Direito da Propriedade e Prtica Imobiliria

TEORIA APLICADA
CURSO INTENSIVO

Propriedade
- DOMNIO Ter Dispor

- POSSE

Usar Gozar

Formas de aquisio: Pela transcrio do ttulo de transferncia (escritura) no registro de imveis; Pela acesso (o que se incorporar ao bem originrio); Pelo usucapio (em razo da posse mansa e pacfica por tempo determinado em lei); Pelo direito hereditrio (herana).

Principais ttulos de transmisso da propriedade junto ao registro de imveis: Compra e venda; Permuta (troca); Dao em pagamento (imvel x dvida); Carta de arrematao (leilo); Doao; Carta de adjudicao (compulsria (por determinao judicial), por herana ou em razo de desconstituio de casamento quando s h um beneficirio); 4 Formal de partilha (por herana ou em

Posse
o poder de usar e gozar da coisa, sem necessariamente ser o seu dono. Quanto a origem do direito, a Posse pode ser: Justa : Quando transmitida voluntariamente do proprietrio, chamada tambm de posse de boa-f;
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Quanto ao tipo de fruio, a Posse pode ser: Direta : Quando exercida diretamente por terceiro, que no o proprietrio (Ex. Locatrio, comodatrio, etc.); Indireta: Diz da posse do proprietrio enquanto o uso direto do bem est em poder de terceiro (Ex. Locador, Comodante, etc.); Efetiva: Quando a posse exercida 6 pelo prprio proprietrio;

Formas de Aquisio:
Pela apreenso da coisa ou exerccio do direito;

Pelo fato de se dispor da coisa ou do direito;

Por qualquer dos modos de aquisio em geral.

Principais Ttulos de transmisso da Posse: Cesso de Direitos Posse; Locao; Comodato (emprstimo); Usufruto; Sem prejuzo dos demais ttulos de transmisso de propriedade e de 8 direitos.

Direito e Ao
Se diz detentor do direito e ao aquele que possui os poderes inerentes ao uso e gozo do bem como se fosse seu, entretanto, a aquisio do domnio est vinculado ao cumprimento de uma condio (Ex. quitao de saldo do preo), a qual se perfazendo, constitui a propriedade plena. O detentor do direito e ao no pode 9 dispor do bem (vender em definitivo),

Forma de Aquisio: Por qualquer dos modos de aquisio em geral. Principais Ttulos de Transmisso de Direito e Ao: Promessa de Compra e Venda; Promessa de Dao em Pagamento; Promessa de Permuta;
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 Promessa de Cesso de Direitos; Carta de Adjudicao (compulsria (por determinao judicial), por herana ou em razo de desconstituio de casamento quando s h um beneficirio to somente nos casos em que o ttulo anterior no definitivo [tambm no possui o domnio]); Formal de Partilha (por herana ou em razo da desconstituio de casamento quando h mais de um beneficirio to 11 somente nos casos em que o ttulo anterior

Principais nus reais sobre imveis

1) ENFITEUSE A Enfiteuse o contrato tambm denominado aforamento, bilateral e oneroso, no qual, por ato inter vivos ou por disposio de ltima vontade, o proprietrio do imvel confere, perpetuamente, a outrem, o domnio til deste, mediante o pagamento de uma penso anual, invarivel, denominada foro. 12

Termos comuns em enfiteuse: Foro : penso anual a ser paga pelo enfiteuta ao senhorio direto. Laudmio : um imposto que incide sobre alienao do imvel. Em outras palavras, o prmio ou compensao que o foreiro paga ao senhorio direto quando h alienao do respectivo prdio enfiteuta. Cabecel : o foreiro escolhido pelo 13 senhorio direto ou pelos demais

2) USUFRUTO Direito real sobre coisa alheia (jus in re aliena), atribudo a algum para que possa gozar, fruir das utilidades e frutos de um bem, de propriedade de outrem, enquanto temporariamente destacado da mesma propriedade. So partes do usufruto: o nuproprietrio e o usufruturio. Pode ser: Reservado : quando transfere a nua propriedade e reserva o uso e gozo para si ou para terceiros; ou 14

3) SERVIDO Se d quando, por se encontrar encravado em outro, um imvel no possui acesso via pblica, o que por conseqncia impe ao proprietrio do prdio serviente - ou que tenha acesso via pblica - que ceda parte do uso de sua propriedade em benefcio do outro.
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4) ANTICRESE um contrato pelo qual um devedor, conservando ou no a posse do imvel, d ou destina ao credor, para segurana, pagamento ou compensao de dvida, os frutos e rendimentos produzidos pelo mesmo imvel. Conhecida tambm como consignao de rendimentos. 5) HIPOTECA um direito real de garantia que grava coisa imvel, pertencente ao devedor ou terceiro, conferindo ao credor o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se, preferencialmente, se inadimplente o devedor. Todas estas garantias 16 reais podem ser cedidas ou sub-rogadas pelo

Registro de Imveis
O Registro de Imveis, alm de estabelecer o direito de propriedade, arquiva o histrico completo do imvel, dando conhecimento a toda coletividade a quem pertence, quais as modificaes da titularidade e os nus que possam pesar sobre o mesmo. Assim, todos os atos jurdicos relativos a imveis devem ser trasladados para os livros do Servio Registral (RGI). Todos os ttulos de aquisio do direito de 17 propriedade e aqueles que venham onerar

Contratos
Podem ser:
Pblicos (Escritura) ou Particulares. Onerosos (Compra Gratuitos (Doao).

Venda)

ou

Pode se manifestar na vontade de uma das partes contratantes, que mediante uma proposta, solicita a manifestao da 18 vontade da outra parte, que a pode aceitar

Compromisso de Compra e Venda

Pacto no qual as partes que o firmam, denominadas compromitente-vendedor e compromitente-comprador, assumem o compromisso de vender e de adquirir a coisa referida no acordo, mediante preo, prazos e condies neste formuladas. Para que tenha validade, deve o compromisso de compra e venda de imvel atender a todos os requisitos exigidos pela lei, especialmente a delimitao precisa do imvel compromissado, os direitos 19 e

Conceitos diversos:
Depsito Arras

de reserva (preferncia compra)

(sinal e princpio de pagamento) suspensiva ou resolutiva

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Condio:

Clusulas restritivas na comercializao imobiliria

Inalienabilidade Impenhorabilidade Incomunicabilidade Bem

de famlia

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Outras causas restritivas

Interdio. Bem

de menor.

Execuo. Sequestro,

arresto e penhora.
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Documentos necessrios transmisso de propriedade

Como uma transao imobiliria implica na anlise pormenorizada de todos os tpicos acima citados, a legislao impe que quando da realizao da mesma, sejam apresentadas certides pertinentes ao imvel e a seus proprietrios, a fim de que o direito de terceiros ou do prprio adquirente sejam resguardados. So elas:

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Com referncia ao imvel: Certido de nus reais emitida pelo registro de imveis competente; Certido de Quitao Fiscal, de Pagamentos (IPTU) e Enfitutica (p/ ver se imvel foreiro ao municpio) Certido nica;
24 Certido do 9. Ofcio de Distribuio

Com referncia aos proprietrios: Pessoa Fsica: 1., 2. 3. 4. e 9. Ofcio de Registro de Distribuies; 1. e 2. Ofcio de Interdio e Tutelas; Justia Federal
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Pessoa Jurdica: Todas as acima mencionadas; Certido Negativa de Dbitos do INSS; Certido Negativa de Dbitos da SRF; Cpia do Contrato Social e ltima alterao contratual.
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Impostos de transmisso
Toda operao, quer seja inter-vivos, quer seja causa mortis, impe pagamento de impostos. A primeira, impe o pagamento do ITBI (Imposto de Transmisso de Bens Imveis) ao municpio, cujo percentual para o Rio de Janeiro de 2% (dois por cento) do valor da transao ou da avaliao da prefeitura, a que for maior.

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Na segunda, impe o pagamento do ITCM ou ITD (Imposto de Transmisso Causa Mortis) ao estado, cujo percentual para o estado do Rio de Janeiro de 4% (quatro por cento) do valor do imvel ou do monte. Mesmo percentual aplicado para os casos de Doao da propriedade imvel. H tambm o imposto de reposio, que o imposto devido na partilha dos bens decorrentes da desconstituio da sociedade conjugal, devido pelo cnjuge que se beneficiar com mais da metade 28

Ordem legal dos Ttulos

Escritura Pblica de Compra e Venda, Doao, Permuta e Dao em Pagamento; Escritura Pblica de Promessa de Compra e Venda, de Permuta ou de Dao em Pagamento; Escritura de Aquisitivos; Cesso de Direitos

Escritura de Promessa de Cesso de 29

No caso de falecimento do proprietrio, antes de concluda a partilha dos bens atravs do processo de inventrio, podem os herdeiros e/ou o meeiro ceder ou prometer ceder seus direitos atravs de Escritura Pblica de Cesso de Direitos Hereditrios ou Meao, ou Escritura Pblica de Promessa de Cesso de Direitos Hereditrios ou Meao. Tais ttulos do direito ao cessionrio ou promitente cessionrio se habilitar no 30

Consideraes Finais
Sempre exigir a assinatura do cnjuge, independente do regime de bens; Apresentar certides negativas em todas as transaes, independente de exigncia legal; Todas as condies do negcio, inclusive pormenores, devem sempre ser colocados por escrito; Modificao s transaes iniciadas devem ser por escrito e com a assinatura de todas as partes;

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Informar s partes todos os fatos que possam influenciar no deslinde da operao, por escrito (Ex. Telegrama); Sempre considerar prazos com margem de segurana; Qualidade nada mais do que cumprir com as expectativas ou com o que pactuado, ento, sempre esgotar todas as condies do negcio e cumprir-las.

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O direito nada mais que o bom senso codificado

Fim.
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