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RIFORMADELCONDOMINIO,TESTOAPPROVATOALSENATO(NOVEMBRE2012)

Art.1.
1.L'articolo1117delcodicecivilesostituitodalseguente:
Art.1117.(Particomunidell'edificio).Sonooggettodiproprietcomunedeiproprietaridellesingole
unitimmobiliaridell'edificio,ancheseaventidirittoagodimentoperiodicoesenonrisultailcontrariodal
titolo:
1)tuttelepartidell'edificionecessarieall'usocomune,comeilsuolosucuisorgel'edificio,lefondazioni,i
murimaestri,ipilastrieletraviportanti,itettieilastricisolari,lescale,iportonidiingresso,ivestiboli,gli
anditi,iportici,icortilielefacciate;
2)leareedestinateaparcheggiononchilocaliperiserviziincomune,comelaportineria,inclusol'alloggio
delportiere,lalavanderia,glistenditoieisottotettidestinati,perlecaratteristichestrutturaliefunzionali,
all'usocomune;
3)leopere,leinstallazioni,imanufattidiqualunquegeneredestinatiall'usocomune,comegliascensori,i
pozzi,lecisterne,gliimpiantiidriciefognari,isistemicentralizzatididistribuzioneeditrasmissioneperil
gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione
radiotelevisivaeperl'accessoaqualunquealtrogenerediflussoinformativo,anchedasatelliteoviacavo,
eirelativicollegamentifinoalpuntodidiramazioneailocalidiproprietindividualedeisingolicondomini,
ovvero,incasodiimpiantiunitari,finoalpuntodiutenza,salvoquantodispostodallenormativedisettore
inmateriadiretipubbliche.

Art.2.
1.Dopol'articolo1117delcodicecivilesonoinseritiiseguenti:
Art. 1117bis. (Ambito di applicabilit). Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto
compatibili,intuttiicasiincuipiunitimmobiliariopiedificiovveropicondominiidiunitimmobiliari
odiedificiabbianoparticomuniaisensidell'articolo1117.
Art.1117ter.(Tuteladelledestinazionid'uso).Incasodiattivitcheincidononegativamenteeinmodo
sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche
singolarmente,possonodiffidarel'esecutoreepossonochiederelaconvocazionedellassembleaperfar
cessarelaviolazione,anchemedianteazionigiudiziarie.L'assembleadeliberainmeritoallacessazionedi
taliattivitconlamaggioranzaprevistadall'articolo1136,secondocomma.

Art.3.
1.L'articolo1118delcodicecivilesostituitodalseguente:
Art.1118.(Dirittideipartecipantisulleparticomuni).Ildirittodiciascuncondominosulleparticomuni,
salvo che il titolo non disponga altrimenti, proporzionale al valore dell'unit immobiliare che gli
appartiene.
Ilcondominononpurinunziarealsuodirittosulleparticomuni.
Ilcondominononpusottrarsiall'obbligodicontribuireallespeseperlaconservazionedelleparticomuni,
neanchemodificandoladestinazioned'usodellapropriaunitimmobiliare,salvoquantodispostodaleggi
speciali.
Il condomino, ove venga oggettivamente constatato che il proprio immobile non gode della normale
erogazione di calore, a causa di problemi tecnici dell'impianto condominiale, e questi, nell'arco di una
interastagionediriscaldamento,nonsonorisoltidalcondominio,purinunciareall'utilizzodell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino
squilibritalidacomprometterelanormaleerogazionedicaloreaglialtricondominioaggravidispesa.In
tali casi il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione
straordinariadell'impiantoeperlasuaconservazioneemessaanorma.

Art.4.
1.L'articolo1119delcodicecivilesostituitodalseguente:

Art. 1119. (Indivisibilit). Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che le
stesse siano state sottratte con delibera unanime all'uso comune, rispettando la destinazione e senza
pregiudicareilvaloredelleunitimmobiliari.

Art.5.
1.Dopoilprimocommadellarticolo1120delcodicecivilesonoinseritiiseguenti:
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le
innovazioniche,nelrispettodellanormativadisettore,hannoadoggetto:
1)leopereegliinterventivoltiamigliorarelasicurezzaelasalubritdegliedificiedegliimpianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del
consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unit immobiliari o
dell'edificioeperlaproduzionedienergiamediantel'utilizzodiimpiantidicogenerazione,fontieoliche,
solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un
dirittorealeopersonaledigodimentodellastricosolareodialtraidoneasuperficiecomune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro
generediflussoinformativo,anchedasatelliteoviacavo,eirelativicollegamentifinoalladiramazioneper
le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la
destinazionedellacosacomuneediimpedireaglialtricondominidifarneusosecondoillorodiritto.
L'amministratore tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo
condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve
contenerel'indicazionedelcontenutospecificoedellemodalitdiesecuzionedegliinterventiproposti.In
mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie
integrazioni.

Art.6.
1.L'articolo1122delcodicecivilesostituitodalseguente:
Art.1122.(Operesupartidiproprietousoindividuale).Nell'unitimmobiliaredisuaproprietovvero
nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in propriet esclusiva o
destinate all'uso individuale, il condomino non pu eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
ovvero determinino un significativo pregiudizio alla stabilit, alla sicurezza o al decoro architettonico
dell'edificio.
Inognicasodatapreventivanotiziaall'amministratorecheneriferisceall'assemblea.

Art.7.
1.Dopol'articolo1122delcodicecivilesonoinseritiiseguenti:
Art.1122bis.(Impiantinoncentralizzatidiricezioneradiotelevisivaediproduzionedienergiadafonti
rinnovabili).Leinstallazionidiimpiantinoncentralizzatiperlaricezioneradiotelevisivaeperl'accessoa
qualunquealtrogenerediflussoinformativo,anchedasatelliteoviacavo,eirelativicollegamentifinoal
puntodidiramazioneperlesingoleutenzesonorealizzatiinmododarecareilminorpregiudizioalleparti
comuniealleunitimmobiliaridiproprietindividuale,preservandoinognicasoildecoroarchitettonico
dell'edificio,salvoquantoprevistoinmateriadiretipubbliche.
consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al
serviziodisingoleunitdelcondominiosullastricosolare,suognialtraidoneasuperficiecomuneesulle
partidiproprietindividualedell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne d comunicazione
all'amministratoreindicandoilcontenutospecificoelemodalitdiesecuzionedegliinterventi.L'assemblea
puprescrivere,conlamaggioranzadicuiall'articolo1136,quintocomma,adeguatemodalitalternative
di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilit, della sicurezza o del decoro architettonico
dell'edificioe,aifinidell'installazionedegliimpiantidicuialsecondocomma,provvede,arichiestadegli
interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse
forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la

medesimamaggioranza,pualtressubordinarel'esecuzioneallaprestazione,dapartedell'interessato,di
idoneagaranziaperidannieventuali.
L'accesso alle unit immobiliari di propriet individuale deve essere consentito ove necessario per la
progettazioneeperl'esecuzionedelleopere.
Art. 1122ter. (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). Le deliberazioni concernenti
l'installazionesulleparticomunidell'edificiodiimpiantivoltiaconsentirelavideosorveglianzasudiesse
sonoapprovatedall'assembleaconlamaggioranzadicuialsecondocommadell'articolo1136.

Art.8.
1.All'articolo1124delcodicecivilesonoapportateleseguentimodificazioni:
a)ilprimocommasostituitodalseguente:
Lescaleegliascensorisonomantenutiesostituitidaiproprietaridelleunitimmobiliariacuiservono.La
spesarelativaripartitatraessi,permetinragionedelvaloredellesingoleunitimmobiliarieperl'altra
metesclusivamenteinmisuraproporzionaleall'altezzadiciascunpianodalsuolo;
b)larubricasostituitadallaseguente:Manutenzioneesostituzionedellescaleedegliascensori.

Art.9.
1.L'articolo1129delcodicecivilesostituitodalseguente:
Art.1129.(Nomina,revocaedobblighidell'amministratore).Quandoicondominisonopidiquattro,
sel'assembleanonviprovvede,lanominadiunamministratorefattadall'autoritgiudiziariasuricorsodi
unoopicondominiodell'amministratoredimissionario.
Contestualmenteall'accettazionedellanominaeadognirinnovodell'incarico,l'amministratorecomunicai
propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societ, anche la sede legale e la
denominazione,illocaleovesitrovanoiregistridicuiainumeri6)e7)dell'articolo1130,nonchigiornie
le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, pu prenderne gratuitamente visione e
ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'amministratore, entro trenta giorni
dall'accettazione, provvede altres all'aggiornamento dei dati del registro di cui all'articolo 71 delle
disposizioniperl'attuazionedelpresentecodice.
L'amministratore, all'atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di
responsabilit civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei
condomini.
L'amministratore tenuto altres ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico
l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa
deliberatoe deveessere effettuatocontestualmenteall'iniziodeilavori.Nelcasoincuil'amministratore
siacopertodaunapolizzadiresponsabilitcivileprofessionalegeneraleperl'interaattivitdaluisvolta,
tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le
condizioniprevistedalperiodoprecedenteperlospecificocondominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, affissa
l'indicazione delle generalit, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
Inmancanzadell'amministratore,sulluogodiaccessoalcondominioodimaggiorusocomune,accessibile
anche ai terzi, affissa l'indicazione delle generalit e dei recapiti, anche telefonici, della persona che
svolgefunzionianalogheaquelledell'amministratore.
L'amministratoreobbligatoafartransitarelesommericevuteaqualunquetitolodaicondominiodaterzi,
nonchquelleaqualsiasititoloerogatepercontodelcondominio,suunospecificocontocorrente,postale
o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino pu accedervi per prendere visione ed estrarre
copia,apropriespese,dellarendicontazioneperiodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo
possessoafferentealcondominioeaisingolicondominieadeseguireleattiviturgentialfinedievitare
pregiudiziagliinteressicomunisenzadirittoadulterioricompensi.
L'incarico di amministratore ha durata di due anni e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea
convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore pu essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza
previstaperlasuanominaoppureconlemodalitprevistedalregolamentodicondominio.Pualtres

essere disposta dall'autorit giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto
commadell'articolo1131,senonrendeilcontodellagestione,ovveroincasodigraviirregolarit.Neicasi
in cui siano emerse gravi irregolarit fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3)
dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione
dell'assembleaperfarcessarelaviolazioneerevocareilmandatoall'amministratore.Incasodimancata
revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino pu rivolgersi all'autorit giudiziaria e in caso di
accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del
condominio che a sua volta pu rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono,tralealtre,graviirregolarit:
1)l'omessaconvocazionedell'assembleaperl'approvazionedelrendicontocondominiale,ilripetutorifiuto
diconvocarel'assembleaperlarevocaeperlanominadelnuovoamministratoreoneglialtricasiprevisti
dallalegge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonch di deliberazioni
dell'assemblea;
3)lamancataaperturaedutilizzazionedelcontodicuialsettimocomma;
4) la gestione secondo modalit che possono generare possibilit di confusione tra il patrimonio del
condominioeilpatrimoniopersonaledell'amministratoreodialtricondomini;
5)l'averacconsentito,peruncreditoinsoddisfatto,allacancellazionedelleformaliteseguiteneiregistri
immobiliariatuteladeidirittidelcondominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio,
l'averomessodicurarediligentementel'azioneelaconseguenteesecuzionecoattiva;
7)l'inottemperanzaagliobblighidicuiall'articolo1130,numeri6),7)e9);
8)l'omessa,incompletaoinesattacomunicazionedeidatidicuialsecondocommadelpresentearticolo;
In caso di revoca da parte dell'autorit giudiziaria, l'assemblea non pu nominare nuovamente
l'amministratorerevocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare
analiticamente,apenadinullitdellanominastessa,l'importodovutoatitolodicompensoperl'attivit
svolta. L'amministratore non ha diritto a compensi ulteriori salvo diversa deliberazione dell'assemblea
chenehadeliberatolanomina.
PerquantonondisciplinatodalpresentearticolosiapplicanoledisposizionidicuiallasezioneIdelcapoIX
deltitoloIIIdellibroIV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o
recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni,
delleprovinceodeicomuni,nonch aquellirealizzatida enti pubblicinon economiciosocietprivate
senzascopodilucroconfinalitsocialipropriedell'ediliziaresidenzialepubblica.

Art.10.
1.L'articolo1130delcodicecivilesostituitodalseguente:
Art. 1130. (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo
1129edallevigentidisposizionidilegge,deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto
condominialedicuiall'articolo1130bisecurarel'osservanzadelregolamentodicondominio;
2)disciplinarel'usodellecosecomunielafruizionedeiservizinell'interessecomune,inmodochenesia
assicuratoilmigliorgodimentoaciascunodeicondomini;
3)riscuotereicontributiederogarelespeseoccorrentiperlamanutenzioneordinariadelleparticomuni
dell'edificioeperl'eserciziodeiservizicomuni;
4)compieregliatticonservativirelativialleparticomunidell'edificio;
5)eseguiregliadempimentifiscali;
6)curarelatenutadelregistrodianagrafecondominialecontenentelegeneralitdeisingoliproprietarie
deititolarididirittirealiedidirittipersonalidigodimento,comprensivedelcodicefiscaleedellaresidenza
o domicilio, i dati catastali di ciascuna unit immobiliare, nonch ogni dato relativo alle condizioni di
sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro
sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni,

richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi
trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni
necessarie,addebitandoneilcostoairesponsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell'amministratore e del registro di contabilit. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altres
annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonch le brevi dichiarazioni
rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro allegato il regolamento di
condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine
cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonch gli
estremideldecretoincasodiprovvedimentogiudiziale.Nelregistrodicontabilitsonoannotatiinordine
cronologico,entrotrentagiornidaquellodell'effettuazione,isingolimovimentiinentrataedinuscita.Tale
registroputenersiancheconmodalitinformatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i
condominisiaallostatotecnicoamministrativodell'edificioedelcondominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri
condominialiedelleeventualilitiincorso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa
approvazioneentrocentottantagiorni.

Art.11.
1.Dopol'articolo1130delcodicecivileinseritoilseguente:
Art. 1130bis. (Rendiconto condominiale). Il rendiconto condominiale redatto con criteri di
competenza; le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del
condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire
l'immediataverifica.Sicomponediunregistrodicontabilit,diunriepilogofinanziario,nonchdiunanota
esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L'assemblea condominiale pu, in qualsiasi momento o per pi annualit specificamente identificate,
nominare un revisore che verifichi la contabilit del condominio. La deliberazione assunta con la
maggioranzaprevistaperlanominadell'amministratoreelarelativaspesaripartitafratuttiicondomini
sulla base dei millesimi di propriet. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unit immobiliari
possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie
spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della
relativaregistrazione.
L'assemblea pu anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da
almenotrecondomininegliedificidialmenododiciunitimmobiliari.Ilconsigliohafunzioniconsultiveedi
controllo.

Art.12.
1.Alprimocommadell'articolo1131delcodicecivileleparole:dall'articoloprecedentesonosostituite
dalle seguenti: dall'articolo 1130 ed aggiunto, in fine, il seguente periodo: Nell'attuazione delle
deliberazioni di cui all'articolo 1120 e, in ogni caso, in materia di atti di alienazione, concessione in
godimentoodisposizionedibenicomuni,costituzionediservitattiveepassivenonchnell'esecuzione
degli atti ad esse relativi, l'amministratore rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti e ogni
limiteocondizioneaipoteridirappresentanzasiconsideranonapposto.

Art.13.
1.L'articolo1134delcodicecivilesostituitodalseguente:
Art. 1134. (Gestione di iniziativa individuale). Il condomino che ha assunto la gestione delle parti
comunisenzaautorizzazionedell'amministratoreodell'assembleanonhadirittoalrimborso,salvochesi
trattidispesaurgente.
2.All'articolo1135,primocomma,delcodicecivile,sonoapportateleseguentimodificazioni:
a)ilnumero4)sostituitodalseguente:

4)alleoperedimanutenzionestraordinariaealleinnovazioni,costituendoobbligatoriamenteunfondo
specialediimportopariall'ammontaredeilavori.
b)aggiunto,infine,ilseguentecomma:
L'assemblea pu autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e
iniziativeterritorialipromossidalleistituzionilocaliodasoggettiprivatiqualificati,anchemedianteopere
dirisanamentodiparticomunidegliimmobilinonchdidemolizione,ricostruzioneemessainsicurezza
statica,alfinedifavorireilrecuperodelpatrimonioedilizioesistente,lavivibiliturbana,lasicurezzaela
sostenibilitambientaledellazonaincuiilcondominioubicato.

Art.14.
1.L'articolo1136delcodicecivilesostituitodalseguente:
Art. 1136. (Costituzione dell'assemblea e validit delle deliberazioni). L'assemblea in prima
convocazioneregolarmentecostituitaconl'interventoditanticondominicherappresentinoidueterzidel
valoredell'interoedificioelamaggioranzadeipartecipantialcondominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenutiealmenolametdelvaloredell'edificio.
Sel'assembleainprimaconvocazionenonpudeliberarepermancanza dinumerolegale, l'assembleain
secondaconvocazionedeliberainungiornosuccessivoaquellodellaprimae,inognicaso,nonoltredieci
giorni dalla medesima. La deliberazione valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un
numerodivoticherappresentialmenounterzodelvaloredell'edificio.
Ledeliberazionicheconcernonolanominaelarevocadell'amministratoreolelitiattiveepassiverelativea
materiecheesorbitanodalleattribuzionidell'amministratoremedesimo,ledeliberazionicheconcernonola
ricostruzionedell'edificiooriparazionistraordinariedinotevoleentiteledeliberazionidicuiagliarticoli
1117ter, 1120, secondo comma, 1122ter nonch 1135, secondo comma, devono essere sempre
approvateconlamaggioranzastabilitadalsecondocomma.
Ledeliberazionidicuiall'articolo1120,primocomma,eall'articolo1122bis,terzocomma,devonoessere
approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed
almenoidueterzidelvaloredell'edificio.
L'assembleanonpudeliberare,senonconstachetuttigliaventidirittosonostatiregolarmenteconvocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto
dall'amministratore.

Art.15.
1.L'articolo1137delcodicecivilesostituitodalseguente:
Art. 1137. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). Le deliberazioni prese dall'assemblea a
normadegliarticoliprecedentisonoobbligatoriepertuttiicondomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente,
dissenzienteoastenutopuadirel'autoritgiudiziariachiedendonel'annullamentoneltermineperentorio
di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di
comunicazionedelladeliberazionepergliassenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia
ordinatadall'autoritgiudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende n
interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non
espressamenteprevisto,lasospensionedisciplinatadallenormedicuiallibroIV,titoloI,capoIII,sezione
I,conl'esclusionedell'articolo669octies,sestocomma,delcodicediproceduracivile.

Art.16.
1.All'articolo1138delcodicecivilesonoapportateleseguentimodificazioni:
a)ilterzocommasostituitodalseguente:

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma
dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso pu essere
impugnatoanormadell'articolo1107.
b)aggiunto,infine,ilseguentecomma:
Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d'uso delle unit di propriet
esclusivanvietaredipossedereodetenereanimalidacompagnia.

Art.17.
1. Al numero 1) del primo comma dell'articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti
parole: . Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice
fiscale.

Art.18.
1.L'articolo63delledisposizioniperl'attuazionedelcodicecivileedisposizionitransitorie,dicuialregio
decreto30marzo1942,n.318,sostituitodalseguente:
Art. 63. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea,
l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, pu ottenere un decreto di ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed tenuto a comunicare ai creditori non ancora
soddisfattichelointerpellinoidatideicondominimorosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo
l'escussionedeglialtricondomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l'amministratore pu
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chisubentraneidirittidiuncondominoobbligatosolidalmenteconquestoalpagamentodeicontributi
dovutialladatadelsubentro.
Chicededirittisuunitimmobiliarirestaobbligatosolidalmenteconl'aventecausapericontributimaturati
fino al momento in cui trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il
trasferimentodeldiritto.

Art.19.
1.Larticolo64delledisposizioniperl'attuazionedelcodicecivileedisposizionitransitoriesostituitodal
seguente:
Art.64.Sullarevocadell'amministratore,neicasiindicatidall'undicesimocommadell'articolo1129edal
quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto
motivato,sentitol'amministratoreincontraddittorioconilricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale pu essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di
diecigiornidallanotificazioneodallacomunicazione.

Art.20.
1.All'articolo66delledisposizioniperl'attuazionedelcodicecivileedisposizionitransitorie,ilterzocomma
sostituitodaiseguenti:
L'avvisodiconvocazione,contenentespecificaindicazionedell'ordinedelgiorno,deveesserecomunicato
almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta
raccomandata,postaelettronicacertificata,faxotramiteconsegnaamani,edevecontenerel'indicazione
delluogoedell'oradellariunione.Incasodiomessa,tardivaoincompletaconvocazionedegliaventidiritto,
ladeliberazioneassembleareannullabileaisensidell'articolo1137delcodicesuistanzadeidissenzientio
assentiperchnonritualmenteconvocati.
L'assemblea in seconda convocazione non pu tenersi nel medesimo giorno solare della prima; inoltre
l'assemblea,siainprimasiainsecondaconvocazione,nonpusvolgersiinungiornoincuiricorreuna
festivit religiosa riconosciuta come tale dalla Chiesa cattolica o dalle confessioni che, ai sensi
dell'articolo8,terzocomma,dellaCostituzione,hannostipulatointeseconloStato.

L'amministratore ha facolt di fissare pi riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento


dell'assembleainterminibrevi,convocandogliaventidirittoconununicoavvisonelqualesonoindicatele
ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

Art.21.
1.L'articolo67delledisposizioniperl'attuazionedelcodicecivileedisposizionitransitoriesostituitodal
seguente:
Art. 67. Ogni condomino pu intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di
delega scritta. Se i condomini sono pi di venti, il delegato non pu rappresentare pi di un quinto dei
condominiedelvaloreproporzionale.
Qualoraun'unitimmobiliareappartengainproprietindivisaapipersone,questehannodirittoaunsolo
rappresentantenell'assemblea,chedesignatodaicomproprietariinteressatianormadell'articolo1106
delcodice.
Neicasidicuiall'articolo1117bisdelcodice,quandoipartecipantisonocomplessivamentepidisessanta,
ciascuncondominiodevedesignare,conlamaggioranzadicuiall'articolo1136,quintocomma,delcodice,il
propriorappresentanteall'assembleaperlagestionedelleparticomuniapicondominiieperlanomina
dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante pu chiedere che l'autorit giudiziaria nomini il
rappresentantedelpropriocondominio.Qualoraalcunideicondominiiinteressatinonabbianonominatoil
proprio rappresentante, l'autorit giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei
rappresentantiginominati,previadiffidaaprovvedervientrouncongruotermine.Ladiffidaedilricorso
all'autorit giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in
mancanza,atuttiicondomini.
Ognilimiteocondizionealpoteredirappresentanzasiconsideranonapposto.Ilrappresentanterisponde
conleregoledelmandatoecomunicatempestivamenteall'amministratorediciascuncondominiol'ordine
del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore
riferisceinassemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che
attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda
avvalersideldirittodicuiall'articolo1006delcodiceovverositrattidilavoriodopereaisensidegliarticoli
985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia
all'usufruttuariosiaalnudoproprietario.
Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti
all'amministrazionecondominiale.

Art.22.
1.L'articolo68delledisposizioniperl'attuazionedelcodicecivileedisposizionitransitoriesostituitodal
seguente:
Art.68.Ovenonprecisatodaltitoloaisensidell'articolo1118,perglieffettiindicatidagliarticoli1123,
1124,1126e1136delcodice,ilvaloreproporzionalediciascunaunitimmobiliareespressoinmillesimi
inappositatabellaallegataalregolamentodicondominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei
miglioramentiedellostatodimanutenzionediciascunaunitimmobiliare.

Art.23.
1.L'articolo69delledisposizioniperl'attuazionedelcodicecivileedisposizionitransitoriesostituitodal
seguente:
Art. 69. I valori proporzionali delle singole unit immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la
maggioranzaprevistadall'articolo1136,secondocomma,delcodice,neiseguenticasi:
1)quandorisultachesonoconseguenzadiunerrore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di


incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unit immobiliari, alterato per pi di un
quinto il valore proporzionale dell'unit immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo
costosostenutodachihadatoluogoallavariazione.
Aisolifinidellarevisionedeivaloriproporzionaliespressinellatabellamillesimaleallegataalregolamento
di condominio ai sensi dell'articolo 68, pu essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in
persona dell'amministratore. Questi tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratorechenonadempieaquest'obbligopuessererevocatoedtenutoalrisarcimentodegli
eventualidanni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la
ripartizionedellespeseredatteinapplicazionedeicriterilegalioconvenzionali.

Art.24.
1.L'articolo70delledisposizioniperl'attuazionedelcodicecivileedisposizionitransitoriesostituitodal
seguente:
Art. 70. Per le infrazioni al regolamento di condominio pu essere stabilito, a titolo di sanzione, il
pagamentodiunasommafinoadeuro100e,incasodirecidiva,finoadeuro1.000.Lasommadevoluta
alfondodicuil'amministratoredisponeperlespeseordinarie.

Art.25.
1.L'articolo71delledisposizioniperl'attuazionedelcodicecivileedisposizionitransitoriesostituitodal
seguente:
Art. 71. istituito, presso ogni ufficio provinciale dell'Agenzia del territorio, il Repertorio dei
condominii,nelqualesonoannotati,perognicondominio:
a)iltitolo;
b)ilcodicefiscale;
c)leunitimmobiliarichelocompongonoconirelativiestremicatastali;
d)ledeliberecondominialichedispongonolamodificadelladestinazioned'uso,l'alienazioneol'acquisto
diulterioribeniimmobilicondominiali;
e)ledeliberecondominialichehannoperoggettolanominaolarevocadegliamministratori;
f)iregolamentidicondominioeirelativiattimodificativi;
g)ibilancidelcondominio;
h) tutti gli atti o i contratti da cui derivano obbligazioni a carico del condominio di valore superiore a
10.000euro;
i)lelitiattiveepassive;lesentenzeeleordinanzeemesseincausenellequaliilcondominiopartein
causa.
L'amministratore del condominio comunica all'Agenzia del territorio ogni atto o fatto soggetto ad
annotazione entro il termine di trenta giorni dal suo compimento. Salvo che il fatto costituisca reato,
ogniritardoeogniomissionesonopuniticonlasanzioneamministrativapecuniariadaeuro50adeuro
5.000.
LemodalitattuativedelRepertoriosonoapprovateconprovvedimentodell'Agenziadelterritorioentro
novantagiornidall'entratainvigore dellapresentelegge,prevedendoinognicasocheidaticontenuti
nelRepertoriosianogestiticonmodalitinformatizzate,talidaconsentirelaricercaperdenominazionee
indirizzodelcondominio,siapercodicefiscale,siapernomedell'amministratore.
Il Ministro dell'economia e delle finanze determina con proprio decreto, entro centoventi giorni dalla
datadientratainvigoredellapresentelegge,sentiteleassociazionidegliamministratorichenefacciano
richiesta, le somme dovute per la registrazione della nomina e della cessazione dell'amministratore
dell'Ufficiononch,inmisuranonsuperiorealrimborsodellespese,quelledovuteperl'accessoaidati
delrepertorio.

Art.26.

1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono
inseritiiseguenti:
Art. 71bis. Presso ogni ufficio provinciale dell'Agenzia del territorio istituito un registro degli
amministratoridicondominio.
Possonoessereiscrittialregistrocoloro:
a)chehannoilgodimentodeidiritticivili;
b)chenonsonostaticondannatiperdelitticontrolapubblicaamministrazione,l'amministrazionedella
giustizia,lafedepubblica,ilpatrimonioeperognialtrodelittononcolposoperilqualelaleggecommina
lapenadellareclusionenoninferiore,nelminimo,adueannie,nelmassimo,acinqueanni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia
intervenutalariabilitazione;
d)chenonsonointerdettioinabilitatiovverodichiaratifalliti;
e)ilcuinomenonrisultaannotatonell'elencodeiprotesticambiari;
f)chehannoconseguitoildiplomadiscuolasecondariadisecondogrado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivit di formazione periodica,
secondoicriteridefinitidall'Agenziadelterritorio;
h) che hanno sottoscritto un'assicurazione per responsabilit professionale, secondo i criteri definiti
dall'Agenziadelterritorio.
Al registro possono essere iscritte anche societ di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i
requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai
dipendentiincaricatidisvolgerelefunzionidiamministrazionedeicondominiafavoredeiqualilasociet
prestaiservizi.
Laperditadeirequisitidicuialleletterea),b),c),d)ede)delsecondocommacomportalacancellazione
dal registro. L'iscrizione pu essere sospesa per un periodo non superiore a due anni, in caso di grave
negligenza professionale debitamente accertata, secondo procedure definite dall'Agenzia del territorio.
Per quanti hanno svolto attivit di amministrazione di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre
anniprecedentialladatadientratainvigoredellapresentedisposizione,l'iscrizionealregistrodisposta
anche in assenza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del secondo comma. Resta salvo l'obbligo di
formazioneperiodica.
Agliiscrittialregistroriconosciutacompetenzaspecificaperl'eserciziodell'attivitdiamministratoredi
condominio.L'iscrizionealregistro,tuttavia,noncostituiscerequisitoperl'esercizioditaleattivit.
Art. 71ter. Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranze di cui al secondo comma
dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore tenuto ad attivare un sito internet del condominio, ad
accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed
estrarre copia in formato digitale dei rendiconti mensili di cui all'articolo 1129, settimo comma, dei
documentidicuiall'articolo1130,numeri7),8),9e10),delcodiceedeglialtridocumentiespressamente
previstidalladeliberaassembleare.L'aggiornamentodelsitoavvieneconcadenzamensile,salvodiversa
previsionedell'assemblea.Lespeseperl'attivazioneelagestionedelsitointernetsonoposteacaricodei
condomini.
Art.71quaterPercontroversieinmateriadicondominio,aisensidell'articolo5,comma1,deldecreto
legislativo4marzo2010,n.28,siintendonoquellederivantidallaviolazioneodall'errataapplicazionedelle
disposizionidellibroterzo,titoloVII,capoII,delcodiceedegliarticolida61a72dellepresentidisposizioni
perl'attuazionedelcodice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilit, presso un organismo di
mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio situato.
Alprocedimentolegittimatoaparteciparel'amministratore,previadeliberaassemblearedaassumere
conlamaggioranzadicuiall'articolo1136,secondocomma,delcodice.
Seiterminidicomparizionedavantialmediatorenonconsentonodiassumereladeliberadicuialterzo
comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo
1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve
intenderenonaccettata.

Ilmediatorefissailtermineperlapropostadiconciliazionedicuiall'articolo11deldecretolegislativo4
marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessit per l'amministratore di munirsi della delibera
assembleare.

Art.27.
1. Dopo l'articolo 155 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
inseritoilseguente:
Art. 155bis. L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo
1122bis, primo comma, del codice, gi esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo,
adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e
terzo,delcodice.

Art.28.
1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: con le maggioranze previste
dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile sono sostituite dalle seguenti: con le
maggioranzeprevistedalsecondocommadell'articolo1120delcodicecivile.

Art.29.
1.All'articolo26,comma2,dellalegge9gennaio1991,n.10,leparole:semplicedellequotemillesimali
rappresentate dagli intervenuti in assemblea sono sostituite dalle seguenti: degli intervenuti, con un
numerodivoticherappresentialmenounterzodelvaloredell'edificio.
2.All'articolo26,comma5,dellalegge9gennaio1991,n.10,leparole:l'assembleadicondominiodecide
a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile sono sostituite dalle seguenti:
l'assembleadicondominiodeliberaconlemaggioranzeprevistedalsecondocommadell'articolo1120del
codicecivile.

Art.30.
1.All'articolo2bis,comma13,deldecretolegge23gennaio2001,n.5,convertito,conmodificazioni,dalla
legge20marzo2001,n.66,leparole:l'articolo1136,terzocomma,dellostessocodicesonosostituite
dalleseguenti:l'articolo1120,secondocomma,dellostessocodice.

Art.31.
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonch per le innovazioni sono
prededucibiliaisensidell'articolo111delregiodecreto16marzo1942,n.267,esuccessivemodificazioni,
se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice
civileedisposizionitransitorie,comesostituitodall'articolo18dellapresentelegge,duranteleprocedure
concorsuali.

Art.32.
1.All'articolo23,primocomma,delcodicediproceduracivile,dopoleparole:perlecausetracondomini
sonoinseriteleseguenti:,ovverotracondominiecondominio,.