MODIFICACIÓN DE

REGLAMENTOS INTERNOS

MARITHA ELENA ESCOBAR LINO

VOCAL (S) DEL TRIBUNAL REGISTRAL
 REGLAMENTO INTERNO
El reglamento es el acto constitutivo del régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común
La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN señala que : “El reglamento
interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de
voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos
reales y obligacionales . Así pues la eficacia real se aprecia
claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio
de los propietarios, transformando una situación dominical
normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al
objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las
partes privativas o exclusivas con las partes comunes.”
 CONTENIDO DEL REGLAMENTO
INTERNO

• Conforme a lo previsto por el artículo 42 de la Ley 27157, el

reglamento interno deberá de contener la descripción de las
secciones de propiedad exclusiva, los bienes de propiedad
común y los servicios comunes; los derechos y obligaciones de
los propietarios; los porcentajes que a cada propietario
corresponde en la propiedad de los bienes comunes, de
acuerdo al criterio adoptado por Reglamento Interno, a fin de
atender los gastos que demanden los servicios comunes, la
conservación, mantenimiento y administración de la
edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las
Juntas de Propietarios; todo lo relativo a las sesiones
ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos,
funciones y demás, de la junta de propietarios.
 MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO
INTERNO
 CONVOCATORIA: Art. 87º del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios y art. 146º del Reglamento de la Ley 27157, la
convocatoria puede realizarla:
- El propietario o propietarios que representen cuando menos el 25% de
las participaciones en las áreas y bienes comunes. (Resolución
n.°2000-2015-SUNARP-TR-L de fecha 02/10/2015; Resolución
n.°1724-2015-SUNARP-TR-L de fecha 03/09/2015)
-El presidente inscrito de la Junta de Propietarios
 El artículo 146 del reglamento de la Ley 27157 establece que” salvo
disposición distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios
deberá de ser convocada a sesión …, con una anticipación no menor
de 5 días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela,
facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar
constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en la
vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en
uno o varios sitios visibles de la edificación.”
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
Precedente aprobado en Centésimo Quincuagésimo Pleno del
Tribunal Registral, publicado en el diario oficial el Peruano el
07/10/2016
Convocatoria a Junta de Propietarios por el 25% de participaciones: « Cuando
no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el
mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá
ser efectuada por propietarios que representen el 25% de participaciones sobre
los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la
convocatoria.
Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con período de
funciones vigentes, y el 25% de propietarios convoca acreditándose la muerte,
renuncia o incapacidad del presidente.»
Criterio sustentado en la Resolución n° 380-2015-SUNARP-TR-L del 20/02/2015.
ACREDITACIÓN DE LA CONVOCATORIA
 PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
Precedente aprobado en el CXCIII Pleno del Tribunal Registral, publicado
en el diario oficial el Peruano el 13/10/2018
REPRESENTACIÓN PARA CONVOCAR A JUNTA DE PROPIETARIOS
En los casos en que la convocatoria a una junta de propietarios sea
efectuada a través de representantes de los titulares que ostentan el 25%
de participaciones sobre los bienes comunes de la edificación no requiere
acreditarse dicha representación ante el Registro. En ese caso bastará que
la persona que otorga la declaración jurada de convocatoria manifieste en
dicha declaración que se acreditó la representación.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 2027-2018-SUNARP-TR-L del
28.08.2018.
 CONTENIDO DE LA CONSTANCIA
DE CONVOCATORIA
• El artículo 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios señala que en la constancia de convocatoria se
consignará los datos de identificación, domicilio y firma
certificada notarialmente de la persona o personas que
otorgan la declaración jurada, así como su declaración en el
sentido que todos los propietarios fueron convocados
conforme al reglamento interno. Sin embargo debe tenerse
en cuenta que el Tribunal Registral en la Resolución 157-2014-
SUNARP-TR-L ha señalado que la constancia de convocatoria,
deberá de contener además la transcripción de la esquela de
convocatoria con el nombre de cada uno de los propietarios
convocantes.
 MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO
INTERNO
 QUÓRUM Y MAYORIAS:
 Precedente de observancia obligatoria aprobado en el décimo
pleno del Tribunal Registral: “ Para la determinación del quórum
de sesión de Junta de Propietarios, deberá considerarse
únicamente a los propietarios con dominio inscrito.”
 El primer párrafo del artículo 145 del reglamento de la Ley 27157,
prescribe que la Junta de Propietarios está constituida por todos
los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la
edificación.
Si bien la precitada norma no exige que los propietarios cuenten
con derecho inscrito como presupuesto para conformar la Junta
de Propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título
que pretende su acceso al Registro, la condición de propietario
debe ser calificada sobre la base de la información contenida en
los asientos de inscripción , a los cuales debe adecuarse.
(Resolución Nº 150-2004-SUNARP-TR-L)
 CALIFICACIÓN DEL QUÓRUM
DE JUNTA DE PROPIETARIOS
 Resolución N• 298-2011-SUNARP-TR-L de fecha
25/02/2011: “A la Junta deben asistir los
propietarios con derecho inscrito vigente a la
fecha de celebración de la Junta, debiendo de
verificar el Registrador que no se hayan inscrito
con posterioridad a la fecha de la junta,
transferencias de secciones de propiedad
exclusiva, pues de haberse inscrito dichas
transferencias, éstas constituirán un obstáculo
(salvable) a la inscripción de los acuerdos.”
 CALIFICACIÓN DEL QUÓRUM
DE JUNTA DE PROPIETARIOS
• Resolución Nº 1146-2010-SUNARP-TR-L de fecha
09/08/2010: “ Para la inscripción de acuerdos
adoptados por la Junta de Propietarios que importen
disposición o limitación de uso de los bienes comunes
susceptibles de ser transferidos, se requerirá la
ratificación de los titulares que no acudieron a la Junta,
aún cuando éstos hayan adquirido la titularidad con
posterioridad a dicha Junta. En este caso, estamos ante
un obstáculo en la partida por falta de adecuación
respecto a la titularidad de las unidades inmobiliarias.”
 MODIFICACIÓN DE
REGLAMENTO INTERNO
 La mayoría requerida para adoptar el acuerdo de
modificación de reglamento interno, dependerá de
que aspecto del reglamento interno se pretenda
modificar.
 Para el caso de una modificación de reglamento
interno que no implique modificación de los
porcentajes de participación o de las zonas comunes,
bastará para la aprobación de dicho acuerdo se
adopte con el voto favorable de los propietarios que
representen más del 50% de los porcentajes de
participación en los bienes comunes. Salvo que el
reglamento interno inscrito regule una mayoría
superior.
 MODIFICACIÓN DE
REGLAMENTO INTERNO
• De conformidad con lo dispuesto por el artículo 135 del TUO
del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por D.S Nº 035-
2006-VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje
de participación, desafectación de los bienes comunes, venta,
gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas
comunes, se requiere un acuerdo por mayoria calificada de
las 2/3 partes de las participaciones
• En estos casos deberá acreditarse la comunicación notarial de
los acuerdos adoptados, a los propietarios que no asistieron a
la asamblea, asi como el transcurso del plazo de 20 días útiles
contados a partir de dicha notificación (último párrafo del
numeral 5.3 de la Directiva Nº009-2008-SUNARP/SN).
EL CASO ESPECÍFICO DE LOS AIRES (numeral 5.7 de la
Directiva Nº009-2008-SUNARP/SN

 De conformidad con lo dispuesto por el artículo 40º,

inciso h), de la Ley 27157, los aires se reputan zonas
comunes, salvo disposición en contrario.
 Si en el reglamento interno se ha omitido indicar si los
aires son comunes o exclusivos, mediante acuerdo de la
junta de propietarios adoptado con las 2/3 de los
porcentajes de participación, se puede reconocer la
propiedad preexistente de los aires.
 Si el reglamento interno atribuye expresamente la
condición de zona común a los aires será aplicable el
artículo 135 del D.S. Nº035-2006-VIVIENDA, salvo que el
reconocimiento de la propiedad preexistente se realice
por unanimidad de los propietarios.
 CASOS ESPECIALES
 En el caso de acumulación, subdivisión e
independización de las secciones de dominio
exclusivo, para formalizar la modificación de
reglamento interno se requiere acuerdo de la junta de
propietarios a instancia del propietario de las
secciones de propiedad exclusiva objeto de
modificación física (artículo 44º de la Ley 27157)
 Si el reglamento interno contiene cláusulas especiales
de consentimiento previo, el propietario o el
presidente de la Junta pueden modificar de manera
unilateral el reglament0 interno.(numeral 5.4 de la
Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN y art. 89° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
 CASOS ESPECIALES
• En el caso de un área reservada para futura edificación e
independizada con un correspondiente porcentaje de participación
sobre los bienes comunes, podrá el propietario de dicha área otorgar
de manera unilateralmente la modificación de reglamento interno,
siempre que en el reglamento conste la correspondiente cláusula
autoritativa y la sumatoria de los porcentajes que se asignen a las
nuevas unidades resultantes sea idéntica al porcentaje asignado al
área reservada. (Art. 89° del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios).
• No será necesaria cláusula autoritativa en el caso de edificaciones o
conjunto de edificaciones en los que el Reglamento Interno General
haya previsto el desarrollo por sectores asignando a cada uno de
estos un porcentaje de participación en los bienes comunes
generales. . (Art. 89° del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios).
 MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO
INTERNO
 TÍTULO QUE DA MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN: Art. 86º del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
Decimosegunda disposición del TUO del Reglamento de la
Ley 27157, aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA.
 Los documentos que constituyen el título inscribible son:
-Copia certificada del acta de asamblea de Junta de
Propietarios en la que se adoptó el acuerdo . El acta debe
contener como mínimo los requisitos indicados en el artículo
149º del TUO del Reglamento de la Ley 27157.
-Documento privado con firmas certificadas por Notario o
Escritura Pública, que contenga el texto de las modificaciones
del reglamento interno aprobado por la Junta de
Propietarios, el cual deberá ser otorgado por los propietarios
o por el presidente de la junta de propietarios.