Procesos de gestión

del suelo
• Análisis Procesos de gestión del suelo
• Clasificación de los suelos según ZEE y actividades urbanas
• Análisis de los Procesos de producción de suelo
• Exposición de casos
• Identificación de los Factores de valorización del suelo
Clasificación de los suelos
según ZEE y actividades
urbanas
Tanto en el Perú, como a nivel internacional hay diferentes tipos o formas de clasificar
os suelos. Se presentará las clasificaciones contempladas en los instrumentos de
referencia del metropolitana de Lima y Callao legales a fin de comprender las
decisiones urbanística para el crecimiento urbano.
MACROZONIFICACION O USO
MAYOR DE SUELO
• Zonificación Ecológica Económica (ZEE) establecida en el Perú, las
categorías de uso de suelo se establecen de acuerdo a la valoración
de las potencialidades de los suelos, previa identificación de las
Unidades Ecológicas Económicas (UEE)

• finalidad de la ZEE es orientar la toma de dediciones sobre los

mejores usos del territorio, considerando las necesidades de la
población que la habita y en armonía con el ambiente. Asimismo es
un instrumento técnico político de la administración pública.
categorías de uso mayor de suelo según tipología de uso de suelo
mayor establecidas en el Reglamento de Zonificación Ecológica
Económica (ZEE)

a. Zonas Productivas, según la naturaleza del territorio. Incluye zonas que tienen mayor
aptitud para uso Agropecuario, forestal, industrial, pesquero, minero y turístico, etc.
b. Zonas de Producción y Conservación Ecológica, que incluye las áreas naturales
protegidas (ANP) en concordancia de la legislaron vigente.
c. Zonas de Tratamiento Especial, zonas arqueológicas, etc., y aquellas que por su
naturaleza biofísica. Socioeconómica, culturas diferenciadas o de geopolítica,
requieren de una estrategia especial para la asignación de uso.
d. Zonas de Recuperación, que incluyen áreas que requieren de una estrategia especial
para la recuperación de los ecosistemas degradados o contaminados.
e. Zonas Urbanas o Industriales, incluye las zonas urbanas e industriales actuales, las de
posible expansión, o el desarrollo de nuevos asentamientos humanos o industriales
 CLASIFICACIÓN GENERAL DE
SUELOS
Clasificación en la provincia de Lima política
social de mercado a una política libre mercado

Clasificación de política social de mercado

• Suelo Rústico
• Suelo de expansión urbana
• Suelo Urbano:

Política de libre mercado

• Suelo urbano
• Suelo Urbanizable
Clasificación del Suelo por Condiciones Generales de Uso
• Suelo no urbanizables Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima – Callao 1990-2010
 CLASIFICACIÓN GENERAL DE
SUELOS
• Clasificación en la provincia del callao
Política de libre mercado

• Área urbana
• Área de expansión urbana

Plan de Acondicionamiento del Callao

CLASIFICACIÓN GENERAL DE
SUELOS
Clasificación de los suelo en el
Distrito de Ventanilla

• Áreas de Tratamiento
CLASIFICACIÓN
DE SUELOS
SEGÚN USO DE
ACTIVIDADES
URBANAS

índice de usos -
2007
CLASIFICACIÓN INDUSTRIAL
INTERNACIONAL UNIFORME DE
TODAS LAS ACTIVIDADES
ECONÓMICAS CIIU 2013 - SUNAT
comentarios
PROCESOS DE GENERACIÓN Y TRANSFORMACIÓN DE SUELOS
Suelos susceptibles a ser transformados, explotados o regenerados
para fines inmobiliarios (vivienda)

Procesos administrativos

SUELO Planificar Autorizar Registrar Controlar

Es un factor de
Procesos producción
producción Generar o Conservar y Ejecución de obras Puesta en
Recurso Económico transformar suelo proteger suelo Hab. Urb. y Edif. operación

R. Hidro energético Soporte

Registrar titularidad,
Legalizar dominio o cargas Concertar
Mercancía Gestión Comercializa
actos alianzas
ción
financiera Normalizar derechos
estratégicas
jurídicos de uso
PLANIFICACIÓN TERRITORIAL Y GESTIÓN DE SUELO URBANO
con fines inmobiliarios PROCESOS ADMINISTRATIVOS

COMPETENCIAS COMPONENTES

AL
FÍSICOS

TR
Plan Estratégico de C.P.P. (Infraestructura)

N
CE
Desarrollo Nacional Acuerdo

PA
Nacional

O
Usos de suelo

ÍS
(Plan Perú 2021)

RN
MINISTERIOS

BIE
Planes sectoriales
Saneamiento

GO
P. P.

¿… D E P A R T
MINAM VIVIENDA
Energía

LES

y l a AM E N
Planes sectorial

NA
Plan de Desarrollo Transportes

s M TO
regional

GIO
Regional Concertado P.R. P.R.
RE

acr
B. AMBIENTAL VIVIENDA Comunicaciones

oR
GO
Plan de

e gi
Desarrollo institucional
Acondicionamiento territorio Equipamiento

on
Plan de Desarrollo Desarrollo urbano • Plan especifico

es
Provincial Concertado Desarrollo rural • Planeamiento Integral
Asentamientos humanos • Reurbanización y
PROYECTOS

yM
Integral de desarrollo sostenible
reajuste de suelos
Renovación urbana (Priorizados)

anc
Esquema ordenamiento urbano
• INFRAESTRUCTURA

o
• Índice de usos (Servicios básicos),

mu
Plan de • Retiros de Edif.
Plan de Desarrollo Desarrollo urbano • Estacionamientos • ESTABLECIMIENTOS

ni d
Distrital Desarrollo rural • Controla, fiscaliza ornato y mobiliario urbano (Equip. para servicios
Concertado Plan de obras (INMOBILIARIA) • Áreas publicas e infraestructura públicos)

ad e
• Ejecución de obras • INVERSION y NEGOCIOS

s?
Zonificación Ecológica Económica (Z.E.E) urbanos/privados
 PROCESOS DE “PRODUCCIÓN” DE SUELOS
susceptibles de ser transformados, explotados o regenerados para fines inmobiliarios

TRANSFORMAR 1. Urbanizable y/o 2. Ocupado en proceso

SUELO URBANO Expansión Urbana de consolidación

GENERAR 1. G. suelo por 2. G. Suelo Insular

SUELO URBANO extensión continental por producción
Producción de nuevo suelo

ACTORES COMPETENTES REGENERACIÓN DE 1. Suelo rustico o 2. Suelo ocupado y

SUELO URBANO Islas rusticas consolidado
Áreas de Tratamiento Especial
• Gobiernos subnacionales
• Propietarios, SUELO NO •Natural,
• Usufructuarios, URBANIZABLE 1. Preservar •Paisajístico,
por su valor mediante ley
• Inversionistas, •Cultural y/o entornos
• Desarrolladores inmobiliarios 2. Proteger • Agrícolas, pecuarias y
forestales
Para el desarrollo de • Hidrológica, energética,
actividades económicas minera
• Infraestructura de dominio
publico

• Por riesgos a peligros

Por inadecuados e
naturales o
Incompatibilidad con
• Sujetos a limitaciones o
actividades urbanas
servidumbre

Crecimiento Urbano A= Extensión A y/o B B= densificación Ninguno

ESQUEMA DE MODOS DE PRODUCCIÓN DE SUELO PARA USOS URBANOS

PROCESOS URBANOS
PARA LA DISPONIBILIDAD Generación de suelo
DE SUELO

SUELO G. S. G. S. extensión
CREADO Insular continental

T S por
densificación
Transformación
de suelo
T S. por
extensión
 TRANSFORMACIÓN DE SUELO USUARIO OPERADOR
RUSTICO A URBANO EN LA CADENA USUARIO OPERADOR

DE PRODUCCIÓN INMOBILIARIA Proyectos PROYECTOS DE

o conjunto Lote EDIFICACION
de impacto urbano Selección de
urbano lote urbano

Desarrollo de
infraestructura básica proyecto
ORDENAMIENTO y servicios OFERTA
URBANO Ejecución del INMOBILIARIA
ORDENAMIENTO proyecto de
TERRITORIAL Zonificación usos Asigna uso urbano a edificación Cartera de
de suelo urbano y terreno rustico clientes
Uso mayor del
esquema del HABILITACIONES Inmuebles
suelo mayor ZEE
sistema vial terminados
URBANAS Cartera de
inmuebles
Parcelación o Parámetro
predio rustico urbanístico REGENERACIÓN URBANA ACTO JURÍDICO
Independización Marketing y
Plan de regeneración urbana o registro de bien comercialización
Megaproyectos
de impacto Proyectos de inmueble
interregional impacto urbano o Comercialización
Otros actos
regional Integración Intervención inmobiliaria
jurídicos
y restitución en el espacio
de lotes publico

OPERADOR USUARIO USUARIO OPERADOR USUARIO

OPERADOR USUARIO USUARIO Edificar/restaurar/recons OPERADOR USUARIO
truir inmuebles

Establecimiento de
OPERADOR
actividades urbanas claves OPERADOR
Identificación de los Factores de
valorización del suelo
a. EDIFICABILIDAD, se considera que a mayor edificabilidad los predios
tienen mayor valor. Para la calificación de la edificabilidad de los
terrenos se considera lo siguiente:
• La zonificación del suelo, parámetros normativos: altura, área libre, retiros.
• La forma del terreno (largo, ancho, forma regular, irregular, etc.)

b. EL USO ACTUAL, tienen una incidencia diversa en el valor de terreno

c. ACCESO, la facilidad con que se puede acceder desde y hacia el

terreno desde cualquier punto de la ciudad. Está relacionada con el
tipo y características de las vías a través de las cuáles se llega al
predio.
Identificación de los Factores de valorización del
suelo

d. ORGANIZACIÓN EXTERNA, referida a su ubicación que de accesibilidad

a sistemas (redes) generales, aproximación a fajas de protección para
ejes de redes generales y ríos, construcción de redes futuras y áreas
ambientales

e. SERVICIOS URBANÍSTICOS, si se cuenta con redes de abastecimiento

de agua, desagüe, energía, telefonía, áreas verdes, servicios comunales.

d. AFECTACIÓN DE OTRAS NORMAS LEGALES

• Normas medio ambientales
• Protección del patrimonio
Identificación de los Factores de valorización del suelo

g. INSTANCIA DE GOBIERNO COMPETENTE, si es importante para el

desarrollo inmobiliario por las coordinar con el Gobierno Regional,
Provincial o distrital en función a la gestión del pryecto y cumplimiento
del marco legal existente. implica dos tipos de acciones:

- Acciones Jurídicas: Distribución equitativa de los beneficios y cargas, cesión de

terrenos para redes y servicios públicos y su aprovechamiento.
- Acciones físicas: Realización de las obras de urbanización, Edificación de los
lotes, La implantación de los usos permitidos, la conservación de la
urbanización y la edificación.
Exposición de casos
Holanda
Generación de Suelo Insular 20
 GENERACIÓN DE SUELO CONTINENTAL
"RANDSTAD: ESTRUCTURA DE LA VISIÓN 2040"
Fortalecer la diversidad y la identidad

Reforzar la costa

Espacios para el rio

Desde el sueste de delta hasta IJsselmeer

Espacio verde y azul para entornos residenciales, con una

fuerte identidad de paisajes

Parques metropolitanos

Reforzar la funciones principales de las ciudades

sede de las organizaciones no gubernamentales ciencia
conferencias internacionales, ferias comerciales, exposiciones, etc
turismo urbano sedes de las multinacionales e internacionales, bancos
puertos, aeropuertos e internacionales de
accesibilidad)
Desarrollar puerto de red

Fortalecer la función de centro de Schiphol’s

Fortalecer puertos verdes en función del centro

Fortalecer de grupos entorno a las universidades

Centrarse en la ciudad
•ciudades principales, con esfuerzo mayor en la consolidación
•ampliación del sistema urbano "de las regiones urbanas de la
zona norte y el sur de Randstad

Paso adelante en la escala de Almere

•fortalecer las relaciones con otros organismos
nacionales de las redes urbanas
Mejorar la accesibilidad (ferrocarril carretera)
•Entre ciudades y sus regiones
•Entre el sur y norte de Randstad

Eficaz y robusto nacionales e internacionales de enlaces por carretera y

VISION: “Caja fuerte, resistente al clima, verde-azul delta “
ferrocarril, con un énfasis en los corredores hacia el sur, este y sureste.
Fuente: Ministerio de Vivienda, Planificación Espacial y Medio Ambiente, septiembre de 2008 21
 GENERACIÓN DE SUELO CONTINENTAL

VIVIR EN UN LUGAR
SEGURO, RESISTENTE AL
CLIMA Y VERDE-AZUL
DELTA

PROTECCIÓN PERMANENTE
DEL RANDSTAD CONTRA LA
INUNDACIONES
Fortalecimiento con un anillo de diques

Defensas costeras

Espacios para ríos principales

Estar preparado para el aumento de la

salinización y la escasez de agua dulce
Corazón Verde para Verde-azul del Delta:
protección, desarrollo y resistencia al clima

22
Enrocado de diques Entubado sobre diques Integración territorial
con tratamiento
paisajista

Diques de protección de pólder

1
1 desecado
Evacuación de agua 2 Inundación con agua dulce ampliación de superficie Pólder para agricultura

Pólder para marinas

CONSTRUCCIÓN Y
HABILITACIÓN DE PÓLDER

23
Habilitación de pólder para uso urbano Pólder para Industria
 OBRAS DEL PLAN DELTA

PLAN DELTA

Infraestructura del sistema hídrico Suelo generado sobre el mar

OBRAS MAR IJSSEL

Tratamiento en Zona de Litoral Obras en el mar del suroeste Suelo generado

24
DUBAI
Generación de Suelo Insular 25
GENERACIÓN DE SUELO INSULAR
Visión del desarrollo de Dubai

El emirato de Dubai está ubicado en los Emiratos Árabes Unidos, es un estado

independiente, cuya administración está bajo la línea de sucesión del jeque Mohammed
Bin Rashid Al Maktoum.

Dubai tiene un clima desértico y escasez de agua, de baja densidad poblacional (58
hab./ha ), su desarrollo urbano ha convertido rápidamente a Dubai en un centro vital de
bienes raíces en el mundo, destacando la generación de suelo y desarrollo inmobiliarios
en zona marítima.
ÁÁ REÁS DE TRÁTÁMIENTO DE LÁ CIUDÁD DE DUBÁI

Dubai

Emiratos Árabes Unidos

26
 1990 2006

Dubai

Emiratos Árabes Unidos

ÁÁ REÁS DE TRÁTÁMIENTO DE LÁ CIUDÁD DE DUBÁI

PLAN MAESTRO DE DUBAI

GENERACIÓN DEL SISTEMA HÍDRICO EN ZONA DESERTICA

GENERÁCIOÁ N DE SUELO EN ZONÁ MÁRINÁ

Sistema principal de
transporte

Canal de Arabia
 GENERACIÓN DE SUELO INSULAR

Proyecto de construcción de islas palmeras

Islas Palm
Deira en
Islas The Word construcción

Islas Palm Jebel Ali

Islas Palm Jumeirah

1 Dragado de arena por succión
2
0.0

-10

Dragado de arena por arrastre Vaciado de arena de tolva 3 plataforma de

Primera
-17
arena

3
0.0

PROCESO DE GENERACION DE SUELO

EN ZONA MARINA -05

-10
Segunda plataforma de
arena

4
• Chorros de arena de nivel
-05 m a +03 m
• Protección de los bordes
de las islas

Formación de islas con chorro de arena Tercera plataforma de arena

5 6

Estabilización de arena Enrocado Enarenado superficial Cuarta plataforma de arena

 LAMINA N° 5.2.1 – B7
CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS

1. Construcción
protección
ribereña e
infraestructura

2. Construcción
de inmuebles

3. Puesta de de
servicios
públicos

www.dubai-architecture.info Islas pequeñas Islas Palmeras Canales continentales

 GENERACIÓN DEL SISTEMA HÍDRICO EN ZONA DESERTICA

Transformación de suelo
desértico en Urbano

SPRING HILL LAGOS Y PRADOS VERDES

CANAL MARINA DUBAI http://www.dubai-architecture.info/index.htm

Colombia
Generación de Continental 32
 PLAN NACIONAL DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL

PLAN NACIONAL DE
DESARROLLO
· Entes sectoriales
· Entes territoriales
· Entes que producen
MODELO DE OCUPACIÓN NORMAS Y POLITICAS PLAN DE ORDENAMIENTO
INSTRUMENTOS DE CONCERTADA DEL TERRITORIO
información MUNICIPALES TERRITORIAL MUNICIPAL -
PLANIFICACIÓN
· Entes que forman el POTM
· Definición · Aspiraciones de la
recurso humano comunidad
· Objetivos
·Principios Rectores · Capacidad de acogida del T PRIORIZACIÓN DE
·Aproximación Metodológica · Objetivos del desarrollo UNIDADES DE
·Diagnóstico regional y nacional ACTUACIÓN
·Evaluación y Prospectiva · Productividad y URBANÍSTICAS UAU
competitividad de las REGLAMENTOS
actividades económicas Urbanismo
Edificación
POLÍTICAS Y PROGRAMAS NACIONALES
UNIDADES
USBSISTEMAS QUE PLANEAMIENTO ZONAL
COPONEN EL DESARROLLO UPZ
· Funcional REGLAMENTACIÓN
PLAN DE ORDENAMIENTO ·Biofísico USOS DE SUELO
TERRITORIAL MUNICIPAL - ·Económico
POTM ·Sociocultural PLAN PARCIAL
·Administrativo (Dotación y control de
servicios)
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Y · Sector de la ciudad.
PLANIFICACIÓN · Temático sectorial
COMPONENTES EVALUACION INTEGRAL DEL
· Objetivos TERRITORIO
· Políticas (Usos de suelo + apropiados) URBANA
·Programas
·Actuaciones
·Normas UNIDADES
PROSPECTIVA (Escenarios) RURAL PLANEAMIENTO RURAL
IMGAGEN OBJETIVO
TEMAS (Plazo 10 Años)
· La localización de la
población
· La vivienda IMPLEMENTACION PLANIFICACION
· Las actividades
socioeconómicas
· Las vías
· Los servicios
· Las áreas protegidas y
de amenaza SISTEMA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
NORMATIVO Y GESTION Y DESARROLLO INMOBILIARIO - COLOMBIA
EXPERIENCIA COLOMBIANA SOBRE DESARROLLO DE SUELO URBANO
PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA CIUDAD VICTORIA,
PEREIRA Ministerios del Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial
Colombia Junio del 2006

ANTECEDENTES

34
 PROGRAMA
10 hectáreas abarca el proyecto urbanístico de
Ciudad Victoria.

1. Centro Cultural Metropolitano de cinco pisos

2. La Biblioteca Municipal
3. Edificio de Empresa Telefónica
Vivienda 4. Producción de 1150 unidades de vivienda
nueva (VIS 580)
5. Guarderías infantiles
PLAN PARCIAL 6. Hogares infantiles
7. Centro de rehabilitación social
8. Centro Medico
EL REPARTO EQUITATIVO DE
CARGAS Y BENEFICIOS.
Las cargas estarán representadas en:

1. Las obras de urbanismo en términos de vías

e infraestructura, la asumen los desarrollos
inmobiliarios.
2. En obras sociales proyectadas para la
intervención y recuperación de la población
que labora y reside en la zona.
3. Los beneficios se representan en el potencial
de desarrollo que se da a través de las
normas para cada uno de los predios 35
resultantes del reajuste de tierras.
 PLAN ZONAL DE RENOVACIÓN URBANA
CIUDAD VICTORIA, PEREIRA
INVERSIONES
• 40 mil millones invirtió el Municipio para impulsar el
proyecto.
• 140 mil millones de pesos invirtió el sector privado en el
sector

D1

D2 E

Inversión Privada

Inversión Pública

36
EXPERIENCIA COLOMBIANA SOBRE DESARROLLO
DE SUELO URBANO

ESPACIO DINÁMICO DE
CALIDAD
Un sórdido mundo donde
convivieron la miseria y el delito
se transformó en un centro
moderno. Una experiencia que
necesitamos aprender

37
ESPAÑA
Escalas de Intervención 38
 SISTEMA DE ORDENACIÓN URBANA - ESPAÑOLA

O.T: Jerarquía del sistema de ciudades O.T: Sistema de transporte Clasificación de suelo
PGOU de Hala pardo (Madrid)

PGOU: Planeamiento y áreas de crecimiento Plan Parcial de la comuna de Madrid

urbano en el municipio de Santander (1955-2007)
Aprobado el proyecto de Plan Especial de reforma Protección arquitectónica
Interior (PERI) de la antigua finca del Teucro- Inventario del Patrimonio Arquitectónico de Asturias-Palacio de la Abadiega
Pontevedra.
Estudio de detalle:
Parque de la Ladera
San Lorenzo del Escorial
PLANES ESPECIALES
Y
ESTUDIOS DE DETALLE

Estudio de detalle
de Mondragón
 ACTUACIÓN DE
TRANSFORMACIÓN
URBANÍSTICA
VALDEPARTERA
ZARAGOZA -: ESPAÑA
Nombre de proyecto
Plan Parcial del Sector SUZ 89/4
(Valdespartera)

Ubicación: Ayuntamiento de Zaragoza – España

Antecedente: Terrenos es el antiguo Acuartelamiento de Valdespartera,
Promotores: El Ayuntamiento de Zaragoza y el Ministerio de Defensa
Superficie: 243 ha. de suelo
Usos generales: 60 ha. se destinan a sistemas generales de la ciudad,
40 ha a equipamientos e infraestructuras del sector
51 ha. para la ubicación de 9.687 viviendas, 97% de protección pública.
Tiempo de ejecución 7 años (2001- 2007), actualmente sigue en ejecución
Entidad Gestora: Ecociudad Valdespartera Zaragoza S.A.
Concepto De desarrollo sostenible
Fases de ejecución (3) tres
Innovaciones del plan parcial:
• Privilegio de las áreas publicas con amplitud de áreas y de cobertura vegetal
• Almacenamiento de aguas pluviales para riego
• Red de telemando
41
• Recogida neumática de residuos
 Mayo 2003

ECO – CIUDAD
VALDESPARTERA

FASES DE EJECUCIÓN

Abril 2005 Abril 2006

Abril 2004

Abril 2007 Abril 2008 Marzo 2009