atto con l’unità abitativa, presso un’impresa costruttrice, la de-
trazione è attribuita in base all’onere effettivamente sostenuto.
Pertanto, il coniuge comproprietario che abbia sostenuto intera-
mente la spesa potrà fruire per intero della detrazione annotando
tale circostanza nella fattura (circ. min. n. 20/E del 13 maggio
2011).
Box fai da te Nel caso in cui venga costruito in proprio un immobile abitativo
ed un box ad esso pertinenziale, ai fini della detrazione, nella mi-
sura fino al 31 dicembre 2017 del 50%, delle spese di costruzione
del box qualora questo venga terminato prima della costruzione
definitiva dell’appartamento, non sussistendo un contratto preli-
minare, poiché trattasi di costruzione realizzata in economia, è
necessario che l’esistenza del vincolo pertinenziale debba risulta-
re dalla concessione edilizia. La detrazione compete limitatamen-
te alle spese di realizzazione del box pertinenziale che risultino
documentate da pagamento avvenuto mediante bonifico (circ.
min. n. 24/E del 10 giugno 2004).
Acquisti contemporanei Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notari-
di casa e box con unico le, indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa,
atto notarile l’acquirente può usufruire della detrazione sulle spese di realizza-
zione del medesimo, se specificamente documentate.
Versamento acconti Se l’atto definitivo di acquisto è stipulato successivamente al ver-
samento di eventuali acconti e gli stessi sono stati effettuati me-
diante bonifico bancario o postale, la detrazione d’imposta spetta
solo se è stato regolarmente registrato un compromesso di vendi-
ta dal quale risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra
l’edificio abitativo e il box. Se manca un preliminare di acquisto
registrato, eventuali pagamenti effettuati con bonifico prima
dell’atto notarile non sono ammessi in detrazione (ris. min. n.
38/E dell’8 febbraio 2008). Tale condizione può essere considera-
ta comunque realizzata nell’ipotesi particolare in cui il bonifico
viene effettuato nello stesso giorno in cui si stipula l’atto, ma in
un orario antecedente a quello della stipula stessa (ris. min. n. 7/E
del 13 gennaio 2011).
Assegnazione, da parte In tale ipotesi è stato chiarito che i soci possono essere ammessi a
delle cooperative edili- beneficiare della detrazione d’imposta del 36% (ovvero 50%) per
zie di abitazione, di box gli acconti pagati con bonifico, in relazione al costo di costruzione
auto pertinenziali del box pertinenziale, già dal momento di accettazione della do-
manda di assegnazione da parte del consiglio di amministrazione,
anche se questo non è sottoposto a registrazione; ciò anche
nell’ipotesi in cui il rogito avvenga in un periodo d’imposta suc-
cessivo (ris. min. n. 282/E del 7 luglio 2008).
Tipologie di manutenzione per le quali torna applicabile l’aliquota IVA agevolata del 10%
Manutenzione ordinaria Manutenzione straordinaria
Intervento caratterizzato dal mantenimento Rientrano le opere e le modifiche necessarie
degli elementi di finitura e degli impianti tecno- per rinnovare e sostituire parti anche struttu-
logici, con opere sostanzialmente di riparazio- rali degli edifici, e le opere e le modifiche per
ne dell’esistente e riguarda: le opere di ripara- realizzare e integrare i servizi igienicosanitari
zione, rinnovamento e sostituzione delle finitu- e tecnologici, sempre che non alterino i vo-
re degli edifici e quelle necessarie a integrare o lumi e le superfici delle singole unità immobi-
mantenere in efficienza gli impianti tecnologici liari e non comportino modifiche delle desti-
esistenti (Legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 31, nazioni d’uso (Legge n. 457/1978, art. 31, lett.
lett. a). Sulla base di quanto sostenuto dal Mi- b). Si tratta, sostanzialmente, di interventi che
nistero delle finanze nella circ. min. 24 febbraio corrispondono al criterio dell’innovazione nel
1998, n. 57/E, rientrano in tale categoria di in- rispetto dell’immobile esistente.
tervento (a puro titolo esemplificativo): Sulla base di quanto contenuto all’interno
il rifacimento o riparazione degli impianti della circ. min. n. 57/E/1998, rientrano in
elettrici, idrici, termici, fognanti, del gas o questa categoria di intervento (a puro tito-
antincendio; lo esemplificativo):
Casi particolari
Fornitura di beni con Le cessioni di beni con posa in opera, sempreché la stessa sia effet-
posa in opera tuata dal medesimo soggetto che ha fornito i beni (contratto di ap-
palto), possono beneficiare dell’aliquota IVA ridotta del 10% anche
se il valore dei beni ceduti risulta prevalente rispetto alla presta-
zione di manutenzione.
Aliquote IVA
Descrizione della prestazione Aliquota IVA in caso di con- Aliquota IVA in caso di con-
trato di appalto tratto di subappalto
Costruzione di fabbricato IVA al 22% IVA al 22%
Opere di urbanizzazione pri- IVA al 10% IVA al 10%
maria e secondaria
Interventi di manutenzione IVA al 22% IVA al 22%
ordinaria e straordinaria
Interventi di restauro, risa- IVA al 10% IVA al 10%
namento conservativo, ri-
strutturazione edilizia e ri-
strutturazione urbanistica
RICORDA: Con l’ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del
20 marzo 2003, si è provveduto a raggruppare in 4 categorie diverse, il rischio
sismico dei comuni italiani, sulla base non solo della frequenza e della violenza
dei terremoti ma anche del c.d. PGA, ovvero, il picco di accelerazione al suolo,
usato per valutare l’ampiezza del moto sismico. In base a tale provvedimento,
pertanto, ecco quali sono le zone 1, 2 e 3 a rischio sismico:
Zona 1 - Sismicità alta: è quella a più alta pericolosità sismica, dove cioè si
possono verificare forti terremoti e comprende 708 comuni, tra cui quelli dove si
sono registrati gli ultimi terremoti più forti (Abruzzo, Friuli, Campania, Calabria,
Marche, Lazio) [PGA oltre 0,25g.];
Zona 2 - Sismicità media [PGA fra 0,15 e 0,25g], vi rientrano 2.345 Comuni in
cui potrebbero verificarsi terremoti abbastanza forti;
Zona 3 - Sismicità bassa [PGA fra 0,05 e 0,15g], vi rientrano i Comuni che po-
trebbero essere soggetti a terremoti modesti;
Zona 4 - Sismicità molto bassa [PGA inferiore a 0,05g], è la meno esposta al
verificarsi di eventi sismici.
Per beneficiare della nuova detrazione fiscale che fa salire il bonus Irpef
dal 50% al 70 e 80% per le case e al 75 e all’80% per i condomini, occorre
che:
• i lavori di adeguamento sismico vengano effettuati tra il 1° gennaio
2017 ed il 31 dicembre 2021;
• che i suddetti lavori determinino una riduzione di rischio sismico di 1
classe o 2 classi;
• che tali interventi siano eseguiti su: case private, per cui prime e se-
conde case, immobili adibiti ad attività produttiva e condomini;
Requisiti per • che gli immobili oggetto di intervento e detrazione, siano ubicati nelle
beneficiare del zone 1, 2 e 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei Mini-
sisma bonus stri n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario
2017 n. 72 alla G.U. n. 105 dell’8 maggio 2003;
• che la spesa massima di spesa, non superi i 96.000 euro, ivi comprese
le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immo-
bili;
• che il sisma bonus, possa essere recuperato non in 10 anni ma in 5
quote annuali di pari importo;
• che il credito possa essere ceduto a soggetti terzi o all’impresa, in mo-
do tale da permettere ai condomini incapienti, di poter fruire
dell’agevolazione, le modalità di concessione e cessione del credito, sa-
ranno poi chiarite dall’Agenzia delle Entrate.
Tale detrazione, spetta a tutti i cittadini che eseguono interventi di ade-
guamento sismico sull’abitazione, sia essa adibita ad abitazione principale
che a seconda casa.
Per beneficiare dell’agevolazione sisma bonus, occorre che l’immobile sia
ubicato all’interno della zona 1, 2 o 3 e che i lavori di adeguamento, siano
tali da determinare una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi.
Per cui, maggiore è la riduzione del pericolo terremoto, e maggiore è la de-
trazione fruibile, visto che se il rischio di riduce di 1 classe, spetta un a de-
trazione pari al 70%, mentre se lo si riduce di 2 classi, la detrazione è pari
Ambito sogget-
al 75%.
tivo ed ogget-
Il tetto di spesa per la nuova detrazione è fissato a 96.000 euro, nelle quali
tivo del sisma
vi rientrano come spese detraibili, anche quelle per la classificazione e veri-
bonus 2017
fica sismica.
Va ricordato, inoltre, che il sisma bonus è fruibile a partire dal 1° gennaio
2017 fino al 2021, che è valido sia per i condomini che per le abitazioni sin-
gole e le attività produttive e si può detrarre, e quindi recuperare, in 5 anni
anziché in 10.
Esempi di lavori su singoli appartamenti o parti condominiali che danno diritto alla detra-
zione per l’acquisto di mobili ovvero grandi elettrodomestici
Manutenzione installazione di ascensori e scale di sicurezza
straordinaria realizzazione dei servizi igienici
sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipo-
logia di infisso
rifacimento di scale e rampe
realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
costruzione di scale interne
sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipolo-
gia dell’unità immobiliare
Restauro e adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volume-
risanamento trie esistenti
conservativo ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio
Ristrutturazione modifica della facciata
edilizia realizzazione di una mansarda o di un balcone
trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in ve-
randa
apertura di nuove porte e finestre
costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e
dei volumi esistenti
Attenzione: non possono costituire presupposto per fruire della detrazione per
l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici gli interventi finalizzati al ri-
sparmio energetico, che beneficiano della detrazione del 65%.
• comodini
• divani e poltrone
• credenze
• materassi
• apparecchi di illuminazione che costituiscono un necessario completa-
mento dell’arredo dell’immobile.
Non sono, invece, agevolabili gli acquisti di porte, di pavimentazioni (parquet),
di tende e tendaggi, nonché di altri complementi d’arredo.