Il Punto del RE di Massimo Caputi

Perch il mercato immobiliare italiano pu scendere ancora.

Negli ultimi mesi mi capita di essere interpellato spesso da Investitori e giornalisti stranieri che mi chiedono cosa pensi del mercato immobiliare italiano nei prossimi tre anni. Nel rilasciare un giudizio, non si deve mai confondere la propria speranza con la previsione analitica: e bene essere molto razionali nellanalisi di contesto generale e di settore; la conclusione e che il mercato immobiliare italiano corporate e retail possa ancora scendere molto. In primis lItalia e fuori dal radar degli investitori esteri: in teoria il nostro Paese rappresenterebbe il 2% del mercato mondiale per gli investitori istituzionali esteri (Europa 15%), ma questa percentuale di presenza e lontanissima; piu che il contesto politico incerto, come spesso si evoca, la fuga degli stranieri dal mattone italiano e provocata dallintroduzione nel 2010 e 2011 di norme illogiche, peraltro retroattive, che hanno provocato una pesante sfiducia verso la certezza del diritto fiscale del Paese; e stato un gravissimo errore introdurre in un momento di crisi generale delleconomia vincoli e tassazioni in danno degli investitori esteri presenti in Italia; peraltro la base impositiva recuperata e infinitesima rispetto al danno Paese. Oggi la frittata e fatta e speriamo che il prossimo Governo abbia la sensibilita di metterci rimedio.

Il mercato degli uffici e soggetto ad unepocale rivoluzione: restrizione drastica di spazi per addetto, ricerca di edifici con elevata efficienza energetica, necessita di trasporto pubblico in adiacenza ai complessi, costi allineati a quelli di aree piu competitive. Milano, per esempio, ha un elevato eccesso di offerta a tendere, con la difficolta di effettuare investimenti per revamping dei vecchi complessi e i nuovi complessi che faticano a trovare inquilini affidabili. Il prezzo nei prossimi anni lo faranno gli utilizzatori e la proprieta. Il mercato delle residenze in Italia ha limiti enormi: non e oggetto di interesse degli investitori istituzionali e oltre l80% delle famiglie italiane possiede unabitazione. Linvestimento residenziale e stato visto in Italia sempre in ottica speculativa e non di investimento stabile: la logica e stata sempre di attendere una continua rivoluzione del bene. Oggi non e piu cos: gli appartamenti non salgono di prezzo (anzi scendono), gli affitti sono risibili e falcidiati dalle tasse, i muti hanno tassi elevati e sono difficili da ottenere. Le migliaia di Vendesi e Affittasi che si trovano nelle strade di Roma e Milano sono una testimonianza del mercato reale. Ma esiste un altro elemento di rischio per il mercato : la presenza nei prossimi anni di grandi venditori. Le Banche, gli Enti Locali e Territoriali, lo Stato (in teoria, ma ne parleremo un'altra volta) saranno costretti a cedere patrimoni immobiliari in condizioni di forte tensione; devono anche trovare chi compra A meno che non si pensi che la Cassa Depositi e Risparmi possa diventare la piu grande immobiliare europea. Davanti a questo quadro esistono certo ricette che possono mitigare lo scenario negativo, ma ci vuole volonta, lucidita, conoscenza dei mercati internazionali. Tanto per iniziare e giustissima la proposta del Presidente di Assoimmobiliare, Aldo Mazzocco, che il nuovo Governo preveda un Viceministro per limmobiliare; e un settore vitale per leconomia e gli investimenti del Paese, le cui competenze sono sparse tra Finanze, Lavori Pubblici, Tesoro, Sviluppo Economico. Non sara la soluzione a tutto, ma almeno ci sara un interlocutore con cui parlare e che comprenda che per prima cosa si deve riportare il Paese nel radar degli Investitori Immobiliari Istituzionali Esteri.