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LE GUIDE
Il Bonus
del 110%
DOMANDE & RISPOSTE
LE REGOLE BASE
E LE INDICAZIONI
DEGLI ESPERTI
I chiarimenti Aggiornato
per famiglie, imprese, dopo la conversione
condomini, pagamenti del «Dl rilancio»
00022 I LIBRI DEL SOLE 24 ORE NON VENDIBILE SEPARATAMENTE

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IL BONUS DEL 110% IL SOLE 24 ORE
L’offerta del Gruppo 24ORE
Direttore responsabile I Forum gratuiti dell’Esperto risponde

Fabio Tamburini
Sul sito del Sole 24 Ore, nella sezione dedi-
Progetto e coordinamento cata all’Esperto risponde, i Forum sul 110%
editoriale
Jean Marie Del Bo attivati in giugno e luglio. I chiarimenti sono
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Saverio Fossati banca dati della rubrica, con centinaia di
Mauro Meazza migliaia di casi risolti e un motore di ricerca
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Risposte a cura di
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Fabio Chiesa, Luca De Stefa- Su «24+», la sezione premium del sito del
ni, Giorgio Gavelli, Giampiero SOle 24 Ore riservata agli abbonati, le
Gugliotta, Simona Lenzi, «Bussole» sul 110%. E ogni giorno ap-
Marco Panzarella, Matteo
profondimenti dedicati, inchieste, info-
Rezzonico, Silvio Rivetti, Luca
Rollino, Guglielmo Saporito, grafiche e podcast per accompagnare i
Gian Paolo Tosoni, Marco navigatori nella comprensione dell’attua-
Zandonà lità economica e finanziaria, con un’inter-
faccia studiata per la migliore esperienza
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al quotidiano «Il Sole 24 ORE»
cono «Due di denari», affrontando temi di
fisco, risparmio, previdenza, lavoro con la
CHIUSO IN REDAZIONE partecipazione di esperti e professionisti.
IL16 LUGLIO 2020 Nell’archivio delle puntate già disponibili
quelle relative al 110%
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radio24.ilsole24ore.com/programmi/
due-denari
2
La grande scommessa
del «superbonus Rilancio»
di Jean Marie Del Bo
I
l decreto legge Rilancio ha appena peal indiscutibile. Questo fascicolo vuole
concluso il suo iter e in questo mo- ora porre un nuovo punto fermo. All’in-
do è stato completato il quadro domani del consolidamento della base
delle norme base che disciplinano normativa e mentre ci si prepara a stu-
il nuovo superbonus del 110% sui diare gli effetti dei provvedimenti attua-
lavori in edilizia. tivi, proponiamo un quadro della situa-
Le linee guida restano quelle eviden- zione sulla base delle disposizioni con-
ziate nella prima stesura del Dl: una serie fermate, attraverso un doppio canale:
di interventi trainanti (opere per l’isola- N da una parte, un’introduzione artico-
mento termico e sulle caldaie) consento- lata ed essenziale che chiarisce e sche-
no di usufruire di uno sconto fiscale pari matizza i punti fondamentali della disci-
al 110% della spesa effettuata. Se a questi plina toccando tutti gli elementi più im-
interventi trainanti si aggiungono altri portanti di questa operazione:
lavori, anche questi possono usufruire N dall’altra, una serie di capitoli che, in
dell’agevolazione al 110 per cento. Inol- modo mirato, vanno a esaminare i temi
tre, è possibile far valere il bonus non so- essenziali della super-agevolazione. Ca-
lo con la strada tradizionale della detra- pitoli costituiti da un’agile introduzione
zione ma anche con quella dello sconto che si propone come un’ideale risposta
in fattura da parte dell’impresa oppure alle Faq essenziali sul tema. A questa si
con la cessione del credito ad altri opera- aggiungono alcune risposte ai quesiti
tori. A queste misure si sono aggiunte al- che sono stati inviati nei giorni scorsi dai
cune modifiche in sede di conversione lettori e che permettono di prendere in
del Dl Rilancio: per esempio, l’estensione esame una serie di casi concreti. Perché
del superbonus anche alle seconde case proprio l’analisi dei casi concreti può
o la previsione delle modalità attraverso consentire di esaminare situazioni che
le quali far valere la cessione del credito possono essere molto simili a quelle che
in relazione a come procedono i lavori. ciascuno di noi dovrà valutare nei pros-
«Il Sole 24 Ore» sta seguendo l’opera- simi mesi, per capire se è possibile e se
zione superbonus nella consapevolezza conviene utilizzare il superbonus.
che questa agevolazione presenti un ap- © RIPRODUZIONE RISERVATA
3
IL BONUS DEL 110% IL SOLE 24 ORE SOMMARIO
01 L’IDENTIKIT DEL 110%

Le caratteristiche principali
della nuova detrazione pagina 05
02 LE REGOLE IN CONDOMINIO
Il superbonus all’esame
degli amministratori pagina 19
03 LE ABITAZIONI SINGOLE
La gestione dello sconto
per ville e capannoni pagina 25
04 GLI INTERVENTI TRAINANTI

Le opere che danno accesso
al maxi-recupero dell’Irpef pagina 31
05 LE ASSEVERAZIONI
Quando e come chiedere
il controllo del professionista pagina 37
06 LO SCONTO IN FATTURA
Rientro immediato
dalle spese dei lavori pagina 43
07 LA CESSIONE DEL CREDITO

Anche le banche in campo
per gli importi trasferiti pagina 49
4
01
L’IDENTIKIT
DEL SUPERBONUS
LE REGOLE DI BASE
Un premio extra
per energia
e sismabonus
di Gian Paolo Tosoni
L
a nuova detrazione del 110% si tanti: l’individuazione di interventi
propone come una spinta al- «trainanti» che ne trascinano altri al
l’edilizia e un incentivo per ri- 110%; la possibilità di evitare in tutto o
qualificare le abitazioni. La in parte per i committenti l’esborso di
detrazione, con il beneficio denaro con cessione del credito o
del recupero in cinque anni in luogo di sconto fattura.
dieci per il risparmio energetico, è paralle- La detrazione del 110% spetta a: perso-
la a quelle in vigore: non è sostitutiva, ma ne fisiche al di fuori dell’esercizio di attivi-
nemmeno si cumula. L’ambito temporale tà di impresa o professionale; ai condo-
va dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. mini (in questo caso le unità immobiliari
Tutte le detrazioni al 110% non si applica- possono essere destinate anche a uffici e
no alle abitazioni delle categorie catastali negozi e i beneficiari indirettamente pos-
A/1, A/8 e A/9. sono essere anche imprese o professioni-
Due sono le caratteristiche impor- sti); cooperative di abitazione a proprietà
6
L'IDENTIKIT DEL SUPERBONUS
indivisa; Iacp per abitazioni già assegna- 2 Interventi su parti comuni degli edifici
te; Onlus, organizzazioni del volontariato per la sostituzione di impianti di climatiz-
e associazioni di promozione sociale;as- zazione invernale esistenti con impianti
sociazioni e società sportive dilettanti- centralizzati per il riscaldamento, il raffre-
stiche iscritte nel registro di cui al decreto scamento e la fornitura di acqua calda a
legislativo 242/1999, per lavori destinati condensazione con efficienza rientrante
ai soli immobili adibiti a spogliatoi. nella classe A, o a pompa di calore anche
Le persone fisiche possono usufruire abbinati a impianti fotovoltaici, con accu-
del 110% in materia di risparmio energe- mulo o microgenerazione. La spesa mas-
tico sul numero massimo di due unità sima è 20mila euro per ogni unità immo-
immobiliari oltre che su eventuali parti biliare se l’edificio è composto fino a otto
comuni dell’edificio. unità immobiliari oppure 15mila per ogni
unità immobiliare per gli edifici con più di
Interventi trainanti e trainati otto unità.
Gli interventi agevolati appartengono a 3 Interventi simili ai precedenti ma effet-
due categorie, risparmio energetico e si- tuati su edifici unifamiliari o su unità im-
smabonus, e consentono di estendere mobiliari poste all’interno di edifici plu-
ad altre opere il 110 per cento. riefamiliari che siano funzionalmente in-
Risparmio energetico. Per il rispar- dipendenti con accesso autonomo. La
mio energetico sono agevolati al 110%: fonte energetica può essere a pompa di
1 Isolamento termico delle superfici calore, ma anche a condensazione con ef-
opache che interessano l’involucro del- ficienza almeno di classe A ivi inclusi im-
l’edificio con incidenza superiore al 25% pianti ibridi o geotermici (spesa massima
della superficie disperdente lorda del- di 30mila euro, attualmente 65% fino a
l’edificio o dell’unità immobiliare situata 30mila di detrazione).
all’interno di edifici plurifamiliari se indi-
pendenti con uno o più accessi autonomi
(il «cappotto»). La spesa massima è: di Gli «interventi trainanti»
50mila € per unità immobiliare singola o
autonoma se all’interno di fabbricati plu-
rifamiliari; di 40mila € moltiplicato per il La detrazione del 110% è prevista per tre «interventi
numero delle unità per edifici composti trainanti» nel risparmio energetico e per il sismabonus:
da due a otto unità immobiliari; di 30mila 1. isolamento termico delle superfici opache che inte-
€ moltiplicati per il numero delle unità ressano l’involucro dell'edificio con incidenza superio-
immobiliari per edifici con oltre otto unità re al 25% («cappotto»);
immobiliari. 2. interventi su parti comuni dell’edificio relativi a so-
Questi interventi a regime beneficia- stituzione impianti di climatizzazione sia a condensa-
no del 65% con limite di detrazione per zione sia a pompa di calore;
60mila euro. I materiali isolanti devono 3. interventi su edifici unifamiliari di sostituzione di
rispettare i criteri ambientali minimi impianti di climatizzazione a pompa di calore.
(Dm Ambiente 11 ottobre 2017).
7
Queste tre tipologie di interventi con- fabbricati esistenti. Tuttavia l’agevolazio-

sentono di estendere la detrazione del ne si applica anche in presenza di demoli-
110% a tutti gli altri interventi di efficienta- zione e ricostruzione di cui all’articolo 3,
mento energetico di cui all’articolo 14 del lettera d, del decreto legislativo 380/2001
decreto legge 63/2013 convertito dalla (Testo unico dell’edilizia).
legge 90/2013. Si tratta ad esempio di: Interventi antisismici. La seconda ca-
a) sostituzione degli infissi, schermature tegoria di interventi trainanti è quella de-
solari, nonché sistemi evoluti di termore- gli interventi antisismici (articolo 16, Dl
golazione e cioè dispositivi multimediali 63/2013):
per controllo da remoto; a) interventi antisismici generici;
b) micro-generatori in sostituzione di b) con riduzione di una o due classi di ri-
impianti esistenti con un risparmio di schio sismico;
energia primaria stabilita con decreto; c) con riduzione di una o due classi di
c)installazione di infrastrutture per la rischio per parti comuni di condomi-
ricarica di veicoli elettrici. Questa detra- ni o simili;
zione introdotta dal 2019 nel limite di d) fabbricati demoliti e ricostruiti da
spesa, che permane, di 3mila euro, è del imprese costruttrici e venduti entro
50% e passa al 110% sempre se fatta con- 18 mesi.
temporaneamente con uno degli inter- La detrazione del 110% si applica indi-
venti trainanti. pendentemente da quanto previsto dal-
Questi interventi “trainati” manten- la norma vigente (50, 70, 75, 80, 85 per
gono la durata di agevolazione della cento) mentre rimane invariato il limite
norma originaria, in pratica dieci anni. di spesa di 96mila € per unità immobi-
Se il fabbricato è sottoposto ad almeno liare). Il 110% si applica anche alla realiz-
uno dei vincoli previsti dal codice dei zazione di sistemi di monitoraggio
beni culturali e del paesaggio (decreto strutturale continuo ai fini antisismici,
legislativo 42/2004) oppure se gli in- se effettuato congiuntamente con uno
terventi sono vietati dai regolamenti degli interventi antisismici ordinari.
edilizi, la detrazione si applica a tutti L’impianto fotovoltaico. In presenza
gli interventi trainati, anche in assen- di almeno uno di questi interventi (eco-
za di quelli trainanti del comma 1 del- bonus o sismabonus) sono agevolate le
l’articolo 119. installazioni di impianti solari fotovol-
Gli interventi per il risparmio energe- taici (limite di spesa 48mila euro nel li-
tico devono rispettare i requisiti minimi mite di 2.400 per kW) e sistemi di accu-
previsti dai decreti in materia e comun- mulo con limite di spesa di 1.000 euro
que assicurare il miglioramento di al- per ogni kW di capacità di accumulo. Per
meno due classi energetiche ovvero al- interventi di ristrutturazione edilizia
meno il raggiungimento di una classe (anche se implicano una nuova costru-
più alta da dimostrare mediante l’atte- zione nell’ambito di una ristrutturazio-
stato di prestazione energetica (Ape). ne) e urbanistica, la detrazione si riduce
Gli interventi al 110% devono riguardare a 1.600 € per kW. Infine, la detrazione
8
sul fotovoltaico è subordinata alla ces- ticolo 119; 4. recupero e restauro facciata
sione in favore del Gse dell’energia in edifici esistenti anche se solo di pulitura
esubero, con divieto di altri incentivi. o tinteggiatura (legge 160/2019, detra-
zione del 90%); 5. installazione impianti
Cessione e sconto fattura fotovoltaici (detrazione del 50%) e quelli
L’articolo 121 del Dl 34 consente di cede- appena introdotti con l’articolo 119 del
re il credito corrispondente alle detra- medesimo decreto Rilancio (detrazione
zioni, nuove e precedenti. La detrazione 110%); 6. installazione colonnine di rica-
può essere trasformata in un contributo rica veicoli elettrici.
sotto forma di sconto fattura fino all’im- Se la cessione del credito o lo sconto fat-
porto massimo del corrispettivo dovu- tura riguardano interventi con detrazio-
to, anticipato dal fornitore; quest’ulti- ne 110% ex articolo 119, sono necessari: il
mo lo può utilizzare come credito di im- visto di conformità di un soggetto abilita-
posta oppure lo può cedere ad altri, in- to alla trasmissione delle dichiarazione
cluse banche e operatori finanziari; i (commercialista, consulente del lavoro,
destinatari del credito di imposta lo uti- periti camerali) o direttore di Caf che atte-
lizzeranno su cinque anni o dieci come sti la regolarità della documentazione e
previsto dalla legge originaria. dei presupposti che danno diritto alla de-
Il contribuente può anche trasforma- trazione, oltre alla presenza delle asseve-
re la detrazione in credito d’imposta con razioni rilasciate dai tecnici preposti; l’as-
facoltà di cederlo ad altri soggetti com- severazione di tecnici abilitati del rispetto
prese banche e intermediari finanziari. dei requisiti previsti dai decreti in materia
Questa doppia facoltà vale non solo e la corrispondente congruità delle spese
per gli interventi di ecobonus e sisma- di risparmio energetico. Copia della asse-
bonus ammessi al 110%, ma anche per verazione viene trasmessa anche al-
altri interventi sostenuti negli anni l’Enea. Per il rischio sismico l’asseverazio-
2020 e 2021. ne è rilasciata dai professionisti incaricati
Le spese che possono essere oggetto della progettazione strutturale, direzione
di sconto fattura o cessione del credito lavori e collaudo statico. L’asseverazione
sono: 1. recupero patrimonio edilizio ai è rilasciata al termine dei lavori oppure
sensi dell’articolo 16 bis lettere A e B del per ogni stato di avanzamento. L’introdu-
Tuir (manutenzione ordinaria condo- zione dello stato di avanzamento consen-
mini e straordinaria, restauro e risana- te di anticipare l’utilizzo del credito di im-
mento conservativo nonché ristruttu- posta ancorchè queste tipologie di lavori
razione edilizia per altri edifici residen- mal si prestano alla procedura dello stato
ziali); 2. interventi di efficienza energe- di avanzamento che riguarda opere im-
tica di cui all’articolo 14 del Dl 63/2013 e portanti di durata pluriennale. Per l’asse-
quelli appena introdotti con l’articolo verazione e la congruità della spesa si farà
119 del decreto Rilancio; 3. adozione mi- riferimento ai prezzi individuati con un
sure antisismiche di cui all’articolo 16 decreto in corso di emanazione.
del 63/2013 e quelle introdotte con l’ar- © RIPRODUZIONE RISERVATA
9
La mappa degli interventi/1
Il superbonus del 110% sugli interventi per il risparmio energetico «qualificato», sulle misure antisismiche «speciali»,
PER INTERVENTI SU PARTI COMUNI CONDOMINIALI,

EFFETTUATI DAL CONDOMÌNIO (IN CASO DI UNICO
PROPRIETARIO E SENZA «CONDOMÌNIO», SI VEDA LA NOTA
2): LA DETRAZIONE DEL 110% SPETTA AI SINGOLI
CONDÒMINI, ANCHE IMPRESE, PROFESSIONISTI O
SOCIETÀ, DETENTORI DELLE SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI
CHE COMPONGONO L’EDIFICIO CONDOMINIALE
(ABITAZIONI, ANCHE SECONDARIE, UFFICI, NEGOZI, MA
NON CON CATEGORIE CATASTALI A/1, A/8 E A/9) CON LE
MODALITÀ QUI SPECIFICATE PER OGNI INTERVENTO
Intervento «trainante» 1: l'intervento di “isolamento termico” (con Il super bonus del 110% (in 5 anni) spetta, con i seguenti
“materiali isolanti” che rispettano i “criteri ambientali minimi” del DM limiti di spesa:
dell’ambiente 11 ottobre 2017) delle “superfici opache verticali” - 40.000 euro “moltiplicati per il numero delle unità
(pareti isolanti o cappotti, anche sulla superficie intera delle pareti), immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici
orizzontali (pavimenti e coperture) e inclinate (falde di copertura del composti" da 2 a 8 unità immobiliari;
sottotetto, si veda la faq Enea 6.B), che interessa “l’involucro - 30.000 euro “moltiplicati per il numero delle unità
dell’edificio, con un’incidenza superiore” al 25% della “superficie immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici
disperdente lorda”: composti" da più di 8 unità immobiliari.
- «dell’edificio», si ritiene inteso come l’intero fabbricato cielo-terra,
ai sensi della voce n. 32 dell’allegato A («quadro delle definizioni
uniformi») del dpcm del 20 ottobre 2016 (regolamento edilizio-tipo)
e non inteso come la singola unità immobiliare di un edifico, come
possibile per l’articolo 2 del Dlgs 192/2005 (rendimento energetico
nell'edilizia);
- della singola “unità immobiliare situata all’interno" di case a schiera
(cioè di "edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e
disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno”) (articolo 119,
comma 1, lettere a, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).
Intervento «trainante» 2: l'intervento sulle “parti comuni Il super bonus del 110% (in 5 anni) spetta, con i seguenti
degli edifici” per: limiti di spesa:
a) la “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti”: - 20.000 euro “moltiplicati per il numero delle unità
- con “impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici
fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza composti" fino a 8 unità immobiliari;
almeno pari alla classe A" (regolamento UE n. 811/2013 del 18 - 15.000 euro “per gli edifici composti" da più di 8 unità
febbraio 2013), "a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o immobiliari.
geotermici” ovvero;
- con “impianti di microcogenerazione o a collettori solari”.
b) le “spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto
sostituito”;
c) “l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente”, ma solo nei
“Comuni montani non interessati dalle procedure europee di
infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28
maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla
direttiva 2008/50/CE” (articolo 119, comma 1, lettera b, decreto
legge 19 maggio 2020, n. 34).
10
a cura di Luca De Stefani
sui pannelli fotovoltaici e sulle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici
PER INTERVENTI EFFETTUATI SU UNA SINGOLA UNITÀ IMMOBILIARE, NON ACCATASTATA NELLE CATEGORIE A/1, A/8 E A/9, LA
DETRAZIONE DEL 110% SPETTA ALLE «PERSONE FISICHE, AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ DI IMPRESA, ARTI E
PROFESSIONI, CON LE MODALITÀ QUI SPECIFICATE PER OGNI INTERVENTO.
PER UN'UNITÀ IMMOBILIARE DI PER UN'UNITÀ IMMOBILIARE PER UN “EDIFICIO PER UN'UNITÀ
QUALUNQUE TIPOLOGIA (ABITAZIONE SITUATA "ALL’INTERNO DI UNIFAMILIARE" IMMOBILIARE
PRINCIPALE O MENO, UFFICI O NEGOZI), EDIFICI PLURIFAMILIARI" CHE (ABITAZIONE IN VILLA O AUTONOMAMENTE
FACENTE PARTE DI UN EDIFICIO CON PIÙ SIANO "FUNZIONALMENTE" VILLINO NELLA QUALE ACCATASTATA (QUINDI,
UNITÀ IMMOBILIARI E PARTI COMUNI. INDIPENDENTE E DISPONGA DIMORA UN UNICO PER UN EDIFICIO
DI "UNO O PIÙ ACCESSI NUCLEO FAMILIARE, COMPOSTO DA UNA SOLA
AUTONOMI DALL’ESTERNO” INDIPENDENTEMENTE UNITÀ IMMOBILIARE), NON
(LE CASE A SCHIERA, COME DAL NUMERO DEI "UNIFAMILIARE", COME AD
LE BI O LE TRI FAMILIARI COMPONENTI IL NUCLEO ESEMPIO UN CAPANNONE
ORIZZONTALI) STESSO E DALLE O UN UFFICIO,
DIMENSIONI SINGOLARMENTE
DELL’EDIFICIO) ACCATASTATO.
Il super bonus del 110% (in 5 anni) spetta, Spetta il super bonus del Spetta il super bonus del Il super bonus del 110% (in
ad esempio, per l'isolamento delle pareti 110% (in 5 anni). Il 25% si 110%. Il 25% si calcola 5 anni) dovrebbe spettare,
interne della singola unità immobiliare, ma calcola sulla superficie sulla superficie in base a tutte le condizioni
senza l'intervento del condomìnio è disperdente lorda della disperdente lorda soggettive e oggettive
difficile rispettare l'isolamento per più del singola “unità immobiliare dell’edificio unifamiliare. previste dalla norma, ma
25% della superficie dell'edificio (3). La situata all’interno di edifici Il limite di spesa è di manca il limite di spesa.
persona fisica può effettuare l'isolamento plurifamiliari". Il limite di 50.000 euro “per gli Non si ritiene che questa
anche sulle eventuali parti comuni degli spesa è di 50.000 euro per edifici unifamiliari", ma dimenticanza sia
edifici, non condominiali (come nel caso di unità immobiliare, ma per un per un «numero sufficiente per escludere la
un unico proprietario dell'intero edificio, «numero massimo di due massimo di due unità detrazione del 110% ai
quindi, anche senza la presenza di un unità immobiliari». immobiliari». lavori di isolamento
«condomìnio»). I limiti di spesa sono gli termico su queste unità
stessi indicati nel caso precedente, a immobiliari, comunque per
sinistra, ma per un «numero massimo di un «numero massimo di
due unità immobiliari, fermo restando il due unità immobiliari».
riconoscimento delle detrazioni per gli
interventi effettuati sulle parti comuni
dell’edificio».
Il super bonus del 110% (in 5 anni) spetta Non applicabile, perché questo intervento è agevolato solo se viene effettuato su
per la persona fisica se la "sostituzione "parti comuni" di edifici e in questi casi non vi sono parti comuni.
degli impianti di climatizzazione invernale”
viene effettuata sulle "parti comuni degli
edifici", anche se non condominiali (come
nel caso di un unico proprietario dell'intero
edificio, quindi, anche senza la presenza di
un «condomìnio»). I limiti di spesa sono gli
stessi indicati nel caso precedente, a
sinistra. Non si applica il limite del «numero
massimo di due unità immobiliari», in
quanto rimane fermo il «riconoscimento
delle detrazioni per gli interventi
effettuati sulle parti comuni dell’edificio».
segue a pagina 12
11

PROPRIETARIO E SENZA «CONDOMÌNIO», SI VEDA LA
NOTA 2): LA DETRAZIONE DEL 110% SPETTA AI SINGOLI
Intervento «trainante» 3: l'intervento sugli “edifici unifamiliari” o sulla Non applicabile, perché questo intervento è agevolato
singola “unità immobiliare situata all’interno" di case a schiera (cioè di solo se viene effettuato sugli «edifici unifamiliari» o sulle
“unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano case a schiera
funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi
autonomi dall’esterno”) per:
a) la “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
esistenti”:
• con “impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di
acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari
alla classe A" (regolamento UE n. 811/2013 del 18 febbraio 2013), a
pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici” ovvero;
• con “impianti di microcogenerazione, a collettori solari”;
• con “caldaie a biomassa” con prestazioni emissive almeno di classe 5
stelle (DM 7 novembre 2017, n. 186), solo nelle “aree non metanizzate
nei Comuni non interessati" dalle suddette procedure Ue di infrazione;
b) le “spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto
sostituito”;
c) “l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente” come descritto
al punto precedente e con le stesse limitazioni (articolo 119, comma 1,
lettera c, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).
Misure antisismiche «speciali» dell'articolo 16, comma 1- Il superbonus spetta. Le misure antisismiche
septies, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, senza dover «speciali», sulle «costruzioni adibite ad abitazione e
effettuare almeno uno dei 3 interventi «trainanti». Sono ad attività produttive» (anche più di «due unità
interventi «trainanti» per i pannelli fotovoltaici e i sistemi di immobiliari») nelle zone sismiche 1, 2 e 3, possono
accumulo. beneficiare del super bonus del 110% (in 5 anni)
anche se non viene effettuato uno dei tre interventi
«trainanti», ma solo se si rispettano i requisiti
soggettivi del comma 9 (condomìni, «persone fisiche,
al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e
professioni», ecc.)
12
Non applicabile, perché questo intervento Il Super bonus del 110% (in 5 ll Super bonus del 110% Non applicabile, perché
è agevolato solo se viene effettuato sugli anni) spetta per la persona (in 5 anni) spetta per la questo intervento è
«edifici unifamiliari» o sulle case a schiera. fisica. Sia per gli impianti che persona fisica. Sia per gli agevolato solo se viene
per l'allacciamento, negli impianti che per effettuato sugli «edifici
«edifici unifamiliari» e nelle l'allacciamento, negli unifamiliari» o sulle case a
case a schiera, il limite di «edifici unifamiliari» e schiera.
spesa agevolato è pari a nelle case a schiera, il
30.000 euro, ma per un limite di spesa agevolato
«numero massimo di due è pari a 30.000 euro, ma
unità immobiliari». per un «numero
massimo di due unità
immobiliari»».
Il superbonus spetta. Le misure antisismiche «speciali», sulle «costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive»
(anche più di «due unità immobiliari») nelle zone sismiche 1, 2 e 3, possono beneficiare del super bonus del 110% (in 5
anni) anche se non viene effettuato uno dei tre interventi «trainanti», ma solo se si rispettano i requisiti soggettivi del
comma 9 (condomìni, «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», ecc.)
segue a pagina 14
13

PROPRIETARIO E SENZA «CONDOMÌNIO», SI VEDA LA NOTA
2): LA DETRAZIONE DEL 110% SPETTA AI SINGOLI
Interventi di "demolizione e ricostruzione”, con modifica della sagoma Il superbonus spetta. Nel rispetto delle condizioni previste
e senza aumento della volumetria (articolo 119, comma 3, decreto dai requisiti tecnici minimi dei DM 19 febbraio 2007 e 11
legge 19 maggio 2020, n. 34), senza dover effettuare almeno uno dei marzo 2008 (non sembra anche dell’aumento delle classi
3 interventi «trainanti». energetiche), potranno beneficiare della detrazione del
110%, prevista per l’ecobonus, comprensivo dei 3
interventi «trainanti» (in 10 anni per il vecchio ecobonus e
in 5 anni per gli interventi «trainanti»), anche gli interventi
di "demolizione e ricostruzione”. Vanno rispettati i requisiti
soggettivi e oggettivi dell’articolo 119, comma 9, decreto
legge 19 maggio 2020, n. 34 (condomìni, «persone fisiche,
al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e
professioni», ecc.), oltre che, solo per le persone fisiche,
quelli del comma 10, relativamente ad un «numero
massimo di due unità immobiliari»
Altri interventi dell’ecobonus dell’articolo 14 del decreto legge Per questi interventi non «trainanti» sulle parti
63/2013, su edifici sottoposti “ad almeno uno dei vincoli comuni condominiali e probabilemnte anche sulle
previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto singole unità immobiliari (1), spetta il super bonus del
legislativo 22 gennaio 2004, n. 42) o per quelli in cui gli 110% (in 10 anni) al «condomìnio»
interventi «trainanti» sono “vietati da regolamenti edilizi,
urbanistici e ambientali, anche se non viene eseguito uno dei tre
interventi «trainanti» (articolo 119, comma 2, decreto legge 19
maggio 2020, n. 34).
Altri interventi dell’ecobonus dell’articolo 14 del decreto legge Sì. Dopo intervento «trainante» (o l'antisismico
63/2013, a patto che il soggetto benefici del super bonus del «speciale» al 110%, solo per il fotovoltaico e i sistemi di
110% per almeno uno dei tre interventi «trainanti». accumulo), il «condomìnio» può beneficiare del super
bonus del 110% (in 10 anni per l'ecobonus e in 5 negli
Colonnine di ricarica dei veicoli elettrici (articolo 16-ter, altri casi) anche per questi interventi non «trainanti»
decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63), a patto che il soggetto sulle parti comuni condominiali e probabilemnte anche
benefici del super bonus del 110% per almeno uno dei tre sulle singole unità immobiliari (1)
interventi «trainanti».
Pannelli fotovoltaici e sistemi di accumulo (articolo 16-bis,
comma 1, lettera h, Tuir) a patto che il soggetto benefici del
super bonus de l 110% per almeno uno dei seguenti interventi:
uno dei 3 interventi «trainanti» o un intervento antisismico.
NOTA (1) Dovrà essere chiarito se una spesa «trainante» effettuata sulle parti comuni condominiali ovvero su quelle dell’edificio non condominiali consente, rispettivamente, ai condòmini
(anche non persone fisiche) o alle «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», di beneficiare del superbonus del 110% per le altre spese non «trainanti»
sulle singole unità immobiliari (abitazioni, anche secondarie, negozi, uffici, ecc.) o viceversa, in discontinuità con quanto affermato per il bonus mobili dalla circolare 18 settembre 2013, n. 29/E,
paragrafo 3.2. Diversamente, ad esempio, nei condomìni, risulterebbe difficile beneficiare del superbonus del 110% sulle singole unità immobiliari da parte dei condòmini, in quanto l’unica
possibilità di intervento «trainante», peraltro solo per «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», rimarrebbe quella dell’isolamento termico della singola
unità immobiliare, per le problematiche indicate nella nota 3.
NOTA (2) Dovrà essere chiarito se possa rientrare in questa categoria soggettiva dei condòmini anche l’unico proprietario di “più unità immobiliari funzionalmente autonome”, che
costituiscono un unico edificio, con parti comuni (senza «condomìnio», in quanto unico proprietario), in coerenza con le risposte 22 maggio 2020, nn. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293, che
14
Ilsuperbonus spetta. Nel rispetto delle condizioni previste dai requisiti tecnici minimi dei DM 19 febbraio 2007 e 11 marzo 2008
(non sembra anche dell’aumento delle classi energetiche), potranno beneficiare della detrazione del 110%, prevista per l’ecobonus,
comprensivo dei 3 interventi «trainanti» (in 10 anni per il vecchio ecobonus e in 5 anni per gli interventi «trainanti»), anche gli
interventi di "demolizione e ricostruzione”. Vanno rispettati i requisiti soggettivi e oggettivi dell’articolo 119, comma 9, decreto
legge 19 maggio 2020, n. 34 (condomìni, «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», ecc.),
oltre che, solo per le persone fisiche, quelli del comma 10, relativamente ad un «numero massimo di due unità immobiliari».
Per questi interventi non «trainanti», Per questi interventi non «trainanti», spetta il super bonus del 110% (in 10
spetta il super bonus del 110% (in 10 anni) alla persona fisica, ma per un «numero massimo di due unità immobiliari»
anni) alla persona fisica, ma per un
«numero massimo di due unità
immobiliari»
Sì. Dopo intervento «trainante» (o Sì. Dopo intervento «trainante» (o l'antisismico «speciale» al 110% (in 10 anni
l'antisismico «speciale» al 110%, solo per l'ecobonus e in 5 negli altri casi), solo per il fotovoltaico e i sistemi di
per il fotovoltaico e i sistemi di accumulo), la persona fisica può beneficiare del super bonus del 110% anche
accumulo), la persona fisica può per questi interventi non «trainanti». Per l'ecobonus e indirettamente per le
beneficiare del super bonus del 110% colonnine, solo per un «numero massimo di due unità immobiliari»
(in 10 anni per l'ecobonus e in 5 negli
altri casi) anche per questi interventi
non «trainanti» (1). Per l'ecobonus e
indirettamente per le colonnine, solo
per un «numero massimo di due unità
immobiliari, fermo restando il
riconoscimento delle detrazioni per gli
interventi effettuati sulle parti comuni
dell’edificio»
hanno concesso l’agevolazione sugli interventi su parti comuni non condominiali, anche per la detrazione sugli interventi finalizzati “congiuntamente alla riduzione del rischio sismico” e “alla
riqualificazione energetica” (articolo 14, comma 2-quater.1, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63), anche se la relativa norma la limitava espressamente ai lavori «su parti comuni di edifici
condominiali». Se ciò fosse confermato, sarebbero agevolati, come condòmini, almeno per i lavori sulle parti comuni dell’edificio, anche i professionisti e le imprese che posseggono interi edifici
con più unità immobiliari (fattispecie altrimenti non agevolata).
NOTA (3) Senza l’intervento del condomìnio, il super bonus può spettare, in questo ambito, ad esempio, per l’isolamento termico di un appartamento, un negozio o un ufficio, facenti parte di un
edificio composto da 2 a 4 o 5 unità immobiliari, non “funzionalmente indipendenti” e/o senza “uno o più accessi autonomi dall’esterno” (ad esempio, condominio verticale). Va prestata
attenzione ai difficili requisiti dell’isolamento del 25% della superficie “dell’involucro dell’intero edificio, costituito dall’unione di tutte le unità immobiliari che lo compongono” (Faq MISE del 1°
agosto 2016, n. 2.13) e dell’aumento di almeno 2 “classi energetiche dell’edificio” o del raggiungimento di quella “più alta”.
15
Cosa succede agli altri bonus
Detrazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e per le misure antisisimiche
(36-50-70-75-80-85-110%), per i mobili e gli elettrodomestici (50%), per i giardini (36%) e per il
bonus facciate (90%). La percentuale di detrazione e limite massimo di spesa agevolata sullo
stesso intervento (anche in più anni) effettuato nella stessa unità immobiliare (comprensiva di
pertinenza), in base alla data del bonifico.
DAL 1° GENNAIO 2020

DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO DAL 1° GENNAIO ’21
AL 31 DICEMBRE 2020
Manutenzioni straordinarie, di restauro e risanamento
conservativo, di ristrutturazione edilizia su «singole unità
immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche
rurali, e sulle loro pertinenze» (anche manutenzioni ordinarie su
«parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del
Codice Civile», quindi, condominiali o meno).
Ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi

calamitosi.
Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.
Eliminazione delle barriere architettoniche. Detrazione Irpef

Prevenzione di atti illeciti di terzi.
del 50%, Detrazione Irpef del
con limite di spesa 36%, con limite di
Cablatura di edifici. di 96.000 euro spesa di 48.000
e detrazione euro e detrazione di
Contenimento dell'inquinamento acustico. di 48.000 euro, 17.280 euro, da
da ripartire ripartire in 10 quote
Misure antisismiche e opere per la messa in sicurezza statica, in
in 10 quote annuali annuali costanti.
tutte le zone sismiche (per le zone 1, 2 e 3, spetta il sismabonus
costanti.
"speciale" fino al 31 dicembre 2021, ai sensi dell'articolo 16,
decreto legge 4 giugno 2013, n. 63).
Bonifica dall'amianto.
Riduzione degli infortuni domestici.
Conseguimento di risparmi energetici, cosiddetto «non

qualificato», compreso il fotovoltaico (articolo 16-bis, comma 1,
Tuir) (1).
Acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati,

solo sul 25% del prezzo (articolo 16-bis, comma 3, Tuir).
NOTA: (1) Spetta il super bonus del 110% (da ripartire in 5 anni), dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 per “l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi
alla rete elettrica su edifici”, ai sensi dell'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), dpr 26 agosto 1993, n. 412, con un limite di spesa di 48.000 euro e comunque di 2.400
euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, a patto che l'installazione sia eseguita “congiuntamente ad uno” dei seguenti interventi che
beneficiano del super bonus del 110%: quelli per il risparmio energetico «qualificato» (compresi i 3 trainanti) o quelli per il sisma-bonus (articolo 119, comma 5, decreto
legge 19 maggio 2020, n. 34). Il limite di spesa si riduce a 1.600 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, se l'installazione avviene
nell'ambito degli interventi “ristrutturazione edilizia”, di “nuova costruzione” (si ritiene, comunque, dopo l'accatastamento) o di ristrutturazione urbanistica (articolo 3,
comma 1, lettere d), e) ed f), dpr 6 giugno 2001, n. 380).
“Anche per l'installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione” del 110%, con lo
16
a cura di Luca De Stefani
DAL 1° GENNAIO 2020

DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO DAL 1° GENNAIO ’21
AL 31 DICEMBRE 2020
Spese pagate con «strumenti idonei a consentire la tracciabilità
delle operazioni», anche sulle «parti comuni esterne» dei
condomini («fino ad un importo massimo complessivo di 5.000
euro per unità immobiliare ad uso abitativo») («comprese quelle
di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli
interventi») per: Detrazione Irpef del 36%,
con limite di spesa di 5.000
a) «sistemazione a verde» di aree scoperte private di edifici Stop
euro per «unità immobiliare
esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di alla detrazione
ad uso abitativo», da ripartire
irrigazione e realizzazione pozzi;
in 10 quote annuali costanti.
b) realizzazione di «coperture a verde e di giardini pensili»;
di «unità immobiliari ad uso abitativo» (no di uffici, negozi,

ristoranti e capannoni) (articolo 1, commi da 12 a 14, Legge 27
dicembre 2017, n. 205).
Mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica non Detrazione Irpef del 50% (da
inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo dell’immobile ripartire in 10 quote annuali
oggetto di ristrutturazione, con limite di spesa di 10.000 euro costanti), solo se spetta la
(detrazione massima di 5.000 euro) «riferito alla singola unità detrazione del 50% per uno
immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o alla parte comune degli interventi «trainanti» di
dell’edificio oggetto di ristrutturazione», condominiali o meno «recupero del patrimonio
(circolari 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafi 3.2 e 3.5, 27
edilizio», iniziati nell’anno Stop
aprile 2018, n. 7/E, risposta del 19 febbraio 2019, n. 62), “a
prescindere dal numero dei contribuenti che partecipano alla
dell'acquisto dei mobili e alla detrazione
spesa” (istruzioni del modello 730 o di Redditi PF) e al netto delle degli elettrodomestici o in
eventuali spese sostenute nell'anno precedente, collegate allo quello precedente (ma prima
stesso intervento edilizio, «per le quali si è fruito della del pagamento dei mobili e
detrazione» nel modello dichiarativo relativo all'anno degli elettrodomestici) e
precedente (articolo 16, comma 2, decreto legge pagati, anche in parte, entro
4 giugno 2013, n. 63). il 31 dicembre dell'anno (2).
«Recupero o restauro della facciata esterna degli edifici
esistenti ubicati» in zona A o B del decreto 2 aprile 1968, n.
1444, inclusa la «sola pulitura o tinteggiatura esterna». Se
l’intervento è influente dal un «punto di vista termico» o
interessa più del 10% «dell'intonaco della superficie disperdente Detrazione Irpef e Ires del
lorda complessiva dell'edificio», serve l’asseverazione del 90%, senza limite di spesa, Stop
tecnico abilitato, il rispetto dei “valori di trasmittanza termica” da ripartire in 10 quote alla detrazione
(tabella 2 dell'allegato B al decreto Mise 11 marzo 2008), l’Ape annuali costanti.
(decreto Mise 26 giugno 2015) e l’invio all’Enea, entro 90 giorni
dalla fine dei lavori, della “scheda descrittiva” degli interventi
realizzati (articolo 1, commi da 219 a 224, Legge 27 dicembre
2019, n. 160 e circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E).
stesso limite di spesa di 48.000 euro e “comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo” (articolo 119,
comma 6, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).
(2) Gli interventi «trainanti» del bonus mobili sono solo la manutenzione straordinaria (ordinaria, solo su parti comuni, condominiali o meno), il restauro e
risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, la ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi e l'acquisto di abitazioni facenti
parte dei fabbricati completamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare (circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, risposta 5.1,
risposta dell'agenzia delle Entrate fornita a Telefisco 2014 il 30 gennaio 2014 riportata nella circolare 14 maggio 2014, n. 10/E, risposta 7.1, risoluzione della
Direzione regionale delle Entrate del Veneto dell'8 novembre 2013, prot. 907-48973 e circolare Entrate 18 settembre 2013, n. 29/E, Guida sul Bonus Casa 2017
del 15 febbraio 2017; risposta 18 luglio 2019, n. 265, relativamente alla demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore).
17
02
LE REGOLE
IN CONDOMINIO
Il condominio
protagonista
dell’agevolazione
T
di Luca De Stefani condòmini con unità accatastate nelle
categorie A/1, A/8 e A/9.
ra i soggetti che possono
“effettuare” gli interventi Le spese trainate
a cui spetta il superbonus Se una spesa «trainante», cioè una
del 110% per l’ecobonus, delle spese base per cui spetta il super-
le misure antisismiche bonus, viene effettuata dal «condomì-
«speciali», i pannelli fotovoltaici e le nio» sulle parti comuni condominiali,
colonnine di ricarica dei veicoli elettri- questa dovrebbe trainare il superbonus
ci, il decreto legge Rilancio individua del 110% anche per le altre spese non
anche i «condomìni». «trainanti» sulla singola unità immo-
Pertanto, i beneficiari finali del bo- biliare (abitazioni, anche secondarie,
nus sono i «condòmini», ai quali viene negozi, uffici, ecc.) da parte dei condò-
ripartita la detrazione, in base ai mille- mini (di qualunque tipologia, cioè
simi, relativamente alle spese sulle professionisti, imprese o società).
parti comuni condominiali. Sul tema, in ogni caso, è auspicabile
un chiarimento da parte dell’agenzia
I condòmini agevolati delle Entrate, in discontinuità con
Non vi sono requisiti particolari per i quanto affermato per il bonus mobili
condòmini, i quali possono essere, ad nella circolare 18 settembre 2013, n.
esempio, persone fisiche, professioni- 29/E, paragrafo 3.2, secondo la quale
sti e imprese (anche società di persone l’intervento «sulle parti comuni con-
o capitali). Non rileva neanche la tipo- dominiali» non «consente ai singoli
logia di unità immobiliari che compon- condòmini, che fruiscono pro-quota
gono l'edificio condominiale (abitazio- della relativa detrazione, di acquistare
ni, uffici, negozi, ecc.) e non è necessa- mobili e grandi elettrodomestici da
rio che queste unità siano adibite ad destinare all'arredo della propria unità
«abitazione principale» dei condòmini. immobiliare».
Va ricordato che non sono agevolati i © RIPRODUZIONE RISERVATA
20
LE REGOLE IN CONDOMINIO
Domande & Risposte

esterna che delimita un edificio può
Il condominio confinare con tutti o alcuni di questi
elementi: l’ambiente esterno, il terre-
no, altri edifici; il termine può riferirsi
a un intero edificio ovvero a parti di
edificio progettate o ristrutturate per
essere utilizzate come unità immobi-
liari a sé stanti».
01 02
ISOLAMENTO EDIFICIO MINI-CONDOMINIO, UNA PROPRIETÀ
Un singolo appartamento posto al Un immobile comprende tre apparta-
piano seminterrato e rialzato di un menti con relativi garage e un negozio
condominio, corredato di ingresso e al pian terreno. I proprietari di un
impianto autonomo, può accedere al appartamento e di un garage sono mia
110% con un isolamento a cappotto moglie e sua madre, mentre le altre
interno delle strutture opache e tra- unità sono di proprietà mia, di mia
sparenti maggiore del 25% delle su- sorella e di mia madre. Tutte le pro-
perfici complessive lorde disperdenti prietà sono indivise. Per i lavori cui si
(riferite all’alloggio e non all’intero applica il sismabonus 110%, le fatture
condominio) + ristrutturazione del- dei fornitori dovranno essere intesta-
l’impianto termico esistente con te - pro quota in base ai millesimi - ai
installazione di nuova pompa di calo- comproprietari (mia moglie e mia
re ed impianto radiante a pavimento? suocera da una parte e io, mia sorella e
Non si tratta di una unità immobiliare mia madre dall’altro) oppure potranno
in edificio plurifamiliare, quindi sono essere intestate anche a una persona
ammessi solo i lavori sulle parti co- soltanto per ogni comproprietà?
muni, a meno di sposare l’idea di Nel caso di specie siamo in presen-
edificio contenuta nell’articolo 2 del za di un minicondominio a proprietà
Dlgs 192/2005: «edificio» è «un indivisa e le fatture possono essere
sistema costituito dalle strutture intestate anche a uno solo dei com-
edilizie esterne che delimitano uno proprietari che funge da ammini-
spazio di volume definito, dalle strut- stratore, mentre il bonus è ripartito
ture interne che ripartiscono detto tra i comproprietari in base ai mille-
volume e da tutti gli impianti e dispo- simi di proprietà delle parti comuni
sitivi tecnologici che si trovano sta- o a una tabella di ripartizione che
bilmente al suo interno; la superficie rispetti le quote di proprietà.
21
03 05
IMMOBILE SENZA RISCALDAMENTO IL LOCALE COMMERCIALE
Ho un appartamento come secon- Nel caso di un condominio minimo,
da casa privo di impianto di clima- composto da un appartamento e un
tizzazione invernale. Il bonus si locale commerciale al piano terra e da
applica solo in caso di sostituzione un appartamento al primo piano, con gli
o anche in caso d’installazione appartamenti raggiungibili da una
dell’impianto? scala comune e il locale commerciale
Per ottenere l’ecobonus le unità immo- accessibile direttamente da strada: si
biliari devono essere dotate di impian- possono effettuare i lavori dell’ecobo-
to di riscaldamento preesistente. nus anche sul locale commerciale (in-
tervento trainante con cappotto termi-
04 co e interventi secondari con sostitu-

zioni infissi, fotovoltaico e pompa di
calore)? I lavori sulle superfici rimanen-
CONDOMINIO ORIZZONTALE ti (vano scala e pareti esterne sottotet-
In un condominio orizzontale - com- to) vengono trainati al 110%?
posto da fabbricati di due, tre o quat- La risposta è affermativa per gli inter-
tro unità collegati da strada interna - venti trainanti (cappotto e eventuale
si vorrebbe sostituire in ogni singola impianto di riscaldamento), mentre per
abitazione la caldaia a gas, collegan- sostituzione infissi, fotovoltaico e
dosi al teleriscaldamento. pompa di calore la soluzione è possibile
Bisognerebbe collegare la condotta, solo se il locale commerciale è posse-
presente in strada fuori dal cancello duto da una persona fisica non eser-
carraio, alle singole unità abitative, cente attività commerciale.
scavando lungo la strada interna e
posando quindi dei tubi, nonché degli
scambiatori in ogni abitazione. Es-
sendo però un condominio orizzonta-
06
le, non è possibile avere il migliora- UNICO PROPRIETARIO PER 10 UNITÀ
mento di due classi. Si può Una persona fisica possiede un im-
ottenere il 110%? mobile con 10 appartamenti. La de-
Si tratta di unità immobiliari funzional- trazione per le varie tipologie di inter-
mente indipendenti all’interno di edifici vento è limitata a due unità immobi-
plurifamiliari, ma con accessi autonomi liari (quindi a due appartamenti) op-
(articolo 119, primo comma, lettera c) pure è riconosciuta per 10 unità?
in cui la detrazione si raggiunge con In alcune occasioni l’agenzia delle Entrate
efficienza almeno pari alla classe A. A ha affermato che le regole del condominio
queste condizioni la detrazione spetta. si applicano non solo ai casi in cui giuridi-
22
LE REGOLE IN CONDOMINIO
camente si ha tale istituto (più unità im- ce agli inquilini, anche se uno di essi è
mobiliari di proprietà di diversi soggetti) socio della Srl?
ma anche al caso di più unità immobiliari di Il bonus 110% non spetta mai alle im-
proprietà di un unico soggetto. Si attende prese, se non in caso di lavoro condo-
una conferma di questa interpretazione miniali. L’ecobonus 50-65%, dopo le
anche con riferimento al superbonus, che ultime prese di posizione delle Entrate,
consentirebbe al caso di specie l’applica- è riconosciuto anche sui lavori riguar-
zione degli interventi condominiali. danti gli immobili locati dalle imprese
(risoluzione 34/E/2020). Se l’inquilino
07 persona fisica paga i lavori può fruire,

requisiti permettendo, di tutti i bonus
attualmente vigenti.
FACCIATA E CAPPOTTO TERMICO
Vogliamo fare il cappotto termico
della nostra palazzina ma solo per la
facciata interna e non quella su stra-
09
da. È possibile avere il bonus del IL 110% E LE SOCIETÀ
110% anche per i lavori di ristruttura- Una Srl immobiliare (codice Ateco
zione da eseguire sulla facciata su 68.20.01), proprietaria sia di beni
strada non soggetta a cappotto? immobili strumentali - per esempio
Per il cappotto ai fini del 110% occorre categorie catastali B, C, D, E, A/10 -
che la facciata su cui si interviene su- che di beni immobili patrimonio - cate-
peri il 25% della superficie disperdente gorie da A/1 ad A/11 (tranne A/10) -
lorda. Per il rifacimento della facciata potrebbe fruire dell’ecobonus al 110%
su strada si rende applicabile il bonus qualora effettuasse interventi di ri-
facciate con la detrazione del 90% con strutturazione (elencati nel testo del
possibilità di optare, in alternativa alla decreto Rilancio) sia su un apparta-
detrazione in dichiarazione dei redditi, mento per civile abitazione (categoria
per lo sconto in fattura o la cessione catastale A/2) che su un fabbricato
del credito di imposta. I corrispettivi, le industriale (categoria catastale D/7)?
fatture e i pagamenti per i due inter- Il bonus 110 per cento non è mai appli-
venti devono essere tenuti separati. cabile alle società, tranne che nel caso
di interventi condominiali.
08 10
BONUS ALL’INQUILINO CHE PAGA
Un’impresa, in forma di Srl, possiede MINI-CONDOMINIO E PARTI COMUNI
tre immobili abitativi locati a terzi. Ha Siamo tre proprietari di una palazzi-
diritto a fruire dell’ecobonus? In caso na costituita da 13 bilocali (quattro
negativo, il diritto può spettare inve- bilocali intestati a una persona e
23
IL BONUS DEL 110% IL SOLE 24 ORE LE REGOLE IN CONDOMINIO
nove cointestati ad altre due perso- è più necessario acquisire il codice

ne). Gli appartamenti sono tutti fiscale del condominio nelle ipotesi in
affittati a inquilini privati, ma, anche cui i condòmini, non avendo l’obbligo
se di fatto sarebbe un condominio, di nominare un amministratore, non vi
in pratica non esiste un’amministra- abbiano provveduto, a condizione che
zione condominiale vera e propria, in non vi sia stato pregiudizio al rispet-
quanto ogni proprietario si occupa to, da parte delle banche e di Poste
dei problemi dei propri inquilini e Italiane Spa, dell’obbligo di operare la
non è previsto un canone per le spe- prescritta ritenuta all’atto dell’accre-
se condominiali. Si potrebbe in que- dito del pagamento. Alla luce dell’in-
sto cacasoso fruire dell’ecobonus terpretazione data dall’Agenzia, quin-
del 110% per l’intero immobile, sen- di, si ritiene che, trovandosi nel caso
za limitazioni di numero di unità descritto in una condizione di mini-
immobiliari? condominio, se ricorrono i presuppo-
Il comma 9 dell’articolo 119 del Dl sti, è possibile fruire dell’ecobonus
34/2020 stabilisce tra l’altro che il senza limitazioni di numero per le
superbonus 110% può applicarsi agli unità immobiliari, ma sempre e solo
interventi effettuati da condomìni, da per gli interventi sulle parti comuni
Iacp e istituti “equivalenti” e da coo- condominiali.
perative di abitazione a proprietà
indivisa, ai quali si aggiungono le
persone fisiche, ma limitatamente
agli interventi effettuati “su unità
11
immobiliari”. A tal riguardo, si segnala IL LIMITE DELLE DUE UNITÀ
che la stessa agenzia delle Entrate, Oltre alla prima casa singola possie-
nella circolare 7/E del 27 aprile 2018, do una palazzina intera formata da
ha ricordato che secondo una conso- tre appartamenti. Si può considerare
lidata giurisprudenza la nascita del condominio e quindi posso fruire del
condominio si determina automatica- bonus su tutte e quattro le unità?
mente, senza che sia necessaria alcu- In alcune occasioni l’agenzia delle
na deliberazione quando l’unico pro- Entrate ha affermato che le regole
prietario di un edificio ne ceda a terzi del condominio si applicano non
piani o porzioni di piano in proprietà solo ai casi in cui giuridicamente si
esclusiva, realizzando l’oggettiva ha tale istituto (più unità immobilia-
condizione del frazionamento (risolu- ri di proprietà di diversi soggetti),
zione 45/E/2008). Per condominio ma anche al caso di più unità immo-
minimo, continua l’Agenzia, si intende biliari di proprietà di un unico sog-
un edificio composto da un numero getto. Si attende conferma di que-
non superiore a otto condòmini. Per sta interpretazione anche per ial
beneficiare della detrazione per i superbonus.
lavori eseguiti sulle parti comuni, non © RIPRODUZIONE RISERVATA
24
03
LE ABITAZIONI
SINGOLE
Premio a villette,
uffici e capannoni
di persone fisiche
O
di Luca De Stefani Senza limite numerico
La limitazione numerica, invece, non si
ltre ai condomìni, l'altra applicherà per il super bonus del 110%:
grande categoria di N sugli interventi antisismici e
beneficiari del superbo- sull'installazione di impianti solari
nus del 110% è costituita fotovoltaici e di sistemi di accumulo;
dalle «persone fisiche, al pertanto, le «persone fisiche» (oltre
di fuori dell'esercizio di attività di im- che i condomìni e gli altri soggetti
presa, arti e professioni, su unità immo- agevolati), possono beneficiare del
biliari» non «appartenenti alle categorie superbonus del 110% sulle misure
catastali A/1, A/8 e A/9». antisismiche «speciali» anche su più
di due «costruzioni adibite ad abita-
Gli immobili premiati zione e ad attività produttive», ubicate
Anche in questo caso (come per i «con- nelle zone sismiche 1, 2 e 3, indipen-
domìni»), le «unità immobiliari» posso- dentemente dall'effettuazione di uno
no essere di qualunque tipologia (tranne degli interventi «trainanti». Una volta
le categorie catastali A/1, A/8 e A/9). effettuato l'intervento antisismico
Quindi, possono essere abitazioni secon- «speciale» agevolato al 110%, è possi-
darie, ville, uffici, negozi o capannoni bile beneficiare del superbonus del
(singolarmente accatastati o facenti parte 110% anche per i pannelli fotovoltaici e
di condomìni), ma devono essere sempre i sistemi di accumulo;
possedute da contribuenti «persone N sugli «interventi effettuati sulle parti
fisiche» (non imprenditori o professioni- comuni dell'edificio»; pertanto, se una
sti). Solo per l'ecobonus, comprensivo dei persona fisica possiede più di due unità
nuovi interventi «trainanti» e per le immobiliari di un unico edificio, potrà
colonnine di ricarica dei veicoli elettrici, il beneficiare della detrazione del 110% per
superbonus del 110% potrà spettare per gli «interventi effettuati sulle parti co-
gli interventi realizzati su un «numero muni dell'edificio».
massimo di due unità immobiliari». © RIPRODUZIONE RISERVATA
26
LE ABITAZIONI SINGOLE
Domande & Risposte

metro quadro per la sostituzione di
Abitazioni serramenti, intesa come intervento
trainato da un cappotto termico su
singole casa singola per il totale della su-
e villette perficie opaca (muri e tetto)? La
detrazione passa quindi da dieci a
cinque anni?
Per gli interventi trainati dell’ecobo-
nus, come la sostituzione di serra-
01 menti, il periodo di rateazione è in 10

anni. Il tetto massimo di spesa al
metro quadro sarà stabilito da uno
TRASFERIMENTO DI PROPRIETÀ specifico decreto del ministero dello
Nel caso in cui l’immobile oggetto di Sviluppo economico, di cui si attende
ristrutturazione (designato come in tempi brevi l’emanazione.
prima casa) derivi da una donazione
paterna, in qualità di nuovo intesta-
tario posso fruire comunque delle
agevolazioni derivanti dal bonus
03
110 per cento? BIFAMILIARE MA AUTONOMA
Se l’immobile sul quale sono stati ef- Sono proprietario del primo piano di
fettuati i lavori che danno diritto alla una villetta bifamiliare su due livelli,
detrazione viene trasferito prima che abitazione principale, con ingresso
sia trascorso l’intero periodo per fruire e riscaldamento autonomo e con
dell’agevolazione, il diritto alla detra- muri perimetrali e tetto in comune
zione delle quote non ancora utilizzate con l’altro inquilino. Volendo proce-
è trasferito, salvo diverso accordo tra le dere autonomamente alla sostitu-
parti, all’acquirente persona fisica zione della caldaia con una a pompa
dell’unità immobiliare. Anche il recente di calore, con l’installazione di un
studio del Notariato 20/2020/T il impianto di pannelli fotovoltaici ad
meccanismo previsto dalla legge è accumulo e la sostituzione dei ser-
riferibile a qualunque fattispecie tra- ramenti, potrei accedere all’ecobo-
slativa, tra cui, appunto la donazione. nus al 110% e fruire della cessione
del credito a un istituto bancario?
02 La risposta è affermativa. Trattando-

si di bifamiliare con entrata autono-
ma, si applicano le regole delle unifa-
SERRAMENTI E LIMITI miliari anche se fossimo in presenza
Qual è il tetto massimo di spesa al di una seconda casa, con possibilità
27
di optare per lo sconto sul corrispet- autorimessa, tutti di un unico pro-

tivo o per la cessione del credito di prietario medico e con impianto di
imposta. In tal caso il 110% si applica riscaldamento centralizzato, è pos-
come intervento trainante per la sibile accedere al 110% eseguendo
sostituzione integrale dell’impianto gli interventi trainanti e trainati su
di riscaldamento con una pompa di tutte e 3 le unità immobiliari? Sulla
calore nei limiti di 30mila euro, cui si categoria A/10 che limitazioni ci
aggiungono, come interventi trainati, sono? Si può sostituire il centraliz-
il 110% di 48mila euro per l’impianto zato con uno nuovo intervenendo
fotovoltaico e fino a 60mila per i quindi anche per l’immobile di cate-
serramenti. goria A/10?
Per il caso prospettato è necessario
04 ricordare che a professionisti e im-

prese è precluso il conseguimento
della detrazione del 110% su immo-
ABITAZIONE E PERTINENZA bili quali uffici, negozi come pure
Siamo prossimi a un intervento di fabbricati produttivi, a meno che i
ristrutturazione riguardante una lavori non riguardino parti comuni di
casa unifamiliare, con lavori di ade- un condominio di cui gli stessi fanno
guamento sismico, e una ex stalla parte. Invece, resta ancora oggetto di
con abitazione, sempre nella stessa conferma da parte dell’amministra-
particella catastale. Il massimale di zione finanziaria l’ipotesi in cui le
96mila euro per il sismabonus parti comuni attengano a un edificio
vale per l’intervento in sé oppure con più unità ma la cui proprietà fa
si può applicare per ogni singolo capo a un solo proprietario
edificio (quindi, in questo caso, persona fisica.
raddoppiandolo?)
Nel caso di specie siamo di fronte a
due edifici: una unifamiliare e un altro
edificio costituito da abitazione ed ex
06
stalla, unitariamente considerati. Il IMMOBILE DI CATEGORIA A/10
limite di 96.000 euro, ai fini del 110%, Siamo tre professionisti, proprieta-
si applica pertanto per due unità. ri in comunione, e a titolo privato, di
un immobile accatastato in A/10,
05 utilizzato in parte per il proprio

studio professionale e in parte con-
cesso a terzi con contratto di loca-
IL FABBRICATO DEL MEDICO zione. L’accatastamento è unico
Nel caso di un fabbricato di 2 piani anche se l’immobile è provvisto di
fuori terra composto da un alloggio impianti separati. È possibile fruire
più uno studio medico A/10 più una del 110% per cambiare il sistema di
28
LE ABITAZIONI SINGOLE
riscaldamento e climatizzazione ecobonus (cappotto più infissi)

aumentando la classe energetica? Il qual è il mio tetto massimo di spe-
tecnico ha suggerito macchinari di sa? Preciso che sarà necessario
ultima generazione abbinati a un effettuare molti lavori
fotovoltaico: l’abbinamento è su parti comuni.
obbligatorio? Per gli interventi antisismici, il Dl 19
Il bonus del 110%, come ricordato maggio 2020, n. 34, decreto Rilancio,
anche per il quesito riferito allo stu- non dice alcunché riguardo ai limiti di
dio medico, non spetta ai professio- spesa, in quanto non si tratta di una
nisti per le spese di studio, tranne il nuova agevolazione, ma solo di una
caso dell’immobile adibito ad uso nuova percentuale di detrazione.
promiscuo. Pertanto, restano applicabili i vecchi
limiti di spesa di 96mila euro per
07 ciascuna unità immobiliare e la nuova

detrazione massima al 110% sarà di
105.600 euro per ciascuna unità. I
NUDA PROPRIETÀ limiti di spesa per l’ecobonus sono
Posso usufruire del bonus 110% molti e sono stati elencati, tra l’altro,
anche in veste di nudo proprietario? nel Focus del Sole 24 Ore pubblicato
In caso affermativo, anche se il lo scorso 1° luglio (si veda anche il
nudo proprietario ha residenza in capitolo 1 di questo fascicolo, da
altro immobile? pagina 7 a pagina 15, Ndr).
I titolari di diritti reali su immobili og-
getto di interventi che danno diritto
alla detrazione del 110% si ritiene che
abbiano sempre la possibilità di con-
09
seguire il beneficio fiscale non avendo PARTI COMUNI E 110%
la norma discriminato sulla natura dei In famiglia possediamo quote di
predetti diritti, fra i quali rientra quindi immobili sui quali vorremmo inter-
anche la nuda proprietà. La residenza venire per ottenere il superbonus
presso l’immobile interessato dai del 110 per cento. La divisione pro-
lavori non costituisce un presupposto prietaria è la seguente: 1) fabbrica-
da verificare per il superbonus. to composto da tre unità immobilia-
ri A/2, proprietà indivisa, quota 1/6
08 io, 1/6 mia sorella, 4/6 mio padre;

2) fabbricato composto da due
unità (una A/2 e una C/3) proprietà
PIÙ UNITÀ ABITATIVE indivisa, quota 50% io e 50% mia
Possiedo tre unità abitative all’in- sorella; 3) fabbricato per civile abi-
terno di un condominio. In caso di tazione A/3, quota 50% io e 50%
lavori congiunti sismabonus ed mia moglie (regime di separazione
29
IL BONUS DEL 110% IL SOLE 24 ORE LE ABITAZIONI SINGOLE
dei beni); 4) fabbricato per civile sibile chiedere tre singoli ecobonus
abitazione A/2, quota 50% mia mo- e sismabonus al 110%? Precisiamo
glie e 50% sua madre. Possiamo, io che gli ingressi e le unità sono tutti
e/o gli altri comproprietari, fruire e tre indipendenti all’interno di un
delle agevolazioni? unico edificio. Le due unità abitati-
Per gli interventi su parti comuni la ve sono seconde case di proprietà
risposta è affermativa. di due diverse persone, coniugate
Invece per gli interventi sulle unifa- tra loro. L’atelier culturale è invece
miliari o sulle singole unità immobi- di un’associazione culturale senza
liari resta il limite massimo di due scopo di lucro.
unità, che vale anche in caso di La risposta è affermativa. Trattando-
proprietà indivisa. si di tre unità indipendenti si applica-
no le regole delle unifamiliari ai fini
10 sia dell’ecobonus che del sismabo-

nus. Per le unità abitative è irrilevante
ora se si tratta di prima e seconda
IL CASOLARE DI CAMPAGNA casa, mentre per l’atelier culturale, se
Chiediamo informazioni per un ca- l’unità è posseduta da una Onlus, il
solare di campagna in zona sismica bonus del 110% si applica
costituito da due unità abitative più senza problemi.
una a uso di atelier culturale. È pos- © RIPRODUZIONE RISERVATA
30
04
GLI INTERVENTI
«TRAINANTI»
Superbonus 110%
per interventi
trainanti e trainati
P
di Luca De Stefani al 50%. Per questo motivo, i tre nuovi
interventi dell'ecobonus vengono chia-
er le spese sostenute dal 1° mati «trainanti» rispetto agli altri (che
luglio 2020 e fino al 31 di- sono invece «trainati»).
cembre 2021 (fino al 31 di-
cembre 2022 per gli Iacp), il Gli antisismici
decreto legge Rilancio ha Per tutti gli interventi antisismici cosid-
introdotto una nuova percentuale di detti «speciali», oggi agevolati al 50-70-
detrazione Irpef e Ires del 110% nell'ambi- 75-80-85%, la percentuale è stata eleva-
to degli interventi per il risparmio energe- ta al 110%, senza che sia necessario aver
tico «qualificato», cosiddetto ecobonus. sostenuto «almeno uno» dei tre inter-
venti «trainanti». Le vecchie regole,
Gli interventi al 110% comunque, sono rimaste in vigore an-
In particolare, sono stati previsti tre che dopo il 1° luglio 2020.
interventi, agevolati con il super bonus Infine, spetterà il super bonus del
del 110%: la «sostituzione degli impianti 110% anche alle installazioni di impianti
di climatizzazione invernale esistenti» solari fotovoltaici e sistemi di accumulo
sugli «edifici unifamiliari» o sulle «parti (nuove tipologie di interventi, nell'am-
comuni degli edifici» e «l'isolamento bito della consueta detrazione del 50%
termico» con «materiali isolanti» che dell'articolo 16-bis, comma 1, lettera h,
rispettano i «criteri ambientali minimi». del Tuir, che dal 2021 dovrebbe tornare
Se viene effettuato uno di questi tre al 36%), a patto che siano eseguite con-
nuovi interventi agevolati al 110%, que- giuntamente ad uno degli interventi che
sta percentuale di detrazione può essere beneficiano del superbonus del 110%: i
estesa anche a tutti gli altri interventi per tre interventi «trainanti» o quelli per il
il risparmio energetico «qualificato», già sisma-bonus (che in questo caso, quin-
agevolati al 50-65-70-75-80-85%, o di, diventa «trainante» per il fotovoltai-
all’installazione di colonnine per la co e i sistemi di accumulo).
ricarica di veicoli elettrici, già agevolata © RIPRODUZIONE RISERVATA
32
GLI INTERVENTI «TRAINANTI»
Domande & Risposte

l’interno di edifici plurifamiliari che
Interventi siano funzionalmente indipendenti e
dispongano di uno o più accessi auto-
trainanti e nomi dall’esterno. Per le schermature,
interventi trainati in quanto intervento “trainato” con
diritto al bonus 110%, il limite di spe-
sa dovrebbe essere di 120mila euro,
ma il decreto attuativo del Mise po-
trebbe modificare questo limite di
01 spesa, imponendo di non superare il

limite massimo di detrazione di
60mila euro.
CAPPOTTO E SERRAMENTI
In un’abitazione familiare viene
fatto il cappotto al solo tetto, come
intervento trainante. L’installazione
02
di serramenti può diventare inter- STOP AL BONUS MOBILI
vento trainato? I limiti in questo Se si sostiene un intervento «trai-
caso sono di 50mila euro per il cap- nante» previsto dal decreto Rilancio
potto sul tetto e di 120mila euro per su una villetta a schiera e si cede il
i serramenti? credito alla ditta, successivamente
In merito al primo quesito occorre si potranno acquistare i mobili e
ricordare che+ gli interventi di isola- beneficiare del «bonus mobili» nel
mento termico che danno diritto al limite di spesa previsto in preceden-
superbonus, ove realizzati su superfi- za dall’ecobonus, beneficiando della
ci opache verticali, orizzontali e incli- detrazione al 110% anche per le
nate, devono interessare l’involucro spese dei mobili?
dell’edificio con un’incidenza superio- La detrazione del 110% non è stata
re al 25% della superficie disperdente agganciata al bonus mobili. Pertanto,
lorda dell’edificio stesso, oltre a ga- non è possibile estenderla nel senso
rantire il passaggio di due classi ener- indicato dal quesito.
getiche superiori (o, comunque, il
passaggio a quella massima, se ciò
non fosse possibile). Ove si raggiun-
gano tali requisiti, la detrazione è
03
calcolata su un ammontare comples- PAGAMENTI DOPO IL 1° LUGLIO
sivo delle spese non superiore a Ho cambiato la vecchia caldaia nella
50mila euro per gli edifici unifamiliari mia villetta con una a condensazio-
o per le unità immobiliari situate al- ne e a breve sostituirò i serramenti.
33
Se dovessi ottenere un migliora- comuni, eventualmente chiuse da un

mento della classe energetica di due unico cancello o portone d’ingresso.
classi potrei fruire del bonus del In ogni caso, la fattispecie descritta
110% per i serramenti? non rientra nella casistica di cui alla
La risposta è positiva, ma a una con- norma, perché le singole unità immo-
dizione. La detrazione del 110% sui biliari descritte non hanno accesso
serramenti è un intervento trainato, autonomo all’esterno, ma attraverso
per cui - al fine di applicare la nuova un vano scala comune, che dunque è
normativa - è necessario che la calda- parte comune “interna” dell’edificio.
ia (trainante) sia stata pagata dopo il Tuttavia, ciò non impedisce la realiz-
primo luglio 2020. zazione del cappotto sull’intero edifi-
cio, incidendo le caratteristiche strut-
04 turali di quest’ultimo esclusivamente

sul massimale di spesa, che risulta
essere pari a 40mila euro (e non a
QUADRIFAMILIARE, UN INGRESSO 50mila euro, come sarebbe stato se le
Abito in una vecchia casa di campa- quattro unità in parola avessero avu-
gna divisa in quattro appartamenti to accesso esterno indipendente). In
autonomi, ma con ingressi su un ogni caso, l’edificio in oggetto (che è
vano scale comune. Vista l’impossi- un condominio a tutti gli effetti) po-
bilità di fruire del bonus per il riscal- trebbe ammettere anche un interven-
damento come elemento trainante to per l’impianto di climatizzazione,
(in quanto non c’è il requisito dell’in- con sostituzione di quelli preesistenti
gresso indipendente) è possibile (che pare di intuire essere autonomi)
fruirne come elemento trainato con uno centralizzato, in base all’
facendo il cappotto? articolo 119, comma 1, lettera b, del
Il caso descritto dal lettore permette decreto Rilancio.
di approfondire la nuova nozione di
cui all’articolo 119, comma 1, lettera
a, del decreto Rilancio, relativa all’uni-
tà immobiliare situata all’interno di
05
edifici plurifamiliari ma funzional- ECO + SISMABONUS
mente indipendente e con accesso Siamo prossimi a un intervento di
autonomo dall’esterno. Al riguardo, è ristrutturazione di una casa unifa-
da sottolineare che la norma non miliare con lavori di adeguamento
richiede il requisito dell’accesso auto- sismico ed energetico. Quale spesa
nomo «su pubblica via»: ciò consente massima possiamo portare in detra-
di sussumere nella categoria di edifici zione? In altre parole, si possono
in esame tutte quelle situazioni in cui sommare i due massimali o c’è un
le singole unità immobiliari presenta- importo massimo per intervento?
no accesso indipendente su corti I due massimali possono sommarsi,
34
GLI INTERVENTI «TRAINANTI»
sempre a condizione che in sede con- dell’edificio, sia quelli relativi alla
trattuale e in sede di fatturazione sostituzione dell’impianto di clima-
corrispettivi e spese da ecobonus si tizzazione con uno centralizzato,
tengano separati da quelli da sisma- entrambi in funzione eventualmente
bonus. Con l’ecobonus il 110% si “trainante” di ulteriori lavori di riquali-
applica, per il “cappotto”, il plafond di ficazione energetica dell’edificio,
50mila euro, cui si possono aggiunge- posto che, dalla descrizione somma-
re 30mila euro per l’impianto di riscal- ria dell’intervento, si fa riferimento
damento centralizzato, mentre per il alla semplice demolizione e ricostru-
sismabonus il 110% si applica al mas- zione dello stesso, senza aumento di
simo sul limite di 96mila euro. volumetria. È poi da sottolineare che,
per regola generale, i massimali di
06 spesa faranno riferimento al numero

delle unità immobiliari risultante a
inizio dei lavori.
BONUS E DEMOLIZIONE
Sono proprietario di una casa con
quattro piccoli appartamenti, libera
su tre lati e attaccata, sul quarto, a
07
un’altra identica struttura. Vorrei LIMITI DI SPESA E TRAINO
sfruttare il sismabonus demolendo Se viene svolto uno degli interven-
e ricostruendo con tutte le attenzio- ti trainanti per il bonus 110%, per
ni del caso, essendo attaccato a un esempio il “cappotto”, e si prevede
altro stabile.È possibile? In caso di eseguire un’altra serie di lavori
affermativo, quali altre detrazioni di ecobonus, magari comprenden-
del 110% posso sfruttare oltre al te la sostituzione degli infissi, i
sismabonus? limiti di spesa devono essere veri-
L’intervento programmato è agevola- ficati a ogni singolo intervento?
bile in punto sismabonus e dunque, Quindi: limite di spesa previsto per
fiscalmente, non appare di per sé il cappotto più limite di spesa per
problematico. Le criticità possono gli infissi?
emergere sul versante più stretta- È corretto, i limiti di spesa vanno
mente tecnico, trattandosi di edificio verificati per singolo intervento. Il
connesso a quello adiacente e dun- comma 2 dell’articolo 119 del Dl
que costituente un aggregato edili- 34/2020 chiarisce infatti che l’ali-
zio: il che impone analisi sismiche e quota del 110% si applica anche a
indagini conoscitive preliminari mira- tutti gli altri interventi di efficienza
te. Per quanto concerne gli ulteriori energetica di cui all’articolo 14 del
interventi eventualmente agevolabili decreto legge 4 giugno 2013, n. 63
al 110%, sono da considerare sia nei limiti di spesa previsti per ciascun
quelli relativi all’isolamento termico intervento di efficienza energetica
35
IL BONUS DEL 110% IL SOLE 24 ORE GLI INTERVENTI «TRAINANTI»
dalla legislazione vigente, a condizio- minio (palazzo) verticale in cui la

ne che siano eseguiti congiuntamen- porta di ingresso dell’appartamento
te ad almeno uno degli interventi è situata nel ballatoio di un piano?
“trainanti”. Gli interventi trainanti per i condo-
mini che consentono l’accesso al
08 110% anche per gli interventi sulle

singole unità immobiliari anche con
accesso da ballatoio, sono il cappot-
IMMOBILE DI CATEGORIA A/10 to dell’edificio e la sostituzione
Siamo tre professionisti proprietari dell’impianto di riscaldamento
in comunione, e a titolo privato, di centralizzato.
un immobile accatastato in A/10,
utilizzato in parte per il proprio stu-
dio professionale e in parte conces-
so a terzi con contratto di locazione.
10
L’accatastamento è unico, anche se PANNELLI «TRAINATI»
l’immobile è provvisto di impianti Ho una seconda casa (Intero
separati. E’ possibile fruire del edificio) dove vorrei fare
110% per cambiare il sistema di i seguenti lavori:
riscaldamento e climatizzazione 1) installazione dei pannelli solari;
aumentando la classe energetica? Il 2) installare la colonnina
tecnico ha suggerito macchinari di per ricarica auto elettrica;
ultima generazione abbinati a un 3) sostituire la caldaia
fotovoltaico: l’abbinamento è obbli- a condensazione.
gatorio? Posso beneficiare del bonus
In primo luogo l’immobile non dev’es- al 110%?
sere nella contabilità dei professioni- Il 110% si applica anche per le se-
sti ma posseduto a titolo privato (si conde case unifamiliari (come preci-
vedano anche quesiti analoghi nel sato nel capitolo precedente, Ndr)
capitolo dedicato al condominio e in per la sostituzione dell’impianto di
quello dedicato alle abitazioni singole, riscaldamento con caldaia a conden-
Ndr). La detrazione del 110% è possi- sazione o con pompe di calore (in-
bile, l’impianto fotovoltaico è un intervento trainante). Se eseguiti con-
tervento trainato non obbligatorio. testualmente a uno degli interventi
“trainanti” (cappotto termico o nuo-
09 vo impianto a condensazione) frui-

scono del 110% anche l’installazione
dei pannelli solari e della colonnina
LA PORTA SUL BALLATOIO per la ricarica elettrica
Quali sono gli interventi trainanti (interventi trainati).
per un appartamento di un condo- © RIPRODUZIONE RISERVATA
36
05
LE ASSEVERAZIONI
DEI PROFESSIONISTI
L’asseverazione
apre la strada
a bonus e cessioni
I
di Luca De Stefani fattura» dei crediti edili generati da
questi lavori, i professionisti incaricati
l complesso degli interventi della progettazione strutturale, della
premiati dal superbonus del direzione dei lavori delle strutture e del
110% è sottoposto a precise con- collaudo statico devono:
dizioni e necessita di certifica- N asseverare l'efficacia degli stessi al
zioni per diversi passaggi delle fine della riduzione del rischio sismico;
varie procedure. N attestare la corrispondente congrui-
tà delle spese sostenute in relazione
Le asseverazioni agli interventi agevolati.
In primo luogo, ai fini del superbonus
del 110% per tutti gli interventi interes- L’ecobonus
sati , oltre che per la cessione a terzi o lo Solo per il 110% previsto per gli inter-
«sconto in fattura» di tutti i crediti edili venti per l’ecobonus (comprensivi dei
per i quali sono previste queste opzioni, tre nuovi interventi «trainanti»), questi
i «tecnici abilitati» devono asseverare: il lavori devono assicurare, nel loro com-
rispetto dei «requisiti tecnici minimi», plesso e anche congiuntamente al-
che verranno stabiliti da uno o più de- l’eventuale installazione di impianti
creti interministeriali attuativi; la con- fotovoltaici e degli eventuali relativi
gruità delle spese sostenute in relazione sistemi di accumulo, il miglioramento
agli interventi agevolati. di almeno due classi energetiche del-
Una copia di questa asseverazione l’edificio o delle unità immobiliari si-
deve essere trasmessa, esclusivamente tuate all’interno di edifici plurifamiliari
per via telematica, all'Enea, con le mo- le quali siano funzionalmente indipen-
dalità che dovranno essere adottate da denti e dispongano di uno o più accessi
un decreto del Mise. autonomi dall'esterno. Se questo non è
Anche ai fini del super bonus del 110% possibile si deve assicurare il consegui-
per gli interventi antisismici, oltre che mento della classe energetica più alta.
per la cessione a terzi o lo «sconto in © RIPRODUZIONE RISERVATA
38
LE ASSEVERAZIONI DEI PROFESSIONISTI
Domande & Risposte
Permessi edilizi
e asseverazioni
02
IRREGOLARITÀ E RISCHIO REVOCA
L'amministratore del condominio
convocherà un'assemblea per invitare
i condòmini a far pervenire offerte da
parte di imprese disponibili a eseguire
01 l'appalto per cappotto termico e fac-

ciata, consistente in due stati avanza-
menti lavori (Sal), per poter fruire del
ACCORPAMENTO superbonus del 110% con cessione e
Accorpando due case, di cui una deve sconto in fattura. Esisterebbe il ri-
essere demolita e ricostruita mentre schio di revoca del diritto al superbo-
l'altra sarà ristrutturata, è possibile nus se, dopo l'avvio dei lavori, si veri-
fruire del sismabonus per quella da ficassero irregolarità da parte del
demolire e dell'ecobonus per l'altra, direttore dei lavori e/o dell'impresa
considerando comunque che alla fine e/o dell'amministratore condominia-
le case verranno fuse e accorpate? le? E come si può muoversi per scon-
Sì, sono agevolati entrambi gli giurare questa ipotesi o per agire
interventi. In particolare, è age- contro i responsabili?
volata la demolizione, seguita In presenza di irregolarità, il rischio di
dall'infedele ricostruzione successiva comminatoria di decadenza
dell'edificio esistente, ma con la dal beneficio esiste sempre. Mentre per
“stessa volumetria” preesistente, le asseverazioni non veritiere è prevista
anche nel caso in cui il “permesso una polizza assicurativa che risarcirebbe
a costruire” autorizzi l'unione con il beneficiario della detrazione, per le altre
l'altra abitazione ristrutturata. irregolarità ci si dovrà rivalere in sede
L'autorizzazione rilasciata dal civilistica come per tutti i bonus fiscali.
Comune dovrebbe essere un
«permesso a costruire per lavori
di ristrutturazione ricostruttiva,
mediante demolizione di edifici
03
esistenti e ricostruzione non L’UNITÀ COLLABENTE
comportante incremento di volu- Per una unità collabente (di categoria
me, ma con la sola modifica della catastale F/2) quali sono gli interventi
sagoma» (risposta delle Entrate possibili per beneficiare della detrazio-
del 26 giugno 2020, n. 194). ne del 110 per cento?
39
La prassi dell'agenzia delle Entrate ha co realizzati su fabbricati posti in

chiarito che il fabbricato collabente, «zona 3»? Spesso si è fatto riferimen-
accatastato F/2, può essere interessato to solo alle zone 1 e 2 del Paese.
da interventi edilizi rilevanti ai fini delle La risposta è positiva. L'articolo 119,
detrazioni ecobonus e sismabonus, a comma 4, del decreto Rilancio richiama
condizione che il titolo abilitativo edilizio anche il comma 1-ter dell'articolo 16
faccia riferimento a una ristrutturazione del Dl 63/2013, che estende al 2021 il
edilizia e non a un intervento di nuova sismabonus in zona 3.
costruzione. Ciò significa che, fatte salve
le innovazioni necessarie per l'adegua-
mento alla normativa antisismica, laddo-
ve del fabbricato collabente sia rispettata
06
l'originaria volumetria, potranno essere I REQUISITI AMBIENTALI
posti in essere interventi rilavanti in Vorrei sapere se esiste l'obbligo di
materia sismabonus e di isolamento rispetto dei CAM, nei casi in cui si
termico/cappotto, agevolabili al 110% debbano sostituire anche i serramen-
(mentre, in assenza di impianti di riscal- ti, nel caso di intervento per il 110%.
damento da sostituire, questo intervento Ai fini del 110% è richiesto sempre, per
non sarà agevolabile al 110%). l'isolamento delle superfici opache (inter-
vento trainante per poter “trainare” gli
04 infissi), il rispetto dei CAM (requisiti am-

bientali minimi) previsti nel DM 11 ottobre
2017 per i materiali isolanti (limiti alla
BONUS AL CAPANNONE presenza di determinate sostanze e per-
Mia moglie, legale rappresentante di centuale minima di materiale riciclato).
una Srl, fuori dall'esercizio d'impresa,
possiede un capannone accatastato
come D/7, composto da due unità
immobiliari. E' possibile ristrutturarlo
07
fruendo degli incentivi al 110% previ- VINCOLI PER IL LASTRICO SOLARE
sti per le seconde case? Palazzina con due appartamenti,
La ristrutturazione edilizia non rientra proprietà unica divisa in più persone,
fra gli interventi per cui è previsto disposta su due piani + box, con co-
il 110 per cento. pertura piana (lastrico solare), lavori
di rifacimento del lastrico con coiben-
05 tazione: usufruisce della detrazione

del 110%?
La risposta è affermativa se la l'inter-
SISMABONUS E «ZONA 3» vento di coibentazione del lastrico
È applicabile la detrazione del 110% supera il 25% della superficie disper-
per interventi di miglioramento sismi- dente lorda.
40
LE ASSEVERAZIONI DEI PROFESSIONISTI
di un impianto fotovoltaico da 10 KWP.
09 I lavori potrebbero comprendere:

smantellamento e rifacimento pavi-
menti + bagno, lavanderia 110 mq + 30
RISCALDAMENTO NECESSARIO mq ballatoio esterno; sistemazione
Da alcune Faq dell’Enea sembra po- impianto idrico acqua-calda-fredda;
tersi desumere che il bonus è attivabi- sostituzione infissi con taglio termico-
le solo in presenza di un ambiente persiane -soglie; isolamento cappotto
dotato di impianti di riscaldamento. esterno 100 mq su 200mq «minimo
Dal momento che lo scopo è consenti- 25% del totale»; ripristino pareti tam-
re un risparmio energetico, e dal mo- ponature lesionate dal terremoto;
mento che un ambiente (ad esempio rifacimento giardini; tinteggiatura
laboratorio, nesso agricolo) potrebbe interna esterna; sistemazione balconi;
essere riscaldato con impianti amovi- allarme; ringhiera perimetrale muro di
bili (alimentati con gasolio ecc.), è cinta; porta garage automatico; can-
possibile usufruire dei vari bonus cello automatico; sostituzione caldaia
(cappotto, infissi... ed eventuale do- di anni 16 con una nuova ; impianto
tazione di autonomo impianto di ri- termico acqua calda. Il tutto con recu-
scaldamento) qualora la situazione di pero Irpef direttamente sul mio reddi-
partenza sia priva di un impianto di to. Vorrei sapere se con queste condi-
riscaldamento? zioni è indispensabile un progetto con
Si conferma che, come già indicato dal Cila-Scia di un ingegnere per accedere
lettore sulla base delle Faq Enea, in al 110%,oppure è sufficiente tracciare
caso di assenza di impianto di riscalda- i pagamenti con bonifico - ristruttura-
mento iniziale, non è possibile fruire zione, dietro fattura delle varie ditte.
non solo del 110% di cui all’articolo 119 Occorrono precise asseverazioni tecni-
del Dl 34/2020, ma neppure del già che in relazione alle prestazioni energe-
previsto Ecobonus al 65%, eccezion tiche, come richiesto dalle norme tecni-
fatta per l’installazione di pannelli solari che e fiscali. Occorre inoltre il titolo
(si veda anche la Guida dell’agenzia abilitativo edilizio che è da richiedersi
delle Entrate «Le agevolazioni fiscali conformemente alle indicazioni dell’Uf-
per il risparmio energetico»). ficio tecnico del Comune di riferimento.
La tracciabilità del pagamento è requi-
10 sito ulteriore e comunque necessario.
ASSEVERAZIONI NECESSARIE
Vi sottopongo una domanda riguar-
11
dante un immobile bifamiliare autono- IL PREZZO CONGRUO
mo cielo terra, attualmente in classe Se la superficie su cui sarà applicato il
energetica E. L’abitazione dispone già pannello isolante per l'esecuzione del
41
IL BONUS DEL 110% IL SOLE 24 ORE LE ASSEVERAZIONI DEI PROFESSIONISTI
cappotto non presenta le necessarie 9 condòmini e di comune accordo per

condizioni di planarità, esempio mu- risparmio, non abbiamo un ammini-
ratura in pietra di antica costruzione, stratore di condominio professioni-
si renderà necessario l'intervento di sta ma ci dividiamo le uniche spese
“spianatura”. In questo caso il prezzo vive quali luce, scale, polizza assicu-
a mq suggerito da DEI o da ministero rativa stabile. Il quesito è il seguente:
non è congruo; il professionista può per i condomini “minimi” ovvero con
elaborare un proprio prezzo unitario meno di 9 condomini, per richiedere
da inserire nel computo metrico? ed usufruire dell'ecobonus con scon-
In tal caso, nell'ipotesi in cui il prezzario to in fattura per la realizzazione di
regionale o quello unico nazionale non cappotto termico con isolamento
abbiano indicazione in relazione all'in- tetto, è obbligatorio un amministra-
tervento specifico è possibile far riferi- tore di condominio professionista?
mento a listini e mercuriali della camera Preciso che il condominio è dotato di
di commercio o a prezzi di mercato. un codice fiscale che ho rilevato sulle
Resta necessario l'asseverazione della bollette della luce.
congruità dei costi del tecnico che È un condominio minimo: la delibe-
certifica l'intervento. ra assembleare, per cautele di do-
cumentazione e prova della spet-
12 tanza del beneficio e della coinci-

denza tra lavori deliberati ed ese-
guiti, andrebbe opportunamente
LE CARTE DEL CONDOMINIO posta in essere, anche senza l'in-
Abito in un condominio di 3 piani tervento di un amministratore pro-
composto da 6 appartamenti e 2 fessionista.
locali commerciali ed essendo sotto i © RIPRODUZIONE RISERVATA
42
06
LO SCONTO
IN FATTURA
Un taglio totale
o parziale
alla fattura
I
di Luca De Stefani detrazione fiscale e fino a un importo
massimo pari al corrispettivo dovuto.
n alternativa all’utilizzo diretto
della detrazione che spetta in Serve il visto
base alle regole del nuovo super- Per lo «sconto in fattura» di tutti i crediti
bonus del 110%, i contribuenti edili (come per le cessioni di questi credi-
possono anche optare per lo ti) è richiesto il visto di conformità, il
«sconto in fattura». quale consiste nell’attestare la conformità
dei dati relativi alla documentazione che
Spazio allo sconto attesta la sussistenza dei presupposti che
Lo sconto in fattura consiste in un «con- danno diritto alla detrazione d’imposta.
tributo, sotto forma di sconto sul corri- Possono rilasciare il visto i dottori
spettivo dovuto, fino a un importo mas- commercialisti, gli esperti contabili, i
simo pari al corrispettivo stesso, antici- consulenti del lavoro, i periti ed esperti
pato dai fornitori che hanno effettuato iscritti negli elenchi tenuti dalle Cciaa e i
gli interventi e da questi ultimi recupe- responsabili dell’assistenza fiscale dei
rato sotto forma di credito d’imposta, di Caf. I dati relativi alle opzioni di cessione
importo pari alla detrazione spettante, dei crediti o «sconto in fattura» dovran-
con facoltà di successiva cessione del no essere comunicati esclusivamente in
credito ad altri soggetti, compresi gli via telematica all’agenzia delle Entrate,
istituti di credito e gli altri intermediari anche avvalendosi dei soggetti che
finanziari». rilasciano il visto di conformità, in base
Per questo nuovo «sconto in fattura», alle modalità attuative che verranno
pertanto, a differenza di quello che era stabilite da un provvedimento del diret-
previsto in precedenza (e ancora in tore dell’agenzia delle Entrate entro 30
vigore), la riduzione del prezzo della giorni dall’entrata in vigore della legge
fattura del fornitore, tramite il contribu- di conversione del decreto legge Rilan-
to, può essere di un importo anche infe- cio (Dl 34 del 19 maggio)
riore rispetto al valore nominale della © RIPRODUZIONE RISERVATA
44
LO SCONTO IN FATTURA
Domande & Risposte

rapportata in base all’imponibile
Sconto in fattura Irpef che si possiede o è a parte?
La detrazione va scomputata dall’Ir-
pef che dovrebbe essere pagata.
Quindi, se non si ha Irpef da pagare, si
perde la quota quinquennale di detra-
zione. In questo caso, diventa consi-
gliabile la cessione del credito oppure
lo sconto in fattura
01 03
SCONTO ESTESO
Per la sostituzione della mia caldaia VENDITE SUCCESSIVE
autonoma e il risanamento della Sul superbonus 110, e per evitare
canna fumaria restano le detrazioni azioni speculative, è consentito
del 50% o del 65% se installo anche rivendere l’immobile ristrutturato
valvole termostatiche e termorego- con l’opzione “sconto in fattura” ?
lazione evoluta? Ho poi la possibilità Ed eventualmente dopo quanti anni
di cedere il credito? è possibile rivendere l’immobile?
La richiesta è corretta. Sarà possibile Lo sconto in fattura non è cedibile ma
la cessione del credito o lo «sconto in contrattabile come importo e ne be-
fattura» anche per le detrazioni ge- neficia solo colui cui la fattura è inte-
nerate sulle manutenzioni straordi- stata. Il credito d’imposta è invece
narie, il restauro e risanamento con- liberamente cedibile. In ambedue i
servativo, la ristrutturazione edilizia. casi non muta la disciplina dell’agevo-
Si tratta di una novità assoluta (as- lazione per l’acquisto di immobili ven-
sieme alla cessione del bonus faccia- duti dall’impresa che li ha ristrutturati.
te e di quello per il fotovoltaico), in- Quanto invece al secondo quesito,
trodotta dall’articolo 121 decreto non esiste alcun nuovo limite alla
Rilancio e che potrà essere utilizzata vendita degli immobili rispetto quelli
fino alla fine del 2021 già esistenti
02 04
RICERCA DI CONVENIENZA CERCANDO LO SCONTO TOTALE
Volevo avere chiarimenti sulla pos- Lo sconto in fattura fino all’impor-
sibilità di detrazione. Questa va to massimo del corrispettivo dovu-
45
to beneficerà del relativo credito rispettivo non significa di per sé

di imposta per l’importo del 110%? ridurre il corrispettivo a zero.
Se per esempio il corrispettivo
dovuto è pari a 50 ed è tutto ascri-
vibile a lavori agevolabili e viene
quindi interamente scontato in
05
fattura (netto a pagare quindi ze- SCONTO O CESSIONE PARZIALE
ro), il fornitore potrà beneficiare di Il credito d’imposta può essere in
un credito di imposta del 110% e parte utilizzato direttamente (in
quindi pari a 55? base alla capienza fiscale) e in
In linea di massima sì. In attesa di parte ceduto come sconto in fat-
tutte le opportune delucidazioni sul tura o credito al fornitore ? E in
funzionamento del meccanismo che modo può essere ceduto il
della cessione del credito d’impo- credito alle banche o altri interme-
sta o dello sconto in fattura – delu- diari finanziari ?
cidazioni necessarie, stante l’im- La cessione parziale è prevista dalla
provviso ampliamento dell’ambito legge. Le modalità operative che ver-
oggettivo e soggettivo del mecca- ranno richieste dalle banche per la
nismo in parola – è bene aver chiaro gestione delle pratiche in questione
che l’oggetto della cessione è il sono in via di definizione e di elabora-
credito d’imposta del contribuente: zione, da parte di queste ultime: dal
ovvero il quantum concreto che lato fiscale, si richiedono il visto di
questi può portare in detrazione conformità e le asseverazioni.
dalle sue imposte, per un importo
corrispondente ad una parte o al
tutto. Lo sconto in fattura consiste
nel ridurre l’importo del corrispetti-
vo della fattura di analogo importo,
06
corrispondente a tutto o parte del SPESE PER «ONERI TECNICI»
quantum di detrazione spettante. Vorrei sapere se tra le spese trainate
Dopodiché, l’aliquota di detrazione dal superbonus, e che potranno be-
trova applicazione in relazione a neficiare di sconto o cessione, sono
massimali di spesa e non è detto previste anche quelle che dovranno
che l’intero importo dei lavori sia essere sostenute per tutti gli aspetti
ricompreso nei massimali di legge. tecnici e/o burocratici. Mi riferisco,
In questa ipotesi, uno “sconto” per esempio, ai compensi per l’ammi-
integrale dalla fattura (un “netto da nistratore del condominio, per colo-
pagare pari a zero”) potrebbe esse- ro che dovranno certificare il credito
re praticabile: ma opportuni chiari- e per gli architetti o gli ingegneri.
menti sarebbero ben accolti, per- Il comma 15 dell’articolo 119 del Dl
ché, a rigore, “scontare” da un cor- 34/2020 (decreto Rilancio) dispone
46
LO SCONTO IN FATTURA
che rientrano fra le spese detraibili dipende dalle condizioni del credi-
per gli interventi che possono utiliz- to che la ditta ottiene dall’istituto
zare la nuova detrazione d’imposta bancario, perché la ditta ha sì a
del 110% quelle sostenute per: disposizione il 110% dell’importo,
- il rilascio delle attestazioni relative ma la banca potrebbe negoziarlo
al rispetto dei requisiti minimi previ- all’80 per cento. La differenza
sti dai decreti di cui al comma 3-ter viene richiesta al proprietario
dell’articolo 14 del Dl 63/2013, della casa, in quanto la ditta diffi-
nonché l’attestazione circa il miglio- cilmente si accollerebbe comple-
ramento, post-intervento, di almeno tamente gli oneri di negoziazione
due classi energetiche dell’edificio del credito ceduto. In questo caso
(o circa il raggiungimento della clas- i soldi pagati dal proprietario co-
se energetica più alta, se ci si trova me dovrebbero considerarsi?
in un caso di impossibilità di doppio Il nuovo testo dell’articolo 121,
salto di classe); comma 1, del decreto Rilancio
- il rilascio delle asseverazioni circa il prevede che il soggetto che ha
rispetto dei requisiti previsti ex diritto alla detrazione può, in
comma 3-ter dello stesso articolo luogo della stessa, optare per un
14 del Dl 63/2013, nonché la corri- contributo, sotto forma di sconto
spondente congruità delle spese sul corrispettivo dovuto, fino a
sostenute in relazione agli interventi un importo massimo pari al corri-
agevolati o per il rilascio delle asse- spettivo stesso, anticipato dai
verazioni (in caso di ecobonus); fornitori che hanno effettuato gli
- il rilascio delle asseverazioni circa interventi e da questi ultimi recu-
l’efficacia degli interventi finalizzati perato sotto forma di credito
alla riduzione del rischio sismico (in d’imposta, di importo pari alla
caso di sismabonus); detrazione spettante, con facoltà
- il visto di conformità necessario di successiva cessione del credi-
all’esercizio dell’opzione per la ces- to ad altri soggetti, compresi gli
sione del credito o per lo sconto in istituti di credito e gli altri inter-
fattura. Gli amministratori condomi- mediari finanziari. Il che significa
niali dovranno concordare il com- che lo “sconto” può essere anche
penso con il condominio stesso, inferiore al corrispettivo, nel qual
facendolo approvare dall’assemblea. caso il contribuente pagherà la
differenza al fornitore.
07 Poiché, tuttavia, il nuovo testo

stabilisce che il credito spettan-
te al fornitore è “di importo pari
UN PASSAGGIO RIDOTTO alla detrazione”, si ritiene che
La cessione del credito permette l’importo pagato non possa esse-
lo sconto in fattura, la cui entità re detratto dal contribuente.
47
IL BONUS DEL 110% IL SOLE 24 ORE LO SCONTO IN FATTURA
facciata può richiedere l’utiliz-
08 zo del superbonus al 110% op-

pure questo intervento dev’es-
sere obbligatoriamente aggan-
STAFFETTA AL «SAL» ciato al sisma bonus o ecobo-
Quando matura il diritto ad avere nus? E qual è la differenza tra
l’importo relativo al credito ceduto? la cessione del credito e lo
In altre parole, l’impresa o il com- sconto in fattura?
mittente devono attendere la fine I lavori di tinteggiatura della fac-
dei lavori per ottenere l’importo del ciata pagati nel 2020 hanno diritto
bonus? Inoltre, il credito lo deve alla detrazione del 90% a norma
cedere l’impresa oppure lo può ce- dell’articolo 1, comma 219, della
dere direttamente anche il contri- legge 27 dicembre 2019, n. 160, di
buente a un istituto bancario? Bilancio per il 2020, e possono
Con le modifiche approvate in sede accedere al superbonus del 110%
di conversione, l’asseverazione solo se “assorbiti” nell’ambito del
(necessaria per la cessione del cre- “cappotto” di cui all’articolo 119,
dito) è rilasciata al termine dei lavo- comma 1, lettera a del Dl 34/2020
ri o per ogni stato di avanzamento (decreto Rilancio).
dei lavori (Sal), sulla base delle con- Per quanto riguarda il secondo
dizioni e nei limiti di cui all’articolo quesito posto dal lettore, specifi-
121 del decreto Rilancio. Quindi, chiamo che:
per effetto di queste modifiche, non - la cessione del credito corrispon-
occorre attendere la fine lavori, ma dente alla detrazione può avvenire
è sufficiente pagare i Sal, alle condi- (nell’ambito delle disposizioni del
zioni di cui al nuovo comma 1-bis decreto Rilancio) a favore di chiun-
dello stesso articolo 121. Il credito que ed è un atto bilaterale tra il
corrispondente alla detrazione può contribuente cedente e il terzo
essere ceduto alla banca sia diret- cessionario, che riconosce al con-
tamente dal contribuente sia dal tribuente un corrispettivo per il
fornitore, che ha effettuato lo scon- credito ceduto
to in fattura o che ha acquisito il - lo sconto in fattura, invece, con-
credito dal contribuente. siste in un pagamento del corri-
spettivo spettante al fornitore il
09 quale realizza i lavori agevolati,

che non avviene tramite danaro
ma tramite trasferimento del cre-
SCONTO O CESSIONE? dito collegato alla detrazione
Se un condominio delibera la- d’imposta.
vori per la tinteggiatura della © RIPRODUZIONE RISERVATA
48
07
LA CESSIONE
DEL CREDITO
La cessione crediti
può sostituirsi
alla detrazione
P
di Luca De Stefani a) il recupero del patrimonio edilizio
dell'articolo 16-bis, comma 1, lettere a)
er alcune specifiche de- e b), del Tuir (detrazione Irpef del
trazioni fiscali Irpef e/o 50%, in dieci anni, che dal 2021 do-
Ires, sostenute negli anni vrebbe tornare al 36%);
2020 e 2021 è prevista b) il risparmio energetico «qualifica-
una modalità nuova di to», sia se spetta la detrazione Irpef e
utilizzo dello sconto. Ires del 50-65-70-75-80-85% (in dieci
anni), sia se spetterà, dal1° luglio 2020
La cessione del credito alla fine del 2021, quella del 110%, in
I contribuenti, infatti, (anche se non dieci anni;
incapienti), al posto dell'utilizzo diretto c) tutti gli interventi antisismici cosid-
della detrazione (cioè tramite il suo detti «speciali», sia se agevolati con le
scomputo in dichiarazione dei redditi, detrazioni Irpef e Ires del 50-70-75-
in maniera verticale dalla stessa tipolo- 80-85% (in cinque anni), sia se agevo-
gia di imposta), possono optare per la lati, dal 1° luglio 2020 alla fine del
cessione del relativo «credito d'imposta 2021, con il nuovo super bonus del
di pari ammontare, con facoltà di suc- 110%, in cinque anni;
cessiva cessione ad altri soggetti, com- d) il bonus facciate (detrazione Irpef e
presi gli istituti di credito e gli altri in- Ires del 90%, in dieci anni);
termediari finanziari». La cessione del e) l’installazione di impianti fotovol-
credito potrà essere effettuata anche a taici e dei sistemi di accumulo, detrai-
un prezzo inferiore rispetto al valore bili al 50%, in dieci anni o al 110%, in
nominale della detrazione fiscale. cinque anni;
f) l’installazione delle colonnine per la
I crediti cedibili ricarica dei veicoli elettrici, sia se de-
I crediti fiscali per i quali sarà possibile traibili al 50% (in dieci anni), sia se
effettuare questa opzione sono quelli detraibili al 110% (in cinque anni).
generati dai seguenti interventi: © RIPRODUZIONE RISERVATA
50
LA CESSIONE DEL CREDITO
Domande & Risposte
Regole Irpef
e cessione
02
del credito OK PER I FORFETTARI
Un contribuente, che non paga l'Ir-
pef ma l'imposta sostitutiva previ-
sta dal regime dei forfettari, può
sfruttare la possibilità di cessione
01 del credito del 110% (o del 50% per

gli infissi) a terzi? Oppure questa
possibilità è prevista solo per i con-
SCARSA CAPIENZA tribuenti che pagano Irpef?
Sono proprietario di una casa Come chiarito con la circolare del 18
unifamiliare da ristrutturare maggio 2018, n. 11/E, il credito d'im-
(cappotto, tetto, serramenti posta corrispondente alla detrazione
eccetera). Ho una capienza spettante per le spese sostenute per
Irpef di 8mila euro che non co- interventi di riqualificazione energe-
pre il valore dei rimborsi 110% tica può essere ceduto da tutti i sog-
a cui avrei diritto. Se cedessi il getti teoricamente beneficiari della
mio credito d'imposta alla ban- detrazione, anche se non sono tenuti
ca, riuscirei a recuperare l'inte- al versamento dell'imposta. Il con-
ra quota? Inoltre vorrei capire cetto è stato puntualizzato dall'agen-
se, con la cessione del credito, zia delle Entrate anche nella risposta
perderei per cinque anni la 309/2019 al quesito posto proprio
possibilità di utilizzare la ca- da un libero professionista in regime
pienza Irpef per spese sanita- forfettario. Peraltro il contribuente
rie, detrazioni figli forfettario è comunque un soggetto
a carico eccetera. Irpef, anche se sul reddito consegui-
In caso di cessione del credito il to per l'attività svolta in regime for-
recupero, oltre che essere imme- fettario si applica l'imposta sostituti-
diato, supera il problema della va. Tale imposta è, per previsione di
scarsa capienza, anche se bisogna legge, un'unica imposta, sostitutiva
mettere in conto la riduzione ope- di quelle ordinariamente previste
rata dalla banca per acquisire il (imposte sui redditi Irpef, addizionali
credito. Con la cessione, la ca- regionale e comunale, Irap). Essendo
pienza reddituale resta intatta per il contribuente assoggettato a Irpef,
le altre detrazioni indicate quindi, anche se tale imposta è paga-
nel quesito. ta in modalità “sostitutiva” secondo
51
regole particolari, lo stesso può ce- parziale, a opera del prestatore che,
dere a terzi il proprio credito ove egli facendo lo sconto in fattura, acquisi-
sia teoricamente beneficiario della sce il credito.
detrazione.
03 05
CREDITI TRAINATI E DETRAZIONE
LA SCRITTURA CORRETTA La cessione del credito degli inter-
Sul Sole 24 Ore del 10 luglio si sug- venti trainanti prevede un tempo
geriva di rilevare il credito d'impo- abbastanza breve per il recupero
sta con la scrittura «Crediti tributa- economico (5 anni). Ma se si aggan-
ri a Imposte». Con quale scrittura si ciano interventi trainati tipo la so-
chiude il debito nei confronti del stituzione della caldaietta a con-
fornitore? densazione in appartamenti, questi
Nel caso dello “sconto in fattura” il dovrebbero essere sempre al 110%
credito derivante dalla detrazione ma in 10 anni. Questo non potrebbe
serve a pagare il debito. Nel caso rappresentare un problema nella
della cessione del credito al fornito- cessione del credito?
re, l’importo del corrispettivo del Si conferma che gli interventi cosid-
credito compensa, in tutto o in parte, detti “trainati” mantengono la pro-
quello del debito per i lavori. pria durata di detrazione, che
nell'ecobonus è pari a 10 anni. Ciò,
04 più che rappresentare un problema,

determina un corrispettivo inferiore
da parte di chi acquista il credito, che
SÌ A CESSIONI PARZIALI deve utilizzarlo in un periodo di tem-
Il credito d'imposta è cedibile in po maggiore.
parte? In altre parole, l'impresa
esecutrice che acquista il credito
tramite sconto in fattura può ce-
derlo in quota parte ai fornitori
06
coinvolti, ad esempio in parte al IL CONIUGE INCAPIENTE
fornitore della caldaia e in parte al Mia moglie è proprietaria di una
fornitore degli infissi? seconda casa al 100 per cento. Non
Le modalità di cessione del credito avendo lei capienza Irpef, posso
devono ancora essere stabilite pun- pagare io le spese e beneficiare
tualmente dall'agenzia delle Entrate. della detrazione in cinque anni?
Tuttavia, in base alle regole prece- La risposta è positiva, a condizione
denti, la risposta è positiva, in quanto che il marito sia convivente con la
la cessione del credito può essere moglie nella casa, a disposizione (non
52
LA CESSIONE DEL CREDITO
affittata), dove i lavori verranno ef- getto che sostiene le spese sia con-
fettuati (risoluzione 184/E/2002). siderato fiscalmente incapiente
(contribuente che ha un'imposta
07 annua dovuta inferiore alle detra-

zioni spettanti, siano esse da lavoro
dipendente, pensione o lavoro au-
MANUTENZIONE STRAORDINARIA tonomo), la cessione del credito
Qualora alcuni interventi (per può essere disposta a favore dei
esempio installazione di caldaie a fornitori dei beni e dei servizi ne-
condensazione, pompe di calore, cessari alla realizzazione degli in-
sistemi di building automation, terventi, di altri soggetti privati
sistemi di accumulo) non soddisfi- (persone fisiche, anche esercenti
no i requisiti di efficienza energeti- attività di lavoro autonomo o d'im-
ca previsti dall'articolo 14 del Dl presa, società ed enti), nonché a
63/2013, è possibile comprenderli favore di istituti di credito e inter-
tra gli interventi di manutenzione mediari finanziari».
straordinaria (detrazione del 50%) Il meccanismo è stato delineato
ex articolo 3, comma 1, lettera b, proprio per favorire gli incapienti e
del Dpr 380 del 2001, in maniera consentire la concessione, da par-
tale da poter beneficiare delle op- te di questi, dell'assenso all'avvio
zioni per lo sconto in fattura/ces- dei lavori, garantendo loro comun-
sione del credito ex articolo 121, que un ritorno economico, per
comma 2, lettera a, del decreto quanto indiretto.
Rilancio?
Sì, a condizione che i lavori indicati
siano previsti come tali (ossia in-
terventi di manutenzione straordi-
09
naria) a norma delle disposizioni PER CHI È IN REGIME FLAT TAX
urbanistiche. Tra i beneficiari dell’ecobonus/si-
smabonus possono rientrare anche
08 le persone fisiche senza alcun red-

dito o con soli redditi da lavoro
autonomo in regime di flat tax?
RECUPERO DI SPESE La risposta è affermativa. Lo stato di
In merito agli incapienti, vorrei sa- “incapienza fiscale” del committente
pere se il credito di imposta genera- persona fisica dei lavori agevolati al
to dalle spese in applicazione del 110%, dovuta alla mancanza di reddi-
superbonus 110% è comunque ti ovvero alla titolarità di redditi sog-
recuperabile attraverso la cessione getti ad imposta sostitutiva, non
a terzi (impresa o banca). CIto dal preclude la possibilità di conseguire il
Sole 24 Ore: «Nel caso in cui il sog- beneficio sotto forma di sconto in
53
IL BONUS DEL 110% IL SOLE 24 ORE LA CESSIONE DEL CREDITO
fattura da parte del fornitore o di colo 14 del Dl 63/2013, richiamato

cessione del credito corrispondente dall’articolo 119, comma 2, del Dl
alla detrazione (virtuale) spettante. 34/2020, mantengono la loro rate-
azione in dieci quote annue
10 di pari importo.
LIMITI DI SPESA
Se i coniugi sono in comunione, gli
12
importi previsti per le spese al PER GLI ALTRI BONUS
110% di bonus si duplicano? Ho due dubbi riguardo le ristrut-
La risposta è negativa. La detrazione turazioni già note e che a oggi
del 110%, per le spese agevolabili, godono della detrazione al 50% in
documentate e rimaste a carico del 10 anni: 1) il meccanismo dello
contribuente, sostenute dal 1° luglio sconto in fattura/cessione del
2020 fino al 31 dicembre 2021, è da credito d’imposta sarà esteso
ripartire tra gli aventi diritto in cinque anche a questo tipo di lavori? 2)
quote annuali di pari importo. I limiti l’orizzonte temporale delle detra-
di spesa, variabili a seconda dell’in- zioni, nel caso in cui decidessi di
tervento che viene posto in essere, non cedere il credito d'imposta,
sono da riferire all’unità immobiliare rimane di 10 anni o viene ristretto
e non ai proprietari. a 5 anni, come per le detrazioni del
superbonus?
11 Per quanto riguarda il primo quesito,

si conferma l'estensione dell'opzio-
ne per lo sconto in fattura o della
I TEMPI DELLE DETRAZIONI cessione del credito d'imposta an-
A seguito del rifacimento del cap- che alle detrazioni per gli interventi
potto procederò con alcuni inter- di recupero del patrimonio edilizio
venti trainati ( infissi e condiziona- dell'articolo 16-bis, comma 1, lette-
tore ), questi ultimi dovrebbero re a) e b), del Tuir.
essere detraibili al 110% ma vorrei Quanto ai tempi - come precisato già
sapere se in 5 o 10 anni. nella risposta precedente- questi
Gli interventi trainati di efficienza restano a dieci anni.
energetica qualificata di cui all’arti- © RIPRODUZIONE RISERVATA
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LE GUIDE

00022 I LIBRI DEL SOLE 24 ORE NON VENDIBILE SEPARATAMENTE

L’offerta del Gruppo 24ORE

Direttore responsabile I Forum gratuiti dell’Esperto risponde

01 L’IDENTIKIT DEL 110%

04 GLI INTERVENTI TRAINANTI

07 LA CESSIONE DEL CREDITO

di Gian Paolo Tosoni

Queste tre tipologie di interventi con- fabbricati esistenti. Tuttavia l’agevolazio-

La mappa degli interventi/1

PER INTERVENTI SU PARTI COMUNI CONDOMINIALI,

a cura di Luca De Stefani

sui pannelli fotovoltaici e sulle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

La mappa degli interventi/2

PER INTERVENTI SU PARTI COMUNI CONDOMINIALI,

La mappa degli interventi/3

PER INTERVENTI SU PARTI COMUNI CONDOMINIALI,

Cosa succede agli altri bonus

DAL 1° GENNAIO 2020

Ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi

Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

Eliminazione delle barriere architettoniche. Detrazione Irpef

Riduzione degli infortuni domestici.

Conseguimento di risparmi energetici, cosiddetto «non

Acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati,

a cura di Luca De Stefani

DAL 1° GENNAIO 2020

di «unità immobiliari ad uso abitativo» (no di uffici, negozi,

Domande & Risposte

04 co e interventi secondari con sostitu-

07 persona fisica paga i lavori può fruire,

nove cointestati ad altre due perso- è più necessario acquisire il codice

Domande & Risposte

01 menti, il periodo di rateazione è in 10

02 La risposta è affermativa. Trattando-

di optare per lo sconto sul corrispet- autorimessa, tutti di un unico pro-

04 ricordare che a professionisti e im-

05 utilizzato in parte per il proprio

riscaldamento e climatizzazione ecobonus (cappotto più infissi)

07 ciascuna unità immobiliare e la nuova

08 io, 1/6 mia sorella, 4/6 mio padre;

10 sia dell’ecobonus che del sismabo-

Domande & Risposte

01 spesa, imponendo di non superare il

Se dovessi ottenere un migliora- comuni, eventualmente chiuse da un

04 turali di quest’ultimo esclusivamente

06 spesa faranno riferimento al numero

dalla legislazione vigente, a condizio- minio (palazzo) verticale in cui la

08 110% anche per gli interventi sulle

09 vo impianto a condensazione) frui-

Domande & Risposte

01 l'appalto per cappotto termico e fac-

La prassi dell'agenzia delle Entrate ha co realizzati su fabbricati posti in

04 infissi), il rispetto dei CAM (requisiti am-

05 tazione: usufruisce della detrazione

di un impianto fotovoltaico da 10 KWP.

09 I lavori potrebbero comprendere:

10 sito ulteriore e comunque necessario.

cappotto non presenta le necessarie 9 condòmini e di comune accordo per

12 tanza del beneficio e della coinci-

Domande & Risposte

to beneficerà del relativo credito rispettivo non significa di per sé

07 Poiché, tuttavia, il nuovo testo