Contratto, nullit, rimozione causa, richiesta, convalida

tacita, esclusione
Cassazione civile , sez. III, sentenza 26.10.2012 n 18502
La richiesta formulata dalla parte che ha titolo di domandare lannullamento del contratto non configura la convalida
tacita dello stesso se si limita a chiedere leliminazione della situazione costituente loggetto del vizio del suo consenso.
(*) Riferimenti normativi: art. 1444 c.c.
(Fonte: Massimario.it - 2/2013. Cfr. nota di Alessandro Ferretti)

/ contratto / nullit / rimozione causa / richiesta / convalida tacita / esclusione /

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III CIVILE
Sentenza 26 ottobre 2012, n. 18502
Svolgimento del processo
1.- Il 4.7.1991 Q.M. loc alla s.r.l. Studio S. una villa sita nella via (OMISSIS), contornata da due ettari di terreno, da
destinare ad uso foresteria di dirigenti d'azienda, per il canone iniziale di L. 12.000.000 mensili e per la durata di cinque
anni. Il locatore autorizz la conduttrice alla realizzazione di un maneggio e ricevette la cauzione pari a due mensilit del
canone ed il pagamento di quello del primo mese.
Con lettera raccomandata del 5.9.1991 la societ conduttrice, affermando di reiterare quanto gi oralmente
rappresentato a luglio, contest al locatore il grave inadempimento costituito dall'avere quegli nascosto alla conduttrice
che l'immobile era da tempo assoggettato ad espropriazione forzata ordinaria ed esattoriale, con avvisi d'asta
(precedenti nonch per il successivo 2 ottobre) gi pubblicati e trascritti. Chiese che il locatore si adoperasse per
scongiurare la vendita e comunic che non avrebbe versato i canoni fino a quando non fosse stato eliso il pericolo di
rilascio forzoso.
Un'azione di convalida di sfratto per morosit fu abbandonata dal locatore.
In data 8.2.1992 la societ conduttrice notific al locatore diffida ad adempiere con avvertenza che, decorsi inutilmente
15 giorni, si sarebbe verificata la risoluzione di diritto e che l'immobile sarebbe stato riconsegnato il 10.3.1992. La
restituzione avvenne poi consensualmente il 3.4.1992.
1.1.- Con atto di citazione del 13.7.1992 il locatore Q. convenne in giudizio la societ conduttrice chiedendo la
risoluzione del contratto per inadempimento di quest'ultima nel pagamento dei canoni, nonch la condanna della stessa
al pagamento di quelli dovuti per complessive L. 108.000.000 ed al risarcimento dei danni derivatigli per i deterioramenti
dell'immobile locato.
La convenuta Studio S. s.r.l. chiese in riconvenzione che il contratto fosse annullato per dolo del locatore o per errore
essenziale del conduttore, o che ne fosse dichiarata l'inefficacia per avere il locatore (custode) locato l'immobile senza
l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560 c.p.c.;
ovvero che fosse dichiarata la avvenuta risoluzione ex art. 1454 c.c., o, in subordine, che fosse pronunciata la
risoluzione per grave inadempimento del locatore, da condannarsi inoltre al risarcimento dei danni provocati alla
conduttrice anche per le ingenti spese affrontate per rendere l'immobile adeguato alle proprie esigenze.
1.2.- Con sentenza n. 34991 del 2011 il Tribunale di Roma, in persona del GOA, accolse le domande dell'attore
(locatore) e rigett quelle della convenuta (conduttrice), che condann al pagamento dei canoni ed al risarcimento del
danno nella misura di L. 200.000.000.

2.~ La decisione stata parzialmente riformata dalla Corte d'appello di Roma, investita anche con appello incidentale del
locatore, con sentenza n. 4830 dell'8.11.2006, che ha accolto l'appello principale della conduttrice limitatamente al
computo degli interessi sulla somma di L. 108.000.000 dalla stessa dovuta ed ha condannato Q.A. (erede di Q.M.) al
risarcimento di parte dei danni fatti valere dalla societ conduttrice, da liquidarsi in separata sede, rigettando per il resto.
3.- Avverso detta sentenza ricorre per cassazione la s.r.l. Studio Salerni, sulla base di quattro motivi.
Resiste con controricorso Q.A., che propone ricorso incidentale affidandosi ad un unico motivo corredato da tre quesiti di
diritto, cui a sua volta resiste con controricorso la societ ricorrente principale, che ha depositato anche memoria
illustrativa.
Motivi della decisione
1.- I ricorsi sono riuniti in quanto proposti avverso la stessa sentenza.
A) Il ricorso principale Salerni (conduttore).
2.- Col primo motivo del ricorso (pag. 17 e ss.) la ricorrente principale investe la decisione, denunciando violazione e
falsa applicazione di norme di diritto e vizio della motivazione, nella parte in cui la Corte d'appello, dopo aver ritenuto
essenziale l'errore costituito dalla ignoranza del conduttore della sussistenza dell'espropiazione in corso del bene locato
(sui rilievi che la natura del contratto, il canone di locazione, l'autorizzazione del locatore a costruire un maneggio
sostanziano il convincimento che il contraente, ove fosse stato a conoscenza della reale situazione del bene, non si
sarebbe indotto alla stipula), abbia poi ritenuto che il locatore avesse convalidato il contratto ex art. 1444 c.c., per aver
chiesto al locatore, con raccomandata del 4.9.91 bench gi dal luglio consapevole dell'espropriazione, di porre in
essere immediate iniziative atte a rimuovere il pericolo della vendita forzosa e quindi sostanzialmente ad adempiere
compiutamente all'obbligazione, con ci rinunciando a chiedere l'annullamento del contratto (ultimo capoverso di pag. 4
e prime 5 righe di pagina 5 della sentenza impugnata).
2.1.- La censura fondata.
Il presupposto della convalida tacita, da risalente dottrina qualificata come rinuncia al diritto potestativo a richiedere
l'annullamento, stato dalla Corte capitolina ravvisato nella richiesta, formulata dal conduttore al locatore, di rimozione
del pericolo di vendita forzosa dell'immobile locato in relazione all'espropriazione in corso: dunque, proprio nella richiesta
eliminazione della situazione che, se conosciuta dal conduttore, lo avrebbe indotto a non concludere il contratto,
secondo quanto dalla stessa Corte d'appello apprezzato in fatto.
Ma tanto esattamente il contrario della fattispecie considerata dalla legge: che dice il contratto convalidato tacitamente
quando la parte che avrebbe diritto a domandarne l'annullamento vi dia essa stessa esecuzione pur sapendolo
annullabile, cos mostrando di considerare conforme al proprio interesse il consolidamento dell'efficacia del contratto
nonostante il vizio che lo inficia.
Nella specie, non soltanto pacifico che il conduttore smise immediatamente di pagare il canone non appena seppe
dell'espropriazione in corso, sicch escluso in radice che abbia dato volontariamente esecuzione al contratto, ma lo
stesso contenuto della richiesta che formul (che fosse cio dal locatore eliminato il pericolo di vendita forzosa, con
conseguente possibile perdita dell'immobile da parte del conduttore, che non avrebbe potuto opporre la non autorizzata
locazione all'acquirente) attesta il suo interesse non gi alla conservazione di efficacia al contratto nonostante il
permanere della situazione la cui ignoranza aveva costituito suo errore essenziale (ed evidentemente riconoscibile dal
locatore che aveva taciuto), ma appunto alla eliminazione di quella situazione pregiudizievole da parte del conduttore.
Non dunque volont di convalidare, secondo le tesi che vedono nella convalida tacita un negozio (cfr., ex multis, Cass.,
n. 4441/2001), talora qualificato di attuazione; e neppure mero atto di esecuzione, secondo la tesi che collega gli effetti
convalidanti direttamente al comportamento tipizzato da legislatore.
Le considerazioni che precedono possono sintetizzarsi nel seguente principio di diritto: "la convalida tacita del contratto
di cui all'art. 1444 cod. civ., comma 2, non integrata dalla mera richiesta, formulata dalla parte che avrebbe titolo a
domandare l'annullamento, di eliminazione della situazione costituente l'oggetto del vizio del suo consenso (nel caso in
esame: errore essenziale e riconoscibile sulla libert da vincoli dell'immobile locato, invece assoggettato ad
espropriazione forzata in fattispecie nella quale il conduttore non avrebbe potuto opporre la locazione all'eventuale
aggiudicatario)".
3.- Tanto comporta l'assorbimento del secondo motivo di ricorso (pag. 23 e ss.), col quale la ricorrente si duole che il
contratto non sia stato dichiarato risolto neppure a seguito della inutile scadenza del termine assegnato con la diffida ad
adempiere, ovvero che non sia stato risolto per grave inadempimento del locatore.

4.- Il terzo motivo (pag. 38 e ss.) - col quale la sentenza censurata per ultrapetizione, violazione e falsa applicazione
dell'art. 1453 c.c., comma 1 (seconda previsione) e vizio della motivazione - infondato.
Lo perch la richiesta di condanna generica al risarcimento dei danni non preclude al giudice di stabilire, in sede di
valutazione della sussistenza dei presupposti della responsabilit del debitore e quando la questione sia dunque quella
di stabilire se i fatti costitutivi del diritto (fra i quali si annovera anche il nesso di causalit) sussistano o no per ogni tipo di
danno, che per un certo tipo di conseguenze pregiudizievoli quei presupposti non sussistono, anche indipendentemente
da un'eccezione del debitore. Non era dunque inibito alla Corte d'appello - che ha incensurabilmente motivato sul punto di escludere dalla condanna generica del locatore al risarcimento i danni relativi alle ingenti spese che la societ
conduttrice aveva affrontato quando era ormai a conoscenza della situazione giuridica dell'immobile (spese, tra l'altro, in
larga misura volte all'acquisizione di beni non insuscettibili di utilizzazione anche in luoghi diversi dall'immobile locato).
5.- Il quarto motivo di ricorso (pag. 46 e ss.) investe la decisione - deducendo violazione e falsa applicazione degli artt.
1453, 2722 e 2723 c.c., nonch difetto ed "illogicit" della motivazione sulle prove orali formalmente dedotte dalla
conduttrice - nella parte in cui la Corte d'appello (nella seconda parte di pagina 8 della sentenza) ha ritenuto che la prova
orale sulla concordata, diversa destinazione dell'immobile (corsi per dirigenti) rispetto all'uso di foresteria stabilito nella
pattuizione scritta fossero inammissibili perch volte a provare una destinazione in contrasto con l'art. 7 del contratto e
dunque una simulazione relativa, soggetta ai limiti di cui all'art. 2725 c.c.
Sostiene poi che, comunque, sarebbe stato ammissibile il pur richiesto interrogatorio formale.
5.1.- La censura, senz'altro fondata in ordine alla prova per interpello (al di l dell'intervenuto decesso dell'interpellando),
per il resto infondata.
Incontestata essendo la ratio decidendi secondo la quale, in caso di simulazione relativa, per la prova testimoniale
varrebbero i limiti di cui all'art. 2725 c.c., non v' dubbio che una simulazione relativa si mirasse a far valere laddove era
dedotto che il Q. aveva partecipato all'esame delle varie modificazioni da apportare all'immobile per uso corsi di studio
per dirigenti d'azienda, diversa da quella pattuita, "sia prima che dopo la stipula del contratto" (pag. 46 del ricorso, in
fine).
B) Il ricorso incidentale Q. (locatore).
6.- Col ricorso incidentale denunciata violazione degli artt. 112, 115, 116, 166, 167 e 189 c.p.c., in relazione agli all'art.
360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5 "nel punto in cui accoglie la domanda dello Studio Salerni, volta ad ottenere la condanna generica
al risarcimento dei danni asseritamente subiti, ancorch limitata alle spese di escavazione del maneggio, nonch per
quelle relative alla provvigione (dovuta all'agenzia mediatrice, alla registrazione del contratto ed al contratto di
assicurazione (per la gestione della foresteria" (cos, a pag. 8 del controricorso Q.), siccome mai avanzata n in
comparsa di risposta n in conclusioni.
In sentenza si legge (diciottesima e diciannovesima riga di pag. 2) che la conduttrice "svolgeva domanda
riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti". Cos ritenendo (erroneamente secondo la ricorrente
incidentale, che tra l'altro non offre precise indicazioni volte a consentire alla Corte di Cassazione la conoscenza
dell'esatta portata delle richieste della convenuta in primo grado) la Corte d'appello sarebbe dunque incorsa in un errore
percettivo, denunziabile col mezzo della revocazione e non del ricorso per cassazione, pertanto inammissibile.
Quanto ai danni subiti dal locatore, che la Corte d'appello ha escluso e che secondo la ricorrente incidentale dovevano
essere riconosciuti (cfr. pag. 11, penultimo capoverso del controricorso Q.), la censura inammissibile sia perch del
tutto apodittica a fronte della esauriente motivazione di cui alle pagine 10 e 11 della sentenza, sia perch completamente
difettano le indicazioni di sintesi di cui all'art. 366 bis c.p.c.
La censura sulla regolazione delle spese assorbita, essendo la sentenza cassata a seguito del parziale accoglimento
del ricorso principale.
C) Conclusioni.
7.- In conclusione, vanno accolti il primo e, in parte, il quarto motivo del ricorso principale, assorbito il secondo e rigettato
il terzo.
I primi due profili di censura del ricorso incidentale sono inammissibili, assorbito il terzo.
Il giudice del rinvio - che si designa nella stessa Corte d'appello in diversa composizione - decider in applicazione del
principio di diritto enunciato sub 2.1.

Il collegio ritiene che la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione possa essere fatta immediatamente, che sia
opportuno provvedervi anche in vista della possibile superfluit della prosecuzione del presente giudizio e che le stesse
debbano essere poste a carico della Q., considerata la sua prevalente soccombenza.
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE
pronunciando sui ricorsi riuniti, accoglie il primo e, per quanto di ragione, il quarto motivo del ricorso
principale, dichiara assorbito il secondo e rigetta il terzo, dichiara inammissibili i primi due profili ed assorbito il
terzo dell'unico motivo del ricorso incidentale, cassa in relazione e rinvia alla Corte d'appello di Roma in diversa
composizione;
condanna Q.A. alle spese del giudizio di legittimit, che liquida in Euro 8.200, di cui Euro 8000 per onorari, oltre
alle spese generali ed agli accessori di legge.