CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO
 CONCEPTO
• 1915 CC.
• Alquiler, locación.
• Objeto:
a) La concesión del goce de una cosa
b) La ejecución de una obra
c) La prestación de un servicio
• Clases:
a) Arrendamiento de cosa.
b) Arrendamiento de obra
c) Arrendamiento de servicios
 PARTES DEL CONTRATO

ARRENDADOR ARRENDATARIO

SE OBLIGA A
CONCEDER EL GOCE DE SE OBLIGA A PAGAR
UNA COSA, A JECUTAR UN PRECIO
UNA OBRA O PRESTAR
UN SERVICIO

Las personas naturales o jurídicas extranjeras no pueden

celebrar contratos de arrendamiento de predios rústicos en
zonas fronterizas.
 Características
1. Bilateral
2. Oneroso
3. Principal
4. Regla general: consensual. Excepcionalmente solemne: arrendamiento de predios
rústicos. Escritura pública o privada.
5. Título de mera tenencia. 2510 regla tercera. Posesión.
6. de duración limitada y por regla general de tracto sucesivo. En chile no hay
limitación al tiempo. Problemas de arrendamiento a 99 años.
7. Contrato de administración, no de disposición.
8. El arrendamiento de inmuebles urbanos es un contrato dirigido. Derechos
irrenunciables.
9. Por regla general puro y simple.
10. Típico.
Arrendamiento Compraventa

Requisitos: cosa, precio y consentimiento Requisitos: cosa, precio y consentimiento

Consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y Consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y

principal. principal.
Una parte se obliga entregar la cosa, sanear Una parte se obliga entregar la cosa,
la evicción y los vicios redhibitorios y la otra sanear la evicción y los vicios redhibitorios y
a pagar el precio. la otra a pagar el precio.

Puede recaer en cosa ajena Puede recaer en cosa ajena.

El arrendador sólo se obliga a proporcionar El vendedor está obligado a proporcionar el

el uso y goce temporal de la cosa. goce tranquilo y útil de la cosa y, si es dueño,
transferir el dominio.

Los riesgos son de cargo del arrendador. Los riesgos de la cosa son de cargo del
comprador.
El precio puede consistir en dinero y en
frutos naturales de la cosa arrendada (1917 El precio debe estipularse en dinero.
CC)
Las partes pueden pactar el monto de la
renta sin restricciones. (Si se aplica la Lesión enorme.
cláusula penal enorme)
Pacto comisorio calificado extingue ipso Pacto comisorio calificado no opera de pleno
facto el contrato (condición resolutoria derecho.
ordinaria)
Arrendamiento
Confiere la mera tenencia.
Confiere derecho de goce de la cosa.
Confiere un derecho personal al
arrendatario.
Sólo tiene por fuente el contrato.
El arrendador contrae obligaciones
correlativas.
El arrendatario no tiene obligación de
caución ni inventario, salvo acuerdo de
las partes.
Los derechos de arrendatario se transmiten
a los herederos.
Debe haber precio.
Usufructo
Confiere la mera tenencia.
Confiere derecho de goce de la cosa.
Confiere un derecho real.
Fuentes: voluntad del testador, acuerdo de
las partes y la ley.
El nudo propietario no se obliga, sin
perjuicio de respetar el usufructo.
El usufructuario debe rendir caución de
conservación y restitución y debe practicar
inventario solemne.
Expira con la muerte del usufructuario.
Puede ser gratuito.
Arrendamiento Comodato

Proporciona el uso de una cosa ajena. Proporciona el uso de una cosa ajena.

Confiere la mera tenencia. Confiere la mera tenencia.

Contrato bilateral. Contrato unilateral.

Oneroso. Gratuito.

Consensual por regla general. Real.

Los derechos de arrendatario se Expira con la muerte del comodatario.

transmiten a los herederos.
ARRENDAMIENTO DE
COSAS
 CONCEPTO

• Contrato en el que una de las partes se obliga a conceder el goce de

una cosa y la otra a pagar por este goce un determinado precio.
• Confiere también el uso.
 ELEMENTOS DEL CONTRATO

1. EL CONSENTIMIENTO.
2. LA COSA.
3. EL PRECIO
 EL CONSENTIMIENTO
• Contrato consensual
• las partes pueden establecer una solemnidad voluntaria. Se aplica el 1802 CC:
derecho a retractación.
• Escrituración: facilita la prueba: limitación prueba testimonial
• Escritura pública inscrita: título ejecutivo y protección en caso de enajenaciones e
hipotecas.
• Solemnidades especiales: calidad de las personas que lo celebran
• 1756
• 1761
 LA COSA ARRENDADA

• Requisitos generales del objeto y no debe ser

consumible
• 1916
• No son susceptibles de arrendamiento:
a) Las cosas cuyo arriendo la ley prohíbe
b) Los derechos personalísimos
c) Cosas consumibles de las que no puede hacerse un
uso acorde con su naturaleza sin que se destruyan
• Arrendamiento de cosa ajena
 EL PRECIO
• Real o serio y determinado
• La cantidad puede ser incierta si en el contrato se fijan reglas que permiten
determinarlo.
• Puede consistir en dinero o en frutos naturales de la coa arrendada. 1917
aparcería o mediería.
• 1917 inc 2º Renta cuando se paga periódicamente.
• Determinación del precio 1918 Las partes o un tercero.
• El precio debe ser real o serio y determinado.
 NORMATIVA APLICABLE

• 1915 a 2021 CC
• Ley 18.101 arrendamiento DE PREDIOS URBANOS.
• Decreto ley 993 arrendamiento de predios rústicos.
• Ley 19.281 leasing para la vivienda.
 CAPACIDAD

• Plenamente capaces.
• Reglas especiales:
• Sociedad conyugal, haber social, administración ordinaria.
• Sociedad conyugal, administración de los bienes propios de la mujer.
• Sociedad conyugal, administración extraordinaria.
• Bienes del pupilo.
• Bienes del hijo no emancipado.
• Bien familiar.
• Tierras fiscales.
• Zonas fronterizas.
 EFECTOS CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Obligaciones del Obligaciones del
arrendador arrendatario

Entregar la cosa arrendada Pagar el precio o renta convenida

Mantener la cosa en el estado de servir para el fin que Usar la cosa según los términos o espíritu del
ha sido arrendada. contrato.

Liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en Cuidar la cosa como un buen padre de familia.
el goce de la cosa arrendada.

Sanear los vicios redhibitorios. Ejecutar las reparaciones locativas.

Reembolsarle al arrendatario la suma recibida por Permitir al arrendador la inspección de la cosa

concepto de garantía, si procede. arrendada.

Permitir al arrendatario de un establecimiento

comercial, fijar un aviso con nuevo domicilio del Restituir la cosa arrendada al final del arriendo.
arrendador.
erechos del arrendador Derechos del arrendatario

Recibir íntegra y oportunamente la renta Usar y gozar la cosa arrendada.

pactada

Exigir que el arrendatario efectúe Exigir que el arrendador mantenga el inmueble

reparaciones locativas. en condiciones aptas.

Indemnizar daños, salvo caso fortuito o fuerza Que el arrendador efectúe reparaciones no
mayor. locativas.

Exigir restitución de la cosa. Que el arrendador indemnice por deficiencias de

la cosa.

A retener los bienes del arrendatario cuando Que el arrendador libre de turbación o embarazo
debe rentas o indemnizaciones. en el goce de la cosa.

A pedir el término anticipado del contrato si Retener bienes del arrendador.

el arrendatario no cumple sus obligaciones.

Inspeccionar la cosa arrendada. Término anticipado del contrato.

Destinar la garantía a cubrir reparaciones Pedir recibos.

que sean de cargo del arrendatario.

Devolución del dinero de la garantía.

Subarrendar.

Asistir a asambleas. Ley 19.537 copropiedad

inmobiliaria.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
 Obligación de entregar la cosa
arrendada
• Momento de la entrega.
• Mora del arrendador en la entrega de la cosa 1926 CC
• Lugar de la entrega. 1587 a 1589 CC.
• Estado en que debe hacerse la entrega. La cosa debe entregarse
completa y en buen estado. 1831 a 1836 CC.
• Forma de efectuar la entrega. 1920 CC.
• Entrega de la cosa a dos personas, no vinculadas. 1922 CC.
 Obligación de mantener la cosa en el
estado de servir para el fin a que ha
sido arrendada
• 1927 CC.
• Reparaciones necesarias. Regla general: cargo del arrendador.
Excepción: locativas. 1940 CC.
• Reparaciones útiles. Regla general: arrendatario. Excepción:
consentimiento del arrendador.
• Reparaciones voluptuarias. Siempre del arrendatario.
Obligación de liberar al arrendatario de toda
turbación o embarazo en el goce de la cosa
arrendada
1. Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer
trabajos, que embaracen el goce del arrendatario. 1928 Cc.
2. Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario. (vías
de hecho) 1930 CC.
3. Amparar al arrendatario de las turbaciones de derecho.
 Obligación de sanear los vicios
redhibitorios de la cosa
• 1932 CC.
• Indemnización: 1933 – 1934 CC.
 Obligación de reembolsarle al arrendatario
las sumas que éste destinó a reparaciones de
la cosa arrendada, cuando dicho gasto era de
cargo del arrendador

• Reparaciones necesarias, a excepción de las locativas.

Obligación de restituir al arrendatario la suma
percibida por concepto de garantía si
procede
• Costumbre.
• Prenda en dinero, entregada por el constituyente (el arrendatario o un
tercero) al acreedor prendario (el arrendador) para asegurar el crédito
que el último pueda invocar contra el primero al término del contrato.
• Hay que distinguir si la cosa arrendada presenta o no deterioros.
 Obligación de permitir al arrendatario de un
establecimiento comercial, fije por algún
tiempo un aviso informando el nuevo domicilio

• COSTUMBRE.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
 Obligación de pagar el precio o renta
convenida
• Obligación de la esencia.
• Discrepancia de las partes acerca del monto de la renta o de la efectividad
de su pago. 1943 CC
• Arrendamiento de predios urbanos: se presume que la renta es la que
declara el arrendatario.
• Negativa del arrendador a recibir el pago de la renta. Pago por
consignación.
• Posibilidad de ejercer la acción subrogatoria u oblicua por los acreedores del
arrendador. 1965 CC.
• Periodicidad en el pago de la renta. 1944 CC.
a) Predios urbanos: por meses
b) Predios rústicos: por años
c) Cosa mueble por cierto número de años, meses o días: después de
expirado
d) Suma alzada: luego del término del arriendo

• Efectos por la falta de pago de la renta. Cumplimiento forzado o

terminación. 1977 CC. Primera reconvención con la notificación de la
demanda y la segunda en el comparendo. Predios rústicos: 30 días.
 Obligación de usar la cosa según los
términos o espíritu del contrato

• FORMA DE USAR LA COSA: 1938

• EN CASO DE CONTROVERSIA TOCA AL JUEZ DECIDIR EL DESTINO QUE SE DEBE
DAR A LA COSA
 Obligación de cuidar la cosa como un
buen padre de familia
• Grado de cuidado que debe emplear el arrendatario:
1939 culpa leve.
• Sanción: indemnización de perjuicios 1939 inc 2º. 1941.
• Facultad de subarrendar y ceder los derechos:
 Subarrendar: dar en arrendamiento la cosa que se tiene a
título de arriendo.
 Ceder: transferir a un tercero el derecho de goce del
contrato.
a) 1946 CC. No tiene las facultades, salvo que se concedan
expresamente.
b) Predios urbanos: regla general: tiene las facultades.
c) Predios rústicos: prohibido, sin autorización expresa del
arrendador.
Obligación de efectuar las reparaciones
locativas
• LAS QUE TIENEN POR OBJETO SUBSANAR AQUELLOS DETERIOROS
QUE SON UNA CONSECUENCIA NORMAL DEL GOCE QUE EL
ARRENDATARIO TIENE DE LA COSA
• 1940 CC.
• 1971 Y 1972 CC CASOS DE REPARACIONES LOCATIVAS.
Obligación de permitir al arrendador la
inspección de la cosa arrendada
• EMANA DEL PRINCIPIO GENERAL DE 1546 CC
• DEBE COMUNICAR PREVIAMENTE.
• EL CC PERUANO LO CONTEMPLA EXRESAMENTE.
 Obligación de restituir la cosa arrendada
• Carácter temporal del goce del arrendatario
• 1947 CC.
• Predios urbanos:
1.Contratos pactados mes a mes o de duración indefinida:
Desahucio judicial o mediante notificación personal efectuada por
un notario. 2 meses y aumentará en un mes por año completo que
el arrendatario hubiere ocupado el inmueble.
2.Contratos a plazo fijo que no exceden de 1 año. Se puede
solicitar judicialmente y el arrendatario tiene 2 meses.
3.Contratos a plazo fijo superior a 1 año cuando el inmueble se
destina a la habitación.
4.Restitución del inmueble, cuando fue abandonado por el
arrendatario.
• Mora del arrendatario en la obligación de restitución. 1949 CC
 Obligación de facilitar o permitir al
administrador de un edificio o conjunto
habitacional acogido a la ley 19.537 sobre
copropiedad inmobiliaria, el acceso al
inmueble.

• ART 36 LEY 19.537.

DERECHOS DEL ARRENDADOR
YA ENUMERADAS.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO
YA ENUMERADAS
Recepción de la costumbre en el contrato
de arrendamiento
• 2 CC
• 1938 CC
• 1949 CC
• 1951 CC
• 1986 CC
 El derecho de retención
• Aquel en virtud del cual el tenedor o detentador de una cosa perteneciente a otro, la
conserva en su poder para asegurar el pago de lo que el propietario de la cosa le
adeude y se ejerce sobre la cosa que se encuentra en poder de la persona a quien
este derecho compete. (Alessandri)
• No es exclusivo del arrendamiento.
• Naturaleza jurídica. Sui géneris (alessandri)
1. Personal: sólo puede invocarse respecto de cierta persona.
2. Real: se ejerce sobre una cosa determinada, pero no confiere ningún atributo esencial
de todo derecho real que es perseguirla en manos de quien se encuentre.
• Regulado CPC.
• Lo puede invocar el arrendador o el arrendatario en los casos previstos por la ley. En
ambos casos se requiere autorización judicial para ejercerlo. Demanda – contestación.
EXPIRACIÓN DEL
CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
 CAUSALES DE EXTINCIÓN

• Reglas generales y 1950.

1.Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2.Por la expiración del tiempo estipulado para la
duración del arriendo.
3.Por la extinción del derecho del arrendador.
4.Por sentencia judicial en los casos que la ley ha
previsto.
 1. Destrucción de la cosa arrendada.

- Falta el objeto del contrato.

- Parcial: el juez regula rebaja de renta. 1932 inc
2.
- Carece de importancia si es fortuita o culpable.
- Culpable: perjuicios.
 2. Expiración del tiempo estipulado.

Expiración Expiración
determinada indeterminada
Se ha estipulado plazo fijo
para el fin.
No se dan los supuestos.
Su terminación está indicada
por la naturaleza del servicio.
Su terminación está indicada
por la costumbre del país.
Deshaucio: noticia
anticipada que una de las
partes da a la otra de su
deseo de poner término al
No es necesario el deshaucio. contrato.
 Tácita reconducción

• Tácita reconducción. Es excepcional.

• No obstante haberse cumplido el plazo expreso o
tácito del contrato o haberse efectuado el deshaucio.
1956 CC
• Renovación de un contrato por el hecho de que el
arrendatario retenga la cosa con la aparente
anuencia del arrendador.
• Requisitos:
1.Que se trate de un bien raíz que permanece en poder del
arrendatario.
2.Que el arrendatario haya pagado, con el beneplácito del
arrendador, la renta correspondiente a un periodo posterior a
la extinción del contrato o las partes hayan ejecutado otros
hechos demostrativos de su inequívoca intención de perseverar
en el arrendamiento en las mismas condiciones.
• Renovación:
1.Predios urbanos: 3 meses.
2.Predios rústicos: Tiempo necesario para utilizar las labores
principiadas y coger los frutos pendientes.
• Se extinguen las garantías.
 3. Por la extinción del derecho del arrendador.

a) Por causas ajenas a su voluntad.

b) Por hecho o culpa suya.
c) Por actos de terceros.
d) Por disposición de la ley.
 a) Por causas ajenas a su voluntad.

• En realidad es la ley la que le pone término.

• 1958 CC
• por ejemplo el arrendador era usufructuario y llega el día en que debe
cesar su usufructo.
• 1959 CC obligación de indemnizar.
 b) Por hecho o culpa suya.

• Por ejemplo vende.

• 1962 CC
• Lucrativo: es gratuito
• Predios rústicos: está obligado a respetar aunque sea gratuito.
• Ley general de bancos
 Por actos de terceros.

• 1965 CC
• 1968 CC
• Acción oblicua o subrogatoria
 Por disposición de la ley.

• Expropiación por causa de utilidad pública

• 1960 CC
• Tutores y curadores. 1969
• Padreo madre bienes del hijo
• Marido casado en sociedad conyugal
 POR SENTENCIA JUDICIAL

• Nulidad o resolución