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1.

INTRODUCCIÓN

Con el mercado inmobiliario en crecimiento desde hace algunos años


atrás, las ofertas por las cuales se realiza la transferencia de predios ha
crecido de manera exponencial, ya sea por la adquisición de terrenos
para realizar las edificaciones de departamentos, la transferencia de
terrenos agrícolas para realizar proyectos de irrigación en frutales, la
enajenación de predios ya construidos, entre otras operaciones a través
de las cuales se transfieren la propiedad de dichos bienes.

Uno de los tributos que debe cumplir con cancelarse cada vez que se
realice la transferencia de propiedad de los bienes inmuebles es el
Impuesto de Alcabala, el cual está a cargo del comprador o adquirente
de los bienes, existiendo diferencias con respecto del IGV, toda vez que
este último impuesto solo grava la primera venta de los inmuebles
efectuados por el constructor y está a cargo del vendedor, no del
comprador.

El motivo del presente informe es realizar una revisión de la normativa


que regula este tributo, procurando señalar algunos problemas en su
aplicación, la revisión de jurisprudencia emitida por el Tribunal Fiscal y
doctrina relacionada con este tributo.
2. ¿QUÉ ES LO QUE GRAVA EL
IMPUESTO DE ALCABALA?

En ese sentido, parte de este criterio se refleja en la


El Impuesto de Alcabala refleja en emisión de la RTF Nº 07268-8-2010 cuando precisa
que “Se revoca la resolución apelada. Se indica que La RTF Nº 7870-3-2001 indica que “El
cierto modo una capacidad lo que grava el Impuesto de Alcabala es la hecho generador del Impuesto de
contributiva de parte del adquirente adquisición de inmuebles urbanos o rústicos, por
constituir una manifestación de riqueza que conlleva Alcabala debe ser entendido como la
o comprador del bien inmueble, a concluir la existencia de capacidad contributiva; en adquisición de propiedad o el poder
motivo por el cual el legislador consecuencia, en el caso de transferencia de cuotas
jurídico que recae sobre determinado
decidió afectar al comprador y no al ideales de un predio, la base imponible del referido
impuesto estará constituida únicamente por la parte predio o inmueble en totalidad o
vendedor del bien inmueble que es proporcional del valor de transferencia el cual no parte de él”.
transferido. podrá ser menor al valor proporcional de autoavalúo
del predio ajustado, de ser el caso”.
2.1 TRIBUTO DE REALIZACIÓN INMEDIATA

De acuerdo a lo dispuesto por el texto del artículo 21º de la Ley de Tributación Municipal, el
Impuesto de Alcabala califica como un tributo de realización inmediata

Cabe precisar que en los tributos de realización inmediata se observa que el hecho generador del tributo se verifica en un
momento específico de tiempo, en esta clasificación observamos al Impuesto de Alcabala, el Impuesto General a las ventas –
IGV, el Impuesto Selectivo al Consumo – ISC, el Impuesto a los Espectáculos Públicos No Deportivos.

En sentido contrario encontramos a los tributos periódicos, que se van generando a lo largo de un determinado periodo
(puede ser mensual, semestral, anual, etc.), dentro de esta categoría está el Impuesto a la Renta, el Impuesto Temporal a los
Activos Netos – ITAN, el Impuesto Predial, el Impuesto Vehicular, el Impuesto a las Embarcaciones de Recreo, entre otros.

La RTF Nº 4162-6-2003 precisa que “La obligación tributaria por concepto de Alcabala nace en la fecha de
suscripción del contrato de compraventa”.

En cuanto al nacimiento de la obligación tributaria resulta interesante analizar el criterio de la RTF Nº 8602‐11‐2011, la cual indica que “La minuta de constitución
de una EIRL no es suficiente para demostrar el nacimiento de la obligación tributaria en el caso del Impuesto de Alcabala. Se revoca la apelada que declaró
infundada la reclamación contra la resolución que declaró improcedente la solicitud de devolución de pago indebido por Impuesto de Alcabala, al no haber
acreditado la Administración el nacimiento de la obligación tributaria por el aporte de capital para la constitución de una EIRL, al no obrar en autos la inscripción
en Registros Públicos sino solo la minuta de constitución, lo que no se ajusta a lo exigido por las normas que regulan dichas empresas, por lo que el pago
efectuado resulta indebido”.
2.2 GRAVA LAS TRANSFERENCIAS DE PROPIEDAD DE LOS
INMUEBLES URBANOS O RUSTICOS

Como un supuesto normativo para afectar este tributo se indica que el Impuesto de Alcabala grava
las transferencias de propiedad de los bienes inmuebles, urbanos o rústicos a título oneroso o
gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.

• Compraventa.
• Permuta.
• Dación en pago.
• Transacción.
• Prescripción adquisitiva de propiedad.
• Aporte a sociedades.
• Entre otras formas.
2.3 LOS PREDIOS URBANOS Y LOS PREDIOS RUSTICOS

Este tributo afecta la transferencia de propiedad inmueble de predios ubicados tanto en la zona
urbana como en el medio del agro.

Los PREDIOS URBANOS califican como aquellos ubicados en los centros poblados y el uso al cual se le
destina es (i) vivienda, (ii) comercio, (iii) industria, o (iv) cualquier otro fin urbano.
También se encuentran dentro de esta categoría los terrenos sin edificar, que cuenten con servicios
generales del centro poblado.
Finalmente, ubicamos a los predios que estén terminados y recibidas sus obras de habilitación urbana,
estén o no habilitadas legalmente

En el caso de los PREDIOS RÚSTICOS, ubicamos dentro de esta categoría a los terrenos ubicados en zona
rural, que estén dedicados a: (i) uso agrícola, (ii) pecuario, (iii) forestal y de protección y (iv) los eriazos
que sean susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos o estén
comprendidos dentro de los límites de expansión urbana.
2.4 OPERACIONES DE TRANSFERENCIA A TITULO
ONEROSO O GRATUITO

Al revisar el supuesto normativo señalado por el legislador se


aprecia que se considera para afectarse con el Impuesto de
Alcabala a las transferencias que se produzcan bajo cualquier
título, ello equivale a decir que se puede ser tanto a título oneroso,
es decir cuando se fija un precio determinado o también puede
ser a título gratuito, sin existencia de un precio determinado,
como puede ser el caso de una donación de un inmueble o la
adquisición del mismo a través de un premio en una rifa o en una
lotería o sorteo.
2.5 LAS TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES SE AFECTA CUALQUIERA SEA SU FORMA O
MODALIDAD, INCLUSIVE LAS VENTAS CON RESERVA DE DOMINIO

El Impuesto de Alcabala
grava todas las
transferencias de De igual modo, este tributo
propiedad de bienes afecta las transferencias
inmuebles, efectuadas de propiedad de
tanto a título gratuito, inmuebles realizada a título
como puede ser una oneroso. Dentro de este
donación de un terreno, la tipo de operaciones
entrega de un tenemos a la
departamento por parte compraventa, la permuta,
de un banco a un cliente la dación en pago, la
por participar en un sorteo transacción, entre otras.
al aperturar una cuenta de
ahorros, entre otros.
3. LA AFECTACIÓN DEL IMPUESTO DE ALCABALA POR LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES EFECTUADOS
POR LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS

Al efectuar una revisión del texto del artículo 22º de la Ley de Tributación Municipal, observamos
que indica que la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se
encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno.

Nótese que no existe una regla adicional a este dispositivo que permita aclarar su aplicación en la
práctica, tampoco existe una definición sobre lo que se debe entender como “empresas
constructoras”. Sobre el tema mencionamos que ni en la Ley de Tributación Municipal ni en
ninguna otra norma que tenga relación con el tema municipal existe una definición del término
“constructor”. Sin embargo, es necesario comentar que en el caso de las Municipalidades existe
una forma de identificar a las empresas constructoras de inmuebles de una manera muy simple,
solamente se le requiere a aquella persona que señala que es constructor que demuestre su
condición adjuntando la copia de inscripción en el RUC, en donde debe figurar como rubro del
negocio “construcción de edificios”.
(i) La primera de ellas es que se
trate de una empresa
constructora, constituida como
tal y que cuente con personería
jurídica, cuyo rubro sea la de
edificación y posterior venta de
los predios.
En este caso pueden
presentarse dos situaciones.
(ii) La segunda posibilidad se
presenta cuando se trata de
una persona natural con
negocio, el cual se encuentra
dedicado a la edificación y
posterior venta de los predios.
4. ¿QUIÉN ES EL SUJETO PASIVO DEL PAGO DEL
IMPUESTO DE ALCABALA?

Al efectuar una revisión del texto del artículo 23º de la Ley de Tributación Municipal, observamos que allí se
indica que “Es sujeto pasivo en calidad de contribuyente, el comprador o adquirente del inmueble”.

Ello equivale a decir que la Administración Tributaria encargada del cobro del impuesto de Alcabala exigirá
el pago del mismo a quien tenga la calidad de comprador o adquirente del inmueble.

En el caso del comprador se observa que la adquisición del predio se ha realizado de manera onerosa, lo
cual implica una valorización del precio pactado por las partes y un desembolso de dinero por la adquisición
del predio.

Tratándose del caso del adquirente del bien inmueble, se puede presentar en el caso de la adquisición
gratuita del mismo, como puede ser el caso de una donación, el adquirir la propiedad a través de un sorteo
al calificar como ganador del mismo, entre otros.

En caso que se presente el caso en el cual el vendedor del predio afecto al pago del Impuesto de Alcabala
decidiera, a través de una cláusula contractual, que dicho tributo será asumido por el vendedor y no el
comprador, por un tema de estrategia comercial o de poder concretar la venta del predio lo más pronto, se
tendría por no válida dicha cláusula, toda vez que las normas tributarias tienen por naturaleza el carácter de
imperativas, lo cual no admite pacto en contrario.
5. LA BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO DE ALCABALA

El texto del artículo 24º de la Ley de Tributación Municipal considera que la base imponible del Impuesto de Alcabala está
constituida por el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de autovalúo del predio correspondiente al ejercicio
en que se produce la transferencia ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el
Instituto Nacional de Estadística e Informática.

Lo antes expresado implica que se debe realizar una comparación entre:

(i) El valor de transferencia por el cual se adquiere el bien inmueble,


que como sabemos puede ser a título oneroso (cuando la
transacción determina un precio o valorización) o a título gratuito (en
donde no existe de por medio algún desembolso de dinero para que
se produzca la transferencia de propiedad), como puede ser el
obtener el inmueble como premio en un sorteo, rifa o lotería.

(ii) El valor del autovalúo del predio registrado en la respectiva


municipalidad de la jurisdicción donde se encuentra ubicado, el cual
deberá ser reajustado con la aplicación del Índice de Precios al por
Mayor (IPM). Es pertinente indicar que la propia legislación indica que
el reajuste se aplica sobre el valor del autovalúo, lo cual determinará
que no se debe realizar ajuste al valor de transferencia
6. LA TASA DEL IMPUESTO Y EL TRAMO QUE ES
CALIFICADO COMO MÍNIMO NO IMPONIBLE

De acuerdo con la revisión del artículo 25º de la Ley de Tributación Municipal, se precisa que la
tasa del impuesto es de tres por ciento (3%), siendo de cargo exclusivo del comprador, sin
admitir pacto en contrario.

No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras diez (10) UIT
del valor del inmueble13, calculado conforme a lo dispuesto en el artículo precedente.

Cabe mencionar que este tramo de inafectación ha tenido diversos cambios, desde que
entró en vigencia la Ley de Tributación Municipal el 01 de enero de 1994 hasta la actualidad.
Ello se puede reflejar en el siguiente cuadro:
Fecha de vigencia Monto no imponible Base Legal Fecha de publicación
en el Diario El Peruano

01/01/94 al 31/12/01 25 UIT Decreto Legislativo Nº 776 31/12/93

01/01/02 al 17/03/03 No se aplica Ley Nº 27616 29/12/01

18/05/03 hasta hoy 10 UIT Ley Nº 27963 17/05/03


7. ¿HASTA QUE FECHA SE DEBE REALIZAR EL PAGO DEL
IMPUESTO DE ALCABALA?

De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 26º de la Ley de Tributación Municipal, el pago


del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la
fecha de efectuada la transferencia.

Si por ejemplo, se realiza la adquisición de un inmueble el día 16 de junio de 2014, el


comprador del mismo tiene plazo para poder cumplir con el pago del Impuesto de
Alcabala hasta el último día del mes de julio de 2014, el cual sería el día jueves 31 de
julio de 2014.

Nótese que en ninguna parte de la norma se hace referencia al cumplimiento de la


presentación de alguna declaración jurada, motivo por el cual si no se cumple con el
pago del Impuesto de alcabala en la fecha indicada y se realiza en fecha posterior,
solo se afectará dicho pago más los intereses moratorios respectivos.
8. ¿CUÁLES SON LAS TRANSFERENCIAS INAFECTAS AL
PAGO DEL IMPUESTO DE ALCABALA?

Al efectuar una revisión del texto del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal, se observa
que el legislador ha determinado una serie de transferencias que considera inafectas al pago
del Impuesto de Alcabala.

8.1 LOS ANTICIPOS DE LEGÍTIMA


El literal a) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal indica que las transferencias que se produzcan por los
anticipos de legítima son inafectos al pago del Impuesto de Alcabala.
1.-

8.2 LAS TRANSFEFENCIAS DE INMUEBLES QUE SE PRODUZCAN POR CAUSA DE MUERTE :

El literal b) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal indica que las transferencias que se produzcan por causa de muerte
son inafectos al pago del Impuesto de Alcabala.

8.3 LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE TRANSFERENCIA QUE SE PRODUZCA ANTES DE LA CANCELACIÓN DEL PRECIO:
El literal c) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal precisa que se considera inafecta al pago del Impuesto
de alcabala, la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.
8.4 LAS TRANSFERENCIAS DE AERONAVES Y NAVES:
El literal d) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal señala que es una operación inafecta al
pago del Impuesto de alcabala, las transferencias de aeronaves y naves.

8.5 LAS DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES QUE NO CONLLEVEN LA TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD:


El literal e) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal considera como una operación
inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias de derechos sobre inmuebles que
no conlleven la transmisión de propiedad.

8.6 LAS PRODUCIDAS POR LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN DE LA MASA HEREDITARIA, DE GANANCIALES O DE


CONDÓMINOS ORIGINARIOS:
El literal e) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal considera como una operación inafecta
al pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias producidas por la división y partición de la masa
hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.
8.7 LA TRANSFERENCIA DE LAS ALÍCUOTAS ENTRE HEREDEROS O DE
CONDÓMINOS ORIGINARIOS
El literal g) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal considera
como una operación inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, las
transferencias de las alícuotas entre herederos o condóminos originarios,
este último concepto alude a los copropietarios que adquirieron la
propiedad inicialmente y entre ellos se realizan transferencias. Distinto
sería el caso que se produzca la venta a una tercera persona que no es
copropietario inicial. En esta última operación de transferencia no existe
afectación al pago el Alcabala.
9. INAFECTACIÓN SUBJETIVA DEL IMPUESTO DE ALCABALA

El artículo 28º de la Ley de Tributación Municipal considera como una operación inafecta del
pago del Impuesto de Alcabala en función a la calificación subjetiva respecto de las
adquisiciones que realicen las siguientes entidades:

a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.

b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.

c) Entidades religiosas.

d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.

e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución.


10. DESTINO DEL IMPUESTO DE ALCABALA

El texto del artículo 29º de la Ley de Tributación Municipal precisa


que el impuesto constituye renta de la Municipalidad Distrital en
cuya jurisdicción se encuentre ubicado el inmueble materia de la
transferencia. En el caso de Municipalidades Provinciales que
tengan constituidos Fondos de Inversión Municipal, éstas serán las
acreedoras del impuesto y transferirán, bajo responsabilidad del
titular de la entidad y dentro de los diez (10) días hábiles siguientes
al último día del mes que se recibe el pago, el 50% del impuesto a
la Municipalidad Distrital donde se ubique el inmueble materia de
transferencia y el 50% restante al Fondo de Inversión que
corresponda.