ANTONIO VOLANTI

Anteprima di:

ACQUISTARE IMMOBILI SENZA

RISCHI LEGALI

Dalla Proposta di Acquisto alla Stipula di un

Preliminare per Acquisire Immobili in Modo Sicuro
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Titolo
ACQUISTARE IMMOBILI SENZA RISCHI LEGALI
Autore
Antonio Volanti
Editore
Bruno Editore
Sito internet
http://www.brunoeditore.it

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questo libro pu essere riprodotta con alcun mezzo senza
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espressamente vietato trasmettere ad altri il presente libro, n in formato
cartaceo n elettronico, n per denaro n a titolo gratuito. Le strategie riportate in
questo libro sono frutto di anni di studi e specializzazioni, quindi non garantito
il raggiungimento dei medesimi risultati di crescita personale o professionale. Il
lettore si assume piena responsabilit delle proprie scelte, consapevole dei rischi
connessi a qualsiasi forma di esercizio. Il libro ha esclusivamente scopo
formativo e non sostituisce alcun tipo di trattamento medico o psicologico. Se
sospetti o sei a conoscenza di avere dei problemi o disturbi fisici o psicologici
dovrai affidarti a un appropriato trattamento medico.

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Sommario

Introduzione
Capitolo 1: Le fasi di acquisto e gli accorgimenti
Capitolo 2: Come formulare una proposta dacquisto
e stipulare un preliminare
Capitolo 3: Come si acquista dal notaio
Capitolo 4: Gli accorgimenti e lacquisto allasta
Capitolo 5: Lacquisto di un immobile da costruire
Conclusione
Tabella della tassazione sugli acquisti di immobili

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Introduzione

Uno studio dellAITEC di fine 2012 (Associazione Italiana

Tecnico Economica Cemento), rivela che Secondo i dati del
ventesimo Rapporto Cresme sul mercato delle costruzioni, a
novembre 2012 il valore del patrimonio immobiliare italiano era
pari a circa 5947 miliardi di euro, in netta diminuzione dal 2007 a
oggi. Ci nonostante rispetto al 1997 il valore degli immobili sul
territorio italiano quasi raddoppiato (+95%). Quello che il
CENSIS ha definito processo di patrimonializzazione familiare
ha determinato unespansione senza precedenti del mercato
residenziale, consentendo laccesso allabitazione a una platea di
soggetti fortemente motivati allacquisto.
Tale studio afferma ancora che Nonostante la crescita del
mercato immobiliare degli ultimi anni, non azzardato sostenere
lesistenza

di

una

forte

domanda

abitativa

potenziale.

Annualmente in Italia si formano (senza considerare le unioni

libere e i single che vanno a vivere da soli) circa trecentomila
nuovi nuclei familiari. Anche se landamento decrescente, negli
ultimi cinque anni in Italia sono nate 1,5 milioni di nuove
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famiglie (portando il totale nazionale a 24,8 milioni). A tutto ci

va aggiunto il contributo dato dallevoluzione quantitativa e
qualitativa fornito dallimmigrazione. Secondo dati Istat, da qui al
2020 lItalia crescer ancora come numero di residenti, passando
dagli attuali sessanta milioni di abitanti a circa sessantatre milioni.
Nonostante quindi leconomia italiana attraversi una fase
fortemente recessiva tale da intaccare la condizione reddituale
delle famiglie, le dinamiche sociali e demografiche indicano che
ancora attuale la necessit di accedere a nuovi alloggi.
Pertanto

il mattone, secondo

tali

studi,

rimane ancora

linvestimento preferito dagli italiani anche in situazioni di crisi

come lattuale. Infatti, anche se non si raggiungono pi i livelli
del 2003, nel corso del quale furono compravendute 900.000
abitazioni, nel 2010 sono state vendute comunque oltre 600.000
abitazioni.
Si tratta di numeri comunque importanti che dimostrano una
vitalit che spesso, per, non accompagnata dalla giusta
attenzione. Infatti, se vero che comprare unabitazione spesso
il coronamento del sogno di una vita, altrettanto vero che questo
sogno non deve divenire un incubo.
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Ecco perch occorre, anche se non si degli esperti del settore

legale, avere ben chiari i meccanismi che regolano lacquisto di
un immobile al fine di evitare o, almeno, minimizzare i rischi che
ogni acquisto pu comportare. quindi indispensabile conoscere
le varie fasi che conducono allacquisto immobiliare, sapendo
individuare i possibili pericoli che possono annidarsi dietro un
affare. Inoltre, la voglia di realizzare il nostro sogno o di fare un
buon affare non debbono ostacolare una visione obiettiva
dellacquisto che ci viene proposto.
Perci, in questo corso prenderemo confidenza con aspetti,
tecniche e terminologie che non devono essere esclusiva dei notai,
ma devono costituire lindispensabile patrimonio di chiunque si
voglia accostarsi al mercato immobiliare.
Perci buona lettura e in bocca al lupo!

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CAPITOLO 1:
Le fasi di acquisto e gli accorgimenti

Acquistare un immobile significa compiere un gran numero di

passaggi, ognuno dei quali richiede estrema attenzione per evitare
problemi spesso molto seri. Infatti, la normativa in materia
particolarmente complessa e se trascuriamo, sin dallinizio, di
compiere tutta una serie di verifiche, potremmo rischiare di
compromettere lacquisto.
In questo corso affronteremo le tre forme di acquisto
dellimmobile pi frequenti nella pratica:
la stipulazione di un contratto di compravendita;
lacquisto allasta giudiziaria;
lacquisto di un immobile da costruire.
SEGRETO n. 1: possiamo acquistare un immobile stipulando
un contratto di compravendita, aggiudicandoci unasta
giudiziaria o acquistandolo quando non ancora costruito.

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I passaggi che solitamente compiamo quando acquistiamo un

immobile

mediante

la

stipulazione

di

un

contratto

di

compravendita sono:
lavvio delle trattative;
la formulazione di una proposta di acquisto;
la stipula del contratto preliminare;
il rogito del notaio.
Queste fasi, tipiche dellacquisto, possono essere precedute dal
conferimento di un mandato a unagenzia immobiliare, oppure il
rogito del notaio pu essere preceduto dalla richiesta di un mutuo
alla banca per finanziare loperazione con relativa iscrizione
dellipoteca.
SEGRETO n. 2: quando acquistiamo un immobile con un
contratto di compravendita, le varie fasi riguarderanno
lavvio delle trattative, la formulazione della proposta di
acquisto, la stipulazione del contratto preliminare e il rogito
del notaio.
Se, invece, ci vogliamo cimentare con un acquisto allasta
giudiziaria, i passaggi che dovremo compiere saranno:
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 lesame della documentazione dasta;

il deposito della domanda di partecipazione allasta;
laggiudicazione;
il trasferimento;
leventuale rilascio dellimmobile da parte di chi lo occupa.
Anche in questo caso potremo aggiungere la richiesta di un mutuo
alla banca per finanziare lacquisto, sempre con relativa iscrizione
dellipoteca a garanzia.
SEGRETO n. 3: quando acquistiamo un immobile allasta, le
varie fasi riguarderanno lesame della documentazione dasta,
il deposito della domanda di partecipazione allasta,
laggiudicazione, il trasferimento e leventuale rilascio
dellimmobile.
La principale differenza tra lacquisto dal proprietario e lacquisto
allasta che, nel primo caso, dovremo stipulare, alla conclusione
delle varie fasi, un contratto di compravendita, mentre, nel
secondo caso, lacquisto avverr mediante un provvedimento del
giudice, chiamato decreto di trasferimento. Infine, lacquisto della
casa dei nostri sogni pu avvenire su pianta, cio quando
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limmobile non ancora costruito. Si tratta dellacquisto

direttamente dal costruttore o come soci di una cooperativa
edilizia di abitazione.
In questi casi i passaggi saranno simili a quelli che abbiamo visto
per lacquisto mediante stipula di un contratto di compravendita,
con alcune avvertenze che si rendono necessarie proprio perch
limmobile ancora non esiste o non ultimato.
SEGRETO n. 4: quando acquistiamo un immobile non ancora
costruito, da un costruttore o in cooperativa, vi sono alcune
avvertenze che si rendono necessarie proprio perch
limmobile che andiamo ad acquistare ancora non esiste o non
ultimato.
In questo capitolo ci occuperemo di questa prima forma di
acquisto, mentre nei successivi ci occuperemo dellacquisto
allasta o di un immobile ancora non costruito direttamente dal
costruttore o quale soci di una cooperativa edilizia di abitazione.
Nel caso di acquisto mediante contratto di compravendita
dovremo prestare molta attenzione a:

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chi sia il venditore onde evitare che chi si propone come tale
in realt non abbia la propriet dellimmobile o non abbia i
poteri per trasferircelo;

allimmobile che intendiamo acquistare affinch non abbia

oneri o pesi che possano pregiudicare il nostro acquisto, quali
ad esempio ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali,
servit ecc.

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