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Contrato de arrendamiento de

local comercial

Lisandro Peña Nossa


Profesor universitario
Árbitro de la Cámara de Comercio de Bogotá
Índice

1. Aspectos generales .................................................................................................................4


2. Etimología y reseña histórica ...............................................................................................5
3. Función económica ................................................................................................................5
4. Concepto...................................................................................................................................6
5. Características ........................................................................................................................6
A. Es bilateral ...........................................................................................................................6
B. Es consensual .......................................................................................................................6
C. Oneroso .................................................................................................................................6
D. Conmutativo .........................................................................................................................7
E. De ejecución sucesiva..........................................................................................................7
F. Principal ...............................................................................................................................7
G. Nominado .............................................................................................................................7
6. Sujetos ......................................................................................................................................7
7. Objeto .......................................................................................................................................7
8. Precio ........................................................................................................................................8
9. Obligaciones y derechos del arrendador ...........................................................................8
A. Entregar la cosa arrendada...............................................................................................8
B. Mantener la cosa en buen estado de funcionamiento ....................................................9
C. Obligación de saneamiento..............................................................................................10
D. Derecho a obtener la restitución del local .....................................................................10
10. Obligaciones y derechos del arrendatario ...................................................................11
A. Uso de la cosa arrendada .................................................................................................11
B. Conservación y entrega del local comercial ..................................................................12
C. Pagar el precio o renta .....................................................................................................12
D. Renovación del contrato de arrendamiento ..................................................................14
E. Derecho de preferencia ....................................................................................................15
F. Derecho del arrendatario de subarrendar ....................................................................16
G. Cesión del contrato de arrendamiento ...........................................................................17
H. Derecho de indemnización ...............................................................................................17
I. Derecho de retención ........................................................................................................18

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11. Diferencias entre el contrato de arrendamiento regido por el código civil y
código de comercio ......................................................................................................................19
12. Falacias existentes en la regulación del contrato de arrendamiento de local
comercial .......................................................................................................................................22
I) Falacias del contrato de arrendamiento de local comercial .....................................23
a) Contrato de arrendamiento de local comercial por término inferior a dos años. ..........23
b) Justa causa para la terminación del contrato por parte del arrendatario antes del
vencimiento. .............................................................................................................................24
c) Subarriendo .....................................................................................................................25
d) Desahucio.........................................................................................................................26
e) Libertad de destinación del local comercial....................................................................28
f) Renovación.......................................................................................................................28
g) Canon de arrendamiento .................................................................................................30
h) Contrato mixto: confluencia del contrato de arrendamiento de local comercial y del
contrato de vivienda, en las mismas partes y en el mismo inmueble .....................................31
i) Cláusula compromisoria..................................................................................................32
II) La claudicación del contrato de arrendamiento de local comercial ante tipos
contractuales que resuelven sus deficiencias. ....................................................................33
a) Inclinación por el contrato de concesión de espacio comercial. .....................................33
b) Inclinación por el contrato de cuentas en participación. ...............................................34
Referencias ....................................................................................................................................36

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1. Aspectos generales
El C. de Co. no trae una regulación completa del contrato de arrendamiento
pues se limita a algunos aspectos puntuales sobre arrendamiento de locales
comerciales, esto es, de bienes inmuebles destinados al funciona miento de
establecimientos de comercio; sus vacíos normativos deben ser llenados por
las normas civiles. Como consecuencia de lo anterior, el contrato de
arrendamiento se rige por las normas civiles en cuanto a su estructura y
solamente se aplican las comerciales, que son imperativas y por tanto las
partes no pueden pactar en contrario, ya que de hacerlo las cláusulas serían
ineficaces de pleno derecho. Así lo preceptúa el art. 524, que en forma
categórica dice que no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.
Tal como lo sintetiza la sentencia T-537 de 2009:
“Tratándose de arrendamiento de locales comerciales, las disposiciones
contempladas en el Código de Comercio, son imperativas y por consiguiente no
admiten ninguna estipulación en contrario. El ordenamiento comercial,
considera al contrato de arrendamiento como un elemento del establecimiento
de comercio (artículo 516 numeral 5).
El contrato de arrendamiento de locales comerciales está sujeto en su régimen
legal a las disposiciones contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de
Comercio y por expresa disposición del artículo 2°, las cuestiones que no se
encuentren allí contempladas, deberán ser resueltas por interpretación
analógica o por las normas que sobre el contrato de arrendamiento establece el
Código Civil.
Dentro de los aspectos del arrendamiento comercial contemplados en el Código
de Comercio, se encuentran: (i) el derecho de renovación del contrato luego de
haberlo ocupado por dos años consecutivos (artículo 518), cuyas diferencias
surgidas al momento de la renovación se decidirán por el procedimiento verbal
(artículo 519); (ii) en caso que el arrendador necesite el inmueble para su
vivienda o para reconstruirlo o repararlo se prevé el desahucio por lo menos con
seis meses de anticipación (artículo 520); (iii) en el arrendamiento de los locales
nuevos o reparados, se prefiere al anterior arrendatario sin pago de prima
(artículo 521) o con pago de indemnización en caso que no se le de en arriendo
el nuevo local o sea utilizado para actividades similares (artículo 522).
Por último, el artículo 523 del Código de Comercio, prevé el subarriendo hasta la
mitad del inmueble, sin necesidad de autorización, pero sin lesionar los derechos
del arrendador o darle una destinación diferente a la prevista en el contrato.
[Basta] resaltar el carácter bilateral del contrato de arrendamiento y, por
consiguiente, la naturaleza sinalagmática de las obligaciones derivadas del
mismo.”

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2. Etimología y reseña histórica
Arrendar proviene de la palabra locare que significa colocar o situar y de cum
ducere, llevar consigo, conducir. Tal como sucedió con la venta, el
arrendamiento tenía un nombre doble en el derecho romano: locatio
conductio. El hecho de situar o colocar se expresaba con el verbo locare y el
hecho de llevar consigo, de conducir, con la expresión cum ducere.
En Roma, el concepto de este contrato se resumía en los siguientes términos:
el arrendamiento es un contrato (consensual, sinalagmático perfecto y de
buena fe), en virtud del cual una persona se obliga a suministrar a otra, que
le paga por eso una merces (arrendamiento, salario), sea el uso de un predio
rústico o urbano (locado reí), sea sus servicios a otro (locado operarum), o,
finalmente su trabajo, su industria, con el fin único y bien determinado de
hacer algo, con existencia de una rex (locado operis faciendi).
Nuestra legislación civil siguió la división tripartita del derecho romano, y
reglamentó el arrendamiento de cosas, servicios y obras.
Nuestra legislación comercial tiene algunas normas especiales en materia de
arrendamiento de locales comerciales, consagradas en los arts. 518 a 523 del
C. de Co. Estas normas tienen su origen en las normas francesas de las
posguerras (1914-1918 y 1939-1945). La legislación francesa, de precisos
orígenes bélicos, tuvo como causa la destrucción de la infraestructura, la
pérdida de vidas y bienes, así como el caos, desorden institucional e inflación,
que paradójicamente crearon oportunidades para los propietarios de bienes
raíces, que buscaron derivar un mayor beneficio del que habían venido
obteniendo mediante la especulación. Surgió entonces la intervención del
Estado para proteger no solo a los afectados directamente, sino también para
evitar una mayor presión en los niveles de los precios.

3. Función económica
Una de las dificultades económicas que deben enfrentar los empresarios, se
constituye en la adquisición del inmueble donde funcionará el
establecimiento de comercio, por este motivo el empresario procura el uso y
goce temporal del bien, para desarrollar y consolidar su actividad, hasta que
su capacidad económica le permita adquirirlo en propiedad.
Otras veces, le es beneficioso tomar el local en arrendamiento, debido a que
la actividad comercial no va a ser permanente, o que la vida comercial del
sector se estima corta, situación que no le permitiría recuperar la inversión,
de haberlo adquirido.

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4. Concepto
Es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle
a otra el uso de una cosa, durante cierto tiempo y la otra se obliga a pagar,
como contraprestación, un precio determinado (C. C., art. 1973).
Según el doctor José Alejandro Bonivento Fernández, citado por el Laudo arbitral
del 14 de diciembre de 2017. Camilo Alejandro Acevedo Martin y Juan Rojas
Torres contra Marino Vasco Narváez y Ángel María Criollo Cruz. Cámara De
Comercio De Bogotá.:
“el arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y ésta a
pagar como contraprestación, un precio determinado. La parte que proporciona
el goce se llama arrendador y la parte que da el precio se llama arrendatario”,
entre sus características destaca el ser un contrato bilateral, consensual, oneroso,
de ejecución sucesiva, principal, nominado.”
En cuanto a su función práctica señala el doctor Estrada que “se trata de un
contrato que reviste una extraordinaria importancia práctica, lo que explica con
frecuencia su utilización por toda clase de personas, a la vez que su carácter
universal. En efecto, constituye un instrumento técnico que el derecho
proporciona para hacer posible que quien requiere servirse de alguna cosa que
no puede adquirir como dueño, o que simplemente no desea adquirir con tal
carácter, obtenga ese servicio y satisfaga así su necesidad tomando en
arrendamiento la cosa requerida.”

5. Características
Son sus características las siguientes:
A. Es bilateral
Toda vez que ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan
recíprocamente: la primera a proporcionar el uso y goce de una cosa, y la
segunda a pagar un precio o renta.
B. Es consensual
Porque se perfecciona con el sólo acuerdo de las partes sobre la cosa y el
precio.
C. Oneroso
Ya que arrendador y arrendatario persiguen utilidades, gravándose
recíprocamente. El primero recibe la renta o precio a cambio de permitir el
uso y goce de la cosa y el segundo se beneficia usando la cosa a cambio de
pagar la renta o precio.

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D. Conmutativo
Porque se entiende que la renta es equivalente al justo precio por el uso. Sin
embargo, el contrato puede ser aleatorio, por ejemplo, cuando se arrienda un
terreno por el cincuenta por ciento de la cosecha que obtenga en el primer
semestre.
E. De ejecución sucesiva
Porque las obligaciones de las partes se realizan periódicamente; se cumplen
de manera sucesiva durante el transcurso del contrato de arrendamiento.
F. Principal
Porque existe independientemente de cualquier otra forma contractual.
G. Nominado
Por cuanto la ley civil y la comercial regulan su formación, efectos y forma de
extinguirse.

6. Sujetos

• Arrendador: es la persona natural o jurídica que proporciona el uso y goce de


la cosa a cambio de una remuneración, denominada renta.
• Arrendatario: es la persona natural o jurídica que paga un precio o renta a
cambio del uso de la cosa.

7. Objeto
El objeto específico del contrato de arrendamiento de local comercial es
entregar el uso del inmueble que estará destinado para el desarrollo del
establecimiento comercial, industrial o de servicios, en cuanto el local sirva
de instrumento vital para el desarrollo de la actividad de la empresa.
Si se arrienda un inmueble que no existe pero se espera que exista, el contrato
estará sometido a condición suspensiva, que de ser fallida, acarreará
inexistencia. Por ejemplo, cuando se celebra un contrato de arrendamiento
sobre un local comercial que se va a construir en el término de un año, si
vencido este término no se pudo construir, el contrato sería inexistente por
falta de objeto.

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8. Precio
Constituye otro elemento esencial del contrato de arrendamiento, sin este no
existe y degenera en un contrato de comodato o préstamo de uso. Por
ejemplo, arrendar un local comercial sin estipular el precio o condonándolo,
caso en el cual se tipificaría el contrato de comodato y no el de arrendamiento.
El precio en dinero podrá determinarse de la misma forma que el precio en
la compraventa.

9. Obligaciones y derechos del arrendador


Del concepto del contrato de arrendamiento se desprenden las siguientes
obligaciones a cargo del arrendador.
A. Entregar la cosa arrendada
Surge para el arrendador la obligación de entregar la cosa al arrendatario,
que en este contrato necesariamente es un bien inmueble con todos sus
aditamentos y especificaciones técnicas, para que sirva a los fines del
empresario.
La entrega se hará, obviamente, en el lugar donde está ubicado el bien, en la
fecha estipulada en el contrato y de no haber estipulación expresa se hará al
momento del perfeccionamiento del contrato, de manera que el arrendatario
entre en contacto físico con el bien (C. C., art. 1882).
Puede acontecer que el arrendador esté imposibilitado para entregarlo, por
fuerza mayor o caso fortuito. En este caso cabe aplicar el aforismo ad
imposibilia nidia obligado est, que significa:
Si después de nacida una obligación válida, su cumplimiento se hace imposible a
consecuencia del hecho extraño imprevisto y que supera la buena intención y
diligencia del deudor, dicha obligación se extingue, quedando este último
liberado de responsabilidad frente al acreedor, quien así corre el riesgo del caso
fortuito (Ospina, 1984, p. 120).

También puede ocurrir que el arrendador no entregue el bien por culpa suya,
caso en el cual el arrendatario puede desistir del contrato con indemnización
de perjuicios (C. C., art. 1983, inc. 1Q).
Si el arrendador incurre en mora de entregarlo, el C. de Co. dispone en su art.
870 que en los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes,
podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de
perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización
de perjuicios moratorios.

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El arrendador deberá entregar la cosa en buen estado para su uso, salvo que
el arrendatario la hubiere revisado con anterioridad y acepte recibirla en el
estado en que se encuentra.
B. Mantener la cosa en buen estado de funcionamiento
Salvo pacto en contrario, el arrendatario debe mantener el local comercial en
estado de servir para el fin acordado, durante toda la vigencia del contrato,
es decir en el mismo estado en que lo recibió.
El arrendador entonces está obligado a realizar todas las mejoras necesarias,
que son aquellas que se requieren para la conservación del bien o para que
este preste el servicio para el cual está destinado; igualmente está obligado a
realizar las reparaciones provenientes de la mala calidad de la cosa
arrendada.
De esta regla se exceptúan las reparaciones locativas, que surgen como
consecuencia del uso normal de la cosa (pintura de fachada, instalación de
vidrios), que deben ser realizadas por el arrendatario, salvo que los
deterioros provengan de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de
la cosa arrendada, en cuyo caso será el arrendador quien tendrá la obligación
de realizarlas.
Para mayor ilustración de lo que ha de entenderse por mejoras necesarias se
tiene, por vía de ejemplo, los muros del local comercial que amenazan ruina,
los cuales deben ser reparados por cuenta del arrendador. Por lo que se
pueden definir como los desembolsos destinados al mantenimiento y
reparación del local comercial, de ahí que no solo están encaminados a
impedir la destrucción del local comercial, sino que también buscan lograr
que el local no se deprecie o se haga inepto para su explotación.
Si se presenta reparaciones que no pueden prorrogarse, sin grave
inconveniente, será el arrendatario obligado a sufrirlas, teniendo el derecho
a que se le rebaje el precio o renta a justa proporción, por privación en el uso
de una parte de la cosa arrendada.
Cuando las obras urgentes recaen sobre gran parte de la cosa arrendada, que
la hagan ineficaz para el objeto con que se tomó el arrendamiento, el
arrendatario podrá dar por terminado el contrato, y tendrá derecho a que se
le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía
ya al tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero
lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes
para temerla, o debiese conocerla por su profesión.
Las mejoras útiles son aquellas que aumentan el valor de la cosa, y
normalmente son realizadas por el arrendatario. Por ejemplo: el comerciante
cambia una puerta metálica por puerta de madera de mayor valor, o cambia
las baldosas del piso por mármol. Si el arrendatario pide autorización al
arrendador para realizar las mejoras, puede retirarlas al momento de la

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terminación del contrato, siempre que con ello no se causen daños al
inmueble. Si no existe autorización del arrendador y se realizan mejoras
útiles, el arrendatario las perderá. De acuerdo con el art. 1998 del C. C.:
Se entiende por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son a
cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes,
como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales,
etc.

C. Obligación de saneamiento
El arrendador garantiza al arrendatario el uso y goce de la cosa.
Si el arrendatario es turbado en el goce y uso de la cosa, por hechos de
terceros, o porque la cosa presenta vicios que la hagan inapropiada para su
uso, el arrendador debe restaurar la pacífica posesión de la cosa al
arrendatario.
El arrendador debe salir al saneamiento de la cosa por vicios ocultos o
redhibitorios, entendiéndose por estos los defectos que hacen inapropiada la
cosa para el uso que el arrendatario quería darle. Estos vicios pueden ser
materiales (por ejemplo, cuando los cimientos del edificio se encuentren
deteriorados y amenazan ruina) o vicios externos (ruido excesivo que impida
el desarrollo de la labor comercial).
Estos vicios redhibitorios u ocultos son los mismos que puede tener la cosa
vendida y, por ende, a ellos se les aplican las normas referidas en el capítulo
de la compraventa (C. C., arts. 1893, 1894, 1895 y ss.).
El arrendador debe salir en defensa de los derechos del arrendatario por
evicción, o sea, cuando un tercero con justa causa le impida o perturbe el uso
y goce de la cosa, siempre que la causa de esa perturbación sea anterior a la
fecha de celebración del contrato y que el arrendatario la desconozca, sin
culpa. El arrendatario tiene la obligación de avisar al arrendador cualquier
turbación que sufra por parte de terceros (C. C., art. 1988).
Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden prorrogarse, sin grave
inconveniente, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aunque lo priven del
goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje
el precio de la renta, a proporción de la parte que fuere.
D. Derecho a obtener la restitución del local
El C. C. es claro al ordenar que el arrendatario está obligado a restituir la cosa
al final del contrato de arrendamiento, en razón a que este es temporal.
Recordemos que el arrendatario es un mero tenedor, por lo que no puede
tener la casa a perpetuidad.
De acuerdo con la sentencia T-679 de 2017:

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“(…) a la terminación del contrato de arrendamiento, se hace exigible la
obligación del arrendatario de restituir el bien objeto del contrato y, en
consecuencia, surge el derecho del arrendador de adelantar las acciones
necesarias para obtener el cumplimiento de la obligación, si el arrendatario no
satisface dicha prestación. Para lo anterior, el régimen civil contiene el proceso
de restitución de inmueble arrendado, que se rige por las normas contenidas en
el artículo 384 del Código General del Proceso. Sin perjuicio de lo anterior, el
Código Nacional de Policía y Convivencia contiene un proceso verbal abreviado
que permite la restitución de bienes inmuebles cuando hayan sido ocupados o
perturbados por vías de hecho. (…)”

En materia comercial, si el arrendatario no ha ocupado el bien por un término


mínimo de dos años consecutivos y con la misma explotación económica, no
tiene derecho a la renovación prevista en el art. 520 del C. de Co. De manera
que el arrendador podrá ejercer su derecho de obtener la restitución del
inmueble a la terminación del contrato, mediante desahucio de seis meses
que deberá darse con anticipación de un período entero de los designados
por la convención o la ley para el pago de la renta (C. C., arts. 518 y 520).
En efecto, tal como lo indica la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación
Civil y Agraria. Expediente No. 5876. Magistrado ponente Dr. José Fernando
Ramírez Gómez,
“(…) el artículo 520 del Código de Comercio, consagra el llamado derecho al
desahucio, que no es otra cosa que el derecho que tiene el empresario -
arrendatario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el
enervamiento del derecho de renovación, por darse alguna de las circunstancias
previstas por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 ibídem, con el fin de aminorar
los perjuicios que puede ocasionarle la restitución de la tenencia. De tal modo
que éste es un aviso que se le da al arrendatario para que en el razonable término
que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la
explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y
nombres adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas de
publicidad y traslado que resulten convenientes.”

10. Obligaciones y derechos del arrendatario

A. Uso de la cosa arrendada


El arrendatario debe usar el inmueble según los términos expresos del
contrato o según resulte del espíritu del mismo. Por ejemplo, si un
comerciante alquila un local comercial para desarrollar la actividad de
compra y venta de materiales de construcción, el arrendatario no podrá darle
una destinación diferente, sin autorización del arrendador, so pena de dar
lugar a la terminación del contrato, con indemnización de perjuicios.

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Ahora, si en el contrato se guarda silencio sobre el uso que le dará el
arrendatario al bien, se entenderá que es el natural. Si un comerciante alquila
un local comercial en un sector industrial, no podrá destinarlo para su
habitación (C. C., art. 1996).
El art. 523 del C. de Co., en concordancia con el inciso 1˚ del art. 1996 del C.
C., señala que el arrendatario no podrá, sin autorización expresa o tácita del
arrendador, darle al inmueble, en forma que lesione los derechos de este,
destinación distinta a la prevista en el contrato. Por ello, el arrendatario no
debe hacer servir el local para fines diferentes de aquellos para los cuales lo
arrendó.
B. Conservación y entrega del local comercial
El arrendatario debe restituir el local en el mismo estado en que lo recibió, lo
que significa que el arrendatario debe velar por la conservación del local,
realizando las mejoras locativas, que están a su cargo (art. 1997, inc. 1˚).
En esta obligación va implícita la de realizar las mejoras locativas, esto es,
aquellas reparaciones que tienen por fin conservar la cosa en el mismo estado
en que la recibió, exceptuándose los deterioros naturales por el uso adecuado
de la misma (C. C., art. 1998).
La obligación de conservar el inmueble exige que se emplee en su custodia el
debido cuidado; siempre que aquel perece en manos del deudor se presume
que ha sido por hecho o culpa suya.
El arrendatario debe restituir el inmueble a la terminación del contrato, toda
vez que lo ha recibido a título de mera tenencia y esta no puede ser indefinida.
Terminado el contrato, cesa la causa del derecho del arrendatario de tenerlo
en su poder. Nótese que no basta la expiración del plazo para que el
arrendatario se constituya en mora de entregarlo, sino que es necesario que
el arrendador haga el requerimiento al arrendatario para constituirlo en
mora y poder exigirle judicialmente la restitución del mismo, salvo que
expresamente hubiera renunciado a los requerimientos (C. C., arts. 2005,
2007 y 2035).
C. Pagar el precio o renta
Es una obligación esencial, y de no existir no podríamos hablar de esta figura
contractual.
El precio que debe pagar el arrendatario al arrendador es el convenido en el
contrato, y si las partes no lo estipulan en forma clara o no queda constancia
de tal acuerdo y el contrato empieza a ejecutarse, deben recurrir a peritos
para que fijen el justo precio (C. C., art. 2001).
El pago del precio se hará en los plazos acordados en el contrato y no
habiendo estipulación, ni costumbre, se determinará por las siguientes

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reglas: la renta de predios urbanos se pagará por meses y la de predios
rústicos por años.
El arrendatario está obligado a pagar el precio durante la vigencia del
contrato, pero si la terminación acaece por culpa del arrendatario está
obligado a pagar los cánones no causados a la fecha de expiración del plazo
pactado. Tal el caso de un comerciante que pacta un contrato de
arrendamiento de un inmueble por el término de un año para que funcione
un establecimiento de comercio dedicado a la venta de ropa femenina; al
sexto mes decide dar por terminado el contrato, alegando como causal que el
sitio no era apropiado para el éxito de esa actividad comercial. En este caso
la causal de terminación no será oída, ni tendrá éxito ante un juez, y en cambio
sí estará obligado a cancelar al arrendador los cánones correspondientes a
los seis meses que faltaban para el vencimiento del término del contrato (C.
C., art. 2003).
El arrendador podrá retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada
y todos los muebles que tenga el arrendatario, para garantizar el pago de los
cánones y de la indemnización que surja a consecuencia de la terminación sin
justa causa.
Fijación del precio en locales comerciales. Tratándose de locales comerciales,
rige en la legislación colombiana el libre acuerdo de las partes. El canon de
arrendamiento queda sometido al libre juego de la oferta y la demanda.
Entonces las partes son libres de convenir una vigencia inicial de días, meses
o años, o pactar una duración indefinida para el contrato, decisiones que son
apoyadas por la ley.
También queda a criterio de las partes indicar en qué porcentaje se ha de
ajustar, por ser esta materia de libre acuerdo contractual. Esto significa que
en materia mercantil pueden darse elevados reajustes en el canon, que no
serán ilegales, porque, como se dijo, no hay normativa al respecto.
El reajuste en el canon operará cada vez que las partes lo estimen
conveniente. Ahora bien, lo que se estila en nuestro medio es el reajuste anual
en el canon de arrendamiento, adoptando uno de estos criterios:
• Reajuste según devaluación: se toma como punto de partida la pérdida de
valor de la moneda colombiana frente al dólar americano, porcentaje que
certifica el Banco de la República.
• Reajuste según el incremento del salario mínimo mensual legal: reajuste fijado
por el gobierno para los trabajadores.
• Reajuste según el índice de precios al consumidor: el canon puede ser
reajustado aplicando el índice de incremento del costo de vida, fijado por el
DANE.

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D. Renovación del contrato de arrendamiento
El art. 518, inciso 1˚ del C. de Co. otorga al arrendatario el derecho de renovar
el contrato de arrendamiento, siempre que se cumplan los siguientes
presupuestos:
1. El empresario debe haber ocupado el inmueble por un término no inferior a
dos años, de manera consecutiva y a título de arrendatario.
2. El inmueble debe haber sido destinado para los fines de la empresa, esto es,
haber sido un mismo establecimiento de comercio destinado a una misma
actividad.
3. El arrendatario debe haber cumplido todas las cláusulas del contrato de
arrendamiento.
4. Puede existir solicitud de restitución del bien por parte del arrendador para
destinarlo para su vivienda o para el funcionamiento de un establecimiento
de comercio sustancialmente diferente al del arrendatario, o para demolerlo
o realizar una nueva edificación.
Ahora bien, el inciso 1˚ del art. 522 de C. de Co. indica:
Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las
obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, deberá
indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimulación de
peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los
locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen
actividades similares a las que tenía el arrendatario.

Los contratos de arrendamiento se consideran renovados en igualdad de


condiciones y por el mismo término del contrato inicial, a menos que el
propietario solicite por escrito su terminación, siempre y cuando obren a su
favor las causales legales de terminación del contrato de arrendamiento
establecidas en los ordinales 2 y 3 del art. 518 del C. de Co., con no menos de
seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato (C. de Co.,
art. 520).
Se exceptúa la aplicación de este artículo los casos en que el inmueble sea
ocupado por orden de autoridad competente.
Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da inicio a las
obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, debe
indemnizar al arrendatario los perjuicios causados.
Las diferencias surgidas al momento de la renovación del contrato respecto
del precio o canon, serán resueltas en un proceso verbal, mediante
intervención de peritos (art. 519). Ahora, mientras dure el conflicto, el
contrato continuará vigente hasta que haya pronunciamiento judicial.
Por último, el propósito de la existencia de esta prerrogativa lo decanta la
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria. Expediente No.
5876. Magistrado ponente Dr. José Fernando Ramírez Gómez:

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“Como instrumento para la protección de los establecimientos de comercio, el
artículo 518 del Código de Comercio, consagra a favor del empresario el derecho
de renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquéllos funcionan,
al vencimiento del mismo. Se trata de defender la permanencia del
establecimiento de comercio, como bien económico, pero también, los valores
intrínsecos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen. Desde luego que
este derecho, como ocurre con la generalidad de los derechos subjetivos, no tiene
carácter absoluto, pues su ámbito de eficacia está sujeto a las condiciones
establecidas por la citada norma, vale decir, que a título de arrendamiento se
haya ocupado un inmueble para la explotación de un establecimiento de
comercio; que la tenencia derivada del vínculo arrendaticio se haya dado por no
menos de dos años consecutivos; que durante ese lapso siempre haya sido
explotado un mismo establecimiento; que haya vencido el contrato de
arrendamiento, y que no se presente alguna de las salvedades que señalan los
tres numerales del artículo, esto es, que el arrendatario haya incumplido el
contrato; que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o
para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta
a la que tuviere el arrendatario, o cuando el inmueble debe ser reconstruido o
reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o
desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una
obra nueva.
El derecho de renovación que asiste al empresario - arrendatario, garantiza el
statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la
relación sustancial, porque, como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege
la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial,
conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el
lugar donde desde antaño se cumple la actividad mercantil.”

E. Derecho de preferencia
Cuando no se renueve el contrato porque el arrendador deba hacer
reparaciones necesarias, reformas, reconstruirlo o demolerlo para construir
una nueva obra, el arrendatario desahuciado tendrá derecho a que se le
prefiera en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el
arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de la nueva
edificación. Si el número de los nuevos locales resulta inferior a los
anteriores, se preferirá a los arrendatarios más antiguos.
Una vez reparados, reconstruidos o terminada la nueva edificación, el
propietario deberá informar al arrendatario desahuciado con una antelación
no inferior a sesenta días la fecha en que hará entrega de los locales, para que
este manifieste dentro de los treinta días siguientes si hace uso o no de su
derecho de preferencia para arrendar dichos bienes (C. de Co., art. 521 parg.).
Sin embargo, esta preferencia no implica una congelación, tal como lo ha
expresado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia al expresar:
Si los inmuebles continúan destinados al arrendamiento por no hallarse en
ninguna de las condiciones señaladas por los ordinales 2 y 3 del art. 518, es de
lógica y de justicia que se prefiera a quien viene ocupándolo con regular

15
cumplimiento de sus obligaciones. Esta preferencia, sin embargo, no implica una
congelación de cánones, ni una imposición de condiciones iguales a las anteriores
a la reparación, reconstrucción o remodelación del inmueble. Por el contrario,
del texto resulta con nitidez que tales condiciones pueden variarse a voluntad de
los contratantes con la única condición de que el inquilino no sea obligado a
sobreprecios o primas de ninguna clase. Y si tal acuerdo no sobre viene, peritos
fijarán el nuevo canon (CSJ, Sala Plena, 1971).

En suma, en concordancia con el Laudo arbitral del 16 de agosto de 2013. El


surtidor de drogas IBLA S.A. contra Juan Pablo Ospina Villa. Cámara de
Comercio de Bogotá:
“Una vez reconstruido o reparado el inmueble, o construida la nueva edificación,
el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias,
a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales sin obligación de
pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento. Si los
locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los
anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de
preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.
Para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de preferencia, el propietario
deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta (60) días de
anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a
aquél, con no menos de treinta (30) días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita
o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.”

F. Derecho del arrendatario de subarrendar


El arrendatario no podrá subarrendar la totalidad del local comercial salvo
autorización expresa o tácita del arrendador. A contrario sensu, el
arrendatario sí podrá subarrendar en forma parcial hasta el cincuenta por
ciento del inmueble, sin autorización del arrendador (C. de Co., art. 523).
El arrendatario podrá subarrendar con las mismas limitaciones impuestas en
el contrato principal. Para mayor ilustración analicemos qué significa « [...]
podrá subarrendar [...] con la misma limitación». El arrendador da en
arriendo al empresario un local comercial para desarrollar la actividad
relacionada con venta de artículos de calzado. El arrendatario empresario
subarrienda parte del local a dos empresarios: uno instala su negocio de
fotocopiado, y el otro instala un negocio de compraventa y reparación de
relojes. Si el arrendador tiene pleno conocimiento de estos subcontratos,
podrá pedirle al arrendatario la terminación del contrato por haber
incumplido, toda vez que al subarrendar el inmueble, debía hacerlo para la
misma finalidad que se le arrendó.
Si se subarrienda hasta el 50 por ciento para desarrollar la misma actividad,
el subcontrato estará sometido a todas las cláusulas del contrato principal. Lo
anterior significa que si el arrendatario subarrienda por un período mayor al
del contrato inicial, esta estipulación no será válida. Y si el arrendador, al

16
vencimiento del contrato, solicita la restitución del inmueble, el subcontrato
se terminará como consecuencia de la extinción del primero.
G. Cesión del contrato de arrendamiento
Si la cesión del contrato de arrendamiento se hace como consecuencia de la
enajenación del establecimiento de comercio, no es necesario la aceptación
del arrendador, por ser esta una consecuencia lógica, toda vez que el contrato
de arrendamiento forma parte del establecimiento de comercio, es decir, es
un bien más del mismo. El arrendatario cedido se subroga en todos los
derechos y obligaciones del cedente, al momento de la enajenación. Por
ejemplo, si el empresario tenía, al momento de enajenar el establecimiento
de comercio, más de dos años ocupando el inmueble con el mismo
establecimiento de comercio, el nuevo propietario adquiere el derecho de
renovación automática consagrado en el art. 518.
Pero si la cesión se hace en forma separada de la enajenación del
establecimiento de comercio, el art. 523 exige que el arrendador consienta en
ella, so pena de carecer de validez.
H. Derecho de indemnización
El art. 522 indica las reglas que ha de aplicar el arrendatario para que el
arrendador lo indemnice. Sobre el particular el doctor César Gómez Estrada
expresa:
Con el objeto de impedir que el arrendador abuse del derecho a impedir la
renovación del arrendamiento [...] utilizándolo con la sola finalidad de hacer
cesar el contrato y obtener la restitución del local; o, en su caso, con el de
sancionar el desconocimiento por el arrendador del derecho preferencial que le
confiere el art. 521 al arrendatario, o la prohibición que le veda destinar el local
a establecimiento mercantil suyo similar al que allí tenía el arrendatario, el art.
522 contempla a favor de este último una acción especial de indemnización de
perjuicios (Gómez, 1983).

La citada norma nos expresa que en la estimación de los perjuicios se


incluirán, además del daño emergente y el lucro cesante, los gastos
indispensables para la nueva instalación, el valor actual de las mejoras
necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados, y las
indemnizaciones pagadas a los trabajadores despedidos a causa de la
clausura o traslado del establecimiento.
Finalmente, la norma expresa que el inmueble respectivo quedará afecto al
pago de la indemnización y que la correspondiente demanda deberá ser
inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles,
es decir, el registro de la demanda.
En relación con este último punto consideramos que al decir la ley que el
inmueble quede afecto, está expresando sin lugar a equívocos o
interpretaciones, que el inmueble es la garantía de pago de las

17
indemnizaciones a que tenga derecho el arrendatario. Esto indica que si el
propietario grava o enajena el inmueble, no por ello deja sin efectos la
sentencia condenatoria de indemnizaciones, ya que esta vinculará a los
adquirentes posteriores a la fecha de inscripción de la demanda.
Es importante advertir que este proceso ordinario debe solicitarse como
medida previa a la inscripción de la demanda en el folio de matrícula del
inmueble donde funcionaba el establecimiento de comercio.
Por último, cabe resaltar que las situaciones que dan lugar a que proceda la
indemnización de perjuicios, se condensan en el pronunciamiento que se
realizó en el Laudo arbitral del 16 de agosto de 2013. El surtidor de drogas
IBLA S.A. contra Juan Pablo Ospina Villa. Cámara de Comercio de Bogotá:
“Terminado el contrato de arrendamiento, el propietario deberá dar al inmueble
el destino indicado en el desahucio o empezar las obras dentro de los tres meses
siguientes a la fecha de la entrega, y si así no lo hace deberá indemnizar al
arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual
indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los
utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades
similares a las que tenía el arrendatario. En la estimación de los perjuicios se
incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos
indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los
trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del
establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere
hecho en los locales entregados. El inmueble respectivo quedará especialmente
afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser
inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de
inmuebles.”
I. Derecho de retención
El arrendatario no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber
recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le
hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador
(Ley 820 de 2003, art. 26).
Para tales efectos, al arrendatario podrá descontarse el costo de las
reparaciones del valor del canon, que en ningún caso podrá exceder el treinta
por ciento de su valor. Si el costo total de las reparaciones indispensables no
locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos
periódicos hasta el treinta por ciento del valor del canon, hasta completar el
costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
En caso de que los descuentos periódicos a la terminación del contrato, no
cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas
realizadas en el local comercial, el arrendatario podrá, hasta tanto el
arrendador no le pague las mejoras útiles o las reparaciones necesarias que
haya efectuado, ejercer el derecho de retención hasta que el saldo insoluto no
sea satisfecho íntegramente por el arrendador.
18
Para ejercer tal derecho, debe ser alegado en la contestación de la demanda,
por lo que el juez resolverá en la sentencia si da lugar o no a la retención
solicitada.
Si en la sentencia se reconoce el derecho de retención, solo se realizará la
entrega del bien si el arrendador presenta el comprobante de haber pagado
el valor del crédito o de haber hecho la consignación respectiva por concepto
de pago de mejoras útiles o de reparaciones necesarias que el arrendatario
haya efectuado.
Si el arrendatario adeuda cánones, se compensará el crédito con el valor que
el arrendador deba por mejoras útiles.

11. Diferencias entre el contrato de arrendamiento regido por


el código civil y código de comercio

CÓDIGO CIVIL CÓDIGO DE COMERCIO


La regulación del contrato de El Código de Comercio no
arrendamiento de inmuebles reguló de manera íntegra el
con destinación a vivienda contrato de arrendamiento de
urbana, está cimentada de local comercial por cuanto
manera genérica en el título dispone en el artículo 2 y 822
XXVI del Código Civil, que por remisión se han de
posteriormente su acatar las disposiciones del
especificidad fue desarrollada Código Civil y las leyes que
por la Ley 820 de 2003, sin regulan la materia en lo no
perjuicio de la normatividad previsto por aquel cuerpo
expedida con anterioridad. normativo. En palabras de
Meza, A. (2016), en virtud del
artículo 822 del C. Co. “se debe
hacer remisión a la legislación
civil en caso de vacío
normativo. Lo anterior quiere
decir que el contrato de
arrendamiento de local
comercial está regulado en sus
aspectos generales por la
legislación civil y, en lo
atinente a la destinación del
mismo, como elemento del

19
establecimiento de comercio,
por el de comercio”. (Pág.1)1

La fijación, forma de pago e Existe un vacío legal en lo que


incremento del canon de concierne a la determinación
arrendamiento está regulada del canon de arrendamiento,
en los artículos 18, 19 y 20 de razón por la cual las partes
la Ley 820 de 2003, tienen plena autonomía en
estableciendo que el precio fijarlo atendiendo ya sea al
mensual no podrá exceder el interés particular o a la
1% del valor comercial del evaluación de la dinámica del
inmueble, o de la parte que se mercado; en todo caso a pesar
dé en arriendo, el cual a su vez de que la Ley no precisó un
no podrá exceder el límite, las partes deben
equivalente a 2 veces el avalúo observar la demanda y oferta
catastral vigente; asimismo de la zona donde se encuentre
establece que este ha de ubicado el inmueble.
incrementarse cada 12 meses
sin que el reajuste exceda el En lo atinente al incremento,
de igual forma las partes
100% del Índice de Precio al
Consumidor del año anterior. cuentan con autonomía para
fijar el reajuste al momento de
la renovación, acotando que en
caso de existir controversia, en
virtud del artículo 519 del C.
Co., esta ha de resolverse ante
la jurisdicción ordinaria
mediante proceso verbal.

El artículo 2004 del Código La cesión del contrato y la


Civil regla la cesión del permisibilidad del subarriendo
contrato y la permisibilidad del están expresamente regladas
subarriendo y enuncia que por el artículo 523 del C. Co.,
únicamente tales figuras norma que prescribe que el
jurídicas serán válidas si así se arrendatario podrá
conviene en el contrato; subarrendar hasta el 50% del
entonces, en caso de que el local comercial siempre que no
arrendatario contravenga se le dé una destinación disímil
dicha cláusula, la consecuencia a la convenida en el contrato
será que el arrendatario podrá principal y siempre que el

1Meza, A. (2016). CONCEPTO DE VIABILIDAD JURÍDICA COSTUMBRE MERCANTIL. Ed.


Universidad del Rosario.

20
invocar la terminación del arrendador lo autorice ya sea
contrato. de forma expresa o tácita.
Ahora, si el arrendador En lo que respecta a la cesión,
autoriza la cesión, se esta únicamente será válida si
transfieren de manera íntegra se autoriza en el contrato,
los derechos y obligaciones del resaltando que en caso de
contrato de arrendamiento enajenación del
original al cesionario; mientras establecimiento de comercio,
que en lo relativo al la cesión del contrato opera de
subarriendo, el contrato se pleno derecho y por lo tanto, se
regirá por las disposiciones deberá notificar al arrendador.
que adopten el arrendatario y
el subarrendatario, sin que
interfiera el contrato inicial
entre el arrendador y el
arrendatario.
Una vez finalice el término del El artículo 518 del Código de
contrato, se requerirá Comercio prevé la prerrogativa
manifestación expresa del que le asiste al arrendatario de
arrendador para efectos de la renovársele automáticamente
renovación del contrato. No el contrato, con las mismas o
obstante, en obediencia al diferentes condiciones,
artículo 2014 del C.C., si el siempre que haya
arrendatario pagase al permanecido en él durante dos
arrendador el canon de años consecutivos. Este
arrendamiento del mes derecho encuentra
subsiguiente a la terminación fundamento en que el
del contrato y este lo aceptase, comerciante durante dos años
“se entenderá renovado el de permanencia en su
contrato bajo las mismas actividad comercial en un
condiciones que antes (…)” determinado inmueble, le ha
permitido “consolidar su
proyecto empresarial y
construir una clientela propia
que le permita la obtención
legítima de un lucro, al haber
acreditado un establecimiento
de comercio identificable con
el inmueble en el cual opera.”2
Sin embargo, se resalta que
este derecho no es absoluto
por cuanto el artículo 518 del

2 Ibidem.

21
C. Co. concibe tres excepciones
que evitan que opere la
renovación; a saber: i) el
incumplimiento contractual
del arrendatario; ii) la
necesidad del arrendador de
ocupar el inmueble para su
habitación o para establecer
para sí un negocio con
destinación sustancialmente
diferente a la ejecutada por el
arrendatario; y iii) por la
necesidad de realizarle
reparaciones al inmueble que
no puedan efectuarse sin el
desalojo; para ser demolido
por su estado en ruina o para
construir una nueva obra.

El numeral 8 del artículo 22 de El artículo 520 del C. Co.


la Ley 820 de 2003 señala que dispone que “el propietario
“el arrendador podrá dar por desahuciará al arrendatario
terminado unilateralmente el con no menos de seis meses de
contrato de arrendamiento a la anticipación a la fecha de
fecha de vencimiento del terminación del contrato, so
término inicial o de sus pena de que éste se considere
prórrogas (…), previo aviso renovado o prorrogado en las
escrito al arrendatario a través mismas condiciones y por el
del servicio postal autorizado mismo término del contrato
con una antelación no menor a inicial.”
tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento.”

12. Falacias existentes en la regulación del contrato de


arrendamiento de local comercial

No resulta lógico concebir que si en el tráfico mercantil proliferan


comerciantes que recurren al contrato de arrendamiento de local comercial
con el propósito de llevar a cabo su actividad económica, esté desprovista tal
figura contractual de una regulación íntegra que brinde a las partes completa
seguridad jurídica que las proteja ante circunstancias sobrevinientes durante
la ejecución del contrato, pues tienen que remitirse en la mayoría de los

22
eventos, a la regulación civil, a la costumbre mercantil y a la jurisprudencia
con el fin de i) suplir los vacíos existentes en el cuerpo normativo comercial
y ii) de dirimir los conflictos que eventualmente se presenten.

En efecto, aunque las partes encaminen sus esfuerzos mediante la autonomía


de la voluntad hacia el perfeccionamiento del clausulado que ha de regir el
contrato, es connatural que persista el referido yerro jurídico, entendido
como la inadmisibilidad de que se apliquen a los vacíos legales del contrato
de arrendamiento de local comercial el mismo marco normativo que regula
el contrato de arrendamiento en las relaciones civiles, pues ambos tipos
contractuales son disímiles. Por ello, a continuación, se expondrán las falacias
que se presentan en la práctica en lo que concierne al arrendamiento de local
comercial y las alternativas que propenden por solucionar dichas falencias:

I) Falacias del contrato de arrendamiento de local comercial


a) Contrato de arrendamiento de local comercial por término inferior a dos años.
El debate que se suscita en torno al régimen jurídico aplicable al contrato de
arrendamiento de local comercial, halla su fuente en el fenómeno de
integración de normas mercantiles y civiles que prescribe el artículo 2 y 822
del Código de Comercio, en la medida en que disponen que en ausencia de
regulación mercantil, se aplica por remisión la legislación civil. Así lo precisó
Pinzón, G.: “...al tenor del artículo 2º, “En las cuestiones comerciales que no
pudieren regularse conforme a la regla anterior, se aplicarán las
disposiciones de la legislación civil”. Lo cual ocurre cuando no hay reglas de
carácter comercial que deban aplicarse de preferencia, según el artículo 1º
del mismo Código, como en materia de contratos, si para éstos no hay normas
claramente aplicables, puesto que entonces se aplican los principios y reglas
que rigen para los contratos civiles, como se prevé en el artículo 822 del
Código.” (pág. 71).

En el mismo sentido, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.


Sentencia del 30 de agosto de 2001. Expediente 5791. Magistrado ponente
Nicolás Bechara, indicó que en observancia al artículo 822 del Código de
Comercio, “en relación con la aplicación de los preceptos civiles a los asuntos
mercantiles que tocan con los actos y las obligaciones de este linaje y respecto
de cada una de las situaciones que ella misma define, sobrepasa la preferente
aplicación de la analogía de las normas comerciales que, por regla general,
establece el Código de Comercio, pues yendo más allá y justamente con el fin
de precaver lo que se debe hacer en presencia de un vacío legal, e incluso para
evitarlo en lo posible, integra al cuerpo de normas comerciales los principios
y, por ende, las normas del derecho civil en lo que respecta a los negocios
jurídicos y a las obligaciones mercantiles; ello implica en consecuencia que
en las materias a que alude el citado artículo 822 del C. de Comercio y cuando
no haya precepto comercial aplicable a un caso determinado deba acudirse a

23
lo que disponga el derecho civil antes que a las situaciones comerciales
análogas o semejantes, salvo, claro está, “que la ley establezca otra cosa”.

Entonces, para efectos de clarificar la regulación aplicable al contrato de


arrendamiento de local comercial, es válido afirmar que por remisión
normativa, sus aspectos generales se rigen por las disposiciones del Código
Civil y demás normativa complementaria sobre el contrato de
arrendamiento, mientras que el Código de Comercio enmarca su regulación
en las disposiciones propias del establecimiento de comercio, desarrollando
de manera específica para el tipo contractual en cuestión, el desahucio, el
subarriendo, la cesión, el derecho de preferencia, el derecho de renovación y
el procedimiento para dirimir las diferencias al momento de la renovación.
En todo caso, no ha de confundirse la naturaleza del contrato con el vacío de
regulación íntegra para el tipo contractual, pues en el primer caso, se adopta
la posición que aboga por la sumisión del contrato de arrendamiento de local
comercial, desde su nacimiento, a la Ley mercantil, en coherencia a su
naturaleza comercial, mientras que, en el segundo caso, la ausencia de
regulación mercantil se resuelve por el fenómeno de integración normativa,
considerando la aplicación supletiva del cuerpo normativo civil.

En conclusión, el contrato de arrendamiento de local comercial tiene


naturaleza mercantil, razón por la cual, desde que nace ha de regirse por la
Ley especial, es decir, por el Código de Comercio. De lo contrario, aplicar
disposiciones propias del régimen común a los asuntos no reglados
específicamente por el legislador, implicaría que el contrato se ejecutase en
condiciones de inseguridad para las partes y por supuesto, confusión.

b) Justa causa para la terminación del contrato por parte del arrendatario antes
del vencimiento.
Teniendo por función el contrato de arrendamiento de local comercial el
servir de instrumento al comerciante para ejecutar su actividad económica a
fin de posicionar su establecimiento de comercio, consolidar una clientela y
adquirir utilidades atendiendo a la dinámica de oferta y demanda del
mercado; no es aceptable que la Ley comercial no contemple como justa
causa para la terminación del contrato por parte del arrendatario, que el
balance contable de determinados períodos consecutivos dé como resultado
una curva en la que los pasivos superan los activos, es decir, que la operación
comercial del establecimiento de comercio no le genere al arrendatario
ingresos suficientes que le permitan cumplir con las obligaciones dinerarias
derivadas del contrato; mantener el inventario; pagar salarios, prestaciones
sociales y seguridad social de los empleados; demás obligaciones; y además,
obtener un porcentaje razonable de utilidades.

En efecto, la descrita situación ocasiona que el contrato se ejecute soslayando


el principio de igualdad contractual junto con el detrimento de la protección

24
constitucional al comerciante, pues en avenencia con la sentencia T-769 de
2005 “si el derecho al trabajo encuentra amplia protección en nuestro
sistema de derechos, el mismo debe abarcar a aquellos que, en solitario o de
manera independiente, adelantan esfuerzos para forjar una empresa y a
través de ella, buscan derivar lo necesario para vivir”.

Por lo anterior, se repara que si el arrendatario se ve obligado a incumplir


con el pago del canon de arrendamiento y con ello el arrendador decida dar
por terminado el contrato, le sea aplicable al arrendatario el artículo 2003 del
Código Civil, conminándole a pagar al arrendador la totalidad de los cánones
“por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido
hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado”, junto con el
pago de indemnización de perjuicios.

Es por ello que se aconseja estipular en el contrato como causal para darlo
por terminado, el no percibimiento de ingresos suficientes que viabilicen el
pago del canon de arrendamiento y las demás obligaciones inherentes al
ejercicio de la actividad económica durante determinados periodos
consecutivos, cuando así lo demuestran los libros de contabilidad del
establecimiento de comercio. Además, que al darse por finalizado el contrato
por esta causal, el arrendador no persiga el cobro de los cánones de
arrendamiento que falten para el término ordinario del contrato.

c) Subarriendo
Si el arrendador le concede al arrendatario la permisión de subarrendar hasta
el 50% del inmueble donde opera el establecimiento de comercio, esta
prerrogativa se encuentra limitada a la condición de darle al subarriendo la
misma destinación del objeto contractual principal, por lo que tal tratamiento
emula para el arrendatario una posición desfavorable en el sentido de tener
que soportar en el mismo inmueble la carga de entrar a competir en el
mercado con el subarrendatario, pues de lo contrario, es decir, en desacato
de tales limitaciones, la consecuencia será que el arrendador cuente con la
facultad unilateral de dar por terminado el contrato.

Entonces, las condiciones de validez del subarriendo que exige el artículo 523
del C. Co., ponen en riesgo la estabilidad económica consolidada por el
arrendatario, fruto de su posicionamiento en el mercado, de la conquista de
una clientela, del logro de estrategias que hicieron constante la interacción
positiva de su producto o servicio en la dinámica del mercado, etc.; al tener
que afrontar la variable de la fuerza de la competencia de otro comerciante
que tiene su propia conducta y desempeño en el mercado en el desarrollo de
similar actividad económica.

En suma, los condicionamientos que reglan el subarriendo de local comercial,


hacen dificultoso tanto para el arrendatario como para el subarrendatario

25
una sana competencia en razón a que de manera simultánea están ejerciendo
su actividad en un mismo espacio físico, por lo que lo previsto en el artículo
523 del C. de Co. resulta inocuo.

d) Desahucio
Observando el tenor literal del artículo 520 del Código de Comercio,
únicamente se faculta de manera exclusiva al propietario del local comercial
para ejercer el derecho de desahucio. No obstante, de tal disposición surgen
cuestionamientos en torno a la eficacia del desahucio cuando los supuestos
de hecho en un caso concreto, son disímiles al que contempla la norma. Es
decir, cuando quien solicita el desahucio es el arrendador, cuya calidad es
diferente a la del propietario, v. rg. el poseedor; cuando solicita el desahucio
un copropietario; o cuando solicita el desahucio un administrador
debidamente reconocido por el arrendador.

En los mencionados eventos, a fin de resolver el problema jurídico que se


plantea, se considera que la relación contractual únicamente puede
extinguirse por las partes que se encuentran ligadas al vínculo obligacional o
en su defecto, por quien, en virtud de un mandato, esté debidamente
reconocido para tal fin. Así lo afirmó el Tribunal Superior de Bogotá en
providencia del 30 de enero de 1978. Magistrada ponente Necty Gutierrez:

“si bien es cierto que el Código de Comercio al reglamentar las relaciones


contractuales surgidas del contrato de arrendamiento de un inmueble
destinado a establecimiento de comercio, supuso determinada actuación, de
un lado el arrendatario, y del otro el “propietario”, ello no significa que por el
simple texto deban desconocerse, para su interpretación y aplicación, los
principios generales que gobiernan las relaciones, máxime cuando por
disposición del art. 2° del mencionado Código, las disposiciones de la
legislación civil son supletivas de la legislación mercantil y que, como dice el
artículo 5° de la Ley 153 de 1887 el juzgador debe observar que … dentro de
la equidad natural y la doctrina constitucional, la crítica y la hermenéutica
servirán para fijar el pensamiento del legislador y aclarar o armonizar
disposiciones legales oscuras e incongruentes.

(…)

Por lo tanto, si en las relaciones contractuales mencionadas, el legislador del


Código de Comercio situó al “propietario” de un inmueble frente al
arrendatario (art. 520) sin aclarar que esto es de recibo solo cuando las
condiciones coinciden en un solo sujeto de obligación, debemos acudir, para
aclarar tal desarmonía, a las normas que rigen el contrato de arrendamiento
en general.”

(…)

26
Siendo los contratantes los extremos de la relación sustancial, solo el
arrendador está facultado para notificar al arrendatario dicha terminación,
entendiéndose que en tal caso éste obra como mandatario del propietario
cuando éste y aquel son personas diferentes.

(…)

Conclúyese, entonces, que cuando el art. 520 del Código de Comercio dispone
que será el propietario quien desahuciará al arrendatario, se está refiriendo
al sujeto de la relación material o sustancial y que si el propietario no tiene
calidad de arrendador no está facultado por sí a dar por terminado el
contrato.

(…)

Lo anterior significa que si la causal invocada prevé la necesidad del


propietario para ocupar el inmueble, éste debe ser un hecho que motive la
terminación, pero se repite, el desahucio debe hacerlo quien es sujeto de la
relación contractual.”

Además, de acuerdo con Serrano, D. (2008) es válido afirmar que, para


efectos de solicitar judicialmente la restitución del inmueble, “si arrendador
y propietario son personas distintas, el último debe acudir a su arrendador
para que lo avale en el aviso y la demanda, pues por sí mismo no está
legitimado.

El anterior es el criterio jurisprudencial del Tribunal Superior de Manizales,


con ponencia del Magistrado Guiomar Hoyos de Gómez, en auto del 5 de Junio
de 1980:

“… Así las cosas, si se toma aisladamente el artículo 518-2 del C. de Co., para
fijar de acuerdo a su texto la legitimación para actuar como demandante, en
contra del arrendatario, debe llegarse a la conclusión que esta prerrogativa
solo se le da al arrendador, sea o no propietario, que es el único que está
autorizado para poner en movimiento el procedimiento establecido en el Art.
434 del C. de P. C. [hoy artículo 384 del C. G. P] pues la controversia no puede
adelantarse sino de la relación existente, o sea, arrendador y arrendatario.

“Lo que si no puede permitirse es que el propietario, exclusivamente como


tal, actúe como parte principal o coadyuve como parte adhesiva,
precisamente por no ser sujeto de la relación que generó el contrato de
arrendamiento.””. (Pág. 11)

Por último, en el caso de mediar un mandato entre el arrendador y un tercero,


la misma corporación manifestó: “igualmente, en el supuesto de estarse

27
prestando un servicio, como ocurre con las oficinas de arrendamiento de
bienes raíces, solo está facultado para efectuar el desahucio el sujeto de la
relación material, o sea, el arrendador, que en este caso se supone que obra
como mandatario del propietario.” (Pág. 13).

En conclusión, sólo será válido el desahucio solicitado por el sujeto vinculado


a la relación contractual, independiente si es arrendador, propietario o en su
defecto, mandatario, porque es éste el único legitimado para que el desahucio
produzca plenos efectos jurídicos.

e) Libertad de destinación del local comercial


En la práctica se observa que previo al perfeccionamiento del contrato de
arrendamiento de local con destinación a establecimiento de comercio, es
común que los propietarios o administradores, restrinjan la actividad
económica a ejecutar, condicionando específicamente la destinación u objeto
del establecimiento de comercio.

Sin duda, tal práctica implica no sólo que el comerciante acate la limitación
que impone el POT sobre el uso del suelo para el ejercicio de su actividad
productiva, sino también tenga que ajustarse a los lineamientos que imponga
el propietario o arrendador sobre la destinación del local, más aún cuando en
nada interfiere la actividad económica con el objeto contractual del
arrendamiento del espacio, pues este se limita exclusivamente a la
contraprestación por el uso y goce del inmueble para el ejercicio de una
actividad económica que interesa sólo al comerciante.

Por lo tanto, es potestad exclusiva del arrendatario decidir sobre la


destinación o actividad que ejercerá en el local comercial, debiendo
únicamente atender a las limitantes que impone el POT, en razón a que
arrendador y arrendatario no trabajan mancomunadamente en el propósito
de consolidar el negocio en el mercado ni comparten las pérdidas o ganancias
del negocio, asegurando en consecuencia, que no se puede predicar de ellos
elemento alguno que los relacione sustancialmente con el establecimiento de
comercio.

f) Renovación
De la lectura desprevenida del artículo 518 del Código de Comercio se puede
inferir que el arrendatario por el simple hecho de permanecer ejerciendo la
misma actividad económica en un local comercial durante dos años
continuos, tiene el derecho a que una vez vencido el término del contrato, el
arrendador de manera automática lo renueve con el propósito de preservar
el estatus de acreditación que ha logrado su establecimiento de comercio,
siempre que el arrendador no encuentre móvil para invocar alguna de las
salvedades expuestas en el mismo artículo.

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Sin embargo, realizando un análisis disruptivo del artículo 518 del Código de
Comercio, resulta cuestionable el alcance que el legislador le confirió a tal
prerrogativa porque:

(i) Es válido afirmar que antes de predicarse los presupuestos que


confieren existencia al fuero, el arrendador podrá dar por terminado
el contrato invocando causales diferentes a las contempladas en la
misma norma; a saber, el incumplimiento contractual por parte del
arrendatario; la necesidad del propietario del inmueble de disponer
de él para su vivienda o para destinarlo al ejercicio de un
establecimiento de comercio con actividad sustancialmente diferente
a la ejecutada por el arrendatario; o para adecuar estructuralmente el
inmueble porque sus condiciones así lo apremian. En razón a que las
partes, acudiendo al principio de la autonomía de la voluntad, y con
ánimo de suplir con su liberalidad el vacío existente en la norma,
podrán gobernar conforme a sus intereses y atendiendo el límite que
impone el orden público y las buenas costumbres, lo relativo a la
terminación del contrato, concediéndole plenos efectos jurídicos a
esas situaciones diferentes a las estipuladas por la Ley comercial.

En ese orden, tal como lo afirma Arrubla, Paucar, J. (s f) “La autonomía


privada encaja solamente en los espacios que deja la ordenación
estatal a los particulares para que inserten su actividad normativa.”
(Pág. 23), vacío que en el caso concreto se enmarca a la regulación de
la terminación del contrato en su fase primigenia (entendida esta
como la ejecución del contrato en el término y condiciones que
demanda el artículo 518 del Código de Comercio).

(ii) Al tratarse de un contrato de naturaleza mercantil, es lógico que desde


su inicio se ha de regir por la Ley mercantil, por tanto, el desahucio en
aquellos contratos que llevan ejecutándose por un periodo inferior a
dos años, deberá realizarse con no menos de seis meses de
anticipación a la fecha de terminación del contrato. Lo anterior en
aplicación al principio de especialidad de la norma, que ordena dar
preferencia a la norma especial en lugar de la norma que contempla
un campo de acción genérico, por la llana razón de cualificarse con
carácter concreto y tener mayor aptitud en el asunto que se ventila.

En efecto, tal como lo acentúa Tardío Pato, J. (2003), “dicha regla es la


que mejor responde a la voluntad del legislador, porque si el mismo
legislador dicta dos normas, una general y otra especial, y un mismo
supuesto de la vida real cae hipotéticamente entre ambas, es porque
el legislador quiso dar preferente aplicación a la Ley especial, pues de
otro modo no tendría sentido su promulgación.” (Pág. 193).

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(iii) En lo que concierne a la salvedad 2° y 3° que contempla el artículo 518
del C. de Co., relativa al impedimento de efectuar la renovación del
contrato por motivo de requerir el propietario el inmueble para
destinarlo a un establecimiento de comercio con actividad
sustancialmente diferente a la del arrendatario, para su propia
habitación, o por la necesidad de realizar en el inmueble alguna obra,
se observa que si bien el artículo 522 ibidem concibe la procedencia
de la indemnización de perjuicios a favor del arrendatario cuando se
le da al local una destinación diferente a la indicada en el desahucio,
ello no es óbice para que se afecte la estabilidad y Good will adquiridos
por el arrendatario en el tiempo que efectuó allí su actividad
económica, porque es evidente que al momento de restituirle el bien
al propietario, el comerciante pierde su esfuerzo por hacerse
reconocido comercialmente en esa plaza.

La afirmación que antecede encuentra sustento en lo que acontece en


la práctica, pues puede suceder que el propietario, al constatar que el
negocio del arrendatario es exitoso, invoque de forma maliciosa tales
causales para dar por terminado el contrato y así opte por establecer
un negocio semejante, previendo desde el inicio las consecuencias de
su actuar.

En conclusión, de conformidad con Arrubla Paucar, J. (1987), en el


tratamiento jurídico de la renovación “definitivamente la Ley está
remplazando la voluntad particular por su imperio y los intereses que quiere
tutelar” (Pág. 21), últimos que en la realidad resultan ilusorios en la medida
en que el arrendador en cualquier momento puede dar por terminado el
contrato invocando las causales 2° y 3° del artículo 518 del C. de Co.,
independiente de si su determinación es legítima, transparente y se ajusta a
lo configurado por el legislador, o no.
Por lo tanto, resulta inseguro que únicamente se materialicen figuras
jurídicas que protejan la actividad económica del arrendatario cuando este
cumpla ciertos presupuestos como los exigidos en el artículo en mención,
debido a que tales requerimientos desconocen que el comerciante emprenda
y se proyecte en el mercado de manera estable.

g) Canon de arrendamiento
Resulta peligroso que la fijación del canon de arrendamiento se regle por la
autonomía de las partes, porque tal liberalidad puede dar lugar a que se
establezcan sumas desorbitadas que no son acordes a la realidad comercial,
causando que el arrendador incurra en abuso del derecho al exigirle al
arrendatario una contraprestación dineraria por el uso y goce del local
comercial que es excesiva e inequitativa en relación con los ingresos que ha
de percibir el comerciante producto de su actividad y los costos propios que
esta le demanda.

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Por el contrario, en aras de garantizar la equivalencia en la prestación, el
deber ser llamaría a que las partes actúen con suma diligencia realizando un
estudio financiero y de mercado que arroje las pautas sobre las cuales las
partes pueden negociar y fijar un canon de arrendamiento coherente con la
dinámica del mercado.

Lo mismo aplica al reajuste del canon de arrendamiento, tal incremento debe


obedecer a la dinámica tanto del mercado como del resultado contable de la
actividad económica que se ejecuta en local comercial.

En conclusión, a las partes no se les puede permitir actuar de forma


desprevenida y afanada al momento de fijar el canon de arrendamiento
porque tal comportamiento se puede reflejar en el futuro con las siguientes
consecuencias: i) Que el arrendatario se vea imposibilitado de cumplir con el
pago del canon por los suficientes ingresos que percibe con el ejercicio de su
actividad económica; ii) Que el arrendador se vea obligado a terminar el
contrato producto del incumplimiento y en caso de ser necesario, acudir a la
vía judicial para obtener el pago de los cánones adeudados.

h) Contrato mixto: confluencia del contrato de arrendamiento de local comercial


y del contrato de vivienda, en las mismas partes y en el mismo inmueble
En la dinámica que se suscita en torno a la relación contractual de
arrendamiento, es común observar que los inmuebles son planificados o
diseñados atendiendo a la estrategia que les genere a los propietarios mayor
rentabilidad al momento de percibir un canon, claro está, si ello es el
propósito de la construcción. Sin duda, basta con transcurrir zonas
comerciales para deducir de las edificaciones, además de su destinación para
el ejercicio de una actividad económica, su destinación para vivienda. Este
panorama en el área del derecho da lugar al planteamiento del problema
jurídico relativo al régimen legal aplicable en caso de sobrevenir la
celebración de un contrato mixto, es decir, en caso de prever las partes en una
misma convención, las obligaciones y prestaciones propias del
arrendamiento tanto del espacio de local comercial con destinación a
establecimiento de comercio, como del espacio para vivienda.

En ese sentido, en la situación que se expone, es fácil concebir que por


practicidad, al converger en las mismas partes la calidad de arrendador y
arrendatario del inmueble para sus varias destinaciones, se efectúe un único
acuerdo contractual que contemple elementos inherentes de cada tipo, con la
particularidad que el arrendatario ha de asumir las prestaciones propias del
uso y goce por cada espacio arrendado, lo que acarrea que en el evento de
incumplimiento o necesidad del arrendador de poseer el bien, se cuestione el
operador jurídico la aplicación de la legislación civil o mercantil.

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Al respecto, existe pronunciamiento no unánime que pretende dar respuesta
a la mencionada vicisitud mediante el discurrir de diferentes teorías; a saber,
(i) la teoría que propende por la aplicación de lo acordado en el contrato,
producto de la autonomía de la voluntad de las partes; (ii) la teoría que indica
que el régimen jurídico aplicable depende del área del inmueble que mayor
se ocupe, ya sea para uso de vivienda o uso comercial; y (iii) la teoría que
observa el sector donde se ejecuta el contrato, pues si la zona es considerada
comercial, prima la aplicación del régimen comercial, mientras que si la zona
es residencial, prima la aplicación del régimen civil.

Este servidor no opta por ninguna de las aludidas teorías por cuanto
considera que el problema jurídico planteado encuentra solución en la
premisa planteada en el artículo 22 del Código de Comercio, que conmina a
observar que, si un acto es considerado civil y mercantil simultáneamente,
entonces ha de regirse por la normativa comercial. En efecto, la Corte
Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en sentencia del 7 de febrero de
1996, con ponencia del magistrado Carlos Esteban Jaramillo, arguyó que el
artículo en mención, tiene el propósito de “permitir saber, en cada caso
particular, si el negocio, contrato u operación de que se trata da origen o no a
un verdadero “asunto mercantil”, independientemente de la calidad subjetiva
de empresarios individuales o sociales (comerciantes) que tengan quienes
participaron en su celebración o en su ejecución, esto por cuanto no es esa
calidad, contra lo que podría suponerse sin mayor estudio del tema, el único
elemento que permite reconocer el acto de comercio y calificarlo como tal
para los muchos conceptos en que hacerlo es cuestión jurídica prioritaria.”

En conclusión, en un contrato de arrendamiento complejo, en el que confluye


en las mismas partes la calidad de arrendador y arrendatario de un inmueble
con destinación a uso civil y mercantil, el cuerpo normativo aplicable será el
mercantil por disposición expresa del artículo 22 del Código de Comercio.

i) Cláusula compromisoria
Bien es conocido que acudir a la justicia ordinaria a fin de dirimir un conflicto
que se suscita durante la ejecución del contrato resulta dispendioso en
términos de tiempo y apremiante para los intereses de las partes; por ello, es
aconsejable que al momento de la negociación y elaboración del cuerpo del
contrato, las partes coincidan de manera clara, inequívoca y precisa, en
incorporar una cláusula compromisoria que tenga por efecto someter a la
decisión de un tribunal arbitral, cualquier eventual conflicto que surja con
ocasión del contrato.

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II) La claudicación del contrato de arrendamiento de local
comercial ante tipos contractuales que resuelven sus
deficiencias.
a) Inclinación por el contrato de concesión de espacio comercial.
Es indiscutible que el comerciante incursiona en el mercado con el objeto de
percibir un porcentaje justificable de utilidad, producto de su actividad
económica. Por ello, cuando este sujeto carece de suficiente capital para
adquirir su propio espacio destinado al funcionamiento de su negocio,
recurre a la contratación por el uso de un espacio ajeno. Tal es el caso del
contrato de arrendamiento de local comercial; figura contractual que si bien
le posibilita al arrendatario el uso y goce de un local y le otorga ciertas
prerrogativas, en todas las circunstancias el objeto contractual desconoce la
actividad económica que se ejecuta, colocando al arrendatario en una
posición desventajosa por cuanto ineludiblemente deberá pagar
mensualmente al arrendador el correspondiente canon de arrendamiento,
independiente de si su negocio es rentable o no.

Es decir, cuando se está en ejecución del contrato de arrendamiento de local


comercial, al arrendador no le interesa la suerte del negocio del arrendatario,
sino únicamente percibir regularmente la contraprestación por el uso y goce
de un determinado local comercial.

No lo mismo ocurre cuando la relación contractual se regla por la concesión


de espacio comercial, en razón a que para las partes: concedente y
concesionario, prima el estado económico del negocio, pues el concesionario
reconocerá como retribución del espacio otorgado por el concedente, un
porcentaje fijo sobre las ventas o utilidades brutas. Lo anterior porque el
contrato atiende a la colaboración mutua entre las partes, pues “el
concedente al ceder sus espacios físicos le está permitiendo a los
concesionarios aprovechar la clientela que ya frecuenta el establecimiento
comercial acreditado y el concesionario ayuda al concedente ampliando la
oferta de bienes y servicios en su establecimiento, por tanto, aumentará la
clientela del establecimiento.” (Varón, V. 2016. Pág. 75) .

Así, halla sentido lo anunciado, porque las partes al momento de la


celebración del contrato se evalúan de manera recíproca hasta tener la
certeza de ser competentes para ejecutar la actividad económica objeto del
establecimiento. Es decir, el concedente exigirá que el concesionario sea
calificado como un comerciante que cuente con experiencia y con
organización empresarial para otorgarle la explotación de un espacio de su
negocio, al tiempo que el concesionario observará que el concedente ostente
de estabilidad, prestigio y posicionamiento en el mercado a fin de continuar
y preservar el éxito del negocio.

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Además, otro factor por el que resulta benéfico este contrato, es la restitución
inmediata del espacio en concesión, debido a que las partes, en virtud del
principio de autonomía de la voluntad, se facultan para pactar el término que
consideren para hacer efectivo el preaviso a fin de terminar el contrato. Lo
mismo ocurre con las causales que dan lugar a invocar la terminación
unilateral del contrato de manera anticipada.

Entonces, tal como está dispuesto en el capítulo II de la parte quinta, por


medio de este contrato, “dos empresas independientes logran, sobre la base
de la sumisión interesada del concesionario al concedente, integrarse en
forma de concentración vertical en un conjunto empresarial, apoyándose
recíprocamente para el logro del éxito comercial que consiste en el desarrollo
de productos y su comercialización.”

b) Inclinación por el contrato de cuentas en participación.


Otro tipo contractual que se erige como óptimo para la consecución de los
fines económicos que persigue el comerciante, es el contrato de cuentas en
participación, pues de conformidad con el concepto de la Universidad
Nacional en sentencia C-790 de 2011, propende por “la eliminación de
barreras innecesarias para que las actividades comerciales fluyan de manera
fácil (…)”.

Así, la precedida afirmación encuentra sustento en que el contrato de cuentas


en participación, en ovación a la libertad económica y a la libertad de
empresa, se desarrolla con base en la colaboración mutua entre los partícipes,
en lo que concierne al aporte, para desplegar un negocio u actividad
económica acordada, sin que ello requiera constituir un tipo societario.

Es decir, se alude al principio de colaboración para posibilitar que se asocien


varios sujetos, que cuentan con diferentes capacidades, para que todas
reunidas, potencialicen la puesta en marcha de un negocio que beneficia a la
totalidad de los partícipes, previa estipulación del porcentaje en que cade uno
va a tener parte tanto en utilidades como en pérdidas. Tal como sostiene
Posada, C. (2017), “el contrato de cuentas en participación le permite al
empresario obtener la suma de dinero [u otros bienes] que requiere e
[invertirlos] en el desarrollo de su actividad económica, haciendo partícipes
a los contratantes-inversionistas de los riesgos de su actividad y/o de sus
operaciones mercantiles, ya que ellos compartirán las utilidades y/o las
pérdidas obtenidas en la forma y en la proporción convenida en el acuerdo. Y
se constituye como un instrumento jurídico que permite al empresario
establecer una eficiente estrategia de manejo de costos porque él solo queda
obligado a repartir las ganancias obtenidas con sus contratantes, lo que
supone que ellos quedan sometidos al plazo previsto para que las inversiones
comiencen a generarlas, de manera que, si no genera ninguna utilidad, el

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empresario no queda obligado a reconocerles ninguna remuneración
económica diferente de esta.” (Págs. 10, 11).

Verbigracia, un partícipe-oculto aporta un inmueble de su propiedad o capital


para que el gestor aporte su experiencia como comerciante o empresario, a
fin de que establezca y desarrolle allí su negocio. Además, es claro que al ser
el gestor, se ha de encargar de llevar a cabal término la actividad económica,
rindiendo cuentas de su gestión, para que oportunamente se distribuya, de
acuerdo a los porcentajes establecidos, los rendimientos de la inversión,
representados en los resultados contables del negocio, sean o no favorables.

En concordancia, se refirió la Superintendencia de Sociedades en concepto


No. 220-171216 del 16 de enero de 2012: “una vez el participe oculto haga la
aportación al gestor en la cantidad, forma y términos en que se haya
acordado, el gestor tiene la obligación de llevar a feliz término la operación
encomendada; empeñándose en cumplir diligentemente el contrato y
rindiendo, de acuerdo con el artículo 512 ibidem, cuentas de su gestión (…).”

En conclusión, este tipo contractual afianza la idea de la incursión al mercado


de un comerciante que carece de la totalidad de herramientas que éste le
exige para el desarrollo de su actividad económica, mediante el bastión que
otorga la cooperación de demás sujetos que aportan lo necesario para que el
negocio sea factible, recibiendo como contraprestación un porcentaje sobre
las utilidades percibidas o en su defecto, asumiendo el riesgo de compartir
los resultados adversos del negocio.

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Referencias

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Revista Universidad Pontificia Bolivariana. Núm. 78. ISSN 0120-3886.

Gómez, César E. (1983). De los principales contratos civiles. Bogotá,


Biblioteca Jurídica Diké.

Meza, A. (2016). CONCEPTO DE VIABILIDAD JURÍDICA COSTUMBRE MERCANTIL.


Ed. Universidad del Rosario.

Ospina Fernández, Guillermo (1984). Régimen general de las obligaciones, 4a


ed., Bogotá, Edit. Temis.

Pinzón, G. (1985). Introducción al derecho comercial. Ed. Temis.

Posada, C. (2017). El contrato de cuentas en participación y algunos de sus


problemas jurídicos más relevantes en el Derecho colombiano. Revista foro
Derecho Mercantil N°:56, JUL.-SEP./2017, Págs. 7-49. ISSN:1794-0427.

Serrano, D. (2008). Del desahucio y la restitución de local comercial


arrendado: ¿Quién está legitimado y cómo debe hacerlo? Universidad de los
Andes.

Tardío Pato, J. (2003). El principio de especialidad normativa (lex specialis) y


sus aplicaciones jurisprudenciales. Revista de administración pública. Núm.
162. Septiembre – diciembre 2003.

Varón, V. (2016). Diferencias Legales entre el Contrato de Arrendamiento de


Local Comercial y el Contrato de Concesión de Espacio Comercial. Pontificia
Universidad Javeriana – Cali.

Referencias legales

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Alejandro Linares Cantillo.

Corte Constitucional. Sentencia C-790 de 2011. Magistrado ponente Dr.


Nilson Pinilla Pinilla.

Corte Constitucional. Sentencia T-537 de 2009. Magistrado ponente Dr.


Humberto Sierra Porto.

Corte Constitucional. Sentencia T-769 de 2005. Magistrada ponente Dr. Clara


Inés Vargas Hernández.

36
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria. Expediente No.
5876. Magistrado ponente Dr. José Fernando Ramírez Gómez

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 30 de agosto


de 2001. Expediente 5791. Magistrado ponente Nicolás Bechara.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en sentencia del 7 de febrero


de 1996. Magistrado ponente Dr. Carlos Esteban Jaramillo

Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, sentencia de 18 noviembre 1971.

Laudo arbitral del 14 de diciembre de 2017. Camilo Alejandro Acevedo


Martin y Juan Rojas Torres contra Marino Vasco Narváez y Ángel María
Criollo Cruz. Cámara De Comercio De Bogotá.

Laudo arbitral del 16 de agosto de 2013. El surtidor de drogas IBLA S.A.


contra Juan Pablo Ospina Villa. Cámara de Comercio de Bogotá.
Tribunal Superior de Manizales. Auto del 5 de Junio de 1980. Magistrado
ponente Guiomar Hoyos de Gómez.
Tribunal Superior de Bogotá en providencia del 30 de enero de 1978.
Magistrada ponente Necty Gutierrez.
Superintendencia de Sociedades. Concepto No. 220-171216 del 16 de enero
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