Diplomado de Propiedad Horizontal

DIPLOMADO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MODULO URBANISMO, MEDIO AMBIENTE Y
SERVICIOS PUBLICOS
CLAUDIA MARINA NIÑO MESA
BOGOTA, 2017
OBJETIVO
• Brindar a los participantes información jurídica que les

permita adoptar una visión clara acerca de: antecedentes
y evolución histórica de la P.H. en Colombia, los aspectos
propios del urbanismo, la disciplina ambiental y los
servicios públicos, en relación con el régimen de
propiedad horizontal.
• Aspectos prácticos referentes al derecho urbano vinculado
al régimen de propiedad horizontal.
CONTENIDO
• I. ANTECEDENTES Y EVOLUCION HISTORICA

• II. URBANISMO
• III. MEDIO AMBIENTE EN RELACION CON LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
• IV. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS EN RELACION CON
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
INSULAE
DOMUS
INSULAE
• Restos en Herculano y Ostia educastur.princast.es www
¿RASCACIELOS EN LA ANTIGÜEDAD?
• La Manhattan del desierto Shibam-Yemen Ssiglo XVI
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PIRAMIDE www.destinoinfinito.com www.viajarsinlimites.com
NORMATIVIDAD
Normatividad vigente en propiedad horizontal y
Licenciamiento Urbano
Constitución Política
Ley 388 de 1997
Ley 9 de 1989
Ley 675 de 2001
Decreto 1469 de 2010 hoy Decretos 1077 y 2218 de 2015
Ley 1437 de 2011
Caso Bogotá: POT (Dec. 190 de 2004 vs. MEPOT DEC. 364 DE
2013), Decreto 562 de 2014, Decretos 079 y 080 de 2016
• EVOLUCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Antecedentes históricos (1)
Antigüedad:
- Acta de Inmeroumm Rey de Sippar (Caldea) 2000 a.C.
- Cántico XIX-594 de la Odisea (Grecia) Pasaje de Herodoto
- Papiros greco-egipcios
- Asia Menor (Cesarea y Ascalón) Libro Sirio Romano 98
- ROMA
- Texto de Dionisio de Halicarnaso “Antiquitatum
Romanorum”
- Ultimo siglo de la República construcción de edificaciones
denominadas INSULAE y DOMUS
(1) CIRO PABON NUÑEZ.” La Propiedad horizontal “
ANTECEDENTES HISTORICOS
Principio del Derecho Romano “Superficie solo cedit et inaedificatio”

Quien era el dueño del suelo, lo era también de la edificación.
En consecuencia el edificio construido en terreno ajeno pasaba a ser de
propiedad del dueño del suelo.
Corriente de la doctrina que sostiene que en el Derecho Romano no existió una
regulación especifica de la propiedad por pisos, pese a las situaciones de facto
que tenían apariencia de propiedad horizontal.
Derecho de Superficie: esta concepción ( construir en suelo ajeno) abre la
puerta al surgimiento de la figura de la propiedad horizontal pues permite que
se pueda construir casas por pisos con diferentes propietarios.
En los pueblos Germanos no se aceptaba el fenómeno jurídico de la ACCESION
por ello se facilita la aparición de la propiedad por pisos. El principio en el
derecho germano de la propiedad se refiere a la actividad humana pues todo lo
producido por el trabajo que se adhiera al suelo como construcciones o
plantaciones pertenece al dueño de las mismas.
Derecho al suelo = menor importancia = propiedad por pisos
Edad Media:
Imposibilidad de efectuar construcciones verticales dentro de los
recintos amurallados.
Primeros antecedentes de construcciones por pisos con diferente dueños:
ciudades de Grenoble, Rennes, Nantes (Francia); también se encuentran
en Alemania, Suiza e Italia.
Época Moderna:
La Revolución Francesa marca el inicio de la concepción moderna del
derecho de propiedad.
La propiedad de casas dividas en planos horizontales fue recogida por
primera vez en el CODIGO DE NAPOLEON DE 1804, ARTIULO 664
• CODIGO DE NAPOLEON ART. 664
“Cuando los diferentes pisos de una cada pertenecen a diversos

propietarios, si los títulos de propiedad no regulan el modo de
realizar las reparaciones y reconstrucciones, ellas se harán de la
siguiente forma: las paredes maestras y la cubierta del edificio
serán de cuenta de todos los propietarios, cada uno en proporción
al valor del piso que el pertenece. El propietario de cada piso
satisfará los gastos del suelo del mismo. El propietario del primer
piso satisfará los de la escalera que conduce al mismo; el
propietario del segundo piso los del tramo del primero al segundo
piso, y así en relación con los demás”
Exposición de motivos de la Ley 675 de 2001
EVOLUCION LEGISLATIVA DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL EN COLOMBIA
1.- Código Civil Colombiano aunque inspirado en el Código de Napoleón, no contempló la figura de la
propiedad horizontal.
2.- Proyecto de reforma al Código Civil -1890
3.- Proyecto de Ley sobre propiedad por pisos y departamentos en un mismo edificio 1946
4.- Decreto 1286 de 1948 proyecto de Ley en el gobierno de Mariano Ospina Pérez para fomentar la
construcción de edificaciones de varios pisos que reemplazarán las construcciones destruidas el 9 de
abril de 1948 (Bogotá, casi destruida).
5.- Se convirtió en la Ley 182 de 1948, reglamentada por los Decretos 1355 de 1959, 144 de 1968 y 107
de 1983. Los cuales fueron derogados por el Decreto 1365 de 1986.
5.1. Ley 182 de 1948. Busca apoyar la recuperación de las construcciones en Bogotá, la costumbre
generó la denominación de Propiedad horizontal. Se institucionalizó en el país la figura impulsando la
política urbanística y social.
Elementos esenciales de la propiedad horizontal:
A- Existencia de un edificio dividido por pisos que a su vez podrían estar divididos o subdivididos en
departamentos.
B- Propietarios exclusivos de sus pisos o departamentos
C- Existencia de bienes comunes cuya propiedad pertenece en común a los propietarios de los bienes
privados
5.2 Constitución de la Propiedad Horizontal
Existencia de un reglamento de copropiedad y la respectiva declaración municipal (licencia de
construcción), elevados a escritura pública, debidamente inscrita en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
EVOLUCION LEGISLATIVA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
COLOMBIA
El art. 4 del Decreto 1365 de 1986 establecía como requisitos para obtener la Licencia de Construcción los
siguientes:
- Un proyecto de división del bien
- Plano arquitectónico que muestre claramente los bienes privados y los bienes comunes (salida a la vía
pública).
Reglamento de Copropiedad era requisito obligatorio para constituir la Propiedad Horizontal (se prohibía a los
notarios y registradores si no se aportaba copia auténtica del reglamento).
Pese a lo anterior, el art. 11 de la Ley 182 le daba un carácter supletorio pues permitía que se constituyera una
sociedad para administrar la edificación, de lo contrario se debería protocolizar el reglamento. (probable copia
de la norma francesa que establecía la existencia de un Sindicato de Propietarios).
Este tema con el Decreto 1365 se derogó y quedó establecido únicamente el reglamento de copropiedad.
Respecto del contenido de Reglamento, la Ley 182 de 1948 establecía que debía contener las normas sobre
administración y conservación de los bienes comunes, funciones de la asamblea, facultades, obligaciones y
forma de elección del administrador, distribución de las cuotas de administración, etc.
Esta enumeración se complementaba con lo dispuesto en el art. 5 del Decreto 1365, norma mucha más robusta y
detallada sobre el contenido del reglamento de copropiedad.
Poder vinculante a terceros adquirentes a cualquier título y para las demás personas que gozarán de los bienes
privados, lo cual se garantizaba con la exigencia de incluir en cualquier traslación del dominio, copia auténtica
del reglamento de copropiedad.
Bienes Comunes: se establecía en la Ley 182 que eran todos aquellos necesarios para existencia, seguridad y
conservación del inmueble y que permitieran a los propietarios el uso y goce de su piso o departamento, siendo
indivisibles a inajenables en forma separada de los bienes privados, solamente podían ser divididos en caso de
demolición total o parcial o destrucción.
La transferencia del dominio del bien privado incluía el derecho proporcional sobre los bienes comunes
sin que pudiesen transferirse separadamente.
Coeficiente de copropiedad: El artículo 4 dispuso que el derecho de cada propietario sobre los bienes
comunes era proporcional al valor del piso o departamento de su propiedad. En cuanto al valor de los
bienes privados sería el establecido unánimemente por todos los propietarios, de lo contrario sería el
establecido por catastro municipal.
El Decreto 1365 en su art. 13 dispuso que los coeficientes servirían para establecer las cuotas en que
cada propietario contribuiría para el mantenimiento de los bienes comunes.
Expensas: Cobrables por vía ejecutiva, el administrador respondía en caso de no cobrarlas,
corresponden a las erogaciones con que debían contribuir los propietarios y se clasificaban en Ordinarias
(Conservación, mantenimiento, reparación del ascensor y prima de seguro de incendio) y
extraordinarias (casos imprevistos, eran fijadas por la Asamblea)
Administración de la Copropiedad: Se establecieron los siguientes órganos: Asamblea, se reglamentó en
el Decreto 1365 de 1986. Conformada por todos los propietarios de los bienes privados.
Como ya se mencionó, esta Ley dispuso la opción de constituir una sociedad que efectuara la
administración. Con la reglamentación establecida en el Decreto 1365 se eliminó esta posibilidad y la
administración quedó en los órganos Asamblea, Administrador (quien ejercería la personería jurídica de
la copropiedad -Ley 95 de 1890 reglas sobre comunidad- y sus funciones se asimilaron a las del contrato
de mandato del Código Civil).
Estas disposiciones eran insuficientes para obligar a los copropietarios.
Administrador: en este punto la ley dejó al arbitrio del reglamento de copropiedad establecer la forma
del nombramiento, lo que llevó a interpretar que era la Asamblea el órgano competente para definir su
elección.
En cuanto a sus funciones la Ley era precaria por lo que a través del Decreto 1365 se establecieron las
funciones precisas(administración, conservación, representación legal y jurídica)
En la Ley 182 se estableció la posibilidad de gravar o limitar los bienes privados, incluyendo entonces la cuota
parte sobre los bienes comunes.
Gravámenes : se podía constituir gravámenes sin contar con el consentimiento expreso de los demás
copropietarios, tanto sobre los bienes existentes como sobre los bienes futuros (art. 9 de la Ley 182 de 1948).
Seguro de Incendio y reparación de ascensores: la ley estableció la obligatoriedad de asegurar la construcción
contra incendio y daño de ascensores, sin embargo no estableció sanciones ante su incumplimiento.
En caso de siniestro la indemnización se destinaría en primer término a la reconstrucción de la edificación, salvo
acuerdo en contrario por unanimidad, y en caso de no proceder la reconstrucción, se distribuiría la
indemnización entre los copropietarios, en proporción al derecho de cada uno.
Solución de Conflictos: La Ley 182 no previó solución para los posibles conflictos que surgieran entre los
copropietarios o entre estos y los órganos de administración. En caso de infracción al reglamento se debía
acudir al Juez en proceso abreviado para que se impusiera multa al infractor. 8montos fijos que no se podían
actualizar).
Extinción de la propiedad horizontal:
Procedía en los siguientes casos: + Destrucción o grave deterioro del edificio (se daba cuando se destruían las ¾
partes del edificio, desaparece la construcción y subsiste el derecho de comunidad sobre el suelo y lo que
queda).
+ Demolición por orden judicial (estado de ruina)
LEY 16 DE 1985 –reglamentada por el Decreto 1365 de 19686-

Al expedirse se genera la coexistencia de los dos regímenes (Ley 182 y Ley 16) pues los propietarios podían
decidir si se sometían a una u otra.
Define la propiedad horizontal como la forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular a
determinadas partes de un inmueble y las áreas o partes destinadas al servicio o uso común de todos o parte de
los
O parte de los propietarios de aquellos al dominio de la persona jurídica que nace por las disposiciones
de dicha ley.
Surge entonces una persona jurídica especial, sin ánimo de lucro, encargada de administrar
correctamente los bienes comunes, ejercer la administración, la dirección y manejo de los intereses
comunes de los copropietarios.
En el artículo 7º, se dispuso que los derechos y obligaciones sobre los bienes comunes se le transferían a
la persona jurídica encargada de su administración, radicándose en su patrimonio. (esta norma
desconoce la estructura del Código Civil respecto de la transferencia del derecho de dominio).
En cuanto a la desafectación de bienes comunes, la Ley daba la posibilidad como excepción, que la
asamblea con las 4/5 partes decidiera la desafectación de bienes comunes no necesarios para el disfrute
común, por lo que los propietarios podrían en el futuro cambiar la construcción afectando derechos de
propietarios privados.
Órganos de dirección: Asamblea de propietarios y administrador. Los propietarios votaban en proporción
al derechos sobre sus bienes privados. Se elimina la unanimidad para establecer gravámenes o mejoras
extraordinarios.
Multas: se dispuso la actualización de las multas de acuerdo al índice de inflación reportado por el
DANE.
Solución de conflictos: proceso verbal sumario ante juez civil
LEY 428 DE 1998

Se expidió la regular las unidades inmobiliarias cerradas. Causó polémica respecto de su campo de
aplicación.
Decreto 871 de 1999 ( el voto tendría el valor proporcional según el coeficiente de copropiedad). Nunca
se expidió su decreto reglamentario.
Ley 675 de 2001

Coexisten los derechos exclusivos de los propietarios de los bienes privados y un derecho
proporcional de copropiedad sobre los bienes comunes. Deroga expresamente las
anteriores normas.
Se acaba la dualidad normativa. Se introducen los principios de la Constitución Política de
1991:
* Función social y ecológica de la propiedad
* Convivencia pacífica y solidaridad social
* Respeto de la dignidad humana
* Libre iniciativa empresarial
* Derecho al debido proceso
Estableció un año para que las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal,
adecuaran sus reglamentos a la nueva ley y estableció que en caso de no hacerlo, por
disposición de ley queda incluido en dicho reglamento este nuevo régimen por lo tanto las
decisiones de los órganos de administración, contrarias a la nueva ley, serían ineficaces.
NOCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Corresponde dentro del Derecho Civil a una categoría dentro de los derechos reales (art. 665
Código Civil), específicamente dentro del derecho de Dominio (art. 669 C.C.): El dominio que se
llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella
arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce
de la cosa se llama mera o nuda propiedad.
Propiedad individual sobre los bienes privados y copropiedad sobre los comunes.
Relación con el Derecho de superficie.¡¡¡
Relación entre la copropiedad o condominio ( forma especial de la comunidad) con la propiedad
horizontal:
ARTICULO 1868. Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no
intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aún sin el
consentimiento de las otras.
La cuota parte no se puede determinar materialmente en ninguna parte del bien común.
Nadie esta obligado a vivir en comunidad, por lo tanto se puede acudir al juez para pedir la
división. ARTICULO 1374. Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será
obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse,
con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario. No puede estipularse
proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto. Las
disposiciones precedentes no se extienden a los lagos de dominio privado, ni a los derechos de
servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria.
NOCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
En un derecho real autónomo: en la definición legal se

manifiesta que es una forma especial de dominio en la que
concurren derechos de propiedad privada exclusivos sobre
bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno
y los demás bienes comunes.
Origen mixto (derecho civil – derecho urbano).
¿De donde surge la propiedad horizontal?
CONSTITUCION Y ESTABLECIMIENTO DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Licencia de Construcción
Aprobación de planos válidos para el sometimiento al
Régimen de propiedad horizontal y cuadro de áreas
Otorgamiento de Escritura Pública de Constitución del
régimen de propiedad horizontal
Inscripción ante Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
(apertura de folios de matrícula inmobiliaria de bienes
privados – bienes comunes)
Personería Jurídica (nombramientos y aceptación)
AUTORIZACIONES Y PERMISOS DERIVADOS DE
Antecedentes: Licencia de urbanización y Licencia de Construcción

Permiso de enajenación
Paz y salvos al efectuar la compraventa de bien sometido al régimen de
P.H.
Personas con movilidad reducida (acciones populares – licencias)
Certificado de ocupación (cajas de compensación) Dec. 564 de 200
Almacenamiento de basuras Dec. 2104 de 1983
Mascotas Art. 74 Ley 675 de 2001 (Ley 746 de 2000, Dec. 2257 de 1986)
Recuperación de Espacio Público (Cesiones tipo A, cerramientos, bahías
de parqueo)
Servicios Públicos Domiciliarios (reciclaje, cultura, reducción de tarifa:
multiusuario dec. 1713 de 2002.
Energía: venta de subestaciones, arriendo
Personal de seguridad y vigilancia(servicios con y sin armas)
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Art. 5 LEY 675/01
1. El nombre e identificación del propietario.
2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y
linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de
Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo
uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las
normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la
administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la
organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar
las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente
aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno
enunciados en el numeral tercero del presente artículo.
PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar,
además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de
la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se
encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.
PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la
enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier
título.”
CONJUNTOS POR ETAPAS
“Conjuntos integrados por etapas. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas,

la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro
de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas
subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la
etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.
Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s
adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes
comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de
copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al
conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.
En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los
coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter
definitivo.
Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de
conformidad con lo establecido en la presente ley.
PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los
desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento
ofrecido para su funcionalidad.”
ADMINISTRACION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
“ARTÍCULO 36. Órganos de dirección y administración. La dirección y administración

de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo
de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto.”
ASAMBLEA: ARTÍCULO 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea
general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o
delegados, reunido s con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el
reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada
propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo
bien privado. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional
mediante Sentencia C-522 de 2002 bajo el entendido descrito en el resuelve de la
sentencia.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de
obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o
disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los
usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
ARTICULO 38 FUNCIONES
ARTICULO 39 REUNIONES: ORDINARIAS - EXTRAORDINARIAS
ASAMBLEA ORDINARIA:
• 1 VEZ AL AÑO SEGÚN LO DISPONGA EL RPH
• DENTRO DE LOS 3 MESES SS AL VENCIMIENTO DEL PERIODO PRESUPUESTAL
• Convocatoria: El administrador con antelación no inferior a 15 calendario
• POR DERECHO PROPIO: Sino es convocada, se reunirá el primer día hábil de cuarto mes ss al vencimiento
del periodo presupuestal, lugar según reglamento o el ed. o conjunto, hora 8 p.m.
• REUNIONES PRESENCIALES CON QUORUM DEL 100% ; serán válidas en cualquier tiempo y lugar.
• REUNIONES NO PRESENCIALES: Cuando los copropietarios puedan sesionar y decidir mediante
comunicaciones sucesivas o simultáneas con el quorum correspondiente, la sucesión de las comunicaciones
debe ocurrir de manera inmediata lo cual será certificado por el Revisor Fiscal. Tema probatorio: fax,
grabación o similar.
ASAMBLEA EXTRAORDINARIA:
• CUANDO LAS NECESIDADES IMPREVISTAS O URGENTES ASI LO AMERITEN
• CONVOCAN: ADMINISTRADOR, CONSEJO, REVISOR O NUMERO PLURAL DE PROPIETARIOS QUE REPRESENTEN
POR LO MENOS LA QUINTA PARTE DE LOS COEFICIENTES
• SOLO TEMAS INCLUIDOS EN EL ORDEN DEL DIA QUE SE INSERTA EN LA CITACION (igual en reuniones no
presenciales o decisiones por comunicación escrita)
Convocatoria incluye relación de deudores morosos.
QUORUM:
. PARA SESIONAR: Por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad.
. PARA DECIDIR: Voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión.
Quorum del 100%: sólo para aprobar la extinción de la propiedad horizontal.
Quorum mayor al 70%: ES NULA
QUORUM DEL 70%. Decisiones que requieren mayoría calificada
• ”1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una
sensible disminución en uso y goce.
• 2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia
presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales.
• 3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
• 4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien
privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
• 5. Reforma a los estatutos y reglamento.
• 6. Desafectación de un bien común no esencial.
• 7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente
por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
• 8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y
cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
• 9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
• 10. Liquidación y disolución.
• PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en
reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en
este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.”
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION
CONCEJO DE ADMINISTRACION: “ARTÍCULO 53. Obligatoriedad. Los edificios

o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30)
bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo
de administración, integrado por un número impar de tres (3) o
más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En
aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes
privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar
tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.Texto subrayado
declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-
318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta
(30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo
consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal”.
“ARTÍCULO 55. Funciones. Al consejo de administración le corresponderá
tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica
cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad
horizontal.”
DEL ADMINISTRADOR
ADMINISTRADOR. “ARTÍCULO 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la

persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador
designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en
aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho
órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos
que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre
y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. Texto subrayado declarado
EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido
descrito en el resuelve de la sentencia.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a
la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador
en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del
reglamento de propiedad horizontal.”
FUNCIONES:
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el
inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de
gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente o ba jo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la
asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al
edificio o conjunto.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
CONTINUACION DE LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR:

3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea
general y del consejo de administración, si lo hubiere.
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la
Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance
general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como
consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la
asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los
mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en
general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de
dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin
necesidad de autorización alguna.
9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la
asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la
existencia y representación legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales
fines, cuando la necesidad lo exija.
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de
propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de
administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por
la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la
sentencia.
CONTINUACION FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta
ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que
hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el
caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez
que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad
horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.”
ADMINISTRADOR PROVISIONAL:
Es el propietario inicial o quien éste delegue. Una vez construidos y enajenados bienes
privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de copropiedad, cesará la
gestión de ese administrador. El propietario inicial lo comunicará por escrito a todos lo
propietarios para que la asamblea se reúna y designe el administrador, dentro de los 20
días hábiles siguientes, de no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador
definitivo.
EL REVISOR FISCAL
“ARTÍCULO 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán

obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula
profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la
asamblea general de propietarios.
El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el
edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco
hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni
vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle
independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador
y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si
así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal
podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.
ARTÍCULO 57. Funciones. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las
distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones
previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen,
adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.”
REGIMEN TRIBUTARIO DE
“ARTÍCULO 32. Objeto de la persona jurídica. Reglamentado por el Decreto

Nacional 1060 de 2009. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da
origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de
dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y
servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de
bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad
horizontal. (…)”(subrayado y negrillas fuera de texto)
“ARTÍCULO 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la
constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su
denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el
municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de
impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con
las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el
artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar
expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.”
(negrillas fuera de texto)
REGIMEN TRIBUTARIO DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
LEY 1607 DE 2012 REFORMA TRIBUTARIA
Introduce modificaciones al régimen tributario de las PERSONAS JURIDICAS que
surgen del sometimiento al régimen de propiedad horizontal de uso mixto o
comercial.
Art. 186: genera la pérdida de la calidad de no contribuyente de los impuestos
nacionales en los eventos en que se genere renta por la destinación de alguno o
algunos de sus bienes comunes para la explotación comercial o industrial.
• Parágrafo 1º. Señala que se sujetarán al régimen tributario especial de que
tratan los arts. 19, 356 al 364 del E.T. y el Decreto 4400 de 2004, modificado
por el Decreto 640 de 2005.
• Parágrafo 2º. Excluye de esta disposición a las propiedades horizontales de
uso residencial.
• En cuanto a los impuestos de orden territorial no sufrieron cambio (ejm:
Centro comercial sometido a P.H que explota el servicio de parqueadero
público. No pagaría ICA.
• Por lo tanto las PJPH que pierdan la calidad de no contribuyentes, deberán
tributar como contribuyentes del régimen tributario especial a la tarifa del
20% sobre el beneficio neto o excedente fiscal.
REGIMEN TRIBUTARIO DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
REGIMEN TRIBUTARIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Que pasa con los Edificios sometidos a P.H. con uso de
Oficinas que cobran el servicio de parqueadero en sus
estacionamientos?
Que opciones hay? Cobrar o no cobrar?
Reglamentación
REGIMEN TRIBUTARIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Impuesto sobre la Renta para la Equidad CREE:

Art. 20 de la Ley 1607/12: “Créase, a partir del 1º de enero de 2013, el
Impuesto sobre la Renta para la Equidad (CREE) como el aporte con el que
contribuyen las sociedades y personas jurídicas y asimiladas contribuyentes
declarantes del impuesto sobre la renta y complementarios, en beneficio de los
trabajadores, la generación de empleo, y la inversión social en los términos
previstos en la presente ley. (…)
Parágrafo 2°.- Las entidades sin ánimo de lucro no serán sujetos pasivos del
Impuesto sobre la Renta para la Equidad (CREE), (…)”
Debido a que la naturaleza jurídica de las “copropiedades” es la de entes sin
fines de lucro, no son sujetos pasivos del CREE, aunque la reforma tributaria las
haya instituido un régimen tributario especial.
Régimen Tributario Especial – Sistema Cedular:

La determinación del impuesto en las propiedades horizontales de uso mixto o
comercial depende de la naturaleza de sus ingresos:
 Cuales provienen de su objeto social
 Cuales provienen de la explotación económica de sus bienes comunes
EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Art. 9 Ley 675 de 2010.

“Causales de extinción de la propiedad horizontal. La propiedad horizontal se
extinguirá por alguna de las siguientes causales:
1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que
conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y
cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su
reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el
Gobierno Nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de
dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los
acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones
que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos
seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad,
por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.”
Art. 10 Ley 675 de 2010. Otorgamiento de la escritura pública (acta de asamblea o
sentencia) y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Caso de la vida real
•ANTES
ANTES DESPUES
DESPUES
EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
“ARTÍCULO 11. División de la copropiedad. Registrada la escritura de extinción de la

propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá
ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.
Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá
solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su
producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.
La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse
materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y
cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario.
Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el
Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo
modifiquen, adicionen o subroguen.”
“ARTÍCULO 12. Liquidación de la persona jurídica. Una vez se registre la extinción total
de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución
y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los
actos tendientes a tal fin.
Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas,
salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la
extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la
entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.”
EL CURADOR URBANO
• El antecedente de ésta figura reside en el Notario, quien
da fé sobre el cumplimiento de normas legales en los
negocios jurídicos, autenticidad de firmas y contenido de
documentos.
• Son garantes que actúan a nombre del Estado, respecto
de las actuaciones de los ciudadanos en materias:
comerciales, inmobiliarias, financieras y económicas.
EL CURADOR URBANO
• ART. 209 Constitución Política:
“La función administrativa está al servicio de los intereses
generales y se desarrolla con fundamento en los principios
de igualdad, moralidad, eficacia, economía, celeridad,
imparcialidad y publicidad, mediante la
descentralización, la delegación y la desconcentración de
funciones.”.
• ART. 210: “Los particulares pueden cumplir funciones
administrativas en las condiciones que señale la ley.”.
• Decreto Extraordinario 2150 de 1995
ANTECEDENTE DE LA FIGURA
• VISADO COLEGIAL EN LA LEY DEL SUELO ESPAÑOLA (1975)
• El visado colegial es un acto administrativo, en cuanto
emana de un ente público en el ejercicio de una potestad
administrativa, consistente en una declaración de juicio
sobre la conformidad o disconformidad del proyecto
técnico con la normativa urbanística básica en cada caso
aplicable.
DEFINICION LEGAL
• Artículo 73. Curador urbano. El curador urbano es un particular
encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de parcelación,
urbanización, construcción y subdivisión de predios, a petición del
interesado en adelantar proyectos de esta índole.
• Artículo 74. Naturaleza de la función del curador urbano. El
curador urbano ejerce una función pública para la verificación del
cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación vigentes, a
través del otorgamiento de licencias de parcelación, urbanización,
subdivisión y de construcción.
• Artículo 75. Autonomía y responsabilidad del curador urbano. El
curador urbano es autónomo en el ejercicio de sus funciones y
responsable disciplinaria, fiscal, civil y penalmente por los daños y
perjuicios que causen a los usuarios, a terceros o a la administración
pública en el ejercicio de su función pública.
COMPETENCIA
• Artículo 76. Interpretación de las normas. En el ejercicio de sus
funciones, los curadores urbanos verificarán la concordancia de los
proyectos de subdivisión, parcelación, urbanización, construcción y
demás sometidos al trámite de licencias con las normas urbanísticas
vigentes. Solamente en los casos de ausencia de normas exactamente
aplicables a una situación o de contradicciones en la normativa
urbanística, la facultad de interpretación corresponderá a las
autoridades de planeación del municipio o distrito, las cuales emitirán
sus conceptos mediante circulares que tendrán el carácter de
doctrina para la interpretación de casos similares, de conformidad
con el artículo 102 de la Ley 388 de 1997.
• Existe vacío normativo cuando no hay una disposición exactamente
aplicable y contradicción cuando hay dos o más disposiciones que
regulan un mismo tema que son incompatibles entre sí. En todo caso
mediante estas circulares no se pueden ajustar o modificar las normas
urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial ni de los
instrumentos que lo desarrollen y complementen.
JURISDICCION
• La interpretación que realice la autoridad de planeación, en tanto se
utilice para la expedición de licencias urbanísticas, tiene carácter
vinculante y será de obligatorio cumplimiento, con el fin de darle
seguridad a dicho trámite.
• Artículo 77. Jurisdicción. Para efectos del presente decreto se

entiende por jurisdicción el ámbito espacial sobre el cual puede
actuar el curador urbano. La jurisdicción comprende la totalidad del
territorio del municipio o distrito, salvo aquellas áreas que se señalen
en las normas urbanísticas y en el Plan de Ordenamiento Territorial
como no aptas para la ejecución de actuaciones urbanísticas o que
tengan expresamente restricciones especiales.
LICENCIAS URBANISTICAS
• Artículo 1°. Licencia urbanística. Es la autorización previa para
adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de
construcción y demolición de edificaciones, de intervención y
ocupación del espacio público, y para realizar el loteo o subdivisión
de predios, expedida por el curador urbano o la autoridad municipal
competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de
edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los
instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes
Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás
disposiciones que expida el Gobierno Nacional.
• La expedición de la licencia urbanística implica la certificación del
cumplimiento de las normas y demás reglamentaciones en que se
fundamenta y conlleva la autorización específica sobre uso y
aprovechamiento del suelo.
• Parágrafo. Las licencias urbanísticas y sus modalidades podrán ser
objeto de prórrogas y modificaciones.
PRORROGAS - MODIFICACIONES
• Se entiende por prórroga de la licencia la ampliación del término de
vigencia de la misma. Se entiende por modificación de la licencia, la
introducción de cambios urbanísticos, arquitectónicos o estructurales
a un proyecto con licencia vigente, siempre y cuando cumplan con las
normas urbanísticas, arquitectónicas y estructurales y no se afecten
espacios de propiedad pública.
• Las modificaciones de licencias vigentes se resolverán con
fundamento en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que
sirvieron de base para su expedición. En los eventos en que haya
cambio de dicha normatividad y se pretenda modificar una licencia
vigente, se deberá mantener el uso o usos aprobados en la licencia
respectiva
CLASES DE LICENCIAS
• Artículo 2°. Clases de licencias. Las licencias urbanísticas serán de:
1. Urbanización.
2. Parcelación.
3. Subdivisión.
4. Construcción.
5. Intervención y ocupación del espacio público.
Parágrafo. La expedición de las licencias de urbanización, parcelación y

construcción conlleva la autorización para el cerramiento temporal
del predio durante la ejecución de las obras autorizadas. En estos
casos, el cerramiento no dará lugar al cobro de expensa.
COMPETENCIA
• Artículo 3°. Competencia. El estudio, trámite y expedición de las licencias
de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción de que tratan los
numerales 1 a 4 del artículo anterior corresponde a los curadores urbanos en
aquellos municipios y distritos que cuenten con la figura. En los demás
municipios y distritos y en el departamento Archipiélago de San Andrés,
Providencia y Santa Catalina corresponde a la autoridad municipal o distrital
competente.
• La expedición de las licencias de intervención y ocupación del espacio público
de que trata el numeral 5 del artículo anterior será competencia de los
municipios y distritos. No obstante, los curadores urbanos al expedir licencias
de construcción para predios que se ubiquen en sectores urbanizados o
desarrollados podrán autorizar la reconstrucción o rehabilitación de los
andenes colindantes con el predio o predios objeto de licencia, la cual se
otorgará siguiendo las normas y demás especificaciones de diseño,
construcción y accesibilidad definidas por la reglamentación vigente para la
intervención del espacio público. Sin perjuicio de lo anterior, en ningún caso
se podrá desmejorar las condiciones existentes en el espacio público antes de
la ejecución de la obra.
• Artículo 7°. Licencia de construcción y sus modalidades. Es la autorización
previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en
uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de
Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen,
los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y
demás normatividad que regule la materia. En las licencias de construcción se
concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría,
accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva
edificación. Son modalidades de la licencia de construcción las siguientes: 1.
Obra nueva. Es la autorización para adelantar obras de edificación en terrenos
no construidos o cuya área esté libre por autorización de demolición total.
• 2. Ampliación. Es la autorización para incrementar el área construida de una
edificación existente, entendiéndose por área construida la parte edificada que
corresponde a la suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y
áreas sin cubrir o techar.
• 3. Adecuación. Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte
de ella, garantizando a permanencia total o parcial del inmueble original.
• 4. Modificación. Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o
estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida.
• 5. Restauración. Es la autorización para adelantar las obras tendientes a
recuperar y adaptar un inmueble o parte de este, con el fin de conservar y
revelar sus valores estéticos, históricos y simbólicos. Se fundamenta en el
respeto por su integridad y autenticidad. Esta modalidad de licencia incluirá las
liberaciones o demoliciones parciales de agregados de los bienes de interés
cultural aprobadas por parte de la autoridad competente en los anteproyectos
que autoricen su intervención.
• 6. Reforzamiento Estructural. Es la autorización para intervenir o reforzar la
estructura de uno o varios inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles
adecuados de seguridad sismorresistente de acuerdo con los requisitos de la Ley
400de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen,
modifiquen o sustituyan y el Reglamento colombiano de construcción
sismorresistente y la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Esta
modalidad de licencia se podrá otorgar sin perjuicio del posterior cumplimiento
de las normas urbanísticas vigentes, actos de legalización y/o el reconocimiento
de edificaciones construidas sin licencia, siempre y cuando en este último caso
la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de a solicitud
de reforzamiento y no se encuentre en ninguna de las situaciones previstas en
el artículo 65 del presente decreto.
• Cuando se tramite sin incluir ninguna otra modalidad de licencia, su expedición no
implicará aprobación de usos ni autorización para ejecutar obras diferentes a las
del reforzamiento estructural.
• 7. Demolición. Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias
edificaciones existentes en uno o varios predios y deberá concederse de manera
simultánea con cualquiera otra modalidad de licencia de construcción. No se
requerirá esta modalidad de licencia cuando se trate de programas o proyectos de
renovación urbana, del cumplimiento de orden judicial o administrativa, o de la
ejecución de obras de infraestructura vial o de servicios públicos domiciliarios que
se encuentren contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los
instrumentos que lo desarrollen y complementen.
• 8. Reconstrucción. Es la autorización que se otorga para volver a construir
edificaciones que contaban con licencia o con acto de reconocimiento y que
fueron afectadas por la ocurrencia de algún siniestro. Esta modalidad de licencia
se limitará a autorizar la reconstrucción de la edificación en las mismas
condiciones aprobadas por la licencia original, los actos de reconocimientos y sus
modificaciones.
• 9. Cerramiento. Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio
de propiedad privada. Parágrafo 1°. La solicitud de licencia de construcción podrá
incluir la petición para adelantar obras en una o varias de las modalidades
descritas en este artículo
SALA DE VENTAS
• Parágrafo 3°. La licencia de construcción en la modalidad de obra nueva
también podrá contemplar la autorización para construir edificaciones de
carácter temporal destinadas exclusivamente a salas de ventas, las cuales
deberán ser construidas dentro del paramento de construcción y no se
computarán dentro de los índices de ocupación y/o construcción adoptados
en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen y
complementen. En los casos en que simultáneamente se aprueben licencias
de urbanización y de construcción, la sala de ventas se podrá ubicar
temporalmente en las zonas destinadas para cesión pública. No obstante,
para poder entregar materialmente estas zonas a los municipios y distritos,
será necesario adecuar y/o dotar la zona de cesión en los términos aprobados
en a respectiva licencia de urbanización.
• En todo caso, el constructor responsable queda obligado a demoler la
construcción temporal antes de dos (2) años, contados a partir de la fecha de
ejecutoria de la licencia. Si vencido este plazo no se hubiere demolido la
construcción temporal, la autoridad competente para ejercer el control
urbano procederá a ordenar la demolición de dichas obras con cargo al titular
de la licencia, sin perjuicio de la imposición de las sanciones urbanísticas a
que haya lugar.
PROCEDIMIENTO
• RADICACION
• REQUISITOS
• CATEGORIZACION
• TERMINOS
• ACTA DE OBSERVACIONES Y CORRECCIONES
• INTERVENCIONES
• DECISION
• CARGO VARIABLE E IMPUESTOS ASOCIADOS
• NOTIFICACION
• RECURSOS DE LA VIA GUBERNATIVA
• REVOCATORIA DIRECTA
RADICACION
• En legal y debida forma: con el lleno de todos los
requisitos.
• Formato de radicación oficial ( Licencias de construcción
y Licencias de Reconocimiento asociadas una modalidad
de construcción) RESOLUCION 1002 DE 2010
• Radicación incompleta: no se inicia el trámite, no genera
derecho sobre el tránsito normativo.
REQUISITOS GENERALES
• 1. Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble o
inmuebles objeto de la solicitud. Vigencia
• 2. El formulario único nacional para la solicitud de licencias. MAVDT
Resolución 0984 de 2005 .
• 3. Copia del documento de identidad del solicitante o certificado de
existencia y representación legal. Vigencia.
• 4. Poder o autorización debidamente otorgado, cuando se actúe
mediante apoderado o mandatario, con presentación personal de
quien lo otorgue.
• 5. Copia del documento o declaración privada del impuesto predial
del último año en relación con el inmueble o inmuebles objeto de la
solicitud, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación
del predio.
• 6. La relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto
objeto de la solicitud. Se entiende por predios colindantes aquellos
que tienen un lindero en común con el inmueble o inmuebles objeto
de solicitud de licencia.
REQUISITOS LIC CONSTRUCCION
• Artículo 25. Documentos adicionales para la licencia de construcción. Cuando se
trate de licencia de construcción, además de los requisitos señalados en el artículo
21 del presente decreto, se deberán aportar los siguientes documentos: 1. Para las
solicitudes de licencia clasificadas bajo las categorías III Medía Alta Complejidad y IV
Alta Complejidad de que trata el artículo 18 del presente decreto, copia de la
memoria de los cálculos y planos estructurales, de las memorias de diseño de los
elementos no estructurales y de estudios geotécnicos y de suelos que sirvan para
determinar el cumplimiento en estos aspectos del Reglamento Colombiano de
Construcción Sismorresistente -NSR- 10, y la norma que lo adicione, modifique o
sustituya, firmados y rotulados por los profesionales facultados para este fin,
quienes se harán responsables legalmente de los diseños y estudios, así como de la
información contenida en ellos. Para las solicitudes de licencia clasificadas bajo las
categorías I Baja Complejidad y II Media Complejidad de que trata el artículo 18 del
presente decreto únicamente se acompañará copia de los planos estructurales del
proyecto firmados y rotulados por el profesional que los elaboró. 2. Una copia en
medio impreso del proyecto arquitectónico, elaborado de conformidad con las
normas urbanísticas y de edificabilidad vigentes al momento de la solicitud
debidamente rotulado y firmado por un arquitecto con matrícula profesional, quien
se hará responsable legalmente de los diseños y de la información contenida en
ellos. Los planos arquitectónicos deben contener como mínimo la siguiente
información: a) Localización;
• b) Plantas;
REQUISITOS LIC CONSTRUCCION
• c) Alzados o cortes de la edificación relacionados con la vía pública o privada a escala
formal. Cuando el proyecto esté localizado en suelo inclinado, los cortes deberán
indicar la inclinación real del terreno; d) Fachadas;e) Planta de cubiertas;f)Cuadro de
áreas. f) Cuadro de áreas.
• 3. Si la solicitud de licencia se presenta ante una autoridad distinta a la que otorgó la
licencia original, se adjuntarán las licencias anteriores, o el instrumento que hiciera
sus veces junto con sus respectivos planos. Cuando estas no existan, se deberá
gestionar el reconocimiento de la existencia de edificaciones regulado por el Título II
del presente decreto. Esta disposición no será aplicable tratándose de solicitudes de
licencia de construcción en la modalidad de obra nueva. 4. Anteproyecto aprobado por
el Ministerio de Cultura si se trata de bienes de interés cultural de carácter nacional o
por la entidad competente si se trata de bienes de interés cultural de carácter
departamental, municipal o distrital cuando el objeto de la licencia sea la intervención
de un bien de interés cultural, en los términos que se definen en las Leyes 397 de 1997
y 1185 de 200 y el Decreto 763 de 2009 o en las normas que las modifiquen, adicionen
o complementen. Cuando se trate de intervenciones sobre el patrimonio arqueológico
se debe incluir la autorización expedida por la autoridad competente. 5. Cuando se
trate de licencias para la ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento
estructural o demolición de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal,
copia del acta del órgano competente de administración de la propiedad horizontal o
del documento que haga sus veces, según lo disponga el respectivo reglamento de
propiedad horizontal vigente, autorizando la ejecución de las obras solicitadas. Estas
licencias deberán acoger lo establecido en los respectivos reglamentos.
LICENCIAS DE BIENES SOMETIDOS AL REGIMEN
DE PROPIEDAD HORIZONRTAL
• En los casos de bienes sometidos a régimen de propiedad

horizontal:
• ¿Cúal es el órgano que toma de decisión?
• ¿ Que requisitos debe contener el acta?
• ¿Quién representa a la Copropiedad?
• ¿Cuándo actúan conjuntamente propietario individual y
representante de la comunidad?
CATEGORIZACION
• Artículo 17. Sistema de categorización para el trámite de estudio y expedición
de licencias de construcción en función de su complejidad. Con el propósito de
optimizar y agilizar el trámite de expedición de licencias de construcción y sus
modalidades, los curadores urbanos o la autoridad municipal o distrital encargada
del estudio, trámite y expedición de las licencias, implementarán el sistema de
categorización para el trámite de estudio y expedición de licencias de construcción y
sus modalidades en función de la complejidad del proyecto objeto de solicitud, el
cual se fundamenta exclusivamente en las siguientes variables:
• 1. Área de construcción o área construida del proyecto, entendida como la parte a
edificar y/o edificada a intervenir y que corresponde a la suma de las superficies de
los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar. 2. Requisitos generales de
diseño estructural y construcción sismorresistente, en concordancia con las normas
establecidas en la Ley 400 de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que
los adicionen, modifiquen o sustituyan y el Reglamento Colombiano de Construcción
Sismorresistente -NSR- 10, y la norma que lo adicione, modifique o sustituya. En
ningún caso, podrán incluirse variables diferentes a las contempladas en el presente
artículo.
• Parágrafo. Para los efectos del presente artículo, el sistema de categorización en
función de su complejidad se define como el conjunto de variables que, aplicadas a
una actuación de expedición de una licencia de construcción, establece el mayor o
menor grado de dificultad para su estudio.
CATEGORIZACION
• 1. Categoría IV: Alta Complejidad. Se incluyen dentro de esta categoría las solicitudes de
licencia de construcción que cumplan con las siguientes condiciones:
• a) Área de construcción mayor a 5.000 metros cuadrados;
• b) Características estructurales diferentes a lo dispuesto en el Título E del Reglamento
Colombiano de Construcción Sismorresistente -NSR- 10, y la norma que lo adicione,
modifique o sustituya. 2. Categoría III: Media-Alta Complejidad. Se incluyen dentro de esta
categoría las solicitudes de licencia de construcción que cumplan con las siguientes
condiciones: a) Área de construcción superior a 2.000 metros cuadrados y hasta 5.000 metros
cuadrados;
• b) Características estructurales diferentes a lo dispuesto en el Título E del Reglamento
colombiano de Construcción Sismorresistente -NSR- 10, y la norma que lo adicione, modifique
o sustituya. 3. Categoría II: Media Complejidad. Se incluyen dentro de esta categoría las
solicitudes de licencia de construcción que cumplan con las siguientes condiciones:
• a) Área de construcción entre 500 y 2.000 metros cuadrados;
• b) Características estructurales de conformidad con lo dispuesto en el Título E del
Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente -NSR- 10, y la norma que lo
adicione, modifique o sustituya. 4. Categoría I: Baja Complejidad. Se incluyen dentro de esta
categoría las solicitudes de licencia de construcción que cumplan con las siguientes
condiciones:
• a) Área de construcción menor a 500 metros cuadrados;
• b) Características estructurales de conformidad con lo dispuesto en el Título E del
Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente -NSR- 10, y la norma que lo
adicione, modifique o sustituya.
TERMINOS
• Artículo 34. Término para resolver las solicitudes de licencias, sus
modificaciones y revalidación de licencias. Los curadores urbanos y la
entidad municipal o distrital encargada del estudio, trámite y expedición de
las licencias, según el caso, tendrán un plazo máximo de cuarenta y cinco
(45) días hábiles para resolver las solicitudes de licencias y de modificación
de licencia vigente pronunciándose sobre su viabilidad, negación o
desistimiento contados desde la fecha en que la solicitud haya sido radicada
en legal y debida forma. Vencido este plazo sin que los curadores urbanos o
las autoridades se hubieren pronunciado, se aplicará el silencio
administrativo positivo en los términos solicitados pero en ningún caso en
contravención de las normas urbanísticas y de edificación vigentes, quedando
obligadas la autoridad municipal o distrital competente o el curador urbano,
a expedir las constancias y certificaciones que se requieran para evidenciar la
aprobación del proyecto presentado. La invocación del silencio administrativo
positivo, se someterá al procedimiento previsto en el Código Contencioso
Administrativo. Cuando el tamaño o la complejidad del proyecto lo ameriten,
el plazo para resolver la solicitud de licencia de que trata este artículo podrá
prorrogarse por una sola vez hasta por la mitad del término establecido
mediante acto administrativo de trámite que solo será comunicado.
TERMINOS INDICATIVOS
• Artículo 35. Plazos indicativos para pronunciarse sobre la solicitud de
licencias de construcción. Una vez se adopte por los curadores urbanos o
por la autoridad municipal o distrital competente para la expedición de
licencias el sistema de categorización de que trata el artículo 17 del
presente decreto, se tendrán en cuenta los siguientes plazos indicativos
para pronunciarse sobre las solicitudes de las licencias de construcción:
• 1. Categoría IV Alta Complejidad: Cuarenta y cinco (45) días contados a
partir de la fecha de radicación de la solicitud en legal y debida forma.
• 2. Categoría III Media-Alta Complejidad: Treinta y cinco (35) días contados
a partir de la fecha de radicación de la solicitud en legal y debida forma.
• 3. Categoría II Media Complejidad: Veinticinco (25) días contados a partir
de la fecha de radicación de la solicitud en legal y debida forma.
• 4. Categoría I Baja Complejidad: Veinte (20) días contados a partir de la
fecha de radicación de la solicitud en legal y debida forma.
ACTA DE OBSERVACIONES Y CORRECCIONES
• Artículo 32. Acta de observaciones y correcciones. Efectuada

la revisión técnica, jurídica, estructural, urbanística y
arquitectónica del proyecto, el curador urbano o la autoridad
municipal o distrital competente para el estudio, trámite y
expedición de las licencias levantará por una sola vez, si a ello
hubiere lugar, un acta de observaciones y correcciones en la
que se informe al solicitante sobre las actualizaciones,
correcciones o aclaraciones que debe realizar al proyecto y los
documentos adicionales que debe aportar para decidir sobre la
solicitud. El solicitante contará con un plazo de treinta (30)
días hábiles para dar respuesta al requerimiento. Este plazo
podrá ser ampliado, a solicitud de parte, hasta por un término
adicional de quince (15) días hábiles. Durante este plazo se
suspenderá el término para la expedición de la licencia.
LIMBO JURIDICO
• Artículo 33. Información de otras autoridades. Las licencias
urbanísticas deberán resolverse exclusivamente con los requisitos
fijados por las normas nacionales que reglamentan su trámite. No
obstante los curadores urbanos o las autoridades competentes
para la expedición de licencias, podrán solicitar a otras
autoridades el aporte de información que requieran para precisar
los requisitos definidos por la reglamentación nacional, la cual
deberá ser remitida en un plazo de diez (10) días hábiles contados
a partir del día siguiente de la radicación del requerimiento, lapso
durante el cual se suspenderá el término que tiene la autoridad
competente para decidir. En todo caso, el curador urbano o la
autoridad municipal o distrital competente para el estudio,
trámite y expedición de las licencias deberá resolver la solicitud
de licencia con la información disponible que sustente su
actuación, dentro del término establecido en los artículos 34 y 35
del presente decreto.
INTERVENCIONES
• Artículo 30. Intervención de terceros. Toda persona interesada en formular
objeciones a la expedición de una licencia urbanística, podrá hacerse parte en el
trámite administrativo desde la fecha de la radicación de la solicitud hasta antes
de la expedición del acto administrativo que resuelva la solicitud. Dicho acto sólo
podrá ser expedido una vez haya transcurrido un término mínimo de cinco (5) días
hábiles, contados a partir del día siguiente a la fecha de la citación a los vecinos
colindantes o de la publicación cuando esta fuere necesaria y, en el caso de los
demás terceros, a partir del día siguiente a la fecha en que se radique la
fotografía donde conste la instalación de la valla o aviso de que trata el parágrafo
1° del artículo anterior. Parágrafo. Las objeciones y observaciones se deberán
presentar por escrito, acreditando la condición de tercero individual y
directamente interesado y presentar las pruebas que pretenda hacer valer y
deberán fundamentarse únicamente en la aplicación de las normas jurídicas,
urbanísticas, de edificabilidad o estructurales referentes a la solicitud, so pena de
la responsabilidad extracontractual en la que podría incurrir por los perjuicios que
ocasione con su conducta. Dichas observaciones se resolverán en el acto que
decida sobre la solicitud.-
• PERSONERIA DE BOGOTA –COMISION DE VEEDURIA A CURADORES URBANOS

DECISION
• Artículo 36. Efectos de la licencia. De conformidad con lo dispuesto en el literal a)
del artículo 5° del Decreto Ley 151 de 1998, el otorgamiento de la licencia
determinará la adquisición de los derechos de construcción y desarrollo, ya sea
parcelando, urbanizando o construyendo en los predios objeto de la misma en los
términos y condiciones expresados en la respectiva licencia. La expedición de licencias
no conlleva pronunciamiento alguno acerca de la titularidad de derechos reales ni de la
posesión sobre el inmueble o inmuebles objeto de ella. Las licencias recaen sobre uno
o más predios y/o inmuebles y producen todos sus efectos aún cuando sean
enajenados. Para el efecto, se tendrá por titular de la licencia, a quien esté registrado
como propietario en el certificado de tradición y libertad del predio o inmueble, o al
poseedor solicitante en los casos de licencia de construcción. En el caso que el predio
objeto de la licencia sea enajenado, no se requerirá adelantar ningún trámite de
actualización del titular. No obstante, si el nuevo propietario así lo solicitare, dicha
actuación no generará expensa a favor del curador urbano. Parágrafo. Mientras estén
vigentes las licencias urbanísticas los titulares de las mismas podrán renunciar por
escrito a los derechos concedidos por ellas ante cualquier curador o la autoridad
municipal o distrital competente para su estudio, trámite y expedición. En estos casos
no habrá lugar a devolución de las expensas y para tramitar una nueva licencia deberán
ajustarse a la reglamentación vigente al momento de la solicitud.
• El curador urbano o la autoridad competente, expedirá sin costo el acto que reconoce
la renuncia, contra el cual no procederá recurso, e informará por escrito de esta
situación a los demás curadores urbanos del municipio y a la autoridad encargada de
ejercer el control urbano.
CONTENIDO LICENCIA
• Artículo 38. Contenido de la licencia. La licencia se adoptará mediante acto administrativo
de carácter particular y concreto y contendrá por lo menos: 1. Número secuencial de la
licencia y su fecha de expedición. 2. Tipo de licencia y modalidad. 3. Vigencia. 4. Nombre e
identificación del titular de la licencia, al igual que del urbanizador o del constructor
responsable. 5. Datos del predio: a) Folio de matrícula inmobiliaria del predio o del de mayor
extensión del que este forme parte; b) Dirección o ubicación del predio con plano de
localización. 6. Descripción de las características básicas del proyecto aprobado,
identificando cuando menos: uso, área del lote, área construida, número de pisos, número de
unidades privadas aprobadas, estacionamientos, índices de ocupación y de construcción. 7.
Planos impresos aprobados por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital
competente para expedir licencias. 8. Constancia que se trata de vivienda de interés social
cuando la licencia incluya este tipo de vivienda.
• Parágrafo. En caso que sea viable la expedición de la licencia, el interesado deberá
proporcionar dos (2) copias en medio impreso de los planos y demás estudios que hacen parte
de la licencia, para que sean firmados por la autoridad competente en el momento de
expedir el correspondiente acto administrativo. Si las copias no se aportan el curador urbano
o la autoridad municipal o distrital encargada del estudio, trámite y expedición de la licencia
podrá reproducir a costa del titular dos (2) copias impresas de los planos y demás estudios
que hacen parte de la licencia.
• Un juego de copias se entregará al titular de la licencia con el acto administrativo que
resuelva la solicitud, la otra copia irá para el archivo y los originales de la licencia se
entregarán a la autoridad municipal o distrital competente encargada del archivo y custodia
de estos documentos.
NOTIFICACION
• Artículo 40. Notificación de licencias. El acto administrativo que otorgue,
niegue o declare el desistimiento de la solicitud de licencia será notificado al
solicitante y a cualquier persona o autoridades que se hubiere hecho parte
dentro del trámite, en los términos previstos en el Código de Procedimiento
Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. La constancia de la
notificación se anexará al expediente. En el evento que el solicitante de la
licencia sea un poseedor, el acto que resuelva la solicitud se le notificará al
propietario inscrito del bien objeto de la licencia en la forma indicada
anteriormente. (RADICADOS POSTERIORES A 03 DE JULIO/12)
• Artículo 41. Publicación. De conformidad con el artículo 46 del Código
Contencioso Administrativo, cuando, a juicio del curador urbano o la
autoridad municipal o distrital competente, la expedición del acto
administrativo que resuelva la solicitud de licencia afecte en forma directa e
inmediata a terceros que no hayan intervenido en la actuación, se ordenará
la publicación de la parte resolutiva de la licencia en un periódico de amplia
circulación en el municipio o distrito donde se encuentren ubicados los
inmuebles y en la página electrónica de la oficina que haya expedido la
licencia, si cuentan con ella.
Publicación en CPACA
• Artículo 73. Publicidad o notificación a terceros de
quienes se desconozca su domicilio. Cuando, a juicio de
las autoridades, los actos administrativos de carácter
particular afecten en forma directa e inmediata a
terceros que no intervinieron en la actuación y de quienes
se desconozca su domicilio, ordenarán publicar la parte
resolutiva en la página electrónica de la entidad y en un
medio masivo de comunicación en el territorio donde sea
competente quien expidió las decisiones. En caso de ser
conocido su domicilio se procederá a la notificación
personal.
Notificación CPACA
• Artículo 66. Deber de notificación de los actos administrativos de
carácter particular y concreto. Los actos administrativos de carácter
particular deberán ser notificados en los términos establecidos en las
disposiciones siguientes.
• Artículo 67. Notificación personal. Las decisiones que pongan término a una
actuación administrativa se notificarán personalmente al interesado, a su
representante o apoderado, o a la persona debidamente autorizada por el
interesado para notificarse.
• En la diligencia de notificación se entregará al interesado copia íntegra,
auténtica y gratuita del acto administrativo, con anotación de la fecha y la
hora, los recursos que legalmente proceden, las autoridades ante quienes
deben interponerse y los plazos para hacerlo.
• El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos invalidará la notificación.
• La notificación personal para dar cumplimiento a todas las diligencias
previstas en el inciso anterior también podrá efectuarse mediante una
cualquiera de las siguientes modalidades:
Notificación CPACA
• Por medio electrónico. Procederá siempre y cuando el
interesado acepte ser notificado de esta manera.
• La administración podrá establecer este tipo de
notificación para determinados actos administrativos de
carácter masivo que tengan origen en convocatorias
públicas. En la reglamentación de la convocatoria
impartirá a los interesados las instrucciones pertinentes, y
establecerá modalidades alternativas de notificación
personal para quienes no cuenten con acceso al medio
electrónico.
Notificación CPACA
• En estrados. Toda decisión que se adopte en audiencia pública será notificada
verbalmente en estrados, debiéndose dejar precisa constancia de las
decisiones adoptadas y de la circunstancia de que dichas decisiones quedaron
notificadas. A partir del día siguiente a la notificación se contarán los
términos para la interposición de recursos.
• Artículo 68. Citaciones para notificación personal. Si no hay otro medio más
eficaz de informar al interesado, se le enviará una citación a la dirección, al
número de fax o al correo electrónico que figuren en el expediente o puedan
obtenerse del registro mercantil, para que comparezca a la diligencia de
notificación personal. El envío de la citación se hará dentro de los cinco (5)
días siguientes a la expedición del acto, y de dicha diligencia se dejará
constancia en el expediente.
• Cuando se desconozca la información sobre el destinatario señalada en el
inciso anterior, la citación se publicará en la página electrónica o en un lugar
de acceso al público de la respectiva entidad por el término de cinco (5) días.
Notificación CPACA
• Artículo 69. Notificación por aviso. Si no pudiere hacerse la notificación
personal al cabo de los cinco (5) días del envío de la citación, esta se hará por
medio de aviso que se remitirá a la dirección, al número de fax o al correo
electrónico que figuren en el expediente o puedan obtenerse del registro
mercantil, acompañado de copia íntegra del acto administrativo. El aviso
deberá indicar la fecha y la del acto que se notifica, la autoridad que lo
expidió, los recursos que legalmente proceden, las autoridades ante quienes
deben interponerse, los plazos respectivos y la advertencia de que la
notificación se considerará surtida al finalizar el día siguiente al de la entrega
del aviso en el lugar de destino.
• Cuando se desconozca la información sobre el destinatario, el aviso, con
copia íntegra del acto administrativo, se publicará en la página electrónica y
en todo caso en un lugar de acceso al público de la respectiva entidad por el
término de cinco (5) días, con la advertencia de que la notificación se
considerará surtida al finalizar el día siguiente al retiro del aviso.
• En el expediente se dejará constancia de la remisión o publicación del aviso y
de la fecha en que por este medio quedará surtida la notificación personal.
RECURSOS VIA GUBERNATIVA
• Artículo 42. Recursos en la vía gubernativa. Contra los actos que concedan o
nieguen las solicitudes de licencias procederán los recursos de reposición y
apelación: 1. El de reposición, ante el curador urbano o la autoridad municipal o
distrital que lo expidió, para que lo aclare, modifique o revoque. 2. El de
apelación, ante la oficina de planeación o en su defecto ante el alcalde municipal,
para que lo aclare, modifique o revoque. El recurso de apelación podrá
interponerse directamente, o como subsidiario del de reposición. Parágrafo 1°.
Los recursos de reposición y apelación deberán presentarse en los términos
previstos en el CPACA y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 65 de la
Ley 9 de 1989. Transcurrido un plazo de dos (2) meses contados a partir de la
interposición del recurso sin que se haya notificado decisión expresa sobre ellos,
se entenderá que la decisión es negativa y quedará en firme el acto recurrido.
Pasado dicho término, no se podrá resolver el recurso interpuesto e incurrirá en
causal de mala conducta el funcionario moroso. Parágrafo 2°. En el trámite de los
recursos, los conceptos técnicos que expidan las autoridades o entidades
encargadas de resolver los mismos, a través de sus dependencias internas, no
darán lugar a la suspensión o prórroga de los términos para decidir.
• En todo caso, presentados los recursos se dará traslado de los mismos al titular
por el término de cinco (5) días calendario para que se pronuncien sobre ellos. El
acto que ordene el traslado no admite recurso y solo será comunicado.
RECURSOS VIA GUBERNATIVA EN CPACA
Artículo 74. Recursos contra los actos administrativos. Por regla general, contra los
actos definitivos procederán los siguientes recursos:
1. El de reposición, ante quien expidió la decisión para que la aclare, modifique, adicione
o revoque.
2. El de apelación, para ante el inmediato superior administrativo o funcional con el mismo
propósito.
No habrá apelación de las decisiones de los Ministros, Directores de Departamento
Administrativo, superintendentes y representantes legales de las entidades
descentralizadas ni de los directores u organismos superiores de los órganos
constitucionales autónomos.
Tampoco serán apelables aquellas decisiones proferidas por los representantes legales y
jefes superiores de las entidades y organismos del nivel territorial.
3. El de queja, cuando se rechace el de apelación.
El recurso de queja es facultativo y podrá interponerse directamente ante el superior del
funcionario que dictó la decisión, mediante escrito al que deberá acompañarse copia
de la providencia que haya negado el recurso.
De este recurso se podrá hacer uso dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación
de la decisión.
Recibido el escrito, el superior ordenará inmediatamente la remisión del expediente, y
decidirá lo que sea del caso.
Artículo 76. Oportunidad y presentación. Los recursos de reposición y
apelación deberán interponerse por escrito en la diligencia de notificación
personal, o dentro de los diez (10) días siguientes a ella, o a la notificación
por aviso, o al vencimiento del término de publicación, según el caso. Los
recursos contra los actos presuntos podrán interponerse en cualquier tiempo,
salvo en el evento en que se haya acudido ante el juez.
Los recursos se presentarán ante el funcionario que dictó la decisión, salvo lo
dispuesto para el de queja, y si quien fuere competente no quisiere recibirlos
podrán presentarse ante el procurador regional o ante el personero
municipal, para que ordene recibirlos y tramitarlos, e imponga las sanciones
correspondientes, si a ello hubiere lugar.
El recurso de apelación podrá interponerse directamente, o como subsidiario del
de reposición y cuando proceda será obligatorio para acceder a la
jurisdicción.
Los recursos de reposición y de queja no serán obligatorios.
Artículo 77. Requisitos. Por regla general los recursos se interpondrán por
escrito que no requiere de presentación personal si quien lo presenta ha sido
reconocido en la actuación. Igualmente, podrán presentarse por medios
electrónicos.
Recursos en CPACA
Los recursos deberán reunir, además, los siguientes requisitos:
1. Interponerse dentro del plazo legal, por el interesado o su representante
o apoderado debidamente constituido.
2. Sustentarse con expresión concreta de los motivos de inconformidad.
3. Solicitar y aportar las pruebas que se pretende hacer valer.
4. Indicar el nombre y la dirección del recurrente, así como la dirección
electrónica si desea ser notificado por este medio.
Sólo los abogados en ejercicio podrán ser apoderados. Si el recurrente obra
como agente oficioso, deberá acreditar la calidad de abogado en
ejercicio, y prestar la caución que se le señale para garantizar que la
persona por quien obra ratificará su actuación dentro del término de dos
(2) meses.
Si no hay ratificación se hará efectiva la caución y se archivará el
expediente.
Para el trámite del recurso el recurrente no está en la obligación de pagar la
suma que el acto recurrido le exija. Con todo, podrá pagar lo que
reconoce deber.
REVOCATORIA DIRECTA
• Artículo 43. De la revocatoria directa. Al acto administrativo que otorga la respectiva
licencia le son aplicables las disposiciones sobre revocatoria directa establecidas en el CPACA
con las precisiones señaladas en el presente artículo: 1. Son competentes para adelantar la
revocatoria directa de las licencias, el mismo curador que expidió el acto o quien haya sido
designado como tal mediante acto administrativo de manera provisional o definitiva, o el
alcalde municipal o distrital o su delegado. 2. Podrán solicitar la revocatoria directa de las
licencias los solicitantes de las mismas, los vecinos colindantes del predio objeto de la
solicitud así como los terceros y las autoridades administrativas competentes que se hayan
hecho parte en el trámite.
• 3. Durante el trámite de revocatoria directa el expediente quedará a disposición de las
partes para su consulta y expedición de copias y se deberá convocar al interesado, y a los
terceros que puedan resultar afectados con la decisión, con el fin de que se hagan parte y
hagan valer sus derechos. Para el efecto, desde el inicio de la actuación, se pondrán en
conocimiento, mediante oficio que será comunicado a las personas indicadas anteriormente,
los motivos que fundamentan el trámite. Se concederá un término de diez (10) días hábiles
para que se pronuncien sobre ellos y se solicite la práctica de pruebas. 4. Practicadas las
pruebas decretadas y dentro del término previsto por el CPACA para resolver el trámite, se
adoptará la decisión.
• 5. El término para resolver las solicitudes de revocatoria directa es de tres (3) meses
contados a partir del día siguiente de la fecha de presentación de la solicitud. Vencido este
término sin que se hubiere resuelto la petición, se entenderá que la solicitud de revocatoria
fue negada.
• 6. No procederá la revocatoria directa de los actos administrativos respecto de los cuales el
peticionario haya ejercitado los recursos de la vía gubernativa.
CERRAMIENTOS
• VIGENCIA DE LA NORMA URBANA
• 1. POT:
– DECRETO 333 DE 2010 ART.3 (PREDIOS
URBANIZADOS)
– DECRETO 327/03 ART.30(PREDIOS NO
URBANIZADOS)
• IMPORTANTE: No se permiten cerramientos de
antejardines en zonas de uso comercial y servicios.
CERRAMIENTOS
• URBANIZADOS :Uso residencial: Ficha
• 90% de transparencia
• 1.60 mtrs de altura con posibilidad de un zócalo de 0.40
cms.
• NO URBANIZADOS: Uso comercial, dotacional o industrial
• 1.20 sobre 0.40= 1.60 mtrs
• DECRETO DISTRITAL 145 DE 2005:
• Reglamentó el mobiliario urbano alternativo que puede
existir en los parques de escala vecinal o de bolsillo
conforme a la autorización dada por el artículo 282 del
POT, y que proceden excepcionalmente por razones de
seguridad en los términos de la Ley 810 de 2003.
• Finalidad: garantizar la transparencia visual, libre tránsito
y acceso de la ciudadanía a ésta modalidad de parques de
manera que no se vulnere su destinación al uso común.
• Licencia de Cerramiento de Bienes de Uso Público: es
expedida por el DADEP (Departamento Administrativo de
la Defensoría del Espacio Público). Se encuentra regulada
en la Resolución 119 de 2005.
CERRAMIENTOS
• ACUERDO 433 DE 2010, reglamentado por la Resolución
087 de 2011.
• Dispone las especificaciones técnicas, jurídicas y
procedimentales pertinentes para el el IDRD previo
concepto favorable del DADEP, autorice las adecuaciones
del amoblamiento que hayan sido instalados en los
parques de escala vecinal o de bolsillo.
• Finalidad: garantizar la transparencia visual, libre tránsito
y acceso de la ciudadanía a ésta modalidad de parques de
manera que no se vulnere su destinación al uso común.
• Licencia de Cerramiento de Bienes de Uso Público: es
expedida por el DADEP (Departamento Administrativo de
la Defensoría del Espacio Público).
ANTEJARDINES Y CULATAS
• ARTS. 270 DEL POT
• ART. 272 DEL POT

ESPACIO PUBLICO
• El espacio público hasta hace unos 20 años no tenía consagración constitucional, sólo se
encontraba legalmente previsto en la Ley 9 de 1989 (Reforma Urbana).
• El Código Civil, definió los bienes de uso público como aquellos bienes cuyo dominio
pertenece a la República y su uso pertenece a todos los habitantes de un territorio, como el
de las calles, plazas, puentes y caminos (artículo 674 del Código Civil).
• Nadie puede construir obra alguna sobre las calles, plazas, puentes, playas, terrenos fiscales
y demás lugares de propiedad de la Unión, salvo que cuente con algún permiso o autorización
especial otorgada por la autoridad competente (artículo 679 del Código Civil).
• Se definían los bienes de uso público más no el espacio público.
• El Código Nacional de Policía consagra el denominado “instrumento administrativo” ,
mediante el cual se protege la integridad de los bienes de uso público indebidamente
ocupados y/o intervenidos . Los alcaldes, de oficio o a petición de parte, pueden iniciar las
actuaciones administrativas que conduzcan a la restitución de los bienes de uso público que
se encuentren ocupados o intervenidos.
• La Ley 9 de 1989, artículo 5º, define legalmente el concepto de espacio público como el
conjunto de inmuebles públicos y los elementos arquitectónicos y naturales de los inmuebles
privados, destinados por su naturaleza, por su uso o afectación a la satisfacción de
necesidades urbanas colectivas que trascienden, por tanto, los límites de los intereses
individuales de los habitantes.
• Constitución Política de 1991. Artículo 82: se consagra el derecho al espacio público así “…es
deber del Estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su
destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular.” .
ESPACIO PUBLICO
• La protección de rango constitucional que especialmente
otorgó el Constituyente al ESPACIO PUBLICO, guarda
estrecha relación con los principios que orientan nuestra
Constitución, para el Estado Social de Derecho al que
todos aspiramos:
• Garantías para una serie de derechos sociales y colectivos
como: recreación y el aprovechamiento del tiempo libre
(art. 52), el goce de un medio ambiente sano (art. 79) los
cuales dependen de la existencia de espacios físicos a
disposición de todos los habitantes.
• De conformidad con el pronunciamiento de la Corte
Constitucional (Sentencia C-265 de 2002), el espacio
público es el ágora más accesible en que la se reúnen
MULTIUSUARIO - PEQUEÑO PRODUCTOR
TARIFAS SERVICIO DE ASEO:
 DEFINIDAS CONFORME A LEY 142 DE 1994 – LEY DE

SERVICIOS PUBLICOS
 REGULADAS POR METODOLOGIA DE LA COMISION DE
REGULACION DE AGUA POTABLE (CRA) CONTENIDA
EN LAS RESOLUCIONES CRA 351 y 352 de 2005.
 VIGILADAS POR LA SUPERINTENDENCIA DE

SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS (SSPD).
COMPONENTES DE LA METODOLOGIA TARIFARIA
• Comercialización
• Barrido y limpieza
• Recolección y transporte
• Tramo excedente
– Depende de la distancia al sitio de disposición final.
• Disposición final
– Depende de las toneladas que lleguen al sitio
MEDICION JUSTA Y EQUITATIVA
La Ley 142/94 establece que la medición:
 Es un derecho del usuario “obtener de las empresas la

medición de sus consumos reales.
 Debe realizarse mediante instrumentos tecnológicos

apropiados.
 Debe hacerse dentro de los plazos y términos que para los

efectos fije la Comisión reguladora.
 Realizarse con atención a la capacidad técnica y financiera

de las empresas.
ARTICULO 146.- La medición del consumo, y el precio en
el contrato. “La empresa y el suscriptor o usuario tienen
derecho a que los consumos se midan; a que se empleen
para ello los instrumentos de medida que la técnica haya
hecho disponibles”...
Por lo tanto, el consumo es el principal elemento para

determinar el precio que se le cobra al suscriptor o usuario.
Mecanismos de reduccion tarifaria
Multiusuarios del servicio público domiciliario de aseo:

(Decreto 1713 de 2002)
Usuarios agrupados en unidades inmobiliarias, centros
habitacionales, conjuntos residenciales, condominios o
similares bajo el régimen de propiedad horizontal vigente o
concentrados en centros comerciales o similares, que
presentan en forma conjunta sus residuos sólidos.
• Pequeño Productor: Usuario no residencial que produce
menos de un (1) metro cúbico de residuos al mes. Pueden
ser negocios de actividad comercial, industrial o de
servicios, que tienen derecho a pagar por la cantidad de
residuos que realmente generan, clasificados entres
rangos.
• MULTIUSUARIOS: TRAMITE Y PLAZOS
• Plazo máximo de quince (15) días para conceder la opción tarifaria y
• Dos (2) meses adicionales para realizar el aforo e iniciar la aplicación de la
opción tarifaria. (Res. CRA 236 de 2002).
• PEQUEÑOS PRODUCTORES:
• Permite una tarifa más ajustada en relación con el volumen de residuos sólidos
producidos según el tipo de pequeño productor:
ZONA Volumen (m3)

Norte 0 - 0,35
>0,35 - 0,70
>0,70-1,00
Centro 0 – 0,35
>0,35 - 0,70
>0,70-1,00
Sur 0 – 0,35
>0,35 - 0,70
>0,70 – 1,00
REDUCCION
• MULTIUSUARIO: Cerca de un 50%.
• PEQUEÑO PRODUCTOR: Entre 24% y 56%

• Para tener derecho al descuento tarifario debe solicitar un
Aforo a la empresa que presta el servicio en su zona; de lo
contrario se cobra la tarifa máxima para un pequeño productor,
la cual corresponde a un metro cúbico mensual.
Inmuebles desocupados
INMUEBLES DESOCUPADOS
La tarifa mensual a cobrar a los inmuebles desocupados por concepto del servicio
ordinario de aseo, corresponde a los costos asociados a la comercialización
del servicio, manejo del recaudo fijo y al barrido y limpieza de áreas públicas,
de acuerdo a lo establecido en la Res. CRA 351 de 2005.
Requisitos: Presentar a la empresa uno (1) de los siguientes documentos:
 Factura del último período del servicio de acueducto, donde se pueda

establecer que no se presentó consumo de agua.
 Factura del último período del servicio de energía, en la que conste un

consumo inferior o igual a cincuenta (50) kilowats/ hora-mes.
 Acta de la inspección ocular al inmueble por parte de la persona prestadora

del servicio de aseo en la que conste la desocupación del predio.
 Carta de aceptación de la persona prestadora del servicio de acueducto de la
solicitud de suspensión del servicio por mutuo acuerdo.
MARTIRES
USAQUEN
CHAPINERO SANTAFE
ANTONIO NARIÑO
CANDELARIA SAN CRISTOBAL
SUBA
ENGATIVA USME
PT. ARANDA RAFAEL URIBE
FONTIBON TUNJUELITO
KENNEDY
C. BOLIVAR
BOSA
• BIBLIOGRAFIA
• SOLARTE PORTILLA, PEDRO ANTONIO. ORDENAMIENTO
TERRITORIAL Y DERECHO URBANO. Partes General y
Específica. Ed. Leyer. Segunda Edición.
• SANTOFIMIO, JAIME ORLANDO. DERECHO URBANISTICO.
Universidad Externado de Colombia.
• PINILLA Juan Felipe. Recopilación de la jurisprudencia
colombiana: Derecho urbanístico 1991-2004.
www.territorioysuelo.org
GRACIAS¡¡¡¡
CLAUDIA MARINA NIÑO MESA

Diplomado de Propiedad Horizontal

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DIPLOMADO DE PROPIEDAD

• Brindar a los participantes información jurídica que les

• I. ANTECEDENTES Y EVOLUCION HISTORICA

Principio del Derecho Romano “Superficie solo cedit et inaedificatio”

“Cuando los diferentes pisos de una cada pertenecen a diversos

LEY 16 DE 1985 –reglamentada por el Decreto 1365 de 19686-

LEY 428 DE 1998

Ley 675 de 2001

En un derecho real autónomo: en la definición legal se

Antecedentes: Licencia de urbanización y Licencia de Construcción

“Conjuntos integrados por etapas. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas,

“ARTÍCULO 36. Órganos de dirección y administración. La dirección y administración

CONCEJO DE ADMINISTRACION: “ARTÍCULO 53. Obligatoriedad. Los edificios

ADMINISTRADOR. “ARTÍCULO 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la

CONTINUACION DE LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR:

“ARTÍCULO 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán

“ARTÍCULO 32. Objeto de la persona jurídica. Reglamentado por el Decreto

REGIMEN TRIBUTARIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Impuesto sobre la Renta para la Equidad CREE:

Régimen Tributario Especial – Sistema Cedular:

Art. 9 Ley 675 de 2010.

“ARTÍCULO 11. División de la copropiedad. Registrada la escritura de extinción de la

• Artículo 77. Jurisdicción. Para efectos del presente decreto se

Parágrafo. La expedición de las licencias de urbanización, parcelación y

• En los casos de bienes sometidos a régimen de propiedad

• Artículo 32. Acta de observaciones y correcciones. Efectuada

• PERSONERIA DE BOGOTA –COMISION DE VEEDURIA A CURADORES URBANOS

• ART. 272 DEL POT

TARIFAS SERVICIO DE ASEO:

 DEFINIDAS CONFORME A LEY 142 DE 1994 – LEY DE

 VIGILADAS POR LA SUPERINTENDENCIA DE

 Es un derecho del usuario “obtener de las empresas la

 Debe realizarse mediante instrumentos tecnológicos

 Debe hacerse dentro de los plazos y términos que para los

 Realizarse con atención a la capacidad técnica y financiera

Por lo tanto, el consumo es el principal elemento para

Multiusuarios del servicio público domiciliario de aseo:

ZONA Volumen (m3)

• PEQUEÑO PRODUCTOR: Entre 24% y 56%

 Factura del último período del servicio de acueducto, donde se pueda

 Factura del último período del servicio de energía, en la que conste un

 Acta de la inspección ocular al inmueble por parte de la persona prestadora

CLAUDIA MARINA NIÑO MESA

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