EFECTOS EN EL ÁMBITO REGISTRAL COMO

CONSECUENCIA DE LA LEY 30313 Y SU

REGLAMENTO

OSCAR HUERTA AYALA

1
 SEGURIDAD

Seguridad supone la exención de peligro o daño, es decir, una situación

o estado social con ausencia de todo peligro o amenaza real.

Cabe señalar que existen diferentes modalidades de seguridad; así, se

tiene la seguridad humana, la seguridad pública, la seguridad jurídica,
seguridad internacional, seguridad social, seguridad política, etc.

2
 SEGURIDAD

Pero entendemos que para exista seguridad deben adoptarse medidas

que aseguran la ausencia de peligro o daño, en otras palabras la
seguridad no surge cuando el Estado asume un rol pasivo, sino cuando
tiene un protagonismo activo, supervisando a las instituciones
encargadas de brindarla, fortaleciendo los sistemas y mejorándola cada
día.

3
 SEGURIDAD JURÍDICA

Oropeza Barboza señala que la ausencia de la seguridad jurídica

actualmente repercute sobre el malestar material y económico de todos
los miembros de la sociedad, incide en el desarrollo de la población.

La seguridad jurídica surge con el estado de derecho porque existe un

sistema de legalidad y legitimación basado en una constitución
democrática, porque el derecho que se ofrece al ciudadano no es sólo
como un instrumento para su protección, sino como un instrumento
dotado y revestido de certeza suficiente seguro en sí mismo. El autor
comparte la tesis de Radbruch en el sentido que la seguridad jurídica se
ha de entender la seguridad del propio derecho, es decir del
contenido y existencia de las disposiciones por medio de las cuales
4
actúa la fuerza del derecho.
 SEGURIDAD JURÍDICA

Para el mismo autor los requisitos y condiciones que hacen seguras a las
normas jurídicas son: la certeza y la estabilidad.

La certeza se obtendrá en el contenido de las disposiciones con la claridad

y sencillez, plenitud y compatibilidad de las normas jurídicas.

Mientras que la existencia de las disposiciones se obtendrán con los

requisitos de: notoriedad, verificabilidad y previsibilidad.

5
 SEGURIDAD JURÍDICA

Para el mismo autor los requisitos y condiciones que hacen seguras a las
normas jurídicas son: la certeza y la estabilidad.

La certeza se obtendrá en el contenido de las disposiciones con la claridad

y sencillez, plenitud y compatibilidad de las normas jurídicas.

Mientras que la existencia de las disposiciones se obtendrán con los

requisitos de: notoriedad, verificabilidad y previsibilidad.

6
 SEGURIDAD JURÍDICA

Para el mismo autor existen tres sistemas de seguridad:

-El primero es la seguridad jurídica penal o represiva en el cual se busca la

protección al titular de las perturbaciones y que siempre es aposteriori.

- El segundo es calificado como “temor judicial” (anglosajón), en este caso

la seguridad jurídica se obtiene porque la conducta de los ciudadanos
responde a un auténtico temor ante la reacción de los ciudadanos y las
consecuencias pueden ser penales, hacen que las relaciones económicas
se respeten.

-Finalmente la seguridad jurídica se pretende obtener de a través de un

mecanismo preventivo de documentación que ofrece unas garantías
que hacen que las posibles controversias de las relaciones de
particulares no surjan, este sistema es usado en países de corte
latino la seguridad jurídica se obtiene preventivamente, es decir a
7
priori
 SEGURIDAD JURÍDICA
Con relación a la seguridad jurídica el Tribunal Constitucional ha señalado en el
EXP. N.º 0016-2002-AI/TC que: En primer término, y dado que a diferencia de otras
constituciones comparadas, nuestra Norma Fundamental no reconoce de modo
expreso a la seguridad jurídica como un principio constitucional, es menester
que este Tribunal determine si el principio aludido es uno de rango constitucional, y,
por ende, si es susceptible de alegarse como afectado a efectos de determinarse la
constitucionalidad o inconstitucionalidad de una ley o parte de ésta.
El principio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado
Constitucional de Derecho. La predecibilidad de las conductas (en especial,
las de los poderes públicos) frente a los supuestos previamente determinados
por el Derecho, es la garantía que informa a todo el ordenamiento jurídico y
que consolida la interdicción de la arbitrariedad. Tal como estableciera el
Tribunal Constitucional español, la seguridad jurídica supone "la expectativa
razonablemente fundada del ciudadano en cuál ha de ser la actuación del
poder en aplicación del Derecho" (STCE 36/1991, FJ 5). El principio in comento
no sólo supone la absoluta pasividad de los poderes públicos, en tanto no se
presenten los supuestos legales que les permitan incidir en la realidad jurídica de
los ciudadanos, sino que exige de ellos la inmediata intervención ante las
ilegales perturbaciones de las situaciones jurídicas, mediante la "predecible"
reacción, sea para garantizar la permanencia del statu quo, porque así el
Derecho lo tenía preestablecido, o, en su caso, para dar lugar a las debidas
modificaciones, si tal fue el sentido de la previsión legal. 8
 SEGURIDAD JURÍDICA
Con relación a la seguridad jurídica el Tribunal Constitucional ha señalado en el
EXP. N.º 0016-2002-AI/TC que: En primer término, y dado que a diferencia de otras
constituciones comparadas, nuestra Norma Fundamental no reconoce de modo
expreso a la seguridad jurídica como un principio constitucional, es menester
que este Tribunal determine si el principio aludido es uno de rango constitucional, y,
por ende, si es susceptible de alegarse como afectado a efectos de determinarse la
constitucionalidad o inconstitucionalidad de una ley o parte de ésta.
El principio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado
Constitucional de Derecho. La predecibilidad de las conductas (en especial,
las de los poderes públicos) frente a los supuestos previamente determinados
por el Derecho, es la garantía que informa a todo el ordenamiento jurídico y
que consolida la interdicción de la arbitrariedad. Tal como estableciera el
Tribunal Constitucional español, la seguridad jurídica supone "la expectativa
razonablemente fundada del ciudadano en cuál ha de ser la actuación del
poder en aplicación del Derecho" (STCE 36/1991, FJ 5). El principio in comento
no sólo supone la absoluta pasividad de los poderes públicos, en tanto no se
presenten los supuestos legales que les permitan incidir en la realidad jurídica de
los ciudadanos, sino que exige de ellos la inmediata intervención ante las
ilegales perturbaciones de las situaciones jurídicas, mediante la "predecible"
reacción, sea para garantizar la permanencia del statu quo, porque así el
Derecho lo tenía preestablecido, o, en su caso, para dar lugar a las debidas
9
modificaciones, si tal fue el sentido de la previsión legal.
 SEGURIDAD JURÍDICA E INCRIPICIÓN
REGISTRAL
Pero a efectos de brindar seguridad jurídica al derecho de propiedad se
necesita de la inscripción registral, tal como lo señala el Tribunal
Constitucional en el EXP. N.º 0016-2002-AI/TC: “ (..) Empero, para el
pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra
Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del
mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible
poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la
oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la
oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son
consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías
que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho
de propiedad en un registro público el medio a través del cual el
derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía
institucional para la creación de riqueza y, por ende, para el
desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual
como a nivel colectivo.”
10
 SEGURIDAD JURÍDICA E INCRIPICIÓN
REGISTRAL
La seguridad jurídica es sumamente importante, tal es así que la SUNARP
señala que tiene como misión: En el Perú se respetan los derechos
humanos en un contexto de cultura de la legalidad y convivencia social,
armónica, con bajas tasas de criminalidad y discriminación, donde toda
persona goza de seguridad jurídica y tiene acceso a una justicia
inclusiva y confiable, gracias a un Estado moderno y transparente que
protege efectivamente los intereses del país y de sus ciudadanos.

La relación existente entre la seguridad jurídica y la publicidad registral es

estrecha, toda vez que como señala Amorós Guardiola: La seguridad
jurídica tiene a la publicidad como uno de los instrumentos que garantiza
su eficacia a través del efecto erga omnes.

11
 SEGURIDAD JURÍDICA E INCRIPICIÓN
REGISTRAL
Con relación a la seguridad jurídica se ha sostenido la
existencia de la seguridad jurídica en sentido estricto
(estática) y la seguridad de tráfico (dinámica) gracias al jurista
alemán Víctor Ehrenberg, así para este jurista: “la seguridad
jurídica (en el sentido estricto de la expresión) consiste en
que no puede llevarse una modificación desfavorable de la
situación anterior de las relaciones patrimoniales de una
persona sin el consentimiento de ésta. La seguridad del
tráfico consiste en que la previsiblemente favorable
modificación de las relaciones patrimoniales de una persona
no puede frustarse por circunstancias que le sean
desconocidas a esa persona.

12
 SEGURIDAD JURÍDICA E INCRIPICIÓN
REGISTRAL
La contraposición entre seguridad jurídica y seguridad del
tráfico, en la cual se va obtener uno de ellos en sacrificio del
otro no es compartida por Gonzales Barrón quien señala: “La
seguridad dinámica y la estática, por separado, simplemente
no existen; pues la protección del adquirente no acaba en ese
momento temporal, sino que requiere protección en cuanto se
convierte en propietario. En caso contrario, se trataría de
dotar de seguridad para un acto jurídico, pero al mismo
tiempo se generaría zozobra e incertidumbre durante todo el
tiempo de la situación dominical o propietaria. Pues bien, es
claro que estamos en presencia de un falso dilema que se
desmorona por sí solo.

13
 PUBLICIDAD REGISTRAL

La seguridad jurídica en el caso de los Registros Públicos se efectúa

mediante la publicidad registral.

La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios

que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia
de determinadas situaciones o acontecimientos, con el fin de hacerlo
llegar a todos, de modo que tales situaciones o acontecimientos, en
cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad o estado de
públicas; esto es, serán notorias, manifiestas y patentes para todos.

Así la publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primera

supone divulgación y conocimiento, mientras la segunda ocultación
y desconocimiento.
14
 PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad registral es, en buena cuenta, tal como la conocemos hoy en
día, una creación del Estado para reemplazar a la publicidad
posesoria cuando ésta ya no resultaba adecuada para satisfacer la
necesidad de certidumbre en la contratación y otorgar seguridad
jurídica en la misma, en relación de cierto tipo de bienes
perfectamente identificables e individualizables.

La necesidad actual de un sistema de publicidad en cualquier país sigue

plenamente vigente y más apremiante que nunca, pero orientada
fundamentalmente a la publicidad otorgada a través de un Registro
(publicidad registral), reservándose únicamente para los bienes que por su
naturaleza no pueden acceder al mismo una publicidad, a través de la
posesión (publicidad fáctica), toda vez que aquella resulta ser mucho más
exacta y eficaz que ésta.

En tal sentido se advierte que la publicidad registral que surge por

necesidad de la certidumbre de la contratación y otorgar seguridad
jurídica a través de un Registro, siendo relevante el contenido de la15
publicidad registral en nuestro sistema registral.
 PUBLICIDAD REGISTRAL
Conforme a Delgado Pérez, “La publicidad registral es la piedra
angular de todo sistema registral, sobre la cual reposan cada uno de
los principios registrales. De ahí que no solo sea un principio sino la
base o condición de los demás principios registrales, los cuales no
podrían existir sino hubiera publicidad registral.

Así, por ejemplo no tendría razón de ser el principio de fe pública

registral sino hubiera inscripciones en base a las cuales se podría
tomar decisiones.

De igual manera, no tendría razón de ser la publicidad registral sino se

llegara producir efectos jurídicos, que son justamente los principios
registrales de legitimación, fe pública registral y oponibilidad.

Es por ello que se produce una retroalimentación constante entre

estos principios registrales, de tal forma que el estudio de uno de
ellos siempre está relacionado al estudio de los demás
16
 ALCANCES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Acerca de los alcances de la publicidad registral no existe uniformidad en
la doctrina peruana, toda vez que si bien existe uniformidad con relación a
que la publicidad registral comprende las inscripciones, toda vez que
conforme el Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones”, y el Reglamento General de los
Registros Públicos aprobado por RESOLUCION Nº 126-2012-SUNARP-
SN (publicado el 19 de Mayo de 2012) señala en su Artículo I.
PUBLICIDAD MATERIAL.- El Registro otorga publicidad jurídica a los
diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este
Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.

17
 ALCANCES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Sin embargo el mismo Reglamento señala en su Artículo II del Título Preliminar.
PUBLICIDAD FORMAL.- El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza
que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información
contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro.

Es decir en la publicidad formal claramente se indica que toda persona obtenga además del
contenido de las partidas registrales, pueda obtener la información del Archivo Registral, y
según el Artículo 108 del citado Reglamento.- Documentos que integran el archivo registral.-
El archivo registral está constituido por:
a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y
otros soportes magnéticos;
b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el
artículo 7, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del
Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los
informes técnicos y demás documentos expedidos en éste;
c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las
respectivas esquelas de observación y tacha;
d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos así
como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel. (..)
18
 ALCANCES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

¿Por lo que si a los títulos archivados no les alcanza la

publicidad registral porqué es qué el Reglamento General
señala que en primer lugar la publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda el contenido de los
mismos y además señala que forman parte del archivo
registral y pueden ser materia de publicidad?.

19
 LEY 30313

La presente Ley tiene como objeto establecer disposiciones

vinculadas a la oposición en el procedimiento de inscripción
registral en trámite, la cancelación del asiento registral por
suplantación de identidad o falsificación de los documentos
presentados a los registros administrados por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, así
como modificar las disposiciones del Código Civil y del
Decreto Legislativo del Notariado para prevenir y anular las
acciones fraudulentas que afectan la seguridad jurídica.
Art. 1 de la Ley 30313 pub. 26 de Marzo de 2015

20
 LEY 30313

La pregunta que debemos hacernos es: ¿Por qué no

se estableció en dicha ley la presentación cautiva
notarial (sin excepciones) en todos los casos?, ¿Por
qué no se estableció la colegiación obligatoria de los
árbitros, como los notarios?, ¿Por qué no se
estableció que los laudos arbitrales sean
protocolizados en escrituras públicas?, ¿ Por qué no
se estableció una base de datos obligatoria en
internet de todos los funcionarios administrativos con
su sello y firma?, ¿Por qué no se estableció que se
pueda acceder sino a toda la documentación al
menos a sus datos relevantes, vía internet del
cónsul, notario, juez, funcionario o árbitro?. 21
 LEY 30313

Al respecto considero que la Ley en comentario buscar ser

una respuesta a la suplantación de identidad y falsificación de
documentación que afectan a la seguridad jurídica; sin
embargo resulta claro que solo se enfoca al resultado del
problema, es decir cuando la documentación falsa ya ha sido
presentada al Registro, y en el peor de los casos, cuando el
título ha sido inscrito, lo ideal hubiese sido atacar el problema
de fondo en forma efectiva, es decir debió estar dirigida a los
que producen dicha documentación con una estrategia no
solo legal sino como una cuestión de política de Estado, esta
Ley ni siquiera ha aumentado las penas por el delito de
falsificación de documentos contempladas en el Código
Penal.

22
 LA OPOSICIÓN EN LA LEY 30313

En los Artículos 1, 2 y 3 de la Ley se han

regulado la oposición pero solo a
determinadas personas, a los que
supuestamente son autores de la
documentación presentada (cónsul, notario,
juez, funcionario o árbitro), sólo ellos pueden
ser los presentantes, pero además se regula
la denuncia de particulares pero ésta debe ser
presentada a los que presuntamente han
suscrito la documentación, no al Registro.
23
 LA OPOSICIÓN EN LA LEY 30313

Según Gilberto Mendoza: Si bien el problema ha surgido fuera del

registro, el legislador ha tratado de parchar el problema dentro y fuera del
mismo.

En el ámbito notarial, se ha dispuesto, mediante segunda disposición

complementaria modificatoria, que son nulas las actuaciones notariales
sobre bienes que se encuentran fuera de su circunscripción, iniciándoles
un proceso disciplinario de ser el caso.

Si bien la cantidad de notarios que ha estado involucrado en casos de

tráfico de terrenos ha sido mínima (aunque inversamente proporcional con
los casos conocidos) y esto puede encarecer el servicio, consideramos
que la medida es adecuada hasta que se encuentren otros mecanismos
de seguridad para el acceso al registro a fin de evitar supuestos de fraude
inmobiliario.

24
 LA OPOSICIÓN EN LA LEY 30313

Según el citado autor: Ahora bien, esta medida ayuda pero

no soluciona los supuestos de falsificación ni de suplantación,
por lo que se ha regulado un procedimiento especial.

En principio se señala que el procedimiento general sigue

siendo no contencioso, aunque se amplía el principio de
rogación permitiendo el apersonamiento del Notario, del Juez,
del Árbitro o del Cónsul.

Dicho apersonamiento es limitado, dado que sólo tiene como

función permitir la oposición a la inscripción del título por los
supuestos de falsificación y suplantación, cuando estos
agentes efectivamente o supuestamente han participado en la
elaboración de los títulos sujetos a calificación en el registro.
25
 LEY 30313

Dicho esto, cabe señalar que los Artículos 4, 5

y 6 de la Ley regulan la cancelación
administrativa por el Jefe Zonal, esto es una
vez efectuada la inscripción, pero dicha
solicitud deberá ser presentada por cónsul,
notario, juez, funcionario o árbitro.

26
 LEY 30313

La Primera Disposición Complementaria

Modificatoria de la Ley ha modificado los
Artículos 2013 (Principio de Legitimación) y
2014 (Principio de Fe Pública Registral) del
Código Civil, en el primero se agrega la
cancelación administrativa dispuesta por el
Jefe Zonal y en el segundo que alguien será
considerado como tercero de buena fe,
siempre que las causas de inexactitud no
consten en los asientos registrales, sino
también en los títulos archivados.
27
 LEY 30313

Finalmente en la Segunda y Tercera Disposición

Complementaria Modificatoria se han modificado el Art. 4, 55,
5° y 6° Disposición Complementaria, Transitoria y Finales del
Decreto Legislativo del Notariado relativo a la competencia
notarial en su ámbito territorial, identidad del otorgante,
anotaciones preventivas a solicitud del notario por presunta
falsificación y suplantación, normativa que por sí solas no
soluciona el problema de la falsificación y suplantación, toda
vez que no evita el ingreso de la documentación falsa al
Registro, siendo lo ideal que se hubiese contemplado la
presentación cautiva como en el caso del Registro de
Propiedad Vehicular, los bloqueos y además que se pueda
acceder vía internet a los documentación notarial que va
acceder a los Registros Públicos.
28
 REGLAMENTO DE LA LEY 30313

El 23 de Julio del 2016, se ha publicado en el diario oficial El Peruano el

D.S N° 010-2016-JUS, que regula en el capítulo I las Disposiciones
Generales referidas a la naturaleza del procedimiento de inscripción
registral, señalando que procede el apersonamiento de terceros en los
casos de suplantación de identidad o falsificación de documentos en los
que se admite la oposición.

En el capítulo II regula la oposición y cancelación en sede administrativa

del asiento registral, precisando los supuestos en los que procede la
oposición o cancelación que debe ser efectuado por la autoridad o
funcionario legitimado e indicando además que no puede tratar sobre
supuestos de falsedad ideológica, indica además los deberes de la
autoridad o funcionario legitimado y añade que la oposición y cancelación
se encuentran sujetas al silencio administrativo negativo.

29
 REGLAMENTO DE LA LEY 30313

El capítulo III regula el conocimiento de la presentación de un

título a través del alerta registral, la lectura del título en
trámite cuando el interesado conoce de la presentación de
uno o más títulos vinculados a una partida registral
determinada y su expedición de copia tratándose de la
solicitud de oposición.

Asimismo precisa la denuncia sobre falsificación de

documentos o suplantación de identidad, su contenido, lugar
de presentación, plazo de atención y acciones de la autoridad
o funcionario legitimado respecto de la denuncia, la actuación
del interesado ante la demora injustificada, actuación de oficio
por la autoridad o funcionario legitimado desestimación de la
denuncia en caso de cancelación y la cancelación en sede
judicial del asiento irregular. 30
 REGLAMENTO DE LA LEY 30313

También regula el conocimiento de la instancia registral de la

denuncia presentada por el interesado ante la autoridad o
funcionario para formular oposición, acciones suspensión y
prorroga del título en trámite, etc.

En el capítulo IV norma la oposición de título en trámite su

formalidad, competencia y efecto de la oposición, formas de
presentación, oportunidad, lugar de presentación ante el
registrador y el Tribunal Registral, los supuestos del rechazo
liminar de la oposición y diversas actuaciones
procedimentales.

El Capítulo V refiere la cancelación de un asiento registral

irregular, su procedimiento, actuaciones del jefe zonal,
ejecución de la cancelación en sede administrativa y
anotación preventiva notarial. 31
 REGLAMENTO DE LA LEY 30313

Finalmente considero como novedad del presente

reglamento: la alerta registral de oficio en el caso que se
inscriba una transferencia de propiedad en el registro de
predios o en el registro de propiedad vehicular así como la
expedición de copia de título en trámite tratándose de la
solicitud de oposición.

Del mismo modo se ha precisado la posibilidad que el

interesado pueda comunicar la denuncia, por la demora
injustificada de la autoridad o funcionario legitimado, ante el
Tribunal de Honor del Colegio de Notarios (Notarios),
Ministerio de Relaciones Exteriores (Cónsul), OCMA (Juez),
superior jerárquico (funcionario público), institución arbitral
que lo nombro o Cámara de Comercio (árbitro).
32
 LA CANCELACIÓN ADMINISTRATIVA
SEGÚN LA LEY 30313
Artículo 2013 del Código Civil. Principio de legitimación.-
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias
registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o laudo firme.

El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa

cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a
las disposiciones vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o

anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.

33
 EFECTOS DE LA CANCELACIÓN
ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
Según Javier Anaya:

Dos escenarios que podrían presentarse sobre el particular.

En primer lugar, está el supuesto en que el titular registral

irregular
(cuyo título adquisitivo es fraudulento por falsificación o
suplantación) todavía no ha presentado al registro la solicitud
de inscripción de la transferencia del inmueble. En este caso,
de presentarse la solicitud de cancelación con anterioridad a
la transferencia, por efecto de la prioridad obtenida, se
conseguirían los siguientes efectos:

34
 EFECTOS DE LA CANCELACIÓN
ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
* Se restituye los derechos del auténtico titular
registral.- Si la cancelación administrativa del
asiento registral viciado se logra materializar en
forma oportuna, esto es, antes de que inscriba la
posterior transferencia, se logra restituir los derechos
del auténtico titular y con ello el valor del contenido
del Registro. Es decir, una vez que se inscribe el
asiento de cancelación en la partida registral
correspondiente, se logra recomponer la titularidad
vulnerada por la inscripción irregular.

35
 EFECTOS DE LA CANCELACIÓN
ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
* Se rompe el tracto sucesivo para el ulterior adquirente
Al inscribirse la cancelación administrativa del asiento de
dominio del titular registral que ingreso en forma irregular, se
rompe el tracto sucesivo para el ulterior adquirente.

Esto es, si bien la Ley N° 30313 no puede impedir que este

adquirente irregular pueda nuevamente transferir el inmueble,
se consigue por lo menos con esta medida que no pueda
ingresar al registro, recuperando el “verus dominus” la
titularidad registral desvalijada indebidamente.

De esa forma, se evita que se pueda materializar el despojo

del inmueble por efecto de una inscripción irregular.

36
 EFECTOS DE LA CANCELACIÓN
ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
*En el segundo escenario, el titular registral irregular logra inscribir la
transferencia de dominio del inmueble con anterioridad a la solicitud del
asiento de cancelación. En ese caso, ¿se podría de todos modos inscribir
la cancelación?

Al respecto, en virtud de lo señalado en el artículo 5 de la Ley N° 30313 se

podría absolver dicha interrogante. Dicho dispositivo normativo establece
que: “La información contenida en las inscripciones y anotaciones
preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero en los
términos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco
perjudican las inscripciones, anotaciones o los títulos pendientes cuya
prioridad registral sea anterior al asiento de cancelación”.

Este dispositivo normativo es similar al artículo 97 del T.U.O. del

Reglamento General de los Registros Públicos, el cual regula el efecto de
inoponiblidad del asiento cancelatorio.

37
 EFECTOS DE LA CANCELACIÓN
ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
Así, de acuerdo con lo señalado en dicha norma
reglamentaria, en mérito de la cual se señala que la
cancelación no perjudica al tercero amparado en el artículo
2014 del Código Civil (es decir, no le es oponible), se podría
inferir que si se logró inscribir la transferencia del titular
registral irregular a un tercero con antelación a la solicitud de
cancelación, no podría inscribirse luego la cancelación, pues
de hacerlo, se estaría perjudicando a este adquirente al
manchar la partida registral de su inmueble con una
cancelación que ya deviene en innecesaria.

La otra interpretación, es que pese a la inscripción de la

transferencia, si resultaría procedente la extensión del asiento
cancelatorio, dado que como indica la propia norma no se
perjudica al tercero de buena fe. 38
 EFECTOS DE LA CANCELACIÓN
ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
Conforme a Javier Anaya: El artículo 5 de la Ley N° 30313
habría optado por esta segunda interpretación, pues del tenor
de la aludida norma, a diferencia del artículo 97 del RGRP, se
ha indicado en forma expresa que: “La cancelación de las
inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al
tercero amparado en lo establecido por el Artículo 2014 del
Código Civil. Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos
pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento
cancelatorio”, es decir, se asume que la cancelación ya
procedió y que los efectos de esta no le serán aplicables a los
terceros que gocen de buena fe en los términos previstos en
el artículo 2014 del Código Civil.

39
 EFECTOS DE LA CANCELACIÓN
ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
Según el citado autor el problema de ello, es que la ausencia de un plazo
legal para ejercer la acción cancelatoria, podría suponer que se pueda
extender un asiento cancelatorio incluso si el bien fue transferido
numerosas veces.

Precisamente, si con la cancelación inmediata posterior a la transferencia,

puedo conseguir enervar la buena fe del ulterior adquirente, y con ello
evitar el carrusel de las subsecuentes transferencias; que ocurriría si la
situación patológica se produjo desde hace un buen tiempo y el bien ha
sido objeto de múltiples transferencias.

Según el citado autor ¿Qué utilidad tendría cancelar asientos

registrales históricos? Por esa razón, consideramos que en el
contexto antes descrito, resulta de vital importancia que los titulares
registrales estén suscritos al servicio de Alerta Registral, pues la
prontitud y la celeridad lo son todo cuando se trata de enfrentar los
problemas derivados del fraude inmobiliario.
40
 EFECTOS DE LA CANCELACIÓN ADMINISTRATIVA DE LA LEY
30313 SEGÚN SU REGLAMENTO

Según el Artículo 46 del Reglamento de la Ley 30313. Efecto de la

cancelación.- La cancelación tiene por objeto dejar sin efecto un
asiento registral irregular extendido en cualquiera de los registros a
cargo de la SUNARP.

Conforme el Artículo 48 del Reglamento de la Ley 30313. La solicitud

de cancelación respecto del tercero registral.- La cancelación procede aun
cuando el titular registral actual sea un tercero distinto a aquel que
adquirió el derecho sobre la base de un asiento registral irregular.
En este caso, dicho titular registral no se ve perjudicado siempre que
cumpla con las condiciones establecidas en el artículo 2014 del
Código Civil.

La cancelación en sede administrativa tampoco perjudica los títulos

pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento de
cancelación.

41
CRÍTICA A LOS EFECTOS DE LA CANCELACIÓN
ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
Conforme Gonzales Barrón: Es un sentimiento natural el que nadie puede
ser despojado en forma arbitraria de su patrimonio.
Por ello, cabe preguntarse: ¿los ciudadanos estarían de acuerdo con ser
despojados de un bien suyo a favor de un tercero, solo por el hecho que
ésta tenga buena fe y no conozca la falsificación realizada, o que ignore el
error del notario o del registro?
La respuesta es obvia, y demuestra que un sistema jurídico no puede
apoyarse en simples reglas técnicas de certeza, desprovistas de
moralidad y justicia para la sociedad a la cual van dirigidas; por tanto, un
sistema legal debe tener viabilidad social o legitimidad en cuanto a los
valores compartidos por esa misma comunidad. La seguridad jurídica,
efectivamente, no implica una injusticia per se, pero tampoco puede
admitirse que se proteja solo el interés exclusivo de una de las partes del
conflicto y olvidemos todas las razones del otro lado, y para ello
rechazamos la ilusión óptica de que “toda seguridad ya es justicia”. Por tal
razón, es necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio
entre las posturas en controversia a fin de buscar la mejor solución según
las circunstancias” 42
CRÍTICA A LOS EFECTOS DE LA CANCELACIÓN
ADMINISTRATIVA DE LA LEY 30313
En tal sentido la cancelación administrativa no afecta al tercero de buena
fe; sin embargo cabría preguntarse si se puede hablar aún de buena fe
cuando se adquiere como consecuencia de un título falso.

Considero que si bien la cancelación de la Ley 30313 funciona cuando se

inscriba inmediatamente luego de la inscripción asiento irregular, dicha
cancelación al no afectar al “tercero” que actúa de “buena fe” no es un
remedio eficiente para combatir el fraude inmobiliario.

Tal como lo señala Julio Pozo: “Por lo tanto, el trámite de cancelación

regulado por la Ley Nº 30313 resulta en la realidad inoficioso respecto a
combatir, eficazmente, el fraude inmobiliario que siempre “lava la
propiedad” con innumerables compraventas consecutivas que tienen por
único objeto alcanzar la protección que ofrece el artículo 2014 del Código
Civil. Así, nuevamente, no se combate la raíz del problema”

43
 FE PÚBLICA REGISTRAL

Para Roca Sastre: “El principio de pública del Registro es adoptado por
todo ordenamiento jurídico inmobiliario que quiera proteger decisivamente
las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros
adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del
Registro.

Según Gonzales Barrón: El principio de fe pública es uno de los pilares en

lo que se sustenta la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. En virtud a
este principio el tercero de buena fe y a título oneroso hace inatacable su
adquisición siempre que haya confiado en la veracidad del registro y ha
inscrito su propio derecho, por lo que resulta inmune a cualquier causa de
nulidad, resolución o rescisión afectante del título de sus transmitente
cuando ésta no conste en la hoja registral correspondiente a la finca. De
esta forma la tutela en la confianza conlleva que el tercero registral no
pueda ser removido en su adquisición, protegiéndose jure et de jure la
confianza creada en virtud a los actos contenidos en los asientos
registrales
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 FE PÚBLICA REGISTRAL

Gabriela Vázquez:
Por un lado, la "fe pública" es una creencia social. Aquí tiene
el sentido de conjunto de creencias o confianza de
numerosas personas. Muchas personas tienen confianza en
alguien o en algo. Así, son muchos los que depositan su "fe
pública" en un personaje de la ciencia, de la política o del
deporte. Esta fe no es impuesta por el Estado, es facultativa o
voluntaria.

Otra acepción hace de la "fe pública" una creencia obligatoria.

Es la creencia o confianza que el Estado obliga a los
ciudadanos a tener en alguien o en algo. Es necesario que el
Estado nos imponga por ley creer, porque de lo contrario no
estamos obligados a hacerlo, ya que nadie está obligado a
una actitud determinada si la ley no lo manda”. 45
 TERCERO REGISTRAL

Según Tarazona: El tercero registral es aquel que resulta

protegido por el ordenamiento jurídico en el sentido de
mantener su derecho inscrito en el Registro aunque el de su
transferente se ha anulado, rescindido o resuelto en mérito a
causas que no constaban en el Registro.

Según Barrueto Salas, en un primer significado, es tercero

registral aquél que, de buena fe, adquiere un derecho a título
oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito
y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es decir, un
determinado adquirente registral ha alcanzado la situación
jurídica en que es protegido por el principio de la fe pública
registral.

46
 TERCERO REGISTRAL

La misma autora señala que en un segundo significado,

también es tercero registral quien, ya amparado por la fe
pública, opondrá con éxito tal situación jurídica, frente a
cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya
intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba
posteriormente, convirtiéndose su posición en invulnerable e
inatacable.

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 FE PUBLICA REGISTRAL

Conforme al Gilberto Mendoza:¿Cuáles son las implicancias

actualmente de estudiar los títulos archivados en nuestro
sistema registral?

En principio debemos decir que la responsabilidad de la

calificación del registrador para casos de responsabilidad civil
ya no se le extiende.

En los nuevos procesos en los cuales se alegue la fe pública

registral (porque van a seguir dándose), cuando se le
demande al registrador por una inadecuada inscripción, este
simplemente va a alegar que es hecho de la propia víctima o
hecho determinante de tercero, dado que se debió ir al título
archivado a verificar la patología.
48
 FE PUBLICA REGISTRAL

Según el citado autor:

Dado que el asiento registral simplemente será informativo no importando

lo señalado por el funcionario técnico en su calificación, para que un
usuario tenga confianza que adquiere un bien tendrá que analizar todos
los títulos archivados anteriores al mismo hasta el plazo de los 10 años
anteriores para, en caso de patología, alegar el término prescriptorio.

Se ha trasladado la carga del análisis del título del registrador en su

calificación, al abogado (no todos son especialistas en registral) que
deberá realizar el estudio de títulos el cual no le va a asegurar la
titularidad necesariamente, y los costos de transacción se van a
incrementar para el usuario. ¿Más costos y no existirá seguridad que la
adquisición va a ser inimpugnable? ¿Esta es la solución de nuestro
legislador?.

49
 FE PUBLICA REGISTRAL

Según el citado autor: La SUNARP ha ido cediendo

en los presupuestos del sistema registral,
probablemente porque se ha visto abrumada por los
casos de fraude inmobiliario, disponiendo incluso
directivas en contra de sus garantías, como por
ejemplo la directiva de inmovilización de partidas.
Nótese la contradicción, soy garante de la
circulación de derechos, sin embargo regulo para
que puedan no disponer del mismo en un periodo de
tiempo.

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 FE PUBLICA REGISTRAL

Según el citado autor: Con la norma dada, el sistema se ha

visto afectado tanto en su funcionamiento como en los
efectos de la calificación.

Ahora se ha trasladado la carga al usuario de verificar los

supuestos de fraude, además de la irresponsabilidad
civilmente de los registradores y del sistema en estos casos
particulares de inexactitud registral.

Otro efecto será la disuasión de un sistema preventivo,

trasladando al poder judicial la solución de las controversias
que se generen.

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 FE PUBLICA REGISTRAL

Según Julio Pozo: El artículo 2014 del Código Civil NO

protege al tercero de mala fe, que por conocer la falsedad o
suplantación de identidad, pretende burlar nuestro sistema de
transferencia de propiedad, utilizando la fe pública del registro
como protección.

(..) “el artículo 2014 del Código Civil SÍ protege al tercero que
adquiere bajo la fe pública registral, pero NO protege al
tercero que (de mala fe) conoce la falsedad o suplantación de
identidad en la cadena de transmisiones (o que sabe que
adquiere un predio ubicado en la playa) y pretende burlar así
nuestro sistema de transferencia de propiedad, utilizando la fe
pública del registro como escudo protector o inmunidad”.

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