CORONAVIRUS E LOCAZIONI. Strumenti di tutela negoziali e processuali: Guida teorico-pratica con formule e modelli

Gianluca Ludovici

CORONAVIRUS E LOCAZIONI. Strumenti di tutela negoziali e processuali

Guida teorico-pratica con formule e modelli

Gianluca LUDOVICI

CORONAVIRUS E LOCAZIONI. Strumenti di tutela negoziali e processuali

© Copyright 2020 Diritto Avanzato

Milano, aprile 2020

Diritto Avanzato

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Ogni abuso verrà perseguito a norma di legge.

A tutti coloro che

combattono su ogni fronte

contro il Covid-19

" Dai paesi che circondano Milano, giungono le notizie delle prime morti, ma solo dopo una visita sui luoghi della malattia, si stabilisce che si tratta di peste. Le autorità rimangono piuttosto indifferenti al problema, anche la popolazione rifiuta l’idea del contagio. Finalmente il 29 Novembre 1629 vengono prese misure per evitare il contagio. L’epidemia si diffonde, la gente rimane scettica e si scaglia contro i medici. Si moltiplicano le morti e diviene impossibile negare l’esistenza del morbo,si parla però di fabbri pestilenti ciò induce a trascurare i pericoli del contagio. I malati trasportati al lazzaretto si fanno sempre più numerosi; così si parla finalmente di peste, ma si diffonde al tempo stesso l’idea che all’origine del male non vi sia il contatto con gli ammalati, ma bensì quello con ungenti velenosi".

(A. Manzoni, I Promessi Sposi, cap. XXXI)

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Indice dei contenuti

DIRITTO AVANZATO

L' AUTORE

AGGIORNAMENTI GRATUITI

PREFAZIONE

Capitolo I PARTE INTRODUTTIVA

1. Situazione economico-sociale

2. Coronavirus, Covid-19 e pandemia

3. Il contratto in generale e le obbligazioni

4. La locazione in particolare: tipologie e disciplina legale

5. Questioni pratiche e giuridiche per la locazione in tempo di Covid-19

Capitolo II RICERCA DI SOLUZIONI NELLA DISCIPLINA CODICISTICA

1. Individuazione e qualificazione giuridica delle problematiche

2. La causa del contratto

3. L’oggetto del contratto

4. La presupposizione

5. Inadempimento nella locazione: sospensione e riduzione del canone

6. La risoluzione del contratto per inadempimento

7. L’eccessiva onerosità sopravvenuta

8. L’impossibilità oggettiva

9. Lo stato di pericolo

10. La rescissione per lesione

11. La buona fede in sede esecutiva ed in sede interpretativa

Capitolo III RICERCA DI SOLUZIONI NELLA DISCIPLINA EXTRACODICISTICA

1. La disciplina ex artt. 3 Legge 431/1998 e 27 Legge 392/1978

2. Lo stato di necessità

3. Gli strumenti di A.D.R.

4. Fatto notorio

5. Il giudizio di equità: processo ed arbitrato

6. La responsabilità del debitore ex art. 91 D.L. 18/2020

7. Il credito di imposta del conduttore ex art. 65. D.L. 18/2020

Capitolo IV CONCLUSIONI

1. Soluzioni de iure condito

2. Soluzioni de iure condendo

APPENDICE NORMATIVA ESSENZIALE

FORMULARIO

A) Comunicazione da inviare in caso di riduzione dell’attività svolta dall’esercizio commerciale per ordine dell’Autorità

B) Comunicazione da inviare in caso di radicale chiusura dell’esercizio commerciale per ordine dell’Autorità

C) Comunicazione da inviare in caso di impossibilità oggettiva ad abitare l’immobile locato (ad es. poiché sito in comune diverso da quello di residenza e destinato ad accogliere lavoratore o studente fuori sede ovvero destinato ad accogliere turisti durante periodo di vacanze)

D) Accordo per riduzione canone in caso di parziale esercizio dell’attività svolta dall’esercizio commerciale per ordine dell’Autorità

E) Accordo per sospensione canone di locazione in caso di radicale chiusura dell’esercizio commerciale per ordine dell’Autorità

F) Accordo per sospensione canone di locazione in caso di impossibilità oggettiva ad abitare l’immobile locato (ad es. poiché sito in comune diverso da quello di residenza e destinato ad accogliere lavoratore o studente fuori sede ovvero destinato ad accogliere turisti durante periodo di vacanze)

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Diritto Avanzato ha in sé il gene dell’eccesso di futuro

rispetto alla radicalizzazione sul presente,

che diventa subito passato appena viene enunciato.

NOTIZIE E AGGIORNAMENTI

(segnalazioni e novità editoriali; eventi e formazione;

sconti e promozioni; estratti e materiali gratuiti)

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L' AUTORE

Gianluca LUDOVICI

Avvocato patrocinante in Cassazione (titolare del proprio studio legale), specializzato in professioni legali. Dottore di ricerca in Diritto dell'arbitrato interno e internazionale (Università LUISS Guido Carli, Roma). Autore di numerose pubblicazioni con le più note Case editrici in materia contrattuale e processuale.

AGGIORNAMENTI GRATUITI

Si garantisce, sino al 30.9.2020, in caso di nuove edizioni o aggiornamenti resi necessari dall’evoluzione normativa,

l’invio gratuito all’acquirente – in formato digitale – dell’ addenda (o di copia aggiornata). Basta a tal fine comunicare a mezzo mail ( info.dirittoavanzato@gmail.com ) l’acquisto del Volume con data, ora e numero d’ordine (inviare prova d’acquisto).

Sarà inoltre nostra cura segnalare eventuali promozioni, nonché novità editoriali e formative ritenute d’interesse.

Nella stessa Collana

J. M. ABRUZZO, RIFORMA SULLA CRISI D’IMPRESA E SULL’INSOLVENZA. Le novità del d.lgs. 14/2019 in vigore dal marzo 2019 (marzo 2019)

G. SPINA, MODIFICHE 2019 AL PROCESSO ESECUTIVO PREVISTE DAL DECRETO SEMPLIFICAZIONI D.L. 135/2018 conv. con mod. in L. 12/2019 (marzo 2019)

Informazioni complete ed estratti gratuiti:

www.dirittoavanzato.it/p/il-nuovo-diritto.html

PREFAZIONE

Auctoritas non veritas facit legem" diceva Thomas Hobbes nel Il Leviatano.

Perché iniziare con questa citazione nell’illustrare la pregevole opera giuridica dell’avv. Ludovici sulla locazione ai tempi del Covid-19 dal titolo Coronavirus e Locazioni?

Perché, se l’autore si cimenta con la disciplina codicistica ed extra codicistica per cercare di trovare soluzioni ai rapporti, che possono diventare conflittuali, tra locatore e locatario, non si può fare a meno di notare che in tempi di emergenza, di catastrofe, come può essere un uragano tipo Katrina o una pandemia, che l’autore ricorda nella parte introduttiva essere stata dichiarata da l’Oms e di cui ricorda le tre condizioni tendenzialmente catastrofiche ma sicuramente generali nel senso che colpiscono tutti, che avrebbe senso un intervento legislativo più incisivo che, prendendo atto dell’eccezionalità , affrontasse il nodo di regolare, per il periodo eccezionale, i rapporti tra le parti.

Del resto, come è ricordato nell’opera, il contenuto del contratto può essere conformato, sia per essere adeguato, in modo generale e anche prescindendo da avvenimenti specifici, a valori costituzionali, sia spesso per perseguire certi valori, quello di tutela del consumatore lo è stato già in molti casi.

Del resto, per una diversa situazione eccezionale, lo stesso presidente della Federal Reserve, Ben Bernanke, aveva ricordato, a fine ottobre 2010, lo scenario potenziale di una vera débȃcle immobiliar-finanziaria, quando aveva indicato nel 20% del totale i mutui ormai underwater, quelli cioè più alti del valore commerciale attuale dell’immobile (i prezzi erano scesi in cinque anni di circa il 25%).

Ed è chiaro che in questi casi l’incentivo a pagare le rate ormai era debole.

Il 33% dei mutui, aveva aggiunto Bernanke, vede solo un margine del 10% o meno tra l’entità del mutuo e il valore della casa. Esisteva una base vastissima di potenziale insolvenza «se il prezzo delle case dovesse scendere ancora notevolmente».

A situazioni, anche se diverse, con cause economicamente parlando endogene ad ogni singolo Stato si ipotizzavano risposte eccezionali.

Qui le cause sono economicamente esogene ad ogni singolo Stato e agli attori economici. Infatti in Usa, mentre la crisi si è rivelata e crescevano i i timori su un suo peggioramento, alcuni senatori democratici (Charles Schumer, Robert Menendez, Sherrod Brown) proponevano che il governo statunitense fornisse fondi per aiutare i debitori subprime nei guai ed evitare che queste persone potessero perdere la loro abitazione (Zibel, Alan and Dan Caterinicchia, U.S. Housing Aid needed, Schumer say, Boston.com, 4 novembre 2007) anche se non c’era unanimità sulle proposte o i modi con cui attuarle.

La normativa per adesso emanata dal nostro governo spesso è carente e fonte di equivoci e contenzioso e complicherà le vicende più che risolverle .

Per esempio, è stata pubblicata dall’Agenzia delle Entrate una circolare all’interno della quale si trova un quesito in merito a quali siano i requisiti per ottenere il credito d’imposta pari al 60% del canone d’affitto del mese di marzo.

Anche se non specificato nel decreto Cura Italia (decreto al quale la circolare da una serie d’interpretazioni), il credito è riconosciuto a favore degli esercenti attività d’impresa, pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, e riguarda le locazioni commerciali solamente per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi), non compete in alcun modo per gli immobili D/8, e spetta solo a chi ha pagato i canoni di locazione.

Sulla base di questa interpretazione, come al solito pro-fisco, bisognerà pagare il canone d’affitto di marzo per aver diritto al credito d’imposta, che sarà compensabile con eventuali contributi o con le imposte di giugno.

Ma a parte l’esclusione per gli immobili D/8, cosa può accadere se si paga ad aprile il canone di marzo: si ha diritto al credito e vale come se si fosse pagato a marzo? Purtroppo attualmente una risposta non c’è.

La normativa emanata si occupa solo di aspetti fiscali, come se quelli inerenti ai rapporti tra le parti, civilistici, non fossero rilevanti.

Invece sono il cuore del problema. E’ dovuto lo stesso il canone nell’impossibilità di godere e usare il bene? E’ la prima domanda che l’autore si pone, insieme ad altre di natura civilistica relative alla permanenza del contratto, a come queste vicende influiscano sulla causa o sull’oggetto del contratto, a come istituti classici quali la eccessiva onerosità sopravvenuta, la risoluzione per inadempimento, l’impossibilità oggettiva possano in questa situazione atteggiarsi ed essere utilizzati.

Il volume, pregevole per le soluzioni che prospetta e per come descrive l’istituto locazione, facendo pure un riepilogo della dottrina e giurisprudenza sui vari temi, affronta anche la possibilità di soluzioni extra codicistiche.

Interessante, anche per i pratici, la parte di formulario, dove vengono esplicitati schemi di lettere che le parti possono scambiarsi per modificare clausole contrattuali già definite, comunque schemi per rivedere le norme contrattuali. Che presuppongono il consenso, ma certo di più, stante la situazione legislativa, è difficile fare.

In un altro ambito, anche sulla base dell’esperienza e delle proposte sopra menzionate di matrice americana, le Banche, oggi, nei contratti di mutuo, prevedono già clausole, per esempio denominate " Taglia rata (consente di ridurre la rata del mutuo fino ad un massimo del 100% della quota capitale dell’ultima rata pagata per un periodo massimo di 12 mesi), Sposta rata e bonus interessi" (consente di posticipare fino ad un massimo di tre rate,