REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACION

UNIVERSIDAD “FERMIN TORO”
BARQUISIMETO EDO. LARA

TEMAS 7 Y 8
LA COMUNIDAD-LOS DERECHOS LIMITADOS DE GOCE

INTEGRANTES:
MARIELA PEREZ
LISMARI DURAN
MARIELYS BRITO
JUANNY OLLARVES
 LA COMUNIDAD.
Consiste en el ejercicio simultáneo del derecho de propiedad por uno o más
copropietarios o comuneros.

LA COMUNIDAD EN NUESTRA LEGISLACIÓN.

En Venezuela, la tradición codificadora fue establecida en la Constitución de
1.830, cuando el constituyente atribuyó al Congreso la tarea de codificar y
formar los Códigos Nacionales.
En la Constitución de 1.961 se define de manera inequívoca el concepto de
Códigos y se le asigna el carácter de una ley donde se reúne en forma
sistemática una materia.
Nuestro Código Civil del año 1.982, se pretende racionalizar la vida jurídica de los
ciudadanos, la seguridad jurídica general y especial en materia de Derecho
Privado, Se contempla la situación comunitaria en los derechos reales, desde el
artículo 759 hasta el 770 (C.C.V) .
ELEMENTOS DE LA COMUNIDAD.
Dentro de los elementos que conforman la comunidad podemos enunciar los
siguientes:
•Existencia de una pluralidad de sujetos: La esencia que configura la
comunidad es la cotitularidad del derecho real entre dos o más sujetos.
•La unidad en el objeto: El objeto para efectos de nuestro estudio, se refiere
a la cosa o bien.
•La atribución de cuotas: Es la proporción en que los sujetos titulares o
comuneros del derecho, concurren en el goce de los beneficios que
proporcione la cosa.

PARTICIÓN
1 Partición propiamente dicha o división material. Consiste en dividir la cosa
común en tantas partes como comuneros y adjudicarle un lote del cual serán
dueños con exclusión de los otros comuneros.
2. Partición civil o procedimiento sustitutivo de división material. Vender la
cosa y repartir el pago.
3. La acción de partición es imprescriptible.
4. Puede ser convencional o judicial.
ORIGEN DE LA COMUNIDAD
Se establece en la Voluntad de las partes, por disposiciones testamentarias,
contratos, matrimonio o concubinato o por la ley por disposiciones abintestato y
las surgidas del art. 577 CC.

DURACIÓN DE LA COMUNIDAD
1.No se disuelve por el paso del tiempo.
2.Nadie puede ser obligado a vivir en comunidad. Art. 768 CC. Las excepciones a
ello es la comunidad conyugal y concubinaria, cosas indivisibles (art. 769 CC) y la
validez de permanencia en la comunidad por 5 años (primer aparte art. 768 CC)
pero puede prorrogarse.
3.El testador puede prohibir la partición de la herencia hasta 1 año después de la
mayoridad de los herederos, con la excepción que el juez, en caso de probada
urgencia lo ordene art. 1067 CC.
CLASES DE COMUNIDAD
Voluntaria, legal, ordinaria (los comuneros tiene derecho a pedir la partición) y
forzosa.

EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD
A falta de convención entre las partes, se extingue por el perecimiento de la
cosa.
Por adquisición del derecho por un solo comunero (por usucapión,
adquisición de cuotas o renuncia de los demás comuneros).
Por transmisión de la cosa a un tercero y por partición.
RÉGIMEN JURÍDICO DE LA COMUNIDAD
Principios fundamentales
1.Todos los comuneros tienen derechos cualitativamente iguales.
2.El concurso de comuneros, tanto en beneficios como en las cargas de la
comunidad son proporcionales a las respectivas cuotas. Art. 760 CC.
3.Los derechos y deberes de los comuneros tienen igual fuerza, salvo que las
cuotas sean desiguales. Art. 760 CC.

DERECHOS DE LOS COMUNEROS SOBRE SUS CUOTAS.

En cuanto al derecho de disfrute o de percibir los provechos o frutos de la
cosa, el comunero tiene plena propiedad. Art. 765 CC.

DERECHOS DE LA MAYORÍA DE LOS COMUNEROS

1.Decidir sobre la administración y mejor disfrute de la cosa. Art. 764 CC.
2.La mayoría se computa por intereses no por personas.
DERECHOS DE CADA COMUNERO SOBRE LA COSA COMÚN.
1.Cada comunero puede servirse de la cosa común siempre y cuando no las emplee
para un uso distinto al destinado ni contra el interés de la comunidad Art. 761 CC.
2.Cada comunero tiene el derecho de obligar a los demás para que contribuyan con
su porción a los gastos necesarios para la conservación de la cosa. Art. 762 CC.
3.Si un comunero hace un gasto de otro, tiene derecho al reintegro.
4.El comunero puede acudir al juez en caso de desacuerdos sobre la cosa común.
art. 764 CC.
5.El comunero tiene derecho a pedir la partición.

DERECHOS QUE CORRESPONDEN A LA UNANIMIDAD DE LA

COMUNIDAD
1.Innovaciones sobre la cosa. Art. 764 CC.
2.Actos de disposición.
OBLIGACIONES DE LOS COMUNEROS FRENTE ATERCEROS.
Si un comunero contrata con un tercero, los derechos y deberes resultantes no
corresponden a la comunidad pues esta carece de responsabilidad jurídica.

DERECHOS DE LOS ACREEDORES

Pueden intervenir en la partición para hacer valer sus derechos, en caso de
fraude y de haberse oportunamente opuesto. Art. 766 CC.

ACCIONES ENTRE COMUNEROS

No se permiten por la equivocidad de la posesión.

COMUNIDAD CONYUGAL. Art. 141 al 184 C.C

COMUNIDAD CONCUBINARIA. El concubinato como fuente de la

comunidad, se establece el art. 767 CC.
 La Propiedad Horizontal
Es la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de
los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la vía pública, directamente o por pasaje
común. Según el Ordenamiento Normativo Vigente El Art. 5 LPH nos establece
cosas comunes a todos los apartamentos.

CONSTITUCION DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

La Ley de Propiedad Horizontal contiene normas de estricto cumplimiento de
cualquier forma, son normas que no deben ni pueden ser modificadas, relajadas
o incumplidas por las personas que formen parte de una comunidad regida bajo
esta ley.
REGULACIÓN LEGAL
1. Negociabilidad. Los apartamentos, casas o locales pueden enajenarse o
gravarse por acto entre vivos y a mortis causa.
2. Uso y disfrute. Art. 3 LPH.
3. Modificaciones. Art. 4 LPH.
4. Cosas comunes. Art. 5 al 8 LPH

EL CONDOMINIO DE INMUEBLES HIPOTECADOS.

Es válida la venta del inmueble con hipoteca. Es más, la Ley no exige para ello, el
consentimiento, autorización, notificación o liberación del banco o acreedor
hipotecario. El propietario del bien, puede vender su inmueble vigente la hipoteca.
EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO

El documento de condominio en la oportunidad del registro debe ir acompañado

de los planos explicativos del inmueble, sus dependencias, instalaciones y, en
dado caso, de sus modificaciones si las hubiera. También se acompañaran, a dicho
documento las cédulas de habitabilidad expedidas por las autoridades sanitarias y
municipales, así como del reglamento del condominio para que sean agregados al
cuaderno de comprobantes que conserva el registrador subalterno.

"Documento de Condominio", no es otra cosa que el título constitutivo de la

comunidad, vale decir para hacerlo más comprensible, su "Partida de
Nacimiento", su "Estatuto Regulador".
El objeto de los derechos de los propietarios: el edificio.
Cosas o partes privativas. Cosas comunes: a todos los
apartamentos o a determinados apartamentos.

Derechos reales: son una clasificación de los derechos absolutos donde nos
establece la relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa.

En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien,

por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más
limitaciones que las que imponga la ley.

El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes
susceptibles de apropiación tienen que cumplirse estas tres condiciones: que el
bien sea útil, que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de
ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse.
MARIELYS
 Derechos de los propietarios sobre las partes comunes y
sobre las partes privativas.

Cosas y partes comunes

El terreno.
Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías, vestíbulos
comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines.
Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o
fría, refrigeración, etc.
Los locales para alojamiento del portero y portería.
Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Sótanos y
azoteas lo son, salvo convención en contrario. Cosas muebles que figuren en el
reglamento de copropiedad.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al
valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de
las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o
contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia
gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos
esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.
La enajenación de la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a
la misma con relación a las partes comunes. Se vende entonces el departamento
mas un tanto porciento indiviso del terreno y demás partes de cosas comunes.
Enajenación De Apartamentos: Instrumentos de enajenación.
Menciones especiales. Sanción. Disposiciones relativas a las
cláusulas de pago total o parcial del precio antes del registro.
Divisibilidad de la hipoteca. Venta de apartamentos por
cuotas.
El hecho de la enajenación puede tener origen voluntario o
legal.
Antes de proceder a la enajenación de cualquiera de los
apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los
propietarios del inmueble declararán por documento
protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del
Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por
apartamentos o locales.
Artículo 31.-Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de
protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de
enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de
negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de
esta Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser
vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente
documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de
pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
Artículo 32.- No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier
otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades
relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos
correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en
el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los
Artículo 33.- Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de
Condominio;
b) La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente,
situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que
sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación
con el fijado a la totalidad del inmueble.

Artículo 34.- El contrato con el cual se enajena título oneroso un apartamento es

anulable a solicitud del adquiriente cuando se establezca para éste la obligación
de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente
documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la
estipulación de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro
documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título.
Parágrafo Único.- Sin embargo, se podrá recibir todo o parte del precio o el
adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos
negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado
de enajenación, y aún cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se
cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos
negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y
que dichos fondos a financiar la construcción Que se haya otorgado el
documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de
construcción respectivos;
b) Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento,
constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades
recibidas y los daños de perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
c) En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1263 del
Código Civil, éstas no podrán exceder el porcentaje del precio del apartamento
objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé
cumplimiento a lo establecido a lo literales anteriores. El propietario debe fijar
un plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido.
d) Que quien recibe todo o parte del inmueble, objeto del contrato, en dinero o
en documentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes
en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35.- En los contratos de ventas de apartamentos cuyos precios hayan
de pagarse mediante cuotas, no podrán estipularse que la falta de pago de una
o más cuotas de lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio
del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino
después de transcurridos cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir de
la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.

Artículo 36.- El resultado de contrato de venta de apartamentos a plazo por

cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensación
por el uso del apartamento, equivalente al monto del interés legal sobre el
precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los daños y
perjuicios si hubiere lugar a ello.
Artículo 37.- Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio que la
denominación de las partes dan al contrato, así como también a las
promesas de ventas y a los arrendamientos con opción de compra.

Artículo 38.- La enajenación de apartamentos que formen parte de un

inmueble hipotecado produce de pleno derecho la división de la
hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a
la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada
apartamento de acuerdo con el artículo 7.

A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la

hipoteca con que queda grabado el apartamento y la parte del precio
que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de
dicho precio a lo que corresponda a su parte proporcional en el monto
de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al
enajenante, podrá emitirse letras de cambio u otros documentos
negociables. Tantos los pagos que debe hacer el adquiriente al
enajenante, con los que debe hacer al acreedor hipotecario se harán por
intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.
 Obligaciones de los propietarios: Naturaleza. Obligación de contribuir a los
gastos comunes. Transmisión y extinción de la obligación de contribuir.
Situación de las mejoras. Exigibilidad y garantía.

Son obligaciones de cada propietario:

1. Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes,

ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios.
2.Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones
privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios.
3.Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y
permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de
obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas
conforme a lo establecido en la presente Ley.
4.Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados
anteriores.
5. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
6. Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del
fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las
obras de conservación y reparación.
7. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los
daños causados.
ARTICULOS DE LPH

Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los

gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los
porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si
existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un
apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del
propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de
los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las
mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las
reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones
mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes.
En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a
los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los
apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión
en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la
comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al
administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el
abandono.
Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos
comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto
de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que
pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que
aquél hubiere realizado por tal concepto.

Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su

contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido
en mora enajene el apartamento.

Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el
administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas
que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros,
harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de
asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos
inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los
comprobantes que exige esta Ley.
 El administrador. Nombramiento. Responsabilidad.
Funciones. La asamblea de propietarios.
ADMINISTRADOR.
El administrador de acuerdo con el Art. 9 es un representante legal encargado de
la gestión inmediata de los intereses comunes.

Tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, de manera

que con sujeción a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles, reúne en si las
funciones y atribuciones de GERENTE, TESORERO, MANDATARIO, y DEPOSITARIO,
susceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su
responsabilidad.
Artículo 20. Corresponde al Administrador:
Cuidar y vigilar las cosas comunes;
Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación,
así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de
condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y
expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la
comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos
comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los
propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su
distribución;
Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente
asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para
ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de
 Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos
por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta
facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y
de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización
deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como
conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a
disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con
conocimiento de ellos;
Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de
Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados
por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre
el inmueble.
Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.