Contrato de Promesa.

1.- Es un contrato. tiene fisonomía propia.

2.- La promesa y el contrato prometido son diferentes
desde el pto de vista jurídico, aunque entre ambos hay
una conexión.
La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato.
Obliga a una o ambas partes a celebrar el contrato
prometido.
Los contratos se suceden; la celebración del
contrato prometido importa el cumplimiento de la
promesa cuyos efectos se extinguen.
Sin embargo ambos contratos suelen confundirse,
pero no son lo mismo.

Que pasa en nuestro Código:

1.- El Código la reglamenta en términos generales, sin
referirse a un contrato en particular. ( El código francés
sólo se ocupa de la promesa de compraventa)..
2.- Sus reglas se aplican a cualquiera sea contrato
prometido celebrar. Compraventa, mutuo, sociedad.
Sin embargo la regla del art 1554 N° $ del C. Civil no
puede referirse sino a la promesa de celebrar un
contrato real o solemne.
 REQUISITOS DE LA PROMESA

a.- Que conste por escrito.

Basta el otorgamiento de una escritura privada,
aunque el contrato prometido requiera escritura pública.
La exigencia de una escritura pública importa crear una
solemnidad no exigida por la ley.
Cuando el legislador quiere que sea por escritura
pública lo dice expresamente art. 1787 del C. Civil.
Excepción.- El contrato de seguro art 515 del C. de
Comercio.
b.- El contrato prometido debe ser válido, o sea el contrato
deber ser de aquellos que la ley declara eficaces, vale decir
válido.
Ej., compraventa entre cónyuges es nula; de bienes de
incapaces es válida, pero debe cumplirse con la exigencia
al momento de celebrar la compraventa.
¿ Es válida la promesa de compraventa de bienes
embargados?
Arts. 1464 N° 3 y 1810 ambos del C. Civil.
La promesa es válida, pero bajo condición de que
los bines puedan ser enajenados al momento de
la celebración del contrato prometido. ( es en la
práctica cuando más se utiliza la promesa).
c.- Que se convenga un plazo o condición para fijar
la época en que el contrato prometido debe
celebrarse.
La promesa supone que las partes no puedan o no quieran
celebrar el contrato prometido de inmediato y lo
postergan para el futuro.
Es indispensable establecer cuando deberán las partes
cumplir con las obligaciones que la promesa les impone.
Este tiempo puede señalarse de dos formas:
1.- Mediante la fijación de un plazo.
2.- Por medio de la estipulación de una condición.
No es necesario que el plazo o condición marque el
instante preciso en que el contrato deba celebrarse,
basta que a través de ellos se señale la época de la
celebración.
Estipulación de un plazo para la fijación de
la época de celebración del contrato
prometido

Esta es la forma más certera para determinar la

época de la celebración de un contrato
prometido.
( Recordar que es el plazo). Por lo tanto posterga
la celebración del contrato para un tiempo que
necesariamente llegará.
Llegado el plazo se podrá exigir la celebración del
contrato prometido, es un plazo extintivo.
Estipulación de una condición para fijar la
época de la celebración del contrato
prometido.

Se usará cuando las partes no estén en condiciones de

prever con certidumbre cuando estarán en condiciones
de celebrar el contrato que proyectan ( condición). Pero
debe ser tal que debe servir efectivamente para señalar
la época de celebración; ( condición determinada).

d.- Que el contrato prometido se especifique de tal modo

que para su perfeccionamiento falte sólo la tradición de
la cosa o las solemnidades legales.
Esto significa que el contrato se individualice de tal modo
que se sepa de qué contrato se trata y se precisen su
características para que no se confunda con otro.

Por ejemplo en el contrato de sociedad deberán

especificarse las partes, indicarse el objeto de la
sociedad, el capital de la misma, como debe ser
aportado el capital, la forma de su administración.
Esto se justifica de sobremanera, dado que de otro modo la
promesa sería prácticamente ineficaz, dejaría abierta las
puertas para futuras discusiones acerca del alcance de lo
estipulado, esto garantiza el cumplimiento de la o las
obligaciones de las partes y hace posible en su hora
recabar su ejecución compulsivamente.
La promesa unilateral de celebrar un contrato
bilateral, no vale, tendencia mayoritaria aceptada
por la doctrina y jurisprudencia.
EFECTOS DE LA PROMESA
El art. 1554 señal que concurriendo los requisitos legales
habrá lugar a lo prevenido en el art. precedente.
Esta referencia al art. 1553 pone de manifiesto que de la
promesa nacen obligaciones pero las partes de hacer;
por tanto el acreedor podrá instar porque se apremie al
deudor para la ejecución del hecho convenido o para
que se le indemnicen los perjuicios derivados de la
infracción del contrato.
Normalmente se estipulará cláusula penal; relacionar con el
art. 531 del C.P.C.
 LA COMPRAVENTA

Evolución Histórica__ Trueque___ Introducción de

la Moneda.
Concepto: art. 1793 del C. Civil
Características: Bilateral; Oneroso; Generalmente
conmutativo; Principal y Generalmente
consensual. ( arts. 1493, 1444,1441, 1813,
1442, 1443, 1801).
La compraventa es un título translaticio de
dominio, según los arts. 675 7 703 del C. Civil.
La compraventa no transfiere el dominio; el comprador no
se hace dueño de la cosa vendida y el vendedor del precio
en virtud del contrato sino de la subsiguiente tradición.

El vendedor y comprador sólo son acreedores de la

cosa y el precio.
El dominio se verifica por medio de dos actos
diferentes. El título que es la compraventa y el
modo que es la tradición (inspirada en el
derecho romano) En el derecho francés la
compraventa es traslaticia de dominio art. 1583
del C. Civil, igual en el derecho argentino.
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Debemos señalar que la compraventa consiste

esencialmente en un acuerdo de voluntades sobre la
cosa y el precio.
Por tanto en la compraventa existen tres elementos
esenciales: Consentimiento de las partes; una cosa y en
precio.
Todo lo dicho respecto de la voluntad, sus vicios y
capacidad de las partes del negocio jurídico rige en este
contrato pero con algunas particularidades que se
estudiarán en particular en este contrato.
 FORMAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
LA REGLA GENERAL, es que el contrato de compraventa es
un contrato consensual, salvo las excepciones legales y
por lo tanto se perfecciona por el sólo consentimiento de
las partes art. 1801 del C. Civil.
Las partes deben tener consentimiento para celebrar el
contrato de compraventa.
Consentimiento en la venta forzada, la regla general
es que el consentimiento se exprese en forma libre y
espontáneo, sin embargo en las ventas forzadas como
cuando a instancia del acreedor se venden bienes del
deudor para pagarse con el producido ciertamente esa
voluntad no existe, sin embargo el deudor por el hecho
de obligarse ha convenido de antemano, principio de
prenda general, no al celebrarse la compraventa.
O sea, en la compraventa forzada el ejecutado no
consiente al tiempo en que se realiza sino que al tiempo de
constituirse en deudor. La venta forzada en una verdadera
compraventa.

Excepción: se encuentra señalada en el art. 1801

del C. Civil.
Se requiere además del consentimiento las
solemnidades requeridas por la ley.
CLASES DE SOLEMNIDADES.
Las solemnidades de que esta revista la
compraventa puede ser de dos maneras:
1.- Legales que son aquellas que por ley esta
revestida la compraventa de cierta clase de bs. por ej los
bienes raíces.
Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley
exige para la compraventa en atención a las circunstancias
Particulares en que se celebra o a las personas que
intervienen por ej. Venta de bs. pertenecientes a
incapaces.
Solemnidades Voluntarias son las que establecen las
partes, ya sea añadiendo a las que señala la ley, sea
para hacer solemne una compraventa que normalmente
en consensual
SOLEMNIDADES LEGALES
La solemnidad ordinaria consiste en el otorgamiento de E.
Pca. Requisitos para perfeccionamiento del contrato y
único medio de prueba de existencia art. 1701
CASOS EN QUE LA LEY EXIGE ESCR. PCA. PARA LA
VALIDEZ DE LA COMPRAVENTA.
El art. 1801 del C. Civil en su inc. 2° señala: La Venta……

Por tanto es solemne:

a.- La compraventa de bs. Raíces, recordar dualidad de título y modo.
b.- Es solemne la venta de los derechos de servidumbre y de censo,
siempre recaen sobre bs. Raíces.
c.- Es solemne la venta de una sucesión hereditaria, estos es para que
una ps. reciba el todo o cuota de los bienes que forman la misma
Compraventa por intermedio de Mandatarios
¿ Debe constar por escritura pública el mandato para celebrar el
contrato de venta a que se refiere el art. 1801 inc. 2° del c. Civil?
1.- Algunos sostienen que no en necesario que el mandato revista el
mismo carácter del contrato encomendado art 2123.
Sostienen que exigir el mandato por escritura pública significa exigir
una solemnidad no prescrita por la ley.
2.- Sin embargo la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia
se han inclinado sistemáticamente en que es necesario el
otorgamiento de escritura pública para dicho mandato.

Importante la inscripción no es requisitos de la

compraventa de bs. Raíces, el contrato es perfecto
desde que las partes hayan convenido en la cosa y en el
precio, otorgando la correspondiente escritura pública.
La inscripción es la forma como se efectúa la tradición
de parte del vendedor ( su principal obligación).
¿ Es solemne sólo la venta de Bs. Muebles por
naturaleza?
Si por expresa disposición de la ley, entonces diremos:
a.- El consensual la compraventa de bs muebles por
anticipación 1801, art. 571 del C. Civil.
b.- También lo es la venta de bs. Inmuebles por destinación
( usos, destino y cultivo de los inmuebles).
Vendidos separadamente del inmueble, por ej. Animales o
aperos de labranza del fundo.

Solemnidades Especiales
Se señala por la ley esta exigencia, en atención a ciertas circunstancias
especiales del contrato o la calidad de las personas que lo celebran:
a.- la venta forzada ante la justicia ( Tasación previa de los bs.
inmuebles, su publicación, venta en pública subasta, etc.
La escritura debe ser suscrita por el rematante y el juez como
representante legal del vendedor.
b.- Venta de bs. Pertenecientes a personas incapaces, donde la
solemnidad es normalmente la autorización judicial y la subasta
pública arts. 254, 393,394, 484.
Estas solemnidades son referidas y aplicables ytambién a los bs.
Muebles.
c.- Tratándose de la soc. conyugal los arts. 1794 y b1752 exigen la
Autorización de la mujer para enajenar y gravar los
bs. Raíces sociales y los de la mujer
respectivamente ( hubo reforma este año verla).
Solemnidades Voluntarias
Las partes pueden someter la compraventa a la solemnidad
que deseen, consistirá por regla general en el
otorgamiento de escritura pública o privada siendo la
compraventa puramente consensual.
Art 1802 del C. Civil señala: “Si los……
Entonces mientras no se otorgue la escritura, el pacto
verbal será un simple proyecto, y existirá la facultad de
retractarse de las partes, ello es consecuencia lógica de
que el contrato no se ha perfeccionado.
La facultad de retractación se mantiene hasta que ocurra
alguna de estas dos situaciones:
a.- Hasta que se otorgue la escritura pública o privada.

b.- Hasta que se haya principiado la entrega porque el

cumplimiento del contrato, sin que se haya otorgado
escritura importa una tácita derogación de la
estipulación que lo hizo solemne.

LAS ARRAS
“Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se
dan en garantía de la celebración del contrato o bien en
parte del precio o en señal de quedar convenidos” ( seña
en otras legislaciones).
Las arras pueden por tanto ser de dos clases y finalidades
a.- sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato.
b.- Se dan como parte del precio o en señal de quedar las partes
convenidas.

a.- Arras como garantía, significa que las partes no

entienden ligarse definitivamente, sino que mutuamente
se reservan la facultad de decidirse perdiendo su valor;
art. 1803 del C. Civil.
Las arras de esta clase ponen de manifiesto la
fragilidad del contrato, dado que son un medio de poner
a las partes en situación de desistirse del mismo. El
contrato se celebra bajo una condición negativa y
suspensiva, que es que las partes no hagan uso de la
facultad de retractación.
¿ En que tiempo pueden retractarse las partes?
La facultad de retractación no dura en forma indefinida
El art. 1804 del C. Civil señala las reglas a seguir que son:
1.- Plazo de retractación es el fijado por las partes y si nada
dicen es de dos meses contados desde la convención.

2.- Pero la facultad de retractación puede extinguirse antes de los

plazos indicados, cuando el contrato se reduce a escritura pública o
ha comenzado a efectuarse la entrega
b.- Las arras como señal de quedar convenidos o como parte
del precio; constituyen un testimonio de la celebración definitiva
del contrato, o sea constituyen un medio de prueba de su
celebración.
Acá las partes carecen de la facultad de retractarse porque el
contrato de venta ha quedado perfecto, salvo que se requiera el
otorgamiento de escritura pública.
Se refiere a este tipo de arras el art. 1805 in. 1° que señala: Si….
O sea para que las arras se entiendan dadas en señal de
quedar convenidos o como parte del precio en necesario la
concurrencia copulativa de dos circunstancias:

1.- Que las partes lo convengan expresamente.

2.- Que dicha convención conste por escrito.
Si así no fuese, se entiende que fueron dadas en garantía
y se otorga la posibilidad de retractarse. Art. 1805 inc.
2° del C. Civil.
Por tanto, la regla general son las arras dadas en
garantía, de tal suerte que para que pueda atribuírsele
otro carácter será necesario un pacto expreso y escrito.
ARRAS EN EL CODIGO DE COMERCIO
El código de comercio establece sobre las arras, reglas
que son absolutamente contrarias a las indicadas.
Las arras se presumen dadas en parte de prueba, salvo
estipulación en contrario, y no permiten a las partes
retractarse arts. 107 y 108 del C. de Comercio.

Gastos del contrato de compraventa

Son de cargo del vendedor, dado que el legislador supone
que los gastos que demande el contrato de compraventa
han sido tomados en cuenta por el vendedor como parte
del precio, por tanto, son de su cargo salvo expresión en
contrario. Art. 1806 del C. Civil
Los impuestos a que se refiere dicha norma son los que
graven a la compraventa.