SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL

Parte 2
Procedimientos Especiales de Inscripción Registral
y Regularización de Terrenos y Edificaciones
Levantamientos de Cargas Registrales, Rectificación de Áreas y Linderos,
Acumulación y Sub División de Terrenos, División y Partición, Tratamiento de
los Aires en Edificaciones

EXPOSITOR
ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
INTRODUCCIÓN
LEVANTAMIENTO DE CARGAS
REGISTRALES EN EDIFICIOS
RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL
Nº 492-2007-SUNARP TR–L

ANÁLISIS Y COMENTARIOS

EXPOSITOR
ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
DEFINICIONES
¿QUÉ ES LA CARGA REGISTRAL Y CÓMO
INFLUYE?

 En el mundo de la construcción financiada, existe un

rubro tan importante como el crédito, se llama CARGA
REGISTRAL de la edificación.

 Para muchos ingenieros, arquitectos, empresarios

promotores e inmobiliarias representa un impase para el
financiamiento de compra – venta o ampliación de
edificaciones, que éstas tengan cargas registrales
inscritas.
 La carga registral está dispuesta por la Ley Nº 27157 en los
procesos de regularización de edificaciones (obras que se
han construido antes del 20 de Julio del año 1999, fecha de la
publicación de la Ley) y obedece a la observación que hace el
verificador (ingeniero civil o arquitecto colegiado que declara
la edificación, directamente al registro público) y que el
registrador de acuerdo a la Ley la convierte en carga registral.

 La observación que advierte el verificador es la discrepancia

de lo señalado en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios otorgado por la municipalidad donde se ubica el
predio con la realidad de la obra. Hay que tener en cuenta
que el Certificado es actual y la edificación es anterior a esas
condiciones que establece el parámetro.
PROBLEMÁTICA
 Muchas entidades financieras no dan créditos a
edificaciones que tienen cargas registrales, considerándolas
que no son objeto de garantía, esto es, en el fondo que el
predio tiene valor cero (sin valor). Este criterio es totalmente
errado, por cuanto el valor de un predio está constituido por
la suma de 2 valores: el valor del terreno más el valor de la
edificación (declaratoria de edificación); si por efecto de las
cargas la edificación no tiene valor, queda el valor del
terreno en el predio, dicho valor es el que debe constituir la
garantía. El valor de la edificación está, en este caso,
supeditado al tipo de carga que tiene el predio, pudiendo ser
una carga subsanable o no subsanable, dependiendo del
estudio que haga el perito tasador en cuanto afecta la carga
al valor de la edificación.
 Las normas se interpretan en forma retroactiva, no
pudiendo ser por que no existiría la estabilidad y garantía
jurídica sobre los actuados.

 La interpretación de las normas se hace a veces sólo

dentro del contexto jurídico, sin tener en cuenta las
consideraciones técnicas que tiene cada predio que se
estudia o se inscribe. Muchas veces la interpretación de
los artículos de la Ley, no corresponde a la interpretación
registral que realmente corresponde, como por ejemplo:
La ley Nº 27157 señala en su artículo 3º con relación a la
regularización de edificaciones, que pueden acogerse a la
Ley las edificaciones:

• Que no cuentan con licencia de construcción.

• Que no cuenten con conformidad de obra.
• Que no cuenten con declaratoria de fábrica.

El hecho que no tengan declaratoria de fábrica (ahora

declaratoria de edificación de acuerdo a la Ley Nº 29476), no
quiere decir que no pueda, la edificación, tener licencia o
conformidad de obra y en tal caso puedan regularizarse.
Si tienen licencia o conformidad de obra, ¿cómo se explica
que la municipalidad respectiva que le dio pase a la licencia
y la conformidad por que cumplía con los requisitos que la
norma establecía en su oportunidad, ahora no sean
aceptadas por que de acuerdo a las actuales normas no
cumplen los requisitos (parámetros)?
 DISPOSITIVOS LEGALES
RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL
REGISTRAL
Nº 492-2007-SUNARP-TR-L

PUBLICADA EN EL PERUANO EL 25.07.2007

 EL ANÁLISIS DEL
TRIBUNAL REGISTRAL
 El análisis del tribunal lo hace en base a la procedencia de
inscripción de una edificación ejecutada con licencia,
conformidad de obra pero sin declaratoria de fábrica y que se
acoge al beneficio de la Ley 27157.

 En la calificación registral ha merecido por parte del registrador

calificador, por su propia interpretación de la norma, la
determinación de cargas registrales.

La tesis se sustenta en lo siguiente:

¿Qué sentido tiene beneficiar con la Ley N° 27157 (promulgada
el 20-07-99) a los que desean regularizar su declaratoria de
fábrica según los modernos parámetros urbanísticos?

Lo que harán es gravar en forma perjudicial a su propiedad

colocándola en la lista negra de los predios “cargados”.
 EL ANÁLISIS DEL
TRIBUNAL REGISTRAL
 DECISIÓN IMPUGNADA
Calificado el presente título por el cual solicita levantamiento de la
carga inscrita; sustentándose para ello en una licencia de
construcción y certificado de conformidad de obra del año 91 y
en el hecho de que el inmueble fue construido bajo las normas
correspondientes a ese tiempo.

ANÁLISIS SOBRE LOS PARÁMETROS

En tal sentido, debe precisarse que aun cuando los propietarios
de las edificaciones contasen con licencia de construcción o
conformidad de obra, la norma les permite regularizar la
declaratoria de fábrica, careciendo de relevancia, para efectos
registrales, la información contenida en los parámetros, los
cuales, por lo demás, no forman parte del título que sustentará la
inscripción de la declaratoria de fábrica.
Dicho procedimiento de regularización está destinado para
aquellas edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de
julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad
de obra, o que carezcan en su caso de declaratoria de fábrica,
reglamento interno y/o la correspondiente independización, lo que
se entiende que al acogerse a este procedimiento es que carecen
de tales documentos, pues de otra forma el procedimiento sería
distinto, tal es así que para efectos de edificar el cumplimiento de
los parámetros urbanísticos y edificatorios (requisito que se debe
cumplir en el trámite de regularización), no se requiere la
presentación de estos documentos (licencia de obra y certificado),
sino que la constatación se realiza mediante el certificado
respectivo que lleva el mismo nombre, el cual es expedido por la
municipalidad competente y es con dicho documento que se
verifica o se determina cuáles son los parámetros
correspondientes a la zonificación donde se ubica el inmueble.
Lo fundamental de lo solicitado es el levantamiento de la carga
que el Verificador fue obligado a imponer.

Se quiere aclarar que los parámetros urbanísticos del año

2205 no pueden retrotraerse al año 1991 para gobernar desde
el futuro lo que en el pasado se permitió con licencia aprobatoria
aun así fuera con carácter de amnistía.

Resulta absurdo obligar a una construcción de 1991 que se

regularizó mediante conformidad de su obra en el mismo año
1991 para que retroceda su construcción bajo la pena de
gravamen y carga que inmoviliza.
 FUNCIONES DEL VERIFICADOR
El verificador responsable bajo su responsabilidad
profesional organiza y tramita el expediente de
regularización, constata la existencia y características de la
edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros
urbanísticos y edificatorios y confirma que los planos que se
adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del
terreno y la edificación.

El Verificador “emite el Informe Técnico de Verificación y

declara que los planos que se adjuntan corresponden a la
realidad física existente, dejando constancia de las
observaciones que formula”
El Verificador Responsable constata la existencia de
discrepancias, entre el área real del terreno, sus linderos
y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida
registral del predio; así como transgresiones a la normativa
urbanística o de edificación, las hará constar en el Informe
Técnico de Verificación como observaciones.

De la indicada norma se desprende con meridiana

claridad que compete exclusivamente al Verificador
Responsable y no al Registrador, determinar la
existencia de transgresiones a la normativa urbanística
o de edificaciones.
Con relación a este documento, la norma añade que “si la
Municipalidad dentro del plazo previsto por este Reglamento
no emite el Certificado, se prescindirá de este documento y
el Verificador Responsable indicará, en su Informe Técnico
de Verificación, bajo su responsabilidad los parámetros
urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden
a la edificación según sea el caso”.

De esta última norma se desprenden dos conclusiones

preliminares:
Que los parámetros urbanísticos y edificatorios que deben
ser tenidos en cuenta para la regularización de la edificación,
son los que corresponden a aquella, es decir, a los
parámetros que se encontraban vigentes a la fecha de
ejecución de la edificación.

Que la norma permite que prescinda del Certificado de

Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en el caso específico
regulado asignando competencia suficiente al Verificador
Responsable, para indicarlos en ausencia de dicho
documento.
De esta manera se advierte que corresponde exclusivamente
al Verificador Responsable, determinar las observaciones
existentes con relación a la edificación, no siendo
competencia del Registrador identificar las presuntas
transgresiones que pudiesen existir y menos aún exigir
que el Verificador Responsable consigne observaciones
que a criterio de la instancia es de verse que la
cancelación de las cargas técnicas sea regulada también en
el artículo Nº 78º del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, en el cual se establece lo siguiente: “las
cargas serán canceladas en virtud de un nuevo Informe
Técnico, en el que se acredite el levantamiento de las
observaciones que dieron mérito a su anotación,
acompañado, de ser el caso de la documentación adicional
que lo corrobore”.
Se aprecia que es recién mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-
MTC que se crea formalmente el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios como documento a ser utilizado, en el
nuevo procedimiento regular establecido para la declaratoria de
fábrica mediante la Ley N° 27157.

Sin embargo, en el trámite de regularización de edificaciones regulado

en la Ley Nº 27157 y su Reglamento se advierte la presencia de una
incongruencia normativa; ello por cuanto se exige la presentación de
un Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios que se
emite a solicitud del propietario de la edificación a regularizar, el
mismo que contiene los parámetros vigentes a la fecha de su
expedición y no a los vigentes a la fecha de ejecución o conclusión de
la fábrica, que serían los que ciertamente corresponden a la
edificación, conforme se desprende de la normativa glosada en los
puntos precedentes.
Los títulos presentados fueron observados por los
Registradores, exigiéndose al verificador responsable,
consignar como observaciones, las presuntas transgresiones
de la edificación.
En virtud de lo expresado en los puntos precedentes muchas de
las cargas técnicas inscritas en el Registro no responden a la
presencia cierta sino aparente de transgresiones a los
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios aplicables.
El Reglamento General de los Registros Públicos establece en su
artículo N° 75° que la inexactitud del Registro es todo
desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad
extrarregistral.
Así, las cargas técnicas extendidas sin sustento en los
parámetros correspondientes a la edificación da lugar a un
desacuerdo entre lo registrado y la realidad extrarregistral.
En tal sentido, procede aplicar la norma contenida en el
tercer párrafo del artículo Nº 75º que establece que la
rectificación de las demás inexactitudes se realizará en
mérito al título modificatorio que permite concordar lo
registrado con la realidad.

Es pertinente resaltar que carecería de sustento en estos

casos, requerir la intervención de la autoridad
municipal, dado que en el trámite de “regularización de
edificaciones” intervienen únicamente el propietario de la
edificación y el Verificador Responsable, siendo que el
municipio competente toma conocimiento de la declaratoria
de fábrica mediante la comunicación posterior.
En consecuencia, en el supuesto planteado en el presenta
análisis bastará la presentación de un nuevo Informe
Técnico de Verificación que rectifique aquel que dio lugar a
la extensión de las cargas técnicas extendidas por error y
en el que se certifique, como señala la normativa antes
citada, que el predio cumple con las normas técnicas y
urbanas correspondientes.
 CONCLUSIÓN
Señalando en el rubro observaciones lo siguiente: “se levanta
la carga técnica al haber quedado demostrado que la
edificación fue construida amparada en las normas y demás
requisitos técnicos correspondientes al año de 1991, regulados
por el Reglamento Nacional de Construcciones y otros,
amparándose en el artículo Nº 103 de la Constitución y el
principio de Irretroactividad de las normas y leyes, a menos
que declaren su carácter de ser retroactivas y la Ley Nº 27157
no es retroactiva”.

Se aprecia entonces, que los documentos otorgados por el

Verificador Responsable en uso de sus atribuciones,
constituyen título suficiente para cancelar, en vías de
rectificación la carga técnica anotada en la parte registral.
 RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el Registrador
del Registro de Predios de Lima al título referido en el
encabezamiento y DISPONER su inscripción de
conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis
de la presente Resolución.
 RESUMEN
CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA
DE RECTIFICACIÓN
“Las cargas técnicas sobre la base de observaciones
formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en
presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones,
consignadas como tales por haber utilizado como referencia el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a
la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la
obra, pueden ser canceladas a mérito de un nuevo Informe
Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que en
la fecha de la fábrica regularizada, la edificación se adecuaba a
los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.
 CONDICIONES DE LA LEY
 Los requisitos de la Ley establecen la obligación de
adjuntar al expediente de regularización los parámetros
urbanísticos y edificatorios vigentes. Este hecho hace que
gran cantidad de predios se encuentren inscritos con
cargas registrales.

 La norma registral antes expuesta permite el levantamiento

de las cargas registradas mediante un nuevo informe de un
Verificador responsable.

 Se tiene que demostrar que la edificación cumplía con las

normas a la fecha de su construcción.
 CALIFICACIÓN DE LAS CARGAS
EN BASE A SU ANTIGÜEDAD
 Se debe tener en cuenta que antes del 20.07.99 no existía
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. El mencionado
certificado es producto de lo que dispone la Ley 27157.
 Las edificaciones construidas antes de esa fecha se
regían:
- Reglamento Nacional de Construcciones.
- Ordenanzas Municipales.
 El verificador responsable deberá indagar sobre estas
normas o documentos fehacientes que permitan demostrar
las condiciones técnicas al momento de la construcción.
 CARGAS SUBSANABLES
 Estarán constituidas por aquellas deficiencias técnicas
que son factibles resolver para cumplir con los
Parámetros, a través de modificaciones, adecuaciones,
etc., por ejemplo:

– Restablecer las áreas libres, mediante procesos de

demolición.
– La adecuación de ambientes para cumplir con el número
de estacionamientos.
– Coeficientes de edificación, mediante la demolición de
áreas permisibles que permitan llegar a la
proporcionalidad de áreas de terreno y de edificación.

CARGAS NO SUBSANABLES
 Aquellas que están sujetas al cambio de los Parámetros.
INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN EL
LEVANTAMIENTO DE CARGAS
 Las normas establecen que las edificaciones que tienen
cargas registrales no podrán ser objeto de licencia.
 Las solicitudes deberán ser específicas que son para el
levantamiento de las cargas registrales, de otra forma,
mediante la autorización municipal, la obra se formaliza.

OBLIGACIONES DEL REGISTRADOR EN

FUNCIÓN DEL VERIFICADOR
 La norma registral que antecede establece claramente que
las competencias técnicas son de responsabilidad del
Verificador Responsable y no del Registrador.
 El Registrador tendrá en cuenta que el Verificador es
el único responsable de la declaración que hace en el Informe
de Verificación; asumiendo las responsabilidades civiles y/o
penales a que tenga a lugar.
 El análisis del Verificador Responsable debe hacerse teniendo
en cuenta el origen de la carga y si ésta realmente fue bien
declarada.

PROCEDIMIENTO TÉCNICO
 Establecer con precisión técnica, la demostración que la carga
registral, en algunos casos, no debió declararse.
 Sustentar técnica y normativamente cómo se levanta la carga
registrada.
 El levantamiento de cargas debe hacerse en otro Informe de
Verificación con solicitud registral y firmas legalizadas del
Verificador Responsable.
 RECTIFICACIÓN
DE ÁREAS
Y LINDEROS DE
TERRENOS URBANOS
El artículo 13 de la ley 27333 establece tres opciones para
realizar la RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y
MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE TERRENOS, los cuales son:

a) Por Mutuo Acuerdo: Mediante escritura pública suscrita

por el propietario del predio y los propietarios de todos los
predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su
conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos,
según corresponda.

Requisitos:
1. Levantamiento
2. Asignación cuc
3. Base de datos catastral
Procedimiento:
1. Exposición publica 20 días de Información catastral
2. Publicación web egc, st
3. Resolución municipal
4. Comunicación al SNCP (sistema nacional integrado de
información catastral predial) / SUNARP

b) Procedimiento Notarial: Se podrá tramitar como un

asunto no contencioso de competencia notarial, según los
procedimientos a los que se refieren los artículos 504º y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable,
siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a
la registrada en la partida.
Cuando el área real es superior a la registrada procederá este
trámite siempre y cuando exista una certificación registral de
que la mayor área no se superpone a otra registrada. Este
procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en
el Reglamento de la Ley Nº 27157.
Requisitos:
Mediante procedimiento notarial que se tramitará con los
siguientes requisitos:
1. Título de propiedad original.
2. Inscripción registral actualizada expedida por Registros de
Predios.
3. Plano y memoria descriptiva, visado por la Municipalidad.
4. Certificado de colindantes.
5. Certificado de numeración.
6. DNI de los propietarios solicitantes.
Procedimiento:
Presentada la solicitud ésta se anota preventivamente en el
Registro de Predios y se publica un aviso por tres días con un
extracto de la misma en el Diario Oficial “El Peruano” y en otro
de mayor circulación, con intervalo de tres días útiles entre cada
uno de ellos, notificándose a(l) titular(es) registral(es) y
colindante(s).
El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el
área, linderos y medidas perimétricas. Transcurridos veinticinco
días útiles luego de la última publicación sin que medie
oposición el Notario extiende la Escritura Pública respectiva y
remite partes al Registro de Predios para su inscripción.
c) Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento
judicial previsto en los artículos 504º y siguientes del Código
Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de
áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.
Requisitos
Además de cumplir con las exigencias de toda demanda, en
el proceso deben cumplir con los siguientes:

1. Indicar el tiempo de la posesión del demandante y la de

sus causales, la fecha y forma de adquisición, los
nombres y el lugar de notificación de los propietarios sus
ocupantes de los bienes colindantes.
2. Describir el bien inmueble con la mayor exactitud posible,
acompañando los planos de ubicación y perimétricos, así
como a descripción de las edificaciones existentes,
suscritas por ingeniero o arquitecto, visados por la
autoridad municipal o administrativa.
3. Certificación municipal de la persona que figura como
poseedora del bien.
4. Certificación registral que acredite que el bien inmueble no
se encuentra inscrito.
5. Se ofrecerán necesariamente como prueba la declaración
testimonial de no menos de tres ni más de seis personas,
mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás
medios probatorios que se estime pertinentes.
Competencia:
En el caso de proceso judicial la competencia serán Jueces
Civiles o Juzgados de Paz Letrados cuando la cuantía de la
pretensión es mayor de 20 y hasta 50 URP. Con la excepción
de los casos en los que la ley atribuye su conocimiento a otros
órganos jurisdiccionales.
 RECTIFICACIÓN POR ERROR EN EL
CÁLCULO DEL ÁREA
“Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano
en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la
autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los
mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la
Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto
cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro
determine que los linderos, medidas perimétricas y
ubicación espacial del predio no han sufrido variación
alguna.” XIX Pleno.
 PROPIEDAD
Definiciones:
- Real academia de la lengua:

a) Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas

sobre animales o cosas que son suyas.
b) Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o
varias personas.
c) Acción de hablar con corrección empleando cada palabra
según su auténtico significado.
d) Persona que posee una cosa, especialmente tierras o
casas.

Ver pág. 12 y 13 del PT-40, Tomo 1

- Código Civil

Propiedad.- Art. 923 Poder jurídico que permite usar disfrutar

y racionalizar un bien; debe ejercerse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la ley.

Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad se extiende al

subsuelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos
verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos

naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros
bienes regidos por leyes especiales.
DOCUMENTOS BÁSICOS
1.- Promesa de Compra - venta
2.- Contrato Privado
3.- Minuta de Compra – Venta
3.- Escritura Pública
4.- Testimonio
TIPOS DE PROPIEDAD
1.- Urbana
2.- Rural
CLASES DE PROPIEDAD
1.- Estatal o Pública
2.- Privada
3.- Mixta
4.- Cooperativa
5.- Social
ADECUACIÓN REGISTRAL
A LA LEY
DECRETO LEGISLATIVO Nº
1225
 DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA
DECRETO LEGISLATIVO 1225

PRIMERA.- Regularización
Las habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad a la
vigencia de la Ley 29090, las edificaciones que hayan sido
ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de
obra después de julio de 1999 hasta el 27 de setiembre de
2008, podrán ser regularizadas, conforme al procedimiento
establecido en el Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación, dentro del plazo de dos
(2) años contados a partir de la vigencia del presente
Decreto Legislativo.
Art. 68 del Reglamento.- La regularización de las
edificaciones que cuenten con Licencia y no tengan
conformidad de obra, para efectos de inscripción en el
Registro Predial, no están afectas al pago de multa por
construir sin licencia.

Artículo 69.- Requisitos para solicitar Licencia de

Regularización de Edificaciones
En caso que el administrado requiera solicitar Licencia de
Regularización de la Edificación, iniciará el procedimiento
presentando a la Municipalidad respectiva los siguientes
documentos:

a) FUE Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación,

por triplicado
b) Documentación que acredite que cuenta con derecho a
edificar y represente al titular, en los casos que el solicitante
de la licencia de edificación no sea el propietario del predio.
c) Si el solicitante es una persona Jurídica se acompañará la
respectiva constitución de la empresa y copia literal del
poder expedidos por el Registro de Personas Jurídicas,
vigente al momento de presentación de los documentos.
d) Documentación técnica, firmada por el profesional
constatados compuesta por:
- Plano de Ubicación y Localización, según formato.
- Planos de Arquitectura (planta, cortes y elevaciones).
- Memoria descriptiva.

e) Documento que acredite la fecha de ejecución de la obra.

f) Carta de seguridad de Obra, firmada por un ingeniero civil
colegiado.

g) Declaración jurada del profesional constatador, señalando

encontrarse hábil para el ejercicio de la profesión.

h) Para regularización de remodelaciones, ampliaciones o

demoliciones, presentarán copia del documento que
acredite la declaratoria de fábrica o de edificación, del
predio a regularizar, con sus respectivos planos en caso no
haya sido expedido por la municipalidad; en su defecto,
copia del Certificado de Conformidad o Finalización de
Obra, o la Licencia de Obra o de Edificación de la
construcción existente que no es materia de regularización.
i) En caso de demoliciones totales o parciales de
edificaciones cuya fábrica se encuentre inscrita en el
Registro de Predios, se acreditará que sobre el bien no
recaigan cargas y/o gravámenes; en su defecto, se
acreditará la autorización del titular de la carga o gravamen.
j) Copia del comprobante de pago por la tasa municipal
correspondiente.
k) Copia del comprobante de pago de la multa por construir
sin licencia. El valor de la multa será equivalente al 10%
del valor de la obra a regularizar tomando como base el
costo a la fecha de construcción actualizado por el índice de
precios al consumidor.
Artículo 70.- Procedimiento para Licencia de
Regularización de Edificaciones

70.1 Las Municipalidades cuentan con un plazo de quince (15)

días hábiles contados desde la presentación del expediente,
para la Verificación Administrativa y la constatación de la
edificación; la elaboración del informe respectivo y la emisión
de la Resolución de Licencia de Regularización de la
Edificación.

70.2 En la constatación de la edificación, el funcionarlo

municipal comparará ésta con los planos presentados,
verificando que se cumplan con la normativa aplicable al
inmueble en la fecha de inicio de la obra o en todo caso los
parámetros vigentes, en lo que favorezca a la edificación a
regularizar.
70.3 De ser conforme la verificación, el funcionario municipal
designado para tal fin dentro del plazo establecido en el
numeral 70.1 debe sellar y firmar los planos presentados, así
como la parte del FUE-Licencia, consignándose en el mismo la
respectiva Resolución. Dos juegos del FUE-Licencia y de la
documentación técnica se entregarán al administrado, los
cuales constituyen título suficiente para su inscripción registral.

70.4 En caso la edificación a regularizar cumpla con la

normativa, pero presente observaciones subsanables que se
refieran a la representación gráfica de los planos; éstas
deberán ser comunicadas al administrado, pudiendo
subsanarlas en un plazo máximo de cinco (05) días hábiles,
prorrogables por diez (10) días adicionales.
70.5 Si en la verificación se observan transgresiones a la normativa
vigente al inicio de la obra o estructuras que no cumplan con los
requisitos mínimos de estabilidad y seguridad, el funcionario
municipal comunicará al administrado la improcedencia de lo
solicitado y, de ser el caso, disponiendo las acciones pertinentes.
70.6 Subsanadas las observaciones, la Municipalidad, en un plazo
no mayor de dos (02) días hábiles, realizará la verificación que
corresponda y de encontrado conforme procederá según
corresponda, con lo dispuesto en el numeral 70.3.
70.7 De vencer el plazo otorgado sin que se hubiesen subsanado
las observaciones; se procederá conforme a lo establecido en el
numeral 70.5, según corresponda.
70.8 Transcurrido el plazo señalado en el numeral 70.1 sin
pronunciamiento por parte de la Municipalidad, se aplica el silencio
administrativo positivo.
ACUMULACIÓN Y
SUB DIVISIÓN
DE LOTES
ACUMULACIÓN.- DEFINICIÓN
Es un acto registral que tiene como objetivo generar una
nueva unidad inmobiliaria y se efectúa uniendo en una sola,
dos o más inmuebles registralmente independientes.
Tenemos que tener en cuenta que los predios por acumular,
cada uno tiene su inscripción y la acumulación genera una
nueva inscripción.
Los predios que se desean acumular deben constituir un todo
sin solución de continuidad y pertenecer al mismo propietario.

REQUISITOS
Documento privado con firma certificada por Notario, en el que
conste la solicutd formulada por el propietario.
Los planos y códigos catastrales a que se refiere el D.S.
Nº 002-89-JUS o la constancia negativa de catastro.
En la parte técnica debe prepararse los siguientes planos y
medidas:

- Plano de ubicación y localización geográfica

- Plano de linderos y medidas perimétricas y área original de
terreno por acumular (tal como figura en la inscripción,
señalando los datos de esta inscripción
- Plano y medidas perimétricas y áreas del terreno resultante
indicando su nueva denominación.
- Memoria desriptiva de cada uno de los terrenos que se
acumulan
- Memoria descriptiva del terreno resultante
De acumularse predios afectados con derechos reales de garantía
o medidas cautelares, debe observarse lo dispuesto en el
Reglamento de Inscripción del Registro de Predios.
No se requiere la presentación de planos y código catastral
cuando la acumulación se solicita dentro del trámite de
regularización de edificación, de acuerdo por lo dispuesto por la
Ley 27157 en concordancia con el Art. 4 de la Ley 27333.
La acumulación de predios rurales se sujeta a lo dispuesto en el
Reglamento de Inscripción del Registro de predios.
SUB DIVISIÓN.- DEFINICIÓN
Es el seccionamiento de terrenos, se tiene que tener en cuenta
que el predio tiene una sola ficha o partida registral y se tendrá
que generar una modificación registral.
En la parte técnica debe presentarse la Resolución y los
siguientes planos:
- Plano de ubicación y Localización geográfica
- Plano de linderos y medidas perimétricas y área original (tal
como figura en la inscripción registral).
- Plano de linderos, medidas perimétricas y áreas de cada una
de las secciones.
- Memoria descriptiva del terreno total.
- Memoria descriptiva de cada una de las secciones.
- Los planos y códigos catastrales a que se refiere el D.S.
Nº 002-89-JUS o la constancia negativa de catastro.
- Documento privado con firmas certificadas en el que conste el
consentimiento de los propietarios que no han intervenido en
el trámite de sub división.
No se requiere de los requisitos anteriores cuando la sub
división se solicita dentro del trámite de regularización de
edificación establecido en la Ley 27157, en concordancia con
el art. 4 de la Ley 27333.
En este caso se debe presentar memoria descriptiva suscrita
por los propietarios y verificador responsable.
- Solicitud registral indicando claramente la ficha original y las
que deben generarse.
 DIVISIÓN
Y PARTICIÓN
1.- DEFINICIONES
 DIVISIÓN: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se
les adjudica el dominio o propiedad de cada sección.
 PARTICIÓN: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo cada
uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio
de derechos que se ceden en los que se le adjudican.

2.- COMENTARIO
Estos procesos generan una condición especial de propiedad, que se
denomina COPROPIEDAD, que están representados generalmente por
los siguientes casos:
- Herencias casos de sucesiones
- Edificaciones en quintas
- Tiendas
- Galerías Comerciales
- Mercados
- Edificios (si así lo deciden sus propietarios)
3.- COMENTARIO
El concepto que tenga el ingeniero o arquitecto sobre cada una de las
definiciones que se exponen es fundamental, por cuanto le dará el
lineamiento para una buena independización como la inscripción de la
división y partición.

4.- ASPECTOS TÉCNICOS:

a. Diseño de la división en base a la independización
b. Concepto de sub división
c. Concepto de independización
d. Determinación de las secciones exclusivas
e. Compatibilidad con la fábrica
f. Determinación de las bienes comunes
g. Determinación de los áreas comunes
h. Determinación de las áreas de ocupación
i. Determinación de las áreas techadas
j. Determinación de las áreas libres
k. Compatibilidad con las áreas de la fábrica
5.- ASPECTOS NORMATIVOS
a. Código de Procedimientos Civiles
b. Reglamento de Inscripción de Predios
c. Reglamento Nacional de Edificaciones
d. Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
e. Ley 27157
f. Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA
g. Ley 27333
h. Ley de Municipalidades

6.- PROCEDIMIENTO
- Constatar la inscripción de toda la edificación.
- Establecer el seccionamiento que permita generar unidades
inmobiliarias independizables.
- Desarrollar la modificación de la edificación para su regularización.
- Desarrollar el proyecto de independización, considerando las
secciones necesarias o indispensables para la división.
 TRATAMIENTO
DE LOS AIRES
EN LAS EDIFICACIONES
DISPOSITIVOS
NORMATIVOS
 CÓDIGO CIVIL
 Propiedad.- Art. 923 Poder jurídico que permite usar,
disfrutar y racionalizar un bien; debe ejercerse en armonía
con el interés social y dentro de los límites de la ley.

 Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad se extiende al

subsuelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos
verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros
bienes regidos por leyes especiales.

Ver pág. 12 del PT-40, Tomo 1

 PROPIEDAD PREDIAL

LÍMITE LÍMITE
SOBRE SUELO

SUB. SUELO
Art. 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación,
a los procesos de habilitación y a los requerimientos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

Aires
Aires

R-3 R-5
RDM RDA
 LEY 27157
 De las inscripciones
Art 46.1.- En el Registro Público correspondiente se
archivan los planos de la edificación (distribución
arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos
perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el
reglamento interno y la Junta de Propietarios.

Art. 46.2.- Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se

independizarán de acuerdo con lo dispuesto por la
normatividad correspondiente (Registro Público)
 Artículo 39.- Del reglamento interno
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente
Ley deben contar necesariamente con un reglamento interno
elaborado por el promotor o constructor, o en su caso, por los
propietarios con el voto favorable de más del 50% de los
porcentajes de participación.

 Artículo 40.- De los bienes de propiedad común

Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el
caso:
a) El terreno sobre el que está construida la edificación.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales, siempre que estos
no sean integrantes únicamente de una sección sino que
sirven a dos o más secciones.
Ver pág. 53 del PT-40, Tomo 1
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general vías aéreas
de circulación de uso común.
d) Los ascensores y montacargas.
e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas
en ambientes de propiedad común.
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía; y otros.
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios
que no estén destinados en una sección en particular.
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad
de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.
 LEY N° 29090
 Art. 29.- Del registro

29.2 De la inscripción – declaratoria de fábrica

El formulario, una vez sellado, tiene calidad de instrumento
público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva
declaratoria de fábrica.

En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y

de propiedad común, el formulario debe contener la
especificación de los bienes y servicios comunes y de
propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y
junta de propietarios, que se inscribe en el registro respectivo.
 REGLAMENTO DE
INSCRIPCIÓN DE PREDIOS
RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS N° 540-2003-SUNARP/SN
Art. 60.- Independización de Unidades Inmobiliarias sujetas a los
regímenes establecidos en la Ley 27157
Para la independización de Unidades inmobiliarias bajo el régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y
copropiedad se presentarán los siguientes documentos:

a) Reglamento Interno.
b) Solicitud suscrita por el titular del predio con firma legalizada en la que
conste el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de
dominio exclusivo y de los bienes comunes.
c) Plano de independización donde se grafiquen las unidades de
dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional
competente.
Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán
en partida especial donde se señale estar sometido al régimen al que
está sujeta, relacionándola con la partida matriz.
Art. 68.- Contenido del asiento de inscripción del Reglamento
Interno
El asiento de inscripción del Reglamento Interno del régimen de
propiedad exclusiva y común deberá contener:
– El criterio de asignación de porcentajes de participación en las
zonas de propiedad común.
– La relación de bienes de propiedad común con calidad de
intransferibles, si los hubiere.
– El régimen de la Junta de Propietarios y la remisión al título
archivado.
– El asiento de inscripción del Reglamento Interno del régimen de
independización y copropiedad debe contener los mismos
requisitos en cuanto fueran aplicables.
 DIRECTIVA SOBRE EL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN
RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS N° 340-2008-SUNARP/Sm

4.- El Caso específico de los aires

El término “aires” alude a la facultad que se concede a una persona a fin de

sobre elevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya
existentes.
En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario – constructor puede atribuir
el derecho de sobreelevación a favor de un titular exclusivo, o incluso de él
mismo, en virtud de dos modalidades clásicas:
1° La cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación;
con lo que el Registro se limita a inscribir el Reglamento Interno (con la cláusula
incluida) sin independizar en ninguna partida “los aires”. La estipulación por tanto,

Ver pág. 108 del presente manual

se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe
señalarse que muchas veces esa inscripción se omite por lo que la
presente directiva trata de salvar esos errores.
2° La cláusula de “independización de aires” cumple un doble
efecto:
- reservar un derecho de sobre elevación y
- solicitar, además, que éste se consigne en una nueva partida
registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripción,
el Registro exige que se asigne a los “aires” un porcentaje de
participación en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las
bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una
sección de dominio exclusivo, también es necesariamente
copropietario de las zonas comunes.
Cuando un Reglamento Interno omite mencionar el estatuto
jurídico de los aires, por lo que se refuta común.
UTILIZACIÓN DE LOS AIRES
DE UNA EDIFICACIÓN
 REGULACIÓN POR PARÁMETROS
El Certificado de Parámetros urbanísticos y edificatorios, es el
primer documento que define el uso de los aires, ya que nos permite
determinar hasta dónde es posible crecer y dar utilidad en su uso a
la edificación.
En el Certificado de Parámetros urbanísticos y edificatorios se
establecen las condiciones que debe tener la edificación, señalará lo
que es factible construir: la zonificación, como el coeficiente de
edificación, indicará el número máximo de pisos por construir como
la máxima área techada total, el porcentaje de áreas libres, el
número de estacionamientos que debe contar la edificación, los
retiros exigidos, etc.
La altura de la edificación como el coeficiente de edificación
determinará la utilización de los niveles y de los aires.
 IMPORTANCIA DEL
DISEÑO ARQUITECTÓNICO
El diseño arquitectónico que contemple los requerimientos de los
propietarios y que sea compatible con los Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios, además que tenga en cuenta un acceso
independiente mediante una escalera desde el primer piso.
Los accesos pueden ser de dos tipos:
Aires comunes: mediante el acceso de escaleras comunes.
Aires exclusivos: mediante el acceso de escaleras propias
de una sección.
La reserva de los aires puede efectuarse teniendo en cuenta
la concordancia de la futura construcción y de los futuros
accesos, considerando los tipos de acceso antes señalados.
 IMPORTANCIA DEL DISEÑO
ESTRUCTURAL
Las estructuras de la edificación existente, como parte de la
estabilidad y seguridad de la obra, de acuerdo al diseño
arquitectónico y los materiales utilizados; en este caso, se
tendrá que determinar si es o no necesario los
reforzamientos para la estabilidad de la edificación y las
condiciones del suelo en lo relativo a su capacidad de
soporte.
El diseño debe contemplar los criterios con que se diseñó la
arquitectura, contemplando las cargas provenientes del uso
de los aires comunes o exclusivos, así mismo como de la
reserva de aires.
El diseño de los futuros accesos deben preverse, siendo
estos para aires comunes o aires exclusivos; así mismo
para las reservas de aires con miras a futuras
ampliaciones. Los elementos de anclaje en la estructura
principal deben quedar diseñados a fin de que la
continuación de las obras no tengan en el futuro ningún
inconveniente para las etapas de ampliación, sobre los
aires, que puedan preverse.

El no tener en consideración estas previsiones, se logrará

incrementar los costos de construcción en modificar todo
aquello que debió tomarse en cuenta en el momento del
diseño.
 AIRES COMUNES
Para la determinación de los aires comunes se debe tener en cuenta lo
siguiente:

 Que esté en el Reglamento Interno en tal condición.

 En la relación de bienes y áreas comunes debe constar que los aires
son comunes, de acuerdo a lo descrito en este mismo texto al tratar el
tema de independización.
 Que no exista cláusula en contrario en los títulos.
 Que tanto en el Reglamento Interno como en los títulos no indica lo
contrario.
 Que el acceso sea común.
 Que sirva a 2 o más secciones.
 Que esté inscrito en tal condición.
 En los títulos debe aparecer la condición de común de los aires.
 Si en los títulos no aparece su condición, se interpreta como que el aire
es común.
 Tiene un valor que es prorrateado entre todos los propietarios de la
unidad inmobiliaria.
 AIRES EXCLUSIVOS
Los aires exclusivos son aquellos que:
• Tienen a través de la independización una inscripción propia (no
común) en los Registros Públicos y pueden ser transferidos,
gravados, donados, etc. como cualquier sección exclusiva.
• Son objeto de compra venta entre 2 personas naturales y/o jurídicas.
• Son objeto de licencia de obra propia.
• Son objeto de declaratoria de fábrica propia.
• Tiene un valor propio.

El dueño originario del predio (los aires) es titular por toda la

proyección vertical del perímetro del lote (Art. 954 del CC); esto
significa que el propietario de los aires exclusivos, cuando construya
seguirá siendo dueño de los aires verticales que se generen.

La definición de lo que es la propiedad predial, señalada en este

texto, constituye el criterio básico que debe tenerse para la
consideración de los aires exclusivos (aires propios).
 ESPACIOS ABIERTOS
Normalmente en las Escrituras Públicas de compra venta se hace
mención expresa que conjuntamente con el bien a transferir, se
transfiere; accesos, usos costumbres y demás espacios abiertos que
tiene el predio.
Las interpretaciones que tienen estas palabras, por parte de quienes
compran un inmueble es diversa, llagándose a interpretar que son los
aires de una azotea (aun cuando ésta sea una sección exclusiva),
generándose controversias entre los mismos propietarios de un predio.
Los espacios abiertos pueden estar representados por los jardines
exteriores o laterales de una edificación, los pozos de luz, etc.; no
involucrando en absoluto lo que son los aires de una sección exclusiva.
La correcta interpretación de lo que son los aires comunes, propios y los
espacios abiertos, permitirá que los propietarios de un predio sepan cuál
es el dominio (propiedad) que tienen sobre estos espacios generados por
los aires y puedan ejercer con corrección el uso que les corresponde de
acuerdo a su naturaleza.
 INDEPENDIZACIÓN
Para generar una sección exclusiva de los aires de una
edificación, es necesario previamente independizar estos
aires como una sección independiente, mediante una
solicitud ante el Registro Público, acompañando la
memoria y planos de independización, así como el
respectivo Reglamento Interno firmados por el propietario
del inmueble inscrito.

El proceso de independización de los aires, es el mismo

que se adopta para la independización de cualquier
sección con fábrica.
 TRANSFERENCIA DE LOS AIRES
La transferencia se realiza mediante Escritura Pública: se
transfiere estos aires inscritos a nombre del propietario original al
nuevo propietario.

CONSTRUCCIÓN EN LOS AIRES EXCLUSIVOS

INSCRITOS
Para la construcción en los aires exclusivos la municipalidad
interviene otorgando la Licencia de Obra sobre los aires, en base a
la calificación del proyecto de arquitectura, estructuras,
instalaciones eléctricas y sanitarias a nombre del nuevo propietario
de los aires con autorización de la Junta de Propietarios
establecida en el Reglamento Interno inscrito, en caso que se
requiera reforzamiento.
Para el caso de construcción en los aires comunes, es el mismo
procedimiento pero bajo la solicitud de la Junta de Propietarios.
DECLARATORIA DE FÁBRICA DE EDIFICACIONES
SOBRE LOS AIRES DE UN PREDIO
Terminada la obra, se gestionará el respectivo Certificado de Finalización
de Obra ante la Municipalidad distrital y se solicitará la autorización de la
ampliación de fábrica para inscribirla en el Registro de Predios
correspondiente del Registro Público.

PROBLEMÁTICA QUE OCASIONAN LOS AIRES DE UNA

EDIFICACIÓN
De no seguir estos procedimientos puede suceder:
– No se tiene la seguridad sobre la obra que se ejecuta.
– Las multas por construir sin licencias son fuertes.
– Puede llegar a la demolición de lo construido si no se cumple con las
normas.
– No se puede inscribir la propiedad que significa una inversión a
nombre del propietario de los aires.
– No se tiene reconocimiento legal de la edificación construida.
– No puede efectuarse la transferencia de propiedad de la edificación
ejecutada en los aires exclusivos.
 DECLARATORIA
DE EDIFICACION
ANTES DECLARATORIA DE FABRICA
1.- CONCEPTO
a. Técnico.- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto de lo
que ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc).
b. Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de
construcción (Ley 27157).
c. Ley 29476.- Se conoce como Declaratoria de Edificación.

2.- TIPOS
a. Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo
terminado.
b. Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no
concluido.
c. Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un
proyecto, cuya etapa anterior se encuentra inscrita.
d. Modificación.- Cuando obedece a una variación de los
rubros inscritos en una declaratoria de fábrica anterior.

e. Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o

total de una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja
en el asiento registral.

f. Predios Rurales.- Sólo lo que corresponde a la

infraestructura física.
3.- SISTEMAS
a. Ley 26389.- Siempre y cuando esté autorizada por la
Municipalidad.
b. Escritura Pública.- Vía Notarial, adjuntando el FUO.
c. Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los
casos de regularización para obras de acuerdo a los
plazos vigentes que otorga la Ley.
d. Mediante el Formulario Único Oficial FUO o
Formulario Único de Edificación FUE.- Para casos
cuyas licencias se han tramitado vía municipio y obras
que no estén comprendidas dentro de los plazos que la
Ley otorga.
4.- ETAPAS
a. Inspección Ocular.- Se realiza en el campo, con la
finalidad de efectuar la constatación de la edificación y la
verificación de los datos técnicos que debe contener la
declaratoria de fábrica.
b. Estudio de la documentación.- Se refiere a toda la
documentación que poseen y entregan por los propietarios.
c. Investigación.- Es la etapa en la que se indaga, hasta
conseguir, la documentación o los datos que faltan para la
declaratoria de fábrica.
d. Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruzan todos los
datos de información conseguida, a fin de certificar su
veracidad y realidad.
e. Desarrollo de la Declaratoria de Fábrica.- Es la
consignación de todos los datos obtenidos, previo análisis,
en el FOR, FUO o Escritura Pública según sea el caso.
5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA
A.- MUNICIPALIDADES:
- Licencia de Construcción: Planos
- Autovalúo
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
- Certificado de Numeración
- Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de Obra
- Certificado de Jurisdicción
- Certificado de Habitabilidad
- Declaratorias de Fábrica anteriores
- Independizaciones presentadas
B.- NOTARÍAS
- Datos del archivo notarial
- Trámite de Documentos Básicos
- Archivo de la Nación

C.- REGISTRO PÚBLICO

- Tomos
- Fichas Registrales
- Partidas Electrónicas
- Sistema Interconectado a Nivel Nacional
- Copias Literales de Dominio
- Títulos Archivados
- Certificados de Gravámenes
- Certificados Positivos o Negativos de Propiedad
- CRI
D.- ESSALUD
- Solicitudes de Registro Patronal
- Pases de Fábrica
- Títulos de terreno o Fábrica anterior
- Licencias
- Antigüedad

E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO

- Licencias
- Declaratorias de Fábrica
- Independizaciones anteriores
 DECLARATORIA DE FÁBRICA MEDIANTE
ESCRITURA PÚBLICA
MINUTA

1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala cuál es

el OBJETO
- Contratantes: Otorgante y Otorgado.
- Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg.
domicilio, etc).
- Denominación de los contratantes.
- Términos y Condiciones.
2.- Cuerpo de la Minuta
a. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el Registro
de Predios.
b. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o fábrica).
I.- Frente: (Perta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires,
etc.)
• colindancia
• sentido
• tipo de línea
• medida
II.- Por la derecha entrando
• colindancia
• sentido
• orientación
• tipo de línea
• medida
III.- Por la izquierda entrando
• colindancia
• sentido
• orientación
 • tipo de línea
• medida
IV.- Por el fondo
• colindancia
• sentido
• orientación
• tipo de línea
• Medida

LÍNEA QUEBRADA
1.- Número de tramos
2.- El primer tramo
• colindancia: opcional
• sentido
• orientación
• tipo de línea
• medida
3.- Segundo Tramo y siguientes
• Colindancia (opcional)
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida

c.- De las áreas

1.- De terreno
2.- De la Edificación
• Ocupación
• Áreas Techadas y/o Construidas
• Áreas Libres
• Área de aleros exteriores
• Áreas superpuestas
• Áreas exclusivas
• Áreas comunes
A.L A.L
POZO LUZ
A. EXCLUSIVA AL + AT
A B
ÁREAS COMUNES

HALL
ESCAL ESCAL POZO LUZ

HALL

C D
ESCALERA
I.- DEFINICIONES

A.- De las áreas:

El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece

1. Área Construida: Es aquella que corresponde a los

ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta
los elementos o sistemas de techados. En la referida área
quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros,
columnas y otros elementos portantes, pero quedan
excluidas las áreas de aleros o voladizos en general que no
cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de la
Ley de Propiedad Horizontal).
El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2. Área Techada: Es el área encerrada por el perímetro

de la proyección de los techos con cualquier tipo
cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los
aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y
excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectónicos elevados que no constituyen
techos. (Art. 2.2 del Reglamento).
 ÁREA CERRADA ÁREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

ÁREA SIN CERRAR

ÁREA TECHADA

BALCÓN
A.L A.L
POZO LUZ
A. EXCLUSIVA AL + AT
A B
ÁREAS COMUNES

HALL
ESCAL ESCAL POZO LUZ

HALL

C D
ESCALERA
 A.L. ÁREA T. ETERNIT

ÁREA T. CONCRETO

A.T.E. A.S
ARÁREA LIBRE

ÁREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO
VEREDA
ÁREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2
AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2
AO = 360.00 m2
 ALERO EXTERNO

• Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente

de las áreas techadas de la edificación.

• El área total techada del piso y la de los aleros se convierte

en área de ocupación del piso superior.

• El área del primer piso es su área propia y la generada por

el alero externo (carga registral).
d. De la descripción del predio.- La edificación integral
e. De la Distribución de la fábrica
I.- Por tipo de techos
II.- Por concepción integral
III.- Por etapas (casos de diferentes antigüedades)
f. Especificaciones técnicas
I.- Criterios de predominancia
II.- Criterios de diferenciación de especificaciones
g. Valor de la Fábrica
I.- Valor arancelario
II.- Valor de inversión
h. De la fecha de terminación
i. De la numeración municipal
j. De la aceptación del propietario
k. Del pago de la Escritura Pública
3.- Conclusiones de Ley
4.- Fecha
5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los
propietarios
INDEPENDIZACIÓN
1. DEFINICIONES TÉCNICAS

• SUB DIVISIÓN: Seccionamiento de terrenos.

• INDEPENDIZACIÓN: Seccionamiento de edificaciones.
• DIVISIÓN: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las
partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada
sección.
• PARTICIÓN: Permuta que efectúan los copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes
que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en
los que se le adjudican.
2. CRITERIOS A TENER EN CUENTA

• Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en la

revisión de las memorias cuadro de áreas y planos inscritas
en el Registro Público a fin de establecer las coincidencias
con lo que se quiere independizar.

• Determinación de las secciones por independizar.- De

acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es
factible independizar (unidades mínimas de vivienda,
estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc.) se procede a
identificar en los planos el posible seccionamiento.
Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo
a la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006 VIVIENDA).
- Bienes Comunes
• El terreno sobre el que está construida la edificación.
• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos, y demás elementos estructurales,
siempre que estos no sean integrantes de una sección
sino que sirven a dos o más secciones.
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías
aéreas de circulación de uso común.
• Los ascensores y montacargas.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas
en ambientes de propiedad común.
• Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía, y otros.
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros
servicios que no estén destinados a una sección en
particular.
• Los SÓTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en
contrario.
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.
3. DISEÑO
 Plano esquemático: Sólo contiene un polígono.
 Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van
los linderos.
 Análisis de los bienes comunes: Determinación de los
mismos.
– Análisis estructural
– Análisis arquitectónico
 Determinación de la cota 0.00 m o nivel de piso (área de
ocupación).
 Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los
milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base a
los análisis de los bienes comunes (medianerías).
 Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los
milímetros) de los aires y/o pozos de luz.
4. CÁLCULO DE ÁREAS: Secciones y Áreas Comunes
 Cálculo de las áreas de ocupación.
 Cálculo de áreas techadas.
 Cálculo de áreas libres.
 Cuadro integral de las áreas de independización (se
comprueba en base a la coincidencia con las áreas de
ocupación, techadas y libres de la fábrica que se
independiza).

5. MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones

 Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad
Inmobiliaria.
 Distribución del contenido de la sección (por niveles) en
base a la declaratoria de fábrica.
  Descripción de linderos y medidas perimétricas de la
Sección.
 Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres
calculadas.
 Consolidado de las áreas en caso de secciones de
varios niveles.

6. MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes

 Áreas Comunes
 Pozos de luz y

 Aires Comunes
INDEPENDIZACIÓN SUB DIVISIÓN
A.L A.L
POZO LUZ

A B LOTE 1

HALL
ESCAL ESCAL

SUB LOTE SUB LOTE

C D 1A 1B
 Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos
de luz.
 Distribución del contenido de las áreas comunes (por
niveles).
 Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres
calculadas de las áreas comunes.
 Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.

7. PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN SOBRE EL VALOR DE

LOS BIENES COMUNES
 Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida,
de ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las
alícuotas, etc.).
 Proporcionalidad de las áreas.
8. ASPECTOS TÉCNICOS OBLIGATORIOS EN EL
REGLAMENTO INTERNO

 Distribución
 Área de Ocupación, Techada y Libre
 Uso
 Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes
comunes
REGLAMENTO
INTERNO
El Reglamento Interno es el “Estatuto” de la edificación, es el
que fija las reglas de juego para garantizar a los propietarios
sus deberes y establece sus responsabilidades, a fin de lograr
el buen convivir de todos los vecinos de una unidad inmobiliaria
de secciones de propiedad exclusiva con bienes comunes.
De conformidad con el artículo Nº 128 del Decreto Supremo
Nº 035-2006-VIVIENDA, el régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común es obligatorio en todos los casos en que
existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano
vertical.
En caso contrario puede optarse por el régimen de propiedad
de exclusiva y propiedad común o el de independización y
copropiedad.
El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen
de propiedad exclusiva común debe contener:
- El criterio de asignación de porcentajes de participación
en las zonas propiedad común.
- La relación de bienes de propiedad común con calidad de
intransferibles si los hubiere.
- El régimen de la junta de propietarios y la referencia de
que los demás datos constan en el titulo archivado. En
este caso, los alcances de la publicidad a que se refiere
el segundo párrafo del artículo 1º del Titulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos se
extienden al título archivado.
El asiento de inscripción del reglamento interno del
régimen de independización y copropiedad debe contener los
mismos requisitos, en cuanto fueran aplicables.

Aspectos relacionados al aspecto técnico que debe

contener el Reglamento Interno
Distribución.- Debe hacerse de acuerdo a lo que figura en la
fábrica e independización.
Área de Ocupación, Techada y Libre.- Son las que figuran para
cada sección en la independización.
Uso.- Es el que señala para cada sección en la independización.
Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes
comunes.- Son los calculados mediante el procedimiento
explicado en el rubro 7.
 LEY 27157

LEY DE REGULARIZACIONES DE
EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTOS PARA
LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL
RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMÚN
 TÍTULO PRELIMINAR
Artículo 1.- Del objeto de la Ley
La presente Ley establece los procedimientos para el
saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en
las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común, tales como departamentos en edificios,
quintas, casas en copropiedad, centros y galerías
comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias
con bienes comunes y construcciones de inmuebles de
propiedad exclusiva; así como el procedimiento para la
tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal
de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad común.
 TÍTULO I
PROCEDIMIENTOS PARA LA
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 2.- De las definiciones
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a) Edificaciones de Departamentos: Unidades inmobiliarias
que cuentan con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva ubicados en
edificaciones de más de un piso.
b) Quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en
calidad de bien común.
c) Casa en Copropiedad: Unidades
Inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan con
áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o
servicios comunes.
d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales:
Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
para uso comercial.
e) Otras Unidades Inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que han
sido independizadas y que cuentan con el terreno como
bien de propiedad común.
f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades
inmobiliarias que no cuentan con bienes ni servicios
comunes.
Artículo 3.- De la regularización
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin
licencia de construcción, conformidad de obra y que no cuenten
con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento
interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al
procedimiento establecido en la presente Ley.

Artículo 4.- Del Formulario Registral

4.1 Para efectos registrales se considera título al Formulario
Registral con la documentación que le sirva de sustento en
el que consta la información relativa a los solicitantes, los
datos del inmueble materia de la inscripción y las
condiciones del derecho acto o contrato que se registra.
4.2 El Formulario Registral al que se refiere el párrafo
precedente será suscrito por los interesados, por un
verificador, cuando corresponda. Las firmas son legalizadas
por Notario.
Artículo 5.- De la función notarial

5.1 El Notario, además de lo estipulado en el artículo

precedente para los fines de la legalización, certifica
y verifica la documentación que se adjunta al
Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita
los procesos a que se refiere la presente Ley.

5.2 En casos de oposición de terceros, el proceso debe

seguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral.
 CAPÍTULO II
DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS

Artículo 6.- Del inicio del proceso

6.1 Para iniciar el proceso de saneamiento a que se
refiere el artículo precedente se debe tomar el acuerdo
por la mayoría simple de todos los propietarios de
departamentos, en una reunión que será convocada
para estos efectos por el o los propietarios
interesados, mediante carta notarial, y realizada dentro
de los 10 (diez) días útiles contados a partir de la
convocatoria.
6.2 La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la
reunión y el nombre del convocante, así como la
agenda a tratar.
6.3 El acuerdo tomado consta en un Acta Simple
firmada por los concurrentes, el mismo que debe
publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno de
mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble
y en un lugar visible del propio edificio, para efectos de
determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo
que el referido acuerdo haya sido adoptado por
unanimidad.
6.4 Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el
párrafo precedente el interesado tiene un plazo de 15
(quince) días, contados a partir de la fecha de la última
publicación, y se tramita de acuerdo a los artículos 546°
y siguientes del Código Procesal Civil.
6.5 Se presume que las alícuotas sobre los bienes
comunes corresponden en partes iguales a los
propietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo
prueba en contrario.
Artículo 7.- De la inscripción cuando el terreno está
registrado

Para la inscripción del derecho de propiedad de los

departamentos se debe presentar el Formulario Registral,
acompañado del título de propiedad que puede ser
escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro
documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe.
A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está
inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el
poseedor debe demostrar posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante 10 (diez) años.
Artículo 8.- De la inscripción cuando el terreno no está
registrado
Para la primera inscripción de dominio del terreno se
presenta el Formulario Registral acompañado de
declaración notarial que acredite el cumplimiento de los
requisitos a que se refiere el artículo 2018° del Código Civil.
Una vez acreditado los requisitos mencionados por Notario,
el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre
de los propietarios de departamentos en calidad de bien
común y, posteriormente, la propiedad cada una de las
unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y
bienes comunes.
 CAPÍTULO III
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y
OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON
BIENES COMUNES
Artículo 9.- De la inscripción cuando el terreno está
registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad
inmobiliaria en quinta, casa en copropiedad u otra unidad
inmobiliaria con bienes comunes, cualquier propietario o
poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de
acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 de la presente Ley.
Artículo 10.- De la inscripción cuando el terreno no está
registrado

10.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se

presenta el Formulario Registral acompañado de
declaración notarial que acredite el cumplimiento de
los requisitos establecidos en el artículo 2018° del
Código Civil.

10.2 Una vez acreditada la referida posesión el

Registrador procede a inmatricular la totalidad del
terreno, distinguiendo entre el área de propiedad
común y el área y bienes de propiedad exclusiva.
10.3 El área y bienes de propiedad común se inmatriculan
en su calidad de copropiedad y la sección de
propiedad exclusiva se inmatricula directamente a
nombre del titular del derecho.

Artículo 11.- Del terreno

En ningún caso se puede considerar como bien común el

terreno sobre el cual está edificada la sección de propiedad
exclusiva, salvo que sobre el mismo terreno exista más de
una sección de esta naturaleza.
 CAPÍTULO IV
CENTROS Y GALERÍAS COMERCIALES O
CAMPOS FERIALES
Artículo 12.- De los centros y galerías comerciales o
campos feriales de un solo piso
12.1 Los centros y galerías comerciales o campos feriales
que cuenten únicamente con un piso podrán
independizar cada una de sus tiendas del terreno
matriz.
12.2 El terreno sobre el que está edificada cada tienda es
de propiedad exclusiva de cada uno de sus
propietarios, quienes son titulares integralmente del
terreno y la edificación sobre la cual está construida
su tienda.
12.3 Las áreas que constituyen los accesos,
pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden
ser de propiedad común, pudiendo constituirse sobre
ellos derechos reales de servidumbre perpetua a favor
de los predios dominantes y/o derechos de superficie.

Artículo 13.- De los centros y galerías comerciales o

campos feriales de más de un piso
Cuando los centros y galerías comerciales o campos
feriales cuenten con más de un piso, es facultad de los
propietarios optar entre:

a) Tener un solo régimen de bienes de propiedad

exclusiva con bienes de propiedad común.
b) Tener más de un régimen de propiedad
exclusiva con bienes de propiedad común.
c) Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas.
La propiedad del terreno sobre el cual están las tiendas
independizadas es de copropiedad de éstas,
considerando el plano vertical sobre el cual éstas se
hallan edificadas. En estos casos, se debe constituir
derechos reales de servidumbre perpetua obligatoria a
favor de los predios dominantes respecto a los accesos,
escaleras, pasadizos y similares o considerar estos
como zonas de propiedad común.
Artículo 14.- De la inscripción cuando el
terreno está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad
inmobiliaria en galería, centro comercial o campo ferial,
cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el
Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el
artículo 7° de la presente Ley.

Artículo 15.- De la inscripción cuando el terreno no está

registrado
15.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se
presenta el Formulario Registral acompañado de
declaración notarial que acredite el cumplimiento del
los requisitos a que se refiere el artículo 2018° del
Código Civil.
15.2 Una vez acreditado los referidos requisitos,
el Registrador procede a inmatricular la totalidad del
terreno, distinguiendo entre la sección de propiedad
común y el área y bienes de propiedad exclusiva. El
área y bienes de propiedad común se inmatricula en
su calidad de copropiedad y la sección de propiedad
exclusiva se inmatricula directamente a nombre del
titular del derecho.
Artículo 16.- Del terreno
En caso de haber optado por lo establecido en el literal c)
del artículo 13°, el terreno se considera copropiedad de los
propietarios de las tiendas existentes dentro del plano
vertical del perímetro superficial y se consideran bienes
comunes el acceso y los servicios comunes a que se
refiere el Reglamento Nacional de Construcciones.
 CAPÍTULO V
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA

Artículo 17.- De la inscripción cuando el terreno está

registrado

Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad

de propiedad exclusiva cualquier propietario o poseedor
pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a
lo dispuesto al artículo 7° de la presente Ley.
Artículo 18.- De la inscripción cuando el
terreno no está registrado

18.1 Para la primera inscripción del dominio del terreno se

presenta el Formulario Registral acompañado de
declaración notarial que acredite el cumplimiento de
los requisitos a que se refiere el artículo 2018° del
Código Civil.
18.2 Una vez acreditada la referida posesión el Registrador
procede a inmatricular la totalidad del terreno.
 CAPÍTULO VI
DISPOSICIONES COMUNES
Artículo 19.- De las disposiciones comunes
Las disposiciones de este Capítulo son de aplicación a
todos los procedimientos establecidos en el presente Título.

Artículo 20.- De las inscripciones

20.1 Con la presentación del Formulario Registral al
Registro correspondiente se puede inmatricular el
terreno e inscribirse la fábrica.
20.2 También es susceptible de inscripción de ser el caso
las secciones de propiedad exclusivas, las secciones
de propiedad común, la independización, el
Reglamento Interno y la Junta de Propietarios.
Artículo 21.- De la prescripción adquisitiva
de dominio
La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente
Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado
y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere
el artículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil, en lo
que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5°
de la presente Ley.

Artículo 22.- De la inmatriculación

La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo
2018° del Código Civil se declara notarialmente y para ello
se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo
504° y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea
aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5° de la
presente Ley.
Artículo 23.- De la procedencia de la inscripción

No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de

ser el caso, ni para la inscripción del derecho de propiedad
de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes comunes, que
uno o más de los poseedores del mismo edificio, quinta u
otros no acrediten su derecho de propiedad.

En estos casos particulares, el registrador suspende la

inscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido solicitado
o acreditado hasta que se demuestre el derecho
respectivo.
Artículo 24.- De la presunción de igualdad
de alícuotas
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes
de bienes comunes, por ausencia o impedimento de uno o
más propietarios, se presume que las alícuotas
corresponden en partes iguales a los propietarios de las
secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
Para el efecto se publica en el Diario Oficial El Peruano,
uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el
inmueble y en un lugar visible del predio, un extracto que
contenga la ubicación del inmueble, dándose un plazo de
10 (diez) días para que cualquier afectado acredite el
mayor porcentaje que le corresponda.
Artículo 25.- Del informe técnico

25.1 En todos los casos de regularización de edificaciones

a que se refiere el presente Título, el interesado debe
presentar al Notario un informe técnico elaborado por
un verificador, público o privado, ingeniero civil o
arquitecto colegiado, que constate las características
de la edificación, y de ser el caso, de cada una de las
secciones de propiedad exclusiva y de propiedad
común y el total de áreas y bienes comunes
existentes, debiendo efectuar los planos de ubicación
y de distribución de cada una de las secciones de
propiedad exclusiva y de las áreas y bienes
comunes.
25.2 En el caso de centros y galerías comerciales
o campos feriales de más de un piso el informe
técnico debe elaborarse tomando en consideración la
opción acordada por los propietarios de conformidad
con el artículo 13º de la presente Ley y contener una
opinión favorable del Instituto Nacional de Defensa
Civil.

Artículo 26.- De la inaplicación

Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el
artículo 985° del Código Civil.
 TÍTULO III
DEL RÉGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y DE PROPIEDAD COMÚN
CAPÍTULO I
GENERALIDADES

Artículo 37.- De la definición

Los edificios de departamentos; quintas; casas en
copropiedad; centros y galerías comerciales o campos
feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos,
están sujetos al régimen al que se refiere el presente Título.
Artículo 38.- De los regímenes
Los propietarios pueden elegir entre regímenes de
propiedad exclusiva y propiedad común o independización
y copropiedad. Esta opción debe constar en el Formulario
Único Oficial y debe inscribirse en el Registro
correspondiente.
 CAPÍTULO II
REGLAMENTO INTERNO

Artículo 39.- Del reglamento interno

Las edificaciones a que se refiere el artículo 37° de la
presente Ley deben contar necesariamente con un
Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor
o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto
favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los
porcentajes de participación.

Artículo 40.- De los bienes de propiedad común

Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el
caso:
a. El terreno sobre el que está construida la edificación;
b. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos y demás elementos estructurales,
siempre que estos no sean integrantes únicamente de
una sección sino que sirven a dos o más secciones;
c. Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías
aéreas de circulación de uso común;
d. Los ascensores y montacargas;
e. Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común;
f. Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía; y otros.
g. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros
servicios que no estén destinados en una sección en
particular;
h. Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en
contrario;
i. Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios
abiertos;
j. Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos
los propietarios.
Artículo 41.- De los servicios comunes
Son servicios comunes los siguientes:

a) La guardianía, la portería y la jardinería;

b) La limpieza, conservación y mantenimiento de las
áreas, ambientes, elementos y en general de los
bienes comunes. Ésta incluye la reposición de los
bienes y usos comunes;
c) La incineración y/o eliminación de basura;
d) El alumbrado público, la baja policía de jardines
públicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios
lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y,
e) La administración de la edificación.
Artículo 42.- Del contenido
El Reglamento Interno debe contener obligatoriamente lo
siguiente:
a) La descripción de las secciones, con indicación del área
construida de las mismas y destino o uso al que deben estar
dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficinas, cochera u
otros);
b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes;
c) Los derechos y obligaciones de los propietarios;
d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio
adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los
gastos que demanden los servicios comunes, la conservación,
mantenimiento y administración de la edificación, y en las
votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de
Propietarios;
e. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,
quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las
Juntas de Propietarios.

Artículo 43.- De la transferencia de bienes de propiedad

común
La transferencia de bienes de propiedad común debe aprobarse
por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios. Los
propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la
Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20
(veinte) días útiles, contados a partir de dicha notificación, no
manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entenderán
vinculados al acuerdo, que no será ejecutado hasta que
transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar
con la votación antes dispuesta es nula de pleno derecho.
Artículo 44.- De la acumulación, subdivisión o
independización

Los propietarios pueden acumular, subdividir o

independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo
a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones.
Los derechos sobre los bienes de dominio común se
obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que
correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o
independizadas, según cada caso. En estos casos el
interesado notifica de tales hechos a la Junta de
Propietarios para que proceda a la modificación respectiva
del Reglamento Interno y asume los gastos que generen.
Artículo 45.- De la pluralidad de reglamentos
internos
45.1 En todos los casos se pueden otorgar más de un
Reglamento y conformar la respectiva Junta de
Propietarios por áreas físicamente determinables, que
comprenden un conjunto de unidades, si así lo
acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.
45.2 De requerirse por los interesados, se constituirá
además una Junta General de Propietarios con
delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la
cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos
que afecten a la edificación en su conjunto.
45.3 La conformación, funciones, mecanismos de
coordinación entre Juntas y demás aspectos
concernientes, serán fijados en un Reglamento Interno
General.
 CAPÍTULO III
LAS INSCRIPCIONES

Artículo 46.- De las inscripciones

46.1 En el Registro Público correspondiente se archivan

los planos de la edificación (distribución
arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos
perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el
reglamento interno y la Junta de Propietarios.
46.2 Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se
independizarán de conformidad con los dispuesto
por la normatividad correspondiente.
 CAPÍTULO IV
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Artículo 47.- De la constitución
47.1 La Junta de Propietarios está constituida por todos los
propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta
de estos.
47.2 La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la
constitución de la Junta, pero la admisión a su seno siempre
estará expedita.
Artículo 48.- Del presidente de la Junta de Propietarios
48.1 El presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades
generales y especiales de representación señalada en los
artículos 74° y 75° del Código Procesal Civil.
48.2 Para ejercer la representación procesal antes referida se
requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de
Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que
esté debidamente inscrita.
Artículo 49.- De los propietarios hábiles
49.1 Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición
de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas
de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas
las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios.
49.2 La Directiva de la Junta de Propietarios declara la
inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con
pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una)
extraordinaria al momento de la convocatoria.
49.3 Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios
envía una comunicación al propietario moroso,
comunicándole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad
cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente.
49.4 Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las
sesiones sólo con derecho a voz y no se les considera
para el cómputo del quórum.
49.5 Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de
Propietarios aquellos que no se encuentren
inhabilitados.

Artículo 50.- Del mérito ejecutivo de las deudas

Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas
ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base
a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En
dicho supuesto, el proceso se tramitará de conformidad con
lo establecido para el proceso de ejecución del Código
Procesal Civil.
 DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera: Del acogimiento a la regularización
En ningún caso se puede acondicionar la inscripción de
declaratorias de fábrica al pago de las obligaciones tributarias que
corresponden a ESSALUD y/o a las Municipalidades. No obstante,
los propietarios de edificaciones cuyo valor no exceda a 50
(cincuenta) unidades impositivas tributarias que procedan a la
regularización de la declaratoria de fábrica de sus unidades
inmobiliarias, dentro de los 6 (seis) meses de entrada en vigencia
la presente Ley, deben cancelar estas obligaciones sin moras,
intereses o recargos.

Segunda.- De las solicitudes en trámite

Las solicitudes de declaratoria de fábrica que se encuentren en
trámite a la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley se
adecuan a las disposiciones de ésta.
 DISPOSICIONES FINALES

Primera.- De la comunicación a las Municipalidades

En todos los casos a que se refiere el Título I de la presente Ley,
el Notario comunica a la Municipalidad Distrital correspondiente,
o a la Provincial, tratándose del ámbito del Cercado, la
inscripción efectuada, para los fines tributarios y catastrales
correspondientes.

Segunda.- De las aprobaciones

El Ministerio de Transportes Comunicaciones, Vivienda y
Construcción aprueba el Formulario Único Oficial y un
Reglamento Interno modelo, a que se refiere la presente Ley.
Los interesados pueden optar entre adherirse al Reglamento
Interno a que se refiere el párrafo anterior o elaborar y aprobar
uno propio.
La Superintendencia Nacional de Registros Públicos, y
el Registro Predial Urbano, en su caso, aprueban los
modelos respectivos del Formulario Registral a que se
refiere la presente Ley.

Tercera.- De la adecuación de los reglamentos internos

Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la
fecha de publicación de la presente Ley se adecuan a lo que
ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere
la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera
convocatoria y de los que asistan en segunda convocatoria.
Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los
concurrentes a la Junta de Propietarios.
Cuarta.- De la aplicación de la Ley
Las disposiciones de la presente Ley se aplican en todo lo que
no se oponga a las funciones y competencias que realiza la
Comisión de Formalización de la Propiedad Informal COFOPRI,
de acuerdo a su legislación.

Quinta.- De la derogatoria
Derógase y déjase sin efecto el Decreto Ley N° 22112, el
Decreto Supremo N° 019-78-VC y todas aquellas normas que se
opongan a la presente Ley.

Comuníquese al Señor Presidente de la República para su

promulgación.

En Lima, a los quince días del mes de julio de mil novecientos

noventa y nueve.