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1.- No se discute que entre nosotros la promesa es un contrato.

Materia
que en otros ordenamientos es materia de discusión.
La jurisprudencia ha establecido que del art.1554 se deduce que la promesa
de celebrar un contrato es a la vez un contrato.
La razón es que es fuente de derechos y obligaciones entre las partes
generadoras de la promesa.
2.- Es un contrato de carácter general. Por su intermedio puede prometerse
la celebración de un número ilimitado de contratos, salvo las excepciones
legales en que dicha celebración se prohíbe. La promesa como contrato
preparatorio es apta para preparar cualquier contrato, cualquiera sea su
naturaleza, solemnidades a que esté sometido, sea uni o bilateral, gratuito u
oneroso, etc.
Se plantea en relación a esta particularidad un problema: este es respecto de
la exigencia del art.1554 n.4, problema que se agudiza en los contratos
innominados y respecto del cual volveremos más adelante al tratar cada uno
de los requisitos de la promesa en particular.
3.- Es un contrato solemne. Lo dice expresamente el Art.1554 Nº1: La
promesa debe siempre constar por escrito. La exigencia es la escrituración,
independientemente de si la promesa consta por instrumento público o
privado.
Sanción por la infracción: la promesa no produce efecto alguno.
Ahora, aún cuando el contrato prometido sea convencional o real, la promesa
sigue siendo solemne por lo dispuesto en el Nº 1 del art.1554.
4.- Es un contrato principal. El art.1554, al reglamentarlo, no subordina su
existencia a la de otro contrato. Para que haya contrato de promesa no se
requiere la existencia de otro contrato, pues el contrato prometido y la
promesa son independientes entre sí, no obstante su íntima relación.
Esta independencia queda de manifiesto, ya que el contrato de promesa
puede existir válidamente siempre que a su respecto concurran las
exigencias del art.1554, aunque el contrato prometido no llegue a
celebrarse nunca.
5.- Es un contrato preparatorio. Se celebra con un objeto preciso y
determinado, cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. Es
decir, a través de ella se está preparando la celebración del contrato
prometido.
6.- Es siempre un contrato sujeto a modalidad. En todo contrato de
promesa vamos a encontrar alguna modalidad, pues sin ella la promesa no
produce efecto alguno. Esta exigencia está contemplada en el art.1554 Nº
3.
7.- Es un contrato de derecho estricto. No obstante que la promesa está
concebida como un contrato de aplicación general, es de derecho estricto,
ya que atendida la forma de redacción del art.1554, queda en claro que la
regla general es que no se acepta del contrato de promesa
reconociéndosele ésta sólo cuando reúne los requisitos señalados en el
mismo precepto. Es decir, si no se cumple cualquiera de estos requisitos, la
promesa no es válida.
• VALIDEZ DE LA PROMESA UNILATERAL DE CELEBRAR UN
CONTRATO BILATERAL:
• Este es uno de los problemas que plantea el contrato
de promesa. Sobre el particular hay dos opiniones:
• 1.- No es válida. Se dan los siguientes argumentos:
• a).- El art.1554 Nº 4 exige que en la promesa se
especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las
solemnidades que las leyes prescriben. "Especificar"
significa explicar, declarar con individualidad una cosa y
que en el caso de la promesa, sería determinar con la
mayor exactitud la especie de contrato que desee celebrar
y sus características. Esto implica darlo a conocer indicando
los requisitos esenciales de ese contrato, de suerte que no
haya duda alguna sobre su naturaleza. Así, en los contratos
bilaterales es requisito esencial el acuerdo de voluntades,
de modo que si no existe no hay contrato. Ello fluye, en
materia de contrato de compraventa, del propio art.1793.
• b).- La promesa unilateral de celebrar un contrato de compraventa (típico
bilateral) no cumple con el requisito exigido en el art.1554 Nº 2, ya que un
contrato en que una parte se obliga a vender y, la otra no contrae obligación,
como consecuencia trae su ineficacia.
• c).- En la promesa unilateral de celebrar compraventa queda
exclusivamente entregado a la voluntad del comprador el contraer las
obligaciones propias de tal. Dicen que la aplicación del contrato, entonces, está
subordinada a una condición potestativa que depende de la mera voluntad del
comprador y que, por lo tanto, sería nula la obligación contraída bajo esa
condición conforme a lo dispuesto en el art.1478 inc.1.
• Pero este razonamiento, según Claro Solar, no es correcto, ya que el
art.1478 se refiere a una condición que consiste de la mera voluntad de la
persona que se obliga y en la promesa unilateral de celebrar un contrato
bilateral, el único que se obliga es el promisor (el que promete vender), y lo
hace desde que se celebra el contrato de promesa. En tanto, el presunto
comprador no contrae obligación alguna que dependa de su voluntad, sino que
él se reserva el derecho de decidir si compra o no.
• En lo que dice relación con el contrato de promesa, el presunto
comprador la ha aceptado y es por eso que el promisor queda obligado a
mantener su oferta hasta el momento en que la otra parte la acepte o la
rechace. Por último, señala que no debe confundirse la promesa con el contrato
prometido.
• d).- El último argumento es el razonamiento en
orden a que la nulidad absoluta de las promesas
unilaterales de celebrar contratos bilaterales no
queda desvirtuado por la circunstancia de existir
algunos actos o contratos como el "pacto de
retroventa", "la venta a prueba o en gusto"; los que
usa como argumento la posición contraria, ya que en
estos contratos no se trata de promesas unilaterales,
sino que de contratos en que ambas partes se
obligan, o de casos de excepción contemplados
expresamente por el legislador.
• Finalmente, cabe señalar, que toda esta doctrina
discurre en relación con el contrato de promesa
unilateral de celebrar contrato de compraventa, pero
que sus argumentos son aplicables a cualquier otro
bilateral.
• 2.- Es válida
• 1º Se hacen cargo de la posición que estima que este contrato no
es posible en virtud de lo dispuesto en el art.1554 n.4, porque si bien esa
disposición exige la "especificación" del contrato prometido, esto no
significa que la promesa deba tener la misma esencia y naturaleza del
contrato que se pretende celebrar. De ser así, no sería posible, por
ejemplo, en una promesa bilateral prometer la celebración de un
contrato unilateral, como el mutuo, lo cual sin duda puede hacerse.
• 2º No existe disposición legal alguna que exija que en la promesa
las partes se obliguen recíprocamente.
• 3º Hay disposiciones en las cuales se desprende su validez:
• El art.1438, al definir el contrato no exige que pese una obligación sobre
ambas partes.
• Por su parte, el art.1439 indica que los contratos pueden ser uni o
bilaterales.
• Además hay que recordar que en materia contractual prima el
principio de la autonomía de la voluntad, el cual autoriza incluso para la
celebración de contratos no regulados por la ley.
• Este principio permite convenir a las partes cuanto ellas deseen y,
por ello, no puede entenderse limitado, sino cuando exista norma legal
expresa estableciéndolo así. La interpretación de esta norma debe ser
restrictiva.
• 4º Dicen que en el ordenamiento jurídico existen disposiciones que revelan que
el espíritu del legislador es aceptar en materia de promesa de compraventa, al
menos, obligaciones unilaterales, como sucede, por ejemplo, en el art.1881,
respecto del llamado "pacto de retroventa". En él se establece una obligación
unilateral, la cual se impone al comprador: revender la cosa al primitivo
vendedor.
• 5º Otra razón está en la historia fidedigna de la ley. Dicen que atendiendo los
precedentes en los cuales se basó el legislador chileno para la elaboración del
CC, se llega a la conclusión de la validez de la promesa unilateral de celebrar un
contrato bilateral, ya que nuestra fuente más importante, el CC francés, acepta
tal figura.
• 6º No hay razones morales, económicas o políticas, que puedan haber inducido
al legislador a prohibir la promesa unilateral. Dicen que, muy por el contrario,
estas promesas unilaterales responden en ciertos casos a necesidades de la vida
diaria e incluso sucede que el propio legislador ha ratificado expresamente su
propia validez, señalando a vía de ejemplo, la Ley 2754 de 1913, que autorizó al
Presidente de la República para adquirir un bien raíz de acuerdo a un contrato
de promesa que ella misma señalaba y que era unilateral. Contenía solamente
una promesa de venta, no habiendo adquirido el promitente-comprador
obligación alguna.
• Si el legislador aceptó su validez para el caso específico, se demuestra con ello
que no hay razón alguna como para sostener la nulidad de la misma.
• 7º La mayor parte de la doctrina chilena se inclina por la validez de las
promesas unilaterales de celebrar contratos bilaterales: Leopoldo Urrutia,
Manuel Somarriva, Jorge Américo Spedaletti y Luis Claro Solar.
• ANÁLISIS PARTICULAR:
• 1.- Que la promesa conste por escrito (art.1554 Nº 1):
Este requisito ha presentado problemas como, si el contrato prometido es
consensual igual debe constar por escrito (excepción el aº515 del C. de C.
que da valor a la promesa verbal del contrato de seguro, se dice que debe
ser instrumento privado por excepción el aº1787 las promesas por causa
del matrimonio, y puede constar (la promesa) en instrumentos separados.
El contrato de promesa es solemne, consistiendo la solemnidad en la
escrituración del contrato, ya en instrumento público ya en uno privado. Si
se omite la escrituración adolece de nulidad absoluta (art.1443, 1554 y
1682) y, además, dicho contrato no va a poder probarse, porque para
probar un acto solemne no se admiten más medios de prueba que la
respectiva solemnidad.
En una época se planteó la duda en relación a la exigencia de este
requisito. Se decía que la solemnidad del contrato de promesa es que ésta
conste por escrito, pero: Se mantiene esta norma cuando el contrato
prometido debe constar por escritura pública, como sucede, por ejemplo,
con la promesa de compraventa de un bien raíz?? En tiempos pasados se
pensó que cuando el contrato prometido debía constar por escritura
pública, también la promesa debía cumplir con dicha exigencia, situación
ésta que se da específicamente con la promesa de compraventa de un
inmueble. Los argumentos para apoyar esta opinión son:
• El art.1801 inc.2 es una norma especial en cuanto a la
naturaleza del contrato y el bien de que se trate. La
especialidad de esta norma supera la del art.1554,
disposición que para el efecto tendría carácter general.
• También sostenían que había una especie de accesoriedad
del contrato de promesa respecto del prometido que
transmitiría el grado de solemnidad que se exija.
• Señalaban que la ejecución forzada de la obligación
prometida no podía traducirse en venta si no se exigía la
respectiva escritura pública.
• En realidad, lo que aquí sucedía, era que quienes así
opinaban estaban confundiendo dos contratos distintos,
pero sucesivos en el tiempo, conteniendo uno de ellos (la
promesa) las bases de la celebración del otro (el
prometido).
• Hoy en día, hay consenso en que el contrato de
promesa basta que conste "por escrito". Las razones
en este sentido son:
• Por la separación entre ambos contratos, cada uno
de los cuales tiene individualidad propia, estructura y
efectos distintos, de tal modo que no podrían
aplicarse a uno las normas del otro. En un caso
particular, las de la compraventa bienes raíces a la
promesa de este.
• El art.1554 Nº 1 es claro en cuanto a lo único que
existe es que la promesa conste por escrito. Cuando
el sentido de la ley es claro...
• Por último, cuando el contrato prometido es a su vez
solemne, la misma ley nos señala cuando debe
cumplirse con esa solemnidad (art.1554 Nº 4).
• 2.- Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley
declara ineficaces (art.1554 Nº 2)
Lo primero que debemos establecer aquí es qué debemos
entender por eficacia. La eficacia del contrato prometido se
entiende en el sentido de que éste produzca efectos jurídicos, esto
es, establezca un vínculo jurídico entre las partes que origine
derechos y obligaciones entre ellas. Así, un contrato de promesa
en que se conviene a celebrar a futuro un contrato en que se va a
ejecutar un hecho inmoral o prohibido, sería ineficaz porque
adolecería de objeto ilícito.
Lo mismo ocurriría si por el contrato de promesa una parte se
obliga a hacer algo físicamente imposible.
Lo que desea el legislador al establecer este requisito es que el
propósito de las partes al celebrar el contrato de promesa no sea
en el futuro el celebrar un contrato nulo por estar prohibido por la
ley. En otras palabras, la promesa tiene que ser un medio para
celebrar contratos válidos en el futuro y no para llegar a la
celebración de contratos nulos e ineficaces, es decir se refiere a
que no sea de aquellos contratos nulos sin remedio y se debe ver
la ineficacia al momento de la promesa.
• Problemas interpretativos en particular que ha
presentado esta exigencia.
• 1.- Promesas prohibidas: las recaídas en lotéos sin
urbanizar denominados “Brujos” y sobre vehículos
internados con franquicias aduaneras.
• 2.- Promesa de cosa ajena o embargada: la primera es
válida puesto que solo genera una obligación de hacer
respecto de la segunda también es válida al igual si existe
prohibición voluntaria de enajenar y no obsta el que no se
hayan practicado las inscripciones del aº688.
• 3.- Capacidad y Formalidades Habilitantes en la promesa:
El problema que se plantea en este punto es el
determinar en qué momento hay que considerar la
eficacia o ineficacia del contrato prometido:
• - si al momento de celebrarse la promesa,
• - o al momento de celebrarse el contrato prometido.
• A este respecto no cabe duda que si se celebra un contrato de
promesa respecto de un contrato que al tiempo de cumplirse la
promesa va a ser nulo, la sanción va a ser la nulidad de la promesa por
infracción a lo dispuesto en el inc.2 del art.1554. Pero, la duda se
plantea cuando el contrato prometido es ineficaz al momento de
celebrarse el contrato de promesa, pudiendo llegar a ser válido al
tiempo de cumplirse ésta. El contrato de promesa va a ser válido en
esta situación siempre que las partes sujeten este contrato a la
condición de que el contrato prometido sea válido al momento de
cumplirse la promesa. Ejemplo de esta situación sería la siguiente: le
De conformidad a lo previsto en el D. L. Nº468 Ley General de
Construcciones y Urbanismo.
• vendo el mueble embargado, pero con la condición de que al
celebrarse el contrato de compraventa se haya alzado el embargo.
• La eficacia del contrato prometido se analiza al momento de
celebrarse éste y no al momento de celebrarse el contrato de
promesa.
Otro problema que se nos plantea con este requisito y que vamos a
analizar en relación con un ejemplo es el siguiente: qué sucede en la
promesa de venta o hipoteca de un inmueble perteneciente a un incapaz,
Habría que cumplir ya en el contrato de promesa con las autorizaciones
que la ley exige para la celebración del contrato prometido? Tomemos
como ejemplos las siguientes disposiciones:
a).- El art.255 señala que "no se podrán enajenar ni hipotecar en caso
alguno los bienes raíces del hijo, aún pertenecientes a su peculio
profesional, sin la autorización del juez o con conocimiento de causa".
Si se promete vender un inmueble perteneciente al hijo de familia, habrá
que obtener la autorización judicial al celebrarse la promesa o podrá
esperarse a la celebración del contrato prometido para obtener dicha
autorización? Esto se planteó a raíz de la sociedad conyugal, porque está
prohibida la venta sin autorización.
b).- El art.1749 inc.2 señala que el marido no podrá enajenar
voluntariamente ni gravar los bienes raíces sociales sin autorización de la
mujer. Si el marido promete vender o gravar un bien raíz social, deberá
obtener la autorización de la mujer al momento del contrato prometido o al
momento de celebrar el contrato definitivo.
c).- El art.1745 inc.1. En igual sentido señala el artículo en referencia que
"no se podrán enajenar los bienes raíces de la mujer, que el marido esté o
pueda estar obligado a restituir en especie, sino con voluntad de la mujer y
previo decreto del juez con conocimiento de causa". Si el marido promete
enajenar un bien raíz de la mujer, necesita contratar con la autorización
referida al momento de celebrar la promesa o habrá de obtener dicha
autorización cuando celebra el contrato prometido?
Desde ya les anticipo que para este caso, debe obtener la autorización en la
promesa, por mandato expreso de la norma en comento. Favor tener
deferencia de leerla.
El riesgo que se planteaba en estas situaciones es que si no se
exigiera el cumplimiento de las referidas autorizaciones al momento
de la celebración de la promesa y, llegado el momento, ésta no se
cumple, podría suceder que a través del cumplimiento forzoso de las
obligaciones emanadas del contrato de promesa se prohíba dejar de
lado dichas autorizaciones.
No obstante lo anterior, la doctrina estima que estos requisitos no es
necesario cumplirlos en el contrato de promesa, sino que en el
contrato prometido por las razones ya vistas. Se fundan además, de
manera especial, en el N.4 del art.1554, cuando señala que en la
promesa deba especificarse de tal modo el contrato prometido, que
sólo falten para que sea perfecto "...o las solemnidades que las leyes
prescriban". Sostienen que si pueden omitirse las solemnidades en la
promesa, con mayor razón podrán faltar estos otros requisitos que no
son más que formalidades. En este caso, para el contrato de
promesa se trata de solemnidades habilitantes, por tanto si en
contratos en que se requieren solemnidades atendida la naturaleza
del contrato la promesa se puede realizar sin cumplir con dichas
solemnidades, con mayor razón si se trata de contratos en que las
solemnidades son habilitantes: “quien puede lo más puede lo
menos”.
• 3.- Que la promesa contenga un plazo o condición que fije
la época de celebración del contrato (art.1554 Nº 3):
• Este requisito es de la esencia del contrato de promesa. Lo
que ha pretendido el legislador con esta exigencia es que el
contrato de promesa se haga sobre una base cierta en el
sentido de que tiene que haber un tiempo o una condición
que determine la época en que las partes del contrato
deben cumplir lo prometido.
• La fijación de la época de la celebración del contrato
prometido debe hacerse por medio del establecimiento de
un plazo o de una condición en el contrato de promesa, no
existiendo ningún impedimento para que concurran ambas
clases de modalidades en la promesa, esto es, que
establezca un plazo y condición a la vez, Época, no fecha.
• para que en defecto de la condición pueda celebrarse de
todas maneras el contrato prometido, ya que la condición
puede fallar.
Veamos cada una de estas formas de determinar la época
de celebración del contrato prometido:
La condición: se puede determinar la época del contrato
prometido mediante el establecimiento de una condición.
El problema que se plantea es que las condiciones pueden ser
determinadas o indeterminadas, Podrá el contrato de promesa
sujetarse indistintamente a una de estas dos clases de
condiciones, o necesariamente tendrá que sujetarse a una
condición determinada?
Algunos sostienen que la condición a que se refiere el Nº 3 del
art.1554 debe ser determinada, esto es, "aquella en que de
producirse el hecho futuro e incierto se sabe cuando
ocurrirá”. Si para el cumplimiento del hecho incierto
constitutivo de la condición, no se fija época o plazo,
estaríamos en presencia de una condición indeterminada, y
quienes participan de la opinión en comento, afirman que en
este caso no puede darse el valor de promesa a una
• El problema de la determinación o
indeterminación de una condición se ha planteado
en la práctica en relación con una cláusula
bastante común en los contratos de promesa:
aquellas en que se establece que el contrato
prometido (generalmente la compraventa) se va a
celebrar tan pronto como el banco o institución
financiera apruebe al promitente comprador una
operación de crédito hipotecario para el adquirir lo
que se vende. Aquí, evidentemente hay una
condición, pero es indeterminada, pues en caso
de producirse este hecho futuro o incierto, no se
sabe cuándo se va a producir.
• Los que se inclinan por la validez del contrato de promesa celebrado bajo
condición indeterminada, señalan que la intención del legislador en el
art.1554 Nº 3, fue la de no mantener las condiciones por un plazo
indeterminado, ya que todas ellas caducan transcurrido cierto lapso y, el
hecho de que el legislador no lo haya dicho en forma expresa en el N.3, no
es obstáculo para que aquí se aplique la regla general. Agregan que en el
caso que las partes fijen una condición, lo que se requiere es que sea
adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto, es decir, a la
celebración del contrato prometido. Por ello no puede sostenerse que un
contrato de promesa sólo es válido cuando contiene una condición
determinada.
• Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza cuándo o en qué fecha
el acreedor podrá hacer efectiva la obligación que emana de la promesa, o
bien, cuándo podrá establecerse en forma cierta que no se verificará, ya por
que venció el plazo estipulado, ya porque la condición no se cumplirá.
• Indican además, que en lo que dice relación específicamente con la
condición que se refiere a la aprobación de un préstamo hipotecario, ella no
es determinada, ya que es claro que cualquiera de las partes podrá requerir
el pronunciamiento respecto de si se otorga o no el precio.
• Ahora, en la práctica se acostumbra y, con el objeto de evitar problemas en
relación con este aspecto, en aquellos casos en que la promesa puede
establecerse una condición indeterminada o que pueda configurarse como
tal, a señalar además un plazo dentro del cual debe cumplirse dicha condición.
• ● El Plazo: es la otra forma de determinar la época de celebración del
contrato prometido. El problema que aquí se plantea es el siguiente:
Puede el plazo ser suspensivo o extintivo o siempre habrá de ser
extintivo?
• Opinión mayoritaria: el contrato de promesa puede estar sujeto
tanto a uno como a otro plazo, toda vez que ambos establecen la época
en la cual puede exigirse el cumplimiento de la obligación emanada del
contrato de promesa, cual es, la de celebrar el contrato prometido, y es
precisamente ésta la finalidad perseguida por el art.1554 Nº 3.
• Ej. el contrato respectivo se celebrará a contar desde el 01 de Junio
(suspensivo), o el contrato respectivo se podrá celebrar hasta el 01 de
Junio (extintivo), por lo tanto el contrato se puede celebrar a partir del
mismo momento.
• Lo que sucede es que en este aspecto el plazo, debe entenderse en
relación con la exigibilidad de las obligaciones y con la mora; así, si el
plazo es suspensivo, el cumplimiento de la obligación sólo va a poder
exigirse una vez vencido. En cambio, si el plazo es extintivo se puede
exigir ese cumplimiento en cualquier momento antes de su vencimiento,
no pudiendo hacerse una vez que haya vencido éste, ya que ahí se
extingue el derecho.

• En lo que respecta a la mora, si el plazo es suspensivo: la parte cae en
mora por su sólo transcurso; en tanto, que si el plazo es extintivo,
según algunos, para que se produzca la mora, debe requerirse
judicialmente al deudor conforme al art.1551; según otros, la mora
se produce por el solo vencimiento del plazo.
• Para evitar este problema se recurre a la siguiente norma: se pacta
un plazo suspensivo (desde), pero agregando uno extintivo (hasta), el
cual correrá después del vencimiento del primero y durante el cual se
podrá exigir el cumplimiento de la promesa. O bien, se sujeta la
promesa a un plazo extintivo con la estipulación expresa de que no
será exigible ésta una vez vencido este plazo.
• En lo que respecta a la mora, en la práctica se acostumbra a señalar
que las partes caerán en mora si no comparecen a firmar la escritura
en que se contiene el contrato prometido, en determinada notaría, el
día tanto y a tal hora, y que bastará para acreditarlo un certificado
del notario respectivo que así lo señale.
• La condición se entiende fallida una vez que se sepa que ésta no se
cumplirá, y de lo contrario, tomando en consideración el plazo de
prescripción general, esto es, 5 años
• 4.- Que en la promesa se especifique de tal manera el
contrato prometido que sólo falten para que sea perfecto
la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes
prescriban (art.1554 Nº 4):
• Este requisito de la especificación del contrato prometido
ha originado problemas, ya que tanto en doctrina como en
la jurisprudencia existen diversas opiniones acerca de la
extensión que debe dársele. El punto de discusión es qué
debe entenderse por "especificación" del contrato
prometido. Las distintas posiciones son a saber tres:
• 1.- Especificar significa identificar las estipulaciones de
dicho contrato, esto es, que nada de lo que ha de
convenirse en el contrato prometido puede faltar en la
promesa. Incluso señalan, que debe estar presente el
consentimiento de obligarse, propio del contrato
prometido. Por ej. en la compraventa debería señalarse de
acuerdo a esta doctrina el consentimiento, esto es, el
consentimiento respecto de la cosa y el precio.
• 2.- Otros sostienen que no se requiere que el contrato de
promesa haga una identificación tan acabada del
prometido, hasta el punto de exigir el consentimiento de
obligarse. (no está el consentimiento).
• Señalan que lo que se pretende por la ley es que se
indiquen todas las partes del futuro contrato para, de este
modo, evitar futuros problemas sobre las diversas cláusulas
que éste debe contener y, de este modo, las partes
conozcan desde ya lo que se ha prometido. Es decir, no se
cumpliría con ello si sólo se indican especificaciones que
caractericen el contrato prometido en sus especificaciones
esenciales. Según esta opinión, lo que debe hacerse en el
contrato de promesa es enunciar de manera casi perfecta
el contrato prometido, de tal modo que si en ese momento
se celebrara, bastaría con agregar a lo especificado el
consentimiento, sus solemnidades o la tradición, para que
así quedara perfecto.
• 3.- Se especifica el contrato prometido señalándose sus
elementos esenciales, no siendo, por consiguiente, menester
indicar los de la naturaleza o los accidentales. Ello porque es
en los elementos esenciales donde se manifiesta la voluntad de
las partes en relación con el contrato que pretenden celebrar a
futuro. Señala esta opinión que los elementos de la naturaleza
los presume la ley y se entienden incorporados en el contrato
sin necesidad de cláusula especial. En cuanto a los elementos
accidentales, ellos son expresión de la autonomía de la
voluntad y, por lo tanto, dependerán exclusivamente de lo que
las partes establezcan al respecto. De tal suerte que estos
elementos nacerán sólo si las partes desean incorporarlos al
contrato y, si éstas nada dicen, dichos elementos no formarán
parte del respectivo contrato. Siendo así, no puede entenderse
que la falta de estos elementos de carácter accidental,
signifique que el contrato prometido no está debidamente
especificado, porque dicho contrato queda especificado con
aquellos elementos que le dan su propia fisonomía y éstos son
los elementos esenciales. Al menos, así piensan ellos.
• EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA:
• Si el contrato de promesa cumple con todos
los requisitos que indica el art.1554 surge de él
una obligación de hacer, que consiste en la
celebración del contrato prometido. Es a esto lo
que se refiere el inc. final del art.1554.
• Como consecuencia de esto, los efectos del
contrato de promesa son generalmente distintos
de los efectos que produce el contrato
prometido. Así, en la promesa de celebrar un
contrato de compraventa el efecto de ésta es una
obligación de hacer: la de celebrar el contrato
prometido. En tanto que en la compraventa
(contrato prometido) surgen obligaciones de dar.
• Ahora, si hay un incumplimiento del contrato de promesa, el art.1554
nos remite al artículo precedente, que se refiere precisamente a
las obligaciones de hacer, disposición que nos señala también qué
actitud puede adoptar el acreedor cuando el deudor de la
obligación de hacer se constituye en mora, porque nos dice que
junto con la indemnización de la mora podrá pedir el acreedor a
elección suya cualquiera de las tres cosas que en dicha disposición
se señala. Pero de los tres números que contempla el art.1553,
sólo dos de ellos son aplicables en el caso de haber
incumplimiento del contrato de promesa: los Ns.1 y 3. Pero, esta
norma debe complementarse con aquellas del CPC relativas al
juicio ejecutivo en las obligaciones de hacer, específicamente con
la del art.532, que señala que "si el hecho debido consiste en la
suscripción de un instrumento o en la constitución de una
obligación por parte del deudor, podrá proceder a su nombre el
juez que conozca del litigio, si requerido aquél, no lo hace dentro
del plazo que le señala el tribunal".
• Precisamente, aquí estamos ante un caso en que el juez,
asumiendo legalmente la representación del deudor, presta por él
el consentimiento con el cual se forma el contrato prometido.
• Me imagino que se lo aprendieron bien el “año pasado”.
• EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Es un contrato en que una de las partes se obliga a
dar una cosa y la otra a pagarla en dinero
(art.1793).
• El contrato de compraventa supone para su
existencia necesariamente dos partes: una, que
se obligue a dar una cosa (vendedor), y la otra
que se obliga a pagarla en dinero (comprador).
• El CC no las ha definido limitándose en el art.1793
a señalar que la parte que se obliga a dar la cosa
se dice vendedor y la que se obliga a pagarla
comprador. Pero de los términos claros del
art.1793 se desprende sin lugar a dudas quién es
cada una de ellas en el contrato de compraventa.
• NATURALEZA O CLASIFICACIÓN: Según sus características, se
clasifica:
1.- Es un contrato bilateral.
• Las partes se obligan recíprocamente. En otras palabras, origina
dos obligaciones recíprocas que consisten en: una en dar una
cosa y la otra en pagarla en dinero. Ambas obligaciones son
esenciales en la compraventa, pero no son las únicas. Las otras
obligaciones que existen en este contrato, son accesorias a
estas dos obligaciones esenciales, porque no existirían si alguna
de ellas no tuviere a su vez existencia.
• Así, el vendedor tiene sobre sí la obligación de saneamiento,
que comprende el saneamiento de la evicción y de los vicios
redhibitorios (art.1837). Esta obligación no es otra cosa que una
consecuencia de la obligación del vendedor de dar la cosa.
• Son las obligaciones de dar la cosa y la de pagar su valor en
dinero las que constituyen la esencia del contrato de
compraventa. De tal manera que si una de estas obligaciones no
existe, o no hay compraventa o degenera en un contrato
distinto (art.1444).
• 2.- Es un contrato conmutativo por regla general: Es conmutativo
en el sentido de que las obligaciones recíprocas de las partes se
miran como equivalentes. Pero, el carácter conmutativo no es de
la esencia del contrato de compraventa; de modo que puede faltar
este carácter conmutativo y el contrato de compraventa no va a
degenerar en otro contrato distinto.
Es frecuente que la compraventa verse sobre una posibilidad incierta
de ganancia o pérdida y, en ese caso, el contrato no va a ser
conmutativo, sino que va a ser aleatorio.
• 3.- Es un contrato consensual, por regla general. Esto se
desprende del art.1801 inc.1, por excepción es solemne en los
casos a que se refiere el inc.2 del citado artículo.
• 4.- Es un contrato oneroso porque las partes contratantes se
gravan recíprocamente, una en beneficio de la otra.
• 5.- Es un contrato principal, porque subsiste por sí mismo sin
necesidad de otro contrato. El contrato de compraventa no está
destinado a asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
• 6.- Es un contrato de ejecución instantánea, la obligación se
cumple sólo una vez.
Aspectos a destacar:
1.- La regla general es que el contrato de compraventa sea
consensual y la excepción es que sea solemne. En estos casos
excepcionales cuando el contrato de compraventa es solemne, la
solemnidad consiste en que se otorgue por escritura pública. Esta
solemnidad de acuerdo al art.1804 inc.2, se exige en la venta de
los bienes raíces, servidumbres y censos y la de una sucesión
hereditaria, de tal suerte que dicha venta no es perfecta mientras
no se haya otorgado la respectiva escritura pública.
Pero a este respecto hay que tener presente que tratándose del
contrato de compraventa de bienes raíces celebrada por ciertas
instituciones (específicamente el Serviu), la ley 14171 en su art.
67, suprimió la solemnidad de la escritura pública en los casos a
que se refiere y estableció un procedimiento especial de
otorgamiento de instrumento privado en el art. 68. Así, las ventas
que hace el Serviu, se efectúan por instrumento privado firmado
ante notario y debidamente protocolizado en el plazo de treinta
días, contado desde la fecha de su suscripción, hecho lo anterior
queda perfecto el contrato de compraventa.
• 2.- Otro aspecto que cabe destacar es que la compraventa
es un título traslaticio de dominio y, aún más, es el típico
ejemplo (art.703). De esto se desprende una consecuencia
importante: en Chile, por el solo contrato de compraventa
no se transfiere el dominio. Del contrato de compraventa
solamente surgen derechos y obligaciones personales
entre las partes. Es decir, el comprador puede exigir que se
le entregue la cosa y, como contrapartida, el vendedor
exigir el pago del precio.
• En Chile, para que se opere la adquisición del dominio,
además del contrato de compraventa, se requiere que se
realice la tradición de la cosa. Esta se hará por el art.684
(muebles) o por el art.686 (inmuebles). En esto, el CC
presenta una diferencia fundamental con el sistema
francés, ya que en éste el derecho de dominio se adquiere
por la celebración del solo contrato de compraventa, no
siendo necesaria la tradición. Es por eso que disposiciones
como el art.1550 no encuadran dentro de nuestro sistema,
pero sí en el francés, fuente del nuestro.
Problemas que derivan de la definición (art.1793):
Viendo detenidamente la definición veremos que en ella sólo se indican las
obligaciones que surgen del contrato de compraventa y que son de su
esencia. Sin embargo, en ella nada se dice sobre si el vendedor está o no
obligado a transferir el dominio de la cosa vendida al comprador. No
obstante esto, la propia definición en los términos que emplea nos señala
que una de las partes se obliga a dar una cosa (el vendedor), frase que
puede ser comprensiva de la real obligación de esa parte, porque de
acuerdo con el art.1548 la obligación de dar contiene la de entregar la cosa.
Pero ambas obligaciones significan y producen cosas distintas a saber:
1.- La obligación de dar, por definición es aquella que tiene por objeto
transferir el dominio o constituir un derecho real. Es una obligación que
puede ser contraída solamente por el dueño de la cosa.
2.- La obligación de entregar, por su parte, no persigue la transferencia del
dominio, sino que tiene por objeto pasar la tenencia de la cosa de una
persona a otra y por lo mismo, puede ser contraída por quien no es dueño
de la cosa.
Es decir, en un sentido jurídico la obligación de dar implica la transferencia
del dominio y la de entregar implica el traspaso de la tenencia de una cosa.
En el hecho, si toda obligación de dar comprende la de entregar, desde el
momento en que la forma de cumplir la obligación de dar se hace por
medio de la entrega de la cosa que es objeto de esa obligación.
Pero no sucede lo mismo con la obligación de entregar, ya que no
toda obligación de esta naturaleza lleva envuelta la obligación de
dar. Lo que sucede es que cuando el legislador en el art.1793, dice
que una de las partes se obliga a dar una cosa, pareciera indicar
que el vendedor transfiere el dominio de la cosa vendida, cuando
en realidad no es así, ya que la obligación del vendedor es sólo la
de entregar la cosa.
Alessandri señala que el sistema jurídico chileno no está obligado
a hacer propietario al comprador, sino que este se obliga a
proporcionar la cosa al comprador. La obligación que realmente
contrae el vendedor es la de entregar la cosa lo cual se desprende
de numerosas disposiciones del CC: art.1815 (reconoce la validez
de la venta de cosa ajena); de aquellas situación de las
disposiciones que regulan las obligaciones del vendedor, entre
otras.
Sostienen algunos autores que aquí hubo un error del legislador al
emplear la expresión "dar" en el art.1793 y que en realidad debió
haber hablado de "entregar", término que habría expresado con
mucha mayor propiedad el carácter que la obligación del
vendedor tiene en nuestra legislación.
• Es claro que en Chile el contrato de compraventa no
produce por si solo la traslación del derecho de dominio de
una parte a la otra y es indudable que dicho contrato
solamente es productivo de obligaciones para las partes. Es
por ello que el efecto de este contrato es que da al
comprador un título que le sirve para adquirir el dominio.
• El comprador, en virtud del contrato de compraventa,
tiene un título que lo habilita para pedir al vendedor que le
entregue la cosa comprada, pero no puede demandarle
que le haga propietario, ya que el dominio no lo va a
adquirir el comprador en virtud del contrato sino que por
la tradición o por la prescripción según sea la circunstancia.
• En el sistema del CC chileno para que el comprador
llegue a adquirir el dominio de la cosa que ha comprado,
tienen que presentarse dos actos consecutivos, que son: el
título y el modo de adquirir. Mientras no se dé
cumplimiento a todo este proceso el dominio no se va a
radicar en el comprador.
• En síntesis, para que una persona llegue a ser dueño por este
procedimiento se requiere:
• - Que se celebre el contrato de compraventa, del cual nace la
obligación de entregar la cosa vendida, es decir, le da al comprador
un título que lo habilita para adquirir el dominio.
• - Tiene que estar presente la tradición, que es el modo de adquirir el
dominio y que es el medio para cumplir la obligación nacida del
contrato de compraventa.
• REQUISITOS GENERALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
Debe cumplir con los requisitos comunes a todo contrato, esto es: el
consentimiento, la capacidad de las partes, objeto y causa lícitos. Pero,
fuera de estos requisitos generales a todo contrato, la compraventa
debe reunir también ciertos requisitos esenciales que le son propios y
que son precisamente los que le dan su fisonomía a este contrato. Estos
elementos esenciales son:
1.- La cosa vendida,
2.- El precio.
Si falta alguno de estos elementos esenciales del contrato de
compraventa, o ésta no produce efecto alguno o degenera en un
contrato diferente, conforme a lo dispuesto en el art.1444.
• LA COSA VENDIDA
Es el objeto de la obligación del vendedor y, por tal razón, ella no
puede faltar, ya que si falta no habría obligación del vendedor,
pues ella carecería de objeto y, siendo así, la obligación del
comprador carecería de causa, según la Teoría Clásica de la Causa,
en virtud de la cual la causa de la obligación de una de las partes
es la obligación de la contraparte.
Por eso es que si no hay cosa vendida en el hecho no habrá
contrato de compraventa, produciéndose la destrucción del
mismo. En realidad, no puede concebirse ni desde el punto de
vista jurídico ni desde el punto de vista material, una venta en que
no haya cosa vendida.
La cosa vendida puede ser corporal o incorporal y, para que el
contrato de compraventa sea válido, ésta debe reunir los
siguientes requisitos:
1º tiene que ser comerciable,
2º tiene que ser real,
3º tiene que ser determinada o determinable,
4º la cosa vendida no debe ser del comprador.
1º La cosa vendida tiene que ser comerciable: Sólo pueden ser objeto
del contrato de compraventa las cosas comerciables, entendiéndose por
tales a aquellas cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Es decir, son
cosas comerciables aquellas que pueden constituir un objeto lícito al
enajenarse, siendo incomerciables aquellas que al enajenarse constituyen
un objeto ilícito. En relación a este punto nos encontramos con el art.1810,
según el cual "pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales
cuya enajenación no esté prohibida por ley". Si se vende una cosa cuya
enajenación está prohibida por ley nos encontraremos en presencia de un
contrato que la ley prohíbe, el cual, por consiguiente, adolece de objeto
ilícito (art.1466) y, siendo así, su sanción va a ser la nulidad absoluta por el
art.1682.
Ejemplos de cosas cuya enajenación está prohibida por la ley:
Art.1464 Nº1: las cosas que no están en el comercio.
Art.1464 Nº2: los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otras
personas.
2º La cosa vendida tiene que ser real:
Esto significa que la cosa vendida tiene que existir efectivamente al tiempo
de celebrarse el contrato de compraventa, ya que si así no fuere, dicho
contrato carecería de objeto y, por consiguiente, dentro de nuestro
ordenamiento jurídico, según la tesis aceptada mayoritariamente, adolecería
de nulidad absoluta (arts.1461 y 1814).
Pero no solamente las cosas que existen al momento de la
celebración del contrato pueden ser objeto de éste, sino que también
aquellos que no existen, pero se espera que existan, es decir, las llamadas
"cosas futuras". En realidad, el objeto de la venta debe tener existencia
material, de otro modo no podría formarse el contrato de compraventa. Pero,
esta regla sufre excepción respecto de las cosas que si bien no existen al
tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, existirán con
posterioridad. En este caso, la venta se va a perfeccionar una vez que la cosa
que se espera que exista adquiera existencia material.
Se dice que "cosa futura" es aquella que no tiene existencia real y positiva al
momento de prestarse el consentimiento. Esta cosa que no existe en ese
momento existirá posteriormente y entonces se formará la venta definitiva y,
si no llega a existir, el contrato de compraventa será nulo absolutamente
(según nuestro ordenamiento jurídico) por falta de objeto. Sin embargo, hay
casos en que la venta de cosa futura es válida aunque la cosa no llegue a
existir: esto es lo que sucede cuando lo que se vende es la suerte o la
esperanza.
En síntesis, pueden existir dos especies de venta de cosa futura, según
sea que se venda la cosa misma que va a existir, o bien, la esperanza o la
suerte de que pueda realizarse un hecho o producirse una cosa.
Cuando lo que se vende es la cosa misma que va a existir, la venta es
condicional, porque se entiende hecha bajo la condición de que la cosa
llegue a existir; en tanto que, cuando se vende la esperanza o la suerte
de que pueda producirse una cosa o realizarse un hecho, la venta es
aleatoria, reputándose perfecta desde que hay acuerdo sobre la cosa
futura y el precio.
El CC se preocupa tanto de la venta condicional como de la aleatoria en
el art.1813. Atendiendo al tenor literal de nuestro CC, la regla general es
que la venta de cosa futura sea condicional, es decir, la venta se
entiende celebrada siempre bajo la condición de que la cosa llegue a
existir.
Pero el mismo artículo consagra la excepción a esta regla: aquel caso en
que la venta no recae sobre la cosa misma que se espera que exista,
sino sobre la suerte. Pero esta especie de venta tiene cabida solamente
cuando así lo expresan las partes o cuando de la naturaleza misma del
contrato aparece que lo comprado fue la suerte.
Esto tiene importancia porque en caso de duda de si la venta es condicional
o aleatoria, el juez va a tener que declarar que la venta es condicional,
porque ello es más coincidente con el carácter conmutativo del contrato de
compraventa y, además, porque la ley dice expresamente que la venta de
cosa futura se entiende hecha bajo condición de que la cosa exista.
Establece aquí el art.1813 una presunción a la cual el juez debe atenerse, a
menos que ella sea desvirtuada por otra prueba en contrario, cual sería:
en primer término, que las partes hayan expresado en el propio contrato de
compraventa que éste tiene un carácter aleatorio;
en segundo término, que el carácter aleatorio del contrato se desprenda de
la propia naturaleza de éste.
Sólo existiendo esta prueba contra la presunción el juez va a poder declarar
que el contrato es aleatorio y no condicional, lo que significa establecer que
no es un contrato cuya existencia dependa de que la cosa vendida llegue a
existir, sino que es un contrato puro y simple.
De manera entonces que, cuando la venta es condicional (regla general), si
la cosa no llega a existir falla la condición y no hay contrato de
compraventa. En cambio, cuando la venta es pura y simple o aleatoria, la
obligación del vendedor es aleatoria, debiendo cumplirla sólo si la cosa
llega a existir; en tanto que la obligación del comprador de pagar el precio
tiene que cumplirse siempre.
• 3º La cosa vendida debe ser determinada o determinable: Que sea
determinada nos está indicando que ella tiene que consistir en una especie o
cuerpo cierto, o bien, en una cantidad determinada o determinable de un
género también determinado (art.1461).
La cosa vendida también puede consistir en una cuota de un derecho que se tiene
sobre la cosa conjuntamente con otras personas, es decir, puede consistir en una
cuota de un derecho pro indiviso. (1907).
Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad jurídica,
esto es, no puede comprender la totalidad del patrimonio de una persona, es decir,
no pueden venderse todos los bienes presentes o futuros de una persona, ya sea
que se venda el total de esos bienes o una cuota de ellos pues si legislador lo
prohíbe expresamente en el art. 1811. Lo que la ley prohíbe es la venta de una
universalidad jurídica, pero es posible según el citado art. que una persona venda
todos sus bienes siempre que se designen o especifiquen por escritura pública,
aunque ésta se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que
no comprenda objetos ilícitos.
De manera que en este caso la venta sólo va a comprender aquellos bienes
señalados en la escritura pública y no otros, de suerte que cualquier estipulación
en contrario va a adolecer de nulidad. Si en la escritura pública se señalan todos los
bienes de una persona, esa venta va a ser válida y las cosas no comprendidas en
esta designación se entenderán que no lo son en la venta.
Pero, la regla que prohíbe la venta de una universalidad jurídica tiene una
excepción: se admite y se acepta la venta de un derecho real de herencia aún
cuando ésta tiene el carácter de universal y recae sobre una universalidad jurídica
(art.1801 inc.2). La única exigencia en este caso es que dicha venta deba hacerse
por escritura pública.
• 4º La cosa vendida no debe pertenecer al
comprador:
• Esto está expresamente dicho por el legislador en
el art.1816. El hecho de que el legislador
establezca claramente que la venta de cosa
propia no vale, se debe a que ésta carecería de
causa, pues no se ve cuál sería el motivo jurídico
o sicológico que pudiera inducir a una persona a
comprar una cosa que ya le pertenece.
LA VENTA DE COSA AJENA:
Dentro del ámbito de la cosa vendida, corresponde ver la
venta de cosa ajena (art.1815): el hecho de que en Chile la venta de
cosa ajena sea válida es una consecuencia del carácter que nuestra
legislación le da al contrato de compraventa. En Chile, el contrato de
compraventa es generador de obligaciones para ambas partes. Por
ello, en virtud de este contrato, el vendedor sólo está obligado a
proporcionar al comprador la posesión pacífica y tranquila de la cosa.
No está obligado el vendedor a transferir el dominio, sino
solamente a entregar la cosa a que se refiere el contrato. Es por ello
que no hay obstáculo alguno para que las partes puedan celebrar un
contrato respecto de una cosa que no les pertenece, el cual será
válido siempre que en el concurran todos los requisitos necesarios
para su validez. Ello es así porque en nuestro sistema jurídico la venta
no es un acto de enajenación, sino que es un acto creador de
derechos y obligaciones. Puede, entonces, venderse una cosa que
pertenece a otro, "porque vender no es enajenar", sino que implica
contraer solamente ciertas obligaciones entre las cuales no está la de
transferir el dominio. La enajenación es cosa distinta, porque
enajenar es transferir el dominio, y sólo puede transferir el dominio
quien es dueño de la cosa que ha de transferirse.
• Es justamente por este carácter que se da entre nosotros al
contrato de compraventa, que la venta de cosa ajena es
válida, siendo un justo título que posibilita al comprador para
adquirir el dominio por prescripción.
• Es importante considerar que la venta de cosa ajena es
justo título, porque de acuerdo con la ley la buena fe se
presume y, por consiguiente, quien compra cosa ajena tiene
justo título y buena fe, y habiendo existido la tradición, podrá
tener la calidad de poseedor regular y adquirir el dominio por
prescripción ordinaria. Esto, salvo que se desvirtúe alguno de
los elementos de la posesión regular.
• Efectos de la venta de cosa ajena:
• Para estudiar esta materia debemos distinguir:
• 1.- Si la cosa vendida ha sido entregada por el vendedor
al comprador.
• 2.- Si la cosa vendida no ha sido entregada por el
vendedor al comprador.

• 1.- Si el vendedor entregó la cosa vendida al comprador:
En este caso, el verdadero dueño tiene derecho a reivindicar de
manos del comprador el objeto vendido, ello porque en la venta de
cosa ajena hay un caso de inoponibilidad por falta de concurrencia.
Lo que sucede es que el contrato de compraventa sobre cosa ajena es
perfectamente válido entre el comprador y el vendedor, pero le es
inoponible al verdadero dueño, ya que éste no concurrió con su
voluntad a la celebración de ese contrato. Es precisamente en mérito
de esa inoponibilidad que el verdadero dueño puede reivindicar la
cosa vendida de manos del comprador, pero hay dos casos en que
ello no es posible:
a).- Cuando el verdadero dueño ha ratificado la venta hecha por
quien no era dueño de la cosa. Ello puede perfectamente hacerse y,
en caso de ser así, la ratificación va a producir plenos efectos. Aún
más, el comprador va a tener en este caso su derecho desde la fecha
de celebración del contrato de compraventa y no desde la fecha de la
ratificación (art.1818).
b).- Cuando el comprador adquirió el dominio por prescripción. Es a
esta situación a la que se refiere el art.1815 parte final (en relación
con el art.2517).
2.- El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador:
• Aquí también pueden verse diversas situaciones:
a).- Que el verdadero dueño ratifique la venta. En este caso no habrá
problema de ninguna especie con el contrato de compraventa sobre cosa
ajena, produciéndose sus efectos naturales.
b).- Que el verdadero dueño reivindique la cosa vendida de manos del
vendedor. En este caso, si el verdadero dueño reivindica la cosa y el vendedor
es desposeído de ella, el comprador va a poder demandar la resolución del
contrato con la correspondiente indemnización de perjuicios (art.1489).
Caso en que la venta de cosa ajena produce plenos efectos como si fuera venta
de cosa propia (art.1819):
• "Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere
después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño
desde la fecha de la tradición".
• La disposición concuerda con el art.682: si el tradente adquiere después el
dominio, se entenderá transferido desde el momento de la tradición.
• El inc.2 del art.1819 señala una consecuencia lógica: "por consiguiente, si el
vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio,
subsistirá el dominio de ella en el primer comprador". La nueva venta que el
vendedor hiciere sería de cosa ajena; la cosa ya no le pertenece y es de
propiedad del comprador desde que le fue entregada.
• EL PRECIO
• Es el objeto de la obligación del vendedor. Define lo que se
entiende por precio el art.1793 en su frase final: "el dinero
que el comprador da por la cosa vendida se llama precio".
• El precio es un elemento esencial del contrato de
compraventa, tanto como lo es la cosa vendida, de tal
manera que si en el contrato de compraventa no hay precio,
en definitiva no habría contrato por carecer éste de objeto
(faltaría el objeto de la obligación del comprador).

• Requisitos del precio en el contrato de compraventa:
• 1.- Tiene que ser real,
• 2.- Tiene que ser determinado,
• 3.- Tiene que ser pactado en dinero.

• 1.- Tiene que ser real:
• Esto significa que el precio tiene que ser fijado de tal
manera que quede de manifiesto que el acreedor
(vendedor) tiene derecho a exigirlo y que el deudor
(comprador) tiene la obligación de pagarlo.
• Bajo estos términos no será precio real el simulado, ni
tampoco el irrisorio o ridículo, entendiéndose por tal a aquel
que no guarda ninguna proporcionalidad con el valor de la
cosa vendida, de tal forma que queda de manifiesto que no
hay un propósito serio entre las partes de que ese precio sea
exigible.
• Debe considerarse también que si bien el precio tiene que
ser real, no es requisito del precio que tenga equivalencia
con el valor de la cosa vendida, porque la falta de
equivalencia entre los valores y el precio cobra entre
nosotros importancia jurídica solamente cuando da origen a
la lesión enorme en materia de compraventa de bienes
raíces (arts.1889 y 1891).
• 2.- El precio tiene que ser determinado:
• Lo que significa que debe conocerse la cantidad precisa de dinero
que constituye el precio. Esa cantidad puede estar precisamente
establecida en el contrato, o bien, puede ser determinada por
reglas o datos contenidos en el contrato (art.1461 incs.1 y 2).
(cantidad determinada).
• Así por ejemplo, la venta de cosa fungible al precio corriente de
plaza, es una venta con precio determinable en su cantidad por los
datos que contiene el contrato de compraventa. En este caso se
aplica la regla del art.1808.
• Luego, la determinación del precio puede hacerse de cualquier
modo explícito en el contrato y, ello, va a constituir una de las
materias objeto de la interpretación del contrato. En relación con
la determinación del precio, hay un principio fundamental, y es
que "jamás el precio puede quedar al arbitrio de uno solo de los
contratantes" (art.1809 inc.2). En caso contrario, se estaría yendo
en contra de lo dispuesto en el art.1801 inc.1.
• Sin embargo, esto no es obstáculo para que las partes convengan
que la fijación del precio quede en manos de un tercero (art.1809
inc.1).
• 3.- El precio tiene que ser pactado en dinero:
• Lo que la ley exige es que el precio se pacte en dinero.
Por consiguiente, no es forzoso que se pague en dinero, ya
que puede suceder que después de celebrado el contrato de
compraventa se produzca en relación con el precio una
novación o una dación en pago. En estos casos, si bien el
precio se estipuló en dinero, no se va a pagar en dinero.
• Si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene
que el valor va a consistir en una cosa, no vamos a estar ante
un contrato de compraventa, sino ante un contrato de
permuta (art.1897).
• Puede darse como alternativa también que las partes
convengan un precio que va a consistir: parte en dinero y
parte en especie. En este caso, se discute si estamos ante
una compraventa o ante una permuta. La ley da la solución
al problema, señalando en el art.1794 que dice que "se
entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta
en el caso contrario".
• LAS SOLEMNIDADES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
• En esta materia debemos partir de un principio básico: el contrato de compraventa es por
regla general consensual, esto es, se perfecciona por el acuerdo de las partes en la cosa y en el
precio, sin necesidad de cumplir con formalidades externas. Sólo por excepción el contrato de
compraventa se convierte en solemne.
• Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atención a la importancia de la cosa
que es objeto de la compraventa o en atención a la voluntad de las partes, hace que este contrato
que es consensual, pase a ser solemne.
• Los requisitos esenciales del contrato de compraventa son: el consentimiento, la cosa
vendida y el precio, requisitos que no pueden faltar jamás en el contrato de compraventa. Pero, hay
otros que, aun cuando no son indispensables para que la compraventa adopte forma material, si lo
son para que adopte forma jurídica. Esto requisitos que en ciertos casos se hacen indispensables
para la existencia misma del contrato de compraventa son: las solemnidades, esto es, "aquellas
formalidades externas que deben cumplirse para que el contrato produzca efectos jurídicos". Estas
formalidades pueden establecerse: por la ley o por la voluntad de las partes.
• Entonces, en ciertos casos especiales, el contrato de compraventa, para perfeccionarse,
además del consentimiento, de la cosa vendida y del precio, debe cumplir con ciertas solemnidades
que pueden ser legales o voluntarias.
• El hecho de que las solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad de las partes,
tiene importancia por las consecuencias que se derivan en uno y otro caso, pues no es lo mismo
una solemnidad establecida por ley que una impuesta por voluntad de las partes.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LAS ARRAS:
Concepto y clases de arras.- Esta materia el Código la reglamenta conjuntamente con la
compraventa, pero debió tratarla en las obligaciones. Contempladas en los artículos 1.803 a
1.805. Consisten en la suma de dinero o de cosas muebles que una persona da a otra en
prenda de que se va a celebrar el contrato.
El Código reglamenta dos clases de arras: las que se dan como prenda de celebrar el
contrato (artículo 1.803) y las que se dan como parte de precio o en señal de quedar
convenidos (artículo 1.805).
Derecho de retractación.- Las primeras dan hecho a retractarse a los contratantes: el que
dio las arras, perdiéndolas, y el que las recibió, restituyéndolas. Pero este derecho de
retractación no existe cuando las arras se dan como parte de precio o en señal de quedar
convenidos. Lo dice el artículo 1.805. Y en el primer caso, ¿hasta cuándo podrán los
contratantes retractarse? Lo dice el artículo 1.804 tienen plazo de dos meses subsiguientes
a la entrega de las arras o antes que se otorgue la escritura pública de venta o se entregue
la cosa vendida. Después no cabe la retractación. Como dice el mismo artículo 1.805, la
regla general en el Derecho Civil es que las arras dan la facultad de retractarse del contrato;
de manera que por excepción son dadas en señal de quedar convenidos o como parte de
precio. Si nada se dice, se entiende que dan derecho a retractarse. Regla distinta a la del
artículo 507 del Código de Comercio, donde las arras por regla general no dan derecho a
retractación. Basándose en esto, la Suprema resolvió que un dinero que se entrega en la
compraventa como parte de precio y para ser abonado al final para imputarlo a precio, no
eran arras que daban derecho de retractación.
Aplicación de las arras.- Esta materia es de relativa importancia, y de
aplicación general, ya que no solo puede aplicarse a la compraventa,
sino que también puede aplicarse, por ejemplo, al arrendatario.

Art. 1803. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de
la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de
los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras,
perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.
Art. 1804. Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual
puedan retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la
retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención,
ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada
la entrega.
Art. 1805. Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o
como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta
la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 1801, inciso 2.º.
No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá
de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse
según los dos artículos precedentes.
NORMAS SOBRE CAPACIDAD PARA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
En materia de capacidad para contratar y celebrar actos jurídicos, en
general, la norma fundamental en nuestro CC es el art.1446. De acuerdo con
esta disposición, la regla general es que las personas tengan capacidad, siendo
la excepción el que las personas sean incapaces. Para que exista una
incapacidad es necesario que ella se encuentre establecida por el legislador.
Este principio del art.1446 está reiterado por el legislador en el art.1795.
En materia de compraventa y en relación con la incapacidad, tiene
plena aplicación aquella clasificación de las incapacidades que distinguen entre
incapacidad absoluta, relativa y especiales (art.1447).
NCAPACIDADES ESPECIALES O PARTICULARES EN LA COMPRAVENTA:
Están reglamentadas en el CC en los arts.1796 a 1800, y son las
siguientes:
1.- Incapacidad para comprar y vender: el art.1796 señala que "es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges
no divorciados perpetuamente y entre el padre o madre y el hijo de familia".
En primer término, es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado entre cónyuges no divorciados
perpetuamente, sea que recaiga sobre inmuebles o muebles, corporales o incorporales. Tampoco tiene importancia
si están casados en régimen de separación conyugal o en régimen de separación de bienes.
Sólo es válido el contrato entre ellos cuando están divorciados perpetuamente. Luego, si el divorcio es temporal, el
contrato va a adolecer de nulidad absoluta (art.20 Ley de Matrimonio Civil).
La razón de la nulidad absoluta de este contrato está en que, aún cuando los cónyuges estén casados en régimen de
separación de bienes y, con mayor razón, si lo están en el de sociedad conyugal, ellos viven juntos y el marido tiene
la potestad marital sobre la mujer. Siendo así, se piensa por el legislador que existe la posibilidad de que el marido
ejerza cierta forma de presión sobre la mujer para inducirla a celebrar un contrato de compraventa que le es
desfavorable.
Fuera de éste, existe otro riesgo, que en realidad habría sido el que el legislador trató de evitar a juicio del profesor,
cual es que los cónyuges celebrarán contratos de compraventa entre sí en perjuicio de terceros.
En el divorcio perpetuo desaparece entre otras cosas la potestad marital y, por ende, se permite a los cónyuges
divorciados perpetuamente celebrar el contrato de compraventa.
En segundo término, el art.1796 prohíbe la celebración de la compraventa entre padre o madre y el hijo de familia,
entendiéndose por este último al que está sometido a la patria potestad, que es el conjunto de derechos que la ley
confiere al padre y, en su defecto a la madre, sobre los bienes del hijo no emancipado (art.240). Por consiguiente, si
se celebra una compraventa entre el padre o madre y un hijo emancipado, ese contrato va a ser perfectamente
válido.
Se refieren a la emancipación los arts.264 y sgtes. Una forma de emancipación legal es por haber llegado el hijo a la
mayoría de edad (art.266 Nº 5).
Mención especial requiere la situación que se plantea cuando el hijo menor adulto ejerce un empleo, oficio,
profesión o industria, pues de conformidad al art.246, se mirará como mayor de edad para la administración y goce
de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo que dispone el art.255. Es decir, para estos efectos se le
considera como emancipado.
Luego, el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo de familia que tiene peculio profesional es
válido en relación con ese peculio profesional.
● Infracción a lo dispuesto en el art.1796:
Si se celebra una compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente o entre el padre o madre
y el hijo de familia, la sanción será la nulidad absoluta de ese contrato por aplicación de los arts.10, 1466 y 1682.
2.- Incapacidad para vender: se prohíbe a los administradores de establecimientos
públicos vender parte alguna de los bienes que administra y cuya enajenación no está
comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa
autorización de la autoridad competente (art.1797).
De manera entonces que si el administrador de un establecimiento público hace
una venta que no está comprendida dentro de su facultad administrativa o que no ha sido
autorizada por la autoridad competente, esa venta va a adolecer de nulidad relativa, pues
aquí no estamos en presencia de una norma prohibitiva, sino que de carácter imperativo.
(Este artículo debió haber sido incluido en las normas del mandato, puesto que
se refiere a aquel mandatario que se extralimita en sus facultades).
3.- Incapacidad para comprar
a).- El art.1798 prohíbe al empleado público comprar los bienes públicos o particulares que
se vendan por su ministerio. Si lo hiciere, el respectivo contrato de compraventa tendría
como sanción la nulidad absoluta.
b).- Por otro lado, se prohíbe a los jueces, abogados, procuradores, escribanos
comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del
litigio, aunque la venta se haga en pública subasta (art.1798 inc.2). Si se contraviene esta
norma se produce la nulidad absoluta.

Requisitos:
1º Que estas personas hayan tomado parte en el litigio
2º Que las cosas se vendan a consecuencia de este juicio.
El COT ha ampliado considerablemente el campo de aplicación de esta prohibición, haciéndola extensiva a
los fiscales, defensores, relatores, secretarios y los demás auxiliares de la administración de justicia (art.481
COT en relación con el 321 COT).
Cabe aquí hacer referencia a la situación de la venta realizada por un partidor dentro del juicio de partición
y como mandatario de los comuneros, en caso que dicha venta se haya hecho a quien reviste la calidad de
procurador de una de las partes en dicho juicio particional. El problema que se plantea aquí es si esa venta
cae o no dentro de la prohibición del art.1798.
Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos, habiendo fallos que hacen aplicable el
art.1798 a esta situación, declarando la nulidad absoluta de la venta. Por otro lado, hay otros que han
resuelto que esta venta es plenamente válida y lo han hecho sobre la base de que la partición no es un
juicio. (La mayoría señala que es válida).
Otra situación es el pacto de cuota litis: está permitido a los abogados y procuradores este pacto, esto es,
aquél en virtud del cual el cliente cede parte de sus derechos litigiosos en pago de la defensa y servicios
que aquellos se obligan a prestarle. Lo único que se exige aquí es que la participación del abogado o
procurador tiene que ser menor a la del cliente. (Pacto de Honorarios).
c).- El art.1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y curadores. Esta disposición nos está
remitiendo al título denominado "De la administración de los tutores y curadores", en el cual hay una
norma fundamental, el art.412, que se refiere tanto a la enajenación de bienes muebles como a la de los
inmuebles, dando reglas distintas para uno y otro caso:
● Tratándose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podrá comprarlos, pero con la
autorización de los demás guardadores o del juez en subsidio. Esta autorización es un requisito exigido en
consideración a la calidad o estado del pupilo y, por consiguiente, si ella se omite, la sanción va a ser la
nulidad relativa del respectivo contrato (art.412 inc.2).
● Tratándose de bienes raíces del pupilo, el art.412 inc.2 establece una prohibición absoluta en
virtud de la cual el tutor o curador y demás personas allí designadas, no pueden adquirir bienes raíces del
pupilo, aunque tengan autorización judicial o de los otros guardadores. Si se infringe esta norma, la sanción
será la nulidad absoluta del contrato, porque se trata de la infracción a una norma prohibitiva.
d).- Por último, el CC da reglas en materia de incapacidad de mandatarios, síndicos y albaceas en el
art.1800.
En relación con los albaceas (art.1270), se plantea un problema. Hay una
remisión que hace el art.1800 al art.2144; por su parte, nos encontramos con
otra disposición que es el art.1294, se señala que "lo dispuesto en los artículos...
y 412 se extenderá a los albaceas".
A la luz del art.2144 y tratándose de inmuebles, el albacea podría
comprarlos, requiriéndose para estos efectos autorización expresa del causante.
Pero si le aplicamos el art.412, no podría comprar el albacea bienes inmuebles
del causante bajo ningún respecto.
Si concluimos que se aplica el art.2144 en virtud de la remisión del
art.1800, tendríamos que concluir que de la autorización respectiva el albacea
podría válidamente comprar bienes raíces del causante; en cambio, si nos
atenemos al art.1294 y a la remisión que este artículo hace al art.412, el albacea
no podría adquirir bienes inmuebles del causante y, si lo hiciere, la sanción sería
la nulidad absoluta del respectivo contrato.
Enfrentados a este problema de cuál norma prevalece, se ha recurrido a
la hermenéutica legal para su solución y, dentro de ella, a aquel principio que
dice que "la norma especial prima sobre la general", concluyéndose que la
norma a aplicar en este caso es la del art.412, que es una norma de carácter
especial, en tanto que los arts.1800 y 2144 son de carácter general. (respecto de
los bienes muebles puede con autorización de los otros curadores generales o en
subsidio del juez, tratándose de inmuebles, no los pude adquirir).
EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
En general, los efectos de un contrato son derechos y obligaciones que de ese contrato emanan.
Así, una vez que se ha perfeccionado el contrato de compraventa, esto es, una vez que entre las
partes ha habido acuerdo en la cosa y en el precio, nacen para ambas derechos y obligaciones y
son precisamente las que el contrato estaba destinado a producir. Estos derechos y obligaciones
pueden provenir de la ley o de la voluntad de las partes.
De manera entonces que siendo la compraventa un contrato bilateral, de ella surgen derechos y
obligaciones tanto para el vendedor como el comprador.
Son obligaciones esenciales del vendedor:
1.- La entrega de la cosa vendida al comprador,
2.- Sanear la cosa vendida al comprador. (el saneamiento se divide en 2: evicción y los
vicios redhibitorios).
Son obligaciones esenciales del comprador:
1.- Pagar el precio,
2.- Recibir la cosa comprada.

Estas son las obligaciones fundamentales de la compraventa, pero solamente son de su esencia
dos:
* La obligación del vendedor de entregar la cosa,
* La obligación del comprador de pagar el precio.

Si no concurren estas dos obligaciones no hay contrato de compraventa.


No hay obstáculo alguno para que las partes, fuera de las obligaciones que se han indicado para
el comprador y vendedor, convengan en el establecimiento de otras obligaciones, como por
ejemplo: la de imponer al comprador que destine lo comprado a un fin determinado.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
La obligación propia del vendedor y que nace del
contrato de compraventa por el solo hecho de su
celebración y sin necesidad de estipulación de las partes,
vale decir, aquellas obligaciones que establece la ley, son
dos:

1º obligación de entregar la cosa,


2º obligación de saneamiento de la cosa.

Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar


otras obligaciones, o bien, modificar o atenuar las
obligaciones señaladas, debiendo existir eso sí un convenio
expreso, porque, a falta de convenio, el vendedor sólo tiene
las obligaciones que establece la ley y dentro de la
extensión que a ellas corresponde (art.1824).
OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA:
Consiste en conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa a
que se ha referido el contrato. No se trata en este caso de la transferencia
del dominio por las razones vistas a propósito de la venta de cosa ajena.
De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una
especie o cuerpo cierto, el vendedor no solamente tiene la obligación de
entregar la cosa, sino que además pesa sobre él la obligación de conservarla
hasta su entrega (art.1548). Es decir, tratándose de una especie o cuerpo
cierto, se comprenden dos obligaciones:
a).- La obligación del vendedor de conservar la especie o cuerpo
cierto hasta su entrega.
b).- La obligación del vendedor de conferir al comprador la posesión
legal y material de la cosa.
a).- La obligación de conservación de la especie o cuerpo cierto
hasta su entrega:
Para que esta situación se presente, es menester que no se trate de
un contrato de ejecución instantánea, sino que las partes hayan convenido
un plazo para la entrega. En otras palabras, tiene que mediar un lapso entre
el momento de celebración del contrato y el de la entrega de la cosa, durante
el cual la cosa vendida va a permanecer el poder del vendedor.
El art.1548 impone al deudor (vendedor) la obligación de custodia y
conservación de la cosa que se debe, so pena de pagar los perjuicios al
acreedor (comprador), a menos que éste se haya constituido en mora de
recibir. Cabe considerar que la responsabilidad del vendedor se extiende
hasta la culpa leve si la pérdida o deterioro de la cosa es culpable
(art.1547).
En caso que la pérdida o deterioro de la cosa no sea a culpa del
deudor, se entra a aplicar el art.1590 incs.1 y 2, lo mismo en caso de que la
cosa se destruya después que el comprador se ha constituido en mora de
recibir. En tal caso, el acreedor (comprador) debe recibir la cosa en el
estado en que se encuentra.
Si la pérdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del
deudor (vendedor) es fortuita, el riesgo es de cargo del acreedor
(comprador). Luego, si se produce esta situación, se extingue la obligación
del vendedor de entregar la cosa, pero subsiste la del comprador de pagar
el precio. Sin embargo, esta regla tiene una excepción, que la da la venta
condicional, porque en tal caso, si la cosa perece antes del cumplimiento
de la condición, el riesgo es del vendedor (deudor) (arts.1550 y 1820). (El
vendedor responderá de la culpa leve, porque el contrato de compraventa
interesa a ambas partes).
b).- Obligación de conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa vendida:
Es precisamente en esto en lo que consiste la obligación de entregar que recae sobre el vendedor.
En relación con ella hay que distinguir:
● El vendedor es el dueño de la cosa vendida. La forma en que el vendedor va a conferir la
posesión al comprador es mediante la correspondiente tradición, la cual va a tener que hacerse
ajustada a las normas de la ley y según la naturaleza de la cosa (art.684 y 686). Es por eso que el
art.1824 dice que el vendedor tiene que hacer la entrega o tradición, ello porque si el vendedor es
el dueño debe transferirse el dominio que hasta ese momento tenía, es decir, en cuanto dueño
recae sobre él una obligación de dar (art.1548) y, como tal comprende la de transferir el dominio.
Pero, en los casos en que la tradición se efectúa mediante la inscripción del título en el Registro
Conservatorio, no basta que el vendedor haga esta tradición, porque al efectuarse ésta el
vendedor va a estar confiriendo al comprador tan solo la posesión legal de la cosa y sobre él
también recae la obligación de conferir la posesión material de la misma.
● Caso en que el vendedor no es el dueño de la cosa: también en este caso el vendedor va a
conferir la posesión al comprador mediante la tradición, pero como no es el dueño de la cosa que
vende, no va a poder transferir ese derecho al comprador, solamente lo va a poner en posesión de
la cosa vendida (arts.682 y 683).
El vendedor al efectuar la tradición de la cosa, aún cuando no sea dueño de ella, va a haber
cumplido su obligación y ello es tan importante que si después el vendedor dueño de la cosa
intenta en contra del comprador la correspondiente acción reivindicatoria, el comprador no va a
poder demandar al vendedor el cumplimiento o la resolución del contrato, porque la obligación
del vendedor ya está cumplida (su obligación era la entrega, no hacer dueño al comprador) y, por
ello es que el comprador, ante una demanda de esta naturaleza solamente va a poder citar de
evicción al vendedor, es decir, lo va a citar para que ese vendedor asuma su defensa en el juicio
correspondiente.
En el evento de que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa por sentencia judicial, si
ha citado de evicción al vendedor, va a poder exigir a éste la restitución del precio o de la parte
que corresponda en caso de que la evicción sea parcial, más las indemnizaciones que establezca la
ley.
• LUGAR EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA DE LA COSA:
• El legislador al reglamentar la compraventa no
estableció normas sobre el lugar en que debía hacerse la
entrega de la cosa por el vendedor. Por consiguiente, en
esta materia habrá que remitirse a las reglas generales
respecto al lugar en que deba hacerse el pago (arts.1587,
1588 y 1589).
• De estas disposiciones se desprende que la cosa
vendida tiene que ser entregada:
• 1.- En el lugar que han estipulado las partes,
• 2.- Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que
deba hacerse la entrega, se hará ésta en el lugar en que se
encontraba la cosa al momento de la celebración del acto
o contrato, siempre que se trate de una especie o cuerpo
cierto.
• 3.- Si lo vendido es una cantidad determinada de un
género limitado, la entrega se va a hacer en el domicilio
del deudor.
• MOMENTO EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA O TIEMPO DE LA
ENTREGA:
• Hay que distinguir algunas situaciones:
• 1.- Si el contrato de compraventa es puro y simple: en este
caso el vendedor tiene que efectuar la entrega tan pronto quede
perfecto el contrato de compraventa. Ello es así porque desde ese
momento se hace exigible la obligación de entregar del vendedor
cuando el contrato es puro y simple (art.1826 inc.1).
• 2.- Si el contrato de compraventa se ha celebrado
sujetándolo a un plazo o a una condición suspensiva. En este caso,
el vendedor va a tener que efectuar la entrega al vencimiento del
plazo o cuando se cumpla la condición.
• Tanto cuando hay plazo como cuando hay condición
suspensiva, la exigibilidad de la obligación queda en suspenso ante
el cumplimiento del plazo o de la condición, en su caso (art.1826).
• IMPORTANCIA DE ESTABLECER EL MOMENTO O TIEMPO DE LA
ENTREGA:
• Para el caso en que el vendedor ha vendido una misma cosa a dos o
más personas distintas, porque el establecer el tiempo de la entrega va a
determinar cuál de los contratos va a prevalecer. De acuerdo con el
art.1817, en el caso de que el vendedor haya vendido una misma cosa a
dos o más personas distintas, para determinar cuál es el contrato que
prevalece, hay que aplicar las siguientes reglas:
• a).- Si la cosa ha sido entregada a una sola de esas personas: en
este caso, es la venta celebrada con esa persona la que prevalece.
• b).- Si la cosa ha sido entregada a dos o más personas: prevalece la
venta celebrada con aquella a quien se le entregó primero la cosa.
• c).- Si no ha habido entrega a ninguno de los dos o más
compradores, va a prevalecer el título más antiguo. Cuando el art.1817
dice "título más antiguo", se está refiriendo a la fecha del contrato de
compraventa, así lo ha resuelto la jurisprudencia.
• Tratándose de los bienes inmuebles, se ha resuelto que la posesión
a que se refiere el art.1817 es la posesión legal, es decir, la que se
confiere con la correspondiente inscripción. En este caso, cabe
considerar como título preferente a aquel que se incluyó primero.
• Tratándose de bienes muebles, se ha resuelto que la posesión a que
se refiere el art.1817 es la posesión material.
Qué debe comprender la entrega
Hay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el contrato.
Tratándose de bienes inmuebles, el art.1830 señala que la venta de un inmueble por
naturaleza va a comprender también la de los inmuebles por adherencia o por
destinación. Pero estos pueden ser excluidos de la compraventa por el acuerdo de las
partes.
La entrega en materia de venta de predios rústicos:
La ley da normas especiales. Los predios admiten una clasificación en: predios urbanos y
rústicos. En esta clasificación, en lo que a contrato de compraventa se refiere, no se
atiende a la ubicación del inmueble, sino que al destino que ellos tengan. De este modo,
predios urbanos serán aquellos que están destinados a la habitación o al uso industrial o
comercial. Por su parte, predios rústicos, son aquellos que están destinados al cultivo
agrícola, esto es, a la explotación de la tierra. El CC en sus arts.1831 y 1834 reglamenta la
entrega de los predios rústicos, la cual varía según la forma en que se venda el predio.
Los predios rústicos pueden venderse de dos formas (inc.1 art.1831):
a) Como especie o cuerpo cierto,
b) Con relación a su cabida.
La regla general es que se vendan como especie o cuerpo cierto, siendo la excepción la
venta de los mismos con relación a su cabida. El legislador ha señalado que la venta se
entiende hecha con relación a su cabida en aquellos casos en que el contrato de
compraventa se expresa la extensión, superficie o cabida del predio, salvo en aquellos
casos en que las partes, no obstante haberse señalado la cabida, estipulan
expresamente que no va a haber problema por la distinción entre la cabida real y la
cabida declarada (art.1831 inc.2).
Señalamiento de superficie.
La determinación de la cabida o superficie puede hacerse de
cualquier forma. Así, podrá hacerse indicándose la superficie total
del predio, o bien, señalándose la de cada una de las partes que la
forman o componen.
La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se
entienda vendido con relación a la cabida, no es suficiente que ésta
se indique en el contrato, sino que es menester que el precio de la
compraventa se determine en relación a la cabida. Sin embargo, los
autores estiman que esta jurisprudencia no es correcta y que en
ella no se está interpretando en la forma que corresponde al
art.1831.
Problemas que se pueden presentar con relación a la
cabida
Si se vende un predio con relación a la cabida y el vendedor
entrega precisamente la superficie convenida en el contrato, no se
va a plantear problema de ninguna especie.
El problema se va a suscitar cuando no corresponda a la cabida
establecida en el contrato (cabida declarada), con aquella que
realmente se ha entregado (cabida real), pudiendo darse aquí dos
alternativas:
Venta como especie o cuerpo cierto.
La otra forma en que puede venderse un predio rústico y que constituye la regla
general, es como especie o cuerpo cierto. Se produce esta forma de venta siempre que en
el contrato de compraventa no se exprese la cabida, o bien, cuando expresándose ésta se
declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya diferencias entre la cabida real y la
declarada (art.1831 inc. final).
La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas:
1.- Sin señalamiento de linderos,
Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder reclamar,
cualquiera que sea la extensión o superficie que se le entregue, porque ello implica el
cumplimiento de la obligación del vendedor (art.1833 inc.1).

2.- Con señalamiento de linderos.


Esta es la forma usual de venta de un predio rústico como especie o cuerpo cierto.
En este caso, el vendedor está obligado a entregar toda la extensión o superficie
comprendida en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma regla del
art.1833 inc.2, es decir, habrá que ver si el precio de la extensión que falta excede o no de
un 10% del precio de la superficie comprendida en los linderos.
Si no excede, hay derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede, el
comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistir del contrato (caso en el cual se le
resarcirán los perjuicios según las reglas generales). Lo anterior se desprende de lo
dispuesto en el inc.2 del art.1833.