ESTUDIO DE MERCADO EN LA RECUPERACION

INMOBILIARIA
El estudio de mercado en relación a los precios de casas y departamentos en venta en distritos
como Cayma, Yanahura, Jose Luis Bustamante y Rivero, se presento una disminución del valor
por m2.
Considerando los resultados obtenidos en los 10 distritos sector medio y medio alto de
Arequipa se tienen que los precios disminuyeron. Se considera que el bajo crecimiento del
sector inmobiliario en el 2018, si bien se debe a múltiples factores, ha sido negativamente
influenciado por la inestabilidad política del país en este año, a lo que se suma los graves actos
de corrupción de los funcionarios del Estado, lo que genera desconfianza en el consumidor
interno, y retrae la demanda entre otros factores.
Las proyecciones para el sector inmobiliario en el 2019 son alentadores y se encuentra en
función ala proyección de crecimiento del crédito hipotecario aproximadamente del 10 %
según información que proporcionan las entidades financieras del país, sobre la base de los
resultados favorables que se alcanzaron en el 2018, ya que en Arequipa en este año se
vendieron alrededor de 15.000 nuevos inmuebles.
esta proyección de crecimiento, tiene como fuente la asociación de bancos del Perú y se debe
principalmente a la recuperación de la inversión privada sumada a acciones del estado para
recuperar el crecimiento con productos privados y estatales como:
 Programas de financiamiento habitacional
• Existen programas de financiamiento para vivienda, en función de las
condiciones socioeconómicas y el nivel de ingresos de los hogares.

170 600 hogares (3%) Banca Comercial

US$ 3 482/mes

769 100 hogares (14%)

US$ 831/mes

1 675 500 hogares (31%)

US$ 358/mes

1 820 200 hogares (34%)

US$ 207/mes

972 800 hogares (18%)

US$ 144/mes

Perú Urbano 2018, Ipsos Apoyo

 Crédito Mivivienda
• En la actualidad, el rango más alto de este segmento (viviendas por
encima de US$ 40 000) es atendido mayoritariamente por la banca
privada con sus propias líneas.

Númerode Créditos Miviviendadesembolsados

7960

6832
Precio de Viviendas US$ 17 150 a US$ 61 200

5545 Monto de 90% de precio vivienda

Financiamiento (mínimo US$ 11 000)

Incentivo (Premio
US$ 3 450 (flat)
Buen Pagador)
3588 3534
3130 2996 Moneda yTasa
En nuevos soles
Tasa fija

Plazo de crédito Entre 10 y 20 años

1409
654 Plazo de gracia 6 meses (Bien Futuro)
405
143
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2014 2015 2016 2017 2018

Fuente: Fondo Mivivienda

 Programa Techo Propio
• En los dos últimos años se ha consolidado el programa. En los dos
últimos años se han desembolsado más de 33 mil subsidios (el 79%
del total desde el 20) y US$ 160 millones.

Bonos Familiares Habitacionales desembolsados

24330

Bono Familiar
Modalidad Valor de la Vivienda
Habitacional

Adquisición de
US$ 6 750 a US$ 14 700 US$ 6 120
Vivienda Nueva

9 236 Adquisición de
US$ 14 701 a US$ 17 150 US$ 3 680
Vivienda Nueva

2353 Construcción en sitio

673 2027 propio
US$ 6 000 a US$ 14 700 US$ 5 755

1873 1873
Mejoramiento de
US$ 2 570 (mínimo) US$ 2 325
vivienda
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Fuente: Fondo Mivivienda * al 15.12.2018
 Programa Techo Propio
• El dinamismo en los últimos años, se explica sobre todo por la
modalidad construcción en sitio propio, sin crédito hipotecario.

• La importancia de esta modalidad en el programa contracíclico del

gobierno, motivó un crecimiento exponencial de las entidades técnicas
que querían trabajar en el Programa.
EntidadesTécnicasinscritasenTechoPropio
Desembolso de BFH por modalidad, 2018
2,092

Mejoramiento Adquisición de
1,593
de vivienda vivienda
1 473 3 527
6% 14%
804

82

Ene.2018 Feb.2018 May.2018 Set.2018

Construcción en
sitio propio
19 330
80%

Fuente: Fondo Mivivienda * al 15.12.2017

 Condiciones para el desarrollo del MVP

1 Disponibilidad de suelo urbano para vivienda

2 Factibilidad de servicios públicos

3 Competitividad de la producción habitacional

4 Sostenibilidad y extensión de subsidios y créditos

5 Simplificación de procesos administrativos

 Suelo urbano para vivienda
• Los planes urbanos y de
zonificación no programan
áreas para expansión urbana o
densificación.
• Casi no existen programas de
destugurización.
• El Ministerio de Vivienda
promueve transferencias de
terrenos a promotores privados
para desarrollar proyectos.

• Existe la ley de saneamiento

físico legal para predios
tugurizados con fines de
renovación urbana ley 29415
 Productividad habitacional
• En el sector inmobiliario hay un
gran número de empresas, no
todas son eficientes.
• Las entidades técnicas
requieren capacitación y
asistencia técnica.
• Existe un uso limitado de
tecnologías de construcción
industrial.
• No es obligatoria la
normalización de productos y la
certificación de servicios.
• La mano de obra tiene
limitaciones y muchas veces es
violenta.
 Sostenibilidad de subsidios y créditos
• Existen dudas sobre rentabilidad e impacto de los subsidios entre
quienes evalúan las inversiones públicas.
• Monto de subsidios es insuficiente para proyectos de destugurización.
• El gobierno ha dispuesto que gobiernos regionales puedan otorgar
subsidios habitacionales (por dos años).
• Se ha creado un programa de vivienda en el área rural, con un subsidio
directo igual al del área urbana.
• El mercado secundario de hipotecas es precario, lo que impide que se
traigan más recursos para créditos hipotecarios.
• Programas de ahorro previo son poco difundidos, dificultando el acceso
a familias que no cuentan con ingresos informales.
• Participación de IFIs en créditos para vivienda social es muy pequeña.
 Simplificación administrativa
• Los procedimientos de licencias son engorrosos, caros y lentos.

• El gobierno ha promovido la Ley No 29090 pero ha encontrado

oposición en las municipalidades y en los colegios profesionales.
• El Tribunal Constitucional la han declarado constitucional y el congreso
ha efectuado modificaciones (Ley No 29476).
• También se presentan problemas en los registros públicos, con el
Instituto Nacional de Cultura y con los Estudios de impacto ambiental.
E v a lu a c ió n c o m p a r a t iv a d e p r o c e d im ie n t o s s o b r e p e r m is o s d e c o n s t r u c c ió n
N ú m e r o de
# P a ís R a n k in g P l a z o (d í a s )
p ro c e d im ie n to s

1 M é x ic o 33 12 1 38

2 C o lo m b ia 54 13 1 14

3 C h ile 62 18 1 55

4 E cu ador 85 19 1 55

5 P a ra g u a y 96 13 2 91

6 V e n e z u e la 96 11 3 95

7 B o liv ia 98 17 2 49

8 B ra s il 1 08 18 4 11

9 P e rú 1 15 21 2 10

10 U ru g u a y 1 39 30 2 34

11 A rg e n tin a 1 67 28 3 38

Fuente: Doing Business 2018. IFC-Banco Mundial

DISTRIBUCION DE LA ACTIVIDAD EDIFICATORIA
SEGÚN DESTINOS 2017
2018
DESTINO M2 %
VIVIENDA 401.530 65.61
LOCALES COMERCIALES 63456 1037
OFICINAS 23367 3.82
OTROS DESTINOS 123.608 20.20
TOTAL 611.961 100.00
 OFERTA TOTAL DE EDIFICACIONES SEGÚN
DESTINOS 2018

DESTINO 2018
M2 %
150.382 78.14
19.134 9.94
5.735 2.98
17.198 8.94
192.449 100.00
 Oferta de vivienda

Tipo de Oferta Oferta Futura Oferta total

vivienda inmediata

Unidades Unidades Unidades

% % %
Casas 557 30.9 5 5.8 562 29.8

Departamen 1243 69.1 81 94.2 1324 70.2

tos
 Viviendas vendidas

Tipo de vivienda Viviendas vendidas

Unidades %

Casas 459 36.80

Departamentos 787 63.20

total 1.246 100.00

 VIVIENDAS VENDIDAS SEGÚN SECTOR URBANO
VIVIENDAS VENDIDAS
SECTOR URBANO
Unidades % m2 %
1. Arequipa 89 7.1 12,199 9.4
2. Alto Selva Alegre 55 4.4 3,810 2.9
3. Bustamante y Rivero 218 17.5 22,517 17.4
4. Cayma 118 9.5 11,377 8.8
5. Cerro Colorado 161 12.9 18,598 14.4
6. Characato 79 6.3 3,525 2.7
7. Jacobo Hunter 9 0.7 792 0.6
8. Mariano Melgar 15 1.2 720 0.6
9. Miraflores 370 29.7 40,090 31
10. Sachaca 30 2.4 2,132 1.7
11. Socabaya 2 0.2 250 0.2
12. Yanahuara 100 8 13,185 10.2
TOTAL 1,246 100.0 129,195 100.0
 OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN SECTOR URBANO
OFERTA TOTAL VIVIENDA
SECTOR URBANO
Unidades % m2 %
1. Arequipa 154 8.2 18,370 12.2
2. Alto Selva Alegre 105 5.6 7,470 5
3. Bustamante y Rivero 136 7.2 15,518 10.3
4. Cayma 407 21.6 24,496 16.3
5. Cerro Colorado 155 8.2 17,524 11.6
6. Characato 131 6.9 5,109 3.4
7. Jacobo Hunter 3 0.1 312 0.2
8. Mariano Melgar 12 0.6 576 0.4
9. Miraflores 616 32.7 39,490 26.2
10. Paucarpata 20 1.1 1930 1.3
11. Sachaca 26 1.4 2,553 1.7
12. Socabaya 2 0.1 250 0.2
13. Yanahuara 119 6.3 16,784 11.2
TOTAL 1,886 100.0 150,382 100.0
 PRECIO PROMEDIO DE LA VIVIENDA
TIPO DE VIVIENDA
PRECIO PROMEDIO DE LA VIVIENDA

($ DOLARES)

TOTAL POR M2

Casas 132,487 200

87,480
Departamentos 90
 ESTRUCTURA DE LA OFERTA TOTAL DE CASAS
PRECIO PRECIO POR
SECTOR URBANO UNIDADES MEDIO AREA M2
(US$ DOLARES) PROMEDIO m2 (US$ DOLARES)

1. Arequipa 3 133,572 182.3 732

3. Bustamante y Rivero 13 161,538 156.9 1,031

4. Cayma 307 19,442 80.8 1209

6. Characato 131 20,877 39 535

9. Miraflores 100 57,143 115 687

10. Sachaca 5 144,200 112 1,097

12. Yanahuara 3 206,000 198 1,100

 ESTRUCTURA DE LAOFERTA TOTAL DE DEPARTAMENTOS
UNIDADES PRECIOMEDIO AREA PRECIOPORM2
SECTORURBANO
(US$DOLARES) PROMEDIOm2 (US$DOLARES)
1.Arequipa 151 96,272 118 808
2.AltoSelvaAlegre 105 34133 71.1 478
3.BustamanteyRivero 123 68673 109.6 626
4.Cayma 100 112741 138.3 815
5.CerroColorado 155 76319 113.1 666
6. JacoboD.Hunter 3 63000 104 602
7.MarianoMelgar 12 15429 48 321
8.Miraflores 516 20,153 54.2 362
9.Paucarpata 20 71,100 96.5 742
10.Sachaca 21 54,993 94.9 556
11.Socabaya 2 70,000 125 560
12.Yanahuara 116 111,569 139.6 794
 CARACTERISTICAS DE EDIFICIOS
MULTIFAMILIARES
• Para febrero 2018, el 38.97% de los multifamiliares ofrecidos en la
provincia son ofrecidos con cuatro departamentos.

• El 64.20% de los departamentos ofrecidos cuentan con tres

dormitorios y el 39.58% de éstos se ofrecen con dos baños.

• El 31.50% de las edificaciones multifamiliares cuentan con

dormitorio para servicio.

• El 57.16% de las viviendas se localizan predominantemente en

avenida de poco tráfico, el 35.79% en condominio y el 6.47% de las
viviendas frente a parque.
 DEMANDA EFECTIVA

• La demanda efectiva está compuesta por aquellos hogares no propietarios

con intención de adquirir o construir una vivienda nueva en los siguientes
veinticuatro meses. La demanda efectiva asciende a 24 580 hogares.

DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA

ESTRATO DEMANDA
EFECTIVA
SOCIOECONOMICO % Nº
14.6

30.5
MEDIO 54.9 13,505.0 54.9

MEDIO BAJO 30.5 7,487.00

MEDIO ALTO 14.6 3,588.00
MEDIO
MEDIO BAJO
TOTAL 100 24,580.0 MEDIO ALTO
 •Se concentra en los rangos inferiores de precio de la vivienda, los rangos
inferiores a US$30,000 concentran el 75.04% de la demanda efectiva

DEMANDA EFECTIVA POR RANGO DE PRECIOS (UNIDADES)

DEMANDA EFECTIVA HASTA 10 000

PRECIOS EN DOLARES
UNIDADES % 10 001 - 15 000

15 001 - 22 000
MAS DE 50000 1078.0 4.39
22 001 - 30 000
45 001 - 50 000 558.0 2.27 DEMANDA
30 001 - 35 000

35 001 - 40 000 308.0 1.25 35 001 - 40 000

40 001 - 45 000
30 001 - 35 000 2015.0 8.20

MAS DE 50 000
22 001 - 30 000 2176.0 8.85
0.0 2000.0 4000.0 6000.0 8000.0 10000.0

15 001 - 22000 3300.0 13.43

10001 - 15 000 5378.0 21.88

HASTA 10 000 9767.0 39.74

TOTAL 24580.0 100.00

 La demanda insatisfecha del mercado se establece con base en la
relación que existe entre el número de hogares demandantes de
vivienda y las unidades habitacionales en el mercado (oferta
inmediata)
DISTRIBUCION DE LA DEMANDA INSATISFECHA
PRECIO DE LA DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIPACION
VIVIENDAEN US$ EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGO
HOGARES VIVIENDAS HOGARES %
HASTA 10 000 9767 0 9767 42.88
10001 - 15 000 5378 0 5378 23.61
15 001 - 22 000 3300 0 3300 14.99
22 001 - 30 000 2176 600 1576 6.92
30001 - 35 000 2015 72 1943 8.33
35 001 - 40 000 308 131 177 0.78
40 001 - 45 000 558 135 423 1.86
MAS DE 50 000 1078 862 216 0.95
TOTAL 24580 1800 22780 100.0
La siguiente tabla presenta las principales preferencias de la demanda
efectiva, resaltando aquella por el distrito de José Luis Bustamante y
Rivero, con un 12.14% de preferencia.
DISTRITOS DE PREFERENCIA
PARTICIPACIÓN
DISTRITOS
%
Jose L. Bustamante y Rivero 12.14
Cayma 10.43
Sachaca 9.64
Arequipa 8.38
Cerro Colorado 10.43
Paucarpata 9.87
Alto Selva Alegre 6.16
Socabaya 6.1
Tiabaya 4.53
Jacobo D. Hunter 3.24
Mariano Melgar 5.43
Yanahuara 3.55
Miraflores 4.69
Uchumayo 4.77
Otros 0.66
TOTAL 100.0
 CONCLUSIONES

 En el 2018 el mercado inmobiliario EXPERIMENTO un crecimiento promedio del 4 %, según

las proyecciones del BCRP, manteniéndose aproximadamente en 17 años el tiempo en que
se adquiriría un inmueble

 En el 2019 se proyecta un crecimiento aprox. del 10% según la información de bancos del
Perú sobre la base recuperación de la inversión privada en el sector y las acciones del
gobierno orientadas a este objetivo
 RECOMENDACIONES

 Se sugiere promover la emisión del marco legal necesario ( leyes , reglamentos decretos
supremos, etc.), a ser emitidos por el poder ejecutivo y el congreso de la republica para que
la adquisición de segundos inmuebles y remodelación gocen de la misma condiciones
preferenciales de los actuales créditos hipotecarios para adquisición del primer inmueble, lo
que dinamizaría el sector y la contribuiría al crecimiento de la economía del país

 Que el gobierno incremente la inversión privada en proyectos de Alquiler – Venta , que es

un rubro no explotado en el sector inmobiliario