ORIGEN DEL CONTRATO DE

COMPRAVENTA

A través del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto

de comercio más representativo y en la principal fuente de las
obligaciones.
Nace con la aparición de la moneda, pues al servir esta, como
instrumento de pago, permitió la desaparición del trueque y que aún
existe en las comunidades indígenas.
Inicialmente la compra venta, no conducía directamente a la
transferencia de la propiedad, ya que esta únicamente se
materializaba a través de la concertación de actos materiales, tal
como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.
 ANTECEDENTES:
• 1. La Mancipatio: Acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como
mínimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia
de contrato y un pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello,
debían pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese
materializada la adquisición.
• 2. La In Jure Cessio: También era un acto formal pero se celebraba en
presencia del pretor e implicaba una reivindicación simulada, en la que el
adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento
se allanaba a ello.
• 3. La Traditio: Era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que
se daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo
recibía accipiens. En este sentido, mediante el contrato de compra venta,
solo generaba una “obligación de transferir”, pero de ninguna manera
determinaba “transferencia”.
 ANTECEDENTES:
• - siglo XVIII se confería al comprador, no solo el titulo o
acreencia, sino también se transfería el dominio de la cosa
vendida. - Código Civil Francés, quienes propugnaron “la
unidad del contrato” aduciendo que la propiedad se transmite
por la vía consensual, ya que la compra venta es perfecta entre
las partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo
desde que hay acuerdo sobre la cosas y el precio.
• Codigo Civil Peruano: MIXTA
• Consesualidad – la tradición
 LA COMPRAVENTA

• 1. Definición:
• Por la compraventa, una parte denominada vendedor, se obliga
a transferir un bien al comprador, a cambio de un precio que se
paga en dinero. 1529º del CC.
 2. CARACTERÍSTICAS
• a. Es un contrato consensual, que se perfecciona con el consentimiento
de las partes (manifestación de la voluntad).
• b. Es un contrato bilateral, pues intervienen dos partes. Una de ellas, la
Vendedora, que es la propietaria de un bien, que lo transfiere a otra parte
denominada Compradora, que lo adquiere pagando su precio en dinero.
• c. El objeto debe ser un bien, que tenga necesariamente un valor
económico, con existencia real en el presente o que pueda existir, siempre
que sean determinados o susceptibles de determinación y que no esté
prohibida por la ley. Se comprende en la transferencia, bienes materiales
(muebles e inmuebles) y derechos susceptibles de propiedad.- 1529º del
CC.
• d. El precio debe ser pagado en dinero, para excluir la posibilidad de que
se pague con algo distinto, lo que convertiría el contrato en una permuta
 3. SUJETOS DEL CONTRATO DE
COMPRA VENTA
• Vendedor: el que vende o traspasa a otro por el precio
convenido la propiedad de lo que posee.
• Comprador: el que compra y debe abonar a otro el precio
estipulado en el contrato para poder adquirir lo que el vendedor
posee.
 4. LA CAPACIDAD EN LOS
SUJETOS CONTRATANTES:
• Están impedidos de celebrar Contratos de Compra-Venta:
• a. Los tutores y curadores, respecto a los bienes de los menores y pupilos
que tienen bajo su tutela.
• b. Los padres, respecto a los bienes de sus hijos menores, salvo que hubiese
autorización judicial que se sustente en causas justificadas de necesidad o
utilidad y que haya desaparecido la posibilidad de un conflicto de intereses.
• c. Todas las personas que en razón de las funciones que desempeñan, se
encuentran imposibilitadas de contratar, de conformidad con lo previsto en el

1366º del Código Civil. -(si son varias enuméralas para rellenar,
asegurándote que no repitas las dos anteriores)
• se puede entender que la capacidad de goce puede ser calificada como la
regla general, en tanto que la capacidad de ejercicio, viene a ser la excepción
a dicha regla.
 5. OBLIGACIONES DEL
VENDEDOR:
• a. Perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.
• b. Entregar el bien en el estado en que se encuentre, incluyendo
sus accesorios.
• e. Entregar el bien inmediatamente después de celebrado el
contrato, salvo pacto en contrario.
• d. El bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el
momento del contrato, salvo estipulación distinta.
• e. Entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad,
incluyendo planos, declaraciones juradas de autoavalúo, recibos de
pago del impuesto predial y de los servicios de agua y luz eléctrica.
• f. Asumir los gastos de entrega del bien.
• g. Responder por el saneamiento del bien con arreglo a ley.
 6. OBLIGACIONES DEL
COMPRADOR
• a. Pagar el precio en dinero, en el momento, de la manera y en
el lugar pactados.
• b. A recibir el bien en el plazo fijado en el contrato. A falta de
plazo, se considera al momento de la celebración del contrato.
• e. Pagar los gastos de transporte del bien a un lugar distinto del
de cumplimiento.
 7. ASPECTOS QUE DEBEN TENERSE EN
CUENTA
• a. A falta de convenio referente al pago del precio: al contado, en el
momento y lugar de la entrega del bien.
• b. Si el precio se paga en parte – plazo:, si el comprador deja de pagar
tres de ellas, sucesivas o no, se puede pedir la resolución del contrato.
• c. El vendedor pierde el derecho de pedir la resolución si el comprador
pagó más del 50% del precio, siendo nulo todo pacto en contrario.
• d. En la compraventa de bienes muebles no entregados ni pagados en
todo o en parte, el vendedor puede disponer del bien, quedando el
contrato resuelto de pleno derecho.
• e. En la compraventa en que el precio se fija por peso, a falta de
convenio, se entiende referido al peso neto.
• f. La demora en la entrega del bien por el vendedor, los plazos para el
pago se prorrogan por el tiempo de la demora.
 PACTOS DE LA COMPRAVENTA
• 1. Definición:
• En aplicación del principio de la autonomía de la voluntad, se
pueden integrar al contrato de compraventa toda clase de pactos,
con la condición de que sean lícitos. Nada impide en consecuencia,
condicionar la venta a determinados pactos.
• 2. Clases de pactos:
• a. Pactos nominados,: Pacto de Reserva de Propiedad y el Pacto
de Retroventa.
• b. Los pactos innominados, sujetos a la autonomía de la voluntad
y siempre que sean lícitos.
 3. PACTO CON RESERVA DE
PROPIEDAD:
• Es aquel por el que el vendedor se reserva la propiedad del
bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte
determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al
comprador.
• La traslación de dominio se produce en forma automática
cuando el comprador haya cancelado el precio convenido,
sin que se requiera de una nueva declaración de voluntad.
 4. PACTO DE RETROVENTA:
• “Retracto convencional”. Por este pacto el vendedor adquiere el derecho de
resolver unilateralmente el contrato de compraventa, sin necesidad de
decisión judicial.
• La retroventa resulta un pacto accesorio al contrato de compraventa que
debe convenirse expresamente la facultad del vendedor de recuperar el bien
vendido, devolviendo el precio, dentro del plazo y condiciones previstas,
dentro de ellas la obligación del vendedor de reembolsar las mejoras
necesarias y útiles que haya efectuado el comprador.
• El Art. 1587 del C.C. establece la nulidad de la estipulación:
• El plazo máximo para la resolución fijado por el Art. 1588 del C.C.
• Por tratarse de una resolución del contrato y no de una rescisión, la
retroventa no opera retroactivamente, por lo tanto, sólo tiene efecto desde el
momento en que el vendedor ejercita su derecho de resolución.
 5. PACTOS NULOS:
• Restricción a la aplicación del principio de la libertad contractual,
puedan celebrarse pactos que representen un abuso o
arbitrariedad de la parte con mayor poder, el Art. 1582 del C.C:
• a. Pacto de mejor comprador.- Conocido como pacto de mejor
oferta, y es aquel en virtud del cual, se considera como tal, el
acuerdo que tiende a rescindirse el contrato por encontrarse un
nuevo comprador que ofrezca mejores condiciones. En este caso
el comprador se obligaría a devolver el bien.
• b. Pacto de preferencia.- Cuando el vendedor queda obligado a
ofrecer la venta del bien al comprador preferente, en las
condiciones que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo.
 EL BIEN MATERIA DE LA
VENTA
• Son bienes susceptibles de C-V: bienes existentes o que puedan
existir, siempre que sean determinados o susceptibles de
determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley.
1532º C.C
• Las preguntas que resultan de la simple lectura del artículo citado
es: ¿Qué es bien o qué son bienes?, ¿Cuándo los bienes pueden
ser susceptibles de vender?.
• 1. Bienes: Son todo aquello que puede ser objeto de apropiación;
por tanto: que tiene un valor económico; esto es: que se encuentra
dentro del comercio. Ahora, el conjunto de bienes, integra el
patrimonio de las personas.
 2. CONCEPTO DE COSA.

• En el lenguaje jurídico - lenguaje común: todo aquello que no puede

considerarse como una persona, será necesariamente, una cosa.

3. Concepto de Bienes.
• - pueden ser objeto de apropiación, es decir que pueden ser propiedad de
alguien, por ejemplo: cuya propiedad pueda ser adquirida por alguien,- el
poder público o particulares, reciben el nombre de bienes, pues existen
algunas cosas que por disposición de la ley o por su naturaleza, no pueden
ser objeto de apropiación y por lo tanto, se encuentran fuera del comercio.
• Las cosas consideradas fuera del comercio por disposición legal son
aquellas que la ley señala que no pueden ser adquiridas en propiedad.
 4. CLASIFICACIÓN DE LOS
BIENES.
• 4.1 Bienes muebles.
• Se pueden trasladarse de un lugar a otro, sin menoscabo del
• inmueble al que estuvieran unidos. En este sentido, sólo si se trata de una
• fusión pasajera o accidental podremos hablar de mueble, en caso contrario,
• si se produjera una verdadera adherencia o inseparabilidad, se trataría de
• un inmueble por incorporación. Por ejemplo, el mobiliario y los objetos de
• adorno que se clavan o fijan en las paredes de las casas y pueden
• removerse de un forma sencilla sin detrimento de las mismas paredes,
• como estufas, espejos, cuadros, tapicerías, suelen considerarse muebles;
• sin embargo, si los cuadros o espejos están insertos en las paredes
• formando un solo cuerpo con ellas, aunque pudieran separase sin merma,
• se consideran inmuebles. Se califican también como muebles los materiales
 4.2. BIENES INMUEBLES.
• Suelen clasificarse así aquellos que lo son por naturaleza, por incorporación y por
destino. Se les denomina bienes inmuebles corporales.
• Existe una categoría final denominada inmuebles por analogía: son derechos que
recaen sobre bienes inmuebles en aquellos países donde las cosas incorporales
también entran dentro de la clasificación en muebles e inmuebles.
• Los inmuebles por naturaleza son el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que
forman su superficie y profundidad, las minas, canteras y escoriales (mientras su
materia permanece unida al yacimiento), y las aguas naturales o embalsadas sin que
intervenga la obra del hombre.
• Se consideran inmuebles por incorporación: edificios, caminos y construcciones de
todo género adheridas al suelo, los árboles y plantas, y los frutos pendientes, mientras
estuvieran unidos a la tierra o formaran parte integrante de un inmueble, así como
todo lo que esté unido a un inmueble de una manera con carácter fijo, de suerte que
no pueda separarse de él sin producir quebrantamiento de la materia o deterioro del
objeto.
 4.2. BIENES INMUEBLES.
• Los inmuebles por destino: son cosas muebles que son dispuestas con intención
(accesorias) por el propietario, sin estarlo de forma física. Así, suelen considerarse
dentro de esta categoría las estatuas, relieves y otros objetos de uso y ornamento
emplazados en edificios o heredadas por el dueño las máquinas, instrumentos,
utensilios de labranza y minería y demás utensilios destinados a la industria o
explotación que se realice en un edificio o heredad, los viveros de animales,
palomares, colmenas, estanques o criaderos análogos cuando el propietario los haya
instalado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca de forma
permanente, así como los abonos destinados al cultivo de una heredad que se
encuentren en las tierras que han de utilizarse.
• Los bienes inmuebles han recibido de modo tradicional un trato más severo para su
adquisición, enajenación y en general para su tráfico, porque se han considerado como
la base del patrimonio y la solvencia del sujeto. En la historia - periodo codificación - la
fisiocracia que contemplaba la naturaleza como la única fuente de rentas. En la
actualidad, junto al Derecho civil codificado, es corriente la presencia de leyes
especiales que regulan determinados tipos de inmuebles (legislación agraria y
urbanística) o que regulan contratos referentes a ellos (arrendamientos urbanos y
rústicos por ejemplo) con una finalidad más social que la mera conservación de los
mismos dentro del patrimonio..
 5. BIENES FUNGIBLES Y NO
FUNGIBLES.
Aquellos que pueden ser substituidos por otros de la misma especie, calidad y
cantidad: Dinero, mercancías. Bienes no fungibles a los que no pueden ser
substituidos por otros de la misma especie, cantidad y calidad: como son una
escultura una pintura o cualquier otro bien al que no se le reconozca un valor
estimativo o como obra de arte.
6. BIENES DE PODER PÚBLICO.
Los bienes de poder público son los que pertenecen a las federación, a
los estados o a los municipios: Espacio aéreo nacional, el mar territorial,
los puertos, ríos, lagos, carreteras, parques públicos, monumentos
artísticos, ruinas arqueológicas, los edificios destinados a oficinas
públicas, las escuelas; también lo son todos los bienes que componen el
subsuelo, tales como los mantos petrolíferos, substancias minerales y
otros.
7. BIENES PROPIEDAD DE
PARTICULARES. Estos bienes son los que
pertenecen a las personas como particulares, ya se trate de
todos aquellos que constituyen su patrimonio en su
personas físicas o morales, y son
elemento activo.
8. BIENES SIN DUEÑO.
Son reconocidos como bienes sin dueño aquellos que se
encuentran abandonados, sin saberse quién es propietario
de ellos.
Mostrencos: los muebles abandonados o perdidos,
ignorándose quién sea su dueño.
Vacante los inmuebles que no tienen dueño.
 9. BIENES TANGIBLES Y BIENES
INTANGIBLES
• BIENES TANGIBLES: Pueden apreciarse por los sentidos,
tales como una mesa, un terreno, una casa.
• BIENES INTANGIBLES: Son bienes intangibles aquellos que
no pueden apreciarse por los sentidos, sino por la
inteligencia, ya que se trata de cosas inmateriales.
• Entre los bienes intangibles podemos encontrar los derechos
sobre patentes, marcas, concesiones, renombre comercial y
otros.
 1. LOS BIENES PASADOS, PRESENTES Y
FUTUROS.

• Uno de los puntos que se obvia en cualquier legislación civil, es

aquel relativo a los bienes según su presencia en el tiempo, lo
que podría llevarnos a efectuar una clasificación de los mismos
en pasados, presentes y futuros.
• Tampoco tratan acerca de los conceptos de existente y presente
si son equivalentes, o si no lo son, razones por las cuales,
incursionaremos en este campo.
• El tema de los contratos sobre bienes futuros está presente
desde el Derecho Romano. en el Digesto, recoge dos
supuestos, que aunque se discute su rigidez y fidelidad
históricas, se han mantenido casi inalterables con el paso de los
siglos:
EL BIEN MATERIA DE VENTA (ART.1532)
• Bienes susceptibles de compraventa.- pueden
venderse los bienes existentes o que pueden
existir, siempre que sean determinados o
susceptible de determinación y cuya enajenación
no este prohibida por la ley.
• - Bienes determinados: plenamente identificado; se
individualiza el bien.
• - Bienes determinables: no siendo determinado en
la actualidad.
 PERECIMIENTO PARCIAL DEL BIEN

• Artículo 1533.-
• Si cuando se hizo la venta había perecido una parte
del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del
contrato o a una rebaja por el menoscabo, en
proporción al precio que se fijó por el todo.
 LIBRE COMERCIALIZACIÓN DEL
BIEN:
• Art. 1534 CC, compraventa de bien futuro:
• Art. 1535 CC riesgo de cuantía y calidad:
• Art. 1536 CC compraventa de esperanza incierta:
• Art. 1537 CC promesa de venta de bien ajena:
• Art. 1538 CC Conversión del compromiso de venta de
bien ajeno en compra - venta.
• Art. 1539 CC venta del bien ajeno:
 ART. 1539 CC VENTA DEL BIEN AJENO

• ¿Cómo es posible que por un lado el código civil

peruano en su artículo 1409º inciso 2 permita la venta de
bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o
sujetos a litigio, mientras que, por otro lado, el código
penal peruano, en su artículo 197º inciso 4 sancione
hasta con cuatro años de pena privativa de la libertad el
acto de vender o gravar bienes litigiosos, embargados,
gravados o ajenos?
LOS BIENES AJENOS, AFECTADOS,
EMBARGADOS O LITIGIOSOS
COMO OBJETO DEL CONTRATO

• Para nuestra legislación el objeto de un contrato es la

obligación que emerge de él. A su vez –siempre
dentro de nuestra regulación legal- la obligación
tiene como objeto una prestación consistente en una
conducta que debe realizar el sujeto deudor frente al
acreedor para que éste vea satisfecho su interés y no
se llegue a materializar un conflicto.
• Este prestación, al ser una conducta,
tradicionalmente puede consistir en un dar, en un
hacer o en un no hacer algo. Conforme al artículo
1409º inciso 2 del código civil, la prestación materia
de la obligación que emerge de un contrato puede
versar sobre bienes ajenos o afectados en garantía o,
incluso, sobre bienes embargados o sujetos a litigio
por cualquier otra causa.
 EL ESTELIONATO COMO
DELITO.
• Nuestro código penal, en su artículo 197º inciso 4, regula la
contratación de bienes litigiosos, afectados, embargados o
ajenos como una modalidad de estafa.
• Delito en virtud del cual se requiere lograr un provecho para uno
mismo o para otro, pero en detrimento de la víctima. El
elemento esencial de la estafa nos refiere que se necesita
inducir a error a la damnificado.
• La modalidad de defraudación a la que estamos haciendo
referencia se conoce, en doctrina y jurisprudencia, como
estelionato.
 COMO ADQUIRENTE CONOCEN DE LA
CALIDAD Y SITUACIÓN DEL BIEN.
• supuesto que partiría de la autonomía de la voluntad como principio
rector en materia contractual.
• Si el transferente da a conocer, de modo claro, al adquirente que el bien
a transferirse está afectado en garantía, o está embargado, o está
sujeto a algún litigio, o se trata de un bien ajeno, y, pese a ello, el futuro
transferente celebra el contrato, este contrato es plenamente válido
debido a la igualdad de información entre ambas partes y a su común
intención, a lo que se suma la buena fe como criterio interpretativo,
negociador, de celebración y de ejecución de los contratos (1362º).
(1373º ). 1500º inciso 4, 1537º regula el supuesto en que ambas partes
conocen que el bien materia de la transferencia es ajeno. Allí se nos
remite -con mucha lógica- al tratamiento para los supuestos de la
promesa de la obligación o del hecho de un tercero.
 SEGUNDO SUPUESTO: SOLAMENTE EL TRANSFERENTE
CONOCE DE LA CALIDAD DEL BIEN.

• Para ingresar a este terreno debemos partir de que dentro de un razonar común, un adquirente
presupone que el bien que se le transfiere es de propiedad del transferente. Pero dicha
presunción no siempre concuerda con la realidad.
• Entonces, puede acontecer que el transferente conozca bien la calidad del bien, es decir, que es
ajeno, se haya en litigio o está afectado, pero no hace conocer de ello al adquirente. En este
caso estamos ante una omisión, la cual puede o no ser dolosa.
• Es decir, el adquirente tarde o temprano sabrá que el bien no es libre o es ajeno, entonces podrá
accionar contra el transferente por el supuesto engaño. Pero tal transferente se podría escudar
en que el adquirente jamás le preguntó sobre la calidad y situación del bien. En este caso,
nuestra legislación civil no sanciona ni con nulidad ni con anulabilidad este supuesto, sino que
deja en manos del adquirente el elegir el camino: puede exigir el cumplimiento de la obligación o
puede solicitar la rescisión del contrato.
• El artículo 1539º del código civil es contundente al respecto cuando indica que la venta de un
bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, excepto cuando éste hubiese sabido que el
bien no pertenecía el vendedor. Tal rescisión trae como consecuencia la restitución al comprador
del precio, además de la indemnización por daños y perjuicios sufridos, los gastos, intereses,
tributos y mejoras que hubieren acontecido.
• Como se ve, la invalidación del contrato no puede operar automáticamente, pues si bien el
transferente pecó al no haber dado a conocer la calidad y situación del bien, no es menos cierto
que el adquirente también yerra al no actuar con la debida diligencia al no intentar enterarse de la
situación real del bien.
• Al respecto, se podría decir que tal tratamiento propuesto sólo operaría cuando el silencio del
transferente se presentara con despropósito, es decir, sin intención alguna. Empero, nosotros
creemos que aun cuando el transferente callara intencionalmente sobre la calidad del bien, no
estaríamos ante un estelionato, como se explicará líneas adelante.
• En estos casos, el remedio siempre es civil –incluso puede serlo administrativamente-, debido a
la asimetría informativa existente entre las partes. En mejores términos, el transferente está en
mejor posición que el adquirente en conocer sobre el verdadero estado y calidad del bien, y es
su deber informar sobre ello. Pero, insistimos, también es exigible al adquirente una cuota
mínima de cuidado y no presuponer a sus anchas que el bien es de propiedad del transferente.
• De no ser cierto este razonamiento, muchas de las ventas que realizan diversas inmobiliarias
serían ilegales. Así, ciertas empresas dan a conocer inmuebles ofertados y contactan posibles
compradores. Aunque ellos aparecen como intermediarios, en la realidad son ellos quienes
venden y compran los inmuebles sabiendo a ciencia cierta que ni son dueños ni pretenden serlo,
y no por ello su actividad es ilegal, muy por el contrario facilitan el tráfico jurídico.
• Nuestra posición al respecto, puede ser avalada –al menos parcialmentepor el tratamiento que
da nuestro código civil al saneamiento por evicción, consistente en el saneamiento que se debe
cuando el adquirente es privado del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud
de una resolución firme y por razón de un derecho de tercero anterior a la transferencia (1491º
código civil).
 TERCER SUPUESTO: EL TRANSFERENTE
CONOCE LA CALIDAD DEL BIEN PERO
TERGIVERSA LA INFORMACIÓN.
• El supuesto que nos interesa para lograr el deslinde
trazado hace referencia a que el transferente conoce
perfectamente de la calidad y situación del bien, pero
cuando realiza el contrato falsea los hechos y da a conocer
una irrealidad al adquirente.
• el adquirente falsea la información sobre la real situación
del bien. Aquí estamos, el igual que en el primer caso, ante
una comisión activa, es decir el transferente actúa de modo
efectivo, pero dicho accionar se torna en una actitud
impostora, lo cual explica el motivo de la sanción prevista
por nuestro derecho penal