Lei de condomínio

CONCEITO DE CONDOMÍNIO

 Condomínio: Palavra derivada do latim(

CONDOMINIUM), que significa o direito
simultâneo, por duas ou mais pessoas,
sobre um mesmo objeto; copropriedade,
compropriedade.
 TIPOS DE CONDOMINIOS
 1. GERAL: também conhecido como “comum” –, todos os proprietários
são donos de tudo, sem diferenciação ou exclusividade. Nesse caso,
não existe nenhum tipo de marcação do que pertence à pessoa A ou à
pessoa B.

 a) voluntário: (artigos 1.314 a 1.326)

 O condomínio voluntário deriva de um acordo de vontade das partes e

já tem presença marcada desde o direito romano

 .b) Em contrapartida, o condomínio necessário ou forçado (artigos

1.327 a 1.330), é aquele imposto por lei, diante de coisa indivisa,
como em casos de paredes, cercas, muros e valas.

 2. CONDOMINIO EDILICIO OU EM EDIFICAÇÕES (artigos 1.331 a 1.358).

Um condomínio edilício é um espaço que une ambientes privados e
ambientes de uso conjunto. Ou seja, cada proprietário é dono da sua
parte individual, mas também é dono de uma fração das áreas em
comum.

 O condomínio edilício também é conhecido por outros nomes como:

 Condomínio em plano horizontal;
 Propriedade horizontal;
 Condomínio sui generes;
 Condomínio por andares ou em edifício de andares.
 DIFERENÇAS ENTRE CONDOMINIO
GERAL E EDILICIO
 Condomínio geral
 Todos os proprietários são donos de tudo, sem
exclusividade alguma;
 Todos os condôminos têm o direito de utilizar ou
modificar qualquer parte do local;
 Pode ser extinto ou vendido, caso os donos estejam de
acordo.

 Condomínio edilício
 Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais
uma fração das áreas comuns;
 Todos os condôminos podem usufruir das partes
coletivas, mas não podem vendê-las, monopolizá-las ou
modificá-las;
 Não pode ser vendido ou extinto – a não ser que
aconteça algum tipo de tragédia natural, como por
exemplo: incêndio ou desmoronamento devido a um
terremoto.
 LEI 10.406/2002
 Código Civil - Condomínios
 Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes
que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
 Registro - art. 1.332
 Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício
por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei
especial:
 I - a discriminação e individualização das
unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes
comuns;
 II - a determinação da fração ideal atribuída
a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
 III - o fim a que as unidades se destinam.
 Convenção - art. 1.333 e 1.334
 Art. 1.333. A convenção que constitui o
condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações
ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para
quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
 Parágrafo único. Para ser oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
 Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art.
1.332 e das que os interessados houverem por
bem estipular, a convenção determinará:
Continuação art.1334

 I - a quota proporcional e o modo de pagamento

das contribuições dos condôminos para atender
às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
 II - sua forma de administração;
 III - a competência das assembleias, forma de
sua convocação e quorum exigido para as
deliberações;
 IV - as sanções a que estão sujeitos os
condôminos, ou possuidores;
 V - o regimento interno.
 § 1o A convenção poderá ser feita por escritura
pública ou por instrumento particular.
 § 2o São equiparados aos proprietários, para os
fins deste artigo, salvo disposição em contrário,
os promitentes compradores e os cessionários
de direitos relativos às unidades autônomas.
 Direitos e deveres do condômino - art. 1335
e1336
 Art. 1.335. São direitos do condômino:
 I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
 II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto
que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
 III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando
quite.
 Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas
do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
 I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
 II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
 III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
 IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e
não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1o O condômino
que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e
multa de até dois por cento sobre o débito.
 § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco
vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa,
caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Dicas:
 Dívida de condomínio - Art. 1345

 Art. 1.345. O adquirente de unidade

responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multas
e juros moratórios.
 Extinção do condomínio - Art. 1357 e
1358
 Seção III Da Extinção do Condomínio Art. 1.357.
Se a edificação for total ou consideravelmente
destruída, ou ameace ruína, os condôminos
deliberarão em assembleia sobre a reconstrução,
ou venda, por votos que representem metade
mais uma das frações ideais. § 1o Deliberada a
reconstrução, poderá o condômino eximir-se do
pagamento das despesas respectivas, alienando
os seus direitos a outros condôminos, mediante
avaliação judicial. § 2o Realizada a venda, em
que se preferirá, em condições iguais de oferta, o
condômino ao estranho, será repartido o apurado
entre os condôminos, proporcionalmente ao valor
das suas unidades imobiliárias. Art. 1.358. Se
ocorrer desapropriação, a indenização será
repartida na proporção a que se refere o § 2o do
artigo antecedente.
 Sobre a Lei anterior 4.591/64

 O Código Civil diferencia principalmente

parte comum e privativa e também fala
sobre multas, destituição do síndico, como
formar uma convenção, entre outros.
 Mas a lei de 1964, a 4.591, também
conhecida como lei do condomínio, ainda
tem validade quanto aos assuntos que o
Código Civil não abrange.
 Ela trata de direito de propriedade, de como
convocar e fazer assembleias, das despesas
do condomínio, e da utilização da edificação
por parte dos condôminos, além de outros.
 Algumas mudanças importantes em
relação à Lei anterior 4.591/64:

 Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio

contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem
automaticamente a validade.
 Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento:
O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais
em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de
2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2%
referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o
Novo Código Civil, é válido apenas para vencimentos pós 11 de
janeiro de 2003.
 Multa / antissocial (Art. 1.337) Multa por conduta antissocial:
Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da
taxa condominial
 Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por
descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos
condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da
taxa condominial para infratores reincidentes
 Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta
do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não
mais 2/3
Dicas:
 JURISPRUDENCIA
 TJ-PR - Apelação Cível AC 1469027 PR Apelação Cível 0146902-7 (TJ-PR)
 Jurisprudência•Data de publicação: 25/02/2000
 Ementa: COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO - CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR INAPLICÁVEL - RELAÇÃO DE
CONSUMO INEXISTENTE - OCORRÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL -
LEI DO CONDOMÍNIO , ARTIGO 12 , § 3º - PREVALÊNCIA DO
CONTEÚDO ESTABELECIDO NA CONVENÇÃO OU REGIMENTO
INTERNO DO CONDOMÍNIO. - Não há relação de consumo entre os
condôminos e o condomínio, por isso torna-se inaplicável o artigo 52 do
Código de Defesa do Consumidor para determinar o valor percentual das
multas sobre o débito do devedor inadimplente. A Lei do Condomínio -
L. 4591 /64 - é específica para questões que envolvem o condomínioe
seus condôminos, e determina em seu artigo 12, § 3º, que a multa pode ser
estabelecida até o valor máximo de 20% (vinte por cento). Neste caso o
devedor deve cumprir suas obrigações conforme o que foi determinado
no Regimento interno do condomínio. Recurso provido.
 Encontrado em: . 12, par III. AÇÃO DE COBRANCA, CONDOMÍNIO,
TAXA, L 8078/90, APLICACAO, INADMISSIBILIDADE, RELACAO
 TJ-PR - Apelação Cível AC 1061905 PR Apelação Cível 0106190-5 (TJ-PR)
 Jurisprudência•Data de publicação: 26/11/2001
 Ementa: CIVIL. CONDOMÍNIO. CONSTRUÇÃO POR
ADMINISTRAÇÃO. CONDÔMINO INADIMPLENTE. LEILÃO
EXTRAJUDICIAL DAS COTAS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE
NULIDADE. OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS ENUMERADOS
NA LEI DE CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO E NO
INSTRUMENTO CONTRATUAL. Em caso de não pagamento de três
prestações do preço da construção por administração e notificado o
adquirente para a purgação da mora, é lícita a venda dos seus direitos em
leilão público anunciado segundo a forma contratada. Inexigibilidade de
intimação pessoal do condômino. Inocorrência de venda a preço vil.
Referência legislativa: Lei nº 4.591 /64, artigos 58 , 63 , § 1º ; Código de
Processo Civil , artigos 20 , § 4º , 71 , 214 , § 1º.
 Encontrado em: , em dar provimento parcial ao recurso aforado
pelo Condomínio Edifício Comendador e em dar venda a preço vil.
Referência legislativa: Lei nº 4.591 /64, artigos 58 , 63 , § 1º ; Código de
Processo Civil , artigos 20 , § 4º , 71 , 214 , § 1º.
 Encontrado em: , em dar provimento parcial ao recurso aforado
pelo Condomínio Edifício Comendador e em dar
 PRINCIPAIS CAUSAS DE AÇÕES NOS
CONDOMÍNIOS


 Processo para ficar com animais no
apartamento
 Caso não exista previsão na
Convenção, a possibilidade de se ter
um animal em apartamento é
permitida, todavia devem ser
respeitadas as regras de segurança
e higiene. O Poder Judiciário tem
entendido que ainda que exista
previsão negativa dessa
possibilidade em Convenção
condominial, não existe problema
em manter um animal no
apartamento se o animal for de
pequeno porte e não for barulhento.
Dicas:
 Processo por causa de barulho

 A questão do silêncio também é muito

debatida em juízo. Sendo certo que o
condômino barulhento perde o processo
e ainda pode ser multado por tais atos e
até mesmo condenado por danos morais.
Por isso, cuidado com o salto alto ou som
alto depois das 22 horas.
Processo por cigarro que cai na varanda
do vizinho

 Se ficar provado de qual apartamento

objetivamente é originária as cinzas ou bitucas
de cigarro que caem na sacada ou no
apartamento do vizinho, além da multa que o
condômino infrator pode receber, existe a
possibilidade do mesmo ser processado por
danos materiais (caso o cigarro queime alguma
coisa), e até mesmo danos morais.
 Processo por causa de vaga de garagem
 Se não há vagas para todos (garagem
coletiva), geralmente, acabam ocorrendo
problemas entre os vizinhos. Nesse caso,
é permitido um veículo por apartamento.
O morador deve estar ciente de que
aquele que chegar primeiro e colocar o
carro na garagem têm a preferência.
Caso existam vagas para todos os
apartamentos, porém não exclusivas, é
comum promover sorteio entre essas
vagas para cada apartamento em prazos
variáveis de dois anos.
 Processo por obras irregulares
 As novas regras relacionadas às obras
nos apartamentos aponta ser necessária
a presença de responsável técnico. Este
profissional deve observar as regras da
prefeitura de cada localidade além das
regras do próprio condomínio, bem como
o horário permitido para a realização do
trabalho. Caso não haja cumprimento,
além de multa a ser imposta pela
administração do condomínio, o
condômino poderá ser processado tendo
a obra embargada e até mesmo
respondendo por danos materiais e
morais.
 Processo sobre o uso de áreas comuns
 É proibido o condômino se apoderar de uma
área comum do condomínio. Esta situação
resulta em multa e processo de indenização.
Todavia, se tratar de churrasqueira, piscina,
salão de festas e quadras poliesportivas, o
morador deve respeitar as regras de
utilização, principalmente, no que diz
respeito à possibilidade de somente
condôminos e não visitantes se utilizarem
dessas áreas, sob pena de multa.
 Vale lembrar que as dependências comuns
não são um clube para qualquer um se
utilizar dele, mas sim são áreas para
proporcionar lazer aos condôminos
Processo por inadimplência das cotas e taxas
condominiais
 Regra geral sobre o débito da quota
condominial deve ser acrescida juros e
correção monetária, além de multa (que não
pode ser superior a 2%). Honorários
advocatícios também podem ser cobrados
(importe máximo de 20% sobre o valor total
do débito), salvo na hipótese de que o
devedor for beneficiário da gratuidade de
Justiça. Geralmente, as discussões são por
conta de erros de cálculo. Importante
salientar ainda que o apartamento nesse
caso pode ser penhorado para pagamento do
débito condominial, e até mesmo vendido em
hasta pública em favor do condomínio, não
se aplicando aqui a proteção do bem de
família (Lei 8009/90) em relação aos
inadimplentes.
 Alteração de fachadas
 A regra geral, portanto, é a de que é defeso aos
condôminos empreender modificações nas fachadas
sem o consentimento dos demais. Uma vez
introduzidas tais alterações por um ou alguns dos
condôminos ao arrepio das regras contidas na
Convenção ou na Lei, cabe ao síndico ou qualquer
condômino ajuizar ação de nunciação de obra
nova para impedir seu prosseguimento ou ação
demolitória caso a mesma já esteja concluída.

 Em recente decisão assim se manifestou o Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da
apelação Cível nº 263.697.4/3-00:
“CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por meio de vidros transparentes
incolores - Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do
art.10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial - Os vidros transparentes não
alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo -
Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por
vidros transparentes incolores - Possibilidade por opção de realização - Sentença de improcedência
.Apelação desprovida.”
 Bibliografia

 Farias, Cristiano Chaves- Curso de Direito Civil-

14 edição.
 Tartuce, Flavio- Direito Civil.
 Código Civil Brasileiro.
 Integrantes
 Alex dos Santos Andradde
 Maria Bernadete
 Antonio Pergentino
 Raimundo Carneiro
 Benin França
 Carlos Eduardo
 Filipe Oliveira
 Andrea Almeida
 Regimento Interno do condomínio

É feito pelos próprios condôminos, com a necessidade de aprovação
de maioria simples dos presentes. Deve ser parte integrante da
convenção do condomínio, e registrado dessa forma em cartório. O
registro não é obrigatório, mas torna-se importante para
esclarecimento de regras para cuidado com o uso do patrimônio,
espaços comuns, condutas internas e proibições necessárias, animais
em apartamento e relação com serviços terceirizados.
 Diferentemente das convenções, o regulamento interno não poderá
conter as matérias que a lei remete como de sua competência,
estando sempre a convenção em nível de superioridade. O regimento
tem como foco o cotidiano do condomínio, deixando mais claras as
regras de relacionamento entre os moradores.
 Como as questões que estão no regimento interno do condomínio são
de ordem diária, é nele que você irá encontrar informações como
permissão para ter animais, uso de funcionários do condomínio para
serviços particulares, local para deixar bicicletas, uso das
dependências de maneira irregular, etc. Já que as regras serão
direcionadas aos moradores, é preciso que eles aprovem as mesmas
sendo possível fazer isso em uma reunião da assembleia.
 ASSEMBLÉIAS

As reuniões da assembleia do condomínio têm
obrigatoriedade de acontecer, no mínimo, uma vez ao ano
de acordo com a lei do condomínio, e tem a finalidade de
promover discussões, alinhamento e realização de
votações. É um espaço para aprovar o orçamento das
despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação
de contas, e eventualmente eleger o síndico.
 Existem três tipos de reuniões da assembleia: geral de
instalação, geral ordinária, geral extraordinária.
 1. AGI – Assembleia Geral de Instalação: feita logo no
início do condomínio e nesse momento que vai ser eleito
o síndico, contratação de seguros, inscrição do CNPJ.
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Edilício!
 2. AGO – Assembleia Geral Ordinária: é a mais
conhecida, pois ocorre anualmente e é onde se apresenta
a prestação de contas do condomínio.
 3. AGE – Assembleia Geral Extraordinária: como o nome
já diz, acontece se houver demanda dos moradores ou
síndico e tem o intuito de resolver emergências.