Universidad Nacional de Colombia Departamento Administrativo de Planeacin Distrital TALLER - PLANES PARCIALES Y POLITICAS DE SUELO EN BOGOT DIRIGIDO A: Comit

t Tcnico de Planes Parciales Mara Mercedes Maldonado Copello Profesora Universidad Nacional de Colombia

PLAN PARCIAL EN EL SISTEMA URBANSTICO COLOMBIANO

Mara Mercedes Maldonado Profesora Universidad Nacional de Colombia

Quin financia la urbanizacin?

Urbanizacin: Infraestructuras viales y de servicios pblicos, reas verdes y recreativas, equipamientos sociales

1. LOS PROPIETARIOS DE SUELO 2. LOS URBANIZADORES, PROMOTORES O CONSTRUCTORES 3. LOS CIUDADANOS COMO CONTRIBUYENTES A TRAVS DEL PAGO DE IMPUESTOS 4. LOS CIUDADANOS COMO USUARIOS A TRAVS DEL PAGO DE TARIFAS O si no se financian, mediante la precariedad y la exclusin social

PROBLEMAS QUE DEBE RESOLVER EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

PROTECCIN TERRITORIOS RURALES CONSERVACIN ARQUITECTNICA Y AMBIENTAL PROVISIN SUELO URBANIZADO PARA VIP GENERACIN ELEMENTOS COLECTIVOS DE SOPORTE DE LA VIDA URBANA SOPORTE ACTIVIDADES RELACIONADAS CON LA DINMICA SOCIO-ECONMICA (PRODUCTIVOEMPRESARIAL) DE LA CIUDAD

ACCIONES PARA RESOLVER LOS PROBLEMAS

Adquisicin pblica de suelo Financiacin de las obras de infraestructura, equipamientos, reas verdes y recreativas Generalizacin del acceso a suelo urbanizado y seguro para las familias de menores ingresos Polticas e instrumentos (incentivos y estmulos) para la conservacin Asegurar el cumplimiento de los tiempos previstos en los planes

RESPONSABILIDADES DE LA PROPIEDAD (DE LOS PROPIETARIOS)

1. Ceder el suelo para los elementos colectivos y generar esos soportes colectivos 2. Transferir a la colectividad por lo menos una porcin de los incrementos en los precios del suelo producidos por la accin urbanstica del Estado 3. Conservar los elementos de valor ambiental, histrico, arquitectnico o cultural 4. Previsin de suelo para vivienda social 5. Desarrollar los terrenos en los tiempos previstos por la planeacin territorial

SUPERACIN DE LA GESTIN PREDIO A PREDIO

SUPERACIN DE LA GESTIN PREDIO A PREDIO

Parque Entre Nubes

La Requilina

Las opciones para lograr una ciudad con los soportes colectivos adecuados para la vida urbana son: 1) Separacin tajante entre espacios pblicos pblicos y privados, donde se autorizan usos rentables o lucrativos en los espacios privados y se reservan o se afectan para posterior compra por el sector pblico los espacios para fines pblicos

. En el caso extremo, en la ciudad ya construida, desarrollo y redesarrollo de espacios privados, sin que se aporten nuevos elementos colectivos de soporte

Las opciones para lograr una ciudad con los soportes colectivos adecuados para la vida urbana son: 2) El sector pblico compra grandes globos de terreno, ejecuta las inversiones en vas, servicios pblicos y equipamientos y desarrolla directamente o vende a terceros los espacios para uso privado (reservas territoriales o bancos de tierra)

Las opciones para lograr una ciudad con los soportes colectivos adecuados para la vida urbana son: 3) La tcnica de la reparcelacin o reajuste de tierras

 Reparcelacin Agrupacin parcelaria Reajuste de terrenos

La reparcelacin
Los propietarios de terrenos se asocian, y con la venta de una porcin de los lotes urbanizados, financian los costos de urbanizacin (infraestructuras viales y de servicios pblicos, equipamientos, reas verdes y recreativas)

La reparcelacin
Su objetivo es deducir cul es el porcentaje de suelo que cada parcela/terreno deber ceder para calles y equipamientos pblicos, as como la parte que debern segregar para vender y financiar las obras conjuntas

Otros problemas
Regular los precios del suelo

Controlar la especulacin con el suelo urbanizado Adems del objetivo de la financiacin de las infraestructuras, reas recreativas y equipamientos queda el problema de la integracin social, la mezcla de usos y estratos socio-econmicos y el acceso de los ms pobres al suelo urbanizado

ESTRUCTURA GENERAL DEL SISTEMA URBANISTICO COLOMBIANO LEY 388 DE 1997

INSTRUMENTOS DE GESTIN DEL SUELO EN EL SISTEMA URBANSTICO COLOMBIANO

CATEGORAS
Categoras diferentes: Plan parcial Unidad de gestin urbanstica Reajuste de tierras, integracin inmobiliaria y cooperacin entre partcipes

CATEGORAS
DISTRIBUCIN EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS Un principio de la ley y una tcnica de financiacin, que incluye el tratamiento equitativo a los propietarios de suelo involucrados

DEFINICIN DE PLAN PARCIAL

Instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para reas determinadas del suelo urbano y para las reas incluidas en el suelo de expansin urbana, adems de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuacin urbanstica, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbansticas generales, en los trminos previstos en la presente ley

Contenido plan parcial

1. Delimitacin 2. Objetivos y directrices urbansticos 3. Reglas para el aprovechamiento de los inmuebles

Contenido plan parcial

4. Estmulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de concertacin, integracin inmobiliaria o reajuste de tierras u otros mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios vinculadas al mejor aprovechamiento de los inmuebles 5. Programas y proyectos urbansticos que especficamente caracterizan los propsitos de la operacin y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y complejidad de la actuacin o de la operacin urbana contemplada.

Contenido plan parcial

.6. Las normas urbansticas especficas para la correspondiente unidad de actuacin o para el rea especfica objeto de la operacin urbana objeto del plan: definicin de usos especficos del suelo, intensidades de ocupacin y construccin, retiros, aislamientos, empates y alturas. 7. Diseo urbanstico y dems determinacioness dems necesarios para complementar el planeamiento de las zonas determinadas, de acuerdo con la naturaleza, objetivos y directrices de la operacin o actuacin respectiva. 8. La adopcin de los instrumentos de manejo del suelo, captacin de plusvalas, reparto de cargas y beneficios, procedimientos de gestin, evaluacin financiera de las obras de urbanizacin y su programa de ejecucin, junto con el programa de financiamiento.

EL PLAN PARCIAL DEBE SER APLICADO FORZOSAMENTE EN LOS SIGUIENTES CASOS:

1) Para las reas incluidas en el suelo de expansin urbana. 2) Las que deban desarrollarse mediante: Unidades de Actuacin Urbanstica - UAU. Macroproyectos. Otras operaciones urbanas especiales. De acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbansticas generales, en los trminos previstos en la ley 388 de 1997.

Unidad de actuacin urbanstica

rea conformada por uno o varios inmuebles, explcitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbansticas y facilitar la dotacin con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los servicios pblicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios

Reajuste de tierras-integracin tierrasinmobiliaria

Siempre que el desarrollo de la unidad de actuacin requiera una nueva definicin predial para una mejor configuracin del globo de terreno que la conforma, o cuando sta se requiera para garantizar una justa distribucin de las cargas y los beneficios, la ejecucin de la unidad de actuacin urbanstica se realizar mediante el mecanismo de reajuste de tierras (suelo de expansin urbana) o integracin inmobiliaria (en suelo urbano)

Reajuste de tierras o integracin inmobiliaria

El reajuste de tierras facilita, en especial, la transferencia a la administracin del suelo requerido para la ejecucin de las obras de urbanizacin, en la forma definida por el plan parcial Unidad gestora

COOPERACIN ENTRE PARTCIPES

Aplica cuando no se requiera una nueva configuracin predial y las cargas y beneficios de su desarrollo puedan ser repartidos en forma equitativa entre sus propietarios, siempre y cuando se garantice la cesin de los terrenos y el costeo de las obras de urbanizacin correspondientes, de conformidad con lo definido en el plan parcial, todo lo cual requerir la previa aprobacin de las autoridades de planeacin. Como ya se indic, la distribucin equitativa de las cargas y beneficios se podr realizar mediante compensaciones en dinero, intensidades de uso en proporcin a las cesiones y participacin en las dems cargas o transferencias de derechos de desarrollo y construccin, segn lo determine el plan parcial correspondiente.

PAPEL DEL PLAN PARCIAL

Concreta la articulacin entre planeacin y gestin que es una de las caractersticas principales del sistema urbanstico colombiano En el plan parcial se confunde la figura de plan e instrumento de gestin del suelo

SUPERACIN DE LA GESTIN PREDIO A PREDIO

Define y delimita mbitos espaciales de reparto de cargas y beneficios (sobre todo en funcin de las cargas) y define las unidades de actuacin urbanstica.

Establece las bases y formaliza las eventuales concertaciones para los procesos de reajuste de tierras o integracin inmobiliaria.

Establece las bases para los eventuales instrumentos coercitivos que garanticen la integracin inmobiliaria o reajuste de tierra.

CONCRETA EL REGIMEN URBANSTICO DE LA PROPIEDAD, es decir, el sistema de derechos y deberes, ligado

al reparto equitativo de cargas y beneficios
Asigna las normas urbansticas especficas (uso y edificabilidad) una vez definida la asuncin de cargas: Concreta la figura del derecho - deber Facilita la aplicacin de la participacin en las plusvalas. La autorizacin especfica de uso y edificabilidad es el hecho generador de la plusvala. Hace transparente las condiciones de movilizacin de recursos pblicos y privados ligados al desarrollo de la operacin o proyecto, evitando cargas excesivas sobre el presupuesto pblico y enriquecimientos sin causa de los propietarios.

REGULA LA MOVILIZACIN DE RECURSOS LIGADOS A LOS PROCESOS DE DESARROLLO URBANO

Permite establecer remuneraciones equitativas para los propietarios de suelo, independientemente del uso final de cada terreno (rentable o no) el propietario recibe la misma remuneracin Vincula de manera concreta al propietario, los inversionistas o aportantes de recursos para la urbanizacin, los constructores y las entidades pblicas en un esquema de derechos y responsabilidades.

Visibiliza los incrementos de valor derivados de la urbanizacin y asegura su distribucin en funcin de objetivos sociales y ambientales.

EL PLAN PARCIAL DEFINE:

El Plan Parcial define la factibilidad de extender redes matrices, ampliar vas principales o arteriales, asegurar la dotacin adicional de espacio pblico. Adopta los procedimientos o instrumentos mediante los cuales se garantizar su realizacin efectiva, CON CARGO A LOS PROPIETARIOS DE TIERRA. Y los mecanismos de distribucin equitativa de cargas y beneficios entre los propietarios involucrados

ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO

Suelo rural $ 3.000/mt2

Uso residencial VIS $ 80.000/Mt2 Area util-50% del rea bruta

Uso residencial $ 150.000/mt2

Uso comercial $ 200.000/mt2

Los aprovechamientos urbansticos autorizados incrementan el precio y son apropiados por los propietarios de tierra .

cargas 1 cargas 2

ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO

Inversiones (cargas)
NO objeto de reparto

Tierra
valor antes de la operacin o proyecto

Inversiones (Cargas)
objeto de reparto

Norma
Autorizacin especfica Usos y edificabilidad

Usos y edificabilidad, inciden sobre el precio del suelo y se distribuyen entre quien aporta tierra y quien aporta los recursos para inversin

GESTIN ASOCIADA
Es decir, que la gestin asociada no requiere necesariamente un reajuste de tierras, siempre y cuando se asegure la cesin del suelo para la urbanizacin y la financiacin de las obras, que legalmente pueden ser imputadas o adscritas a los propietarios de tierra, a travs de sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios

Distribucin equitativa de cargas y beneficios

Hace referencia a las relaciones entre los propietarios de suelo y la administracin (el presupuesto pblico) y a las relaciones de los propietarios entre s

Distribucin equitativa de cargas y beneficios

Es un mecanismo de financiacin de las obras de urbanizacin con cargo a los incrementos en los precios del suelo producidos por la operacin urbana respectiva y por la asignacin especfica de las normas de uso y edificabilidad, una vez descontadas las cargas de urbanizacin, tanto en suelo como en ejecucin de obras, remuneracin igual en funcin de los aprovechamientos urbansticos asignados

Objetivos de la distribucin equitativa de cargas y beneficios

(1) Asegurar que se cumplan o financien las cargas de urbanizacin ya sealadas y (2) Dar un tratamiento equitativo a todos los propietarios involucrados, que no es otra cosa que la obtencin de la misma remuneracin por el suelo aportado a la respectiva actuacin urbanstica, independientemente de su uso final, pero una vez asegurada la ejecucin de las cargas urbansticas

Distribucin equitativa de cargas y beneficios

El proyecto de delimitacin (de las unidades de actuacin urbanstica) deber determinar las previsiones relacionadas con la dotacin de las infraestructuras y los equipamientos, las cesiones correspondientes, la subdivisin, si fuere el caso, en reas de ejecucin y las fases y prioridades de su desarrollo sealando los

sistemas e instrumentos de compensacin para la distribucin de las cargas y beneficios entre los partcipes.

Distribucin equitativa de cargas y beneficios En los casos de renovacin y redesarrollo, el plan parcial incluir adems las previsiones relacionadas con la habilitacin y el mejoramiento de las infraestructuras, equipamientos y espacio pblico necesario para atender las nuevas densidades y usos del suelo asignados a la zona.

EXCEPCIN
Artculo 51 sobre Urbanizacin en suelo de expansin, se establece que la adecuacin de terrenos en suelo de expansin que no formen parte de unidades de actuacin, con infraestructura para el transporte, los servicios pblicos domiciliarios y los equipamientos colectivos, podr ser realizada por las entidades pblicas competentes o por los propietarios correspondientes, segn las previsiones de los planes de ordenamiento, pero en todo caso sern a cargo de sus propietarios las cesiones gratuitas y las obras de infraestructura previstas en el primer inciso del pargrafo del artculo 39 de la presente ley.

Excepcin
Los planes de ordenamiento y los instrumentos que los desarrollen podrn determinar que las inversiones pblicas realizadas mediante la ejecucin de infraestructuras para la adecuacin de las reas de expansin, sean recuperadas a travs de la aplicacin de los instrumentos tales como la valorizacin, participacin en plusvala o compensaciones