Acquistare Immobili Senza Rischi Legali

ANTONIO VOLANTI
ACQUISTARE IMMOBILI SENZA RISCHI LEGALI
Dalla Proposta di Ac !isto alla Stip!la di !" Pr#li$i"ar# p#r Ac !isir# I$$o%ili i" Modo Sic!ro
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Titolo ACQUISTAR I!!"#I$I S %&A RISC'I $ (A$I) Autore Antonio Volanti ditore #runo ditore Sito internet *ttp+,,---.brunoeditore.it
ATTENZIONE' !#sto #%oo( co"ti#"# i dati criptati al )i"# di !" rico"osci$#"to i" caso di pirat#ria* Tutti i diritti sono riservati a nor/a di le00e. %essuna parte di questo libro pu1 essere riprodotta con alcun /ezzo senza l2autorizzazione scritta dell2Autore e dell2 ditore. + #spr#ssa$#"t# ,i#tato tras$#tt#r# ad altri il pr#s#"t# li%ro3 n4 in 5or/ato cartaceo n4 elettronico3 n4 per denaro n4 a titolo 0ratuito. $e strate0ie riportate in questo libro sono 5rutto di anni di studi e specializzazioni3 quindi non 6 0arantito il ra00iun0i/ento dei /edesi/i risultati di crescita personale o pro5essionale. Il lettore si assu/e piena responsabilit7 delle proprie scelte3 consapevole dei risc*i connessi a qualsiasi 5or/a di esercizio. Il libro *a esclusiva/ente scopo 5or/ativo e non sostituisce alcun tipo di tratta/ento /edico o psicolo0ico. Se sospetti o sei a conoscenza di avere dei proble/i o disturbi 5isici o psicolo0ici dovrai a55idarti a un appropriato tratta/ento /edico.
So$$ario
Introduzione Capitolo 9+ $e 5asi di acquisto e 0li accor0i/enti Capitolo ;+ Co/e 5or/ulare una proposta d2acquisto e stipulare un preli/inare Capitolo <+ Co/e si acquista dal notaio Capitolo >+ (li accor0i/enti e l2acquisto all2asta Capitolo 8+ $2acquisto di un i//obile da costruire Conclusione Tabella della tassazione su0li acquisti di i//obili
pa0. 8 pa0. : pa0. <= pa0. 8< pa0. := pa0. 99= pa0. 9<? pa0. 9>;
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I"trod!/io"#
Uno studio dell2AIT C di 5ine ;=9; @Associazione Italiana Tecnico cono/ica Ce/entoA3 rivela c*e BSecondo i dati del ventesi/o Rapporto Cres/e sul /ercato delle costruzioni3 a nove/bre ;=9; il valore del patri/onio i//obiliare italiano era pari a circa 8?>C /iliardi di euro3 in netta di/inuzione dal ;==C a o00i. Ci1 nonostante rispetto al 9??C il valore de0li i//obili sul territorio italiano 6 quasi raddoppiato @D?8EA. Quello c*e il C %SIS *a de5inito processo di patri/onializzazione 5a/iliare) *a deter/inato un2espansione senza precedenti del /ercato residenziale3 consentendo l2accesso all2abitazione a una platea di so00etti 5orte/ente /otivati all2acquistoF. Tale studio a55er/a ancora c*e B%onostante la crescita del /ercato i//obiliare de0li ulti/i anni3 non 6 azzardato sostenere l2esistenza di una 5orte do/anda abitativa potenziale. Annual/ente in Italia si 5or/ano @senza considerare le unioni libere e i sin0le c*e vanno a vivere da soliA circa trecento/ila nuovi nuclei 5a/iliari. Anc*e se l2anda/ento 6 decrescente3 ne0li
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ulti/i cinque anni in Italia sono nate 938 /ilioni di nuove 5a/i0lie @portando il totale nazionale a ;>3: /ilioniA. A tutto ci1 va a00iunto il contributo dato dall2evoluzione quantitativa e qualitativa 5ornito dall2i//i0razione. Secondo dati Istat3 da qui al ;=;= l2Italia crescer7 ancora co/e nu/ero di residenti3 passando da0li attuali sessanta /ilioni di abitanti a circa sessantatr4 /ilioni. %onostante quindi l2econo/ia italiana attraversi una 5ase 5orte/ente recessiva tale da intaccare la condizione reddituale delle 5a/i0lie3 le dina/ic*e sociali e de/o0ra5ic*e indicano c*e 6 ancora attuale la necessit7 di accedere a nuovi allo00iF. Gertanto il /attone3 secondo tali studi3 ri/ane ancora
l2investi/ento pre5erito da0li italiani anc*e in situazioni di crisi co/e l2attuale. In5atti3 anc*e se non si ra00iun0ono piH i livelli del ;==<3 nel corso del quale 5urono co/pravendute ?==.=== abitazioni3 nel ;=9= sono state vendute co/unque oltre I==.=== abitazioni. Si tratta di nu/eri co/unque i/portanti c*e di/ostrano una vitalit7 c*e spesso3 per13 non 6 acco/pa0nata dalla 0iusta attenzione. In5atti3 se 6 vero c*e co/prare un2abitazione 6 spesso
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il corona/ento del so0no di una vita3 6 altrettanto vero c*e questo so0no non deve divenire un incubo. cco perc*4 occorre3 anc*e se non si 6 de0li esperti del settore le0ale3 avere ben c*iari i /eccanis/i c*e re0olano l2acquisto di un i//obile al 5ine di evitare o3 al/eno3 /ini/izzare i risc*i c*e o0ni acquisto pu1 co/portare. J quindi indispensabile conoscere le varie 5asi c*e conducono all2acquisto i//obiliare3 sapendo individuare i possibili pericoli c*e possono annidarsi dietro un a55are). Inoltre3 la vo0lia di realizzare il nostro so0no o di 5are un buon a55are non debbono ostacolare una visione obiettiva dell2acquisto c*e ci viene proposto. Gerci13 in questo corso prendere/o con5idenza con aspetti3 tecnic*e e ter/inolo0ie c*e non devono essere esclusiva dei notai3 /a devono costituire l2indispensabile patri/onio di c*iunque si vo0lia accostarsi al /ercato i//obiliare. Gerci1 buona lettura eK in bocca al lupoL
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CAPITOLO 3' L# )asi di ac !isto # 4li accor4i$#"ti
Acquistare un i//obile si0ni5ica co/piere un 0ran nu/ero di passa00i3 o0nuno dei quali ric*iede estre/a attenzione per evitare proble/i spesso /olto seri. In5atti3 la nor/ativa in /ateria 6 particolar/ente co/plessa e se trascuria/o3 sin dall2inizio3 di co/piere tutta una serie di veri5ic*e3 potre//o risc*iare di co/pro/ettere l2acquisto. In questo corso a55rontere/o le tre 5or/e di acquisto dell2i//obile piH 5requenti nella pratica+ la stipulazione di un contratto di co/pravenditaM l2acquisto all2asta 0iudiziariaM l2acquisto di un i//obile da costruire. SEGRETO "* 3' possia$o ac !istar# !" i$$o%il# stip!la"do !" co"tratto di co$pra,#"dita5 a44i!dica"doci !"6asta 4i!di/iaria o ac !ista"dolo !a"do "o" 7 a"cora costr!ito*
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I passa00i c*e solita/ente co/pia/o quando acquistia/o un i//obile /ediante la stipulazione di un contratto di co/pravendita sono+ l2avvio delle trattativeM la 5or/ulazione di una proposta di acquistoM la stipula del contratto preli/inareM il ro0ito del notaio. Queste 5asi3 tipic*e dell2acquisto3 possono essere precedute dal con5eri/ento di un /andato a un2a0enzia i//obiliare3 oppure il ro0ito del notaio pu1 essere preceduto dalla ric*iesta di un /utuo alla banca per 5inanziare l2operazione con relativa iscrizione dell2ipoteca. SEGRETO "* &' !a"do ac !istia$o !" i$$o%il# co" !"
co"tratto di co$pra,#"dita5 l# ,ari# )asi ri4!ard#ra""o l6a,,io d#ll# trattati,#5 la )or$!la/io"# d#lla proposta di ac !isto5 la stip!la/io"# d#l co"tratto pr#li$i"ar# # il ro4ito d#l "otaio*
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Se3 invece3 ci vo0lia/o ci/entare con un acquisto all2asta 0iudiziaria3 i passa00i c*e dovre/o co/piere saranno+ l2esa/e della docu/entazione d2astaM il deposito della do/anda di partecipazione all2astaM l2a00iudicazioneM il tras5eri/entoM l2eventuale rilascio dell2i//obile da parte di c*i lo occupa. Anc*e in questo caso potre/o a00iun0ere la ric*iesta di un /utuo alla banca per 5inanziare l2acquisto3 se/pre con relativa iscrizione dell2ipoteca a 0aranzia. SEGRETO "* -' !a"do ac !istia$o !" i$$o%il# all6asta5 l# ,ari# )asi ri4!ard#ra""o l6#sa$# d#lla doc!$#"ta/io"# d6asta5 il d#posito d#lla do$a"da di part#cipa/io"# all6asta5 l6a44i!dica/io"#5 il tras)#ri$#"to # l6#,#"t!al# rilascio d#ll6i$$o%il#* $a principale di55erenza tra l2acquisto dal proprietario e l2acquisto all2asta 6 c*e3 nel pri/o caso3 dovre/o stipulare3 alla conclusione delle varie 5asi3 un contratto di co/pravendita3 /entre3 nel
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secondo caso3 l2acquisto avverr7 /ediante un provvedi/ento del 0iudice3 c*ia/ato decreto di tras5eri/ento. In5ine3 l2acquisto della casa dei nostri so0ni pu1 avvenire su pianta3 cio6 quando l2i//obile non 6 ancora costruito. Si tratta dell2acquisto diretta/ente dal costruttore o co/e soci di una cooperativa edilizia di abitazione. In questi casi i passa00i saranno si/ili a quelli c*e abbia/o visto per l2acquisto /ediante stipula di un contratto di co/pravendita3 con alcune avvertenze c*e si rendono necessarie proprio perc*4 l2i//obile ancora non esiste o non 6 ulti/ato. SEGRETO "* .' !a"do ac !istia$o !" i$$o%il# "o" a"cora costr!ito5 da !" costr!ttor# o i" coop#rati,a5 ,i so"o alc!"# a,,#rt#"/# c;# si r#"do"o "#c#ssari# proprio p#rc;< l6i$$o%il# c;# a"dia$o ad ac !istar# a"cora "o" #sist# o "o" 7 !lti$ato* In questo capitolo ci occupere/o di questa pri/a 5or/a di acquisto3 /entre nei successivi ci occupere/o dell2acquisto all2asta o di un i//obile ancora non costruito diretta/ente dal
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costruttore o quale soci di una cooperativa edilizia di abitazione. %el caso di acquisto /ediante contratto di co/pravendita dovre/o prestare /olta attenzione a+ c*i sia il venditore onde evitare c*e c*i si propone co/e tale in realt7 non abbia la propriet7 dell2i//obile o non abbia i poteri per tras5erirceloM all2i//obile c*e intendia/o acquistare a55inc*4 non abbia oneri o pesi c*e possano pre0iudicare il nostro acquisto3 quali ad ese/pio ipotec*e3 pi0nora/enti3 do/ande 0iudiziali3 servitH ecc. SEGRETO "* 0' "#l caso di ac !isto $#dia"t# co"tratto di co$pra,#"dita do%%ia$o ,#ri)icar# c;i sia il ,#"ditor# #d #))#tt!ar# co"trolli s!ll6i$$o%il#* Con ri5eri/ento alla persona del venditore3 6 bene non trascurare di veri5icare c*e c*i si presenta co/e venditore sia il reale proprietario dell2i//obile. Tale accortezza3 anc*e se pu1 apparire banale3 6 di estre/a i/portanza.
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Ger poter accertare questo3 dobbia/o 5arci conse0nare dal venditore l2atto di provenienza3 cio6 il titolo in 5orza del quale questi 6 divenuto il proprietario3 e quindi+ il contratto di acquistoM l2atto di donazioneM la dic*iarazione di successioneM il decreto di tras5eri/ento se l2i//obile 6 stato acquistato a un2asta3 co/e vedre/o nel Capitolo <. $a nostra inda0ine deve andare a ritroso nel te/po 5ino a coprire un ventennio. In5atti3 non 6 su55iciente c*e il nostro venditore ci conse0ni i docu/enti @ad ese/pio il contratto con il quale *a acquistato l2i//obileA con i quali prova c*e 6 divenuto proprietario se questi docu/enti non recano una data anteriore a vent2anni. In tale ulti/o caso3 il venditore dovr7 conse0narvi 0li ulteriori docu/enti @contratto di acquisto3 atto di donazione ecc.A c*e provino 0li acquisti precedenti al proprio sino a risalire al/eno a vent2anni pri/a. Gerc*4 tale accortezzaN Gerc*4 la nostra le00e consente anc*e a c*i non sia proprietario di acquistare un bene i//obile se lo
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possiede per al/eno vent2anni in /odo indisturbato+ tale tipo di acquisto si c*ia/a usucapione. cco perc*43 per essere sicuri di acquistare l2i//obile dal reale proprietario3 dobbia/o 5arci conse0nare dal venditore la docu/entazione c*e co/provi un acquisto o una serie di acquisti successivi c*e coprano un periodo di te/po a ritroso di al/eno vent2anni. SEGRETO "* 1' il ,#"ditor# do,r= co"s#4"arci la
doc!$#"ta/io"# co$pro,a"t# il proprio ac !isto # ritroso di al$#"o ,#"t6a""i*
!#lli
#,#"t!al$#"t# pr#c#d#"ti c;# copra"o !" p#riodo di t#$po a
Sar7 inoltre necessario e55ettuare una visura ipocatastale3 c*ia/ata anc*e visura ipotecaria o visura i//obiliare3 da ese0uirsi attraverso l2ispezione de0li atti re0istrati presso le Conservatorie Territorio. dei Re0istri I//obiliari dell2A0enzia del
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Tra/ite l2esa/e dei Re0istri I//obiliari potre/o veri5icare c*e c*i si presenta co/e proprietario abbia e55ettuato la trascrizione su di essi del suo acquisto3 al 5ine di evitare il risc*io c*e uno stesso proprietario possa vendere lo stesso i//obile a piH so00etti conte/poranea/ente3 cosa c*e3 vi assicuro3 accade re0olar/ente. $a le00e3 proprio per questo3 prevede c*e c*i abbia acquistato un i//obile debba trascrivere tale acquisto per poterlo opporre ad altri c*e si dic*iari proprietario dello stesso bene /a lo abbia trascritto successiva/ente. Inso//a3 l2esa/e dei Re0istri I//obiliari ci 0arantisce c*e c*i abbia trascritto il proprio acquisto possa e55icace/ente tras5erirci il bene senza a/are sorprese. SEGRETO "* 2' 7 "#c#ssario #))#tt!ar# !"a ,is!ra ipocatastal# da #s#4!irsi attra,#rso l6isp#/io"# d#4li atti r#4istrati pr#sso l# Co"s#r,atori# d#i R#4istri I$$o%iliari d#ll6A4#"/ia d#l T#rritorio*
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Inoltre3 pu1 accadere c*e c*i si presenti co/e venditore non sia il proprietario. In tale caso3 dovre/o ric*iedere c*e sia esibito l2ori0inale e data copia di una valida procura a vendere con5erita dal proprietario a un altro so00etto perc*4 lo rappresenti nella vendita e,o nelle 5asi precedenti. In altre parole il proprietario con5erir7 a un terzo il potere di vendere in no/e e per conto proprio. Tale procura deve essere con5erita per atto pubblico @notaioA oppure per scrittura privata autenticata da un pubblico u55iciale @ad ese/pio il notaio o l2i/pie0ato co/unale incaricato dal SindacoA. SEGRETO "* 8' do%%ia$o acc#rtarci c;# il ,#"ditor# sia il r#al# propri#tario d#l %#"# o sia stato da !#sti i"caricato co" !"a ,alida proc!ra* $e inda0ini c*e ri0uardano l2i//obile non si debbono li/itare ad accertare c*i sia l2attuale proprietario o c*i sia autorizzato da questi a vendere il bene. Dobbia/o preoccuparci di veri5icare anc*e c*e l2i//obile in questione non abbia pesi n4 oneri. $a
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visura ipocatastale di cui abbia/o 0i7 parlato consente di deter/inare se su un i//obile esistano eventuali 0rava/i co/e ipotec*e3 servitH3 pi0nora/enti3 sequestri3 atti di citazione3 espropri ecc. In5atti3 l2acquisto di un bene ipotecato espone l2acquirente alla vendita coatta dell2i//obile ric*iesta dal creditore dell2ori0inario proprietario c*e non si veda pa0ato quanto dovuto da quest2ulti/o. C*i acquista un bene ipotecato non diviene debitore in se0uito all2acquisto. Se3 per13 non intende pa0are il creditore3 pu1 sottrarre il bene all2esecuzione+ liberandolo dall2ipoteca o55rendo ai creditori una so//a pari al prezzo di acquisto del bene e se nessun creditore si o55re di acquistare per un prezzo superiore di al/eno un deci/o3 il bene 6 liberato dall2ipoteca contro il pa0a/ento della so//a o55ertaM rilasciando l2i//obile per l2esecuzione /ediante una dic*iarazione 5atta alla Cancelleria del Tribunale.
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SEGRETO "* 9' do%%ia$o acc#rtarci c;# s!ll6i$$o%il# c;# ,o4lia$o ac !istar# "o" sia iscritta ipot#ca* Un ulteriore peso c*e pu1 0ravare sull2i//obile c*e vo0lia/o acquistare 6 costituito dall2esistenza di una servitH3 cio6 di un diritto reale di 0odi/ento c*e attribuisce a un terzo una certa 5acolt7 c*e li/ita l2utilizzo dell2i//obile stesso. Il tipico ese/pio 6 la servitH di passa00io sul 5ondo altrui @con esclusione delle case e dei 0iardiniA c*e spetta al proprietario del 5ondo c*e non *a un accesso diretto alla strada pubblica o c*e potrebbe essere realizzato solo con eccessivo dispendio o disa0io. Un altro caso /olto 5requente di servitH 6 quella c*e spetta a c*i 5ornisce ener0ia elettrica3 acqua potabile3 /etano ecc. su tutti i 5ondi c*e sono situati lun0o il percorso della linea elettrica3 dell2acquedotto ecc. J evidente c*e l2esistenza di una servitH co/pri/a la propriet7 del bene c*e vo0lia/o acquistare e abbia3 quindi3 un ri5lesso anc*e sul suo prezzo.
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SEGRETO "* 3:' do%%ia$o acc#rtarci c;# s!ll6i$$o%il# c;# ,o4lia$o ac !istar# "o" sia costit!ita !"a s#r,it>* $a visura ipocatastale ci per/ette di scoprire se esistono pi0nora/enti3 sequestri e atti di citazione c*e possano co/pro/ettere il nostro acquisto. In5atti3 6 bene sapere c*e il pi0nora/ento trascritto presso i Re0istri I//obiliari dal creditore del nostro venditore /antiene la propria e55icacia3 anc*e se l2i//obile 6 da noi acquistato. In tale caso3 si/il/ente a quanto visto per l2ipoteca3 ci trovere//o a dover pa0are il creditore se non vo0lia/o c*e il nostro acquisto 5inisca all2asta. Inoltre3 il creditore del nostro venditore pu1 trascrivere il sequestro c*e 0li sia stato concesso dal Tribunale a scopo cautelativo3 quando occorra attendere l2esito di un 0iudizio per la quanti5icazione del credito. Una volta c*e il creditore si sia visto quanti5icare dal Tribunale il proprio credito3 il sequestro si converte nel pi0nora/ento di cui abbia/o detto sopra.
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SEGRETO "* 33' do%%ia$o acc#rtarci c;# s!ll6i$$o%il# c;# ,o4lia$o ac !istar# "o" sia"o trascritti pi4"ora$#"ti o s# !#stri* Inoltre3 la visura ipocatastale ci indica anc*e l2eventuale esistenza di trascrizioni di do/ande 0iudiziali. In5atti3 quando si inizia un 0iudizio c*e abbia a o00etto un i//obile3 la le00e consente all2attore @c*e avvia il 0iudizioA di trascrivere la do/anda introduttiva del 0iudizio a55inc*4 siano prenotati 0li e55etti dell2eventuale sentenza di acco0li/ento c*e usual/ente arriva a distanza di alcuni anni dall2inizio della causa. Ad ese/pio3 se insor0e una causa tra i due precedenti proprietari di un i//obile circa la validit7 del contratto di vendita3 la trascrizione della do/anda 0iudiziale ci avvisa c*e da quel 0iudizio potrebbero scaturire e55etti i/portanti anc*e per c*i si appresta ad acquistare da una delle parti del 0iudizio. Se in5atti la do/anda 0iudiziale trascritta dovesse essere accolta3 l2acquisto precedente al nostro potrebbe divenire ine55icace travol0endo anc*e il nostro acquisto se avvenuto successiva/ente alla trascrizione della do/anda stessa.
&:
Altro tipico caso 6 quello nel quale il nostro venditore subisca una do/anda revocatoria con la quale il creditore del suo venditore ric*ieda l2ine55icacia dell2acquisto perc*4 5atto al 5ine di 5rodare le proprie ra0ioni. Anc*e in questo caso3 l2eventuale acco0li/ento della do/anda revocatoria trascritta 5ar7 divenire ine55icace il nostro acquisto avvenuto successiva/ente alla trascrizione della do/anda stessa. SEGRETO "* 3&' do%%ia$o acc#rtarci c;# s!ll6i$$o%il# c;# ,o4lia$o ac !istar# "o" sia"o trascritt# do$a"d# 4i!di/iali* Altro pericolo c*e corria/o sia *a quando acquistia/o un i//obile sul quale risulti trascritto il provvedi/ento con il quale viene pronunziata l2espropriazione dell2i//obile per pubblica utilit7. Si tratta del caso tipico nel quale la pubblica a//inistrazione debba realizzare3 ad ese/pio3 una strada dove si trova l2i//obile c*e abbia/o acquistato. In questo caso3 il provvedi/ento di esproprio dar7 diritto unica/ente a un2indennit7 in 5avore del proprietario c*e si vedr7 tolto il proprio bene dalla pubblica a//inistrazione.
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SEGRETO "* 3-' do%%ia$o acc#rtarci c;# s!ll6i$$o%il# c;# ,o4lia$o ac !istar# "o" sia"o trascritti pro,,#di$#"ti di #sproprio* In a00iunta a quanto sopra3 esistono ulteriori vincoli c*e possono sussistere sull2i//obile3 c*e in questa sede non possono essere ric*ia/ati. Tali vincoli sono per1 tutti rintracciabili presso i Re0istri I//obiliari. Quindi3 un esa/e attento dei Re0istri I//obiliari ci consentir7 di evitare brutte sorprese e di essere piena/ente consapevoli di ci1 c*e intendia/o acquistare. $2esa/e di tali Re0istri avviene /ediante le cosiddette visure ipocatastali3 c*e o00i si possono anc*e e55ettuare via Internet. Goic*4 per1 la lettura di tali Re0istri non 6 a0evole3 6 opportuno 5arla ese0uire dai propri consulenti @avvocato3 notaio3 0eo/etra3 arc*itetto ecc.A. Ci potre/o quindi rivol0ere al nostro notaio o avvocato di 5iducia oppure a un tecnico specializzato @usual/ente un 0eo/etraA. Se la trattativa avviene /ediante l2inter/ediazione di un a0ente i//obiliare dovre/o esi0ere da lui delle visure a00iornate.
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SEGRETO "* 3.' !" #sa$# att#"to d#i R#4istri I$$o%iliari ci co"s#"tir= di #,itar# %r!tt# sorpr#s# # di #ss#r# pi#"a$#"t# co"sap#,oli di ci? c;# i"t#"dia$o ac !istar#* Ci sono poi de0li ulteriori aspetti da tenere in considerazione e c*e non e/er0ono dalle visure ipocatastali. Tali aspetti ri0uardano i se0uenti casi+ la possibilit7 c*e lo Stato o il Co/une possano vantare un privile0io 5iscale sull2i//obile per il /ancato pa0a/ento di i/poste dirette o indiretteM il pericolo derivante dall2acquisto di un bene proveniente da donazione c*e potrebbe essere revocata o aver leso diritti di altri parenti di c*i *a ricevuto la donazioneM l2esistenza di un diritto di prelazione le0ale di acquisto dell2i//obile a 5avore di terziM l2esistenza di un diritto di sola super5icie e quindi a te/po e non di piena propriet7 sull2i//obile da acquistareM la non co//erciabilit7 dell2i//obile perc*4 inserito in piani di edilizia pubblica @ad ese/pio3 le cosiddette case popolariA o perc*4 5rutto di un abuso edilizioM l2esistenza di una co/unione dei beni con il coniu0e da parte
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del venditoreM l2eventualit7 c*e l2i//obile non abbia la destinazione d2uso consentita dal re0ola/ento di condo/inioM l2eventualit7 c*e il venditore non abbia corrisposto 0li oneri condo/iniali per l2anno in corso e quello precedente l2acquisto3 cosicc*4 il nuovo proprietario sia c*ia/ato a pa0areM il sostenere oneri condo/iniali straordinari approvati dall2asse/blea dei condo/ini precedente/ente l2acquistoM nel caso si acquisti da un i/prenditore il risc*io c*e questi 5allisca e il curatore 5alli/entare c*ieda la revoca della venditaM l2inseparabilit7 del posto auto,boO acquistato unita/ente all2i//obile. In tali casi alcuni accor0i/enti da prendere potranno essere+ c*iedere in5or/azioni presso 0li u55ici 5inanziari per conoscere eventuali pendenze tributarie del venditoreM veri5icare se l2i//obile c*e stia/o per acquistare sia proveniente da donazione con donante deceduto3 nel pri/o caso3 o c*e siano trascorsi al/eno dieci anni dalla /orte del
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donante3 nel secondo casoM ric*iedere in5or/azioni al venditore esa/inando con attenzione anc*e l2atto di acquisto precedenteM acquisire in5or/azioni presso il Co/uneM esi0ere c*e l2accettazione della proposta3 il preli/inare e il ro0ito siano sottoscritti anc*e dal coniu0eM ric*iedere all2a//inistratore di condo/inio il re0ola/ento vi0enteM ric*iedere all2a//inistratore di condo/inio in5or/azioni circa la re0olarit7 dei pa0a/enti del venditore ed esi0ere in sede di stipula c*e l2a//inistratore rilasci una dic*iarazione in tal senso al venditoreM ric*iedere all2a//inistratore di condo/inio le in5or/azioni del casoM veri5icare la solidit7 dell2i/prenditore c*e vende e il rilascio di idonee 0aranzie3 obbli0atorie quando l2i//obile 6 in costruzioneM veri5icare l2atto di acquisto.
SEGRETO "* 30' !lt#riori risc;i so"o do,!ti a pri,il#4i

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)iscali@ a !"a pr#c#d#"t# do"a/io"#@ a !" diritto di pr#la/io"# l#4al#@ a !" diritto di sola s!p#r)ici#@ alla "o" co$$#rcia%ilit= d#l %#"#@ al r#4i$# di co$!"io"# d#l ,#"ditor#@ all6#sist#"/a di !" co"do$i"io@ al risc;io di )alli$#"to d#l ,#"ditor#@ alla "or$ati,a s!i posti a!toA%oB*
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RI GI$"(" D $ CAGIT"$" 9+ S (R T" n. 9+ Gossia/o acquistare un i//obile stipulando un contratto di co/pravendita3 a00iudicandoci un2asta 0iudiziaria o acquistandolo quando non 6 ancora costruito. S (R T" n. ;+ Quando acquistia/o un i//obile con un contratto di co/pravendita3 le varie 5asi ri0uarderanno l2avvio delle trattative3 la 5or/ulazione della proposta di acquisto3 la stipulazione del contratto preli/inare e il ro0ito del notaio. S (R T" n. <+ Quando acquistia/o un i//obile all2asta3 le varie 5asi ri0uarderanno l2esa/e della docu/entazione d2asta3 il deposito della do/anda di partecipazione all2asta3 l2a00iudicazione3 il tras5eri/ento e l2eventuale rilascio dell2i//obile. S (R T" n. >+ Quando acquistia/o un i//obile non ancora costruito3 da un costruttore o in cooperativa3 vi sono alcune avvertenze c*e si rendono necessarie proprio perc*4 l2i//obile c*e andia/o ad acquistare ancora non esiste o non 6 ulti/ato. S (R T" n. 8+ %el caso di acquisto /ediante contratto di co/pravendita dobbia/o veri5icare c*i sia il venditore ed e55ettuare controlli sull2i//obile.
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S (R T"
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conse0narci
la
docu/entazione co/provante il proprio acquisto e quelli eventual/ente precedenti c*e coprano un periodo di te/po a ritroso di al/eno vent2anni. S (R T" n. C+ J necessario e55ettuare una visura ipocatastale da ese0uirsi attraverso l2ispezione de0li atti re0istrati presso le Conservatorie dei Re0istri I//obiliari dell2A0enzia del Territorio. S (R T" n. :+ Dobbia/o accertarci c*e il venditore sia il reale proprietario del bene o sia stato da questi incaricato con una valida procura. S (R T" n. ?+ Dobbia/o accertarci c*e sull2i//obile c*e vo0lia/o acquistare non sia iscritta ipoteca. S (R T" n. 9=+ Dobbia/o accertarci c*e sull2i//obile c*e vo0lia/o acquistare non sia costituita una servitH. S (R T" n. 99+ Dobbia/o accertarci c*e sull2i//obile c*e vo0lia/o acquistare non siano trascritti pi0nora/enti o sequestri. S (R T" n. 9;+ Dobbia/o accertarci c*e sull2i//obile c*e vo0lia/o acquistare non siano trascritte do/ande 0iudiziali. S (R T" n. 9<+ Dobbia/o accertarci c*e sull2i//obile c*e
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vo0lia/o acquistare non siano trascritti provvedi/enti di esproprio. S (R T" n. 9>+ Un esa/e attento dei Re0istri I//obiliari ci consentir7 di evitare brutte sorprese e di essere piena/ente consapevoli di ci1 c*e intendia/o acquistare. S (R T" n. 98+ Ulteriori risc*i sono dovuti a privile0i 5iscaliM a una precedente donazioneM a un diritto di prelazione le0aleM a un diritto di sola super5icieM alla non co//erciabilit7 del beneM al re0i/e di co/unione del venditoreM all2esistenza di un condo/inioM al risc*io di 5alli/ento del venditoreM alla nor/ativa sui posti auto,boO.
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CAPITOLO &' Co$# )or$!lar# !"a proposta d6ac !isto # stip!lar# !" pr#li$i"ar#
%or/al/ente l2acquisto di un i//obile 0iun0e al ter/ine di un percorso durante il quale il proprietario e il venditore *anno discusso e si sono accordati sui ter/ini della co/pravendita @le cosiddette trattativeA. J i/portante sapere c*e3 anc*e nelle trattative3 le parti sono tenute a co/portarsi con correttezza e buona 5ede. Se una delle parti tras0redisce uno di tali obbli0*i3 potr7 essere c*ia/ata a rispondere all2altra parte dei danni subiti a titolo di responsabile precontrattuale. Gertanto3 il venditore dovr7 stare bene attento a non nascondere circostanze o qualit7 del bene @vedi Capitolo 9A c*e siano a sua conoscenza e c*e possano pre0iudicare l2interesse dell2acquirente a co/prare un i//obile privo di vizi.
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SEGRETO "* 31' a"c;# "#lla )as# d#ll# trattati,# l# parti so"o t#"!t# a co$portarsi co" corr#tt#//a # %!o"a )#d#5 # s# !"a d#ll# parti tras4r#disc# !"o di tali o%%li4;i5 do,r= risarcir# i da""i s!%iti dall6altra part#* Tale percorso inizia di solito3 soprattutto quando le trattative avven0ono alla presenza di un a0ente i//obiliare3 con una proposta c*e c*i vuole acquistare 5or/ula al proprietario indicando i ter/ini principali ai quali 6 disposto a co/prare. $a proposta 63 quindi3 una dic*iarazione del potenziale acquirente con la quale quest2ulti/o si i/pe0na ad acquistare l2i//obile a deter/inate condizioni. ssa nor/al/ente viene avanzata3 quando abbia/o ricevuto tutte le in5or/azioni utili c*e abbia/o ric*iesto3 /a non 6 obbli0atoria3 ben potendo le parti 0iun0ere diretta/ente al contratto preli/inare o alla vendita. Soprattutto quando non vi sia l2intervento di un a0ente i//obiliare3 le parti potranno /ettere per iscritto i punti essenziali sui quali *anno trovato l2accordo @ad ese/pio il prezzo3 la data della stipula del contratto ecc.A in quel docu/ento c*e 63 nor/al/ente3 c*ia/ato /inuta).
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SEGRETO "* 32' l# trattati,# p#r l6ac !isto di !" i$$o%il# 3 sopratt!tto !a"do a,,#"4o"o alla pr#s#"/a di !" a4#"t# i$$o%iliar#5 i"i/ia"o di solito co" !"a proposta irr#,oca%il# )or$!lata al propri#tario5 i"dica"do i t#r$i"i pri"cipali ai !ali l6ac !ir#"t# 7 disposto a co$prar#* Se l2i//obile 6 stato a55idato a un a0ente i//obiliare3 sar7 preli/inar/ente i/portante veri5icare c*e l2a0ente i//obiliare sia iscritto all2apposito albo3 perc*4 altri/enti non pu1 ric*iedere alcuna provvi0ione3 pena il co/pi/ento del reato di estorsione. $a proposta3 di solito3 6 5or/ulata su un /odello predisposto dall2a0ente i//obiliare. Si tratta di /oduli presta/pati3 con uno spazio bianco sola/ente per le condizioni della proposta d2acquisto e con nu/erose clausole. %e deriva c*e spesso tale proposta3 irrevocabile3 conten0a condizioni piH vincolanti di quelle c*e sarebbero necessarie in una 5ase iniziale delle trattative e c*e invece sarebbero tipic*e di un contratto preli/inare. "ccorre quindi non sottovalutare quanto si 5ir/a per evitare brutte sorprese nel caso in cui qualcosa non vada per il verso 0iusto3
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tenuto conto c*e nor/al/ente essa 6 acco/pa0nata da un asse0no intestato al venditore a titolo di deposito cauzionale. Groprio per tale /otivo consi0lio di predisporre da noi stessi una proposta e insistere con l2a0ente i//obiliare c*e non pu1 obbli0arci a sottoscrivere il suo /odello. SEGRETO "* 38' s# la ,#"dita d#ll6i$$o%il# 7 stata a))idata a !" a4#"t# i$$o%iliar#5 ci ,#rr= ric;i#sto di pr#disporr# la proposta s! !" $od#llo pr#parato da d#ll# trattati,#* Anc*e qualora vi sia l2intervento di un a0ente i//obiliare3 ricordia/oci di intestare l2asse0no recante la so//a c*e acco/pa0na la proposta sola/ente al venditore+ 6 un nostro diritto. $2asse0no dovr7 essere non tras5eribile3 anc*e tenuto conto c*e la le00e prevede c*e sia obbli0atorio e/ettere un asse0no non tras5eribile per i/porti u0uali o superiori a /ille euro.
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!#sti5 c;# sp#sso
co"ti#"# cla!sol# c;# "o" sar#%%#ro "#c#ssari# i" !#sta )as#
$2a0ente i//obiliare3 in questo caso3 sar7 quindi tenuto a conse0nare l2asse0no al venditore o3 co/unque3 a custodirlo in no/e e per conto di questi. Grassi di55or/i debbono indurci a di55idare dell2a0ente i//obiliare. Accade spesso3 in5atti3 c*e 0li a0enti i//obiliari 5acciano 5ir/are una proposta in cui si le00e c*e il potenziale acquirente3 in caso di rinuncia3 autorizza l2incasso dell2asse0no quale acconto sulle provvi0ioni. Si tratta di co/porta/enti ille0itti/i3 in quanto la provvi0ione all2a0ente 6 dovuta sola/ente se l2a55are va a buon 5ine. Ad ese/pio3 consi0lio di non sottoscrivere proposte ove sia scritto c*e la so//a 6 versata a titolo di deposito cauzionale c*e diverr7 caparra al /o/ento dell2accettazione)3 in quanto in questo caso3 laddove dovessero sor0ere proble/atic*e pri/a della stipula del contratto preli/inare3 sarebbe per noi piH co/plicato ottenere in restituzione la so//a depositata. Inoltre la 0iurisprudenza ritiene3 in questi casi3 c*e l2a0ente si sia /acc*iato del reato di appropriazione indebita.
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SEGRETO "* 39' 7 i$porta"t# c;# l6ass#4"o c;# acco$pa4"a la "ostra proposta sia s#$pr# i"t#stato al ,#"ditor# d#ll6i$$o%il# # "o" all6a4#"t# i$$o%iliar# c;#5 al pi>5 potr= #ss#r"# c!stod#* J bene ricordare c*e la proposta ovvia/ente i/pe0na solo il potenziale acquirente 5ino al ter/ine indicato in essa se la proposta 6 irrevocabile3 co/e solita/ente accade. $a proposta pu1 essere anc*e revocabile e in tal caso3 sino a c*e non abbia/o avuto conoscenza dell2accettazione3 possia/o ca/biare idea e /odi5icare o ritirare la proposta. "vvia/ente la proposta3 quando viene accettata3 diviene i/pe0nativa anc*e per il venditore. A questo punto venditore e acquirente si sono entra/bi i/pe0nati a stipulare il successivo contratto. J i/portante sapere c*e perc*4 l2accettazione dia luo0o a un i/pe0no vincolante @anc*eA per il venditore3 6 necessario c*e essa sia con5or/e alla proposta. Ci1 si0ni5ica c*e essa non si deve discostare nei suoi contenuti 5onda/entali @ad ese/pio il prezzo o il ter/ine per la stipula del contratto ecc.A da quanto indicato nella proposta.
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SEGRETO "* &:' la proposta di ac !isto irr#,oca%il# 7 ,i"cola"t# solo p#r l6ac !ir#"t#5 $#"tr# di,i#"# i$p#4"ati,a p#r il ,#"ditor# !a"do !#sti l6acc#tta* Groprio perc*4 la proposta contiene co/unque un i/pe0no 0iuridica/ente vincolante per c*i la avanza3 6 i/portante c*e il deposito cauzionale c*e acco/pa0na la proposta sia costituito da una so//a di denaro di /odico i/porto non superiore a poc*e /i0liaia di euro. Un deposito d2i/porto in0ente render7 la trattativa successiva /olto piH ri0ida per noi. cco perc*4 6 i/portante anc*e c*e essa ri/an0a 5er/a per un periodo li/itato+ dobbia/o cio6 indicare c*e essa sar7 irrevocabile per una durata li/itata @ad ese/pio una setti/anaA3 trascorsa la quale essa perder7 di e55icacia. Questi due accor0i/enti consentono di indurre il venditore a 5ornire subito una risposta senza c*e possa appro5ittare della nostra proposta per alzare il prezzo con altri possibili acquirenti.
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SEGRETO "* &3' ricordia$oci5 "#lla proposta5 di i"dicar# !" p#riodo di ,alidit= li$itato Cad #s#$pio !"a s#tti$a"aD # di acco$pa4"arla co" !"a so$$a di d#"aro co"t#"!ta Cad #s#$pio poc;# $i4liaia di #!roD* Inoltre3 6 opportuno adottare ulteriori accor0i/enti c*e
per/ettano di non dare se0uito all2acquisto @e di recuperare i soldi del depositoA in /ancanza di alcune condizioni. $a cosa piH i/portante da veri5icare 6 c*e la proposta conten0a una o piH clausole c*e prevedano una serie di condizioni su cose c*e si potranno veri5icare solo in un secondo /o/ento3 anc*e 0razie all2aiuto di un tecnico3 di un notaio o di un avvocato3 pri/a di procedere con il preli/inare e il contratto di acquisto. SEGRETO "* &&' "#lla proposta i"s#ria$o cla!sol# c;# pr#,#da"o !"a s#ri# di co"di/io"i s! cos# c;# si potra""o ,#ri)icar# solo i" !" s#co"do $o$#"to* In particolare 6 opportuno c*e la proposta preveda la re0olarit7 di tutte le veri5ic*e ri0uardanti la propriet7 del bene e tutti 0li aspetti
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urbanistici3 catastali e condo/iniali c*e lo ri0uardino @vedi Capitolo 9A. J 5requente3 in5atti3 c*e alla proposta ci si accor0a di cose c*e non vanno in ordine ri0uardo3 ad ese/pio3 ad a0ibilit7 e abitabilit7 dei locali3 accatasta/ento3 abusi edilizi3 servitH3 parti co/uni3 spese condo/iniali straordinarie 0i7 deliberate o cause in corso e cosP via. "ppure3 co/e 0i7 visto3 potre//o venire a sapere c*e il venditore non 6 l2unico a disporre della propriet7 del bene @perc*4 /a0ari o00etto di una eredit7 in cui ci sono piH erediA+ in questo caso3 in5atti3 l2accettazione della proposta dovrebbe provenire da parte di tutti i co/proprietari. In poc*e parole dobbia/o inserire una clausola c*e ci consenta di ri5or/ulare o annullare la proposta qualora venissi/o a conoscenza di di55or/it73 /a00iori oneri di spesa o /ancanze di qualit7 e consistenza dell2i//obile. Ad ese/pio3 sar7 utile inserire una 5rase del 0enere+ BAlla data del ro0ito l2i//obile dovr7 essere libero da persone e cose3 oneri reali3 vincoli3 0rava/i3 trascrizioni pre0iudizievoli3 ipotec*eF.
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SEGRETO "* &-' "#lla proposta i"s#ria$o !"a cla!sola d#l 4#"#r#' EAlla data d#l ro4ito l6i$$o%il# do,r= #ss#r# li%#ro da p#rso"# # cos#5 o"#ri r#ali5 ,i"coli5 4ra,a$i5 trascri/io"i pr#4i!di/i#,oli5 ipot#c;#F* J inoltre opportuno c*e sia speci5icato c*e solo il successivo contratto preli/inare sar7 vincolante per le parti. Co/e abbia/o 0i7 detto3 le veri5ic*e le 5ar7 il notaio3 il tecnico o l2avvocato. In o0ni caso3 6 /e0lio c*e procedia/o anc*e noi a 5are qualc*e controllo ele/entare3 co/e ad ese/pio la corrispondenza tra la piantina catastale 5ornita e l2e55ettiva con5i0urazione dell2i//obile o la ric*iesta al venditore del certi5icato di a0ibilit7 e del re0ola/ento condo/iniale. Sar7 utile anc*e un passa00io all2u55icio tecnico co/unale o una c*iacc*ierata con i vicini o con l2a//inistratore dello stabile3 c*e possono svelare /olte cose c*e3 co/e a volte purtroppo accade3 il venditore non ci *a detto. SEGRETO "* &.' oltr# all# ,#ri)ic;# a))idat# a !" pro)#ssio"ista5 )accia$o a"c;# "oi d#i co"trolli*
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Qualora l2acquirente non accetti la proposta3 6 tenuto a restituire la so//a ricevuta in deposito. Se il venditore accetta la proposta dell2acquirente3 nor/al/ente le parti stipulano un contratto preli/inare @c*ia/ato anc*e3 nella prassi3 co/pro/essoA. Il contratto preli/inare 6 un contratto con il quale il proprietario dell2i//obile3 nor/al/ente c*ia/ato pro/ittente venditore)3 e colui c*e 6 interessato ad acquistarlo3 di solito de5inito pro/issario acquirente)3 si i/pe0nano a stipulare un successivo contratto @cosiddetto de5initivoA di tras5eri/ento della propriet7 dell2i//obile3 5issando sin da ora il prezzo e 0li altri contenuti principali. SEGRETO "* &0' dopo l6acc#tta/io"# d#lla proposta5 l# parti "or$al$#"t# sottoscri,o"o il co"tratto pr#li$i"ar# co" il !al# s6i$p#4"a"o a stip!lar# !" s!cc#ssi,o co"tratto Cil cosidd#tto pri"cipali* d#)i"iti,oD di tras)#ri$#"to d#lla propri#t= d#ll6i$$o%il#5 )issa"do si" da ora il pr#//o # 4li altri co"t#"!ti
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Gertanto3 con il contratto preli/inare non acquistia/o /a ci i/pe0nia/o ad acquistare. !a perc*4 di solito si stipula il preli/inare e non diretta/ente il de5initivoN $a sottoscrizione di un contratto preli/inare3 solita/ente3 serve a+ consentire alle parti di de5inire /e0lio alcuni contenuti dell2accordo pur i/pe0nandosi sin da ora alla stipulaM avere /a00ior te/po per le veri5ic*e necessarieM ricercare la banca c*e ero0*i il /utuoM posporre il pa0a/ento delle i/poste sulla vendita. Attenzione+ il preli/inare serve per avere piH te/po per de5inire alcuni detta0li della vendita piH o /eno i/portanti3 /a non a posporre 0li e55etti dell2acquisto. In tale ulti/o caso3 in5atti3 le parti potrebbero stipulare un contratto de5initivo di co/pravendita prevedendovi all2interno il di55eri/ento de0li e55etti a un secondo /o/ento o all2avverarsi di una condizione o evento. SEGRETO "* &1' s# ,o4lio"o posticipar# 4li #))#tti d#ll6ac !isto5 l# parti posso"o stip!lar# il d#)i"iti,o pr#,#d#"do il di))#ri$#"to d#4li #))#tti a !" s#co"do $o$#"to o all6a,,#rarsi di !"a co"di/io"# o #,#"to*
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Il preli/inare 6 tal/ente vincolante per le parti c*e3 se una di esse si ri5iutasse di stipulare il de5initivo3 l2altra potrebbe addirittura rivol0ersi al Tribunale per ottenere una sentenza c*e tras5erisca il bene in luo0o del /ancato de5initivo @si parla in questi casi di esecuzione in 5or/a speci5ica dell2obbli0o di contrarreA. Il contratto preli/inare deve avere la /edesi/a 5or/a del de5initivo e quindi deve essere stipulato con scrittura privata o per atto pubblico. Se per1 vo0lia/o trascrivere il preli/inare3 questo deve essere stipulato al/eno nella 5or/a della scrittura privata con 5ir/e autenticate da un notaio. C*e cosa si0ni5ica e perc*4 trascrivere il preli/inareN Il preli/inare pu1 essere trascritto nei Gubblici Re0istri @vedi Capitolo 9A quando le parti3 in particolare noi c*e intendia/o acquistare3 vo0liono 5ar retroa0ire 0li e55etti della trascrizione del de5initivo o dell2eventuale sentenza c*e ne dispone l2esecuzione in 5or/a speci5ica3 al /o/ento della trascrizione del preli/inare. In tale caso esso dovr7 essere preli/inar/ente re0istrato con versa/ento dell2i/posta di bollo pari3 attual/ente3 a euro 9>3I;
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o0ni quattro 5acciate o 5razione di esse per o0ni copia del preli/inare e l2i/posta di re0istro3 c*e 6 in /isura 5issa se non vi sono versa/enti di so//e di denaro o in /isura variabile se vi 6 dazione di acconti o di caparre. $2i/posta di re0istro pa0ata per l2acconto o la caparra con5ir/atoria viene detratta3 al netto della parte in /isura 5issa3 dall2i/posta di re0istro dovuta al /o/ento della re0istrazione del de5initivo. SEGRETO "* &2' il pr#li$i"ar# d#,# a,#r# la )or$a d#lla scritt!ra pri,ata5 a!t#"ticata s# d#,# #ss#r# trascritto5 opp!r# d#ll6atto p!%%lico* %el preli/inare trovere/o precisate al/eno le se0uenti indicazioni+ le parti con i loro dati ana0ra5ici3 5iscali e di residenzaM la descrizione del bene i//obile co/pleta di dati catastaliM il prezzo e le sue /odalit7 di pa0a/entoM il ter/ine entro il quale stipulare il de5initivo.
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Di particolare rilievo 6 la descrizione dell2i//obile3 tale da evitare o0ni incertezza @ad ese/pio3 con ri5eri/ento alle pertinenze quali la cantina3 il posto auto ecc.A. Allo scopo sar7 opportuno c*iedere al proprietario di alle0are al preli/inare una plani/etria catastale. Altrettanto i/portante 6 l2indicazione delle /odalit7 di
pa0a/ento del prezzo. !olte sono le possibilit7 c*e si riscontrano nella pratica. Di solito si prevede il pa0a/ento di un acconto o di una caparra con5ir/atoria al /o/ento della 5ir/a del preli/inare3 con saldo del prezzo al de5initivo anc*e /ediante accensione di un /utuo bancario o accollo di quello 0i7 acceso dal venditore. SEGRETO "* &8' tra 4li #l#$#"ti )o"da$#"tali da i"dicar# "#l pr#li$i"ar# ,i so"o la d#scri/io"# d#ll6i$$o%il#5 l# $odalit= di pa4a$#"to d#l pr#//o # il t#r$i"# p#r il d#)i"iti,o* I/portante 6 la distinzione tra acconto e caparra con5ir/atoria. Se versia/o un acconto sul prezzo al /o/ento della 5ir/a del preli/inare3 si0ni5ica c*e laddove il de5initivo non venisse stipulato anc*e per colpa di una delle parti3 detta so//a dovrebbe
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essere restituita a c*i l2*a versata3 salvo il diritto al risarci/ento del danno da parte di c*i l2*a subito per l2eventuale inade/pi/ento dell2altra parte. Se invece la so//a 6 data a titolo di caparra con5ir/atoria3 la le00e prevede c*e3 in caso d2inade/pi/ento di c*i l2*a versata3 l2altra parte *a diritto a trattenerla a titolo di risarci/ento3 /entre in caso d2inade/pi/ento di c*i l2*a ricevuta3 l2altra parte *a diritto a vedersela restituita nella /isura del doppio3 se/pre quale risarci/ento del danno. J quindi i/portante c*e nel contratto preli/inare sia c*iarito a quale titolo @di caparra con5ir/atoria o di acconto sul prezzoA le so//e siano versate al proprietario del bene. SEGRETO "* &9' 7 )o"da$#"tal# c;# "#l pr#li$i"ar# sia sp#ci)icato s# l6a"ticipo sia ,#rsato !al# acco"to s!l pr#//o o !al# caparra co")ir$atoria* Quanto al ter/ine3 esso nor/al/ente non *a natura di ter/ine essenziale3 la cui inosservanza deter/ini la risoluzione del
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contratto. Se vo0lia/o c*e l2eventuale inosservanza del ter/ine produca tale e55etto dobbia/o speci5icarlo nel contratto preli/inare. J possibile prevedere delle ulteriori clausole c*e consentano di uscire dal contratto preli/inare entro la scadenza del ter/ine+ potre/o prevedere il versa/ento al /o/ento della sottoscrizione del preli/inare di una caparra penitenziale c*e sar7 trattenuta qualora l2altra parte receda anticipata/ente dal contrattoM potre//o prevedere la dazione di una so//a a titolo di /ulta penitenziale a 5avore di una parte qualora l2altra parte receda anticipata/ente dal contratto. $a di55erenza tra l2una e l2altra 6 c*e la pri/a si versa anticipata/ente rispetto all2eventuale recesso e verr7 restituita se questo non si veri5ica3 /entre la seconda 6 un i/porto predeter/inato c*e viene versato sola/ente se si veri5ica il recesso. SEGRETO "* -:' caparra p#"it#"/ial# # $!lta p#"it#"/ial# s#r,o"o a !scir# a"ticipata$#"t# dal pr#li$i"ar#*
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Co/e detto3 il contratto preli/inare produce solo e55etti obbli0atori e non tras5erisce la propriet7 dell2i//obile. Gu1 accadere nella pratica c*e si abbia biso0no di entrare anticipata/ente nella detenzione dell2i//obile perc*43 ad ese/pio3 vo0lia/o avviare lavori di ristrutturazione in /odo da poterlo abitare subito dopo l2acquisto. In tali casi3 poic*4 il possesso nor/al/ente viene tras5erito insie/e alla propriet7 al /o/ento della 5ir/a del de5initivo3 occorrer7 c*e sia previsto nel preli/inare l2anticipazione della conse0na del bene. Di solito3 in questi casi il proprietario esi0er7 un anticipo /a00iore sul prezzo e l2i/pe0no dell2acquirente a 0arantire eventuali danni c*e dovessero veri5icarsi dal /o/ento dell2anticipato possesso. SEGRETO "* -3' il pr#li$i"ar# ;a solo #))#tti o%%li4atori5 t!tta,ia 7 possi%il# a"ticipar# alc!"i #))#tti d#l d#)i"iti,o5 ad #s#$pio $#dia"t# l6a"ticipa/io"# d#lla co"s#4"a d#l %#"# al )!t!ro ac !ir#"t#*
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RI GI$"(" D $ CAGIT"$" ;+ S (R T" n. 9I+ Anc*e nella 5ase delle trattative le parti sono tenute a co/portarsi con correttezza e buona 5ede3 e se una delle parti tras0redisce uno di tali obbli0*i3 dovr7 risarcire i danni subiti dall2altra parte. S (R T" n. 9C+ $e trattative per l2acquisto di un i//obile3 soprattutto quando avven0ono alla presenza di un a0ente i//obiliare3 iniziano di solito con una proposta irrevocabile 5or/ulata al proprietario3 indicando i ter/ini principali ai quali l2acquirente 6 disposto a co/prare. S (R T" n. 9:+ Se la vendita dell2i//obile 6 stata a55idata a un a0ente i//obiliare3 ci verr7 ric*iesto di predisporre la proposta su un /odello preparato da questi3 c*e spesso contiene clausole c*e non sarebbero necessarie in questa 5ase delle trattative. S (R T" n. 9?+ J i/portante c*e l2asse0no c*e acco/pa0na la nostra proposta sia se/pre intestato al venditore dell2i//obile e non all2a0ente i//obiliare c*e3 al piH3 potr7 esserne custode. S (R T" n. ;=+ $a proposta di acquisto irrevocabile 6 vincolante solo per l2acquirente3 /entre diviene i/pe0nativa
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per il venditore quando questi l2accetta. S (R T" n. ;9+ Ricordia/oci3 nella proposta3 di indicare un periodo di validit7 li/itato @ad ese/pio una setti/anaA e di acco/pa0narla con una so//a di denaro contenuta @ad ese/pio poc*e /i0liaia di euroA. S (R T" n. ;;+ %ella proposta inseria/o clausole c*e prevedano una serie di condizioni su cose c*e si potranno veri5icare solo in un secondo /o/ento. S (R T" n. ;<+ %ella proposta inseria/o una clausola del 0enere+ BAlla data del ro0ito l2i//obile dovr7 essere libero da persone e cose3 oneri reali3 vincoli3 0rava/i3 trascrizioni pre0iudizievoli3 ipotec*eF. S (R T" n. ;>+ "ltre alle veri5ic*e a55idate a un pro5essionista3 e55ettuia/o anc*e noi dei controlli. S (R T" n. ;8+ Dopo l2accettazione della proposta3 le parti nor/al/ente sottoscrivono il contratto preli/inare con il quale s2i/pe0nano a stipulare un successivo contratto @il cosiddetto principali. S (R T" n. ;I+ Se vo0liono posticipare 0li e55etti
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de5initivoA
di
tras5eri/ento
della
propriet7
dell2i//obile3 5issando sin da ora il prezzo e 0li altri contenuti
dell2acquisto3
le
parti
possono
stipulare
il
de5initivo
prevedendo il di55eri/ento de0li e55etti a un secondo /o/ento o all2avversarsi di una condizione o evento. S (R T" n. ;C+ Il preli/inare deve avere la 5or/a della scrittura privata3 autenticata se deve essere trascritto3 oppure dell2atto pubblico. S (R T" n. ;:+ Tra 0li ele/enti 5onda/entali da indicare nel preli/inare vi sono la descrizione dell2i//obile3 le /odalit7 di pa0a/ento del prezzo e il ter/ine per il de5initivo. S (R T" n. ;?+ J 5onda/entale c*e nel preli/inare sia speci5icato se l2anticipo sia versato quale acconto sul prezzo o quale caparra con5ir/atoria. S (R T" n. <=+ Caparra penitenziale e /ulta penitenziale servono a uscire anticipata/ente dal preli/inare. S (R T" n. <9+ Il preli/inare *a solo e55etti obbli0atori3 tuttavia 6 possibile anticipare alcuni e55etti del de5initivo3 ad ese/pio /ediante l2anticipazione della conse0na del bene al 5uturo acquirente.
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CAPITOLO -' Co$# si ac !ista dal "otaio
Sia/o 5inal/ente 0iunti alla 5ase conclusiva delle nostre trattative e sia/o pronti ad acquistare. Dobbia/o3 quindi3 stipulare il contratto di co/pravendita. Geraltro questa potrebbe essere anc*e l2unica 5ase se abbiano deciso di stipulare diretta/ente il contratto de5initivo senza preventiva proposta o contratto preli/inare @perc*4 ad ese/pio conoscia/o 0i7 l2i//obile e non abbia/o biso0no di un /utuoA. $a co/pravendita 6 de5inita dal codice co/e il contratto c*e *a per o00etto il tras5eri/ento della propriet7 di una cosa o il tras5eri/ento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. SEGRETO "* -&' la co$pra,#"dita 7 il co"tratto c;# ;a p#r o44#tto il tras)#ri$#"to d#lla propri#t= di !"a cosa o il tras)#ri$#"to di !" altro diritto ,#rso il corrisp#tti,o di !" pr#//o*
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Il contratto di co/pravendita i//obiliare pu1 essere stipulato diretta/ente tra le parti con il pubblico u55iciale c*e si li/ita ad autenticare le 5ir/e de0li stipulanti @la cosiddetta scrittura privata autenticaA oppure per atto pubblico3 cio6 con l2intervento del notaio @il cosiddetto ro0itoA. Gur trattandosi di due /odalit7 equivalenti3 per evitare di incorrere in errori c*e potrebbero pre0iudicare la validit7 del contratto o la sua trascrivibilit73 6 opportuno rivol0ersi a un notaio perc*4 predispon0a il ro0ito. Anc*e se l2intervento del notaio pu1 incidere sul costo co/plessivo dell2acquisto3 6 co/unque consi0liabile avvalersi della sua opera in quanto ci1 eviter7 proble/i c*e potrebbero causare danni /a00iori dei costi sostenuti per l2onorario del notaio. In5atti3 il notaio3 in quanto pubblico u55iciale3 6 in 0rado di assicurare la certezza in ordine al contenuto del contratto+ la le00e prevede c*e l2atto pubblico notarile costituisca piena prova del 5atto c*e quel venditore e quel co/pratore abbiano stipulato
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quella co/pravendita3 c*e abbiano concordato quel prezzo3 c*e esso sia stato pa0ato in tutto o in parte3 c*e essi si siano accordati cosP co/e e/er0e dal docu/ento3 c*e le loro 5ir/e siano autentic*e ecc. Inoltre3 l2intervento del notaio 6 indispensabile perc*4 il contratto diven0a e55icace rispetto ai terzi+ questo avviene con la trascrizione del contratto3 cui il notaio deve provvedere per le00e. SEGRETO "* --' a"c;# s# la co$pra,#"dita si p!? stip!lar# co" scritt!ra pri,ata a!t#"ticata5 7 co"si4lia%il# ri,ol4#rsi a !" "otaio c;# assic!ra !"a pro)#ssio"alit= i" 4rado di sal,a4!ardarci l6ac !isto* Co/e 6 noto3 il codice civile addebita al co/pratore i costi dell2acquisto e quindi anc*e l2onorario del notaio c*e3 quindi3 questi pu1 libera/ente sce0liere. Gertanto3 se avre/o preventiva/ente stipulato un contratto preli/inare3 il notaio c*e sce0liere/o per il de5initivo sar7 il
da
#rrori
c;# potr#%%#ro
pr#4i!dicar#
/edesi/o. A questo proposito 6 i/portante sapere c*e i recenti provvedi/enti in te/a di liberalizzazioni del ;=9; *anno abro0ato le tari55e pro5essionali3 pertanto non esistono piH li/iti /ini/i e /assi/i per la deter/inazione del co/penso del notaio. Il cliente c*e lo ric*ieda espressa/ente *a diritto di ottenere dal notaio un preventivo di /assi/a e l2indicazione della co/plessit7 dell2incarico. Gertanto3 nel nostro pri/o incontro con il notaio non esitia/o a c*iedere una indicazione dei costi co/plessivi3 co/presi quelli dovuti al suo intervento. All2onorario del notaio sono da a00iun0ere le i/poste dovute per la re0istrazione3 le i/poste di re0istro e di bollo e le tasse dovute alle pubblic*e a//inistrazioni @in particolare all2arc*ivio notarile e alle A0enzie delle ntrate e del TerritorioA3 l2IVA @attual/ente 5issata al ;9EA e il contributo previdenziale sul co/penso. Sar7 il notaio a provvedere al versa/ento di tali i/poste quale sostituto d2i/posta. SEGRETO "* -.' l6ac !ir#"t# ;a la )acolt= di sc#4li#r# il "otaio c;# do,r= ro4itar#5 al !al# do,r= ric;i#d#r#5 pri$a di a))idar4li l6i"carico5 !" pr#,#"ti,o d#i costi da sost#"#r#*
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Il lavoro del notaio3 nor/al/ente3 consiste nelle se0uenti attivit7+ l2esecuzione de0li accerta/enti preli/inariM la redazione dell2atto di acquistoM la stipula dell2atto di acquisto. Con ri5eri/ento all2esecuzione de0li accerta/enti preli/inari3 il notaio dovr7+ accertarsi c*e la propriet7 c*e viene tras5erita sia nella piena ed esclusiva propriet7 di c*i vende @ad ese/pio3 c*e non esistano altri proprietari ecc.3 vedi Capitolo 9AM accedere presso i Re0istri I//obiliari e veri5icare se ne0li ulti/i vent2anni non si siano veri5icati eventi c*e possano pre0iudicare la vendita @vedi se/pre Capitolo 9AM accedere presso 0li u55ici del Catasto e veri5icare c*e l2i//obile risulti re0olar/ente re0istrato e c*e 0li sia asse0nata una rendita ai 5ini del pa0a/ento delle i/poste. Ricordia/oci a tale proposito c*e il notaio deve svol0ere quanto sopra anc*e se non 0li 5osse da noi ric*iesto. SEGRETO "* -0' il "otaio pri$a d#l ro4ito d#,# s,ol4#r#
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d#4li acc#rta$#"ti pr#li$i"ari s!lla propri#t=5 s! #,#"t!ali ,i"coli # s!lla r#4olarit= catastal#* Il notaio risponde sotto due pro5ili. Sotto il pri/o3 6 responsabile dal punto di vista della disciplina3 nella quale e0li incorre se non si avvede @pur avendone la possibilit7A della sussistenza di cause di invalidit7 del contratto @ad ese/pio3 il notaio alle0a al ro0ito di un terreno un certi5icato di destinazione urbanistica 0i7 scaduto oppure non si avvede c*e /anca una porzione dell2i//obile tra le unit7 per le quali 6 stata rilasciata la concessione ediliziaA. Il notaio incorre poi in responsabilit73 con obbli0o di risarci/ento del danno alle parti3 se per sua colpa il contratto viene stipulato in assenza di tutti i presupposti di validit7 o di e55icacia3 o in assenza delle dovute 0aranzie @ad ese/pio3 il notaio ci tranquillizza circa il 5atto c*e non esistono ipotec*e precedenti iscritte sull2i//obile per non avere ese0uito corretta/ente le ispezioni preli/inari alla sottoscrizione dell2atto e la banca non ci concede il /utuoA. Il notaio3 proprio a tali 5ini3 6 tenuto a sottoscrivere un2assicurazione obbli0atoria.
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SEGRETO "* -1' il "otaio 7 r#spo"sa%il# di tali acc#rta$#"ti # s# "o" li co$pi# rispo"d# ,#rso l# parti p#r i da""i c;# a%%ia #,#"t!al$#"t# pro,ocato* Dopo aver svolto tali accerta/enti il notaio redi0e il contratto. Si tratta di una 5ase particolar/ente delicata perc*4 6 quella in cui si deter/ina il contenuto dell2accordo tra le parti. Il notaio dovr7 rivol0ere particolare attenzione a+ l2identi5icazione dell2i//obileM il prezzo della co/pravendita e le /odalit7 con le quali questo sar7 pa0atoM la conse0na dell2i//obile e le spese condo/inialiM la disciplina urbanisticaM il rendi/ento ener0etico) dei 5abbricatiM le 0aranzie da parte del venditoreM la tassazione.
SEGRETO "* -2' "#lla r#da/io"# d#l co"tratto 7 i$porta"t# l6id#"ti)ica/io"# d#l %#"#@ il pr#//o@ la co"s#4"a d#ll6i$$o%il# # l# sp#s# co"do$i"iali@ la discipli"a !r%a"istica@ il Gr#"di$#"to #"#r4#ticoH@ l# 4ara"/i# d#l ,#"ditor# # la
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tassa/io"#* Ger quanto ri0uarda l2identi5icazione dell2i//obile3 il notaio indic*er7 il Co/une ove esso 6 situato3 l2indirizzo3 il piano3 il nu/ero dei vani e delle pertinenze3 i con5ini e le /odalit7 di accesso. Il notaio indic*er7 anc*e 0li identi5icativi catastali. Gur prevalendo3 in caso di contrasto3 i pri/i dati rispetto a quelli catastali3 6 5onda/entale veri5icare la correttezza dell2identi5icazione catastale3 poic*4 6 in base ad essa c*e si pa0ano le i/poste e in quanto i dati catastali sono utilizzati per l2esecuzione de0li ade/pi/enti @trascrizione nei re0istri i//obiliari3 voltura catastaleA successivi alla vendita. A questo proposito3 il notaio si sar7 5atto conse0nare le copie delle plani/etrie catastali piH recenti dal venditore in /odo da veri5icare la con5or/it7 della piantina allo stato e55ettivo dei luo0*i. Al ri0uardo occorrer7 veri5icare c*e il venditore c*e abbia /odi5icato l2interno dell2i//obile3 abbia anc*e presentato al Catasto le plani/etrie a00iornate con le /odi5ic*e intervenute3
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altri/enti questi dovr7 provvedervi pri/a dell2atto. Spesso le /a00iori di55or/it7 si re0istrano ri0uardo alle cantine3 solai3 so55itte3 boO ecc. SEGRETO "* -8' il "otaio do,r= ,#ri)icar# l6#satt#//a d#i dati5 "o" solo r#lati,i all6!%ica/io"# d#ll6i$$o%il# $a a"c;# catastali* Del prezzo abbia/o parlato nel Capitolo ;. sso viene dic*iarato al notaio dalle parti al /o/ento della stipulazione del ro0ito. Gri/a del decreto #ersani del ;==I3 era 5requente nella pratica l2indicazione in atti di un prezzo in5eriore al 5ine di rispar/iare sulle i/poste. "00i3 nelle co/pravendite tra privati c*e abbiano per o00etto i//obili abitativi 6 possibile su ric*iesta di c*i acquista indicare nell2atto due diversi i/porti+ il prezzo co//erciale dell2i//obile e il suo valore 5iscale @deter/inato in base alla rendita catastale rivalutataA. Tale 5acolt7 6 concessa anc*e nelle vendite tra i/prese e privato3 qualora l2atto sia so00etto a i/posta di re0istro e non a IVA3 e qualora abbia per o00etto i//obili abitativi.
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Geraltro la doppia indicazione consente la riduzione dell2onorario notarile del <=E. Gertanto o00i la le00e *a cercato di disincentivare l2occulta/ento del prezzo reale al 5ine di rispar/iare sulle i/poste3 in quanto qualunque sia il prezzo co//erciale dic*iarato3 le i/poste3 nelle vendite di i//obili abitativi tra privati3 saranno calcolate sul valore catastale rivalutato. Ci1 non si0ni5ica c*e la prassi non prose0ua3 /a occorre assoluta/ente evitarla in quanto non solo ci esponia/o co/unque a de0li accerta/enti successivi durante i quali ci verr7 c*iesto di spie0are la provenienza del denaro con il quale 6 stato acquistato il bene3 /a risc*ia/o anc*e la violazione delle nor/e antiricicla00io c*e li/itano l2uso del contante e de0li asse0ni tras5eribili per i/porti u0uali o superiori attual/ente a /ille euro3 con pesanti sanzioni. Un ulteriore risc*io c*e corria/o nell2acquistare un bene con occulta/ento parziale del prezzo pa0ato 6 c*e3 se successiva/ente nasce una controversia sul bene e si intende c*iedere l2annulla/ento o la nullit7 dell2acquisto o la sua
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risoluzione3 la restituzione del prezzo o il risarci/ento del danno saranno quanti5icati unica/ente sull2i/porto dic*iarato3 con evidente perdita dell2i/porto pa0ato al nero). ancora si risc*ia se il nostro venditore 5allisce3 dato c*e il nostro acquisto potr7 essere o00etto di un2azione revocatoria c*e3 se accolta dal Tribunale3 deter/inerebbe il ritorno dell2i//obile nel patri/onio3 /entre a noi non resterebbe altro da 5are c*e insinuarsi tra i creditori per tentare di recuperare il prezzo u55icial/ente pa0ato. Altro caso nel quale 6 evidente il risc*io c*e si corre si/ulando il prezzo3 6 quando esiste una prelazione le0ale co/e nel caso della prelazione a 5avore dello Stato per quanto ri0uarda i beni sottoposti a vincolo storicoQartistico3 oppure a 5avore del proprietario con5inante o dell2a55ittuario coltivatore diretto per i terreni a0ricoli3 o a 5avore del conduttore per 0li i//obili abitativi in caso di disdetta alla pri/a scadenza 0iusti5icata dall2intenzione del proprietario di vendere3 o ancora a 5avore dell2inquilino de0li i//obili ad uso co//erciale.
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In questi casi3 c*i *a la prelazione *a diritto di essere pre5erito rispetto a qualunque altro so00etto nell2acquisto dell2i//obile3 se o55re al venditore condizioni pari) a quelle o55erte dal terzo. Se il prezzo viene in parte occultato e non viene preventiva/ente o55erto l2acquisto a c*i 6 titolare del diritto3 quest2ulti/o potr7 ottenere il riscatto del bene @cio6 il suo tras5eri/entoA pa0ando sola/ente la parte di prezzo c*e 6 stata dic*iarata tra le parti ori0inarie3 con evidente danno per il pri/o acquirente. In5ine3 l2occulta/ento del prezzo real/ente pa0ato pu1 creare proble/i in caso ric*iedia/o un /utuo e vi sia sproporzione tra prezzo e so//a ero0ata dalla banca3 5avorendo l2accerta/ento da parte dell2a//inistrazione 5inanziaria c*e c*ieda 0iusti5icazione di tale di55erenza. In conclusione a quanto detto sopra3 e/er0e c*e la
deter/inazione del prezzo3 c*e deve essere dic*iarato al notaio3 rappresenta un proble/a /olto delicato in /erito al quale3 considerata la 0ravit7 dei risc*i e delle responsabilit7 c*e possono derivarne a carico delle parti3 si racco/anda la /assi/a cautela e l2osservanza scrupolosa della le00e.
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SEGRETO "* -9' 7 )o"da$#"tal# dic;iarar# "#l ro4ito il r#al# a$$o"tar# d#l pr#//o pa4ato5 p#r #,itar# di i"corr#r# i" acc#rta$#"ti )iscali o s!%ir# !" da""o i" caso di co"t#"/ioso* I/portante 6 anc*e la questione relativa alle /odalit7 di pa0a/ento. %or/al/ente il saldo del prezzo pattuito viene versato al /o/ento del ro0ito. Se per1 abbia/o ric*iesto un /utuo bancario3 nor/al/ente il ro0ito di acquisto e il /utuo ven0ono stipulati con il notaio contestual/ente. $a banca3 per13 non se/pre ero0a l2i/porto /utuato
contestual/ente alla stipulazione della vendita e del /utuo. Accade c*e la banca attenda l2avvenuta iscrizione dell2ipoteca di pri/o 0rado sull2i//obile a 0aranzia del 5inanzia/ento e c*e nei dieci 0iorni successivi non sia intervenuta sentenza di 5alli/ento dell2acquirente @il cosiddetto consolida/entoA. Quanto sopra pu1 deter/inare c*e trascorrano anc*e due setti/ane pri/a c*e la banca ero0*i la so//a 5inanziata. J i/portante quindi c*e c*iedia/o alla banca /e0lio se con l2ausilio del notaio c*e abbia/o incaricato se l2ero0azione della
so//a /utuata sar7 contestuale alla sottoscrizione della co/pravendita e del /utuo3 se cio6 potr7 pa0are subito al venditore l2intero prezzoM in caso contrario3 sar7 necessario in5or/are il venditore3 il quale potrebbe avere biso0no di incassare l2intero prezzo per pa0are a sua volta l2acquisto della sua nuova casa3 e il notaio3 in /odo c*e e0li possa istruire la pratica e predisporre l2atto in te/pi tali da consentire al venditore di non incorrere in disa0i di alcun tipo. Tra 0li esca/ota0e c*e si utilizzano nella pratica vi 6 quello di anticipare la vendita rispetto alla data in cui il venditore dovr7 a sua volta acquistare oppure stipulare il /utuo pri/a della co/pravendita3 con l2intervento del venditore quale terzo datore di ipoteca a 5avore della banca3 in /odo da sottoscrivere la vendita in un /o/ento in cui l2ero0azione potr7 avvenire. SEGRETO "* .:' !alora do%%ia$o pa4ar# il pr#//o a"c;# $#dia"t# l6#ro4a/io"# di !" $!t!o5 7 )o"da$#"tal# c;# ci i")or$ia$o dalla %a"ca di !a"do !#st6!lti$a a,,#rr=* Abbia/o 0i7 detto nel Capitolo ; di co/e nor/al/ente
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l2i//obile sia conse0nato all2acquirente al /o/ento del ro0ito. Gotr7 accadere c*e abbia/o biso0no di avere in anticipo la conse0na delle c*iavi per 5are rilievi3 ristrutturare ecc. Se per1 6 il venditore c*e c*iede di ri/anere ancora un po2 nell2i//obile 6 bene c*e nel ro0ito si prendano alcune accortezze3 quali+ indicare con precisione la data entro la quale la conse0na dovr7 avere luo0oM prevedere a carico della parte venditrice una penale in denaro per o0ni 0iorno di ritardoM prevedere c*e una parte del prezzo sia pa0ata dal co/pratore al venditore solo all2atto della conse0na3 al netto della penale eventual/ente dovutaM stabilire le condizioni in cui l2i//obile dovr7 essere conse0natoM stabilire sino a quando l2occupante dovr7 pa0are 0li oneri condo/iniali. SEGRETO "* .3' s# il ,#"ditor# c;i#d# di ri$a"#r# "#ll6i$$o%il# sta%ilia$o il 4ior"o d#l rilascio@ !"a p#"al# p#r
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il ritardo@ il pa4a$#"to di !"a part# d#l pr#//o alla co"s#4"a@ sta%ilir# l# co"di/io"i "#ll# !ali l6i$$o%il# do,r= #ss#r# rilasciato@ il pa4a$#"to d#4li o"#ri co"do$i"iali* Anc*e con ri5eri/ento alle spese condo/iniali si 6 detto al Capitolo 9. $a le00e prevede c*e spetti al venditore 0arantire di essere in re0ola con il pa0a/ento di tutte le spese inerenti all2i//obile. Accade spesso3 per13 c*e al /o/ento del ro0ito ci siano rate condo/iniali in corso di /aturazione3 o 0iacenze nelle casse del condo/inio c*e diano luo0o a con0ua0li a 5avore del venditore. Ger evitare proble/i3 6 i/portante c*e il venditore ci esibisca3 davanti al notaio3 una lettera dell2a//inistratore del condo/inio dalla quale risulti c*e tutti i pa0a/enti 0i7 scaduti sono stati e55ettuati re0olar/ente. Dopo il ro0ito dovre/o co/unicare all2a//inistratore del condo/inio la /utata titolarit7 dell2i//obile anc*e per poter0li consentire di calcolare eventuali con0ua0li o restituzioni. Un proble/a particolar/ente delicato 6 rappresentato dalle spese condo/iniali straordinarie @ri5aci/ento i/pianti3 restauro della 5acciata ecc.A3 per lavori 0i7 deliberati
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dall2asse/blea pri/a della vendita3 /a non ancora ese0uiti o ese0uiti solo parzial/ente. Goic*4 la le00e nulla dice al ri0uardo3 6 necessario trovare un accordo con il venditore. SEGRETO "* .&' p#r l# sp#s# co"do$i"iali ordi"ari# )accia$oci co"s#4"ar# !"a dic;iara/io"# d#ll6a$$i"istrator#5 p#r !#ll# straordi"ari# pr#"dia$o accordi co" il ,#"ditor#* %el ro0ito il notaio deve inserire sotto pena di nullit7 alcune dic*iarazioni della parte venditrice c*e atten0ono alla situazione urbanistica dell2i//obile c*e viene tras5erito. Salvo quanto 0i7 detto al Capitolo 93 per i 5abbricati il venditore deve dic*iarare+ per quelli costruiti pri/a del 9 sette/bre 9?IC3 senza /odi5ic*e successive3 sotto sua responsabilit7 anc*e penale3 c*e la costruzione 6 iniziata anterior/ente a tale dataM per i 5abbricati costruiti pri/a del 9 sette/bre 9?IC3 /a con /odi5ic*e successive3 6 necessario conse0nare al notaio i provvedi/enti a//inistrativi in base ai quali tali /odi5ic*e sono state e55ettuate @licenze3 concessioni edilizie3 concessioni in sanatoria3 D.I.A. ecc.A3 i cui estre/i dovranno essere indicati nel ro0itoM
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per quelli costruiti dopo il 9 sette/bre 9?IC3 6 necessario conse0nare al notaio i provvedi/enti a//inistrativi in base ai quali l2edi5icazione o le /odi5ic*e sono state e55ettuate @licenze3 concessioni edilizie3 concessioni in sanatoria3 D.I.A. ecc.A i cui estre/i dovranno essere indicati nel ro0itoM per quelli o00etto di condono edilizio)3 occorre conse0nare al notaio la concessione edilizia in sanatoria c*e il Co/une *a e/esso all2esito della pratica o3 in /ancanza3 la copia inte0rale della do/anda di condono con il ti/bro di ricevuta apposto dal Co/uneM la copia dei bollettini postali con cui si 6 provveduto al pa0a/ento dell2intera oblazione dovuta al Co/une in relazione all2abuso condonatoM l2eventuale do/anda di parere all2autorit7 co/petente se esiste un vincolo sul bene e3 se tale parere 6 stato 0i7 rilasciato3 copia dello stesso. Ger i terreni3 invece3 il venditore deve 5arsi rilasciare da parte del Co/une in cui tale i//obile 6 situato il certi5icato di destinazione urbanistica relativo allo stesso3 in bollo. Tale certi5icato deve essere alle0ato in ori0inale sotto pena di nullit7 al ro0ito e deve contenere i dati catastali del terreno e scade dopo un
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anno dalla data del suo rilascio. Il venditore deve altresP dic*iarare3 sotto la propria responsabilit7 anc*e penale3 c*e dopo la data del rilascio del certi5icato di destinazione urbanistica 0li stru/enti urbanistici del Co/une non sono stati /odi5icati e c*e in relazione al terreno di cui si tratta non 6 stata e/essa alcuna ordinanza di lottizzazione abusiva. SEGRETO "* .-' a"c;# co" ri)#ri$#"to all# caratt#ristic;# !r%a"istic;# d#ll6i$$o%il#5 il ,#"ditor# d#,# r#"d#r# d#ll# i$porta"ti dic;iara/io"i al "otaio # co"s#4"ar# !"a sp#ci)ica doc!$#"ta/io"#* Quanto alla quali5icazione ener0etica dell2i//obile3 la le00e ric*iede solo c*e l2i//obile sia dotato dell2Attestato di Certi5icazione ner0etica @A.C. .3 previsto dalle nor/e dettate da alcune re0ioniA all2atto del suo tras5eri/ento. $2A.C. . 6 un docu/ento c*e descrive le caratteristic*e ener0etic*e di un edi5icio3 di un2abitazione o di un apparta/ento /ediante una scala da A a (3 e le prestazioni ener0etic*e de0li edi5ici. $a le00e prevede3 al ri0uardo3 l2inseri/ento nei ro0iti di una clausola con
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la quale il co/pratore dic*iara di aver ricevuto le in5or/azioni e la docu/entazione relativa alla certi5icazione ener0etica dell2i//obile o00etto della co/pravendita. Alcuni notai continuano a ric*iedere anc*e il diverso Attestato di Quali5icazione ner0etica @A.Q. .3 da non con5ondere con l2Attestato di Certi5icazione ner0etica A.C. . di cui abbia/o detto poco sopraA anc*e se non ric*iesto piH dalla le00e. $2A.Q. . 6 un docu/ento c*e sintetizza le caratteristic*e ener0etic*e dell2edi5icio3 e per/ette di valorizzare 0li edi5ici ad alto rendi/ento ener0etico au/entandone il valore i//obiliare. SEGRETO "* ..' la l#44# pr#,#d# l6i"s#ri$#"to "#i ro4iti di !"a cla!sola co" la !al# il co$prator# dic;iara di a,#r ric#,!to l# i")or$a/io"i # la doc!$#"ta/io"# r#lati,a alla c#rti)ica/io"# #"#r4#tica d#ll6i$$o%il#* Ger le00e3 il venditore deve prestare al co/pratore deter/inate 0aranzie relative all2i//obile. Questa 0aranzie ri0uardano+ le qualit7 intrinsec*e del bene e la sua idoneit7 allo scopo per il quale viene acquistato @ad ese/pio3 l2esistenza o /eno del
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certi5icato di abitabilit7 rilasciato dal Co/uneAM la cosiddetta evizione+ l2i//obile non deve essere 0ravato da diritti di terzi tali da pre0iudicare l2acquisto @vedi Capitolo 9A. i vizi+ il venditore deve risarcire i danni derivanti da eventuali di5etti della struttura o de0li i/pianti. Tali 0aranzie sono per le00e e sono e55icaci anc*e se non inserite nel ro0ito. %or/al/ente i notai provvedono a ric*ia/arle espressa/ente. Un accenno particolare /erita l2abitabilit73 il ca/bio di destinazione d2uso e la con5or/it7 de0li i/pianti. $a /ancanza dei requisiti di abitabilit7 costituisce /ancanza dei requisiti essenziali del bene venduto3 il c*e autorizza il co/pratore ad a0ire in 0iudizio per la risoluzione del contratto3 restituzione del prezzo e risarci/ento dei danni. J 5onda/entale quindi c*e il venditore si accerti dell2esistenza del certi5icato di abitabilit73 o c*e co/unque c*ieda con5er/a @all2a//inistratore del condo/inio3 al costruttore dell2edi5icio3 a un tecnico di sua 5iduciaA della sussistenza dei requisiti perc*4 l2i//obile sia idoneo a essere abitato3 poic*4 il rispetto di tali
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requisiti 6 o00etto di una 0aranzia speci5ica c*e la le00e pone a suo carico @anc*e se non 6 obbli0atorio citare nell2atto notarile di co/pravendita 0li estre/i del certi5icato di abitabilit7A. Quanto al ca/bio della destinazione d2uso3 il venditore dovr7 veri5icare @con l2ausilio di un proprio tecnico di 5iducia3 ad ese/pio un 0eo/etra o un arc*itettoA se il ca/bia/ento della destinazione d2uso possa dare luo0o alla /ancanza delle qualit7 essenziali ric*ieste per la nuova destinazione3 /ettendo quindi in pericolo il contratto di co/pravendita. Tutte le case sono 5ornite di i/piantistica e questa deve essere sottoposta a idonee procedure di controllo per 0arantire la costruzione e l2installazione secondo la nor/ativa vi0ente3 con un corrispettivo certi5icato di con5or/it7. Se nel ro0ito il venditore dic*iara c*e 0li i/pianti sono con5or/i3 si deve ric*iedere se/pre la relativa 0aranzia. %el caso contrario in cui si dic*iari c*e non vi sia la con5or/it73 potre/o pretendere la /essa a nor/a de0li i/pianti3 rinviando la stipula del contratto dopo i lavori di ade0ua/ento o decidere di accettare l2acquisto e
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assu/erci a proprio carico la /essa a nor/a3 c*e ovvia/ente incider7 sul prezzo 5inale. Gertanto le in5or/azioni c*e ri0uardano la con5or/it7 de0li i/pianti devono essere necessaria/ente scoperte e rese note pri/a del preli/inare. SEGRETO "* .0' p#r l#44#5 il ,#"ditor# d#,# pr#star# al co$prator# d#t#r$i"at# 4ara"/i# r#lati,# all6i$$o%il#5 c;# ri4!arda"o l# !alit= i"tri"s#c;# d#l %#"# # la s!a ido"#it= allo scopo p#r il !al# ,i#"# ac !istato C4ara"/ia p#r #,i/io"# # 4ara"/ia p#r i ,i/i* %el ro0ito c*e ri0uarda un i//obile destinato a civile abitazione possia/o avvalerci delle a0evolazioni della cosiddetta pri/a casa) quando+ l2i//obile non sia di lussoM l2i//obile sia ubicato ove 6 residente o sar7 residente entro i successivi diciotto /esi il bene5iciarioM l2i//obile sia destinato ad abitazioneM l2acquirente non deve essere proprietario o titolare di altro
diritto reale @n4 da solo n4 in co/unione con il coniu0eA di altra abitazione nel /edesi/o Co/une ove si trova l2i//obile da acquistareM l2acquirente non deve avere bene5iciato dell2a0evolazione su altra abitazione sul territorio nazionale. In presenza di tali condizioni3 il notaio indic*er7 in atti c*e ci avvalia/o di tali a0evolazioni. Ger 0li i/porti delle varie i/poste e delle relative a0evolazioni si rinvia alla tabella. SEGRETO "* .1' "#l ro4ito c;# ri4!arda !" i$$o%il# d#sti"ato a ci,il# a%ita/io"# possia$o a,,al#rci d#ll# a4#,ola/io"i d#lla cosidd#tta Gpri$a casaH i" pr#s#"/a di ci" !# co"di/io"i*
2.
RI GI$"(" D $ CAGIT"$" <+ S (R T" n. <;+ $a co/pravendita 6 il contratto c*e *a per o00etto il tras5eri/ento della propriet7 di una cosa o il tras5eri/ento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. S (R T" n. <<+ Anc*e se la co/pravendita si pu1 stipulare con scrittura privata autenticata3 6 consi0liabile rivol0ersi a un notaio c*e salva0uardarci l2acquisto. S (R T" n. <>+ $2acquirente *a la 5acolt7 di sce0liere il notaio c*e dovr7 ro0itare3 al quale dovr7 ric*iedere pri/a di a55idare l2incarico un preventivo dei costi da sostenere. S (R T" n. <8+ Il notaio pri/a del ro0ito deve svol0ere de0li accerta/enti preli/inari sulla propriet73 su eventuali vincoli e sulla re0olarit7 catastale. S (R T" n. <I+ Il notaio 6 responsabile di tali accerta/enti e se non li co/pie risponde verso le parti per i danni c*e abbia eventual/ente provocato. S (R T" n. <C+ %ella redazione del contratto 6 i/portante l2identi5icazione del beneM il prezzoM la conse0na dell2i//obile
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assicura da
una pro5essionalit7 c*e potrebbero
in 0rado
di
errori
pre0iudicare
e le spese condo/inialiM la disciplina urbanisticaM il rendi/ento ener0etico)M le 0aranzie del venditore e alla tassazione. S (R T" n. <:+ Il notaio dovr7 veri5icare l2esattezza dei dati non solo relativi all2ubicazione dell2i//obile /a anc*e quelli catastali. S (R T" n. <?+ J 5onda/entale se/pre dic*iarare nel ro0ito il reale a//ontare del prezzo pa0ato per evitare di incorrere in accerta/enti 5iscali o dover subire un danno in caso di contenzioso. S (R T" n. >=+ Qualora dobbia/o pa0are il prezzo anc*e /ediante l2ero0azione di un /utuo3 6 5onda/entale c*e ci in5or/ia/o dalla banca di quando quest2ulti/a avverr7. S (R T" n. >9+ Se il venditore c*iede di ri/anere nell2i//obile stabilia/o il 0iorno del rilascioM una penale per il ritardoM il pa0a/ento di una parte del prezzo alla conse0naM stabilire le condizioni nelle quali l2i//obile dovr7 essere rilasciatoM il pa0a/ento de0li oneri condo/iniali. S (R T" n. >;+ Ger le spese condo/iniali ordinarie 5accia/oci conse0nare una dic*iarazione dell2a//inistratore3 per quelle straordinarie prendia/o accordi con il venditore.
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S (R T" n. ><+ Anc*e con ri5eri/ento alle caratteristic*e urbanistic*e dell2i//obile3 il venditore deve rendere delle i/portanti dic*iarazioni al notaio e conse0nare una speci5ica docu/entazione. S (R T" n. >>+ $a le00e prevede l2inseri/ento nei ro0iti di una clausola con la quale il co/pratore dic*iara di aver ricevuto le in5or/azioni e la docu/entazione relativa alla certi5icazione ener0etica dell2i//obile. S (R T" n. >8+ Ger le00e3 il venditore deve prestare al co/pratore deter/inate 0aranzie relative all2i//obile c*e ri0uardano le qualit7 intrinsec*e del bene3 e la sua idoneit7 allo scopo per il quale viene acquistato3 la cosiddetta evizione e i vizi. S (R T" n. >I+ %el ro0ito c*e ri0uarda un i//obile destinato a civile abitazione3 possia/o avvalerci delle a0evolazioni della cosiddetta pri/a casa) in presenza di cinque condizioni.
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CAPITOLO .' Gli accor4i$#"ti # l6ac !isto all6asta
$a vendita di un i//obile pu1 avvenire anc*e a se0uito+ di una procedura di esecuzione i//obiliareM del 5alli/ento del proprietarioM dell2avvio della riscossione di tributi da parte dell2a0ente della riscossione. In tutti i casi sopra elencati3 sia/o di 5ronte a vendite 5orzate del bene3 in quanto avven0ono senza l2intervento del proprietario /a a se0uito di debiti da questo contratti e non soddis5atti. $a vendita 5orzata 6 l2ulti/o atto di una procedura piuttosto co/plessa e3 solita/ente3 si e55ettua /ediante un2asta. SEGRETO "* .2' possia$o ac !istar# !" i$$o%il# a"c;# a s#4!ito d#lla proc#d!ra di ,#"dita )or/ata c;# d#ri,i da !"6#s#c!/io"# i$$o%iliar#5 da !" )alli$#"to o dalla riscossio"# di tri%!ti*
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$a vendita 5orzata statistica/ente piH 5requente 6 quella c*e avviene a se0uito della procedura di esecuzione i//obiliare. Il 9 dice/bre ;=9;3 l2ADUS# R *a co/unicato c*e tra il ;==: e il ;=99 le esecuzioni i//obiliari sono au/entate di circa il C8E3 arrivando a s5iorare i <:.=== pi0nora/enti3 e *a sti/ato c*e per il ;=9; ci potrebbe essere un ulteriore au/ento del ;;.:E3 pari a circa >8.:8? procedure. Co/e evidente3 si tratta di un i/portante nu/ero di i//obili c*e ven0ono /essi in vendita nei tribunali. !a co/e 5inisce all2asta una casaN Tutto inizia dall2azione di un creditore del proprietario del bene inade/piente3 il quale procuratosi un titolo esecutivo @ad ese/pio una ca/biale non pa0ata alla scadenza3 una sentenza di condanna o un decreto in0iuntivo provvisoria/ente esecutivoA3 c*iede all2u55iciale 0iudiziario il pi0nora/ento dell2i//obile. A questo punto prende avvio l2esecuzione i//obiliare. SEGRETO "* .8' la proc#d!ra di #s#c!/io"# i$$o%iliar# pr#"d# l6a,,io co" il pi4"ora$#"to d#l %#"# ric;i#sto all6!))icial# 4i!di/iario dal cr#ditor# c;# sia $!"ito di titolo #s#c!ti,o*
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Dopo il pi0nora/ento3 il creditore c*e lo *a c*iesto @/a anc*e qualsiasi altro creditore del proprietario dell2i//obile c*e sia intervenuto nella proceduraA c*iede al Tribunale la vendita 5orzata del bene. Il 0iudice no/ina quindi un esperto c*e dovr7 sti/are il bene pi0norato. $a relazione di sti/a dell2esperto dovr7 contenere+ l2identi5icazione co/pleta di con5ini e dati catastali del beneM la descrizione del bene @di solito con l2ausilio di plani/etrie e 5otoAM l2indicazione se il bene 6 occupato o /eno e in 5orza di contratto re0istrato anterior/ente al pi0nora/entoM l2esistenza di oneri3 5or/alit7 o vincoli @vedi Capitolo 9A eventual/ente non opponibili all2acquirente @cio6 c*e non se0uiranno l2acquistoAM la re0olarit7 urbanistica ed edilizia. SEGRETO "* .9' co$pi!to il pi4"ora$#"to # a s#4!ito d#ll6ista"/a di ,#"dita pr#s#"tata dal cr#ditor#5 il 4i!dic# "o$i"a !" #sp#rto c;# pr#dispo"4a !"a r#la/io"# di sti$a d#l %#"#*
8:
Depositata la relazione di sti/a da parte dell2esperto3 il 0iudice3 con un provvedi/ento deno/inato ordinanza di vendita3 indica le /odalit7 con le quali il bene sar7 venduto. $e /odalit7 in astratto possibili sono+ vendita senza incantoM vendita con incanto. $a le00e i/pone al 0iudice di pre5erire la vendita senza incanto e di procedere con la vendita con incanto solo se la pri/a non 6 possibile3 per /ancanza di o55erte o per o55erte inade0uate. SEGRETO "* 0:' d#positata la r#la/io"# di sti$a da part# d#ll6#sp#rto5 il 4i!dic# co" l6ordi"a"/a di ,#"dita i"dica s# il %#"# sar= ,#"d!to s#"/a o co" i"ca"to* "ccupia/oci3 dappri/a3 della vendita senza incanto c*e3 co/e detto3 per le00e deve essere pre5erita a quella con incanto. $a pre5erenza per la vendita senza incanto 6 da spie0are con il 5atto c*e essa assicura una /inore ri0idit7 e conduce piH rapida/ente all2individuazione del prezzo /i0liore di a00iudicazione.
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$a vendita senza incanto prende avvio con l2ordinanza di vendita3 nella quale trovere/o+ l2individuazione del bene pi0noratoM il valore dell2i//obile individuato sulla base della relazione di sti/a depositataM i recapiti del custode no/inato dal 0iudice c*e si occuper7 di 5ar visionare l2i//obile e di supportare il 0iudice nella proceduraM l2avvertenza c*e /a00iori e piH detta0liate in5or/azioni saranno disponibili presso la Cancelleria del Tribunale. SEGRETO "* 03' il 4i!dic# dispo"# la ,#"dita s#"/a i"ca"to co" l6ordi"a"/a di ,#"dita o,# so"o i"dicat# t!tt# l# $odalit= co" l# !ali la ,#"dita si do,r= s,ol4#r#* Quando il cancelliere del Tribunale pubblica tale ordinanza @c*ia/ata avviso di venditaA vi indica+ il ter/ine entro il quale debbono essere presentate le o55erte di acquisto @co/preso tra i novanta e i centoventi 0iorni successiviAM
8&
c*e nel 0iorno successivo alla scadenza del ter/ine si terr7 un2udienza per la deliberazione sull2o55erta e l2eventuale 0ara tra 0li o55erentiM co/e deve essere versata la cauzione @pari ad al/eno un deci/o del prezzo propostoA. SEGRETO "* 0&' al ca"c#lli#r# ,i#"# dato a,,iso
d#ll6ordi"a"/a di ,#"dita al$#"o "#ll6ordi"a"/a*
!ara"taci" !# 4ior"i
pri$a d#l t#r$i"# p#r la pr#s#"ta/io"# d#ll6o))#rta i"dicato
$2avviso3 insie/e all2ordinanza di vendita e alla relazione di sti/a3 6 pubblicato in appositi siti internet al/eno quarantacinque 0iorni pri/a del ter/ine per la presentazione dell2o55erta3 nonc*4 su quotidiani locali o3 se opportuno3 a di55usione nazionale. %ell2avviso3 per questioni di riservatezza3 non 6 indicato il no/e del debitore c*e risulta cancellato) anc*e nell2ordinanza di vendita e nella relazione di sti/a. I siti internet piH co/uni ove trovare queste in5or/azioni sono+
*ttp+,,---.aste.co/, *ttp+,,---.aste0iudiziarie.it, *ttp+,,---.asta0iudiziaria.co/, *ttp+,,---.astei//obili.it, Inoltre 0li avvisi di vendita sono pubblicati anc*e sui siti dei tribunali ove le procedure sono pendenti3 co/e ad ese/pio+ *ttp+,,---.tribunale./ilano.it,indeO.p*t/lNIdSV!enuT99= *ttp+,,---.tribunale.ro/a.it,aste0iudiziarie, *ttp+,,---.tribunale.napoli.0iustizia.it,aste0iudiziarie,de5ault.asp ON/T9 "ra/ai i siti internet costituiscono la /odalit7 piH veloce e a0evole per reperire la /a00ior parte delle in5or/azioni necessarie per acquistare un i//obile all2asta. Gertanto sui siti internet potre/o e55ettuare la pri/a ricerca e reperire le pri/e in5or/azioni c*e ci interessano. SEGRETO "* 0-' l6a,,iso5 l6ordi"a"/a di ,#"dita # la r#la/io"# di sti$a so"o p!%%licati s! siti i"t#r"#t sp#ciali//ati5 o,# 7 possi%il# r#p#rir# l# pri$# i")or$a/io"i s!lla ,#"dita*
8.
Sar7 co/unque se/pre necessario appro5ondire e con5rontare quanto letto sul sito con quanto depositato presso la Cancelleria delle esecuzioni i//obiliari del Tribunale3 i cui recapiti sono di solito disponibili sul /edesi/o sito internet. Ad ese/pio3 se vo0lia/o conoscere il no/e del debitore dovre/o recarci in Cancelleria e reperire la copia dell2avviso o dell2ordinanza di vendita o della relazione di sti/a3 ove potre/o ottenere le 0eneralit7 del proprietario del bene /esso in vendita. Ger visionare l2i//obile dovre/o poi contattare il custode3 solita/ente un avvocato o un dottore co//ercialista3 c*e ci acco/pa0ner7 nella visita. Gotr7 accadere c*e non sia possibile visitare il bene3 /a0ari perc*4 l2occupante si ri5iuta di 5ar entrare i visitatori nella propria abitazione. SEGRETO "* 0.' p#r a,#r# $a44iori i")or$a/io"i sar= "#c#ssario r#carci pr#sso la Ca"c#ll#ria d#ll# #s#c!/io"i i$$o%iliari d#l Tri%!"al#5 $#"tr# p#r ,#d#r# l6i$$o%il# do,r#$o co"tattar# il c!stod#*
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$e00ere attenta/ente la relazione di sti/a 6 5onda/entale per acquistare all2asta senza sorprese. In5atti nella relazione di sti/a trovia/o tutte le in5or/azioni c*e ri0uardano l2i//obile ed eventuali proble/i ad esso associati @vedi quanto indicato al Capitolo 9A3 in quanto il perito no/inato dal 0iudice solita/ente 6 c*ia/ato a rispondere ai se0uenti quesiti+ descrivere l2i//obile pi0norato3 previo esa/e della docu/entazione in atti e dello stato dei luo0*i @Co/une3 localit73 via e nu/ero civico3 caratteristic*e interne ed esterneA con relativa super5icie in /q3 con5ini e dati catastali attuali3 eventuali pertinenze e accessori3 eventuali /illesi/i di parti co/uni3 accertando la co/pletezza della docu/entazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della docu/entazione prodotta con lo stato dei luo0*iM accertare la con5or/it7 tra i dati riportati nel pi0nora/ento e quelli risultanti dalla docu/entazione3 riportando l2elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pi0nora/enti 0ravanti sull2i//obile e a parte della trascrizione delle do/ande 0iudizialiM veri5icare l2intestazione catastale e3 se l2i//obile non 6 accatastato3 procedere all2accatasta/ento e3 se /ancante3 di
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idonea plani/etriaM indicare l2utilizzazione prevista dallo stru/ento urbanistico co/unaleM indicare la con5or/it7 o /eno della costruzione alle concessioni o autorizzazioni a//inistrative e3 in caso di concessione realizzata o /odi5icata in violazione della nor/ativa urbanisticoQedilizia vi0ente3 descrivere la tipolo0ia di abusi riscontrati3 dire se l2illecito sia stato sanato o sia sanabile e indicare il presu/ibile costo della sanatoriaM dire se 6 possibile vendere in uno o piH lotti3 in quest2ulti/o caso indicare i lotti e3 previa autorizzazione del 0iudice3 identi5icare i nuovi con5ini e provvedere alla redazione del 5raziona/ento3 alle0ando3 in tal caso3 alla relazione esti/ativa i tipi debita/ente approvati dall2U55icio Tecnico rarialeM indicare se l2i//obile 6 libero o occupato3 con contratto avente data certa anteriore alla noti5ica del pi0nora/ento3 indicando l2eventuale data di re0istrazione3 la data di scadenza dell2eventuale disdetta3 l2eventuale data di rilascio3 o co/unicando l2esistenza di un 0iudizio in corso di rilascioM indicare l2esistenza di eventuali vincoli storici3 artistici o di invisibilit7 o inalienabilit73 nonc*4 l2eventuale esistenza di
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diritti de/aniali @diritti di super5icie o servitH pubblic*eA o di usi civici e l2asse0nazione del diritto di abitazione al coniu0eM ese0uire una valutazione dell2i//obile con indicazione del criterio @o dei criteriA di sti/a usato. SEGRETO "* 00' l#44#r# att#"ta$#"t# la r#la/io"# di sti$a 7 )o"da$#"tal# p#r ac !istar# all6asta s#"/a sorpr#s#5 i" !a"to i" #ssa il p#rito "o$i"ato dal 4i!dic# d#,# i"dicar# t!tt# l# i")or$a/io"i c;# ri4!arda"o l6i$$o%il#* Tra le in5or/azioni contenute nella relazione di sti/a3 occorre porre particolare attenzione a quelle c*e ri0uardano+ l2esistenza di iscrizioni di ipotec*e o di trascrizioni di do/ande 0iudiziali @vedi Capitolo 9AM l2utilizzo previsto dallo stru/ento urbanistico co/unale @se cio6 l2i//obile 6 destinato a civile abitazione oppure ad uso u55icio3 perc*4 potrebbe risultare di55icoltoso ottenere dal Co/une il ca/bio della destinazione d2usoAM l2esistenza di abusi edilizi c*e possano essere sanati o /eno3 con i relativi costiM l2occupazione dell2i//obile e il tipo di contratto c*e3 se
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stipulato
anterior/ente
al
pi0nora/ento3 al coniu0e
dovr7 del
essere debitore
osservato da c*i acquistaM l2asse0nazione dell2i//obile pi0norato3 in quanto se il provvedi/ento 6 stato trascritto pri/a del pi0nora/ento3 c*i acquista la casa non potr7 utilizzarla e dovr7 lasciarvi dentro i /inori sino all2estinzione del provvedi/ento o3 in /ancanza di trascrizione anteriore3 del periodo di nove anni dalla data del provvedi/ento del 0iudice di asse0nazioneM l2esistenza di eventuali vincoli c*e possano li/itare l2utilizzo o la rivendita del bene. SEGRETO "* 01' )ar# att#"/io"# all# trascri/io"i # iscri/io"i s!l %#"#5 alla d#sti"a/io"# d6!so5 ad a%!si #dili/i5 all6#sist#"/a di co"tratti di loca/io"# o di pro,,#di$#"ti di ass#4"a/io"# oppo"i%ili5 all6#sist#"/a di #,#"t!ali ,i"coli c;# possa"o li$itar# l6!tili//o o la ri,#"dita d#l %#"#* Una volta individuato l2i//obile c*e ci interessa e veri5icato c*e non vi siano proble/i c*e ne pre0iudic*ino il nostro acquisto3 sia/o pronti a presentare la nostra o55erta presso la Cancelleria
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delle esecuzioni i//obiliari del Tribunale. Co/e abbia/o visto la vendita 5orzata inizia con l2ordinanza di vendita e/anata dal 0iudice3 nella quale viene previsto un ter/ine tra i novanta e i centoventi 0iorni entro il quale possono essere proposte le o55erte d2acquisto. %ella stessa ordinanza ven0ono stabilite le /odalit7 con le quali deve essere prestata la cauzione e viene 5issata3 al 0iorno successivo alla scadenza del ter/ine3 l2udienza per la deliberazione sull2o55erta e per la 0ara tra 0li o55erenti. Ger partecipare a una vendita 0iudiziaria 6 indispensabile aver prestato la cauzione c*e3 co/e abbia/o visto nella vendita senza incanto3 non pu1 essere in5eriore a un deci/o del prezzo da noi proposto. SEGRETO "* 02' la do$a"da p#r part#cipar# alla ,#"dita s#"/a i"ca"to d#,# #ss#r# acco$pa4"ata dal d#posito di !"a ca!/io"# "o" i")#rior# a !" d#ci$o d#l pr#//o c;# propo"ia$o*
9:
$2o55erta 6 depositata in busta c*iusa in Cancelleria. Se la vendita 6 dele0ata a un notaio l2o55erta 6 depositata presso lo studio di quest2ulti/o3 salvo diversa disposizione contenuta nell2avviso di vendita. Se viene stabilito c*e la cauzione debba essere versata tra/ite asse0no circolare3 dovre/o inserirlo nella busta. $2o55erta c*e depositere/o sar7 irrevocabile salvo c*e+ il 0iudice non abbia stabilito la 0ara tra 0li o55erenti sull2o55erta piH altaM il 0iudice non dispon0a l2incantoM siano decorsi centoventi 0iorni dalla sua presentazione senza c*e essa sia stata accolta. Di solito il Tribunale co/petente per la vendita pubblica sul proprio sito un /odello di do/anda per partecipare alla vendita. SEGRETO "* 08' !" )acIsi$il# d#lla do$a"da p#r part#cipar# alla ,#"dita s#"/a i"ca"to p!? #ss#r# di solito r#p#rito s!l sito d#l Tri%!"al# o,# si s,ol4# la ,#"dita* Un 5acQs/ile della do/anda potr7 essere di questo tipo+
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TRI#U%A$ DI KKK URRICI" S CU&I"%I I!!"#I$IARI V %DITA S %&A I%CA%T" "RR RTA DI ACQUIST" Il,$a sottoscritto,a K.KK..KKKK... nato,a a KKKKKK3 il , , 3 residente a KKKKKKK in via KKKKKKKKK.. n. ..K.....3 codice 5iscale ..KKKKKKKKKK3 stato civile+ celibe,nubile coniu0ato,a in re0i/e di separazione,co/unione dei beni con KKKKKKKKKK.3 nato,a a KKKKKK.. il , , 3 residente a KKKK..KK... in via KKKKKKKKK.. n. KKK.3 codice 5iscale KKKKKKKKKKK @recapito tele5onico KKKKKKKKKK..A presenta "RR RTA DI ACQUIST" dei beni cosP identi5icati+ KKKKKKKKKKKKKK.. esecuzione i//obiliare n. , (. K.KKKKKKKKKKKK lotto+ KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK. Dic*iara di o55rire la so//a di U KKKKKK.. deposita in Cancelleria delle secuzioni I//obiliari unita/ente alla predetta istanza asse0no circolare non tras5eribile n. KKKKKKKKKKKKKK. intestato a @vedi avviso di
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venditaA esecuzione i//obiliare n. KKKKKKKKKKK. di U KKKKKKKKKKK a titolo di cauzione3 corrispondente al 9=E del prezzo o55erto. Si i/pe0na a corrispondere il saldo del prezzo entro 0iorni KKK. dall2a00iudicazione @non oltre il ter/ine indicato nell2ordinanzaA3 nonc*4 le spese relative alla vendita secondo le /odalit7 indicate dalla Cancelleria e,o dal custode. Dic*iara di aver preso visione della perizia di sti/a. Alle0a alla presente copia del docu/ento di identi5icazione e del codice 5iscale. KKKKK.K..KK.3 lP KKKKK Rir/a Alla do/anda dovr7 essere applicata una /arca da bollo @attual/ente da euro 9>3I;A. Attenzione3 la nostra o55erta non sar7 e55icace se+ la depositia/o dopo la scadenza del ter/ine c*e *a indicato il 0iudiceM o55ria/o un i/porto in5eriore al prezzo base stabilito nell2ordinanzaM
non depositia/o la cauzione nella /isura /ini/a di un deci/o del prezzo o55erto. SEGRETO "* 09' l6o))#rta d#,# #ss#r# d#positata #"tro la scad#"/a d#l t#r$i"# i"dicato dal 4i!dic#5 co"t#"#r# !" i$porto "o" i")#rior# al pr#//o %as# #d #ss#r# acco$pa4"ata da !"a ca!/io"# "#lla $is!ra $i"i$a di !" d#ci$o d#l pr#//o o))#rto* Il 0iorno stabilito per l2esa/e delle o55erte potr7 accadere c*e3 se 6 stata depositata un2unica o55erta+ se essa 6 superiore di al/eno un quinto del prezzo base3 6 accettataM se 6 in5eriore a detto i/porto3 il 0iudice procede a una nuova vendita. Se3 invece3 sono state presentate piH o55erte+ si procede a una 0ara sull2o55erta piH altaM se nessuno aderisce alla 0ara3 il 0iudice pu1 vendere al /i0lior o55erente o disporre la vendita con incanto.
9.
SEGRETO "* 1:' s# ,o4lia$o a,#r# pi> possi%ilit= c;# la "ostra o))#rta sia acc#ttata5 sopratt!tto !a"do sar#$o i soli o))#r#"ti5 propo"ia$o !" pr#//o di ac !isto s!p#rior# di al$#"o !" !i"to d#l pr#//o %as#* Una volta c*e il 0iudice abbia accettato l2o55erta3 indic*er7 con decreto co/e e quando dovr7 essere versato il prezzo. Dopo c*e il prezzo 6 stato versato3 il 0iudice pronuncia il decreto di tras5eri/ento3 c*e costituisce il nostro titolo di acquisto. Se non osservia/o le indicazioni del 0iudice circa il versa/ento del prezzo3 sare/o dic*iarati decaduti dall2a00iudicazione con perdita della cauzione e il bene sar7 nuova/ente posto in vendita. Spesso tra il versa/ento del prezzo e l2e/issione del decreto di tras5eri/ento possono passare /olti /esi. In tali casi 6 i/portante sentire periodica/ente il custode @solita/ente incaricato di predisporre la bozza di decreto di tras5eri/entoA per accelerare ove possibile i te/pi. SEGRETO "* 13' s# ,o4lia$o ott#"#r# rapida$#"t# il d#cr#to
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di tras)#ri$#"to do%%ia$o p#riodica$#"t# t#"#r# co"tatti co" il c!stod#* "ccupia/oci3 ora3 della vendita con incanto. $e di55erenze rispetto alla vendita senza incanto sono sostanzial/ente le se0uenti+ nell2ordinanza sono indicate la data e l2ora dell2incantoM la /isura /ini/a dell2au/ento dell2o55ertaM la cauzione 6 pari a un deci/o del prezzo base.
SEGRETO "* 1&' "#lla ,#"dita co" i"ca"to5 l# pri"cipali di))#r#"/# risp#tto alla ,#"dita s#"/a i"ca"to so"o costit!it# dalla data d#ll6i"ca"to5 dalla $is!ra $i"i$a d#ll# o))#rt# risp#tto al pr#//o %as# # dall6i$porto d#lla ca!/io"# pari a !" d#ci$o d#l pr#//o %as#* Ger la pubblicit7 dell2ordinanza3 vale quando detto sopra a proposito della vendita senza incanto. Quanto alla do/anda3 anc*e per essa di solito il Tribunale co/petente per la vendita pubblica sul sito un /odello.
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Il 5acQs/ile della do/anda potr7 essere di questo tipo+ TRI#U%A$ DI K........ URRICI" S CU&I"%I I!!"#I$IARI V %DITA C"% I%CA%T" "RR RTA DI ACQUIST" Il,$a sottoscritto,a KKKKKKKK. nato,a a KKKKKK.. il , , 3 residente a KKKKKK... in via KKKKKKKKK. n. KK3 codice 5iscale KKKKKKKKKK3 stato civile+ celibe,nubile coniu0ato,a in re0i/e di separazione,co/unione dei beni con KKKKKKKKKK3 nato,a a KK.KKKK.. il , , 3 residente a KKKKKK...K... in via KK.KKKKK. n. K..K3 codice 5iscale KKKKKKKKKKK @recapito tele5onico KKKKKKKKKA C'I D DI GART CIGAR alla vendita con incanto c*e avr7 luo0o il 0iorno KKKKKK alle ore KKKKK de0li i//obili descritti nell2esecuzione i//obiliare KKKKKK..KKKK.. DIC'IARA di aver preso visione de0li atti relativi alla vendita e di essere a conoscenza c*e 0li i//obili ven0ono venduti nello stato di 5atto
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e di diritto in cui si trovanoM deposita in Cancelleria delle secuzioni I//obiliari unita/ente alla predetta istanza asse0no circolare non tras5eribile n. KKKKKKKKKKKK intestato a @vedi avviso di venditaA esecuzione i//obiliare n. KKKKKKKKKKKKKKK di U KKKKKKKKKKK a titolo di cauzione3 corrispondente al 9=E del prezzo base. In caso di a00iudicazione si i/pe0na a corrispondere il saldo del prezzo nei ter/ini stabiliti dall2ordinanza di vendita3 nonc*4 le spese relative alla vendita secondo le /odalit7 indicate dalla Cancelleria e,o dal custode. Dic*iara di aver preso visione della perizia di sti/a. Alle0a alla presente copia del docu/ento di identi5icazione e del codice 5iscale. KKKKKKKK...3 lP KKK Rir/a Anc*e in questo caso alla do/anda dovr7 essere applicata una /arca da bollo @attual/ente da euro 9>3I;A. Il 0iorno stabilito per l2incanto potr7 accadere c*e3 se partecipa un solo acquirente e questo abbia o55erto un prezzo base au/entato del /ini/o indicato nell2ordinanza3 il bene ven0a a lui a00iudicato.
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SEGRETO "* 1-' "#lla ,#"dita co" i"ca"to5 s# part#cipa !" solo ac !ir#"t# c;# a%%ia o))#rto !" pr#//o %as# a!$#"tato d#l $i"i$o i"dicato "#ll6ordi"a"/a5 il %#"# sar= a l!i a44i!dicato* Se3 invece3 sono presenti piH acquirenti3 il 0iudice avvia l2incanto nel corso del quale ciascun partecipante potr7 presentare o55erte c*e dovranno essere superiori alla precedente in /isura al/eno pari all2au/ento /ini/o indicato in ordinanza sino a quando3 trascorsi tre /inuti3 non vi sia stato alcun rilancio o rialzo) rispetto all2ulti/a o55erta. Gertanto3 se il prezzo base 6 pari a cento e sono a//esse o55erte in au/ento di al/eno dieci3 l2incanto partir7 da c*i per pri/o o55rir7 centodieci. Il successivo o55erente dovr7 o55rire al/eno centoventi. $2ulteriore o55erente dovr7 o55rire al/eno centotrenta e cosP via3 sino a quando siano passati tre /inuti dall2ulti/a o55erta. Qualora siano trascorsi tre /inuti dall2ulti/a o55erta3 il 0iudice a00iudica l2i//obile all2asta all2ulti/o o55erente. $2i//obile
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viene a00iudicato in via provvisoria all2ulti/o o55erente il quale dovr7 ele00ere do/icilio nel Co/une ove *a sede il Tribunale per le co/unicazioni c*e dovranno esser0li 5atte3 altri/enti esse verranno e55ettuate presso la Cancelleria e quindi sar7 pratica/ente i/possibile per lui conoscerle. %or/al/ente l2elezione di do/icilio avviene presso lo studio di un pro5essionista. SEGRETO "* 1.' "#l caso ,i sia"o pi> o))#r#"ti5 il 4i!dic# proc#d# co" l6i"ca"to # a44i!dica l6i$$o%il# a c;i a%%ia proposto l6!lti$a o))#rta s!p#rior# d#l rial/o $i"i$o i"dicato # sia"o trascorsi tr# $i"!ti s#"/a c;# ,# "# sia stata !"a s!cc#ssi,a* $2a00iudicazione 6 provvisoria3 in quanto 6 possibile e55ettuare ulteriori o55erte di acquisto nei dieci 0iorni successivi all2a00iudicazione. Tali o55erte3 per essere e55icaci3 devono superare di un quinto il prezzo ra00iunto nell2incanto. Anc*e in questo caso3 sar7 necessario depositare l2o55erta in Cancelleria e inte0rare la cauzione3 c*e dovr7 essere pari al
3::
doppio di quella ric*iesta per la partecipazione alla pri/a asta. Veri5icata la re0olarit7 di queste ulteriori o55erte3 il 0iudice indice la 0ara della quale viene dato pubblico avviso e co/unicazione all2a00iudicatario. Alla nuova asta possono partecipare3 oltre 0li o55erenti in au/ento e l2a00iudicatario3 anc*e 0li o55erenti al precedente incanto c*e3 entro il ter/ine 5issato dal 0iudice3 abbiano inte0rato la cauzione. In caso di diserzione della 0ara da parte de0li o55erenti in au/ento3 l2a00iudicazione diviene de5initiva. Il 0iudice dell2esecuzione pronuncer7 a carico de0li o55erenti in au/ento la perdita inte0rale della cauzione3 salvo ricorra un docu/entato e 0iusti5icato /otivo. SEGRETO "* 10' "#lla ,#"dita co" i"ca"to5 l6a44i!dica/io"# 7 pro,,isoria i" !a"to 7 possi%il# )ar# !lt#riori rila"ci "#i di#ci 4ior"i s!cc#ssi,i* Quanto a0li altri partecipanti c*e non si sono a00iudicati il bene3 la cauzione viene restituita inte0ral/ente3 dopo la c*iusura dell2incanto3 se l2o55erente non diviene a00iudicatario del bene.
3:3
Attenzione+ nell2ipotesi in cui questi non abbia partecipato a55atto all2incanto3 n4 personal/ente3 n4 a /ezzo di procuratore speciale3 senza docu/entato e 0iusti5icato /otivo3 la cauzione viene restituita solo nella /isura dei nove deci/i dell2intero. Ger quanto ri0uarda la successiva 5ase del versa/ento del prezzo da parte dell2a00iudicatario de5initivo e dell2e/issione del decreto di tras5eri/ento3 vale quando 0i7 detto sopra a proposito della vendita senza incanto. "ccorre ricordare c*e3 in alcuni tribunali3 le vendite possono essere dele0ate a un pro5essionista @solita/ente un notaioA di 5ronte al quale si svol0eranno le 5asi c*e si sono sopra indicate. Un2ulti/a notazione i/portante+ quando acquistia/o casa all2asta pa0*ere/o le i/poste di re0istro3 ipotecarie e catastali sul prezzo di a00iudicazione e non sul valore catastale co/e per acquisto tra privati. "ccorre tenerne conto per valutare l2eventuale convenienza dell2acquisto. SEGRETO "* 11' !a"do ac !istia$o casa all6asta
pa4;#r#$o l# i$post# di r#4istro5 ipot#cari# # catastali s!l

3:&
pr#//o di a44i!dica/io"# # "o" s!l ,alor# catastal# co$# p#r ac !isto tra pri,ati*
3:Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook
RI GI$"(" D $ CAGIT"$" >+ S (R T" n. >C+ Gossia/o acquistare un i//obile anc*e a se0uito della procedura di vendita 5orzata c*e derivi da un2esecuzione i//obiliare3 da un 5alli/ento o dalla riscossione di tributi. S (R T" n. >:+ $a procedura di esecuzione i//obiliare prende l2avvio con il pi0nora/ento del bene ric*iesto all2u55iciale 0iudiziario dal creditore c*e sia /unito di titolo esecutivo. S (R T" n. >?+ Co/piuto il pi0nora/ento e a se0uito dell2istanza di vendita presentata dal creditore3 il 0iudice no/ina un esperto c*e predispon0a una relazione di sti/a del bene. S (R T" n. 8=+ Depositata la relazione di sti/a da parte dell2esperto3 il 0iudice con l2ordinanza di vendita indica se il bene sar7 venduto senza o con incanto. S (R T" n. 89+ Il 0iudice dispone la vendita senza incanto con l2ordinanza di vendita ove sono indicate tutte le /odalit7 con le quali la vendita si dovr7 svol0ere. S (R T" n. 8;+ Al cancelliere viene dato avviso dell2ordinanza di vendita al/eno quarantacinque 0iorni pri/a
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del ter/ine per la presentazione dell2o55erta indicato nell2ordinanza. S (R T" n. 8<+ $2avviso3 l2ordinanza di vendita e la relazione di sti/a sono pubblicati su siti internet specializzati3 ove 6 possibile reperire le pri/e in5or/azioni sulla vendita. S (R T" n. 8>+ Ger avere /a00iori in5or/azioni sar7 necessario recarci presso la Cancelleria delle esecuzioni i//obiliari del Tribunale3 /entre per vedere l2i//obile dovre/o contattare il custode. S (R T" n. 88+ $e00ere attenta/ente la relazione di sti/a 6 5onda/entale per poter acquistare all2asta senza sorprese3 in quanto in essa il perito no/inato dal 0iudice deve indicare tutte le in5or/azioni c*e ri0uardano l2i//obile. S (R T" n. 8I+ Rare attenzione alle trascrizioni e iscrizioni sul bene3 alla destinazione d2uso3 ad abusi edilizi3 all2esistenza di contratti di locazione o di provvedi/enti di asse0nazione opponibili3 all2esistenza di eventuali vincoli c*e possano li/itare l2utilizzo o la rivendita del bene. S (R T" n. 8C+ $a do/anda per partecipare alla vendita senza incanto deve essere acco/pa0nata dal deposito di una cauzione non in5eriore a un deci/o del prezzo c*e
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proponia/o. S (R T" n. 8:+ Un 5acQsi/ile della do/anda per partecipare alla vendita senza incanto pu1 essere di solito reperito sul sito del Tribunale ove si svol0e la vendita. S (R T" n. 8?+ $2o55erta deve essere depositata entro la scadenza del ter/ine indicato il 0iudice3 contenere un i/porto non in5eriore al prezzo base ed essere acco/pa0nata da una cauzione nella /isura /ini/a di un deci/o del prezzo o55erto. S (R T" n. I=+ Se vo0lia/o avere piH possibilit7 c*e la nostra o55erta sia accettata3 soprattutto quando sare/o i soli o55erenti3 proponia/o un prezzo di acquisto superiore di al/eno un quinto del prezzo base. S (R T" n. I9+ Se vo0lia/o ottenere rapida/ente il decreto di tras5eri/ento dobbia/o periodica/ente tenere contatti con il custode. S (R T" n. I;+ %ella vendita con incanto3 le principali di55erenze rispetto alla vendita senza incanto sono costituite dalla data dell2incanto3 dalla /isura /ini/a delle o55erte rispetto al prezzo base e dall2i/porto della cauzione pari a un deci/o del prezzo base. S (R T" n. I<+ %ella vendita con incanto3 se partecipa un
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solo acquirente c*e abbia o55erto un prezzo base au/entato del /ini/o indicato nell2ordinanza3 il bene sar7 a lui a00iudicato. S (R T" n. I>+ %el caso in vi siano piH o55erenti3 il 0iudice procede con l2incanto e a00iudica l2i//obile a c*i abbia proposto l2ulti/a o55erta superiore di al/eno del rialzo /ini/o indicato e siano trascorsi tre /inuti senza c*e ve ne sia stata una successiva. S (R T" n. I8+ %ella vendita con incanto3 l2a00iudicazione 6 provvisoria in quanto 6 possibile 5are ulteriori rilanci nei dieci 0iorni successivi. S (R T" n. II+ Quando acquistia/o casa all2asta pa0*ere/o le i/poste di re0istro3 ipotecarie e catastali sul prezzo di a00iudicazione e non sul valore catastale co/e per acquisto tra privati.
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CAPITOLO 0' L6ac !isto di !" i$$o%il# da costr!ir#
Vi sono dei casi nei quali l2i//obile c*e si acquista non 6 stato ancora costruito oppure non 6 stato ancora ulti/ato. Si tratta del cosiddetto acquisto su carta c*e pu1 esporci a risc*i /a00iori soprattutto quando si veri5ic*i il 5alli/ento del venditore. %or/al/ente l2acquisto su carta pu1 avvenire da+ un costruttoreM una cooperativa edilizia. %el pri/o caso acquistere/o l2i//obile diretta/ente da c*i lo costruisce3 /entre nel secondo caso lo acquistere/o divenendo soci della cooperativa. SEGRETO "* 12' possia$o ac !istar# l6i$$o%il# "o" a"cora costr!ito o "o" !lti$ato da !" costr!ttor# o da !"a coop#rati,a #dili/ia*
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I possibili risc*i dai quali dobbia/o 0uardarci in questa tipolo0ia di acquisto @e c*e si a00iun0ono a quelli visti nei Capitoli 9 e ;A sono essenzial/ente due+ il risc*io c*e il costruttore 5allisca pri/a di averci conse0nato la casaM i pericoli e i costi connessi all2essere socio di una cooperativa. SEGRETO "* 18' i possi%ili risc;i dai !ali do%%ia$o
4!ardarci i" !#sta tipolo4ia di ac !isto so"o #ss#"/ial$#"t# d!#' il risc;io c;# il costr!ttor# )allisca pri$a di a,#rci co"s#4"ato la casa # i costi co""#ssi all6#ss#r# socio di !"a coop#rati,a* Con ri5eri/ento alla pri/a tipolo0ia di risc*io3 esiste una nor/ativa apposita c*e tutela l2acquirente. J bene sapere c*e tale nor/ativa si applica a0li acquisti di un i//obile+ la cui costruzione non 6 stata ancora iniziata /a per la quale 6 stato ric*iesto il per/esso di costruireM la cui costruzione 6 stata iniziata /a non ancora ulti/ata in quanto non 6 stato ancora rilasciato il certi5icato di a0ibilit7.
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Si ritiene c*e tale nor/ativa si applic*i anc*e alla ristrutturazione di i//obili quando essa avviene a se0uito della de/olizione del precedente i//obile o quando co/porti la tras5or/azione in un i//obile del tutto diverso da quello precedente. SEGRETO "* 19' #sist# !"a "or$ati,a a t!t#la di c;i ac !ista !" i$$o%il# la c!i costr!/io"# "o" sia i"i/iata $a p#r il !al# sia stato ric;i#sto il p#r$#sso di costr!ir# o5 s# costr!ito5 "o" a%%ia a"cora il c#rti)icato di a4i%ilit=* $a tutela prevista dalla le00e si applica a varie tipolo0ie contrattuali quali la vendita3 il preli/inare @vedi Capitolo ;A e anc*e quando la vendita 6 connessa alla cessione del terreno. $a nor/ativa prevede c*e il contratto3 c*e abbia a o00etto l2acquisto di un i//obile da costruire3 debba avere il se0uente contenuto+ deve indicare i dati necessari per l2identi5icazione delle parti @ad ese/pio3 per le persone 5isic*e i dati ana0ra5ici e 5iscaliM il re0i/e patri/oniale se coniu0atiM per 0li enti la ra0ione sociale3 la sede le0ale3 il codice 5iscale per le societ7 di
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capitali e le associazioni riconosciuteM le 0eneralit7 dei rappresentanti le0ali per le societ7 di persone e le associazioni non riconosciuteM deve riportare la descrizione dell2i//obile @la natura3 il Co/une di ubicazione3 i dati catastali del terreno dove viene costruitoA co/pleta delle caratteristic*e tecnic*e @struttura portante3 5ondazioni3 solai3 in5issi3 i/pianti ecc.A e di tutte le pertinenze a uso esclusivo @cantina3 boO3 posto auto ecc.AM deve indicare l2esistenza di eventuali atti d2obbli0o o convenzioni urbanistic*e stipulati per ottenere l2autorizzazione a costruire con la speci5icazione dei vincoli previsti @ad ese/pio3 divieto di destinazione d2usoAM debbono essere indicati sia i ter/ini 5inali per l2esecuzione della costruzione sia quelli relativi a0li stati di avanza/ento dei lavoriM anc*e se non previsto dalla le00e c*iedia/o c*e sia indicato il ter/ine /assi/o previsto per la stipula del de5initivoM debbono essere riportate le indicazioni relative al prezzo di vendita @i/porto3 ter/ini3 caparra3 /odalit7AM debbono essere indicati 0li estre/i della 5ideiussione c*e il venditore *a stipulato a 0aranzia dell2acquirente quando il
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saldo viene versato pri/a del ter/ine per la stipula del de5initivoM deve essere indicata l2esistenza di eventuali iscrizioni ipotecarie @di solito relative al /utuo c*iesto dal costruttore per 5inanziare la costruzioneA o trascrizioniM debbono essere riportati 0li estre/i del titolo abilitativo a costruire @ad ese/pio3 per/esso di costruire3 sua ric*iesta se non ancora concessoAM deve indicare le eventuali i/prese appaltatrici c*e ese0uono la costruzione al 5ine di 5ornire in5or/azioni utili sulla bont7 della costruzione. SEGRETO "* 2:' la l#44# pr#,#d# c;# il co"tratto Ca"c;# pr#li$i"ar#D di ac !isto di !" i$$o%il# da costr!ir# riporti !" co"t#"!to %#" sp#ci)icato* Inoltre3 al contratto debbono essere alle0ati+ il capitolato c*e indic*i i /ateriali utilizzati nella costruzione3 l2elenco delle ri5initure e de0li accessori c*e le parti *anno pattuitoM
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il pro0etto sul quale 6 stato rilasciato il per/esso di costruire. A costruzione ulti/ata3 il venditore deve 5ornire l2Attestato di Certi5icazione ner0etica @A.C. .3 vedi Capitolo <A. SEGRETO "* 23' al co"tratto d#,o"o #ss#r# all#4ati il capitolato d#i $at#riali # d#ll# ri)i"it!r# "o"c;< il pro4#tto a!tori//ato@ s!cc#ssi,a$#"t#5 a costr!/io"# !lti$ata5 d#,# #ss#r# co"s#4"ato l6A*C*E* Di particolare i/portanza per la speci5ica tipolo0ia di acquisto in esa/e sono le 0aranzie per l2acquirente previste dalla le00e. $a pri/a 0aranzia 6 costituta dalla 5ideiussione3 la quale consiste nel contratto con il quale un terzo @una banca3 un2assicurazione o un inter/ediario 5inanziario iscritto nell2elenco tenuto dalla #anca d2ItaliaA si obbli0a verso noi c*e acquistia/o a 0arantire c*e il costruttore ade/pia a tutti i suoi obbli0*i. ssa deve essere rilasciata sia nel caso il costruttore sia un i/prenditore sia nel caso in cui sia una cooperativa.
SEGRETO "* 2&' la pri$a 4ara"/ia c;# il costr!ttor# d#,# rilasciar# 7 !"a )id#i!ssio"#* $a 5ideiussione deve 0arantire la restituzione a noi c*e acquistia/o delle so//e pa0ate e del valore di o0ni altro corrispettivo e55ettiva/ente riscosso dal costruttore3 co/prensivi de0li interessi /aturati3 nel caso in cui si veri5ic*i una situazione di crisi a carico del costruttore. $a 0aranzia deve ri0uardare anc*e la parte di /utuo del costruttore c*e sia stato accollato dall2acquirente pri/a della stipula del contratto de5initivo3 quando vi sia obbli0o di ri/borso a carico dell2acquirente di tali so//e al costruttore oppure quando sia previsto il pa0a/ento diretto a 5avore della banca. SEGRETO "* 2-' la )id#i!ssio"# 4ara"tisc# la r#stit!/io"# all6ac !ir#"t# d#ll# so$$# ,#rsat# o accollat# dall6ac !ir#"t# !alora ,i sia !"a sit!a/io"# di crisi d#l costr!ttor#* $a 0aranzia pu1 essere azionata dall2acquirente qualora vi sia una situazione di crisi del costruttore3 e cio6 quando+ sia trascritto un pi0nora/ento sull2i//obile o00etto del
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contratto e l2acquirente co/unic*i la volont7 di uscire dal contratto @il cosiddetto recessoAM il costruttore 5allisca o sia posto in liquidazione coatta a//inistrativa o in a//inistrazione straordinaria o abbia c*iesto un concordato preventivo e l2or0ano della procedura non sia subentrato nel contratto. Al veri5icarsi di una delle precedenti condizioni3 potre/o escutere la 5ideiussione e cio6 c*iedere per iscritto3 con lettera racco/andata con ricevuta di ritorno da inviare al do/icilio del 5ideiussore indicato nel contratto3 di pa0are l2i/porto c*e dovre/o docu/entare. SEGRETO "* 2.' potr#$o #sc!t#r# la )id#i!ssio"# !a"do al costr!ttor# sia stato pi4"orato l6i$$o%il# o44#tto d#ll6ac !isto opp!r# !a"do sia stato sottoposto a )alli$#"to o ad altra proc#d!ra co"cors!al#* Il 5ideiussore @ad ese/pio la bancaA 6 tenuto a pa0are entro trenta 0iorni dalla data di ricezione della ric*iesta scritta senza c*e possa pretendere la preventiva escussione del costruttore da parte
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dell2acquirente. In altri ter/ini3 il 5ideiussore non pu1 ri5iutarsi di pa0are sostenendo c*e noi dobbia/o preli/inar/ente soddis5arci nella procedura esecutiva o nel 5alli/ento del costruttore3 cosa c*e ric*iederebbe nor/al/ente de0li anni. A tale scopo nel contratto deve essere prevista l2espressa rinunzia del 5ideiussore al cosiddetto bene5icio della preventiva escussione del debitore principale. Se il 5ideiussore non ci pa0a3 sar7 tenuto a ri/borsarci anc*e le spese3 c*e dovre/o sostenere per a0ire 0iudizial/ente nei suoi con5ronti per ottenere quanto ci spetta3 e i relativi interessi. SEGRETO "* 20' il )id#i!ssor# 7 t#"!to a pa4ar# #"tro tr#"ta 4ior"i dalla ric#/io"# d#lla ric;i#sta s#"/a c;# possa pr#t#"d#r# la pr#,#"ti,a #sc!ssio"# d#l costr!ttor# da part# d#ll6ac !ir#"t# # a ri$%orsar# l# sp#s# sost#"!t# i" caso di s!o ri)i!to* $a 5ideiussione *a e55icacia sino a quando+ l2i/prenditore costruttore non ci abbia tras5erito la propriet7 dell2i//obileM
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la cooperativa edilizia non ci abbia asse0nato l2i//obile. Il costruttore3 oltre alla 5ideiussione3 6 tenuto a conse0nare all2acquirente anc*e una polizza assicurativa c*e copra i danni ca0ionati dall2i//obile anc*e a terzi per la durata di un decennio. $a polizza dovr7 0arantire i danni derivanti dalla rovina totale o parziale o anc*e dal se/plice pericolo di rovina. $a le00e non prevede alcuna sanzione laddove il costruttore non ci conse0ni tale polizza. Gotre//o per1 ri5iutarci le0itti/a/ente di stipulare il contratto de5initivo o3 se 0i7 stipulato3 a0ire per la risoluzione del contratto per inade/pi/ento. SEGRETO "* 21' il costr!ttor#5 oltr# alla )id#i!ssio"#5 7 t#"!to a co"s#4"ar# all6ac !ir#"t# a"c;# !"a poli//a assic!rati,a c;# copra i da""i ca4io"ati dall6i$$o%il# a"c;# a t#r/i p#r la d!rata di !" d#c#""io* Si 6 0i7 5atto cenno c*e il costruttore3 spesso3 ricorre a un 5inanzia/ento bancario per sostenere i costi di costruzione dell2i//obile da vendere. Tale 5inanzia/ento consiste in un
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/utuo 5ondiario 0arantito da ipoteca iscritta sull2intero 5uturo i//obile. Quando noi acquistia/o3 6 quindi necessario il cosiddetto 5raziona/ento del /utuo e dell2ipoteca3 cio6 la suddivisione del /utuo e della relativa ipoteca per tutte le porzioni d2i//obile /esse in vendita3 cosicc*4 ciascun acquirente potr7 assu/ere solo la parte di /utuo e di ipoteca c*e spetta sulla porzione d2i//obile acquistata tra/ite il cosiddetto accollo. SEGRETO "* 22' al $o$#"to d#ll6ac !isto5 s# l6ac !ir#"t# ,!ol# s!%#"trar# "#l $!t!o d#l costr!ttor# CaccolloD d#,# c;i#d#r# il )ra/io"a$#"to d#l $!t!o # d#ll6ipot#ca* $2accollo 6 solita/ente una scelta a 5avore dell2acquirente3 c*e potr7 decidere di non accollarsi il /utuo in quanto3 ad ese/pio3 *a 0i7 tutta la liquidit7 necessaria per l2acquisto o pre5erisce c*iedere un /utuo a un2altra banca3 /a0ari a condizioni /i0liori. $addove3 invece3 l2acquirente vo0lia accollarsi il /utuo potr7 ric*iederlo alla banca del costruttore3 pri/a o contestual/ente alla stipula del contratto de5initivo o all2asse0nazione.
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$a banca 6 obbli0ata a provvedere entro novanta 0iorni3 altri/enti potre/o rivol0erci al presidente del Tribunale co/petente per territorio rispetto all2ubicazione dell2i//obile3 il quale desi0ner7 un notaio c*e provveder7 al 5raziona/ento con atto pubblico. Attenzione+ per ottenere il 5raziona/ento del /utuo e dell2ipoteca 6 indispensabile c*e il notaio c*e ro0ita l2acquisto abbia preventiva/ente veri5icato c*e vi sia l2accatasta/ento delle sin0ole porzioni c*e costituiscono l2edi5icio. SEGRETO "* 28' la %a"ca5 !a"do sia stato #))#tt!ato
l6accatasta$#"to d#ll# si"4ol# por/io"i c;# costit!isco"o l6#di)icio5 7 o%%li4ata a pro,,#d#r# #"tro "o,a"ta 4ior"i5 altri$#"ti il pr#sid#"t# d#l Tri%!"al# "o$i"#r= !" "otaio c;# ,i pro,,#da* Successiva/ente all2acquisto3 ulteriori 0aranzie previste dalla le00e sono rappresentate da+ l2esclusione dell2i//obile dalla revocatoria 5alli/entare se l2acquirente abbia posto o pon0a nei dodici /esi successivi all2acquisto o all2ulti/azione dei lavori la residenza propria o
339
di parenti @ad ese/pio un 0enitore3 un 5i0lio3 un nonno3 un 5ratelloA o a55ini @ad ese/pio un co0natoA entro il terzo 0rado3 e sia stato pa0ato un 0iusto prezzoM in caso di /ancata esclusione da revocatoria3 nell2eventuale vendita all2asta dell2i//obile3 all2acquirente spetta la prelazione sull2acquisto al prezzo ra00iunto in asta e co/unicato entro dieci 0iorni da c*i *a venduto l2i//obile se l2acquirente aveva ricevuto la conse0na dell2i//obile e se questo era stato adibito a residenza propria o di un parente entro il pri/o 0rado @0enitore o 5i0lioA. SEGRETO "* 29' s!cc#ssi,a$#"t# all6ac !isto5 la l#44# #so"#ra da r#,ocatoria l6ac !isto d#lla casa di r#sid#"/a s# 7 stato pa4ato il 4i!sto pr#//o5 opp!r# attri%!isc# !" diritto di pr#la/io"# s!ll6ac !isto # al pr#//o d6asta* Un2ulti/a considerazione+ nor/al/ente nella prassi il contratto preli/inare non viene /ai re0istrato. Tuttavia conviene a noi c*e acquistia/o ric*iedere la trascrizione del contratto preli/inare3 al 5ine di 0arantirci dall2iscrizione di ipotec*e o da trascrizioni pre0iudizievoli @vedi Capitolo ;A.
3&:
SEGRETO "* 8:' "#l "ostro i"t#r#ss# 7 opport!"o ric;i#d#r# s#$pr# la trascri/io"# d#l co"tratto pr#li$i"ar#* All2inizio del capitolo abbia/o 5atto cenni alle particolarit7 e ai possibili risc*i dell2acquisto da cooperativa edilizia. Gerc*4 per acquistare un i//obile da una cooperativa edilizia occorre diventarne sociN $a risposta 6 stretta/ente connessa alla natura della societ7 cooperativa. %elle cooperative i soci perse0uono uno scopo /utualistico @e non lucrativo co/e nelle altre tipolo0ie di societ7A3 in quanto l2i/presa cooperativa /ira a 5ornire innanzitutto a0li stessi soci i beni o servizi per l2otteni/ento dei quali la cooperativa 6 sorta3 a condizioni /i0liori di quelle c*e sarebbero rinvenibili sul /ercato. %el caso delle cooperative edilizie3 i soci vi prendono parte al 5ine di rendersi acquirenti di un i//obile a condizioni piH vanta00iose rispetto a quelle c*e si trovano nor/al/ente sul /ercato. SEGRETO "* 83' i soci pr#"do"o part# alla coop#rati,a
3&3
#dili/ia al )i"# di r#"d#rsi ac !ir#"ti di !" i$$o%il# a co"di/io"i pi> ,a"ta44ios# risp#tto a !#ll# c;# si r#p#risco"o "or$al$#"t# s!l $#rcato* "ccorre distin0uere tra cooperative libere e cooperative a contributo erariale3 dove il 5ine /utualistico 6 particolar/ente evidente. In5atti3 nelle cooperative a contributo erariale i soci debbono avere qualit7 particolari a 5ronte di a0evolazioni pubblic*e @soprattutto colle0ate alla cosiddetta edilizia a0evolata o popolare3 quali ad ese/pio crediti edilizi a0evolati stanziati dalle Re0ioniA di cui bene5icia la cooperativa3 salvo l2obbli0o per il socio di non rivendere l2i//obile asse0nato pri/a di un certo periodo di anni @di solito cinqueA3 al 5ine di evitare 5ini speculativi inco/patibili con il 5ine /utualistico. I soci delle cooperative edilizie cooperative a contributo erariale debbono possedere i se0uenti requisiti+ non essere proprietari di altra abitazione nel Co/une in cui si sta costruendoM non aver ottenuto l2asse0nazione di altri allo00i costruiti con contributi erarialiM
3&&
il /ancato supera/ento di particolari li/iti di reddito. $e cooperative libere3 invece3 non bene5iciano di tali aiuti erariali e non prevedono particolari requisiti le0ali per la partecipazione3 se non quelli previsti nello statuto e nel re0ola/ento della sin0ola cooperativa. In o0ni caso tutte le cooperative 0odono di una serie di a0evolazioni 5iscali e non solo3 co/e per l2i/posta di bollo e di re0istro. SEGRETO "* 8&' l# coop#rati,# #dili/i# a co"tri%!to #rarial# %#"#)icia"o di co"tri%!ti p!%%lici5 a )ro"t# d#l di,i#to di ri,#"dita d#ll6i$$o%il# p#r i soci "#i ci" !# a""i s!cc#ssi,i all6ac !isto* J bene sapere inoltre c*e esistono due tipi di cooperative3 quelle a propriet7 indivisa e quelle a propriet7 divisa o individuale. (li apparta/enti realizzati dalle pri/e ven0ono dati solo in 0odi/ento ai soci asse0natari3 i quali contribuiscono al 5inanzia/ento della loro costruzione.
3&Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook
Il 5inanzia/ento avviene sia attraverso il versa/ento della quota sociale c*e attraverso sin0ole 5or/e di 5inanzia/ento stabilite dalle varie autono/ie statutarie3 c*e vanno a inte0rare la copertura dei /utui ottenuti dalla cooperativa. Il socio 6 tenuto3 inoltre3 a versare un canone di 0odi/ento3 la cui entit7 6 stabilita nel re0ola/ento della cooperativa. Si tratta di una tipolo0ia di cooperativa edilizia o00i scarsa/ente utilizzata. $a cooperativa di cui ci occupia/o in questa sede 6 quella a propriet7 individuale3 in quanto realizza 0li allo00i c*e andranno asse0nati in propriet7 ai soci. SEGRETO "* 8-' "#ll# coop#rati,# a propri#t= i"di,isa 4li apparta$#"ti r#ali//ati ,#"4o"o dati solo i" 4odi$#"to ai soci ass#4"atari5 $#"tr# "#ll# coop#rati,# a propri#t= i"di,id!al# 4li apparta$#"ti so"o ass#4"ati i" propri#t= ai soci* Gri/a di iscriversi a una cooperativa 6 bene veri5icarne la seriet73 /a0ari in5or/andosi su eventuali altri lavori svolti precedente/ente. In5atti la storia) della cooperativa costituisce la pri/a 0aranzia+ essa ci d7 in5or/azioni circa il nu/ero di allo00i realizzatiM
3&.
inoltre 6 i/portante la seriet7 dei rapporti intrattenuti con i soci in conse0uenza della sua situazione di bilancio e della certezza di continuit7 aziendale. Cerc*ia/o di veri5icare se la cooperativa abbia ric*iesto e ottenuto una certi5icazione di bilancio da parte di societ7 di revisione contabile3 e se i sindaci revisori siano scelti tra iscritti ad albi pro5essionali. Anc*e l2iscrizione a una delle tre centrali) cooperative @$e0acoop3 Con5cooperative e Associazione (enerale Cooperative ItalianeA 6 un2in5or/azione utile per valutare l2a55idabilit7 della cooperativa. Inso//a3 6 5onda/entale cercare di capire se la cooperativa scelta sia in 0rado di realizzare l2i//obile al quale sia/o interessati. SEGRETO "* 8.' c#rc;ia$o di capir#5 a"c;# dalla s!a GstoriaH5 s# la coop#rati,a sc#lta sia i" 4rado di r#ali//ar# l6i$$o%il# al !al# sia$o i"t#r#ssati*
3&0
Inoltre3 le cooperative c*e intendono usu5ruire di contributi statali o locali sono iscritte all2albo nazionale delle societ7 cooperative edilizie di abitazione3 tenuto dal !inistero dello Sviluppo cono/ico. Sono /olti in5atti i casi3 assurti a0li onori della cronaca3 di tru55e c*e *anno visto coinvolte nu/erose cooperative i cui soci *anno versato anc*e i/portanti so//e di denaro3 sparite con i vertici della cooperativa pri/a della realizzazione de0li allo00i. Sar7 inoltre i/portante3 al /o/ento di divenire socio di una cooperativa3 le00ere lo statuto e il re0ola/ento e /a0ari 5arsi assistere da un avvocato c*e ci evidenzi eventuali criticit7 co/e ad ese/pio la presenza o /eno del diritto di recesso dalla cooperativa e le sue conse0uenze in ter/ini di restituzione delle so//e anticipate per l2asse0nazione dell2allo00io. SEGRETO "* 80' 7 i$porta"t#5 al $o$#"to di di,#"ir# socio di !"a coop#rati,a5 l#44#r# lo stat!to # il r#4ola$#"to # $a4ari )arsi assist#r# da !" a,,ocato c;# ci #,id#"/ia #,#"t!ali criticit=*
3&1
I passi da co/piere perc*4 il socio diven0a asse0natario @cio6 proprietarioA sono i se0uenti+ si c*iede l2a//issione a socio della cooperativaM dopo c*e l2a//issione 6 stata deliberata dal consi0lio di a//inistrazione c*e 6 tenuto a rispettare le re0ole e i criteri indicati dalla le00e3 soprattutto nel caso di cooperative a contributo erariale3 e pu1 co/unque essere subordinata alla disponibilit7 di allo00i ovvero alla realizzazione di un diverso pro0ra//a edilizio se la cooperativa ne deve realizzare diversi @cooperativa /ulti pro0ra//aA3 il socio prenota l2allo00io e di solito si obbli0a econo/ica/ente al pa0a/ento delle so//e necessarie per la realizzazione dell2allo00io e del pro0ra//a edi5icatorio correlativo3 versando anc*e una pri/a parte di solito sostanziosa del prezzo per consentire alla cooperativa di avviare la costruzioneM ulti/ata la costruzione de0li allo00i3 nelle cooperative a contributo erariale il consi0lio di a//inistrazione procede all2asse0nazione non de5initiva con stipula del ro0ito notarile de0li stessi a 5avore dei soci prenotatariM si procede alla veri5ica dell2ulti/azione dei lavori e dell2abitabilit7M
3&2
si conse0na l2allo00io con la redazione di un apposito verbaleM si stipula il /utuo individualeM avviene l2asse0nazione de5initiva con acquisto del diritto di propriet7. %elle cooperative libere nor/al/ente si procede subito all2asse0nazione de5initiva e al tras5eri/ento della propriet7 al socio. SEGRETO "* 81' "#ll# coop#rati,# a co"tri%!to #rarial# l6ass#4"a/io"# d#)i"iti,a d#ll6allo44io a,,i#"# a s#4!ito di !" proc#di$#"to pi!ttosto co$pl#sso* Se3 invece3 non sia/o piH interessati all2allo00io nel corso del procedi/ento sopra descritto e recedia/o dalla cooperativa @le cosiddette di/issioniA pri/a c*e ci sia tras5erita la propriet7 @se/pre c*e questo sia previsto dallo statutoA3 ricordia/oci c*e le anticipazioni e 0li esborsi e55ettuati dal socio non a titolo di con5eri/ento o in conse0uenza dell2obbli0o inerente alla partecipazione alle spese co/uni di or0anizzazione e di a//inistrazione della cooperativa3 /a per il conse0ui/ento dell2allo00io costruito dalla cooperativa3 ci 5anno divenire
3&8
creditori verso la cooperativa con conse0uente diritto alla restituzione delle so//e anticipate @se/pre c*e la propriet7 dell2allo00io non sia stata nel 5ratte/po conse0uita e lo scopo sociale non sia stato ra00iuntoA. SEGRETO "* 82' s# lo stat!to d#lla coop#rati,a co"s#"t# di r#c#d#r# # si r#c#d# pri$a d#ll6ass#4"a/io"# d#)i"iti,a d#ll6allo44io5 si sar= cr#ditori ,#rso la coop#rati,a d#ll# so$$# a"ticipat# p#r ac !istar# l6allo44io co" co"s#4!#"t# diritto alla loro r#stit!/io"#* J i/portante sapere c*e l2asse0nazione pu1 essere annullata o dic*iarata decaduta+ quando ven0ono /eno dei requisitiM per la /ancata occupazione dell2allo00io entro i trenta 0iorni dalla data del verbale di conse0naM per la /orosit7 di due /ensilit7 nel pa0a/ento delle rate di /utuo e relativi accessoriM per il recesso del socio incidente sul rapporto sociale e conse0uente/ente sul rapporto di sca/bio3 per e55ettuata speculazione su0li allo00i socialiM
3&9
per /ancata stipulazione del /utuo individuale. Una volta c*e il socio diviene asse0natario de5initivo
dell2allo00io3 si pone il proble/a della sua prosecuzione quale socio all2interno della cooperativa. Il proble/a non 6 di poco conto perc*4 se il socio ri/ane nella cooperativa evidente/ente sar7 tenuto a pa0are i costi di 0estione della stessa. Allora3 dopo c*e abbia/o avuto in propriet7 l2allo00io3 possia/o uscire dalla cooperativaN "ccorre distin0uere innanzi tutto se la cooperativa *a ancora da asse0nare de0li allo00i oppure da realizzare altri pro0etti edi5icatori. In questo caso3 se lo statuto lo prevede espressa/ente3 il socio potr7 recedere. Ancora una volta quindi 6 i/portante veri5icare c*e nello statuto sia prevista tale 5acolt7 per evitare c*e il socio ri/an0a eterna/ente vincolato alla cooperativa senza c*e ne abbia piH alcun interesse. Se3 invece3 la cooperativa *a asse0nato 0li allo00i e non deve realizzare altri pro0etti edi5icatori3 dovr7 scio0liersi e porsi in
3-:
liquidazione e il socio non potr7 recedere e dovr7 attendere il ter/ine di quest2ulti/a sopportandone tutti i costi relativi. SEGRETO "* 88' 7 i$porta"t# ,#ri)icar# c;# lo stat!to d#lla coop#rati,a pr#,#da il r#c#sso d#l socio i" $odo c;#5 dopo l6ac !isto d#ll6allo44io5 "o" si d#%%a ri$a"#r# all6i"t#r"o d#lla coop#rati,a sost#"#"do"# i costi # sal,o c;# !#sta "o" sia posta i" li !ida/io"#*
3-3
RI GI$"(" D $ CAGIT"$" 8+ S (R T" n. IC+ Gossia/o acquistare l2i//obile non ancora costruito o non ulti/ato da un costruttore o da una cooperativa edilizia. S (R T" n. I:+ I possibili risc*i dai quali dobbia/o 0uardarci in questa tipolo0ia di acquisto sono essenzial/ente due+ il risc*io c*e il costruttore 5allisca pri/a di averci conse0nato casa e i costi connessi all2essere socio di una cooperativa. S (R T" n. I?+ siste una nor/ativa a tutela di c*i acquisti un i//obile la cui costruzione non sia iniziata /a per il quale sia stato ric*iesto co/unque il per/esso di costruire o3 se costruito3 non abbia ancora il certi5icato di a0ibilit7. S (R T" n. C=+ $a le00e prevede c*e il contratto @anc*e preli/inareA di acquisto di un i//obile da costruire riporti un contenuto ben speci5icato. S (R T" n. C9+ Al contratto devono essere alle0ati il capitolato dei /ateriali e delle ri5initure nonc*4 il pro0etto autorizzatoM successiva/ente3 a costruzione ulti/ata3 deve essere conse0nato l2A.C. . S (R T" n. C;+ $a pri/a 0aranzia c*e il costruttore deve
3-&
rilasciare 6 una 5ideiussione. S (R T" n. C<+ $a 5ideiussione 0arantisce la restituzione all2acquirente delle so//e versate o accollate dall2acquirente qualora vi sia una situazione di crisi del costruttore. S (R T" n. C>+ Gotre/o escutere la 5ideiussione quando al costruttore sia stato pi0norato l2i//obile o00etto dell2acquisto oppure quando sia stato sottoposto a 5alli/ento o ad altra procedura concorsuale. S (R T" n. C8+ Il 5ideiussore 6 tenuto a pa0are entro trenta 0iorni dalla ricezione della ric*iesta senza c*e possa pretendere la preventiva escussione del costruttore da parte dell2acquirente e a ri/borsare le spese sostenute in caso di suo ri5iuto. S (R T" n. CI+ Il costruttore3 oltre alla 5ideiussione3 6 tenuto a conse0nare all2acquirente anc*e una polizza assicurativa c*e copra i danni ca0ionati dall2i//obile anc*e a terzi per una durata di un decennio. S (R T" n. CC+ Al /o/ento dell2acquisto3 se l2acquirente vuole subentrare nel /utuo del costruttore @accolloA deve c*iedere il 5raziona/ento del /utuo e dell2ipoteca. S (R T" n. C:+ $a banca3 quando sia stato e55ettuato
3-Tutti i Diritti Riservati Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook
l2accatasta/ento delle sin0ole porzioni c*e costituiscono l2edi5icio3 6 obbli0ata a provvedere entro novanta 0iorni3 altri/enti il presidente del Tribunale no/iner7 un notaio c*e vi provveda. S (R T" n. C?+ Successiva/ente all2acquisto3 la le00e esonera da revocatoria l2acquisto della casa di residenza se 6 stato pa0ato il 0iusto prezzo3 oppure attribuisce un diritto di prelazione sull2acquisto e al prezzo d2asta. S (R T" n. :=+ %el nostro interesse 6 opportuno ric*iedere se/pre la trascrizione del contratto preli/inare. S (R T" n. :9+ I soci prendono parte alla cooperativa edilizia al 5ine di rendersi acquirenti di un i//obile a condizioni piH vanta00iose rispetto a quelle c*e si reperiscono nor/al/ente sul /ercato. S (R T" n. :;+ $e cooperative edilizie a contributo erariale bene5iciano di contributi pubblici3 a 5ronte del divieto di rivendita dell2i//obile per i soci nei cinque anni successivi all2acquisto. S (R T" n. :<+ %elle cooperative a propriet7 indivisa 0li apparta/enti realizzati ven0ono dati solo in 0odi/ento ai soci asse0natari3 /entre nelle cooperative a propriet7 individuale
3-.
0li apparta/enti sono asse0nati in propriet7 ai soci. S (R T" n. :>+ Cerc*ia/o di capire3 anc*e dalla sua storia)3 se la cooperativa scelta sia in 0rado di realizzare l2i//obile al quale sia/o interessati. S (R T" n. :8+ J i/portante3 al /o/ento di divenire socio di una cooperativa3 le00ere lo statuto e il re0ola/ento e /a0ari 5arsi assistere da un avvocato c*e ci evidenzi eventuali criticit7. S (R T" n. :I+ %elle cooperative a contributo erariale l2asse0nazione de5initiva dell2allo00io avviene a se0uito di un procedi/ento piuttosto co/plesso. S (R T" n. :C+ Se lo statuto della cooperativa consente di recedere e si recede pri/a dell2asse0nazione de5initiva dell2allo00io3 si sar7 creditori verso la cooperativa delle so//e anticipate per acquistare l2allo00io con conse0uente diritto alla loro restituzione. S (R T" n. ::+ J i/portante veri5icare c*e lo statuto della cooperativa preveda il recesso del socio in /odo c*e3 dopo l2acquisto dell2allo00io3 non si debba ri/anere all2interno della cooperativa sostenendone i costi e salvo c*e questa non sia posta in liquidazione.
3-0
Co"cl!sio"#
%ei capitoli precedenti abbia/o spie0ato 0li accor0i/enti da adottare per acquistare in /odo sicuro la casa dei nostri so0ni3 oppure investire nel /attone. Dopo aver descritto le varie 5asi di acquisto e i pri/i accor0i/enti3 abbia/o indicato co/e 5or/ulare una proposta d2acquisto e stipulare un preli/inare. Goi abbia/o descritto le tipolo0ie di acquisto piH co/uni+ l2acquisto dal notaio3 l2acquisto all2asta e l2acquisto di un i//obile da costruire3 ivi co/preso l2acquisto in cooperativa. "vvia/ente 0li accor0i/enti indicati dovranno essere nel concreto veri5icati3 sulla base di o0ni speci5ica situazione3 in caso con l2ausilio di un avvocato o di un notaio c*e potranno consi0liarci nelle 5asi piH delicate dell2acquisto. "vvia/ente quanto descritto *a lo scopo di 5ornire le pri/e
3-1
istruzioni per l2uso) e quindi non pu1 c*e costituire un pri/o passo verso l2acquisto. In o0ni caso3 l2acquisto di un i//obile3 co/e o0ni cosa di questa vita3 per la sua riuscita *a biso0no di una serie co/binata di ele/enti+ in5or/azione @per sapere quello c*e ci si aspetta e assu/erne i risc*i consapevol/enteA3 realis/o @sapere su quali risorse si pu1 contareA3 i/pe0no @non trascurare nessun particolareA e 5orza di volont7 @essere deter/inati al ra00iun0i/ento del risultatoA. Goic*4 acquistare una casa3 /a0ari quella dei nostri so0ni3 6 un 5orte investi/ento @anc*eA e/otivo3 non lascia/oci sopra55are dalla vo0lia di acquistare /a valutia/o con attenzione e con l2aiuto di questo corso o0ni possibile aspetto. "ccorre3 co/unque3 essere pronti a non /ollare anc*e quando 0li ostacoli @e quando si acquista un i//obile possono essere nu/erosiA appaiono insor/ontabili3 cercando di essere consapevoli delle proprie risorse @per evitare diK stra5are disperdendoleA /a3 allo stesso te/po3 dobbia/o essere capaci di
3-2
0uardare con otti/is/o al 5uturo. Quindi3 se state s5o0liando un 0iornale o scorrendo un sito internet di annunci i//obiliari o di aste3 studiate con attenzione questo corso per individuare e superare o0ni possibile criticit7.
3-8
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ANTONIO VOLANTI

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