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TRIBUNALE ORDINARIO -
MESSINA
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

170/2018

GIUDICE:
Daniele Carlo Madia

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 29/01/2020
creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

Maria Scimone
CF:SCMMRA70E59F158D
con studio in MESSINA (ME) Via A. Manzoni, is.473 n.62
telefono: 3804554422
fax: 090671601
email: arch.scimone@libero.it
PEC: maria.scimone@archiworldpec.it

tecnico incaricato: Maria Scimone

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TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 170/2018

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A
Appartamento per civile abitazion zo n.88, per la
quota di 1000/1000 di piena propri iugi in regime
di comunione legale dei beni).
L’appartamento ricade nel “Corpo D” del complesso edilizio denominato “Le Mimose”,
contraddistinto con il numero di interno 3, posto al piano primo e facente parte di un fabbricato a 3
elevazioni f.t. e copertura piana. Composto da: ingresso, soggiorno con angolo cottura, due camere e
bagno.
L’immobile ricade nella “Sottozona B1” - Revisione del P.R.G del Comune di Villafranca Tirrena,
adeguato ai voti del C.R.U. n.336 del 09/06/2004 e n.395 del 12/01/2005 – Decreto A.R.T.A. Sicilia
n.104 del 21/02/2005.
Identificato al Catasto fabbricati: foglio 1 particella 389 sub.58, categoria A/2, classe 9, consistenza 4
vani, rendita € 136,34, indirizzo catastale Via Don Luigi Sturzo n.88, piano: 1, interno:3, edificio: D,

In seguito ad aggiornamento catastale l’immobile risulta così censito:

foglio 1 particella 389 sub.119, categoria A/2, classe 9, consistenza 4 vani, rendita € 136,34.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 83,63 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 107.428,25
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 88.919,03
trova:
Data della valutazione: 29/01/2020

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l’immobile risulta occ
proprietario) e dalla figlia. Tuttavia, l’immobile è
Sentenza, avente per oggetto la separazione giudizial

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iscritta a egistro Generale Contenzioso 2011 – Tribunale di Messina.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
- Iscrizione del 02/03/2007 Reg.Part.2234 Reg.Gen.9239, nascente da ipoteca volontaria a garanzia di
mutuo fondiario concesso con atto notarile pubblico del 27/02/2007, di cui al rogito del Notaio
Vincenzo Mangiò, Rep.15192/4582, sopra immobile sito a Villafranca Tirrena (ME), Via Don Luigi
Sturzo n.88, Corpo D, piano primo, interno 3, in Catasto: foglio 1 particella 389 sub.58, categoria A/2,
classe 9, consistenza 4 vani, rendita € 136,34.

Importo Ipoteca: € 165.000,00

Importo Capitale: € 110.000,00
Durata: 25 anni
- Iscrizione del 10/12/2012 Reg.Part.2915 Reg.Gen.31800, nascente da ipoteca legale a garanzia di
credito rinveniente da ruolo esattoriale, sopra immobile sito a Villafranca Tirrena (ME), Via Don Luigi
Sturzo n.88, Corpo D, piano primo, interno 3, in Catasto: foglio 1 particella 389 sub.58, categoria A/2,
classe 9, consistenza 4 vani, rendita € 136,34.

Importo Ipoteca: € 291.131,62

Importo Capitale: € 109.565,81
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
- Trascrizione del 07/06/2018 Reg.Part.10274 Reg.Gen.13427, nascente verbale di pignoramento di
immobili emesso dal Tribunale di Messina, Rep.1737/2018, sopra immobile sito a Villafranca Tirrena
(ME), Via Don Luigi Sturzo n.88, Corpo D, piano primo, interno 3, in Catasto: foglio 1 particella 389
€

- Trascrizione del 20/05/2015 Reg.Part.10417 Reg.Gen.14037 nascente da ordinanza di sequestro

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conservativo, Tribunale di Messina, Rep.1702/2011, sopra immobile sito a Villafranca Tirrena (ME),
Via Don Luigi Sturzo n.88, Corpo D, piano primo, interno3, in Catasto: foglio 1 particella 389 sub.58,
categoria A/2, classe 9, consistenza 4 vani, rendita € 136,34.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 240,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 2.065,98

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Richiesta di accesso agli atti presso il Comune di Villafranca Tirrena – Ufficio Tecnico Prot.20258 del
19/09/2019, in merito all’immobile oggetto della presente.
- Concessione Edilizia n.22 del 06/04/1989 relativamente alla “Costruzione di un complesso edilizio
costituito da quattro corpi di fabbrica A-B-C-D” e successive varianti: n.21 del 27/02/1992 e n.9 del
09/02/1993 relativamente alla “Costruzione di un complesso edilizio costituito da n.3 corpi di fabbrica
denominati A-C-D più un corpo di fabbrica interrato da adibire a servizi”.
- Autorizzazione di abitabilità e agibilità del “Complesso edilizio costituito da n.3 corpi di fabbrica A-
C-D a tre elevazioni f.t. e cantinato e da un corpo interrato destinato a civile abitazione e negozio” del
17/08/1993 Prot. n.6953/93 pratica edilizia n.9/1993

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

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L’immobile ricade nella “Sottozona B1” - Revisione del P.R.G del Comune di Villafranca Tirrena,
adeguato ai voti del C.R.U. n.336 del 09/06/2004 e n.395 del 12/01/2005 – Decreto A.R.T.A. Sicilia
n.104 del 21/02/2005.
La “Zona B” comprende le aree totalmente o parzialmente edificate per le quali il P.R.G. prevede
interventi di ristrutturazione del patrimonio edilizio esistente, di adeguamento delle urbanizzazioni e
di completamento dei lotti inedificati. Questa zona è suddivisa nelle sottozone B1, B2, B3. […].
Sottozona B1: Completamento e conservazione. Comprende alcune aree quasi totalmente edificate,
con quantità volumetriche proporzionate ad un equo rapporto edificato-aree libere, o edifici singoli in
buone condizioni costruttive.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Confrontando lo stato dei luoghi con le planimetrie di progetto si sono rilevate le seguenti difformità:
il balcone della camera da letto e una parte del balcone del soggiorno sono stati chiusi con struttura
in alluminio e vetro.
Le difformità rilevate sono regolarizzabili mediante pratica CILA (Comunicazione Inizio Lavori
Asseverata) in sanatoria. Trattandosi di opere interne, per chiusura di verande e balconi con
strutture precarie, ai sensi dell’art.20 c.3 L.R. n.4/2003, il versamento sarà di €/mq.25 di superficie
chiusa. Inoltre, per questo intervento realizzato senza autorizzazione, all’articolo 6, comma 5 del
D.P.R. n. 380/2001, come modificato dall’art. 3, comma 5, L.R. 10 agosto 2016 n. 16, il versamento sarà
di € 1.000,00.
Quindi:
€ 1.000,00 + € 270,75 + € 20,00 (spese istruttoria) = € 1.290,75

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Confrontando lo stato dei luoghi con la planimetria catastale si sono rilevate le irregolarità descritte
nel precedente punto 8.1.
Regolarizzazione: aggiornamento Catasto urbano con pratica DOCFA Prot. N.ME0006657/2020.

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

I lavori di costruzione del complesso residenziale, dove ricade l’immobile oggetto della presente,
sono iniziati in data 17/07/1989 e sono stati ultimati in data 21/04/1993, e gli stessi lavori sono stati
eseguiti in conformità al progetto di cui alla C.E. in variante n.9 del 09/02/1993

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN VILLAFRANCA TIRRENA VIA DON LUIGI STURZO 88

APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A

Appartamento per civile abitazione sito a Villafranca Tirrena (ME), Via Don Luigi Sturzo n.88, per la
quota di 1000/1000 di piena prop regime
di comunione legale dei beni).

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L’appartamento ricade nel “Corpo D” del complesso edilizio denominato “Le Mimose”,
contraddistinto con il numero di interno 3, posto al piano primo e facente parte di un fabbricato a 3
elevazioni f.t. e copertura piana. Composto da: ingresso, soggiorno con angolo cottura, due camere e
bagno.
L’immobile ricade nella “Sottozona B1” - Revisione del P.R.G del Comune di Villafranca Tirrena,
adeguato ai voti del C.R.U. n.336 del 09/06/2004 e n.395 del 12/01/2005 – Decreto A.R.T.A. Sicilia
n.104 del 21/02/2005.
Identificato al Catasto fabbricati: foglio 1 particella 389 sub.58, categoria A/2, classe 9, consistenza 4
vani, rendita € 136,34, indirizzo catastale Via Don Luigi Sturzo n.88, piano: 1, interno:3, edificio: D,
inte

.
In seguito ad aggiornamento catastale l’immobile risulta così censito:
foglio 1 particella 389 sub.119, categoria A/2, classe 9, consistenza 4 vani, rendita € 136,34.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

Villafranca Tirrena è un comune della città metropolitana di Messina. Il territorio di Villafranca Tirrena
confina a Nord con il Mar Tirreno, a sud-est con il comune di Messina, a nord-ovest con il territorio
comunale di Saponara ed è prevalentemente formato da zone collinari che lasciano spazio in
prossimità del litorale, ad una zona pianeggiante sulla quale sorge gran parte del centro urbano.
L’immobile è raggiungibile per mezzo dell’autostrada Messina-Palermo: uscita casello di Rometta o
Villafranca Tirrena, percorrendo la Via Nazionale S.S.113. La zona è centrale e l’immobile ricade in una
zona residenziale, il traffico è locale ed i parcheggi sono sufficienti. Tuttavia, la zona, a pochi passi
dal lungomare Cristoforo Colombo, nel periodo estivo si popola di residenti stagionali. Le principali
infrastrutture sono: la Via Nazionale S.S.113, l’autostrada Messina-Palermo, ed i collegamenti
pubblici: ferrovia e autobus. Servizi offerti dalla zona: suole elementari e medie, palazzetto dello sport,
campetti calcio, negozi al dettaglio, palestre, farmacia, carabinieri.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: buono

esposizione: buono

luminosità: ottimo

panoramicità: mediocre

impianti tecnici: buono

stato di manutenzione generale: buono

servizi: buono

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Appartamento per civile abitazione
o, coniugi in regime
di comunione legale dei beni).
L’appartamento ricade nel “Corpo D” del complesso edilizio denominato “Le Mimose”,
contraddistinto con il numero di interno 3, posto al piano primo, e fa parte di un fabbricato a 3
elevazioni f.t. e copertura piana. Composto da: ingresso, soggiorno con angolo cottura, due camere e
bagno. Confina con appartamento altra ditta e vano scala e prospettante con terreno sottostante.
L’accesso al complesso avviene sia da Via Don Luigi Sturzo n.88 sia da Via Baronia, mediante

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cancello carrabile e pedonale. L’androne e le scale condominiali sono rivestite in marmo. Manca
l’ascensore.
La struttura è in c.a. costituita da pilastri e travi intelaiati, solaio e struttura in c.a. e laterizi forati. La
pavimentazione interna è con mattonelle di ceramica. Il bagno e l’angolo cottura sono rivestiti con
mattonelle di ceramica. Gli infissi esterni sono in alluminio e vetro con tapparella avvolgibile in
plastica. Le porte interne sono in legno tamburato. La camera da letto ha il balcone che è stato
chiuso con struttura in alluminio e vetro. Il soggiorno ha due balconi di cui uno parzialmente chiuso
con struttura in alluminio e vetro. Altezza interna m.2,75. L’ingresso ha un’altezza di m.2,40 perché è
stato realizzato un controsoffitto.L’appartamento si trova in buone condizioni
Superficie calpestabile mq.67,55. Superficie balconi mq. 19,70. L’immobile ha complessivamente una
superficie lorda di circa mq. 98,40 (per superficie lorda si intende quella comprensiva di muri, tramezzi,
pilastri…ovvero l’ingombro complessivo dell’immobile). All’appartamento è stato assegnato un
posto auto indicato con il numero 58 e ricadente nell’area cortilizia condominiale.
Nella tabella che segue, viene indicata la superficie commerciale che è quella che effettivamente si
considera per calcolare il prezzo di un immobile. Si ottiene considerando per intero le superfici
abitabili lorde e riducendo la superficie degli spazi accessori (balconi, terrazze, spazi esterni...) con
l'ausilio di opportuni coefficienti che indicano a quanta parte abitabile questi spazi corrispondono.

CLASSE ENERGETICA:
[104,28 KWh/m²/anno]

CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza indice commerciale

Appartamento 78,70 x 100 % = 78,70

Balconi 19,70 x 25 % = 4,93

Totale: 98,40 83,63

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: a corpo.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 108.719,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 108.719,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 108.719,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Metodo sintetico-comparativo adottato per giungere al più probabile valore di mercato. Il valore di

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mercato è determinato in relazione ai prezzi corrisposti per immobili simili in un mercato locale libero e
aperto. Pertanto, sulla base delle indagini effettuate e dal confronto dei valori di compravendita di
immobili similari, dall’ubicazione, dalle caratteristiche e dallo stato di manutenzione dell’immobile
stesso. Inoltre, preso atto di quanto accertato e descritto in merito allo stato in cui si trova
l’immobile, oggetto alla presente, si ritiene congruo stabilire un valore unitario di 1.300 €/mq.
Laddove: V=Vu x Sc; V= valore dell’immobile; Vu= valore unitario; Sc= sup. commerciale lorda.
€ 1.300,00 x mq. 83,63 = € 108.719,00
Le fonti di informazione consultate sono: Catasto di Messina, Ufficio del Registro di Messina,
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Messina, Ufficio Tecnico del Comune di Villafranca Tirrena.
Agenzie: Immobiliari ed Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 83,63 0,00 108.719,00 108.719,00

108.719,00 € 108.719,00 €

Giudizio di comoda divisibilità della quota:

Il bene pignorato è stimato per intero poichè indivisibile per natura.

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 1.290,75

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 107.428,25

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 16.114,24
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 329,00
Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 2.065,98
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 88.919,03

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 Espropriazioni immobiliari N. 170/2018
promossa da: Ubi Banca S.p.A. oggi MAIOR SPV srl

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di fatto e di diritto in cui si trova:

data 29/01/2020

il tecnico incaricato
Maria Scimone

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