Incorporação

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – Com foco nos aspectos jurídicos e registrais, e
ênfase na prática do dia a dia nos Tabelionatos e Registro de Imóveis

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA:
UMA ANÁLISE TEÓRICA E PRÁTICA
Prof. Rodrigo de Castro

Sócio do Veirano Advogados
1 - HISTÓRICO DO DESENVOLVIMENTO
ECONÔMICO E JURÍDICO DO MERCADO
IMOBILIÁRIO RELACIONADO À INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
A transformação do conjunto do ambiente construído apresenta um interessante
destaque relacionado à habitação coletiva como moradia própria dos tempos
modernos.
Neste processo de surgimento dos grandes centros urbanos, no início do século
passado, as primeiras formas manifestaram-se através de estalagens e de cortiços,
assim como pelas casas de cômodos, sendo estes tipos de moradia coletiva o padrão
de alojamento das classes populares. Com a expansão das trocas e dos mercados, a
terra e os imóveis passam a ser transacionados como quaisquer outras mercadorias.
Terrenos e construções passam a ser vistos como mercadorias e como capital.
Aos poucos as cidades absorvem recursos. No caso do Rio de Janeiro, com a extinção
do tráfico negreiro, os capitais anteriormente alocados nesta esfera de circulação se
dirigem à cidade. Capitais estrangeiros que entram no país e parte do dominante
capital comercial buscam no urbano seus meios de realização: serviços e
infraestruturas ou imóveis.
No ramo imobiliário começam a se delinear dois seguimentos: construção e compra,

loteamento e venda de terras. Tradicionais proprietários oferecem suas fazendas e
chácaras no nascente mercado fundiário. Que por sua vez são retalhadas pelos novos
personagens deste mercado: bancos ou empresários, no intuito vendê-las agora como
lotes urbanos. Expande-se o mercado de compra e venda de terrenos. Torna-se
necessário produzir casas em quantidade e com rapidez. No entanto, sua construção
não se realiza mais visando seu valor de uso, mas sim o seu valor de troca.
Consequentemente, com a difusão do trabalho assalariado amplia-se o acesso à
moradia através do mercado, o qual é, neste mesmo mercado, o local onde vai se
oferecer moradia em troca de parte do salário. Surge e se expande um mercado de
habitações.
Comprar e vender lotes e casas torna-se um bom negócio, o mercado imobiliário
passa a atrair investimentos. O mercado imobiliário estava efetivamente instalado,
tendo seu "boom" nos anos 40 do século passado, atraindo principalmente para o
setor imobiliário da produção de moradias toda a sorte de recursos da agricultura, da
indústria, de bancos e de outras instituições.
Da mesma forma, surge a modernização da produção desta, agora,

mercadoria que se transformou em moradia. Tendo em vista o surgimento
das primeiras empresas de construção. A produção se racionaliza com novas
técnicas de produzir mais em menos tempo.
Assim como os objetos passam a ser produzidos na fábrica. Na produção
destas moradias também se observa uma espécie de produção em série, uma
vez que as unidades não são mais construídas uma a uma, mas em dupla, as
chamadas casas geminadas; até mesmo em série, corredor de casas, avenidas
e vilas; sem esquecer daquelas em grupos justapostos e sobrepostos, ou seja,
conjuntos de casas e edifícios de apartamentos, respectivamente.
Com a produção em escala crescente, são impostos, desde o início, a
padronização e a realização da produção dos elementos construtivos.
Aos poucos, os materiais tanto os tradicionais (como tijolo, telha e madeira)
quantos os novos (ferro, vidro e metais) passam a ser industrializados e
crescentemente padronizados.
Com isso, o mercado passa a impor padrões de moradia cada vez mais
estandardizados, para o que, então, normas técnicas referentes aos materiais e a
legislação de construções passam a ser estabelecidas. As novas técnicas e os novos
materiais, agora também se incluindo o aparecimento do concreto armado e dos
elevadores, por exemplo, ampliam o aproveitamento do terreno e conduzem à
verticalização, com o que se aumenta o número de unidades habitacionais por
construção.
Cada vez se construía mais unidades e em menor espaço do solo. Com efeito, as
mudanças não pararam por aí, tendo em vista que a busca de um maior
aproveitamento dos lotes, fez aumentar a altura das construções e surgirem as "casas
coletivas de apartamentos", anunciando os arranha-céus, que então implicariam
transformações radicais nas esferas da técnica, da arte, da produção, da
comercialização e da moradia propriamente dita.
Embora a introdução do apartamento como principal forma de moradia da classe
média tivesse início na década de 1940, mas foi com a implantação do SFH em 1964
que o mercado de promoção imobiliária privada, baseada neste mesmo edifício de
apartamentos, consolidou-se por meio de uma explosão imobiliária.
Paralelamente a este cenário econômico, um novo universo jurídico fazia-se

necessário. Dessa forma, também no ano de 1964, a Lei nº 4.591/64 - Lei de
Condomínio e Incorporações - com o objetivo de organizar a legislação sobre
o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, constituiu-se,
de fato, um nobre diploma legal. Criada no sentido de disciplinar uma
característica já flagrante no mercado imobiliário brasileiro. Uma vez que se
procurou distinguir o loteamento do denominado condomínio edilício ou
grupamento de edifícios, assim como suas relações internas dentre os
respectivos condôminos, através da obrigatoriedade de elaboração de
convenções de condomínio.
Dessa forma, em definitivo a figura da incorporação imobiliária não é
efetivamente um loteamento, pois a gleba de terra se mantém em
condomínio, cada um dos partícipes é titular de uma fração ideal
correspondente a uma posse exclusiva de determinadas partes desta mesma
gleba, nela construindo-se várias edificações, sendo ainda que as vias
internas de circulação e acesso não se integram na malha viária urbana.
O Direito vinha regular uma situação fática existente no mercado imobiliário que há
muito demandava um regramento.
Portanto, procurou-se, em definitivo, disciplinar a ocupação ordenada dos espaços nas
cidades diante da consolidação do sistema de moradias coletivas e verticalização das
construções das propriedades então sobrepostas nestes planos verticais.
Tudo isto resultante da enorme procura por espaços nas cidades diante do fenômeno
da urbanização desenfreada.
Os chamados incorporadores imobiliários ou mesmo referidos como empreendedores
do negócio jurídico incorporação imobiliária passavam a ter responsabilidades claras
diante do mercado, uma vez que se tornou obrigatório o registro do chamado
memorial de incorporação, verdadeiro dossiê depositado em serviço registral
imobiliário obedecendo às disposições legais do art. 32 da referida lei que continha
todas as características do empreendimento, assim como de forma detalhada
apresentava a discriminação dos direitos e deveres de todos os profissionais
envolvidos em tal empreitada.
2 - LEGISLAÇÃO APLICÁVEL À
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
2.1 Decreto 5.481/28
2.2 Lei 4.591/64 (decreto 55.815/65)
- definição de incorporação e incorporador, obrigatoriedade do memorial de
incorporação e definição dos respectivos documentos, procedimentos de
inicialização e conclusão da incorporação.
2.3 Lei 4.864/65
2.4 Lei 6.015/73
- lei de registros públicos, definição dos casos de registro e averbação
relacionados à incorporação, bem como demais procedimentos relacionados.
2.5 Lei 8.078/90
- incorporação imobiliária como relação de consumo, aplicação das normas
do CDC, cláusulas abusivas.
2.6 Lei 9.514/97
- alienação fiduciária com instrumento de alavancagem do mercado
imobiliário.
2.7 Lei 10.931/04
- retificação de metragem administrativa e patrimônio de afetação.
3 - APRESENTAÇÃO E INTRODUÇÃO AO
TEMA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
3.1 Noções e conceitos preliminares
3.1.1 desdobramento de imóvel

- parcelamento do solo (desmembramento e loteamento)
- fração ideal do terreno (condomínio edilício – instituição de
condomínio e incorporação imobiliária)
3.1.2 condomínio edilício e condomínio civil
3.1.3 unidade autônoma

- propriedade exclusiva
- coisa comum e coisa comum de uso privativo
(direitos especiais)
3.1.1 – CASOS DE DESDOBRAMENTO

DO IMÓVEL
O imóvel matriculado não é imutável, pois pode ao longo do tempo sofrer
mutações que, necessariamente vão repercutir na matrícula, especialmente,
as situações em que o imóvel sofre fracionamento, resultando em outros
imóveis.
Desmembramento – terreno – parcelamento do solo – não há que se falar
em área construída – divisão em novas glebas com aproveitamento da área
pública existente – áreas de circulação, praças, ruas etc. do próprio Município
e sem cessão de quaisquer novas áreas – doutrina admite divisão em até 8
novas glebas – atenção para área mínima de cada gleba – m2 e exigência de
testada mínima de x metros – frente para rua ou servidão – memorial
descritivo assinado por profissional autorizado, com recolhimento de ART e
autorização da prefeitura e, se for o acaso, Senhoria Direta - Enfiteuse;
Loteamento – terreno – parcelamento do solo em lotes com quantidades
maiores de divisões – não há que se falar em construções - necessidade de
cessão ao Município de áreas para criação de vias de circulação e toda a
infraestrutura necessária para viabilizar o empreendimento – memorial de
loteamento;
FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO – CONDOMÍNIO EDILÍCIO

CONDOMÍNIO CIVIL COM INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E DISCRIMINAÇÃO
E DIVISÃO DE FRAÇÕES IDEAIS DO TERRENO EM RELAÇÃO ÀS CONSTRUÇÕES
EXISTENTES – terreno c/ construção - Obs. há que se fazer uma diferenciação entre
condomínio civil, voluntário ou comum e condomínio edilício ou especial.
3.1.2
Condomínio civil = exercício do direito real pleno – propriedade – simultaneamente
por mais de um proprietário = condomínio de propriedades – a qualidade da
propriedade é igual entre os condôminos, embora sua quantidade possa ser diferente
de acordo com a fração ideal de cada um sobre o todo – porém, não existe posse
localizada de cada uma destas quantidades que sempre serão em relação ao todo
indiscriminadamente. Art. 1314 c/c 1420, par. 2º c/c 504 CC.
Condomínio Edilício = tipo diferenciado de direito real que conjuga características da
propriedade autônoma = área privativa de uso exclusivo - com a propriedade comum
= área comum representada pela fração ideal do terreno e acessões correspondentes
àquela unidade autônoma = área de uso comum juntamente com os demais
condôminos. Art. 1331 e segs. do CC c/c Lei nº 4.591/64.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO –
ART. 1.331 CC
Condomínio especial, pro diviso, especial ou edilício,
aquele pelo qual as características de exclusividade e
comunhão, intimamente ligadas, são requisitos
essenciais para a sua constituição.
Caio Mário da Silva Pereira:
“...o que deflui do texto legal é que a propriedade horizontal
ou o condomínio especial por unidades autônomas
compreende um sistema em que a lei considera a edificação
ou o conjunto de edificações como um todo, dividido este em
unidades dotadas de autonomia, e como tais objetivamente
consideradas, porém ligadas indissoluvelmente às respectivas
frações ideais do terreno”.
1 – O que é incorporação imobiliária?
2 – Quem é o incorporador imobiliário?
3 – O que é memorial de incorporação?
4 – O que é unidade autônoma

- propriedade exclusiva
- coisa comum e coisa comum de uso
privativo (direitos especiais)
ANÁLISE DA INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
– O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?
ATIVIDADE EMPRESARIAL QUE VISA A PRODUÇÃO E A
COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM
EDIFICAÇÕES COLETIVAS.
CONSTITUIR DIREITO DE PROPRIEDADE TENDO COMO OBJETO AS
NOVAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS DISPOSTAS
EM PLANOS HORIZONTAIS DESTAS EDIFICAÇÕES COLETIVAS.
Combinação de áreas de uso comum com áreas de uso privativo –
um direito diferente, fundindo sobre uma nova espécie híbrida as
noções de propriedade e copropriedade. Ou a necessária conjugação
da propriedade individual com a propriedade coletiva.
CONSTRUIR EDIFICAÇÕES COLETIVAS COMPOSTAS DE UNIDADES
AUTÔNOMAS COM A INTENÇÃO DE ALIENÁ-LAS DURANTE A CONSTRUÇÃO.
PROPRIEDADE HORIZONTAL
TERRENO E ACESSÕES das áreas comuns (fração ideal) +
PROPRIEDADE INDIVIDUAL – propriedade exclusiva = UNIDADE AUTÔNOMA
3.1.3 UNIDADE AUTÔNOMA
Esta propriedade horizontal representa um todo a ser formado pela

interligação dos direitos em condomínio, que são os de propriedade do solo e
os relativos à parte da construção que serve a todos os comunheiros,
denominada partes comuns e representadas por cota ideal de expressão
matemática reunida na chamada fração ideal, ou seja, a estrutura do prédio,
o telhado, a rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade,
elevadores etc.; unidos organicamente, e, de forma indivisível, com a
propriedade individual da unidade autônoma, ou seja, do andar ou
apartamento, formando, consequentemente, essa combinação, uma
propriedade una, indissolúvel, distinta dos elementos que a compõem e com
características próprias que a diferenciam das demais espécies existentes no
ordenamento jurídico.
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO
DE CONDOMÍNIO
“É o contrato preliminar e pessoal, de natureza complexa, no qual se
reúnem obrigações de dar e de fazer, que operam seus efeitos em
etapas sucessivas, até a conclusão do edifício e a transferência
definitiva das unidades autônomas aos seus donos, e do condomínio
do terreno e das áreas de utilização comum aos condôminos”. Hely
Lopes Meirelles
Este ajuste é feito no período que antecede a construção, valendo para
os tomadores de apartamentos como compromisso preliminar de
aquisição futura, com custeio da obra ou sem ele, e para o
incorporador como promessa de construção, com financiamento ou
sem ele, e de venda das unidades autônomas com o correspondente
condomínio do terreno e nas áreas de utilização comum.
“uma fase que antecede a instituição do condomínio em unidades
autônomas, período pré-comunial” (Elvino Silva Filho).
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA E AS OBRIGAÇÕES DE FAZER E
DAR
Desde o início, fica evidente que o incorporador assume perante os
adquirentes das futuras unidades autônomas uma obrigação de
resultado, no que concerne ao seu conteúdo.
De fato, quanto à natureza do objeto, a incorporação imobiliária impõe
primeiramente o cumprimento de uma obrigação de fazer = construir a
edificação, o que poderá ser feito diretamente pelo incorporador ou
então por intermédio de terceiros.
A segunda obrigação assumida pelo incorporador, que pressupõe o
cumprimento da primeira, é a de dar, isto é, de transferir efetivamente
a propriedade das unidades autônomas aos seus adquirentes
Obs. Por outro lado, a obrigação dos adquirentes das unidades é
essencialmente a de pagar o preço contratado, normalmente de forma
parcelada.
IMPORTANTE - Percebe-se, assim, que o negócio

denominado incorporação imobiliária adquire
tipicidade por agregar obrigações que são
originalmente características dos seguintes
contratos:
(i) contratos de construção = obrigação de fazer,

(ii) contrato de compra e venda = obrigação de
dar.
2 – QUEM É O INCORPORADOR
MOBILIÁRIO?
AQUELE TITULAR DO NEGÓCIO JURÍDICO INCORPORAÇÃO.
AQUELE QUE TOMA A INICIATIVA DE MOBILIZAR OS
FATORES DE PRODUÇÃO NECESSÁRIOS PARA A REALIZAÇÃO
DA CONSTRUÇÃO E PARA OFERTA DAS UNIDADES
IMOBILIÁRIAS NO MERCADO AO LONGO DESTA MESMA CONSTRUÇÃO.
Ao exercer a atividade da incorporação imobiliária, alguém, pessoa física ou
jurídica, agrupa pessoas, utiliza fatores de produção, com o objetivo de
produzir um bem, comercializá-lo e obter lucro, assumindo os riscos
correspondentes. Uma vez que este incorporador liderando o negócio,
promove o mesmo, por si ou por terceiros, o seu planejamento, o estudo
arquitetônico e as providências para aprovação do projeto de construção, as
minutas dos atos necessários à organização do empreendimento, recibo de
sinal e reserva, escritura de promessa de compra e venda, convenção de
condomínio, a captação dos recursos necessários para executar a obra,
adotando, enfim, todas as medidas necessárias à organização, execução e
controle de sua atividade empresarial.
2.1 QUEM PODE SER

INCORPORADOR –
art. 31 e § § – Lei 4.591/64
(i) Proprietário do terreno
(ii) Promissário e Cessionário compradores do terreno – art. 32, a
- título registrado, irrevogável e irretratável, com cláusula de imissão
na posse, contendo autorização para demolição e construção, sem
qualquer impedimento para sua alienação em frações ideais.
(iii) Construtor
(iv) Corretor
- (iii) e (iv) necessidade de mandato outorgado por instrumento
público pelo proprietário do terreno ou seu promissário comprador,
autorizando a realização da incorporação imobiliária, incluindo-se a
transcrição neste documento do disposto no art. 35, parágrafo quarto,
relacionado à obrigação de conclusão de todos os negócios pendentes
à transferência definitiva da fração ideal do terreno
(incorporação por mandato).
3.2 PERSONAGENS DO NEGÓCIO

3.2.1 Incorporador
- proprietário do terreno, promissário comprador, cessionário, promissário cessionário,
corretor ou construtor
3.2.2 Proprietário do Terreno
- incorporador, incorporação por mandato, construção por condomínio fechado
3.2.3 Construtor
- incorporador ou contratado pelo incorporador ou construção por condomínio
fechado
3.2.4 Agente Financiador
- credor hipotecário ou fiduciário do terreno e/ou das unidades autônomas, seguro de
crédito, contrato de seguro garantia de obrigações do incorporador e/ou construtor,
responsabilidade civil
3.2.5 Adquirente de unidade
- incorporação imobiliária, construção por condomínio fechado
3.2.6 Corretor
- incorporador, corretor contratado pelo incorporador ou adquirente
3.2.7 Comissão de Representantes
- patrimônio de afetação
CLÁUSULAS DE CONTRATO DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA (MODELO)
DA QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
- DO IMÓVEL
- DO TERRENO E DA TITULAÇÃO
- DA INCORPORAÇÃO, DO FINANCIAMENTO E DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
- DO OBJETO DO CONTRATO
- DO PRESSUPOSTO ECONÔMICO-FINANCEIRO BÁSICO E ESSENCIAL -DO CONTRATO
- DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
- DAS ATUALIZAÇÕES MONETÁRIAS
- DO INADIMPLEMENTO
- DA EXECUÇÃO DA OBRA
- DO FUNDO ESPECIAL DE MOBILIÁRIO E EQUIPAMENTOS
- DAS DESPESAS NÃO INCLUÍDAS NO PREÇO E NO “FUNDO ESPECIAL DE MOBILIÁRIO E
EQUIPAMENTOS” E PASSÍVEIS DE REEMBOLSO
- DA CESSÃO DE DIREITOS
- DA IMISSÃO NA POSSE
- DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA
- DAS CONDIÇÕES FINAIS
- DECLARAÇÕES FINAIS
- DA ARBITRAGEM
- DA ACEITAÇÃO
DA ASSINATURA DAS PARTES
3.3 MODALIDADE DE
INCORPORAÇÃO
Inicialmente é importante distinguir o contrato de incorporação
imobiliária do contrato de construção.
O primeiro é celebrado pelo incorporador e pelos interessados na
constituição do condomínio com vistas à realização de um
empreendimento imobiliário nos moldes existentes.
O segundo é firmado com o construtor e tem por objetivo
exclusivamente a edificação do prédio.
Sendo certo que nada impede, todavia, que no mesmo instrumento de
promessa de compra e venda de fração ideal terreno com
compromisso de construção de acessões e benfeitorias seja
convencionado tanto a incorporação como também a construção do
edifício. Na verdade, a unidade do instrumento não confunde os dois
contratos, que subsistirão autônomos para todos os fins de direito.
A construção tanto pode ser conduzida por um construtor,

quanto pelo próprio incorporador que neste caso é também o
construtor.
Outrossim, a construção tanto pode estar compreendida no
contrato firmado como incorporador, quanto pode ser contratada
diretamente entre o construtor e os adquirentes das unidades – art.
48, caput Lei 4.591/64
Normas gerais dos contratos de construção:
(i) parte integrante e complementar do contrato = projeto e o
memorial descritivo das edificações;
(ii) prazo de entrega das obras, condições e formas de sua eventual
prorrogação;
(iii) responsabilidade com as despesas com ligações de serviços
públicos, bem como as demais necessárias à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio – art. 51.
EXTINÇÃO DO CONTRATO DE
INCORPORAÇÃO
(i) construção, individualização e entrega das unidades
autônomas aos respectivos adquirentes;
(ii) ausência de negociação durante 180 dias após o
registro – art. 33 da Lei 4.591/64;
(iii) prazo de carência – desistência da incorporação – art.
32, n da Lei 4.591/64;
(iv) distrato amigável;
(v) resolução judicial/inexecução culposa por uma das
partes;
(vi) força maior ou caso fortuito;
(vii) falência do incorporador.
4 - O QUE É MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO?
Um dossiê que contém todas as informações e todos os documentos
que descrevem e caracterizam o empreendimento planejado. Um
verdadeiro instrumento de organização das relações derivadas do
negócio incorporação imobiliária. Por conseguinte, seu arquivamento
constitui pré-requisito para oferta pública das unidades integrantes da
futura edificação, e, representa, literalmente, a gênese da proposta do
incorporador; só mediante esse registro junto ao competente Fólio Real
onde se encontra a circunscrição imobiliária daquele terreno sobre o
qual será realizada a edificação que, então, o incorporador estará
legitimado a realizar oferta pública e formular proposta.
UMA VEZ ARQUIVADO ESTE REGISTRO TORNA-SE

ACESSÍVEL A QUALQUER PESSOA.
- PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE
MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO
OBJETIVO: PROPORCIONAR À PESSOA INTERESSADA NA
AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA TODAS CONDIÇÕES DE
CONHECER COM EXATIDÃO O OBJETO QUE PRETENDE
ADQUIRIR, BEM COMO AVALIAR O RISCO DESTA
MESMA AQUISIÇÃO.
PORTANTO, OS DOCUMENTOS QUE UMA VEZ REUNIDOS
FAZEM NASCER O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO,
POSSUEM DIVERSAS NATUREZAS, CONFORME O
ESTABELECIDO NO ART. 32 – LEI Nº4.591/64.
JURÍDICA – TÉCNICA – EMPRESARIAL – FINANCEIRA
Ato jurídico básico do negócio jurídico incorporação imobiliária.

Ato que permite identificar quem é o responsável máximo pelo negócio
jurídico incorporação imobiliária – incorporador.
Embora o registro do memorial de incorporação imobiliária seja pré-requisito
para que o incorporador esteja habilitado para alienar as futuras unidades do
empreendimento, a ausência deste registro junto ao competente Registro de
Imóveis não conduz à nulidade ou anulabilidade do contrato de alienação da
unidade, mas sim impõe ao incorporador penalidades – crime conta
economia popular e contravenção penal.
Documentos do art. 32 devem ser anexados a requerimento dirigido pelo
incorporador ao Oficial do competente Registro de Imóveis – requerimento
simples e objetivo com breve descrição do empreendimento imobiliário e a
relação completa dos documentos anexos, nos termos do aludido artigo da
Lei 4.591/64.
Oficial recebe, numera e rubrica todas as folhas e certifica o protocolo na
última folha do documento – abra-se prazo de 15 dias para exame – exigência
– registro nos próximos 15 dias – art. 167, I, 17 – Lei 6.015/73.
Permuta – art. 39 da Lei 4.591/64 c/c art. 483 CC – promessa de permuta.
4.2 DOCUMENTAÇÃO DO MEMORIAL

DE INCORPORAÇÃO
4.2.1 título de propriedade do terreno
4.2.2 certidões de tributos e de distribuição de feitos ajuizados
4.2.3 histórico dos títulos de propriedade
4.2.4 projeto de construção
4.2.5 cálculo das áreas de edificações
4.2.6 CND da Previdência Social
4.2.7 memorial descritivo das especificações
4.2.8 orçamento da obra
4.2.9 discriminação de frações ideais
4.2.10 minuta da futura convenção de condomínio
4.2.11 declaração de permuta do terreno por unidades a serem
construídas
4.2.12 procuração
4.2.13 declaração de prazo de carência
4.2.14 atestado de idoneidade financeira
4.2.15 declaração e plantas de vagas de garagem
Minuta da Convenção de Condomínio

– art. 32, j c/c art. 9, parágrafo primeiro da Lei nº 4.591/64 c/c art. 1.333 do
CC c/c art. 678, 679 e 681 CNCGJ c/c art., 167, I, nº 17 c/c art. 178, III - LRP
Estatuto condominial que visa garantir a harmonia da convivência dos
respectivos ocupantes das unidades autônomas do futuro condomínio
edilício.
Disciplina a utilização da edificação por parte dos condôminos.
Espécie de constituição privada dos coproprietários, haja vista, inclusive, sua

força cogente. Depósito obrigatório de minuta por parte do Incorporador.
Minuta apresentada em duas vias, assinada pelo incorporador com sua firma
reconhecida.
Porém, necessidade de registro para que se opere efeitos erga omnes –

absolutos e não apenas inter partis – entre as partes condôminas que a ela
assinaram.
Disposições obrigatórias na minuta de convenção de condomínio

-arts. 1.332+ e 1.334* CC
a) +Discriminação e individualização das unidades e das partes comuns;
b) +Destinação das unidades e das partes comuns;
c) +Determinação da fração ideal de cada unidade;
d) *Cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições ordinárias
e extraordinárias dos condôminos;
e) *Forma de administração do condomínio;
f) *Competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum
exigido para deliberações;
g) *Sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores;
h) *Determinação do regimento interno do condomínio.
A exigência do Regimento Interno como cláusula obrigatória

da minuta de convenção de condomínio é uma novidade
trazida pelo CC de 2002.
Art. 1334, V do CC
Antes apenas era exigido que se estabelecesse a fixação da
forma e quórum para sua aprovação.
Regimento Interno – conjunto de regras de visam disciplinar

detalhadamente a utilização e o comportamento interno dos
condomínio em relação ao dia a dia da vida condominial.
Na verdade, o Regimento Interno representa instrumento
apartado e deve conter somente regras de funcionamento do
edifício.
CLÁUSULAS DA CONVENÇÃO DE
CONDOMÍNIO (MODELO)
1. DO OBJETO – descrição do empreendimento - condomínio edilício
2. DAS PARTES DE PROPRIEDADE DE USO COMUM
3. DAS PARTES DE PROPRIEDADE DE USO EXCLUSIVO
4. DAS VAGAS DE GARAGEM E DOS ARMÁRIOS INDIVIDUAIS
5. DO REGULAMENTO INTERNO, DA DESTINAÇÃO, DO USO E FRUIÇÃO
6. DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS
7. DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS
8. DA REPRESENTAÇÃO E DA ELEIÇÃO
9. DAS ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO
10. DAS ATRIBUIÇÕES DO CONSELHEIRO CONSULTIVO
11. DA ASSEMBLÉIA GERAL
12. DAS DESPESAS COMUNS
13. DO FUNDO DE RESERVA
14. DO SEGURO, DA DEMOLIÇÃO E RECONSTRUÇÃO
15. DAS PENALIDADES
16. DA SUA APLICAÇÃO
17. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
18. DAS DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS
ASSINATURAS
Realizado a averbação da construção (instituição do condomínio

com discriminação de frações ideais das unidades autônomas), os
condôminos instalarão o condomínio de utilização da edificação.
Neste momento, devendo realizar a aprovação da convenção de
condomínio, podem os condôminos aprovar a minuta depositada
no memorial de incorporação ou alterar tal documento, desde que
pelo menos 2/3 do condôminos venham a assinar a versão final
aprovada da Convenção de Condomínio.
Assembleia de instalação de condomínio – aprovação da minuta
da convenção, eleição do síndico, subsíndico e conselho consultivo,
comissão de aprovação de obras – área comum do edifício,
aprovação da administradora, aprovação do orçamento do
condomínio e valor da cota condominial, etc.
1 - ATOS REGISTRAIS AO LONGO

DO PROCESSO DE REGISTRO
1 - Registro do memorial de incorporação na matrícula do terreno -
exigência de averbação nas matrículas das futuras unidades
autônomas?
Necessidade de existência de prévio registro de título de aquisição do
terreno ou procuração em nome do incorporador - mapa indicativo ou
abertura de matrículas de ofício ou requerimento da parte
2 - Registro da promessa de compra e venda na matrícula da futura
unidade autônoma
- fração ideal.
3 - Averbação da construção do edifício na matrícula do terreno -
certidão de habite-se ou IPTU acompanhada de CND do INSS –
formalização da individualização das unidades autônomas, indicando
sua destinação, rua e número. – art. 167, II, nº 4 – LRP c/c art. 44 – Lei
nº 4.591/64.
Pergunta: exige-se a averbação nas matrículas das unidades
autônomas ?
4 - Registro da Instituição de Condomínio com Individualização, Divisão

e Discriminação das Frações Ideais no Registro de Imóveis junto à
matrícula do terreno. – art. 1.331, parágrafo terceiro c/c art. 1332 do
CC c/c art.7 da Lei nº 4.591/64 c/c art. 167, I, nº 17 da LRP.
Formalização da instalação do condomínio edilício.
É neste momento que se formaliza a passagem das unidades
autônomas ao domínio privativo dos respectivos titulares, operando-
se a vinculação em caráter necessário e indissolúvel das partes comuns
do terreno, onde está edificado o prédio, assim como as áreas comuns,
que se destinam ao uso da comunidade, e sobre as quais se tenha a
copropriedade.
O que antes era previsão de se realizar = memorial de incorporação,
agora é confirmado pela efetiva instituição de condomínio
formalmente instalado.
Pergunta: exige-se a averbação da instituição nas matrículas da
unidades autônomas?
5. Registro da Convenção de Condomínio no L3 – Registro

Auxiliar – e averbação na matrícula de cada unidade
autônoma do empreendimento. – art. 9, parágrafo primeiro
da Lei nº 4.591/64 c/c art. 1.333 do CC c/c art. 501 CNCGJ c/c
art., 167, I, nº 17 c/c art. 178, III - LRP
Estatuto condominial que visa garantir a harmonia da
convivência dos respectivos ocupantes das unidades
autônomas.
Espécie de constituição privada dos coproprietários, haja
vista, inclusive, sua força cogente. Porém, necessidade de
registro para que se opere efeitos erga omnes – absolutos e
não apenas inter partes – entre as partes condôminas que a
ela assinaram.
2. ESPÉCIES DE CONTRATOS MAIS

FREQUENTES NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
2.1 Contrato de Promessa de Compra e Venda e/ou Opção de compra de
terreno
2.2 Contrato de Construção
2.3 Contrato de Compra e Venda com emissão de nota promissória

pro soluto e contrato de confissão de dívida com novação e
promessa de dação em pagamento
2.4 Contrato de Compra Venda com pacto adjeto de alienação fiduciária
2.5 Contrato de Confissão de Dívida com pacto adjeto de Hipoteca
2.6 Permuta e/ou Promessa de Permuta
2.7 Escritura Definitiva de Compra e Venda

3. QUESTÕES POLÊMICAS
3.1 áreas comuns de uso especial;
3.2 coberturas;
3.3 vaga de garagem;
3.4 hipoteca do terreno;
3.5 prazo de carência;
3.6 patrimônio de afetação;
3.7 “obrigatoriedade da alienação fiduciária”;
3.8 instrumentos de financiamento e captação de recursos;
3.9 associação de moradores.
Áreas comuns de uso privativo ou exclusivo – regra art. 1331 CC:

-art. 1340 CC – “impor ônus a quem tem bônus.”
DOS DIREITOS EXCLUSIVOS ASSEGURADOS:
9.1. Fica expressamente acordado e, conseqüentemente, obrigatório para todos os condôminos
do “RESIDENCIAL __________”, que, conforme os termos previstos na referida minuta de
convenção de condomínio, é assegurado aos proprietários das unidades autônomas dos 7º
pavimentos dos Blocos 01, 02 e 03, os direitos exclusivos de uso, gozo e fruição, em caráter
perpétuo, das respectivas áreas delimitadas na laje e telhado do pavimento de cobertura,
excetuando-se as áreas ocupadas pelas partes comuns da cobertura (casa de máquinas e caixas
d’água elevadas), independente de autorização do condomínio e dos demais condôminos.
9.2. Estão os OUTORGADOS cientes, como sempre estiveram, que na presente data, assim como
já ocorria anteriormente, em face da legislação vigente, não é possível realizar-se obras nas
referidas áreas, mas em sendo essas possíveis, as providências para aprovação ou licenciamento
das respectivas obras, bem como as correspondentes despesas decorrentes de exercício destes
direitos correrão por exclusiva conta do proprietário interessado, não podendo ser em tempo
algum imputadas à OUTORGANTE ou ao condomínio, nem ainda podendo, consequentemente,
os acréscimos que forem introduzidos, afetar a solidez e segurança do respectivo bloco, muito
menos constituir unidade(s) autônoma(s) independente(s), ficando assim aderidos à mencionada
unidade, a que se ligarão, devendo mais integrarem-se arquitetonicamente à fachada do
respectivo edifício, com utilização dos mesmos materiais nele usados.
9.3. Os acréscimos aqui previstos não importarão em alteração no

fracionamento do terreno e demais partes comuns, muito menos na forma de
rateio das despesas de condomínio, sejam ordinárias ou extraordinárias.
9.4. Enquanto não exercido pelos respectivos proprietários, os direitos

exclusivos referidos em 9.1., supra, as obras necessárias a serem executadas
para conservação e reparos nos telhados das respectivas unidades, serão
suportadas pelo condomínio.
9.5. Para as providências asseguradas, o(s) proprietário(s) interessado(s)

fica(m) constituído(s), de modo irrevogável e irretratável, procurador(es) do
condomínio e demais condôminos para, junto às autoridades competentes e
o Registro de Imóveis, em nome deles manifestar concordâncias e
declarações que deles puderem vir a ser solicitadas ou exigidas, praticando
todos os demais atos necessários.
Exemplo – texto retirado de minuta de convenção de condomínio:
“Assegura-se a cada uma das Unidades Autônomas:
Tipo LOJA ns. 147 e 148 do Bloco A, o direito de utilizar, com exclusividade, as partes comuns
imediatamente contíguas a elas, em até 18,00m² cada uma, desde que, por força da construção
de tal Bloco, as partes comuns do pavimento de acesso desse mesmo Bloco, venham a ser
alteradas;
Tipo Consultório ns. 113 e 114 e ns. 179 e 180 e do Bloco A, o direito de abrir saída para a
fachada norte do mesmo Bloco desde que em conjunto de duas e que sejam atendidas as
disposições do Artigo 6º desta Convenção, sem que isso seja interpretado, direta ou
indiretamente, como alteração de fachadas;
Identificadas como "Bloco B", "Bloco C", "Bloco D" e "Bloco E" o direito de serem desmembradas
em outras unidades autônomas, desde que o seu respectivo proprietário obtenha a aprovação
dos poderes públicos competentes; na hipótese, as frações ideais de terreno a elas atribuídas,
poderão ser também subdividas para que correspondam a tais outras unidades autônomas; a
prática dos atos aqui previstos independe de aprovação ou de ratificação dos condôminos ou de
Assembleia, prévia ou posterior, requerendo, apenas, a aprovação dos poderes públicos de
competência e que a fração ideal de terreno e as áreas privativas das demais unidades
autônomas não seja reduzida, até porque, ao aderirem a esta convenção, cada condômino terá
autorizado a pratica desses atos;
À Unidade Autônoma "Bloco B", o direito ao uso exclusivo da área

descoberta remanescente no pavimento térreo, compreendendo parte
da laje de cobertura do subsolo e a área descoberta existente entre
esse mesmo Bloco e o Bloco C, podendo nelas promover as edificações
que julgar conveniente, incluindo, sem limitar ampliação de unidades
contíguas e/ou edificações para instalações de equipamentos, tudo
sem anuência prévia ou posterior dos demais condôminos ou do
condomínio.
Por força da destinação do __________________, determinadas áreas

comuns são de uso restrito e exclusivo da Unidade Autônoma "Bloco
B", que nelas poderá efetuar eventuais modificações e acréscimos
necessários ao atendimento de suas atividades e/ou de posturas legais
supervenientes, bem como aos serviços de telecomunicação, com a
instalação de equipamentos de concessionária de serviço público ou
de empresa especializada.”
Coberturas: apartamentos situados no último pavimento - apartamento de

cobertura – art. 1331, parágrafo 5º CC.
-Direito de construir – poder de polícia do Estado de controlar as construções
em nome do bem comum (alvará e habite-se - gabarito);
- Relações condominiais, que são impostas pelo condomínio e que se
manifestam pela vontade coletiva dos condôminos;
-Relações de vizinhança, conforme o Código civil - interferências nos prédios
vizinhos – proteção de bens da vida como segurança, saúde, privacidade, luz
e aeração;
Art. 1299 CC c/c art. 1342 CC – aprovação de construção por 2/3 dos
condôminos
Art. 1344 CC – responsabilidade pela despesa relativa à área do terraço da
cobertura
- Valor da cota condominial – silêncio do CC atual.
Vaga de garagem
“Local em que se pode ingressar com um veículo através de uma
área livre, destinada às manobras.”
Nos condomínios que possuem vaga de garagem, cabe a
convenção de condomínio estabelecer a descrição e forma de
utilização das vagas de garagem, sobretudo, caso a vaga seja em
área comum do condomínio.
Apesar do CC permitir a venda das vagas de garagem, deve-se
atentar para o disposto no art. 1.339, § 2º, que delega à
convenção de condomínio e à assembleia o poder de frearem tal
alienação àquele que é estranho ao condomínio.
Patrimônio de afetação “bens apartados dentro do patrimônio

do incorporador”
Lei 10.931/04 – intuito de aumentar a transparência dos

recursos econômicos e de proteger os empreendimentos
imobiliários e os consumidores que buscam a aquisição da casa
própria negociando o imóvel na construção.
Definição: a segregação patrimonial de bens do incorporador

para uma atividade específica, com a finalidade de assegurar a
continuidade e a entrega das unidades em construção aos
futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência
do incorporador – teoria da separação patrimonial da pessoa
jurídica no campo imobiliário.
Atos constitutivos do patrimônio de afetação:

Entrega de termo de opção junto à SRF e Requerimento
como peça integrante do memorial de incorporação ou
termo específico após o registro da incorporação, ambos
junto ao Registro de Imóveis competente e gerando
averbação da instituição do patrimônio de afetação junto à
matrícula do imóvel. Necessidade de assinatura do
proprietário do terreno nos casos de incorporação por
mandato e dos promissários compradores nos casos de
averbação do patrimônio de afetação após alienação de
unidades do empreendimento.
O patrimônio de afetação é opcional, irretratável e com
duração limitada = conclusão do empreendimento –
averbação da construção - e enquanto perdurarem os
direitos de créditos relativos ao empreendimento.
4. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Patrimônio – “conjunto das relações jurídicas de uma pessoa,
apreciáveis economicamente” Caio Mario.
Concepção Clássica – O patrimônio é uno e indivisível,
servindo como garantia real dos credores do seu titular.
“O patrimônio constitui uma universalidade e é indivisível,
não podendo ser desmembrado. Não se admite pluralidade
de patrimônios na mesma pessoa, e isso porque,
fundamentalmente, se fosse facultado a cada sujeito, a seu
exclusivo critério, separar bens do seu patrimônio e com eles
formar massas patrimoniais separadas, que não possam ser
visadas pelos seus credores em geral, seria possível desfalcar
impunemente seu patrimônio, tornando-se incontrolável a
fraude contra credores ou a fraude de execução” (Melhim
Chalhub).
Entretanto, apesar de se tratar de um princípio geral de direito, em

razão da verificação de interesses socialmente relevantes e, portanto,
merecedores de uma tutela específica, pode-se admitir uma certa
relativização deste princípio, permitindo-se a segregação de uma
determinada massa de bens do patrimônio geral da pessoa com o
objetivo de atrelar tal massa à execução de um fim determinado.
Exatamente essa parcela do patrimônio geral de uma pessoa, afetada
a uma finalidade determinada é que passa a formar o chamado
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, isto é, um bem ou um conjunto de bens
segregados do patrimônio de um sujeito para cumprimento de
finalidade específica, com direitos e obrigações próprios, o qual não se
comunica com o patrimônio geral daquele sujeito.
Tem-se como PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO “conjuntos patrimoniais que,
no interesse de um determinado fim e especialmente com referência à
responsabilidade por dívidas, são tratados sob certos aspectos como
um todo distinto do patrimônio restante” (Enneccerus).
Na realidade, a afetação implica na limitação dos poderes atribuídos ao titular

do patrimônio afetado, na medida em que o exercício desses poderes está
condicionado à consecução da finalidade para a qual tiver sido constituído o
patrimônio separado.
A principal característica dos patrimônios de afetação é a sua
incomunicabilidade. Ou seja, para que se possa cumprir a finalidade para a
qual foi constituído o patrimônio de afetação é necessário que o conjunto de
direitos e obrigações relativo aos bens afetados não se comunique com o
patrimônio geral daquele sujeito, de forma que tais bens somente respondam
pelas obrigações relativas, única e exclusivamente, ao objeto de afetação.
Patrimônios de afetação são incomunicáveis por natureza. A
incomunicabilidade é seu tração característico fundamental, sua razão de
existir, pois, para cumprir sua finalidade de proteção de um bem socialmente
relevante ou para assegurar a consecução de determinada atividade
econômica, é indispensável que os bens afetados fiquem afastados dos
efeitos de negócios estranhos ao objeto da afetação.
Vale ressaltar, contudo, que apesar do patrimônio de afetação não se

comunicar com os demais bens, direitos e obrigações daquele
sujeito, a afetação não faz com que os bens segregados sejam
excluídos do patrimônio geral, não havendo nem o seu
desmembramento nem a sua cisão, não importando também na
criação de um novo ente personalizado.
Então, qual seria efetivamente a finalidade do PATRIMÔNIO DE

AFETAÇÃO?
Além de vincular uma massa patrimonial à consecução de uma
finalidade específica, a teoria da afetação patrimonial serve também
para privilegiar um determinado grupo de credores que,
consequentemente, terá preferência sobre aquele patrimônio
afetado, com exclusão de qualquer outro credor.
4.1 PRINCIPAIS EXEMPLOS DE

AFETAÇÃO PATRIMONIAL
4.1.1 Bem de Família
Nos arts. 1711 a 1722, o CC autoriza a instituição do chamado bem de família
voluntário, fixando as regras para que um sujeito possa proteger uma parte
de seu patrimônio contra dívidas estranhas àquele patrimônio, a fim de
proteger o lar e o sustento familiar.
Desta forma, ao segregar determinados bens do patrimônio geral através da
instituição do bem de família, tais bens somente responderão por dívidas
relativas ao próprio imóvel, ficando isentos de execução por dívidas
posteriores a sua instituição, conforme preceitua o art. 1715 CC.
Portanto, a instituição do bem de família é verdadeiramente uma das formas
de afetação de bens a um destino especial que, neste caso, ser a residência
da família, e, enquanto for, é impenhorável por dívidas posteriores à sua
constituição, salvo as provenientes de tributos e obrigações devidas pelo
próprio prédio.
Sendo a finalidade a proteção do lar da família, uma vez ocorrendo a

morte dos cônjuges e a maioridade dos filhos, opera-se,
automaticamente, a extinção do bem de família e, consequentemente,
extinção do patrimônio de afetação até então existente.
Em relação a própria constituição deste patrimônio de afetação
representado pela instituição do bem de família voluntário e,
principalmente por representar o patrimônio de afetação uma exceção
à regra geral de que o patrimônio é uma garantia geral dos credores, o
bem de família voluntário somente se constitui mediante o registro do
seu título junto ao competente Serviço de Registro de Imóveis, nos
termos do art. 1714 do CC.
Há que se ressaltar também a afetação patrimonial imposta pela
Lei 8.009/90 que independente de qualquer ato de manifestação de
vontade das partes, tendo como principal efeito a impenhorabilidade
do bem afetado.
4.1.2 PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA

A propriedade fiduciária, como espécie de propriedade resolúvel,
constitui também exemplo típico de segregação patrimonial,
afetando os bens transferidos, em caráter fiduciário, à consecução de
uma finalidade própria, como por exemplo, a de garantia de uma
dívida.
Portanto, tendo em vista que a propriedade fiduciária opera-se em
razão de uma finalidade específica, pode-se caracterizar que aquele
bem, transmitido a outrem a título de confiança, fidúcia, e sujeito a
uma determinada condição, constitui um típico patrimônio de
afetação. De fato, neste caso, utiliza-se a transmissão da propriedade
não para que ela passe a integrar o patrimônio do adquirente (credor
fiduciário), mas para que a administre em proveito do transmitente
(devedor fiduciante) ou para que o fiduciário a detenha para fins de
garantia do seu crédito ou cumprimento da obrigação principal por
parte do fiduciante.
4.1.3 FUNDO DE INVESTIMENTO

IMOBILIÁRIO
O FII está regulado pela Lei 8668/93 e pela Instrução da CVM 205/94, podendo ser
caracterizado pela comunhão de recursos, captados por meio do Sistema de
Distribuição de Valores Mobiliários, destinados a aplicação em empreendimentos
imobiliários.
De fato, o FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, sem personalidade
jurídica, sendo o seu patrimônio administrado por uma instituição financeira ou por
outras entidades relacionadas no art. 5 da aludida lei.
Desta forma, o patrimônio do FII será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela
instituição administradora, em caráter fiduciário, acrescentando que esses bens e
direitos integrantes do patrimônio do FII não se comunicarão com o patrimônio da
instituição administradora. Portanto, vê-se um caso típico de patrimônio de afetação:
os titulares das cotas do FII, ao constituí-lo, atribuem à instituição administradora a
propriedade fiduciária do patrimônio do FII, que deverá administrá-lo no exclusivo
interesse deste e em razão da finalidade para a qual se constituiu o FII, sendo certo
que , uma vez extinto o FII, resolve-se a propriedade fiduciária.
4.1.4 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM

GARANTIA
A Alienação Fiduciária é um típico negócio fiduciário pelo qual o
devedor, em garantia da sua dívida, transfere ao credor a propriedade
fiduciária do bem, resolvendo-se esta em favor do devedor que
adimplir com suas obrigações ou consolidando-se na titularidade do
credor em caso de inadimplemento do devedor.
Desta forma, resta claro também que o bem transferido
fiduciariamente ao credor forma uma espécie de patrimônio de
afetação, ficando segregado, temporária e condicionalmente, do
patrimônio geral do devedor a fim de cumprir a finalidade específica
para a qual se destina, qual seja, a garantia de um crédito.
E é justamente a teoria da afetação do bem dado em garantia, sob a
modalidade alienação fiduciária, que fundamenta a proteção conferida
ao credor contra a insolvência do devedor fiduciante, já que tal bem
fica atrelado a uma finalidade específica – de garantia – em benefício
exclusivo daquele credor – art. 32 Lei 9.514/97.
4.2 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Patrimônio de afetação
“Bens apartados dentro do patrimônio do

incorporador”
– art. 31 A/F – Lei 4.591/64 (averbação)

Lei 10.931/04 – intuito de aumentar a transparência
dos recursos econômicos e de proteger os
empreendimentos imobiliários e os consumidores que
buscam a aquisição da casa própria negociando o
imóvel na construção.
Definição: a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma

atividade específica, com a finalidade de assegurar a continuidade e a
entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em
caso de falência ou insolvência do incorporador – teoria da separação
patrimonial da pessoa jurídica no campo imobiliário.
Atos constitutivos do patrimônio de afetação: Entrega de termo de opção
junto à SRF e Requerimento como peça integrante do memorial de
incorporação ou termo específico após o registro da incorporação, ambos
junto ao Registro de Imóveis competente e gerando averbação da instituição
do patrimônio de afetação junto à matrícula do imóvel. Necessidade de
assinatura do proprietário do terreno nos casos de incorporação por mandato
e dos promissários compradores nos casos de averbação do patrimônio de
afetação após alienação de unidades do empreendimento.
Sendo certo que o patrimônio de afetação é opcional, irretratável e

com duração limitada = conclusão do empreendimento – averbação
da construção - e enquanto perdurarem os direitos de créditos
relativos ao empreendimento.
Note-se, ainda, que cada incorporação imobiliária realizada
pelo incorporador pode vir a formar um patrimônio de
afetação distinto, se desta forma optar o incorporador, sendo
facultado também que, nos casos de conjuntos de edificações,
os chamados “blocos de edifícios”, cada bloco possa a vir
formar um patrimônio de afetação, se assim estiver declarado
no Memorial de Incorporação, conforme autoriza os
parágrafos nono e décimo do art. 31-A da Lei 4591/64.
Averbação na matrícula do terreno – matrícula-mãe.
FLUXOGRAMA DA OPERAÇÃO DE FINANCIAMENTO

IMOBILIÁRIO ENVOLVENDO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
INCORPORADOR Cessão de crédito

ADQUIRENTE CONSTRUTOR imobiliários
fiduciários
Escritura de compra e venda c/ pg ITBI e Laudêmio e Propriedade resolúvel
Financiamento com pacto adjeto de alienação fid. Segregação de patrimônio -
afetação SECURITIZADORA
1º MOMENTO:
2 registros : c/v com alienação fid. Inadimplemento – requerimento de
posse direta do bem imóvel notificação em mora
2º MOMENTO: RI INVESTIDOR
2º MOMENTO:
1 averbação do termo de quitação –
Pagamento do débito e vigência do contrato, ou
pagamento importa implemento da
1 averbação do requerimento da consolidação da
condição resolutiva
propriedade com pg ITBI e/ou Laudêmio –
inadimplemento absoluto
Novo proprietário
definitivo Ação de reintegração de posse
1º e 2º leilões públicos e extrajudiciais – 30/15 dias

3º MOMENTO: registro do arrematante ou averbação do resultado negativo dos leilões e
devolução de saldo ao devedor em 5 dias
FLUXOGRAMA DE CESSÃO DE CRÉDITOS

FIDUCIÁRIOS
CIRCULAÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO
MERCADO PRIMÁRIO DE CRÉDITOS CESSÃO DE CRÉDTIOS
IMOBILIÁRIOS 2º momento
1º momento = créditos imobiliários originadores
Escritura de promessa de compra e venda SECURITIZADORA
Promitente Promitente EMISSÃO

Comprador Vendedor RI CRI
Título de crédito
incorporador lastreado em
créditos imobiliários
RI
MERCADO SECUNDÁRIO DE CRÉDITOS CRI

“securities”
IMOBILIÁRIOS titulações
INVESTIDORES Venda de CRI através de colocação no mercado de

valores mobiliários
3º momento
Exercício:
A e B são proprietários na proporção de ½ para cada um deles dos imóveis 1, 2 e 3, conforme
planta de situação desenhada no quadro. Vale destacar que sobre cada um dos terrenos dos
respectivos imóveis existem construídas duas casas devidamente inscritas junto ao cadastro de
IPTU da prefeitura, averbadas junto ao RI e, ainda sendo utilizadas em cada terreno, cada uma
delas, pela família de cada um deles.
R&R Incorporações Imobiliárias desejando comprar estes imóveis para realizar um
empreendimento imobiliário fez uma proposta para A e B em relação a todas as áreas mediante
pagamento à vista do preço. Os mesmos aceitaram e então assinaram com R&R o respectivo
documento de transmissão, sem que fosse necessário por parte de A e B qualquer autorização
para que R&R realizasse, a partir do registro do respectivo título de alienação junto ao RI, as
providências quanto a execução do empreendimento imaginado.
Em relação ao empreendimento imobiliário imaginado por R&R, esta após consultar a legislação
e órgãos competentes, decidiu por realizar dois diferentes empreendimentos imobiliários, através
da modalidade de fracionamento do terreno, com construção de edificações coletivas compostas
de unidades autônomas e com a intenção de aliená-las durante a construção. Vale destacar que
um destes empreendimentos será realizado sobre os imóveis 1 e 2 e o outro sobre o imóvel 3. No
entanto, por uma questão de distribuição das áreas de lazer e aproveitamento do potencial
construtivo dos respectivos imóveis, R&R optou por elaborar tais empreendimentos de tal forma
que ambos pudessem utilizar as áreas comuns de lazer de cada um deles.
Pergunta-se: Antes da venda dos imóveis quais tipos de condomínio

existiam em cada um dos imóveis. Da mesma forma, após a realização
dos empreendimentos imobiliários, quais tipos de condomínio
passaram a existir e sobre quais imóveis?
Quais documentos deverão ser elaborados e que atos deverão ser
realizados junto ao competente RI nas respectivas matrículas dos
imóveis e demais livros do RI, tanto no momento da venda dos imóveis
por parte de A e B, como por conta da implementação dos 2
empreendimentos imobiliários, inclusive, da forma imaginada pela
R&R, até a conclusão dos mesmos? Deve-se partir do princípio que em
cada matrícula dos imóveis 1, 2 e 3, antes da alienação dos mesmos
por parte de A e B para R&R, existiam em cada uma delas os seguintes
atos: R1 – compra e venda de A e B, AV2 e AV3 – averbação de
construção.
MENSAGEM FINAL E AGRADECIMENTOS
Rodrigo de Castro
rodrigo.castro@veirano.com.br

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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – Com foco nos aspectos jurídicos e registrais, e

ênfase na prática do dia a dia nos Tabelionatos e Registro de Imóveis

UMA ANÁLISE TEÓRICA E PRÁTICA

Prof. Rodrigo de Castro

No ramo imobiliário começam a se delinear dois seguimentos: construção e compra,

Da mesma forma, surge a modernização da produção desta, agora,

Paralelamente a este cenário econômico, um novo universo jurídico fazia-se

3.1.1 desdobramento de imóvel

3.1.2 condomínio edilício e condomínio civil

3.1.3 unidade autônoma

3.1.1 – CASOS DE DESDOBRAMENTO

FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO – CONDOMÍNIO EDILÍCIO

2 – Quem é o incorporador imobiliário?

3 – O que é memorial de incorporação?

4 – O que é unidade autônoma

3.1.3 UNIDADE AUTÔNOMA

Esta propriedade horizontal representa um todo a ser formado pela

IMPORTANTE - Percebe-se, assim, que o negócio

(i) contratos de construção = obrigação de fazer,

2.1 QUEM PODE SER

3.2 PERSONAGENS DO NEGÓCIO

A construção tanto pode ser conduzida por um construtor,

UMA VEZ ARQUIVADO ESTE REGISTRO TORNA-SE

Ato jurídico básico do negócio jurídico incorporação imobiliária.

4.2 DOCUMENTAÇÃO DO MEMORIAL

Minuta da Convenção de Condomínio

Disciplina a utilização da edificação por parte dos condôminos.

Espécie de constituição privada dos coproprietários, haja vista, inclusive, sua

Porém, necessidade de registro para que se opere efeitos erga omnes –

Disposições obrigatórias na minuta de convenção de condomínio

A exigência do Regimento Interno como cláusula obrigatória

Regimento Interno – conjunto de regras de visam disciplinar

Realizado a averbação da construção (instituição do condomínio

1 - ATOS REGISTRAIS AO LONGO

4 - Registro da Instituição de Condomínio com Individualização, Divisão

5. Registro da Convenção de Condomínio no L3 – Registro

2. ESPÉCIES DE CONTRATOS MAIS

2.2 Contrato de Construção

2.3 Contrato de Compra e Venda com emissão de nota promissória

2.4 Contrato de Compra Venda com pacto adjeto de alienação fiduciária

2.5 Contrato de Confissão de Dívida com pacto adjeto de Hipoteca

2.6 Permuta e/ou Promessa de Permuta

2.7 Escritura Definitiva de Compra e Venda

Áreas comuns de uso privativo ou exclusivo – regra art. 1331 CC:

9.3. Os acréscimos aqui previstos não importarão em alteração no

9.4. Enquanto não exercido pelos respectivos proprietários, os direitos

9.5. Para as providências asseguradas, o(s) proprietário(s) interessado(s)

Exemplo – texto retirado de minuta de convenção de condomínio:

“Assegura-se a cada uma das Unidades Autônomas:

À Unidade Autônoma "Bloco B", o direito ao uso exclusivo da área

Por força da destinação do __________________, determinadas áreas

Coberturas: apartamentos situados no último pavimento - apartamento de

Patrimônio de afetação “bens apartados dentro do patrimônio

Lei 10.931/04 – intuito de aumentar a transparência dos

Definição: a segregação patrimonial de bens do incorporador

Atos constitutivos do patrimônio de afetação:

Entretanto, apesar de se tratar de um princípio geral de direito, em

Na realidade, a afetação implica na limitação dos poderes atribuídos ao titular

Vale ressaltar, contudo, que apesar do patrimônio de afetação não se

Então, qual seria efetivamente a finalidade do PATRIMÔNIO DE

4.1 PRINCIPAIS EXEMPLOS DE

Sendo a finalidade a proteção do lar da família, uma vez ocorrendo a

4.1.2 PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA