VARIABLES QUE INTERVIENEN EN EL FINACIAMIENTO

• Costo directo de obra (CD) • Periodo entre estimaciones (PE)

• Precio de venta (PV) • Tiempo de pago (TP)
• Utilidad indispensable (UI) • Número de estimaciones (n)
• Utilidad neta (UN) • Valor de estimación (VE)
• Cargos impositivos (CI) • Tasa activa mensual (TAM)
• Anticipo materiales (AM) • Necesidad de financiamiento (NF)
• Costo de venta (CV) • Pago de intereses totales (PIT)
• Anticipo inicial (Al) • Factor de indirectos hasta el financiamiento (FIF)
• Tiempo construcción (TC) • Factor de indirectos hasta los imprevistos (FII)
• Tiempo de iniciación previa con rogaciones (TI) • Porcentaje de financiamiento (F)

ECUACIONES PARA CALCULAR EL FINANCIAMIENTO

𝑇𝐶 + 𝑇𝐼 𝑛+1 𝐴𝐼 2
𝑁𝐹 = 𝐶𝑉 + 𝑇𝑃 + 𝑃𝐸 − 𝑉𝐸 𝑥 𝑃𝐸 𝑥 𝑛 −
2 2 𝑉𝐸
𝑃𝐼𝑇𝑥100 𝑈𝑁
𝐹= 𝑈𝐵 = 𝐴𝑀 = % 𝑥 𝑃𝑉 𝐴𝐼 = % 𝑥 𝑃𝑉
𝐶𝐷𝑥𝐹𝐼𝐹 ó(𝐹𝑆𝐶) 1 − 𝐶𝐼
𝐶𝑉 = 𝑃𝑉 − 𝑈𝑁 − 𝐴𝑀 𝑃𝐼𝑇 = 𝑁𝐹 𝑇𝐴𝑀 𝑃𝑉 = 𝐶𝐷 𝑥 𝐹𝑆𝐶

𝑃𝐶 𝐶𝑉 + 𝑈𝑁
𝑈𝑁 = 𝐶𝐷 𝑥 𝐹𝐼𝐹 𝑥 𝑈𝐼 𝑛= 𝑉𝐸 =
𝑃𝐸 𝑛
Ejercicio
Para la determinación del porcentaje de financiamiento se definieron:
1. Costo Directo de 1,046,968 pesos.
2. Sin anticipo para materiales.
3. Con anticipo inicial, equivalente al 10% del precio de venta.
4. El tiempo de construcción se considera en 10 meses.
5. No se considera ningún adelanto en el inicio de construcción, en otras
palabras la obra se inicia hasta la recepción del anticipo y la firma del contrato.
6. La tasa activa se considera en todos los casos del 2.96% mensual.
Las consideraciones base del financiamiento óptimo serán:
1. Factor de sobre costo supuesto 1.2514
2. La utilidad se considera 7.06%, aplicado a la suma del costo directo más
indirectos de operación y campo, más la factorización de imprevistos y
financiamiento, para una revolvencia de capital de 14 veces.
El periodo de estimaciones se considera de 15 días, después de aprobada la
estimación correspondiente.
DATOS DEFINIDOS
Costo directo: $1,046,968.00 𝑃𝐶 10
Anticipo materiales: 0% 𝑛= = = 20
Anticipo inicial: 10% 𝑃𝐸 0.5
Tiempo de construcción (meses): 10
Tiempo de iniciación previa (meses): 0 𝑃𝑉 = 𝐶𝐷 𝑥 𝐹𝑆𝐶
Tasa activa mensual: 2.96% 𝑃𝑉 = 1,046,968 𝑥 1.2514
Factor de indirectos hasta el financiamiento: 1.1808
Utilidad indispensable: 3.88% 𝑃𝑉 = 1,310,175.76
** Cargos impositivos: 0.45
𝑈𝑁 = 𝐶𝐷 𝑥 𝐹𝐼𝐹 𝑥 𝑈𝐼
CONSIDERACIONES
Factor de sobrecosto: 1.2514
𝑈𝑁 = 𝐶𝐷 𝑥 𝐹𝐼𝐹 𝑥 𝑈𝐼
Utilidad: 7.06%
Revolvencia del capital: 14
Periodo de pago de estimaciones (meses): 0.5 𝐶𝑉 = 𝑃𝑉 − 𝑈𝑁 − 𝐴𝑀
Tiempo de pago (meses): 0.5 𝐶𝑉 = 𝑃𝑉 − 𝑈𝑁 − 𝐴𝑀

𝐶𝑉 + 𝑈𝑁
𝑉𝐸 =
𝑛 𝑈𝑁
𝑈𝐵 =
1 − 𝐶𝐼
𝐴𝑀 = % 𝑥 𝑃𝑉 𝑃𝐼𝑇𝑥100
𝐹=
𝐴𝐼 = % 𝑥 𝑃𝑉 𝐶𝐷𝑥𝐹𝐼𝐹 ó(𝐹𝑆𝐶)
𝑇𝐶 + 𝑇𝐼 𝑛+1 𝐴𝐼 2
𝑃𝐼𝑇 = 𝑁𝐹 𝑇𝐴𝑀 𝑁𝐹 = 𝐶𝑉 + 𝑇𝑃 + 𝑃𝐸 − 𝑉𝐸 𝑥 𝑃𝐸 𝑥 𝑛 −
2 2 𝑉𝐸
UTILIDAD
La utilidad en su concepción más general, es el objeto y la razón de toda
obra ejecutada por el hombre

Por otra parte deseamos puntualizar que nuestro concepto de obtención de

utilidad "No radica en el crecimiento desmedido del Precio de Venta",
porque además de que esa política, induciría a una carrera inflacionaria, la
empresa que la adoptara, saldría del mercado de la libre competencia, y
por tanto sus ventas mínimas la llevarían también a una quiebra.

En el ámbito de una economía mixta, la supervivencia de una empresa

privada, está ligada íntimamente a su productividad, dada ésta en forma de
utilidad monetaria dentro de parámetros aceptados.
VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA UTILIDAD
 Tasa pasiva anual (TPA)
 Riesgo empresarial anual (REA)
 Tecnología de la empresa anualizada (TEA)
 Tasa anualizada total (TAT)
 Precio de venta (PV)
 Inversión máxima en obra (IMO)
 Revolvencia de capital (RC)
 Utilidad esperada (UE)
 Utilidad a costo directo (UCD)
 Gastos no deducibles (GND)
ECUACIONES PARA CALCULAR LA UTILIDAD
𝑇𝐴𝑇 = 𝑇𝑃𝐴 + 𝑅𝐸𝐴 + 𝑇𝐸𝐴
𝑃𝑉𝑂 𝑇𝐴𝑇
𝑅𝐶 = 𝑈𝐸 =
𝐼𝑀𝑂 𝑅𝐶
𝐼𝑁𝐹 = 𝐼𝑁𝐹(%)𝑥𝑀. 𝑂. 𝐼𝑁𝑆𝑈𝑀𝐼𝐷𝐴(%)
𝑈𝐼
𝐹𝐴𝐼 = 1 − 𝑆𝐶𝐼 𝑈𝐶 =
𝐹𝐴𝐼
 Prestaciones excentas de ISR (PRE)
 PTU no deducible (PND)
 Utilidad indispensable (UI)
 Impuesto sobre la renta (ISR)
 Participación de los trabajadores de la utilidad (PTU)
 INFONAVIT (INF)
 Suma cargos impositivos (SCI)
 Factor de ajuste impositivo (FAI)
 Utilidad de concurso (UC)
𝑈𝐼 = 𝑈𝐶𝐷 + 𝐺𝑁𝐷 + 𝑃𝑁𝐷
𝐼𝑆𝑅 = 𝐼𝑆𝑅% − 𝑃𝑁𝐷
𝑆𝐶𝐼 = 𝐼𝑆𝑅 + 𝑃𝑇𝑈 + 𝐼𝑁𝐹
𝑃𝑁𝐷 = 𝑃𝑇𝑈𝑥𝑈𝐶𝐷 − 𝑃𝑅𝐸
Ejercicio
Para la determinación del porcentaje de la utilidad se definieron:
1. Una tasa pasiva anualizada del 20%
2. Un riesgo anualizado empresarial del 5%
3. Una tecnología empresarial anualizada del 5%
4. Una tasa anualizada total del 30%
5. Una mano de obra insumida en el precio de venta del 29.29%
6. Factor de Indirectos hasta el Financiamiento 1.1808
7. Para no deformar resultados y poder aplicar un promedio de pago impositivo,
se está suponiendo que la ganancia inflacionaria es igual a la pérdida
inflacionaria.
Las condiciones base de la utilidad óptima serán:
1. Inversión en obra más activos fijos indispensables del 7.14% del precio de
venta de la obra, consecuentemente una revolvencia de capital de 14 veces.
2. Utilidad esperada del 30% entre 14 veces igual a 2.1429%
3. Gastos no deducible 1.39%
4. Prestaciones exentas de ISR del 4.85%
FIANZAS
El incumplimiento de las condiciones de un contrato implica un riesgo que la
parte contratante evita por medio de fianzas y siendo éstas una erogación
para la parte contratista, deben ser elementos del costo
Actualmente las siguientes fianzas son las más requeridas en la industria de la
construcción:

Esta fianza garantiza el buen uso del

Fianza de anticipo dinero recibido (en caso de que este
existe) y su debida aplicación en la obra
contratada

Esta fianza garantiza la entrega de la obra

Fianza de
y su correcta ejecución en el tiempo
cumplimiento
estipulado en el contrato

Esta fianza garantiza únicamente los vicios

Fianza de garantía ocultos imputables al contratista que
de conservación puedan aparecen en la obra ya ejecutada
y recibida, durante el tiempo pactado en el
contrato.
DETERMINACION DEL PORCENTAJE DE FIANZAS

 Porcentaje del precio requerido por el cliente (PR)

 Interés de la afianzadora (lA)
 Impuesto fiscal (IF)
 Porcentaje de fianzas (PF)

𝑃𝐹 = 𝑃𝑅 𝑥 𝐼𝐴 𝑥 1 + 𝐼𝐹 𝑥 100

Nota: El valor de las variables se introduce en forma decimal.

FACTOR DE SOBRECOSTO PARA OBTENER EL PRECIO DE VENTA

El Factor de Sobrecosto es el valor por el cual deberá multiplicarse el costo
directo para obtener el precio de Venta.

CD

CI
Costo Factor
Precio de Venta Financiamiento 15%
Total de
al
Utilidad Sobre-
30%
Costo
Fianzas