Derecho Notarial

CERTEZA Y SEGURIDAD JURÍDICA

Situaciones imprevisibles e inciertas a las que se halla expuesta la existencia del hombre
hacen que la seguridad se convierta en una de las necesidades humanas básicas.

La seguridad (cualidad de seguro, libre y exento de todo peligro, daño o riesgo) del
hombre requiere de la concurrencia de una serie de elementos, uno de ellos es el
jurídico.

El Derecho surge como respuesta para colmar la urgencia de seguridad y certeza en la

vida social. El derecho cumple la función de seguridad, es decir, que las personas a las
que van destinadas las normas jurídicas deben saber a qué atenerse, deben conocer
con anterioridad a sus comportamientos, cuáles de estos están prohibidos, son
obligatorios o le están permitidos.
Esta idea puede recogerse de una manera esquemática en una definición técnica,
según la cual se daría certeza y seguridad jurídica, siempre que se cumplan las
siguientes condiciones:

a) Que las normas jurídicas sean claras, es decir, que se expresen en un lenguaje que
sea comprensible.
b) Que las normas jurídicas sean conocidas. Para cumplir con esta condición, es
necesario que las normas sean públicas. En nuestra legislación, la ley se promulga,
luego se publica en el Diario Oficial y desde ese momento se presume conocida por
todos los habitantes.
c) Que el Estado cumpla con sus propias normas y las haga cumplir. Para que la
seguridad jurídica exista el Estado debe respetar lo que en términos generales
podemos denominar el “principio de legalidad” (Constitución Política de la
República, 2005, Art. 6 y 7).
Sabido es que en nuestra sociedad se realizan muchos negocios jurídicos a través de los
cuales se transfieren bienes inmuebles, lo que justifica la existencia de un sistema registral
que otorgue certeza y seguridad jurídica, es por lo que el Estado inviste de autoridad a
ciertas personas encargadas de brindar fe pública.

Dentro de ellos reconocemos a Notarios y Conservadores de Bienes Raíces, este último

desde hace más de 150 años se encarga de custodiar y llevar diversos Registros, todos
en soporte de papel.
Sistema Registral

Es el conjunto de normas que en un país determinado regulan las formas de publicidad

de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de Propiedad, así
como el régimen y organización de esta institución

El Sistema Registral permite, en gran parte, dar cumplimiento a la obligación que tiene el
Estado de dar certeza, seguridad y protección jurídica, además busca que no se prive
de los derechos de propiedad que posee cada persona, por tanto, cumple dos
funciones muy importantes
1.- Función económica y social.

Facilitar la circulación de los inmuebles, la función económica de los sistemas registrales

puede ser contemplada desde muy diferentes aspectos y desde ópticas muy distintas.

Si nos atenemos al origen histórico de la mayor parte de los sistemas registrales,

podemos afirmar que la razón inicial de su implantación fue, originariamente, posibilitar
que la riqueza inmueble de un individuo, de una familia, y, por extensión, de una nación,
pueda servir de garantía al crédito, la gran palanca de toda economía moderna;
inicialmente al crédito agrícola, posteriormente al crédito destinado a la adquisición de
la propia vivienda y, finalmente, a todo tipo de crédito

2.- Función jurídica. Transparentar los hechos y actos jurídicos que recaigan sobre los
inmuebles.
La función en que se enfoca todo Registro Público es dar a conocer la titularidad y
condiciones que tiene todo sujeto de derecho sobre un derecho real o personal, y aún
sobre situaciones de su personalidad, originándose así una presunción jurídica, la cual
permite contemplar el instrumento que ampara la información que es ingresada a un
Registro, situación que en suma constituye una estabilidad jurídica en beneficio del
legitimado, quien se encuentra en óptimas condiciones para defender el derecho que
le ampara.
Algunos sectores de la doctrina consideran que la función notarial y registral es una
suerte de administración de justicia preventiva, puesto que la autenticidad de los
documentos por ellos emitidos y de las inscripciones practicadas, así como la presunción
de veracidad que sobre ellos existe, evita la generación de numerosos litigios que
podrían surgir en caso de existir incertidumbre a su respecto.

De esta forma, el notariado y registro cumple una función complementaria al juez,

puesto que los primeros previenen los litigios que el segundo debiera resolver.

Por esa misma razón, el documento público -emitido por el Notario o conservador-
constituye una prueba anti litigiosa por excelencia, de forma tal que es fácil advertir
que, de no existir estos mecanismos de certeza jurídica, la judicialización de los conflictos
excedería con creces la capacidad de atención de cualquier sistema judicial.
Con el propósito de dar certeza a la transferencia del dominio, el derecho chileno
adhiere al sistema romano, según el cual debe existir un título y un modo.

El título sería el hecho o acto jurídico que sirve de antecedente para la adquisición del
dominio (Venta, permuta, donación entre vivos), y el modo de adquirir sería el hecho o
acto jurídico que produce efectivamente la adquisición del dominio (la ocupación,
accesión, la tradición, sucesión por causa de muerte y la prescripción).
Importante es señalar que “la transferencia y transmisión del dominio, la constitución de
todo derecho real, exceptuadas las servidumbres, exige una tradición y la única forma
de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro
Conservatorio.

Mientras esta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir

obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere
ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna.

La inscripción es la que da la posesión real y efectiva; y mientras ella no se ha

cancelado el que no ha inscrito su título no posee: es un mero tenedor. Como el Registro
Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más
solemne, más indisputable que la inscripción”
Finalidad o función de la inscripción conservatoria

a) Función de tradición: La inscripción es la única forma de efectuar la tradición del

dominio y demás derechos reales sobre bienes raíces, salvo la servidumbre y el
derecho real de herencia. La inobservancia de este requisito trae aparejada la no
transferencia de los derechos del tradente (persona que transfiere el dominio) al
adquirente (persona que por la tradición adquiere el dominio).

b) Función de publicidad: La inscripción da publicidad a la propiedad raíz, sus

limitaciones y gravámenes, de modo que da a conocer el verdadero estado de la
fortuna territorial. La inobservancia es la inoponibilidad frente a terceros.
c) Función de solemnidad: la inscripción cumple una función de solemnidad respecto
de ciertos actos jurídicos. En estos casos su omisión acarrea la nulidad absoluta. Ejemplo,
la donación de bienes raíces entre vivos debe ser otorgada por escritura pública e
inscrita en el competente Registro (Código Civil, 2000, Art. 1400).

d) La inscripción como requisito: “Si la cosa es de aquellas cuya tradición debe hacerse
por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella
sino por este medio” (Código Civil, 2000, Art. 724).
e) La inscripción como garantía: “Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de
la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la
posesión existente” (Código Civil, 2000, Art. 728, inciso 2).

f) La inscripción como prueba: “La posesión de los derechos inscritos se prueba por la
inscripción y mientras esta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es
admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla” (Código Civil,
2000, Art. 924).
EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO

El Sistema Registral Chileno presenta características distintas de la gran mayoría de

Iberoamérica que, al amparo de la gran influencia que ha reportado España, ha
seguido sus lineamientos principales.

Chile, por su parte, ha desarrollado un sistema con la presencia de elementos tomados

de los regímenes alemán y francés y con algunos atisbos de influencia prusiana.

Estas afirmaciones se basan, en cuanto a los dos primeros, de lo expresado en el propio

Mensaje del Ejecutivo al Congreso, proponiendo la aprobación de nuestro sistema en
que hace referencia a la circunstancia que el Registro Conservatorio “está abierto a
todos y que no puede haber posesión más solemne e indisputable que la inscripción”
En el mismo mensaje se hace expresa mención a que se ha optado por un sistema
extraído en sus raíces del régimen alemán, que tal como lo dice el mensaje del Código,
al referirse a la forma de transferir inmuebles, precisa lo siguiente: “La institución de que
acabo de hablaros, se aproxima a lo que de tiempo atrás ha existido en varios estados
de Alemania y de otras naciones, que aspiran imitar sus buenos efectos y que han sido
ampliamente demostrados por la experiencia”

En nuestro país, el origen de la regulación del sistema registral se encuentra en el

mandato expreso del artículo 695 del Código Civil que señala: “Un reglamento especial
determinará en lo demás los deberes y funciones del Conservador, y la forma y
solemnidad de las inscripciones”
Este reglamento para la oficina del Registro Conservatorio de Bienes Raíces se aprobó
por Decreto Supremo en junio de 1857, el que prácticamente no ha sido modificado y al
que se reconoce rango y efectos de ley.

“Este reglamento recogió el principio de hacer pública la propiedad de la tierra y el

registro se organizó por un orden personal, subjetivo y no real. Las inscripciones se
efectúan referidas al nombre de los otorgantes del título; y los títulos se inscriben
sucesivamente según el orden de su presentación”
Durante la fecha en que comenzó a regir el Código Civil y hasta que entró en vigencia el
reglamento, se dispuso efectuar la inscripción de los derechos reales inmuebles, del modo
previsto en el Art. 697, el que señala “en el tiempo intermedio entre la fecha en que principie
a regir este Código y aquella en que la inscripción empiece a ser obligatoria, se hará la
inscripción de los derechos reales mencionados en los artículos anteriores, del modo
siguiente:

1. La de un derecho de dominio, usufructo, uso o habitación, por medio de una escritura

pública en que el tradente exprese entregarlo, y el adquirente recibirlo: esta escritura
podrá ser la misma del acto o contrato en que se transfiere o constituye el derecho;
2. La de un derecho de hipoteca o censo, por la anotación en la competente oficina de
hipotecas;
3. La de un derecho de herencia, por el decreto judicial que confierela posesión efectiva;
4. La de un legado, por medio de una escritura pública como la prevenida en el número 1.;
5. La del objeto adjudicado en acto de partición, por escritura pública en que conste la
adjudicación y haberla aceptado el adjudicatario”
En este sentido el Reglamento se encuentra en íntima relación con el Código Civil,
conforme al Sistema Inmobiliario ideado por don Andrés Bello, esto en opinión de
muchos autores, “constituye una fortaleza, especialmente para efectos de
interpretación de ambos textos legales”

Es importante destacar algunos pasajes del mensaje del Código Civil en lo relacionado
con el Sistema Registral, por ejemplo: “La transferencia y transmisión del dominio, la
constitución de todo derecho real, exceptuadas, como he dicho, las servidumbres,
exige una tradición; y la única forma de tradición que para esos actos corresponde es la
inscripción en el registro conservatorio”
En este sentido, se afirma que el Sistema Registral Chileno, al contrario de otras
tradiciones y normas legales tomadas de la cultura española, se basó desde sus inicios
en el modelo francés, y específicamente en su Código Civil. Así, en Chile se considera a
la inscripción como requisito, prueba y garantía de posesión

Además, agregar que otro fragmento del mensaje de nuestro Código Civil señala lo
siguiente: “Según el proyecto que os presento, la tradición del dominio de bienes raíces
y de los demás derechos reales constituidos en ellos, menos los de servidumbre, deberá
hacerse por inscripción en un registro semejante al que ahora existe de hipotecas y
censos que se refundirá en él. Se trata, en efecto de una nueva fusión del régimen
hipotecario asociando dos objetos que tienen entre sí un enlace íntimo, o que, por mejor
decir, se incluyen uno en otro: dar una completa publicidad a las hipotecas, y poner a
vista de todos el estado de las fortunas que consisten en posesiones territoriales”
IMPORTANCIA DEL SISTEMA REGISTRAL EN CHILE

Composición del sistema registral chileno Dada la importancia que se asigna a los
bienes sujetos a registro, el sistema notarial y registral chileno es principalmente estatal y
está compuesto por Notarios y conservadores.
Uno de los principales objetivos del registro conservatorio es mantener la
historia de la propiedad inmueble y otorgar una completa publicidad a
los gravámenes que pueden afectar a los bienes raíces.

La misión del Conservador de Bienes Raíces es tan importante que,

graficándolo en términos simples, no existiría un título o dominio como tal
si la propiedad no fuese registrada por el Conservador.

En otras palabras, podríamos decir que una persona puede tener

pagada su casa, pero si no media inscripción en el registro conservatorio,
no es dueño de ella. Además, es el Conservador quien estudia la
legalidad y otorga validez a los títulos de propiedades, considerando la
inscripción como requisito, prueba y garantía de la posesión.
Historia y organización de los Conservadores

“Habrá un conservador en cada comuna o agrupación de comunas

que constituya el territorio jurisdiccional de juzgado de letras. En
Valparaíso habrá un conservador para las comunas de Valparaíso y Juan
Fernández y un conservador para la comuna de Viña del Mar. En
aquellos territorios jurisdiccionales en que solo hubiere un Notario, el
Presidente de la República podrá disponer que este también ejerza el
cargo de conservador de los registros indicados en el artículo
precedente. En tal caso, se entenderá el cargo de Notario conservador
como un solo oficio judicial para todos los efectos legales” (Código
Orgánico de Tribunales, 1943, Art. 447).
Funciones de los Conservadores

En su calidad de ministros de fe pública, los Conservadores cumplen las

funciones establecidas por la ley. Tienen a su cargo el Registro de Bienes
Raíces, el que comprende 3 registros básicos:
- Registro de Propiedad.
- Registro de Hipotecas y Gravámenes.
- Interdicciones y Prohibiciones de enajenar.

Además, tienen a cargo otros registros, tales como: Registro de Comercio,

de Minas, de Aguas y de Prendas. Tienen jurisdicción territorial en la
comuna o agrupación de comunas en que se encuentre ubicado el
inmueble, y si este pertenece a varias comunas, deberá inscribirse en el
registro de cada una de ellas.
El Conservador utiliza, como técnica registral, el sistema de folio personal,
establecido por la normativa legal vigente.

Aquí las inscripciones tienen un orden cronológico y el índice se organiza

alfabéticamente por los nombres de los titulares.

Este tipo de registro presenta ciertos inconvenientes, en primer lugar: no

permite establecer con verdadera exactitud la ubicación de los predios,
además dificulta el conocimiento pleno del estado jurídico de cada
inmueble, es decir no es fácil determinar las mutaciones o gravámenes
que afectan a la finca inscrita.
En cambio, el sistema de folio real consiste en que se le asigna a cada
bien raíz un número, o una hoja independiente, que se conserva
cualquiera sea el propietario, y por orden de fecha se anotan los
traspasos, gravámenes, hipotecas y demás derechos reales del inmueble
inscrito.

Este tipo de sistema facilita la publicidad.

Las ventajas del folio real son incuestionables, en cuanto brinda mayor
seguridad, evita las inscripciones paralelas y facilita la solución de los
problemas originados por la interrupción del tracto sucesivo
Inscripciones y subinscripciones

Las inscripciones se practican mediante procesamiento de textos en

papel con los que se conforman Protocolos de hasta 500 fojas numeradas
correlativamente al igual que cada una de las inscripciones, las que
surten sus efecto desde el momento mismo en que el título que les da
origen ha sido anotado en el Libro Repertorio, anotación que determina
así la prioridad registral y que caduca a los dos meses, si en dicho lapso
no se ha practicado la inscripción, la que puede ser rehusada si según la
calificación del título que debe hacer el Conservador, resulta que este no
cumple con alguno de los requisitos para practicarse la inscripción.
Las subinscripciones se practican al margen de la respectiva
inscripción, como así también las notas de referencia para
vincular las inscripciones que digan relación con el bien
respectivo y los derechos concernientes al mismo y a que se
refieran otras inscripciones practicadas en el mismo registro u
otros de los que por disposición de la ley están a cargo del
conservador.
Cada uno de los Registros -que se inician y concluyen anualmente-
deben contener los índices de las inscripciones practicadas en ellos que
facilitan el acceso a la información registral, la que puede ser consultada
por quien lo desee, ya que dichos registros son públicos.

Dichos índices procesados en muchos oficios conservatorios de la

República por medios computacionales y por períodos que comprenden
varios años, facilitan a su vez el examen de la información para otorgar
los certificados que dan cuenta de la situación registral de inmuebles,
sociedades, aguas, minas y prendas.
Principios del Sistema Registral Todos los principios del derecho registral
están directamente relacionados con la protección jurídica del derecho
de propiedad.

Se debe consignar que estos principios están plenamente consagrados

en nuestra legislación y configuran una función informativa y orientadora,
destinada a enmarcar la solución de los problemas jurídicos que
eventualmente puedan plantearse en las siempre delicadas tareas
registrales.
a) Principio de Inscripción:

Este principio es de carácter básico y fundamental. Genera la inscripción

que en nuestro sistema es considerada como “todo asiento registral en el
que consta la constitución, transmisión, modificación o extinción de un
derecho real”. Se le ha llegado a considerar como un principio común a
todos los sistemas registrales.
b) Principio de Publicidad Registral:

Expresamente consagrado en nuestro sistema toda vez que se señala:

“En orden a la guarda de los Registros incumben a los Conservadores los
mismos deberes y obligaciones que a los escribanos. Son, no obstante,
esencialmente públicos todos ellos; por consiguiente, es permitido a
cualquiera consultarlos en la misma oficina y tomar los apuntes que crea
convenientes” (Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces,
1857, artículo 49).

Este artículo establece la amplia e irrestricta publicidad de todos los

Registros Conservatorios, que pueden ser libremente consultados por
cualquier persona, sin que tenga que probar legítimo interés en la
materia que incumba.
Dicho principio se ve además ratificado en su aplicación en el artículo 50
del ya referido cuerpo legal que señala que “el Conservador de Bienes
Raíces está obligado a otorgar cuantas copias y certificados se le
soliciten, judicial o extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no
consta en sus registros” (Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces, 1857, artículo 50).

Lo anterior deja en evidencia la gran amplitud de este principio en los

términos consagrados en nuestro sistema, ya que no establece exigencia
o requisito alguno, sino que abre las puertas de la información registral a
quien quiera obtenerla, circunstancia que no es necesariamente así en el
Derecho Comparado, donde tenemos sistemas en que se encuentra
condicionado a la existencia de un interés legítimo de los usuarios o
requirentes.
En este tema sí es necesario destacar que lo que se publicita, como
consecuencia de la inscripción, no es el acto o contrato, sino el derecho
que nace de ellos; el Registro no publicita títulos sino derechos.

Las certificaciones y constancias que otorga el registrador hacen plena fe

en nuestro Derecho por emanar de un funcionario legalmente
competente para ello, en razón de ser un ministro de fe pública,
representante del poder fedatario del Estado.
c) Principio de Legitimación Registral:

Este principio, es uno de los que confiere la certeza y eficacia jurídicas

que posee el sistema, pues apunta a la presunción de veracidad que
asiste a los asientos registrales, los que se reputan ciertos en tanto no se
pruebe disconformidad con la realidad jurídica extrajudicial.
Esto tiene dos consecuencias de gran relevancia:
1) En el orden sustantivo se reputa titular del derecho al que figura como
tal en la inscripción, atribuyéndole todas las facultades inherentes a
esa calidad pudiendo disponer con plena eficacia jurídica de su
derecho inscrito y
2) En el orden procesal libera al titular inscrito de la carga de la prueba,
que deberá soportar quien niega la exactitud del Registro
d) Principio de Fe Pública Registral:

Este Principio se perfila como la manifestación más importante y definida

de presunción de exactitud del Registro.

Acorde con ello el Registro se reputa siempre exacto en beneficio del

adquirente que contrató en la convicción y certeza del contenido de lo
asentado en los Registros y, en consecuencia, es lógico protegerlo en su
adquisición, confiriéndole todo el marco de seguridad y eficacia jurídica
necesaria.
e) Principio de Rogación:

Consiste en la petición o “ruego” que se formula al Registrador o

Conservador, por los usuarios o requirentes conformando el primer trámite
del procedimiento registral y que se encuentra claramente consagrado
en nuestra legislación (Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces, Título III, Art. 21).

El principio de la rogación descansa en el siguiente fundamento: Desde

que se presentan los títulos en el Registro hasta que se practican los
asientos pertinentes, se suceden una serie de trámites que integran el
procedimiento registral, y este procedimiento solo puede ponerse en
marcha a instancia de parte, es decir, es un procedimiento rogado.
El Conservador no practica sus actuaciones de oficio, salvo que se trate
de rectificar algún error u omisión que se salvan mediante una
subinscripción marginal en la inscripción respectiva, es decir, se impone
una suerte de pasividad que obliga al Conservador a actuar solo a
requerimiento de parte (Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces, art. 88)

Otro ejemplo de la consagración de este principio: “El Conservador no

hará cancelación alguna de oficio” (Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Raíces, Art. 92).
f) Principio de Prioridad Registral:

Se resume este Principio en lo siguiente; “El acto registrable que

primeramente ingresa en el Registro se antepone con preferencia
excluyente, o bien, con superioridad de rango, a cualquier otro acto
registrable que, siendo incompatible o perjudicial, no hubiere sido
presentado al Registro o la hubiera sido con posterioridad, aunque dicho
acto fuese de fecha anterior”
El ejemplo típico de la aplicación de este principio en nuestro sistema es
la denominada doble venta, en que tendrá un derecho preferente el
documento que haya ingresado primero al Registro, aplicándose el
axioma jurídico que dice lo siguiente: primero en el tiempo, primero en el
derecho.

En nuestro Código Civil otro ejemplo de aplicación de este principio se

da en el caso de las hipotecas en que se establece que: “Las hipotecas
de una misma fecha que gravan una misma finca preferirán unas a otras
en el orden de su inscripción” (Código Civil, Art. 2477, inciso 3º).
g) Principio de Tracto Sucesivo:

Conocido también como Principio de Continuidad, es el que refleja en

mayor medida la realidad jurídica extra-registral, de tal forma que, inscrito
un bien, se trate de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, los
adquirentes sucesivos deben figurar en el Registro como los eslabones de
una cadena de continuidad ininterrumpida, lo que se traduce en la
práctica que el que transfiere hoy es el que adquirió ayer y el titular
actual el transferente a futuro
h) Principio de Legalidad:

Este es uno de los principios de mayor relevancia del sistema registral,

pues confiere al Conservador una especie de jurisdicción que se
encuentra conformada por todas las actuaciones que el ordenamiento
jurídico sitúa dentro de la órbita de sus atribuciones, sin limitarlo
exclusivamente dentro de la función de calificador de los títulos.

Este principio de legalidad se ve asociada con la calificación registral,

que en nuestra normativa se ve específicamente normado y que impone
a los Conservadores la ineludible, personal e indelegable tarea de
calificar todos los títulos que se presentan a inscripción (Reglamento del
Registro Conservatorio de Bienes Raíces, Artículos 13 y 14).
Principio de Legalidad Registral, se traduce, en su ámbito de aplicación,
en todas las actuaciones del Registrador que el ordenamiento jurídico
sitúa dentro de la órbita de sus atribuciones y que le faculta para
efectuar la calificación más acuciosa de todos los elementos de validez
que deben reunir los títulos que acceden al Registro.

En cuanto al control de legalidad y efectos jurídicos del registro, el

Conservador chileno debe garantizar que todas sus actuaciones se
encuentran enmarcadas en las disposiciones legales que la rigen,
debiendo cumplir un exhaustivo proceso de calificación de la legalidad
de los títulos, lo que obviamente repercutirá en los mayores alcances y
efectos jurídicos de lo registrado.
El registro entrega a todos, la seguridad de lo que se encuentra asentado
cumple con todas las exigencias legales que son necesarias para que
produzca los efectos de certeza y seguridad jurídica. Naturalmente, el
principio de legalidad se encuentra asociado a la seguridad jurídica, que
al plasmarse otorga a las actuaciones registrales, su marco de certeza y
eficiencia que les son propias.
i) Principio de Consentimiento:

Se puede graficar en el hecho que, para poder operar una modificación

en los asientos registrales, se precisa la voluntad del titular registral o de
quien lo sustituya, por lo que nadie puede ser dado de baja en el Registro
sin su consentimiento expreso o tácito. En la práctica, para que proceda
la inscripción debe mediar el consentimiento, que produce como efecto
la creación, transmisión modificación o extinción de un derecho. Luego,
para que se inscriba el acto jurídico respectivo en el Registro, se hace
necesario el consentimiento del titular o de quien lo represente o
sustituya, caso este último, por orden judicial.
j) Principio de Especialidad:

Por último, nos encontramos con este Principio que tiene por finalidad
determinar los bienes objeto de inscripción, sus titulares y el alcance y
contenido de los derechos. Este principio, también llamado de
"Determinación", tiene como finalidad individualizar los derechos inscritos
en los Registros, en relación a los bienes y a las personas, por este
principio, cada inscripción se efectúa en partidas separadas.
Concluyendo, con el sistema registral se ven favorecidos no solo los ciudadanos, sino
que también el país, puesto que favorece la contratación y el tráfico jurídico de bienes.
Porque, como ya hemos visto, esta institución nace para satisfacer la necesidad de
certeza y seguridad jurídica

Desde el punto de vista jurídico el Registro de Propiedad es la mejor garantía de

seguridad tanto de las personas que desean adquirir una propiedad, como de las
personas que ya son titulares de un derecho.

Desde el punto de vista económico se ha demostrado que la existencia de un

adecuado sistema de publicidad de los derechos constituye un motor de la economía
porque por una parte permite el acceso al crédito dinamizando la economía y porque
solo a partir de la determinación y certeza de los derechos, especialmente de la
propiedad ha sido posible un crecimiento sostenido de la economía de muchos países.
DERECHO NOTARIAL Y EL NOTARIO

El Derecho Notarial puede ser definido como el conjunto de doctrinas y normas jurídicas
que regulan la organización del notariado, la función notarial y la teoría formal del
instrumento público
Dentro de todo este conjunto de disposiciones el Notario en su actividad
diaria y reglada debe guiarse por ciertos principios, ellos son:

a) Principio de la Autenticidad del documento. El instrumento auténtico es

aquel que está garantizado en su certeza, seguridad jurídica por haber
intervenido el Notario como delegado del Estado. Por tal motivo, dicho
instrumento o documento tendrá presunción privilegiada de veracidad y
gozará de una credibilidad que hará prueba por sí mismo de su
contenido otorgando coacción para su imposición.
b) Principio de la Fe Pública. Es esa certeza, eficacia, firmeza,
asentimiento, verdad que tiene el poder público representado por el
Notario cuando este interviene en cada acto, documento o contrato. Es
la autoridad legítima para que otorgue autenticidad en la relación de
verdad entre lo dicho, lo ocurrido y lo documentado.

c) Principio de Registro, Protocolo o Matricidad. Es uno de los más

importantes, porque exige el protocolo o libro de registro numerado,
rubricado o sellado, en donde se encuentran todas las escrituras
ordenadas cronológicamente.
d) Principio de Inmediatez. Relación directa e inmediata del Notario al
presenciar hechos u actos que tenga que documentar. Es la presencia
física en el mismo momento que ocurren los acontecimientos, y que el
escribano constata y documenta.

e) Principio de Unidad de Acto. Establece la simultaneidad en el tiempo

respecto de las distintas etapas de una escritura pública. La presencia del
Notario, de las partes, y de los testigos o peritos, en su caso, debe ser
única y sin interrupción o suspensión al momento de la lectura y posterior
suscripción del documento o instrumento público.
f) Principio de Rogación. El Notario no actúa de oficio, sino a
requerimiento de parte. Dentro de las funciones del Notario está la de
calificar el negocio o acto jurídico que las partes quieren celebrar o el
hecho que se dispusieron comprobar.

g) Principio de Forma. El Notario debe conocer con exactitud cómo se

debe exteriorizar la expresión de voluntad de las partes, teniendo especial
cuidado en los requisitos de validez de cada una de las figuras jurídicas. Es
responsabilidad de él la formalización y conocimiento de las mismas.
Los Notarios son ministros de fe pública encargados de autorizar y guardar
en su archivo los instrumentos que ante ellos se otorgaren, de dar a las
partes interesadas los testimonios que pidieren, y de practicar las demás
diligencias que la ley les encomiende” (Código Orgánico de Tribunales,
Art. 399).

Los actos o negocios jurídicos han de perfeccionarse cumpliendo ciertas

formalidades establecidas en la ley, de tal manera que permitan
acreditar su verdad y legalidad, ambas garantizadas por la fe pública
emanada por la institución notarial.
Otras veces, en cambio, se trata de fijar meros hechos comprobados con
igual garantía de exactitud. Es decir, un relato sin comportar
manifestaciones de voluntad, recogiendo hechos patentes o evidentes y
no negocio jurídico alguno.

Al Notario le corresponden tradicionalmente dos cometidos

desempeñados con un esmero que ha sido la razón de su prestigio; uno
comprobar la realidad de los hechos, y el otro, legitimar el negocio
jurídico, dejando todo ello acreditado en el documento notarial
REQUISITOS DE LA FE NOTARIAL Y LAS FUNCIONES DEL NOTARIO EN EL
PROCESO

Fe pública
“La fe pública es la autoridad legítima atribuida a Notarios, escribanos,
agentes de cambio y bolsa, cónsules y secretarios de juzgados, tribunales
y otros institutos oficiales, para que los documentos que autorizan en
debida forma sean considerados como auténticos y lo contenido en ellos
sea tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario”
(Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española, 2010).
Lo anterior, debido a que en la realidad, existen una serie de hechos y
actos con relevancia jurídica que, si bien no todos los ciudadanos
pueden presenciar, deben ser creídos y aceptados como verdad oficial.

Afirmaciones que todos los individuos de la colectividad deben tener por

verdaderas obligadamente, al existir normas de tipo legal que así lo
establecen y encontrarse estas afirmaciones investidas de fe pública,
mediante las formas que a tal fin han sido prescritas por la ley y a través
de algún agente autorizado por el Estado.

De lo expuesto se puede decir que la fe pública es una “presunción legal

de veracidad respecto a ciertos funcionarios a quienes la ley reconoce
como probos y verdaderos facultándoles para darla a los hechos y
convenciones que pasan entre los ciudadanos”.
La fe pública impuesta por el legislador a los actos notariales, coadyuvan
a la seguridad jurídica y a la certeza, tanto en los instrumentos cuanto a
las relaciones de derecho que nacen, se desarrollan o expiran por medio
de ellos. Los efectos de dicha fe se sustentan además en la objetiva
imparcialidad del escribano. A través de su actuar, la ley otorga
perdurabilidad a los actos jurídicas, documentados a través de las
escrituras públicas.

Por tanto, los hechos que el oficial público hubiere anunciado como
cumplidos por él mismo, o que han pasado en su presencia, gozarán de
plena fe pública.
Dichos instrumentos serán admitidos como verdaderos sin posibilidad de
desconocerlos, salvo resolución judicial de nulidad de acto jurídico.

La fe pública registral es la que brindan los Registradores Públicos que se

aplica cuando estos expiden copias literales del archivo registral, es decir,
se refiere a la publicidad formal por la cual se garantiza que toda persona
acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales
y, en general obtenga información del archivo registral.
Fe pública notarial

Ya hemos dicho que la fe pública es la garantía que el Estado da en el

sentido de que los hechos que interesan al derecho son verdaderos y
auténticos.
Por lo tanto, en lo que se refiere a la fe pública notarial significa que los
Notarios dan fe de actos (entre los que podemos citar los siguientes actos:
Poderes, Testamentos, entre otros) y contratos (entre los que podemos
citar los siguientes contratos: compraventas, arrendamientos, mandatos,
donaciones, permutas, entre otros), que ante ellos se celebren. La fe
pública notarial es la fe pública que tiene mayor campo de aplicación
El Notario, ejerce por delegación del Estado, el poder fideidante (poder
de dar fe) dando de esta forma la seguridad jurídica que necesitan los
negocios para su buen y normal desenvolvimiento.

Su fundamento radica en el deber del Estado, como resguardador de la

paz social, de proteger los derechos subjetivos, evitando que surjan
contiendas que requieran la intervención de los tribunales.
El Notario como ministro de fe pública

Nuestro Código Orgánico de Tribunales en el Art. 399 al darnos una

definición de Notario, dice que “son ministros de fe pública encargados
de autorizar y guardar en su archivo los instrumentos que ante ellos se
otorgaren, de dar a las partes interesadas los testimonios que pidieren, y
de practicar las demás diligencias que la ley les encomiende”

En virtud de esa fe pública, se presumen ciertas las manifestaciones del

Notario que consten en los instrumentos y demás documentos autorizados
por él.
La fe pública en el documento hace uno de los medios más idóneos de
garantía y seguridad jurídica. La sociedad necesita que los documentos
en los cuales se imprimen ciertos derechos de las personas miembros de
una sociedad, sean tenidos como verdaderos, ciertos y válidos frente a
todos, por el imperio de la fe pública.
Requisitos de la fe pública
Para que la fe pública tenga lugar y produzca sus efectos, deben reunirse
en forma copulativa, varios requisitos o condiciones (lo primordial es la
intervención del Estado)
a) El Estado interviene para crear las condiciones que permitan
establecer quién debe otorgar la fe pública.

b) Luego, interviene para señalar cuáles son las condiciones que deben
reunirse para que el hecho afirmado por el fideidante sea tenido por
cierto.

c) Y más tarde, para establecer la suficiente garantía de que,

cumpliéndose las condiciones prescritas, el hecho afirmado por el
fideidante será tenido por cierto, por todos.
Al intervenir el Estado, se hace necesario establecer que, para cada uno
de sus poderes, se requiere una fe pública particular que responda a las
necesidades propias.

Así, según sea el órgano del Estado que emite el respectivo

pronunciamiento habrá de hablarse de Fe pública ejecutiva, Fe pública
legislativa y Fe pública judicial, y, además, según algunos de la Fe pública
extrajudicial o notarial.
Características de la fe notarial

a) Confiere certeza y seguridad jurídica a los hechos y actos solemnizados

en el instrumento público;

b) Posee el “poder de dar fe”. Se sostiene que la certeza y la seguridad

jurídica que el Notario confiere a los hechos y actos que autoriza son
derivados de la fe pública que ostenta.
c) Independencia de actuación. En la emisión de sus juicios, el Notario no
puede estar sujeto a vínculo o grado de dependencia alguna. El poder
de dar fe debe ejercerlo con absoluta libertad e independencia, porque
él ha de manejar un valor jurídico, que es la certeza del derecho y la
seguridad jurídica que la comunidad exige y requiere.

d) La inexcusabilidad. Se señala que “la función notarial consiste en el

deber de todo Notario de actuar en aquellos asuntos para los que fuere
llamado y de los cuales no puede eximirse sin justa causa o por razones
de competencia” (Código Orgánico de Tribunales, Art. 475 inciso 5°, y
478, inciso 1°).
FUNCIONES DE UN NOTARIO EN RELACIÓN A LA FE NOTARIAL

Son algunas de las funciones de los Notarios:

1. Extender los instrumentos públicos con arreglo a las instrucciones que,
de palabra o por escrito, les dieren las partes otorgantes;
2. Levantar inventarios solemnes;
3. Efectuar protestos de letras de cambio y demás documentos
mercantiles;
4. Notificar los traspasos de acciones y constituciones y notificaciones de
prenda que se les solicitaren;
5. Asistir a las juntas generales de accionistas de sociedades anónimas,
para los efectos que la ley o reglamento de ellas lo exigieren;
6. En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no
estuvieren encomendados a otros funcionarios;
7. Guardar y conservar en riguroso orden cronológico los instrumentos que
ante ellos se otorguen, en forma de precaver todo extravío y hacer fácil y
expedito su examen;
8. Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o
protocolizados en sus registros;
9. Facilitar, a cualquiera persona que lo solicite, el examen de los
instrumentos públicos que ante ellos se otorguen y documentos que
protocolicen;
10. Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en
su presencia o cuya autenticidad les conste;
11. Las demás que les encomienden las leyes (Código Orgánico de
Tribunales, Art. 401).
Funciones de la fe pública notarial

1.- Función autenticadora: consiste en la acción de garantizar mediante

un acto oficial, la certeza de un hecho convirtiendo en creíble
públicamente aquello que por sí mismo no merece tal credibilidad.

2.- Función legalizadora: es aquella mediante la cual el fedatario verifica

o contrasta del acto con la norma del derecho aplicable. El Notario al
autorizar un acto le da un sello de legalidad ya que su función está
limitada a solo intervenir en aquellos actos que no sean ilegales.

3.- Función de dirección o configuración jurídica: se refiere a la labor que

cumple el Notario en cuanto a enmarcar la voluntad o la pretensión de
los contratantes dentro de la legalidad vigente con el fin de producir
actos jurídicos válidos.
4.- Función ejecutiva: es aquella en virtud de la cual el instrumento
autenticado por el Notario goza de la fuerza ejecutiva, sin necesidad de
otro reconocimiento. Se refiere a aquellos documentos a que la ley
confiere mérito ejecutivo, como las letras de cambio y pagarés cuando la
firma del aceptante o suscriptor ha sido autenticada por el Notario.

5.- Función preventiva: la fe pública notarial tiene una función preventiva,

y su actual desarrollo forma la preparación de las pruebas
preconstituidas, dichas pruebas no nacen en el transcurso de un juicio,
sino que son anteriores a él.

El derecho notarial satisface la necesidad general de toda prueba, ya

que el Notario actúa en el mismo instante en que se produce el hecho;
en cambio, en los sistemas de prueba en general el hecho se comprueba
generalmente después de que ocurrió.
Principios de la fe pública notarial

a) Evidencia: Es la relación que existe entre el autor del acto jurídico y el

del instrumento notarial. En la certificación, el Notario manifiesta el
contenido de su fe pública, que versa sobre: fe de la existencia de
documentos relacionados con la escritura, de conocimiento de las
partes, de lectura y explicación y de otorgamiento de la voluntad. El
propósito de esta certificación es brindar seguridad jurídica al usuario del
instrumento.

Este principio implica que el Notario debe describir en el documento, lo

que percibe a través de sus sentidos, para imprimirlos con la fuerza
pública. Es decir, debe plasmar lo que es evidente e inmediato, lo que se
le impone a través de la objetivación de la realidad.
b) Inmediatez o inmediación: Este es un principio que se expresa en las
distintas etapas de la función notarial.

La inmediación obliga a que el Notario tenga un contacto directo con los

requirentes del servicio notarial, así como con la matriz, a fin de asegurar
un buen cumplimiento de su función pública. Implica que el escribano ha
recibido por sí mismo las manifestaciones de las partes para luego poder
interpretar cuál es su voluntad e instrumentarla jurídicamente. Solo podrá
dar verdadera fe si ha estado presente en el acto, con lo que la
inmediación es de cumplimiento obligatorio.
c) Objetivación: Consiste en que todo lo percibido debe plasmarse en un
instrumento; es decir, todo lo que el Notario percibe sensorialmente o por
el dicho de otros debe constar por escrito.

d) Coetaneidad: Este elemento de la fe pública notarial implica que los

hechos percibidos y su instrumentación pública deben ser hechos en un
intervalo contemporáneo. Esto garantiza transparencia y fidelidad tanto
documental cuanto temporalmente.

Fundamento legal: Una vez que la escritura es suscrita por el primer

otorgante el resto de los comparecientes deben suscribirla dentro de los
60 días siguientes. Si transcurre este plazo y ello no ocurre la escritura se
deja sin efecto y carecerá de valor como tal (Código Orgánico de
Tribunales, Art. 426 Nº6).
e) Solemnidad: Este principio tipifica la fe pública notarial en cuanto
implica el cumplimiento de la forma legal solemne impuesta por la ley, a
determinados actos, con el fin de que los mismos gocen de fe pública,
sean oponibles erga omnes y tenidos por todos como ciertos y
verdaderos.

Presupone entonces la obligación del Notario de ajustarse fielmente a los

presupuestos solemnes prescriptos por la ley, en todos los actos y
contratos que las partes deseen efectuar ante él.
CLASIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS

Según la naturaleza jurídica del instrumento

a) Instrumentos públicos, emanados de funcionarios públicos en el
desempeño de sus funciones.
b) Instrumentos privados, en los que no interviene, por lo menos en el
ejercicio de sus funciones, ningún funcionario sino solo personas privadas.
Según la función que desempeñan
Por vía de prueba: ad probationem (sirven para acreditar o probar un
hecho).
Por vía de solemnidad: ad solemnitatem (están destinados a observar una
solemnidad o formalidad legal que proporciona eficacia al acto o
contrato del que deja constancia y que sirve para acreditarlo

Según su eficacia
Producen Plena Prueba: aquellos que, reuniendo los requisitos legales, por
sí solos permiten dar por acreditado un hecho.
No Producen Plena Prueba: (o que producen prueba semi plena) Son
aquellos que por sí solos no permite acreditar los hechos, sino que
requiere para ello de otras pruebas.