UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO, (UTESA)

SISTEMA CORPORATIVO
Escuela de Graduados

Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas

Asignatura: Operaciones registrales en la Jurisdicción Inmobiliaria

Presentado por:
Vanesa del Carmen Aracenas López 1-19-9287
Yunior Andrés Castillo Silverio 1-19-9269

Facilitadora:
Heidi M. Fernandez Pichardo, M.A.

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana
27 de Octubre del 2020
 TEMA

FUNCIÓN CALIFICADORA
 TEMA

FUNCIÓN CALIFICADORA:

PRESENTADA POR LICDA. VANESA

DEL CARMEN ARACENAS LÓPEZ
Función calificadora: El Derecho Inmobiliario
para su formalidad y garantía debe estar
registrado en alguna base de datos y para ello
se ha creado una figura jurídica denominada:
“Registrador de Títulos”, quien tiene a su cargo
esta importante labor. En el mundo existen
Registradores que se encargan de llevar a cabo
el registro de la propiedad inmobiliaria, pero
en diversos lugares suelen presentarse
inconveniente en cuanto al accionar de estos
funcionarios, cuando tienen que tomar
decisiones basadas únicamente en su juicio
personal.
Definición de la Función calificadora: Es la facultad que el Registrador de
Títulos tiene para examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás
circunstancias. Artículo 43 (Resolución 2669-2009 (Reglamento General de
Registro Títulos).
Ley 108-05, en su Art. 96 (Función calificadora), nos habla que: “En los actos
posteriores al primer registro, corresponde al Registro de Títulos examinar,
verificar y calificar el acto a inscribir, sus formas y demás circunstancias, de
conformidad a lo establecido en la vía reglamentaria”.
Párrafo.- En lo que se refiere a las decisiones emanadas de los Tribunales
de la Jurisdicción Inmobiliaria el Registro de Títulos sólo está facultado
para calificar aspectos de forma.

Beatriz, A. (1999), en su tesis titulada; “Legitimidad de la Función Calificadora”

presentada a la Universidad Francisco Marroquín de Guatemala, señala que el
Registrador debe calificar los aspectos o requisitos legales que debe contener
el documento, según Ella, el Registrador debe calificar los requisitos de forma
que la legislación vigente establece para cada determinado acto y con relación
al fondo de los documento debe examinar la capacidad de los sujetos que
participan en el acto.
Su Ámbito de aplicación: Según la Resolución 2669-2009 (Reglamento
General de Registro Títulos), en su Artículo 44. Nos dice: “La función
calificadora se aplica sobre toda actuación solicitada al Registro de Títulos,
comprendiendo:
a) Las actuaciones por las que se pretende la inscripción y/o anotación de
derechos, cargas y gravámenes sobre inmuebles.
b) Las solicitudes de certificaciones en general y las certificaciones con reserva
de prioridad en particular”.
 
Mientras que en el Artículo 45. Nos dice: “Todas las solicitudes de
inscripciones, anotaciones y/o certificaciones presentadas a consideración de
los Registros de Títulos y los documentos que se agreguen, deben reunir los
requisitos exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario, el Código Civil, otras
leyes aplicables, el presente Reglamento y demás disposiciones
complementarias que procedan”.
La función calificadora es responsabilidad exclusiva del Registrador de Títulos
o del Registrador de Títulos Adscrito, cuando corresponda, respecto de las
actuaciones en las que intervenga. Es obligatoria, indelegable y se ejerce con
independencia funcional, en el marco de la Ley de Registro Inmobiliario, del
presente Reglamento, y de otras normas jurídicas aplicables.
Para Espainé, L. (1977), en un fragmento de un curso sobre la Función
Calificadora del Registrador de Títulos (sus límites), hace referencia
a una decisión tomada por el plenario de la Cámara Civil de la
capital federal española, sobre los límites que tiene el Registrador
de Títulos cuando califica los documentos que se le presentan para
la inscripción, cuyo plenario concluyó, según el autor citado,
limitando y redefiniendo el alcance de la función calificadora, de la
manera siguiente:
1. El Registrador debe analizar las formas extrínseca de los
documentos inscribible, pero sus facultades no se Agotan en el
estudio de la forma.
2. Debe analizar también los documentos, en su contenido y
coordinándolo con los asientos registrales que se refieren a ellos.
3. El límite de las facultades del Registrador está dado por la forma en
que se presenten los defectos: Solo puede observar o rechazar los
documentos que presenten defectos manifiestos.
4. El Registrador no tiene facultades judiciales, y por tanto no se
pronuncia sobre la validez o invalidez de los documentos, sino
solamente sobre su admisibilidad o inadmisibilidad.
5. El Registrador no puede realizar investigaciones de hecho para determinar la
existencia de vicios que no se encuentren de manifiesto en el documento.
 
“Se debe aludir que la decisión apuntada precedentemente surge como
consecuencia de una serie de medidas irrazonables a la luz de la legalidad
que había estado tomando el Registrador de Titulo de la capital federal
española, justificándola en la función calificadora que se le atribuye
legalmente”.
 
 
Carácter de la Función calificadora: En Derecho Hipotecario Registral, de
acuerdo con el doctrinario español Javier Gomez Galligo, calificar es determinar
si el acto o contrato (título en sentido formal como en sentido material),
presentando el Registro de Propiedad, reúne o no los requisitos exigidos  por el
ordenamiento jurídico para su validez  y para su eficacia frente a terceros, con la
finalidad de que solo tengan acceso , y por tanto la protección del sistema, los
títulos validos, perfectos.
 
El fin perseguido con la escrupulosa calificación, es evitar el ingreso a Registro
de Títulos de documentos deficientes que puedan conspirar con el esfuerzo
originario que se hizo con el saneamiento. Otros autores españoles citan que
calificar es decidir si el hecho del cual se solicite el asiento, llega al Registro con
los requisitos exigidos para que sea registrable, es decir, se trata de determinar
si, conforme a la ley, procede o no practicar el asiento calificado.
 
Para comprobar la legalidad de los documentos presentados a Registro son
objeto de una depurada comprobación, particularmente minuciosa en los casos
inmatriculación de fincas, no solo por el Registrador, sino a través de un proceso
en el que intervienen topógrafos, propietarios colindantes, consejo de distrito,
asesores jurídicos, entre otros.
En el registro solo deben ingresar negocios jurídicos de disposición perfectamente
sanos, o al menos aparentemente sanos.
 
El Reglamento General de Registro de Titulos, en su Artículo 43, define la función
calificadora como “La facultad que el Registrador de Títulos tiene para
examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás circunstancias”.
 Son varios los caracteres que se pueden verificar en la calificación registral,
así se puede asegurar que la función calificadora revela una exclusividad a
cargo del Registrador de Títulos, quien lo realiza con entera libertad, absoluta
independencia, total autonomía, y sin que en ningún caso pueda delegarla.
 
La norma contenida en el Artículo 46 del Reglamento General de los Registro de
Títulos, modificado, indica que la función calificadora es responsabilidad
exclusiva  del Registrador de Títulos. Ahí queda retratado el carácter de
exclusividad.
 
Para Wilson Gómez, citando a los argentinos García Coni y Ángel Frontini, señala
que estos últimos autores establecen en su obra titulada Derecho Registral
Aplicado que: “Ya no se discute que el registrador debe calificar los documentos,
pues no es un amontonador de papeles que mecaniza su labor, sino un
especialista que cumple una tarea intelectiva”.
El Registrador tiene la obligación de calificar, y se cumple el carácter de
obligatoriedad clasificatoria en la letra del artículo 47 del antes indicado
Reglamento cuando establece lo siguiente: “La función calificadora es obligatoria,
indelegable y se ejerce con independencia funcional, en el marco de la Ley de
Registro Inmobiliario, del presente Reglamento, y de otras normas jurídicas
aplicables.
 
El carácter de motivación se materializa cuando el Registrador, en ocasión de
rechazar definitivamente la solicitud de inscripción por un defecto
insubsanable u observa el expediente para que sea corregida una deficiencia
subsanable, produce el correspondiente escrito motivado. Naturalmente, si el
Registrador comprueba que el expediente o documento que le es presentado
cumple con las exigencias de forma y fondo establecidas, tiene que ejecutar la
solicitud de inscripción, anotación o certificación, según lo establece la norma
contenida en el Artículo 56 del Reglamento General de Registro de Títulos,
modificado.
   
Resolución 2669-2009 (Reglamento General de Registro Títulos), en su
Artículo 47, nos dice: “La función calificadora es obligatoria, indelegable y se
ejerce con independencia funcional, en el marco de la Ley de Registro Inmobiliario,
del presente Reglamento, y de otras normas jurídicas aplicables”.
De hay que para el doctrinario Guilarte, V. (2008), lanza duras críticas al
accionar descontrolado e irregular que suelen adoptar los algunos
Registradores de Títulos al momento de calificar una operación
inmobiliaria. Señala que: “el giro del modelo (modelo registral español) se
advierte en la tendencia a conducir el sistema normativo no ya hacia una
lógica preventiva como hasta ahora acaecía sino compensatoria”.
 
Guilarte, continúa diciendo que: “No se trata de asegurar el ingreso en el
Registro de títulos validos sino un ingreso cada vez menos controlado
(calificado por un funcionario independiente), y por ello más dúctil, que se
compensa con la implantación de una específica responsabilidad de los
agentes que sometidos a las reglas del mercado han intervenido con
anterioridad al Registrador en un procedimiento que éste no puede sino
visar formalmente”.
 
Mientras que para González, A. (2003), nos narra un caso en el que dicho
autor, fungió como abogado en un recurso presentado en ocasión de un
rechazo de registro a una transferencia, explica como se violaron diversas
disposiciones legales en todo el proceso administrativo.
 TEMA

FACULTADES Y CALIFICACIÓN DE
ACTOS EMANADOS DE AUTORIDAD
JUDICIAL:

Presentado por Ing./Licdo. Yunior

Andrés Castillo Silverio
 Facultades de la Función calificadora: Según la
Resolución
  2669-2009 (Reglamento General de Registro
Títulos), en su Artículo 48, nos dice que: “La función
calificadora comprende las facultades de:
a) Comprobar que la documentación presentada esté completa
y cumple con los requisitos de forma y fondo establecidos para
la actuación solicitada.
b) Verificar la procedencia o improcedencia, validez y la
naturaleza inscribible del acto o contrato presentado.
c) Examinar y verificar las formalidades y legalidad de los
documentos y de la operación que le es solicitada, para
determinar su procedencia.
d) Examinar y comprobar la legitimidad y capacidad legal de
los otorgantes del acto y/o de los solicitantes.
e) Verificar la competencia del funcionario o Notario que
autorice, legalice o ante el cual se instrumente el acto.
f) Verificar que se hayan pagado la contribución especial para integrar el
Fondo
  de Garantía de Inmuebles Registrados, así como cualquier otro
impuesto o tasa que corresponda.
g) Solicitar cualquier documentación complementaria que considere
conveniente.
h) Citar, si lo considera pertinente, al o a los solicitantes, propietarios y/o
beneficiarios de cargas y gravámenes, o a sus representantes, si los
hubieren, para que ratifiquen o rectifiquen algún documento sobre el que
hubiere alguna duda respecto de su contenido”.  

En ningún caso el ejercicio de la función calificadora es apta para

subsanar los defectos, errores u omisiones que pudieren contener los
documentos presentados (Artículo 49).

El Registrador de Títulos al ejercer la función calificadora no está

facultado para presumir aquello que no está expresamente consignado
en los documentos presentados (Artículo 50).
 

Expresa González, que los requisitos de fondo o esenciales no le

corresponde
  al Registrador calificarlos, porque es facultad exclusiva de la
Autoridad Jurisdiccional, mediante juicio contradictorio promovido por la
parte legitimada a quien perjudique el documento o acto inscrito, también
señala que la facultad calificadora debe de ser mesurada y dentro del
marco legal que rige a la Institución del Registro Público de la Propiedad,
de lo contrario perjudicaría innecesariamente derechos de terceros que
deben ser salvaguardados como un respeto del principio de seguridad y
legalidad.
 
El Registrador de Títulos al ejercer la función calificadora no está
facultado para presumir aquello que no está expresamente consignado en
los documentos presentados. (Artículo 50 del Reglamento General de
los Registros de Títulos).
 
En toda decisión emanada de los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria, la función calificadora del Registrador de Títulos se limita a
constatar que no existan vicios de forma sustanciales.
En caso de existir impedimentos para la ejecución de la decisión de
un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria, el Registrador de Títulos
 
debe comunicar mediante escrito motivado al Juez o Tribunal que
dictó la decisión dicha situación, solicitando impartir las instrucciones
expresas y escritas que estime convenientes. Mientras el Registro de
Títulos no reciba instrucciones expresas y escritas del Juez o
Tribunal no deberá ejecutar la decisión. (Artículos 51 y 52 del
Reglamento General de los Registros de Títulos).
  
El resultado del ejercicio de la función calificadora se concreta en el
acto administrativo de ejecutar o rechazar definitivamente la solicitud
de inscripción, anotación o certificación y su documentación. Artículo
56 del Reglamento General de los Registros de Títulos. En nuestro
sistema el Registrador de Títulos es un interprete autorizado de la
legalidad del documento, y nuestro mas alto Tribunal, la Suprema
Corte de Justicia, a dicho que el Registrador  es juez de la legalidad
del documento que le es presentado.
En nuestro ordenamiento jurídico, la calificación entraña una delicada labor
profesional,
  que precisa tomar en consideración todos los elementos
constitutivos de los derechos reales que recaen sobre los inmuebles. Es
obligación del registrador examinar esos elementos de existencia y validez del
documento presentado, verificar que efectivamente los requisitos establecidos
por la plena eficacia, han sido satisfechos por el interesado, y por lo tanto tiene
que depurar la documentación que se le ha presentado.
 
La primera calificación es compartida por la Dirección Nacional de Mensuras
Catastrales, sus Direcciones Regionales, los Tribunales de la Jurisdicción
inmobiliaria y los Registros de Títulos, con motivo de la materialización del
proceso de saneamiento, lo que da lugar a la inmatriculación o primer registro.
En los actos posteriores, en las actuaciones que siguen al primer registro,
corresponde a los Registros de Títulos calificar los documentos, salvo los actos
de levantamiento parcelarios: el saneamiento, el deslinde y las modificaciones
parcelarias (refundición, subdivisión, urbanización parcelaria y regularización
parcelaria); en cuyos casos corresponde a la Dirección de Mensuras calificar los
aspectos catastrales.
 Calificación de actos emanados de autoridad judicial: según
 los Artículos 51 y 52 del Reglamento General de los Registros
de Títulos.

En toda decisión emanada de los Tribunales de la Jurisdicción

Inmobiliaria, la función calificadora del Registrador de Títulos se
limita a constatar
que no existan vicios de forma sustanciales. (Artículo 51)
En caso de existir impedimentos para la ejecución de la decisión de
un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria, el Registrador de Títulos
debe comunicar mediante escrito motivado al Juez o Tribunal que
dictó la decisión dicha situación, solicitando impartir las
instrucciones expresas y escritas que estime convenientes.
(Artículo 52).
“Mientras el Registro de Títulos no reciba instrucciones
expresas y escritas del Juez o Tribunal no deberá ejecutar la
decisión”.
Según el doctrinario Vizcaíno, J. (2012), critica de manera negativa la
forma
  en que los Registradores de Títulos, acostumbran ejecutar una
sentencia de adjudicación que nace de un procedimiento de embargo
inmobiliario seguido con la Ley No. 189-11. El accionar del Registrador
de Títulos, en virtud de sus función calificadora, ha sido cuestionado
por diversas situaciones que se presentan y para lo cual no existe un
ordenamiento legal, ni nada concreto, que indique los pasos que se
deben seguir en cada determinada situación.

Mientras que para Díaz, J., y Mena, A. (2008), participantes de la

Maestría en Legislación de Tierras de la Universidad Abierta Para
Adultos (UAPA), en su tesis titulada: “Efecto de la Aplicación del
Reglamento de Control y Reducción de Constancias Anotadas,
realizada en el Registro de Título del Departamento de Salcedo”
concluyeron recomendando que se establezca una unidad de criterios,
debido a que las mismas situaciones que se presentan, por ante
los diferentes Registradores de Títulos del país, se resuelven de
manera diferente.
“No investiguemos para
saber más, sino para
ignorar menos”

!Carpe Díem!