PRINCIPIOS REGISTRALES

A. DEFINICIÓN
Son las directrices, lineamientos o reglas más generales del Derecho
Registral, que inspiran un conjunto normativo, y contribuyen a la inteligencia
e interpretación de las reglas particulares, orientando el funcionamiento de
los Registros.
En nuestro país, la mayoría están regulados en la Constitución Política de la
República, Código Civil, Código de Comercio, Ley de Garantías Mobiliarias,
Ley del RENAP, Código de Notariado, y otros.
B. CLASIFICACIÓN
1. PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
En caso del Derecho Registral Inmobiliario, se refiere al comienzo de todo el
complejo sistema de folio real, se relaciona con el proceso de inmatriculación
(ingreso de un bien por primera vez en el Registro).
Una vez una finca ingresa al Registro, éste le asigna un número de finca, folio, libro
y departamento. Este principio lo encontramos en el Artículo 1131 del Código Civil
(Requisitos de la primera inscripción).
Cada objeto que publicita un Registro, principia con un asiento Registral, que se
denomina primera inscripción (inmatriculación).
En el RENAP, el primer hecho jurídico respecto a una persona natural es su
nacimiento, y luego las demás posteriores.
En el Registro Mercantil, en relación a una sociedad mercantil, el primer acto
inscribible es su constitución.
2. PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURÍDICA
Se entiende como la garantía del resguardo efectivo de las inscripciones registrales,
es decir, una vez asentadas en los libros se conservan y permanecen inalterables, en
tanto no ocurra un acto o contrato que los afecte.
Se incluye la custodia y resguardo de los libros a cargo de los Registros, pero
permitía la sustracción de los folios de los mismos operados en forma manuscrita,
violando el derecho de propiedad. Actualmente se usa el almacenamiento por
medios electrónicos, restringiendo el acceso a medios materiales de inscripción.
Este principio tiene su fundamentación constitucional en el Artículo 2 de la
Constitución Política de la República de Guatemala.
3. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
El procedimiento registral solamente puede ser iniciado a instancia de parte,
mediante solicitud o petición dirigida al Registrador General de la Propiedad, salvo
actuaciones de oficio.
Este principio se encuentra regulado en el Artículo 1127 del Código Civil; Artículo
340 del Código de Comercio.
Este principio se materializa ante la presentación de los documentos ante los
Registros para su inscripción.
En relación a determinar la persona legitimada, puede considerarse cualquiera,
salvo en los casos para el Registro de Garantías Mobiliarias, el Registro de la
Propiedad Intelectual(Art.106 Ley de DAyDC) y de Propiedad Industrial (Art. 7 L de
PI), que tiene que ser el titular o su representante.
4. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Se refiere a la preferencia entre los derechos inscritos en el Registro, la cual no
depende de su antigüedad fuera del registro, sino de la fecha de ingreso del título
en el mismo, es decir, el primero en orden registral no es quien antes adquiera el
derecho, sino quien antes inscriba su adquisición.
Se considera como fecha de inscripción para todos los efectos que debe producir, la
fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción de la misma.
Se encuentra regulado en los Artículos 1141 y 1142 del Código Civil; y 6 en el
Reglamento de los Registros de la Propiedad.(Ver Art. 1149 inciso 5º. CC)
En el Código de Comercio, se encuentra regulado en los Artículos 339 y 360.
Ley de Propiedad Intelectual, Artículo 17 (Prelación)
5. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
“En el historial jurídico de cada finca los titulares se suceden en relación de
causante a causahabiente, formando una cadena sin solución de continuidad desde
el inmatriculante hasta el último titular…”
Tiene una consecuencia positiva: Permitir al titular registral disponer del derecho
registrado; una negativa: Impedir la inscripción de los actos dispositivos que no
emanen del titular inscrito.”
Con relación a los registros públicos, este principio es el encadenamiento lógico de
los asientos registrales practicados, en el sentido que la inscripción de un acto o
contrato, se requiere la existencia de una conexión entre un acto con otro anterior
ya inscrito.
6. PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN DE AUTENTICIDAD, LEGITIMACIÓN DE LOS
DOCUMENTOS PRESENTADOS PARA SU REGISTRO
Los documentos son calificados por el Registro, llenado los requisitos de forma y
fondo exigidos para su inscripción procede a efectuar los asientos respectivos,
presumiendo la autenticidad legítima, es decir, el Registro no puede prejuzgar
acerca de la veracidad y autenticidad o falsedad del contenido y firmas de los
mismos.
Artículo 186 del Código Procesal Civil y Mercantil. A los terceros interesados les
corresponde demostrar que un documento presentado al Registro adolece de
nulidad o falsedad.
7. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Únicamente pueden tener acceso al Registro de la Propiedad, los títulos válidos y
perfectos, es decir, los que reúnan los requisitos de forma y fondo exigidos por la
ley; Ejemplo: Testimonios de instrumentos públicos.
“La calificación de los títulos presentados a inscripción constituye el medio o
instrumento para hacer efectivo el principio de legalidad”. Roca Sastre.
Esta calificación tiene distintos grados atendiendo a lo que se está inscribiendo.
Regulado en los Artículos: 346 del Código de Comercio.
8. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Toda persona tiene acceso a los documentos, libros y actuaciones del Registro; este
principio es complementario del principio de seguridad jurídica.
Regulado en el Artículo 30 de la CPRG; Artículo 1124 del Código Civil; Artículos 339,
359 y 360 del Código de Comercio.

9. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Se encuentra implícito como presupuesto para la fe pública registral en el artículo
1146 del Código Civil.
El estar inscrito como titular de un derecho real sobre un bien inmueble o de un
buen mueble identificable, legitima a la persona para ejercer el derecho inscrito y
defenderlo erga onmes.
10. PRINCIPIO DE FE PUBLICA
Se refiere a la garantía que tiene el tercero de buena fe para adquirir un derecho
debidamente inscrito, la cual es considerada como legal y exacta.
La fe pública registral del Registrador General de la Propiedad, esta regulada en el
Artículo 186 del CPCyM y 1179 del Código Civil. Ver Artículos 1147 y 1148 del Código
Civil.
El principio de fe pública se fundamente en la presunción de veracidad de las
certificaciones emanadas del Registro General de la Propiedad y el buena fe, tiene a
proteger a terceros adquirientes, los que son ajenos a circunstancias ocultas del
bien adquirido, las cuales no constan en el Registro al tiempo de realizarse el
negocio jurídico.
11. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
En relación al Registro de la Propiedad este principio se configura en el llamado
FOLIO REAL (en cada hoja en el libro de inscripciones se compone de dos caras, una
se hacen las inscripciones de dominio de la propiedad, modificaciones,
rectificaciones y en la otra se relaciona todo lo concerniente a gravámenes que
afecten el bien inscrito).Art. 1131 Código Civil.