PROPIEDAD HORIZONTAL TECNICA REGISTRAL

FRENTE A LA NORMATIVIDAD EXISTENTE

Expositora. Aura Rocio Espinosa Sanabria

Registradora Principal de I.P, de Bogotá, Zona Norte.
MARCO NORMATIVO
LEY 675 DE 2011

DECRETO 1469 DE 2010

LEY 1579 DE 2012

 CONCEPTO
Es una forma especial de dominio, en
la que concurren derechos de
propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los demás bienes
comunes.
LIMITACION AL DOMINIO
 DEFINICIONES
 Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema
jurídico que regula el sometimiento a propiedad
horizontal de un edificio o conjunto, construido o
por construirse.

 Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto
que regula los derechos y obligaciones
específicas de los copropietarios de un edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal.
 DEFINICIONES
 Edificio:
Construcción de uno o varios pisos
levantados sobre un lote o terreno, cuya
estructura comprende un número plural de
unidades independientes, aptas para ser usadas
de acuerdo con su destino natural o
convencional, además de áreas y servicios de
uso y utilidad general. Una vez sometido al
régimen de propiedad horizontal, se conforma
por bienes privados o de dominio particular y
por bienes comunes.
 DEFINICIONES

 Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por

varios edificios levantados sobre uno o varios
lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios
de uso y utilidad general, como vías internas,
estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porterías, entre otros. Puede
conformarse también por varias unidades de
vivienda, comercio o industria, estructuralmente
independientes.

 DEFINICIONES
 Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles
cuyos bienes de dominio particular se encuentran
destinados a la vivienda de personas, de acuerdo
con la normatividad urbanística vigente.
 Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles
cuyos bienes de dominio particular se encuentran
destinados al desarrollo de actividades
mercantiles, de conformidad con la normatividad
urbanística vigente.
 DEFINICIONES
 Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos
bienes de dominio particular tienen diversas
destinaciones, tales como vivienda, comercio,
industria u oficinas, de conformidad con la
normatividad urbanística vigente.

 Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles
debidamente delimitados, funcionalmente
independientes, de propiedad y aprovechamiento
exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal, con
salida a la vía pública directamente o por pasaje
común.
 DEFINICIONES
 Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro
indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por
su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia,
estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso,
goce o explotación de los bienes de dominio particular.

 Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la
existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o
conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute
de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el
carácter de bienes comunes no esenciales.

 DEFINICIONES
 Expensas comunes necesarias: Erogaciones
necesarias causadas por la administración y la
prestación de los servicios comunes esenciales
requeridos para la existencia, seguridad y
conservación de los bienes comunes del edificio o
conjunto. Para estos efectos se entenderán
esenciales los servicios necesarios, para el
mantenimiento, reparación, reposición,
reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes,
así como los servicios públicos esenciales
relacionados con estos.
 DEFINICIONES
 Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen
la participación porcentual de cada uno de los
propietarios de bienes de dominio particular en los
bienes comunes del edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal. Definen además su
participación en la asamblea de propietarios y la
proporción con que cada uno contribuirá en las
expensas comunes del edificio o conjunto, sin
perjuicio de las que se determinen por módulos de
contribución, en edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto.
 DEFINICIONES
 Módulos de contribución: Índices que establecen la
participación porcentual de los propietarios de
bienes de dominio particular, en las expensas
causadas en relación con los bienes y servicios
comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte
o sector determinado del edificio o conjunto de uso
comercial o mixto.

 Propietario inicial: Titular del derecho de dominio
sobre un inmueble determinado, que por medio de
manifestación de voluntad contenida en escritura
pública, lo somete al régimen de propiedad
horizontal.
 DEFINICIONES
 Área privada construida: Extensión superficiaria
cubierta de cada bien privado, excluyendo los
bienes comunes localizados dentro de sus
linderos, de conformidad con las normas legales.

 Área privada libre: Extensión superficiaria
privada semidescubierta o descubierta,
excluyendo los bienes comunes localizados
dentro de sus linderos, de conformidad con las
normas legales.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL REGISTRO DE
INSTRUMENTOS PUBLICOS
 SE CONSTITUYE CODIGO 360
 SE ADICIONA CUANDO ES POR ETAPAS
CODIGO 904
 SE REFORMA CODIGO 902
 Y SE EXTINGUE
 EXTINCION PARCIAL REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL CODIGO 835
 EXTINCION TOTAL REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL CODIGO 837
 DE LA CONSTITUCION DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 REQUISITOS PARA LA INSCRIPCION Y LA TECNICA REGISTRAL

Pago derechos de registro e impuesto

de registro.

Copia simple con destino al archivo de

la oficina.
 Los propios de cualquier documento, por
ejemplo que la escritura esté firmada por los
comparecientes y el notario, que se cite la
matrícula, que esté plenamente identificado el
inmueble por su número de matrícula
inmobiliaria, nomenclatura o nombre,
linderos, área en el sistema métrico decimal y
los intervinientes por su documento de
identidad. etc, etc.
CONTENIDO MINIMO DE LA ESCRITURA.

 1. El nombre e identificación del propietario.


 2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los
cuales se levanta el edificio o conjunto, por su
nomenclatura, área y linderos, en sistema métrico
decimal, indicando el título o títulos de adquisición y
los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
 El área del terreno debe coincidir con la del folio de
M.I., y por ende con la descrita en la licencia.
 NO REQUIERE ENGLOBE CUANDO ES POR ETAPAS.

 CUANDO NO ES POR ETAPAS Y SI ES UN SOLO EDIFICIO QUE SE CONSTRUYE EN DOS O
MAS LOTES, ESTOS SE DEBEN ENGLOBAR, PARA QUE DEL LOTE QUE SURJA SE DESMENBREN
LOS APARTAMENTOS Y DEMAS UNIDADES A LAS QUE HAYA LUGAR.

 ELLO LO IMPONE LA TECNICA REGISTRAL, PORQUE EN LA PRACTICA SI SE CONSTITUYE
PROPIEDAD HORIZONTAL, SOBRE EL FOLIO 222 Y EL FOLIO 333, NO PODRAN DERIVARSE
DE LOS FOLIOS 222 Y 333, LAS MISMAS UNIDADES INMOBILIARIAS COMO QUIERA QUE SE
GENERARÍA UNA DUPLICIDAD DE FOLIOS.

 DE LA MISMA MANERA, SE TORNA EN UN IMPOSIBLE JURIDICO, ESTABLECER EN CUAL DE
LOS FOLIOS DE MATRICULA INMOBILIARIA QUEDARIAN LAS ZONAS COMUNES.

 EN TANTO QUE SI SE ENGLOBAN LOS TERRENOS SOBRE LOS CUALES SE CONSTRUYE EL
EDIFICIO SOMETIDO A PROPIEDAD HORIZONTAL, DEL FOLIO QUE SURGE CON EL ENGLOBE
SE SEGREGARAN LAS UNIDADES PRIVADAS Y SOBRE EL CUAL OBRARAN LAS ZONAS
COMUNES.
 Ley 1579 de 2012, dispone: “Artículo 52. Apertura de
matrícula en Registro de Propiedad Horizontal. Al constituirse
una propiedad por pisos, departamentos, propiedad
horizontal o condominio, se mantendrán el registro catastral y
el folio de matrícula correspondiente al edificio en general,
con las debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de
uso común. Para las unidades privadas de dominio pleno
resultantes de la constitución de propiedad por pisos u
horizontal, se abrirán los correspondientes registros
catastrales y folios de matrículas independientes, segregados
del registro y del folio general, tanto para señalar su
procedencia, como para indicar la cuota que a cada
propietario individual corresponde en los bienes comunes. En
el registro catastral y en el folio de matrícula general, como en
los registros y folios individuales, se sentarán recíprocas notas
de referencia”

 4. La identificación de cada uno de los bienes de
dominio particular de acuerdo con los planos
aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o
Distrital o por la entidad o persona que haga sus
veces.

 EN ESE ENTENDIDO CUANDO, SE PROCEDA A LA

APERTURA DE MATRÍCULAS INMOBILIARIAS PARA
LOS APARTAMENTOS O LOCALES EL CALIFICADOR
EN LA CASILLA CORRESPONDIENTE INCLUIRA EL
ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA. (ART 26 LEY
675/2001) NO OBSTANTE ES OBLIGATORIO CITAR
EL AREA PRIVADA LIBRE.
 SI SE IDENTIFICA UN GARAJE O UN PARQUEADERO, POR AREA Y LINDEROS SE
GENERA UNA UNIDAD INMOBILIARIA, AL TENOR DE LA LEY 1579 DE 2012, POR
ENDE REQUIERE LA APERTURA DE FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA. SIEMPRE
Y CUANDO SE LE ASIGNE PORCENTAJE DE COPROPIEDAD, DE OMITIRSE EL
PORCENTAJE EL REGLAMENTO SE DEVUELVE.

 TRATANDOSE DE PARQUEADEROS COMUNES DE USO EXCLUSIVO O DE

VISITANTES NO HAY LUGAR A LA APERTURA DE MATRICULA INMOBILIARIA,
DADO QUE NO SE ESTABLECEN LINDEROS COMO EL ZENITH Y EL NADIR.
 SIN EMBARGO SI SE ALINDERAN Y SE ESTABLECE PORCENTAJE DE
PARTICIPACION, HABRÁ LUGAR A LA APERTURA DE MATRICULA PARA LOS
INMUEBLES ASI DESCRITOS E IDENTIFICADOS.

 5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de
los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo
uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto,
cuando fuere el caso.
 BIENES COMUNES EN GENERAL: Artículo 19 Ley 675 de 2001.
“Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto
que permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los
bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro
indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son
indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes
comunes, son inalienables e inembargables en forma separada
de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno
en forma separada de aquellos.”
 Por ejemplo: Los parqueaderos de visitantes, accesos y
circulaciones y todas las zonas comunes que por su
naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones
comunales y áreas de recreación y deporte.
 BIENES COMUNES ESENCIALES:

 El terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos.

 Los cimientos,

 La estructura,

 Las circulaciones indispensables para aprovechamiento de

bienes privados,

 Las instalaciones generales de servicios públicos,

 Las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a

cualquier nivel.

 Las escaleras
 BIENES DE USO EXCLUSIVO.

 Son aquellos bienes comunes no necesarios para el disfrute y

goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos
cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien
privado, que podrán ser asignados de manera exclusiva a los
propietarios de los bienes privados que por su localización
puedan disfrutarlos, tales como:
 TERRAZAS Y BALCONES
 ÁREAS DELIMITADAS SOBRE CUBIERTAS
 PATIOS – SOLARES INTERIORES
 RETIROS Y ANTEJARDINES.
PARQUEADEROS (A EXCEPCIÓN DE VISITANTES Ó DE
MINUSVÁLIDOS).
 CUARTOS DE DEPÓSITO.
 ADEMÁS DE TODOS AQUELLOS BIENES COMUNES NO
ESENCIALES QUE RESTRINJAN EL USO Y GOCE EN GENERAL DE
LOS PROPIETARIOS EN UNA COPROPIEDAD
 LA EXCEPCION: LOS PARQUEADEROS DE
VISITANTES, ACCESOS Y CIRCULACIONES Y
TODAS LAS ZONAS COMUNES QUE POR SU
NATURALEZA O DESTINO SON DE USO Y GOCE
GENERAL, COMO SALONES COMUNALES Y
ÁREAS DE RECREACIÓN Y DEPORTE, ENTRE
OTROS, NO PODRÁN SER OBJETO DE USO
EXCLUSIVO.
 BIENES COMUNES NO ESENCIALES

 Son los destinados para el uso y disfrute de la
propiedad horizontal (los copropietarios). Por
ejemplo los parques, los patios internos, los
jardines, la piscina, la oficina del administrador, el
gimnasio, los ascensores, los campos deportivos
etc, etc.

 6.
Los coeficientes de copropiedad y los
módulos de contribución, según el caso.

 LASUMATORIA DE LOS COEFICIENTES DEBE

DAR 100%

 ALALINDERARSE E IDENTIFICAR UN GARAJE,

SE DEBE ESTABLECER EL COEFICIENTE DE
COPROPIEDAD, SI NO SE DEVUELVE.
 7. La destinación de los bienes de dominio particular que
conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las
normas urbanísticas vigentes.

 8. Las especificaciones de construcción y condiciones de

seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

 Además de este contenido básico, los reglamentos de

propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas
con la administración, dirección y control de la persona jurídica
que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan
la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

 “Parágrafo 4. El reglamento de administración de la propiedad

horizontal, no podrá contener normas que prohíban la
enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni
limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.”
 DOCUMENTACIÓN ANEXA.
Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de
propiedad horizontal, (la adición, procede únicamente cuando es por
etapas) según sea el caso, deberán protocolizarse

1.- La licencia de construcción o el documento que haga sus veces

2.- y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren:

 ----- la localización
 ----- linderos
 -----nomenclatura
 -----área de cada una de las unidades independientes que
serán objeto de propiedad exclusiva o particular
 ----- Y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso
común.
 DOCUMENTACIÓN ANEXA.

EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON LICENCIA DE

CONSTRUCCION VENCIDA, ADEMÁS DE LA LICENCIA
DE CONSTRUCCIÓN DEBE PROTOCOLIZARSE LA
RESOLUCIÓ QUE APRUEBA LOS PLANOS
 CONTENIDO DE LA LICENCIA

Art. 38 Dto 1469 de 2010. La licencia se adoptará mediante acto administrativo de

carácter particular y concreto y contendrá por lo menos:
 1. Número secuencial de la licencia y su fecha de expedición.
 2. Tipo de licencia y modalidad.
 3. Vigencia.
 4. Nombre e identificación del titular de la licencia, al igual que del urbanizador o
del constructor responsable.
 5. Datos del predio:
 a) Folio de matrícula inmobiliaria del predio o del de mayor extensión del que este
forme parte;
 b) Dirección o ubicación del predio con plano de localización.
 6. Descripción de las características básicas del proyecto aprobado, identificando
cuando menos: uso, área del lote, área construida, número de pisos, número de
unidades privadas aprobadas, estacionamientos, índices de ocupación y de
construcción.
EL NÚMERO DE UNIDADES INMOBILIARIAS Y EL NUMERO DE PISOS QUE SE ENUNCIEN EN LA
ESCRITURA DEBE COINCIDIR CON LAS APROBADAS EN LA LICENCIA, ASÍ COMO EL ÁREA Y SU
DENOMINACION. POR EJEMPLO SI EN LA LICENCIA SE AUTORIZAN 20 APARTAMENTOS, ESTOS
DEBEN SER LOS DESCRITOS EN LA ESCRITURA, Y DEBE COINCIDIR SU DESCRIPCION-

SINO APLICA DEVOLVER PARA QUE SE ACLARE.

 .
7. Planos impresos aprobados por el curador
urbano o la autoridad municipal o distrital
competente para expedir licencias.

8. Constancia que se trata de vivienda de

interés social cuando la licencia incluya este
tipo de vivienda
 VIGENCIA DE LA LICENCIA
Artículo 2° Dto 1469 de 2010. Clases de licencias. Las licencias urbanísticas
serán de:
 1. Urbanización.

 2. Parcelación.

 3. Subdivisión.

 4. Construcción. Artículo 7°. Es la autorización previa para desarrollar

edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios,
de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los
instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de
Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que
regule la materia. En las licencias de construcción se concretarán de manera
específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos
técnicos aprobados para la respectiva edificación. Son modalidades de la
licencia de construcción las siguientes:
 5. Intervención y ocupación del espacio público.


Artículo 36. Efectos de la licencia. De conformidad con lo dispuesto en el
literal a) del artículo 5° del Decreto-ley 151 de 1998, el otorgamiento de la
licencia determinará la adquisición de los derechos de construcción y
desarrollo, ya sea parcelando, urbanizando o construyendo en los predios
objeto de la misma en los términos y condiciones expresados en la respectiva
licencia.
La expedición de licencias no conlleva pronunciamiento alguno acerca de la
titularidad de derechos reales ni de la posesión sobre el inmueble o inmuebles
objeto de ella. Las licencias recaen sobre uno o más predios y/o inmuebles y
producen todos sus efectos aún cuando sean enajenados. Para el efecto, se
tendrá por titular de la licencia, a quien esté registrado como propietario en el
certificado de tradición y libertad del predio o inmueble, o al poseedor
solicitante en los casos de licencia de construcción.
En el caso que el predio objeto de la licencia sea enajenado, no se requerirá
adelantar ningún trámite de actualización del titular. No obstante, si el nuevo
propietario así lo solicitare, dicha actuación no generará expensa a favor del
curador urbano.
OTRAS ACTUACIONES RELACIONADAS CON LA EXPEDICIÓN DE LAS
LICENCIAS. DTO 1469 DE 2010.
Artículo 51. Otras actuaciones. Se entiende por otras actuaciones
relacionadas con la expedición de las licencias, aquellas vinculadas con el
desarrollo de proyectos urbanísticos o arquitectónicos, que se pueden
ejecutar independientemente o con ocasión de la expedición de una licencia,
dentro de las cuales se pueden enunciar las siguientes:
(…)

5. Aprobación de los Planos de Propiedad Horizontal. Es la aprobación que

otorga el curador urbano, o la autoridad municipal o distrital competente
para el estudio, trámite y expedición de las licencias, a los planos de
alinderamiento, cuadros de áreas o al proyecto de división entre bienes
privados y bienes comunes de la propiedad horizontal exigidos por la Ley 675
de 2001 (…) los cuales deben corresponder fielmente al proyecto de
parcelación, urbanización o construcción aprobado mediante licencias
urbanísticas o el aprobado por la autoridad competente cuando se trate de
bienes de interés cultural. Estos deben señalar la localización, linderos,
nomenclatura, áreas de cada una de las unidades privadas y las áreas y
bienes de uso común.
El concepto emitido por la Dirección de Espacio Urbano y Territorial del Ministerio de
Vivienda aclara los requisitos para tramitar la solicitud notarial de aprobación, mediante
escritura pública de un reglamento de propiedad horizontal y su procedencia respecto
de la vigencia de la licencia de construcción.

Precisa el concepto que el objeto de una licencia de construcción es el de autorizar el

desarrollo de edificaciones en uno o varios predios, de acuerdo con lo dispuesto en el
plan de ordenamiento territorial y los instrumentos que lo desarrollen y complementen.
Los artículos 51 y 52 del Decreto 1469 de 2010, disponen que la actuación de
aprobación de planos de propiedad horizontal por parte de las autoridades encargadas
de la expedición de licencias urbanísticas, se puede realizar de manera conjunta con la
expedición de la respectiva licencia de construcción, o en forma independiente de la
misma; que en este último caso, cuando se expide en forma separada de una licencia
de construcción, su aprobación no contempla vigencia alguna para su respectivo trámite
de escrituración.
Independientemente de si el trámite se realiza en vigencia de la licencia de
construcción o con posterioridad a la misma, es procedente su trámite urbanístico por
parte de las autoridades facultadas para tal finalidad, es decir que podrá ser
protocolizado en una escritura pública que contenga el reglamento de propiedad
horizontal incluidos los planos respectivos.
El artículo 52 del Decreto 1469 de 2010 establece los documentos que deben
acompañar la expedición de licencias y el artículo 21 del mismo decreto, numeral 2,
establece que en los casos en que las licencias urbanísticas hayan perdido vigencia,
se hará una manifestación expresa presentada baja la gravedad de juramento en la
que conste que la obra aprobada esta construida en su totalidad.

Lo anterior se resume en que así se encuentre vencida la licencia de construcción de

un inmueble, podemos escriturar en las notarías su reglamento de propiedad
horizontal.
Artículo 52. Requisitos para las solicitudes de otras actuaciones relacionadas con la
expedición de las licencias. A las solicitudes de otras actuaciones urbanísticas de ajuste
de cotas y áreas, aprobación de los planos de propiedad horizontal, autorización
para el movimiento de tierras, aprobación de piscinas y modificación del plano
urbanístico se acompañarán los documentos a que hacen referencia los numerales 1, 3
y 4 del artículo 21 del presente decreto.

Adicionalmente a los requisitos generales señalados anteriormente, y dependiendo de

la actuación que se solicite, se aportarán los siguientes documentos:

1. Ajustes de cotas y áreas: Se debe aportar copia del plano correspondiente.

2. Aprobación dé los planos de propiedad horizontal: Se deben aportar los planos
de alinderamiento y el cuadro de áreas o proyecto de división. Cuando se
presente ante autoridad distinta a la que otorgó la licencia, copia de la misma y de
los planos correspondientes. Tratándose de bienes de interés cultural, el
anteproyecto de intervención aprobado.
En los casos en que las licencias urbanísticas hayan perdido su vigencia,
se hará una manifestación expresa presentada bajo la gravedad de
juramento en la que conste que la obra aprobada está construida en su
totalidad.
 CONJUNTO INTEGRADO POR ETAPAS

Cuando un conjunto se desarrolle

por etapas, la escritura de
constitución deberá indicar esta
circunstancia, y regular dentro de
su contenido el régimen general
del mismo, SEÑALANDO:
 • Y EN LA ESCRITURA
PÚBLICA POR MEDIO
• LA FORMA DE INTEGRAR • LAS SUBSIGUIENTES ETAPAS LAS
DE LA CUAL SE
INTEGRARÁ EL PROPIETARIO INICIAL
LAS ETAPAS MEDIANTE ESCRITURAS INTEGRA LA ÚLTIMA
SUBSIGUIENTES, Y LOS ADICIONALES, EN LAS CUALES SE ETAPA, LOS
IDENTIFICARÁN SUS BIENES
COEFICIENTES DE PRIVADOS, LOS BIENES COMUNES COEFICIENTES DE
COPROPIEDAD DE LOS LOCALIZADOS EN CADA ETAPA Y EL COPROPIEDAD DE
BIENES PRIVADOS DE LA NUEVO CÁLCULO DE LOS
TODO EL CONJUNTO
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DE
ETAPA QUE SE LA TOTALIDAD DE LOS BIENES SE DETERMINARÁN
CONFORMA, LOS CUALES PRIVADOS DE LAS ETAPAS CON CARÁCTER
INTEGRADAS AL CONJUNTO, LOS
TENDRÁN CARÁCTER CUALES TENDRÁN CARÁCTER DEFINITIVO.
PROVISIONAL. PROVISIONAL.
FORMA DE EFECTUAR EL REGISTRO
 DETERMINADA LA PROCEDENCIA DE LA
INSCRIPCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
CUANDO SE GENERE LA APERTURA DE FOLIOS
PARA LAS UNIDADES PRIVADAS, A ESTOS SE
TRASLADAN LAS HIPOTECAS Y DEMANDAS .

 SOBRE LA HIPOTECA LA LEY 675 DE 2001,

ARTICULO 17, REGULA LA DIVISIBILIDAD DE LA
HIPOTECA, CUANDO ESTABLECE QUE:
 “Los acreedores hipotecarios quedan autorizados
para dividir las hipotecas constituidas en su favor
sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de
la propiedad horizontal, entre las diferentes unidades
privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.”

 Y LA LEY 1579 DE 2012, “Artículo 51. Apertura de

matrícula en segregación o englobe. Siempre que el
título implique fraccionamiento de un inmueble en
varias secciones o englobamiento de varias de estas
en una sola unidad, se procederá a la apertura de
nuevos folios de matrícula, en los que se tomará nota
de donde se derivan, y a su vez se procederá al
traslado de los gravámenes, limitaciones y
afectaciones vigentes de los folios de matrícula de
mayor extensión.”

 TRATANDOSE DE PROPIEDAD HORIZONTAL, EL TRASLADO DE
LIMITACIONES Y AFECTACIONES, NO APLICA, CUANDO ELLAS VERSAN
SOBRE SERVIDUMBRES, CONDICIONES, PATRIMONIO DE FAMILIA
INEMBARGABLE, AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR, DECLARATORIAS
DE INMINENCIA DE DESPLAZAMIENTO O DESPLAZAMIENTO FORZADO,
RESERVAS AMBIENTALES.

 EL USUFRUCTO. EL NUDO PROPIETARIO Y EL USUFRUCTUARIO,

CONJUNTAMENTE, ESTAN FACULTADOS PARA CONSTITUIR PROPIEDAD
HORIZONTAL, PARA TAL EFECTO AL ABRIRSE LA MATRÍCULA SE
TRASLADARÁ EL USUFRUCTO Y LA CONSTITUCION DEL REGLAMENTO
QUEDARÁ A NOMBRE DE LOS DOS.

 TEORIA DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES.

 C.C. Art. 852.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, y
cederlo a quien quiera, a título oneroso o gratuito.

 SERVIDUMBRES.

 SI EN LA MAYOR EXTENSION EXISTEN
SERVIDUMBRES, LAS MISMAS NO SE HEREDAN O
TRASLADAN A LAS UNIDADES PRIVADAS, COMO
QUIERA QUE ELLAS POR SU NATURALEZA JURIDICA,
SITUACION FÁCTICA, SUBSISTEN EN LA MAYOR
EXTENSION. (vía aérea, subterránea o superficial,
las líneas, cables o tuberías de acueducto o
electricidad, infraestructura eléctrica)

 RESULTA ILOGICO QUE UN APARTAMENTO SOPORTE

UNA SERVIDUMBRE DE PASO, POR EJEMPLO.


 SI EN EL REGLAMENTO SE CONSTITUYEN SERVIDUMBRES ESTAS SOLO
SE INSCRIBEN EN LA MAYOR EXTENSIÓN.
 DADO QUE SON CASOS ESPECIALES EN LOS CUALES SE ESTABLECEN
ÁREAS COMUNES PARA USO EXCLUSIVO CON EL FIN DE INSTALAR
EQUIPAMENTOS Ó EQUIPOS PARA SUMINISTRO DE SERVICIOS
PÚBLICOS, COMO OCURRE CUANDO SE CONSTITUYEN POR PARTE DEL
CONSTRUCTOR – PROPIETARIO INICIAL, Ó POR PARTE DE LOS
PROPIETARIOS DE UNA COPROPIEDAD, A EMPRESAS DE SERVICIOS
PÚBLICOS DOMICILIARIOS SERVIDUMBRES Ó ÁREAS DE USO EXCLUSIVO
PARA TAL FIN, EN BÚSQUEDA DEL BENEFICIO GENERAL DE LA
COMUNIDAD PARA MEJORAR LA PRESTACIÓN DE DICHOS SERVICIOS,
EN LAS CUALES SE PACTAN CON DICHAS EMPRESAS, LA FIJACIÓN DE
CONDICIONES DE USO Y EL PAGO DE COMPENSACIONES POR PERMITIR
LA INSTALACIÓN DE EQUIPOS EN ESTAS ÁREAS.
 NO PROCEDEN LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. APTO ACTIVA GARAJES
PASIVAS.
 DEMANDA. SE TRASLADA A LOS
SEGREGADOS DADO QUE ESTA NO
SACA EL BIEN DEL COMERCIO Y
QUIEN ADQUIERE CON ELLA
INSCRITA ASUME LAS
CONSECUENCIAS DE LA
SENTENCIA.
 DE OTRAS CAUSALES DE INADMISION PARA INSCRIBIR UN REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.

 Embargo. Fundamento jurídico. Art. 3° literal b) y 31 de la ley 1579 DE 2012

 Prohibición judicial
 Reservas ambientales
 Humedales
 Oferta de compra
 Valorización
 Extinción de dominio
 Destinación provisional
 Comiso
 Patrimonio de familia
 Afectación a vivienda familiar
 Falsa tradición
 Inconsistencia entre el área citada y la que ostenta el folio.
 No ser propietario. (poseedores, nudo propietario sin comparecencia del
usufructurario o viceversa, El usufructuario debe contar con la anuencia del nudo
propietario porque tiene la obligación de conservar la forma y sustancia del
inmueble y de restituirla a su dueño)
 Cuando no se cumpla con el contenido que
debe ostentar el reglamento de propiedad
horizontal.
 Cuando no obre la licencia, y los planos
aprobados de propiedad horizontal, expedida
por el curador o planeación.

 Lalicencia puede estar vencida, ello no es

causal de devolución. Concepto Minvivienda.
 POR ENDE SERA CAUSAL DE INADMISION LA
AUSENCIA DE LA LICENCIA Y LA APROBACION
DEL PLANO,

Y CUANDO NO CORRESPONDE LA LICENCIA AL

PROYECTO.
 DE LA REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

 REQUISITOS DE LA ESCRITURA.

 Otorgamiento. Representante legal = ADMINISTRADOR


 Acreditación de la existencia y representación legal de la persona jurídica, mediante la:

 CERTIFICACION DE LA ALCALDIA MUNICIPAL O DISTRITAL


 Acta de la asamblea general de copropietarios. 70%

 Licencia modificatoria de construcción con aprobación de planos.

 Los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una
de las unidades.


 Coeficientes- Ajustes en todas las unidades


 Area, linderos y demás especificaciones propias de cualquier reglamento.

 Cita de las matrículas inmobiliarias que constituyen la propiedad horizontal y su mayor extensión


 SE INADMITIRA LA INSCRIPCION DE LA REFORMA, SI SE OMITE ALGUNO DE LOS ITEMS ANTERIORES.

 ACTOS QUE IMPLICAN REFORMA
ARTICULO 28.
 MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con
el voto favorable de un número plural de propietarios que
represente al menos el setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá
autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal
relacionadas con modificación de los coeficientes de
propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o
no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su
fijación.
 2.Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos
bienes privados, producto de la desafectación de un bien
común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al
mismo.
 DESAFECTACIÓN DE UN BIEN COMÚN NO ESENCIAL.

 Desafectar es pasar de bien común a bien

privado.

 Privado de quién? Privado o propiedad de la
Persona Jurídica constituida por todos los
copropietarios.

 Una vez que es bien privado se pueden realizar
sobre ese bien operaciones comerciales como
vender, arrendar, hipotecar, dar en anticresis,
etc.
 ARTICULO 21
 Procedimiento para la desafectación de bienes comunes.

La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una

reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por
medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de
autorización de la asamblea general de propietarios y las
aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad
con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se
registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual
abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

 En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá

comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de
copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la
incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto”
 3.- Cuando se extinga la propiedad horizontal
en relación con una parte del edificio o
conjunto. SE EXIGE VARIACION DE
PORCENTAJES DE COPROPIEDAD.
 4.- Cuando se cambie la destinación de un
bien de dominio particular, si ésta se tuvo en
cuenta para la fijación de los coeficientes de
copropiedad.

APARTAMENTO DESTINADO A VIVIENDA PARA

DESTINARLO A CONSULTORIOS MÉDICOS.
 5.-Modificación de unidades privadas.

 LAS UNIDADES PRIVADAS QUE CONFORMAN LA

PROPIEDAD HORIZONTAL NO SE ENGLOBAN NO SE
DIVIDEN, POR CUANTO ESTA SE REFORMA
SUPRIMIENDOLAS PARA DAR LUGAR A OTRAS, QUE SE
SEGREGAN DE LA MAYOR EXTENSIÓN.
 CUANDO EN LA ESCRITURA SE USAN ESTAS FIGURAS,
SE DEVUELVE SIN REGISTRAR, COMO QUIERA QUE NO
HAY LUGAR AL ENGLOBE O DIVISIÓN DE UNA
CONSTRUCCION, QUE ES LA UNIÓN DE MATERIALES
ADHERIDOS AL TERRENO, CON CARÁCTER DE
PERMANENTE.
 SE ENGLOBAN Y DIVIDEN LOS LOTES.
 LA PROPIEDAD HORIZONTAL SE REFORMA PARA SUPRIMIR
UNIDADES CON EL FIN DE GENERAR OTRAS, ASÍ:
 Eliminando dos o más apartamentos para generar uno. (NO
ENGLOBE)
 Eliminando un apartamento para generar dos o más. (NO
DIVISION MATERIAL PARA CREAR DE ESTE OTRAS UNIDADES
INMOBILIARIAS)
 Eliminando dos o más garajes para generar uno. (NO ENGLOBE)
 Eliminando un garaje o parqueadero para generar dos o más.
(NO DIVISION MATERIAL PARA CREAR DE ESTE OTRAS UNIDADES
INMOBILIARIAS
 Igual con los locales.
 Convirtiendo dos apartamentos en uno dúplex, conectado por
una escalera interior el APTO del piso inferior al APTO del piso
superior. (NO ENGLOBE)
 Se deben suprimir las dos unidades, para ser segregado el
dúplex de la mayor extensión.
 6.- Cuando el propietario del
último piso, eleva nuevos pisos o
realiza nuevas construcciones;
siempre y cuando cuente con la
autorización de la asamblea, y
previo cumplimiento de las normas
urbanísticas vigentes. Ordinal 3º
del artículo 18 de la ley 675 de
2001
 LA REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL SE REGISTRA EN LOS FOLIOS DE
MATRÍCULA DE LAS UNIDADES QUE SE VAN A
SUPRIMIR, ESTOS SE CIERRAN, LUEGO LA REFORMA
SE INSCRIBE EN EL FOLIO DE MAYOR EXTENSIÓN Y
CON BASE EN ELLA SE SEGREGAN LAS NUEVAS
UNIDADES INMOBILIARIAS, QUE HEREDARÁN:
 LAS HIPOTECAS, LAS DEMANDAS VIGENTES QUE
AQUEL REPORTE,
 EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD QUE SE REFORMA
Y,
 LOS ACTOS DE COMPRAVENTA.
OTROS HECHOS QUE IMPLICAN REFORMA SIN CAMBIO
DE COEFICIENTE
Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o
impliquen una sensible disminución en uso y goce.
El parque infantil, para la construcción de una piscina o de
zonas húmedas.

 Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción

que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

 Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio

particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad
urbanística vigente. Por ejemplo un local comercial por una
guardería; un local por un apartamento, un depósito por un
local.

 Asignación de un bien común al uso y goce
exclusivo de un determinado bien privado,
cuando así lo haya solicitado un copropietario.
NO REQUIERE MODIFICACION DE COEFICIENTES.
EL PROPIETARIO PAGA COMPENSACIONES.

 Reforma a los estatutos y reglamento. Inclusión

del manual de convivencia.

 Se requiere modificación de la licencia de

construcción, cuando se suprimen unidades
inmobiliarias y no se generan otras.

 IMPROCEDENCIA DE LA INSCRIPCION DE LA REFORMA.
 Cuando las unidades que se suprimen ostenten:

 HIPOTECAS. Así el acreedor consienta en ello, teniendo en cuenta que

al suprimirse la unidad inmobiliaria, desaparece el objeto del
gravamen hipotecario, y no hay lugar a trasladarlo a las nuevas
unidades que se creen porque estas difieren en su descripción cabida
y linderos. Los procesos ejecutivos hipotecarios no prosperan, por la
ausencia de identidad del inmueble, de matrícula inmobiliaria,
cuando haya de embargarse, secuestrarse o rematarse.

 Cuando la reforma implica la simple supresión de una unidad

inmobiliaria, que está hipotecada, con posterioridad a la
constitución del reglamento, igualmente no hay lugar a la misma en
tanto no se cancele el gravamen.

 No obstante si solo reporta la hipoteca en mayor extensión, habrá

lugar al registro.
 PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE. En el
obligatorio porque este se constituye en el acto de
compraventa, no con la reforma.
 Además, sea obligatorio o voluntario, no puede
constituirse a favor de una familia más de un
patrimonio. (Se presentaría cuando se crean varias
unidades)
 Cuando se crea una sola unidad, el traslado del
patrimonio, es improcedente porque el inmueble
inembargable es otro, este protege el que se
suprimió. Además varían las condiciones o
presupuestos legales que permiten esta figura
(precio)
 Salvo que medie la sustitución.
 AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR. Porque esta
se constituye por ministerio de la ley en el acto de
compraventa, no con la reforma.
 No es procedente tener afectado más de un
inmueble.
 OFERTA DE COMPRA.
 EMBARGOS Y VALORIZACIONES.
 CUANDO EL ACTO JURIDICO SE DENOMINA
ADICION AL REGLAMENTO, CUANDO ESTE NO ES
POR ETAPAS. LA ADICION A LAS ESCRITURAS NO
EXISTE EN EL DECRETO LEY 960 DE 1970.
 EN
GENERAL LAS QUE IMPIDEN LA
CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.
 CALIFICACION DEL ACTO:

 “REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD

HORIZONTAL EN COMENTARIO, AGREGAR
EN QUE CONSISTE LA REFORMA Vr. Gr. EN
EL SENTIDO DE SUPRIMIR UNIDADES
INMOBILIARIAS PARA LA CREACION DE TRES
APARTAMENTOS.”
LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

SERÁ OBJETO DE INSCRIPCIÓN LA ESCRITURA

DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL,
PARA EFECTOS DE CERTIFICAR SOBRE EL
ESTADO DE LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA
JURÍDICA.
 .
CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

 1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las

edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción
que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento
(75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida
su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que
para el efecto expida el Gobierno Nacional.

 2. La decisión unánime de los titulares del derecho de
propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y
cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con
garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

 3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
 HIPOTECAS ANTE EXTINCION DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
 Encaso de demolición o destrucción total del
edificio o edificaciones que conforman el
conjunto, el terreno sobre el cual se
encontraban construidos seguirá gravado
proporcionalmente, de acuerdo con los
coeficientes de copropiedad, por las hipotecas
y demás gravámenes que pesaban sobre los
bienes privados.
 ENESTE CASO PROCEDE EL TRASLADO
DE LAS HIPOTECAS A LA MAYOR
EXTENSION PORQUE DESAPARECE LA
CONSTRUCCION, LO QUE NO SUCEDE
EN LA REFORMA, HABIDA CUENTA QUE
NO HAY DESTRUCCION, AL
CONTRARIO SURGEN NUEVAS
UNIDADES.
CAUSAL DE INADMISION DE LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

SI EN LA ESCRITURA NO SE PROTOCOLIZA:

 EL ACTA DE LA ASAMBLEA AL RESPECTO Y

 LA ACEPTACIÓN DE LOS ACREEDORES

HIPOTECARIOS.

 PROCEDIMIENTO.

 La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales
antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea
general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello
hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

 DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD.

 Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad
sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro
de un plazo no superior a un año.

 Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere,
podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para
distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de
copropiedad.
