IMÓVEL RURAL: DEFINIÇÃO,

CLASSIFICAÇÃO, REGIME
JURÍDICO
 IMÓVEL RURAL

Estatuto da Terra, art. 4º, I - "Imóvel Rural", o prédio

rústico, de área contínua qualquer que seja a sua
localização que se destina à exploração extrativa,
agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de
planos públicos de valorização, quer através de iniciativa
privada;

A Lei 8.629/1993 (Lei da Reforma Agrária) assim dispôs:

Art. 4º, I - Imóvel Rural - o prédio rústico de área
contínua, qualquer que seja a sua localização, que se
destine ou possa se destinar à exploração agrícola,
pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial;
O Estatuto da Terra consagrou o critério da
destinação (trabalho, produtividade) em detrimento da
localização, até então prestigiada pela doutrina civilista.

A CTN, publicado em 1966, seguiu outra orientação

(critério da localização), ao definir o fato gerador do
imposto federal sobre a propriedade, o domínio útil ou a
posse de imóvel rural (ITR – imposto territorial rural).

Houve grande controvérsia e legislações posteriores

modificaram o texto do CTN (Decreto 59.428/1966,
Decreto-lei n. 57/1966, Lei 5.868/1972) para o critério da
destinação.
A questão foi parar no Supremo Tribunal Federal
que, no julgamento do Recurso Extraordinário n.
93.850/MG, Pleno, Rel. Min. Moreira Alves, de
27/08/1982, declarou inconstitucional a Lei 5.868/1972, à
consideração de que invadiu matéria reservada à Lei
Complementar (CTN – Lei 5.172/66). E a atual Lei do
ITR insiste no critério da localização (Lei 9.393/96).

Vale lembrar! não há hierarquia entre Lei

Complementar e Lei Ordinária. Nesse sentido, afirmou o
Min. Gilmar Mendes, no RE 377.457, DJE de 29-09-2008,
que: “É tradicional a jurisprudência desta corte na
proclamação da inexistência de hierarquia constitucional
entre lei complementar e lei ordinária, espécies
normativas formalmente distintas exclusivamente tendo
em vista a matéria eventualmente reservada àquela
(lei complementar) pela própria Carta.”
Conclusão da doutrina:

1) Em questão tributária (ITR), incide o critério

da localização e toma-se por base a definição
da área urbana e da área rural por lei
municipal.

2) Em questão de direito agrário, vale o critério

econômico da destinação.
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL RURAL

1. Prédio rústico, que se destine à exploração

agrário, qualquer que seja sua destinação

“Prédio” quer dizer imóvel, independentemente de

haverem construções ou benfeitorias. “Rústico” por
oposição a “urbano”, tendo em vista sempre a
finalidade.
2. Área contínua: para a caracterização do imóvel
rural prevalece a “unidade econômica” (atividade
agrária) e a utilidade.

Exemplo: dois imóveis “contíguos” matriculados

sob assentamentos diferentes no Cartório podem
ser apenas um imóvel rural, sob o enfoque agrário.
Ou: um imóvel próprio + um imóvel arrendado de
outrem podem ser um único imóvel rural.

A “continuidade” é econômica e não geográfica.

Pode haver dois imóveis separados por um rio, mas
serem o mesmo imóvel rural.
DIMENSIONAMENTO DO IMÓVEL
RURAL
O módulo rural é um medida de área diretamente
ligada à função social do imóvel rural, na medida em que
visa a garantir que o agricultor possua uma quantidade
mínima de terra suficiente para o seu progresso
econômico e social.

No Estatuto da Terra, o módulo rural equivalia ao

conceito de propriedade familiar:

Art. 4º, II – "Propriedade Familiar", o imóvel rural

que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e
sua família, lhes absorva toda a força de trabalho,
garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e
econômico, com área máxima fixada para cada região e
tipo de exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda
 A fixação da área é feita por região pelo órgão
competente do Governo Federal (atualmente o
INCRA) e obedece a diversos fatores, como:

a) “O tipo de exploração” a que se destina o imóvel;

b) A qualidade da terra.
c) A proximidade do centro consumidor, dentre
outros.

O art. 11 do Decreto 55.891 (regulamento do ET) diz:

O módulo rural, definido no inciso III do art. 4º do
Estatuto da Terra, tem como finalidade primordial
estabelecer uma unidade de medida que exprima
a interdependência entre a dimensão, a situação
geográfica dos imóveis rurais e a reforma e condições
de seu aproveitamento econômico.
 Para efeito de definição do módulo rural, há as
seguintes categorias de “exploração econômica”:

a) Exploração hortifrutigranjeira

b) Lavoura permanente

c) Lavoura temporária

d) Exploração pecuária (de médio ou de grande porte)

e) Exploração florestal

Há também o “módulo de exploração indefinida”.

O esvaziamento do instituto do módulo
rural:

a) Módulo fiscal

b) Fração mínima de parcelamento

Módulo rural (Estatuto da Terra) versus Módulo
fiscal (Lei da Reforma Agrária)

O módulo rural equivalia ao conceito de “propriedade

familiar”.

A Lei 6.746/1979 modificou o ET e instituiu o conceito

de “módulo fiscal”.

Essa categoria, instituída precipuamente para fins

fiscais e para cada município (não região), passou a
ser adotada pela legislação posterior em “substituição”
ao módulo rural, por ter aprimorado a noção de módulo
rural, agregando mais elementos. A “propriedade
familiar” passa a ser apenas “um desses elementos”.
§ 2º O módulo fiscal de cada Município, expresso em
hectares, será determinado levando-se em conta os
seguintes fatores: (Redação Lei nº 6.746, de 1979)
a) o tipo de exploração predominante no Município:
I - hortifrutigranjeira;
II - cultura permanente;
III - cultura temporária;
IV - pecuária;
V - florestal;
b) a renda obtida no tipo de exploração
predominante;
c) outras explorações existentes no Município que,
embora não predominantes, sejam expressivas em
função da renda ou da área utilizada;
d) o conceito de "propriedade familiar", definido no
 Conclusões...

1. Na prática, o “módulo rural” apenas influencia da no

“enquadramento sindical” como “trabalhador” ou
“empresário”, para definir a forma de contribuição
sindical.

2. Hoje, os mais importantes efeitos jurídicos

decorrentes da dimensão do imóvel rural adotam como
parâmetro o número de “módulos fiscais”:

a) fixação da alíquota do ITR e;

b) Classificação como “pequena propriedade” e a

“média propriedade”, que são categorias
Outras consequências importantes...

Regras de transição e tratamentos diferenciados

pelo Novo Código Florestal:

Art. 3º, V, define: - pequena propriedade ou posse

rural familiar: aquela explorada mediante o trabalho
pessoal do agricultor familiar e empreendedor familiar
rural, incluindo os assentamentos e projetos de reforma
agrária, e que atenda ao disposto no art. 3o da Lei
no 11.326, de 24 de julho de 2006;

 Há um aumento da área (até 04 módulos).

 Política Nacional da Agricultura Familiar e
Empreendimentos Familiares Rurais (Políticas
Públicas)

Art. 3o Para os efeitos desta Lei, considera-se agricultor familiar

e empreendedor familiar rural aquele que pratica atividades no
meio rural, atendendo, simultaneamente, aos seguintes
requisitos:

I - não detenha, a qualquer título, área maior do que 4 (quatro)

módulos fiscais;
II - utilize predominantemente mão-de-obra da própria família nas
atividades econômicas do seu estabelecimento ou empreendimento;
III - tenha percentual mínimo da renda familiar originada de
atividades econômicas do seu estabelecimento ou empreendimento,
na forma definida pelo Poder Executivo; (Lei nº 12.512, de 2011)
IV - dirija seu estabelecimento ou empreendimento com sua família.
Módulo rural versus Fração mínima de
parcelamento: a “indivisibilidade” do imóvel
rural.

A questão do tamanho do imóvel rural é, sem

dúvida, um dos pontos sensíveis do direito agrário,
especialmente na vertente da “reforma agrária”...

Por um lado, a racionalidade econômica e social

recomenda a não constituição de imóveis rurais
inviáveis...

De outro, os arautos do direito de propriedade

privada insurgem-se contra intervenções estatais
Código Civil, no arts 87 e 88 traz a seguinte
classificação dos “Bens”:

Art. 87. Bens divisíveis são os que se podem

fracionar sem alteração na sua substância,
diminuição considerável de valor, ou prejuízo
do uso a que se destinam (função social).

Art. 88. Os bens naturalmente divisíveis podem

tornar-se indivisíveis por determinação da
lei ou por vontade das partes.
Pois bem, o Estatuto da Terra, no art. 65, averba:

Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de

dimensão inferior à constitutiva do módulo de
propriedade rural. (Regulamento)
§ 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas
judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis
em áreas inferiores às da dimensão do módulo de
propriedade rural.
§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por
sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-
los em outros de dimensão inferior ao módulo de
propriedade rural.
§ 5o Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos
parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do
módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando
promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de
Benedito Ferreira Marques sustenta que a
indivisibilidade do imóvel rural no Brasil é
determinada tanto “por lei” quanto pela “substância”
(fator de produção – critério econômico) ou “uso a
que se destina” (função social).

Posteriormente, a Lei 5.868/1972 (Sistema Nacional

de Cadastro Rural), disse:
Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título,
na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de
novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser
desmembrado ou dividido em área de tamanho
inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da
fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste
artigo, prevalecendo a de menor área.
§ 1º - A fração mínima de parcelamento será:

a) o módulo correspondente à exploração

hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os
Municípios das capitais dos Estados;
b) o módulo correspondente às culturas permanentes
para os demais Municípios situados nas zonas típicas A,
B e C;
c) o módulo correspondente à pecuária para os demais
Municípios situados na zona típica D.

§ 2º - Em Instrução Especial aprovada pelo

Ministro da Agricultura, o INCRA poderá estender a
outros Municípios, no todo ou em parte, cujas condições
demográficas e sócio-econômicas o aconselhem, a fração
mínima de parcelamento prevista para as capitais dos
 Zona Típica de Módulo – São regiões delimitadas pelo
INCRA, com características ecológicas e econômicas
homogêneas, baseadas na divisão microrregional do IBGE –
Microrregiões Geográficas – MRG, considerando as
influências demográficas e econômicas dos
grandes centros urbanos. As ZTM embasam o
dimensionamento dos módulos rurais, segundo o tipo de
exploração.
=> Quanto mais pressão demográfica e
econômica, menor a FMP.

 Fração mínima de parcelamento – É a área mínima que

a Lei permite ser desmembrada de um imóvel rural, para a
constituição de uma nova unidade agrícola. A FMP do
imóvel rural, constante no Certificado de Cadastro do
Imóvel Rural, corresponde ao módulo da exploração
hortigranjeira da ZTM do município de localização
do imóvel rural. Assim, o imóvel, ao ser parcelado para
Consequência do desrespeito à “indivisibilidade”

§ 3o São considerados nulos e de nenhum efeito

quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não
podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas
áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de
Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa,
civil e criminal de seus titulares ou prepostos. (Redação Lei
nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 4º - O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que

a alienação da área se destine comprovadamente a sua
anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o
imóvel do qual se desmembre permaneça com área
igual ou superior à fração mínima do parcelamento.
 Conclusões...

Na prática, vale, para efeito de indivisibilidade, o

módulo da exploração hortigranjeira.

Em Santarém/PA, a discrepância é gritante: 75

ha para o módulo fiscal e 3 ha para a FMP.
CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS
a) Minifúndio – o imóvel rural de área e possibilidades
inferiores às da propriedade familiar (art. 4º, IV do
ET).

Tanto quanto as grandes propriedades, as diminutas

também constituem distorções da estrutura agrária,
porque não cumprem sua função social.

As causas incluem o desmembramento por sucessão

causa mortis em famílias numerosas, a pressão do
mercado de terras etc.

Entre os instrumentos de combate ao minifúndio

estão as regras sobre indivisibilidade e a
Remembramento – Art. 21. Em áreas de
minifúndio, o Poder Público tomará as medidas
necessárias à organização de unidades
econômicas adequadas, desapropriando,
aglutinando e redistribuindo as áreas.
b) "Propriedade Familiar", o imóvel rural que,
direta e pessoalmente explorado pelo
agricultor e sua família, lhes absorva toda a
força de trabalho (4), garantindo-lhes a
subsistência e o progresso social e econômico,
com área máxima fixada para cada região e tipo de
exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda
de terceiros;

1. Exploração direta e pessoal pelo agricultor

e sua família, absorvendo-lhes toda a força de
trabalho.

É a essência da posse agrária, que não admite a

2. Área ideal para cada tipo de exploração.

3. Auxílio eventual de terceiros.

4. Que permita a subsistência e o progresso social.

c) Pequena propriedade: área compreendida entre 1
(um) e 4 (quatro) módulos fiscais (art. 4º, II, Lei
8.629/93)

O Presidente da República vetou as demais alíneas (“b”

e “c”) que, aprovadas pelo Congresso Nacional,
previam “exploração direta e pessoal pelo agricultor e
sua família” e “absorção de toda a mão de obra da
família e garantia da subsistência e progresso
econômico e social”.

Retirou-se assim o componente familiar da pequena

propriedade, conforme previa a própria Constituição.

Surge a pergunta: a noção de pequena

propriedade rural extinguiu a propriedade
1. Pelo menos para efeito de Políticas Públicas, parece que
não, pois a Lei utiliza o tamanho como apenas um dos
elementos para definir os beneficiários.

2. A propriedade familiar é considerada para fins de

preferência para cadastro como beneficiário da política de
reforma agrária (art. 19, V, da Lei 8.629/93).

3. A definição do módulo fiscal pressupõe a definição da

propriedade familiar, como um de seus elementos.

4. A noção de “pequena propriedade” contempla a pessoa

jurídica.

5. A CF/88 consagra a propriedade familiar (XXVI - a pequena

propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela
família, não será objeto de penhora para pagamento de débitos
d) Latifúndio (art. 4º, V, ET): o imóvel rural que:

a) exceda a dimensão máxima fixada na forma do artigo

46, § 1°, alínea b, desta Lei (600 vezes o módulo fiscal),
tendo-se em vista as condições ecológicas, sistemas
agrícolas regionais e o fim a que se destine; (latifúndio
por extensão)

b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e

tendo área igual ou superior à dimensão do módulo de
propriedade rural, seja mantido inexplorado em relação às
possibilidades físicas, econômicas e sociais do meio, com
fins especulativos, ou seja deficiente ou inadequadamente
explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de
empresa rural; (latifúndio por exploração) –
inobservância dos índices de produtividade.
Não se considera latifúndio:

1. o imóvel rural, qualquer que seja a sua dimensão,

cujas características recomendem, sob o ponto de
vista técnico e econômico, a exploração florestal
racionalmente realizada, mediante
planejamento adequado;

2. o imóvel rural, ainda que de domínio particular,

cujo objeto de preservação florestal ou de
outros recursos naturais haja sido reconhecido
para fins de tombamento, pelo órgão competente
da administração pública.
e) Empresa rural: é o empreendimento de pessoa física
ou jurídica (1), pública ou privada, que explore
econômica e racionalmente imóvel rural (2),
dentro de condição de rendimento econômico (3)
...Vetado... da região em que se situe e que explore área
mínima agricultável do imóvel segundo padrões fixados,
pública e previamente, pelo Poder Executivo. Para esse
fim, equiparam-se às áreas cultivadas, as pastagens, as
matas naturais e artificiais e as áreas ocupadas com
benfeitorias; (...)
 A empresa rural tem natureza civil e pode ser
desenvolvida por pessoa física ou jurídica.

a) Pessoa física – basta o Registro junto ao

INCRA.

b) Pessoa jurídica – deve ter assento no Registro

de Pessoas Jurídicas (art. 174 da Lei
6.015/1974), podendo assumir a forma de
sociedade comercial.
CC/02, Art. 971. O empresário, cuja atividade rural
constitua sua principal profissão, pode,
observadas as formalidades de que tratam o art. 968
e seus parágrafos, requerer inscrição no Registro
Público de Empresas Mercantis da respectiva
sede, caso em que, depois de inscrito, ficará
equiparado, para todos os efeitos, ao empresário
sujeito a registro.

Por expressa previsão legal, se a empresa rural

assumir a forma de sociedade anônima, terá
necessariamente caráter de sociedade mercantil.
REGIME JURÍDICO DO IMÓVEL RURAL

Função social. “A propriedade obriga”.

Vimos já as obrigações derivadas do princípio da

função social:

a) Índices de produtividade.
b) Obrigações ambientais.
c) Obrigações trabalhistas.
d) Obrigações sociais – bem-estar geral.
OBRIGAÇÕES ECONÔMICAS

Art. 6º Considera-se propriedade produtiva

aquela que, explorada econômica e
racionalmente, atinge, simultaneamente, graus
de utilização da terra e de eficiência na
exploração, segundo índices fixados pelo órgão
federal competente.

a) GUT

b) GEE
GUT: § 1º O grau de utilização da terra, para efeito do
caput deste artigo, deverá ser igual ou superior a 80%
(oitenta por cento), calculado pela relação percentual
entre a área efetivamente utilizada e a área aproveitável
total do imóvel.

§ 3º Considera-se efetivamente utilizadas:

I - as áreas plantadas com produtos vegetais;

II - as áreas de pastagens nativas e plantadas, observado o

índice de lotação por zona de pecuária, fixado pelo Poder
Executivo;

III - as áreas de exploração extrativa vegetal ou florestal,

observados os índices de rendimento estabelecidos pelo
IV - as áreas de exploração de florestas nativas, de
acordo com plano de exploração e nas condições
estabelecidas pelo órgão federal competente;

V - as áreas sob processos técnicos de formação ou

recuperação de pastagens ou de culturas permanentes

V - as áreas sob processos técnicos de formação ou

recuperação de pastagens ou de culturas permanentes,
tecnicamente conduzidas e devidamente comprovadas,
mediante documentação e Anotação de Responsabilidade
Técnica. (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.183-
56, de 2001
§ 4º No caso de consórcio ou intercalação de
culturas, considera-se efetivamente utilizada a
área total do consórcio ou intercalação.

§ 5º No caso de mais de um cultivo no ano, com

um ou mais produtos, no mesmo espaço,
considera-se efetivamente utilizada a maior área
usada no ano considerado.
GEE: § 2º O grau de eficiência na exploração da terra
deverá ser igual ou superior a 100% (cem por cento), e
será obtido de acordo com a seguinte sistemática:

I - para os produtos vegetais, divide-se a quantidade

colhida de cada produto pelos respectivos índices de
rendimento estabelecidos pelo órgão competente do
Poder Executivo, para cada Microrregião Homogênea;
II - para a exploração pecuária, divide-se o número
total de Unidades Animais (UA) do rebanho, pelo índice
de lotação estabelecido pelo órgão competente do Poder
Executivo, para cada Microrregião Homogênea;
III - a soma dos resultados obtidos na forma dos incisos I
e II deste artigo, dividida pela área efetivamente
utilizada e multiplicada por 100 (cem), determina o grau
de eficiência na exploração.
§ 7º Não perderá a qualificação de propriedade
produtiva o imóvel que, por razões de força
maior, caso fortuito ou de renovação de
pastagens tecnicamente conduzida,
devidamente comprovados pelo órgão
competente, deixar de apresentar, no ano
respectivo, os graus de eficiência na exploração,
exigidos para a espécie.
OBRIGAÇÕES CADASTRAIS (LEI
5.868/1972)
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) é
o documento emitido pelo INCRA que constitui prova do
cadastro do imóvel rural, sendo indispensável para
desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer
em venda o imóvel rural e para homologação de partilha
amigável ou judicial (sucessão causa mortis) de acordo
com os parágrafos 1.º e 2.º do artigo 22 da Lei n.º 4.947,
de 6 de abril de 1966, modificado pelo artigo 1.º da Lei n.º
10.267, de 28 de agosto de 2001.

Sem a apresentação do CCIR, não poderão os

proprietários, sob pena de nulidade, desmembrar,
arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda
imóveis rurais.
 Em caso de sucessão causa mortis nenhuma partilha,
amigável ou judicial, poderá ser homologada pela
autoridade competente, sem a apresentação do
Certificado de Cadastro.

 Os dados constantes do CCIR são exclusivamente

cadastrais, não legitimando direito de domínio ou
posse, conforme preceitua o parágrafo único do artigo
3.º da Lei n.º 5.868, de 12 de dezembro de 1972.

 A finalidade do Cadastro é racionalizar e aprimorar o

sistema de tributação dos imóveis rurais no país.
Art. 1º - É instituído o Sistema Nacional de
Cadastro Rural, que compreenderá:

I - Cadastro de Imóveis Rurais;

II - Cadastro de Proprietários e Detentores de
Imóveis Rurais;
III - Cadastro de Arrendatários e Parceiros Rurais;
IV - Cadastro de Terras Públicas.
V - Cadastro Nacional de Florestas
Públicas. (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)
Art. 2º - Ficam obrigados a prestar declaração de
cadastro (atualizá-lo quando cabível), nos prazos
e para os fins a que se refere o artigo anterior, todos
os proprietários, titulares de domínio útil ou
possuidores a qualquer título de imóveis rurais que
sejam ou possam ser destinados à exploração
agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou
agroindustrial, como definido no item I do Art. 4º do
Estatuto da Terra.

§ 1º - O não-cumprimento do disposto neste artigo

sujeitará o contribuinte ao lançamento ex officio
dos tributos e contribuições devidas,
aplicando-se as alíquotas máximas para seu
cálculo, além de multas e demais cominações
A Lei do ITR (Lei 9.393/96), art. 6º, diz:

§ 1º É obrigatória, no prazo de sessenta dias, contado de

sua ocorrência, a comunicação (à Receita Federal)
das seguintes alterações:

I - desmembramento;
II - anexação;
III - transmissão, por alienação da propriedade ou dos
direitos a ela inerentes, a qualquer título;
IV - sucessão causa mortis;
V - cessão de direitos;
VI - constituição de reservas ou usufruto.
OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS: ITR

Imposto Territorial Rural (CF, 153, VI).

Competência: União (deve observar os princípios da

legalidade, da anterioridade e da noventena).

Capacidade ativa: União ou Município.

Função predominante: extrafiscal (visa

desestimular a manutenção de propriedades
improdutivas.
Fato gerador: a propriedade, o domínio útil ou a posse
de imóvel rural, por natureza, localizado fora do zona
urbana do município (critério da localização).

Contribuinte: O proprietário do imóvel, o titular do

domínio útil ou o possuidor a qualquer título.

Lançamento: por homologação.

Base de cálculo: o valor fundiário do imóvel (exclui-se o
valor relativo a instalações, construções e benfeitorias;
culturas permanentes e temporárias; pastagens
cultivadas e melhoradas e florestas plantadas.

Art. 10, II, da Lei 9.393/1996, define como área

tributável a a área total do imóvel, menos as áreas:

a) de preservação permanente e de reserva legal,

previstas na Lei nº 4.771, de 15 de setembro de 1965,
com a redação dada pela Lei nº 7.803, de 18 de julho de
1989;
b) de interesse ecológico para a proteção dos
ecossistemas, assim declaradas mediante ato do órgão
competente, federal ou estadual, e que ampliem as
restrições de uso previstas na alínea anterior;
c) comprovadamente imprestáveis para qualquer
exploração agrícola, pecuária, granjeira, aqüícola ou
florestal, declaradas de interesse ecológico mediante ato
do órgão competente, federal ou estadual;

d) sob regime de servidão ambiental; (Lei nº 12.651, de

2012).

e) cobertas por florestas nativas, primárias ou secundárias

em estágio médio ou avançado de regeneração; (Lei nº
11.428, de 2006)

f) alagadas para fins de constituição de reservatório de

usinas hidrelétricas autorizada pelo poder público. (Lei nº
11.727, de 2008)
Alíquotas progressivas ou regressivas:

O aumento da alíquota toma como parâmetro o

tamanho da área.

A maior alíquota é de 20% e aplicável a

latifúndios improdutivos (maior que 5.000
hectares e utilização abaixo de 30%) e a menor
é 0,03% aplicável a pequenas propriedades
produtivas (área menor que 50 ha e grau de
utilização de 80% ou mais).
ET. Art. 49. As normas gerais para a fixação do imposto
sobre a propriedade territorial rural obedecerão a
critérios de progressividade e regressividade,
levando-se em conta os seguintes fatores: (Lei nº 6.746,
de 1979)

I - o valor da terra nua; (Lei nº 6.746, de 1979)

II - a área do imóvel rural; (Lei nº 6.746, de 1979)
III - o grau de utilização da terra na exploração agrícola,
pecuária e florestal; (Lei nº 6.746, de 1979)
IV - o grau de eficiência obtido nas diferentes
explorações; (Lei nº 6.746, de 1979)
V - a área total, no País, do conjunto de imóveis rurais de
um mesmo proprietário. (Lei nº 6.746, de 1979)
IMUNIDADE
Art. 153, §4º, II, da CF, diz que o ITR não incidirá sobre pequenas
glebas rurais, definidas em lei, quando as explore o proprietário que
não possua outro imóvel; (EC nº 42, de 19.12.2003)

Lei do ITR. Art. 2º Nos termos do art. 153, § 4º, in fine, da

Constituição, o imposto não incide sobre pequenas glebas rurais,
quando as explore, só ou com sua família, o proprietário que não
possua outro imóvel.
Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo, pequenas glebas rurais
são os imóveis com área igual ou inferior a:
I - 100 ha, se localizado em município compreendido na Amazônia
Ocidental ou no Pantanal mato-grossense e sul-mato-grossense;
II - 50 ha, se localizado em município compreendido no Polígono das
Secas ou na Amazônia Oriental;
III - 30 ha, se localizado em qualquer outro município.
ISENÇÃO
Lei do ITR. Art. 3º São isentos do imposto:
I - o imóvel rural compreendido em programa oficial de
reforma agrária, caracterizado pelas autoridades competentes
como assentamento, que, cumulativamente, atenda aos
seguintes requisitos:
a) seja explorado por associação ou cooperativa de produção;
b) a fração ideal por família assentada não ultrapasse os
limites estabelecidos no artigo anterior;
c) o assentado não possua outro imóvel.
II - o conjunto de imóveis rurais de um mesmo proprietário,
cuja área total observe os limites fixados no parágrafo único
do artigo anterior, desde que, cumulativamente, o
proprietário:
a) o explore só ou com sua família, admitida ajuda eventual de
terceiros;
b) não possua imóvel urbano.
OBRIGAÇÕES REGISTRÁRIAS

Previsão legal: art. 1.245 a 1.247 e Lei 6.015/73 (Lei dos

Registros Públicos – art. 167 a 299).

Divisão da LRB:

1) Escrituração
2) Registro Civil das Pessoas Naturais
3) Registro Civil das Pessoas Jurídicas
4) Registro dos Títulos e Documentos
5) Registro de Imóveis.

No CC/02 temos apenas três artigos tratando do registro.

Assim, não há antinomia entre os artigos do CC/02 e a LRP.
 CONCEITO:

 Conceito: registro de imóveis é o assento feito

em livro que tem por objetivo a transferência de
domínio ou de outros direitos reais e a
cientificação de terceiros a fim de gerar
oponibilidade erga omnes.

Segundo conceito: registro de imóveis é a

serventia extrajudicial responsável pelo acervo
imobiliário (art. 236 da CF).

Tecnicamente é chamado de ofício de registro de

imóveis.
NOMENCLATURA

a)Registro: são todos os assentamentos essenciais do

registro de imóveis (42 atos descritos no art. 167, I,
LRP).

Exemplos: 1) da instituição de bem de família; 3) dos

contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido
consignada cláusula de vigência no caso de alienação da
coisa locada; 4) do penhor de máquinas e de aparelhos
utilizados na indústria, instalados e em funcionamento,
com os respectivos pertences ou sem eles; 5) das
penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; 13) das
cédulas de crédito rural; 15) dos contratos de penhor
rural; 19) dos loteamentos urbanos e rurais; 21) das
citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias
(fundamentadas em relação obrigacional, mas
com efeitos reais – ex: “ação pauliana”), relativas a
imóveis;
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que
dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos
casos de incorporação que resultarem em
constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais
unidades aos incorporadores; 24) das sentenças que
nos inventários, arrolamentos e partilhas,
adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas
da herança; 28) das sentenças declaratórias de
usucapião; 29) da compra e venda pura e da
condicional; 30) da permuta; 31) da dação em
pagamento; 33) da doação entre vivos; 34) da
desapropriação amigável e das sentenças que, em
processo de desapropriação, fixarem o valor da
indenização; 41. da legitimação de posse; 42. da
conversão da legitimação de posse em propriedade,
prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de
2009; (...)
b) Averbação – é mera modificação do registro
(art. 167, II, LRP – 30 atos).

12) das decisões, recursos e seus efeitos, que

tenham por objeto atos ou títulos registrados ou
averbados; 22. da reserva legal; (revogado
pelo novo Código Florestal) 23. da servidão
ambiental; 24. do destaque de imóvel de gleba
pública originária; 24. do destaque de imóvel
de gleba pública originária; 27. da extinção da
legitimação de posse; (...)

Em regra, o direito real cria-se pelo registro e

extingue-se pela averbação.
 c) Matrícula – é a base física de todo
assentamento registral. Todo imóvel está
assentado sob uma matrícula. É a essência do
Livro 2 (“Registro Geral”).

O art. 168 diz que a palavra “registro” abarca

duas situações antes existentes: a transcrição e
inscrição.

Transcrição – era a transferência do domínio.

Passou a se chamar registro.

Inscrição – era a colocação de ônus real. Também

hoje é registro.
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será
destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou
averbação dos atos relacionados no art. 167 e não
atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração (conteúdo do registro) do

Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
(...)
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com
indicação:
a - se rural, do código do imóvel, dos dados
constantes do CCIR, da denominação e de suas
características, confrontações, localização e área;
4) o nome, domicílio e nacionalidade do
proprietário, bem como: (verifica-se se é
estrangeiro)
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a
profissão, o número de inscrição no Cadastro de
Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do
Registro Geral da cédula de identidade, ou à
falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o
número de inscrição no Cadastro Geral de
Contribuintes do Ministério da Fazenda;

5) o número do registro anterior;

SISTEMAS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

O sistema brasileiro de registro de imóvel é

baseado em três grandes pilares:

1. Unicidade ou unidade do registro – cada

imóvel tem a sua própria matrícula e cada
matrícula só pode conter um imóvel.

Art. 176, §1º, I - cada imóvel terá matrícula

própria, que será aberta por ocasião do primeiro
registro a ser feito na vigência desta Lei;
2. Obrigatoriedade – Enquanto não registrar não
é dono. A propriedade só se transfere com o
registro do título aquisitivo.

Seção II
Da Aquisição pelo Registro do Título

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade

mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título
translativo, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel.
Art. 176, §1º, III - são requisitos do registro no
Livro nº 2:

1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente,
ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a
profissão e o número de inscrição no Cadastro de
Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do
Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta
deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o
número de inscrição no Cadastro Geral de
Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e
caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo
desta, condições e mais especificações, inclusive os
juros, se houver.
3. Veracidade – O registro deve espelhar a realidade.
Trata-se de uma presunção relativa, pois se não
estiver em consonância com a verdade deve-se
retificar ou anular o registro.

Art. 1.245, § 2o Enquanto não se promover, por

meio de ação própria, a decretação de
invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser
havido como dono do imóvel.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a

verdade, poderá o interessado reclamar que se
retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o
proprietário reivindicar o imóvel, independentemente
da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa,
imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação
será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis
competente, a requerimento do interessado, por
meio do procedimento administrativo previsto no
art. 213, facultado ao interessado requerer a
retificação por meio de procedimento
judicial. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de
2004)

Parágrafo único. A opção pelo procedimento

administrativo previsto no art. 213 não exclui a
prestação jurisdicional, a requerimento da parte
prejudicada. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
CANCELAMENTO ADMINISTRATIVO E
BLOQUEIO DO IMÓVEL

Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez

provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

§ 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.

§ 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo

conforme o caso.

§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros

poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de
ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes,
o bloqueio da matrícula do imóvel.

§ 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela

praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial,
permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus
títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do
bloqueio.
LIVROS DO REGISTRO DE IMÓVEIS

Livro 1 – Protocolo – É chamado de chave

geral. Todos os atos entram nesse registro.

Ocorre uma prenotação que decai em 30 dias.

CC/02. Art. 1.246. O registro é eficaz desde o

momento em que se apresentar o título ao oficial
do registro, e este o prenotar no protocolo.

LRP. Art. 188 - Protocolizado o título, proceder-

se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta)
dias, salvo nos casos previstos nos artigos
seguintes.
Livro 2 – Registro Geral: contém as matrículas
de todos os imóveis.

Livro 3 – Registro Auxiliar: são lançados atos

irrelevantes para o registro geral.

Ex: pacto nupcial, contrato de penhor rural etc.

Livro 4 – Indicador Real: Livro de consulta feita

pela propriedade (usa-se o endereço).

Livro 5 – Indicador Pessoal: Consulta pelos

proprietários.
PRINCÍPIOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS
Princípio da legalidade – o registrador de imóveis só
pratica atos vinculados, ou seja, atos previstos em lei.

Art. 221 - Somente são admitidos registro:

I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em

consulados brasileiros; II - escritos particulares autorizados
em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as
firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando
se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao
Sistema Financeiro da Habitação; III - atos autênticos de
países estrangeiros, com força de instrumento público,
legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no
cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como
sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após
homologação pelo Supremo Tribunal Federal; IV - cartas de
sentença, formais de partilha, certidões e mandados
extraídos de autos de processo. V - contratos ou termos
administrativos, assinados com a União, Estados,
Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas
de regularização fundiária e de programas habitacionais de
interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.
Princípio da publicidade – obrigação que o
oficial tem de dar certidão daquilo que for
requerido. Vincula o terceiro, ou seja, o terceiro
de boa-fé é protegido, pois se está no registro não
se admite alegação de ignorância.

Ex: caso de venda a non domino.

Princípio da especialização – determina a
exatidão do registro. É necessário ter precisão
nos registros públicos. Temos a especialização
objetiva (precisão em relação ao objeto) e a
subjetiva (precisão em relação ao sujeito, ao
estado da pessoa).

Princípio da obrigatoriedade ou da inscrição

– O registro tem caráter constitutivo do direito
real e não declaratório.

Princípio da força probante, fé registral ou

veracidade – o registro espelha a verdade (mas
é relativa). Exceção: Registro TORRENS
(Imóveis Rurais) expressa verdade absoluta. Não
é um título causal e sim formal. Não se retifica
nem se anula.
Princípio da territorialidade: os atos praticados
referentes ao imóvel se limitam à circunscrição
imobiliária, nas serventias destas circunscrições.

STF – só por lei estadual é possível alterar a

circunscrição judiciária, criando serventias.

Princípio da prioridade ou privilégio –

significa que o primeiro título prenotado tem
preferência para o ato de registro.
Princípio da qualificação ou do controle –
Significa que o registrador é obrigado a fazer uma
análise em todos os títulos que se lhe
apresentam. Ele faz uma qualificação positiva
(ele dará certeza ao título admitindo a prática do
ato) ou negativa (ele nega o acesso ao ato de
registro). Da qualificação negativa é que surge a
dúvida registral (insistência de uma pessoa
ante a qualificação negativa – vai para o Juiz da
Vara de Registros Públicos dirimir a dúvida).

Princípio da continuidade do registro – o

registro é um ato sucedendo o outro; é o histórico
do sistema registral. O título atual se reporta ao
anterior; existe uma continuidade.
LRB. Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado
ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá
a prévia matrícula e o registro do título anterior,
qualquer que seja a sua natureza, para manter a
continuidade do registro.

Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos

relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença
e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve
fazer referência à matrícula ou ao registro
anterior, seu número e cartório.

Art. 236 - Nenhum registro poderá ser feito sem que o

imóvel a que se referir esteja matriculado. (origem
da cadeia dominial).

Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não

se fará registro que dependa da apresentação de título
anterior, a fim de que se preserve a continuidade do
registro.
REGISTRO DE IMÓVEIS E CCIR

Art. 175, §1º, II, 3), a – identificação do imóvel, que

será feita com indicação:

a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes

do CCIR, da denominação e de suas características,
confrontações, localização e área;

Lembrar: CCIR é indispensável para desmembrar,

arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o
imóvel rural e para homologação de partilha amigável
ou judicial (sucessão causa mortis) de acordo com os
parágrafos 1.º e 2.º do artigo 22 da Lei n.º 4.947, de 6
de abril de 1966, modificado pelo artigo 1.º da Lei n.º
10.267, de 28 de agosto de 2001.
REGISTRO DE IMÓVEIS E FMP

Lei do CCIR – art. 8º, § 3o São considerados nulos

e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam
o disposto neste artigo não podendo os serviços
notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser
tais atos registrados nos Registros de Imóveis,
sob pena de responsabilidade administrativa,
civil e criminal de seus titulares ou prepostos.
REGISTRO DE IMÓVEIS E A RESERVA
LEGAL: VISÃO DO STJ

STJ nega recurso a titular de cartório que

deixou de registrar área de reserva legal

Oficial de cartório é obrigado

a registrar área de reserva legal ambiental
e de particular em matrícula de imóvel. A
exigência ocorre nos casos de transmissão,
desmembramento ou retificação
de área de imóvel rural. (Notícia de
06/08/2012).
REsp 1221867/MG
Retificação:

Direito ambiental. Pedido de retificação de área

de imóvel, formulado por proprietário rural.
Oposição do MP, sob o fundamento de que
seria necessário, antes, promover a
averbação da área de reserva florestal
disciplinada pela Lei 4.771/65. Dispensa, pelo
Tribunal. Recurso especial interposto pelo MP.
Provimento.
- É possível extrair, do art. 16, §8º, do Código
Florestal, que a averbação da reserva florestal é
condição para a prática de qualquer ato que
implique transmissão, desmembramento ou
retificação de área de imóvel sujeito à disciplina
da Lei 4.771/65.Recurso especial provido.
(REsp 831.212 – MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 01-
09-2009)
GEOREFERENCIAMENTO
 Art. 176, § 3o Nos casos de desmembramento,
parcelamento ou remembramento de imóveis
rurais, a identificação prevista na alínea a do
item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de
memorial descritivo, assinado por profissional
habilitado e com a devida Anotação de
Responsabilidade Técnica – ART, contendo as
coordenadas dos vértices definidores dos limites
dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema
Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a
ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de
custos financeiros aos proprietários de imóveis
rurais cuja somatória da área não exceda a
quatro módulos fiscais.
§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á
obrigatória para efetivação de registro, em
qualquer situação de transferência de imóvel
rural, nos prazos fixados por ato do Poder
Executivo.

Decreto 7.620/2011 – prazos diferenciados

conforme o tamanho das propriedades:
250 a 500 ha – novembro de 2013
100 a 250 ha – novembro de 2016
25 a 100 ha – novembro de 2019
Inferior a 25 há – novembro de 2023