CONTRATO DE OBRA Y DE SERVICIOS

 - Disposiciones generales comunes a esta

figura y al contrato de servicios (arts. 1251 a
1261),
 - Reglas especiales del contrato de obra
(arts. 1262 a 1277)
 - Reglas especiales para el contrato de
servicios (arts. 1278 y 1279)
Concepto genérico
 Art 1251 “hay contrato de obra o de
servicios cuando una persona, según el caso
el contratista o el prestador de servicios,
actuando independientemente, se obliga a
favor de otra, llamada comitente, a realizar
una obra material o intelectual o a proveer un
servicio mediante una retribución”.
Calificación
 Servicio: Obligación consiste en realizar cierta
actividad independiente de su eficacia
 Obra: se promete un resultado eficaz,

reproducible o susceptible de entrega.

 (arts. 774 y 1252)
 Excluídos: Relación de dependencia
 Se integran: Obras y servicios especialmente

regulados
Servicios profesionales
 “Si bien no existe uniformidad de criterio
acerca de la naturaleza jurídica del contrato
que tiene por objeto la prestación de servicio
por parte de quienes ejercen una profesión
liberal, me inclino a pensar que se trata de un
contrato multiforme o variable que, según los
casos, encuadra en la locación de servicios, en
la locación de obra, en el mandato o configura
un contrato atípico…” (CNCiv, Sala H,
4/4/2016, R,L.J.R. c/ T.M. Argentina s.a. s/
Ordinario” El Dial AA961F)
Caracteres
a) Consensual
b) Bilateral
c) Oneroso
d) Conmutativo
e) No formal
f) De colaboración.  
OBJETO
 Es la operación jurídica económica procurada
por las partes
 Obras inmateriales y materiales
Naturaleza de la obligación
 La prestación de hacer motiva la contratación.
 La entrega de la obra ya terminada es la

consecuencia del cumplimiento de esa finalidad.

 Si la esencia del objeto contractual estuviera dada

en la entrega, no podríamos hablar de contrato de

obra, sino de una compraventa, cuando los
materiales son provistos por quien promete la cosa
terminada (arts. 1125 y 774 CCCN).
 Delimitación de la naturaleza jurídica del contrato

de adquisición de unidades funcionales a construir.

Requisitos del objeto
 Licitud: importa el respecto por las normas
municipales, provinciales y nacionales
aplicables en materia de construcción.
 Posibilidad: atiende al hecho material y su

concreción fáctica.
 Determinación: atiende al alcance y

delimitación de la obra en sí misma,

PRECIO
 Debe ser cierto. (determinado o
determinable).
- Fijación por las partes
- Arbitrio de un tercero
- Procedimiento para su determinación

- Ausencia de precio determinado o determinable:

- no conlleva la nulidad del acto
 implica la facultad de cualquiera de las partes, de solicitar
la determinación en sede judicial
 Modalidades de contratación AJUSTE ALAZADO. :
COSTE Y COSTAS. UNIDAD DE MEDIDA. LLAVE EN MANO

 Art 1262, CCCN, “La obra puede ser

contratada por ajuste alzado, también
denominado “retribución global”, por unidad
de medida, por coste y costas o por cualquier
otro sistema convenido por las partes.

 Llave en mano: es otro sistema usualmente

utilizado en la actividad inmobiliaria,
(Aparece mencionado en el art. 774, inc. c,
CCCN).
AJUSTE ALZADO O RETRIBUCION
GLOBAL
 Se pacta un precio fijo e invariable determinado al momento de celebrarse
el contrato.
 Esta modalidad se presume acordada cuando las partes hubieran mantenido

silencio sobre la forma de establecer la retribución, y no se pudiera probar el

acuerdo sobre otra manera de contratación.
 Los riesgos relacionados con las eventuales variaciones de costos, tanto de

materiales como de mano de obra u otras erogaciones, son asumidos por el

contratista,
 No se extiende a hechos imprevisibles que tornaran excesivamente onerosa

alguna de las prestaciones (art. 1091, conf. art. 1255, CCCN).

 Generalmente representa una fijación del precio mas elevada por la

asunción de las contingencias. Al comitente le ofrece certeza en relación a

los costos
 Existen en la práctica dos subespecies: “ajuste alzado absoluto” y “ajuste

alzado relativo” en el que si bien queda fijado el precio, se pacta con

determinados límites especialmente señalados por las partes, de modo tal
que traspasados tales límites, el precio puede ajustarse siguiendo también
parámetros objetivos preacordados.
Coste y costas
 La fijación del precio quedará determinada a partir de
los costos de la obra, más la utilidad que procura el
contratista por su actividad, que puede determinarse
por porcentaje a aplicarse sobre los referidos costos, o
bien determinarse en un monto fijo.
 El costo engloba los gastos directos (materiales, mano
de obra, etc.) e indirectos (impuestos, sellados, otros
gastos devengados)..
 En esta modalidad los riesgos en la variación de costos,
es asumida por el comitente. Como contrapartida, el
precio determinado es más bajo inicialmente en
comparación con la modalidad de “ajuste alzado”.
UNIDAD DE MEDIDAD
 Art. 1266 CCCN “Si la obra fue pactada por pieza o medida
sin designación del número de piezas o de la medida total, el
contrato puede ser extinguido por cualquiera de los
contratantes concluidas que sean las partes designadas
como límite mínimo, debiéndose las prestaciones
correspondientes a la parte concluida. Si se ha designado el
número de piezas o la medida total, el contratista está
obligado a entregar la obra concluida y el comitente a pagar
la retribución que resulte del total de las unidades pactadas ”.
 En construcción de inmuebles puede fijarse por valor del m2
 La facultad rescisoria cesa si se contrató la obra como
totalidad
LLAVE EN MANO
 Kelmemajer de Carlucci lo define como la
construcción de una obra, la provisión e
instalación de los elementos o bienes
respectivos, el manejo y supervisión del
montaje, la provisión del método operativo, la
asistencia y la puesta en marcha y el
entrenamiento del personal necesario para su
funcionamiento, cuando correspondiere, y
todo otro servicio que resulte necesario para
la concreción del bien objeto del contrato.
OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA
 a) Ejecutar la obra:
- Es la prestación por excelencia de este contrato,
reconocida como obligación de hacer (arts. 773 a 778
CCCN)
- No habiéndose estipulado el modo en los que se
ejecutará, debe cumplirse conforme a los conocimientos
razonablemente requeridos al tiempo de su realización por
el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la
actividad desarrollada (art. 1256).
- Regla general (art. 1253 CCCN): “a falta de ajuste
sobre el modo de hacer la obra, el contratista o el
prestador de los servicios elige libremente los medios de
ejecución del contrato”
FACULTAD DE SUBCONTRATAR
 El contratista puede delegar determinados
aspectos de la ejecución en terceros, que se
integran así al entramado contractual a partir
de la subcontratación (art. 1254, CCCN y arts.
1069 y sgtes., CCCN).
 Esa delegación no será posible si las
características personalísimas del contratista
fueron determinantes para el comitente al
momento de contratar (art. 1070, CCCN).
Ejecución forzosa
 La falta de cumplimiento del contratista en
tiempo y modo da derecho al comitente a
ejecutar forzadamente la obligación.
 Es aplicable el régimen para las obligaciones
de hacer (art. 777 CCCN,) lo que habilita al
comitente a:
- exigir el cumplimiento específico
- a hacer ejecutar la obra por otro a costa de
aquel
- demandar del contratista los perjuicios e
intereses de su incumplimiento.
b) PROVISION de MATERIALES
 Los materiales pueden ser provistos por el contratista o el
comitente
 En caso de falta de pacto al respecto, se entiende que la
obligación recae sobre el contratista (art. 1262, CCCN).
 El comitente debe “proveer los materiales adecuados que son
necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto
que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos (art.
1256 inc c, CCCN) .
 En el ámbito inmobiliario los materiales que debe aportar
tienen que cumplir con la calidad adecuada para la obra
encomendada,
 No puede eximirse de responsabilidad por este extremo, aun
cuando esa eximición hubiera sido acordada con el comitente
(conf. arts. 1268 y 1276, CCCN).
Usar diligentemente los materiales provistos por el
comitente

 - Si el material provisto presentara vicios o

resultara impropio para la obra, el contratista
deberá informar inmediatamente al comitente.
 - La falta de información hará que pierda
derecho a la retribución, sin perjuicio de responder
por los daños y perjuicios que depararen de su
utilización (art. 1268, inc. b, CCCN).
 - El incumplimiento de esta obligación dará
derecho al comitente a resolver el contrato, cuando
estas deficiencias fueran descubiertas durante la
ejecución de la obra.
 c) Información
 El art. 1264, CCCN, habilita al comitente
para que rescinda el contrato si la variación
informada y necesaria conllevare un aumento
del costo de la obra, mayor a un quinto del
costo total inicial acordado.
 Para formalizar esta modalidad de
extinción, el comitente debe comunicar su
decisión dentro de los diez días de haber
conocido la necesidad de variar el proyecto y
el nuevo precio correspondiente.
PLAZO
 - Si no se hubiera acordado plazo para la
ejecución, éste será el necesario para que
pueda razonablemente cumplirse con la
ejecución, según su índole.
 - Si no hubiera acuerdo de partes
respecto de cuál es el plazo, entonces
cualquiera de las partes podrá acudir a su
determinación judicial (art. 871, inc. d,
CCCN).
entrega, recepción y aceptación
 - La entrega es el acto en el que el contratista pone la obra a
disposición del comitente.
 - La recepción es el acto por el cual el comitente toma bajo su

órbita material la obra que se le entrega.

 - La aceptación se presume cuando hay recepción lisa y llana de

la cosa objeto de la obligación (art. 747, CCCN). Esta aceptación

podrá ser expresa o tácita.
 A partir de dicha actividad, pasan a la esfera del comitente todos

los efectos jurídicos :

 una vez exteriorizada por el comitente, produce todos los efectos liberatorios 1270 y
1272, CCCN, conf. art. 747, CCCN.
 purga todos los vicios aparentes que presentan la obra y las deficiencias y demoras
experimentadas durante la etapa de ejecución de la misma (art. 747, CCCN).
 Comienza el cómputo del plazo de la garantía por ruina total o parcial y por vicios
ocultos.

RECEPCION PROVISIONAL

 El art. 1272, CCCN, señala que la recepción

se considerará provisional, si se conviene o si
es de uso dar un plazo de garantía para que
el comitente verifique la obra o compruebe su
funcionamiento
Obligaciones del comitente
 a) Colaborar con el contratista
 b) Pagar la retribución
 c) Obligación de recibir la obra
 d) Obligación de contribuir al pago de

proveedores y obreros contratados para la

obra hasta el límite de lo que surja como
deuda del comitente al el contratista, y hasta
la cancelación específica a que tiene derecho
el subcontratista (art. 1071, CCCN).
Responsabilidad del contratista
Antes de recibida la obra:
 1268, CCCN, que dice: “La destrucción o el deterioro de una parte

importante de la obra por caso fortuito antes de haber sido recibida

autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con
los siguientes efectos:
a) si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble
del comitente, el contratista tiene derecho a su valor y a una
compensación equitativa por la tarea efectuada (principio
accesoriedad)
 b) si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala

calidad o inadecuación de los materiales, no se debe la remuneración

pactada aunque el contratista haya advertido oportunamente esa
circunstancia al comitente;
 c) si el comitente está en mora en la recepción al momento de la

destrucción o del deterioro de parte importante de la obra, debe la

remuneración pactada..”
Responsabilidad del contratista
Después de recibida la obra:

1) Vicios ocultos:

 - El comitente tendrá derecho a exigir su saneamiento si el vicio

se hiciera ostensible dentro de los tres años computados desde
la recepción (art. 1055, inc. a, CCCN).
 - El comitente deberá denunciar el descubrimiento del vicio
dentro del plazo de sesenta días (art. 1054, CCCN). Esta
exigencia se constituye como una carga, salvo que acreditare que
el contratista conocía o debía conocer la existencia del vicio.
 - Si el vicio se manifestara gradualmente, el comienzo del
cómputo deberá realizarse a partir del momento en que el
comitente pudo advertir su entidad de tal.
2) Garantía por obra en ruina o
impropia para su destino
 - Inmuebles destinados a larga duración.
 - Afecten su solidez o la hagan impropia para

su destino
 - Basta que pueda acreditarse por cualquier

medio técnico idóneo, que se producirá

inevitablemente el resultado
Causas de la ruina
 - Defectos de construcción
 - Vicio del suelo, aunque el terreno
pertenezca al comitente o aún tercero.
 - Vicio de los materiales, aun cuando
no hubieran sido provistos por el
contratista
Responsables
 El constructor solamente se exime si acredita la incidencia de
una causa ajena, no siendo tales las señaladas anteriormente,
ya que todas ellas estaban dentro del marco de previsibilidad
de su actuación
 a) toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha
hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual;
 b) toda persona que, aunque actuando en calidad de
mandatario del dueño de la obra, cumple una misión semejante
a la de un contratista;
 c) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al
director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al
comitente por un contrato de obra de construcción referido a la
obra dañada o a cualquiera de sus partes
 OBLIGACIONES CONCURRENTES
BENEFICIARIOS
 Por otra parte, los sujetos activamente
legitimados y beneficiarios de la garantía
serán el comitente o el adquirente del
inmueble (art. 1273, CCCN). Con esta
definición se disipan las anteriores
discusiones doctrinarias desarrolladas a la luz
del derogado art. 1646, C.Civil
PLAZOS
 - Diez años, a contar desde que la obra fue
aceptada (art. 1275, CCCN).
 - El art. 1276, CCCN, impide cualquier acordar
cualquier cláusula que limite o exima la
responsabilidad .
 - El plazo aludido es de caducidad, (art. 2566,
CCCN).
 - Nada impide que las partes acordaran una
ampliación de la garantía,
   - Plazo de prescripción de un año (art. 2564,
CCCN), que se computará desde que se produjo la
ruina.
Extinción
 Rescisión unilateral por el comitente:
   “Desistimiento unilateral. El comitente puede desistir del
contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya
comenzado; pero debe indemnizar al prestador todos los gastos
y trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener.
El juez puede reducir equitativamente la utilidad si la
aplicación estricta de la norma conduce a una notoria
injusticia.” (art. 1261, CCCN)
EXTINCIÓN
 . Imposibilidad de ejecución de la prestación
sin culpa:
  
 “Si la ejecución de una obra o su
continuación se hace imposible por causa no
imputable a ninguna de las partes, el contrato
se extingue. El contratista tiene derecho a
obtener una compensación equitativa por la
tarea efectuada.” (art. 1267 CCCN)
EXTINCIÓN
 Por muerte del contratista
 - El contrato de obra, cuando el contratista
fuera una persona física, quedará extinguido por
su muerte.
 - Quedan a salvo los derechos de los
herederos por lo que el contratista hubiera
llegado a hacer y por los materiales.
 - Si la obligación de ejecutar la obra no
hubiera sido del carácter intuitu personae, los
herederos pueden acordar con el comitente, la
continuación de la ejecución de la obra.
FIN DE LA PRESENTACIÓN
Muchas gracias!!!