SANEAMIENTO FÍSICO –

LEGAL DE LOS TERRENOS

Generalidades.
El Estudio de Factibilidad para el “MEJORAMIENTO DE LA
CARRETERA DEPARTAMENTAL PA-104;Emp PE – 3N (Pte,
SALCACHUPAN) – PALLANCHACRA – JUNIPALCA – CHAUYAR –
PACHACRAHUAY – TINGO PALCA – PILAR – Emp. PA – 102 (Dv.
PILAR) – DISTRITO DE YANACANCHA, SAN FRANCISCO DE ASIS DE
YARUSYACAN, PALLANCHACRA – PROVINCIAS DE PASCO Y DANIEL
ALCIDES CARRION-DEPARTAMENTO DE PASCO", se inicia en el
distrito de Yanacancha Identificado como Kilómetro 0+000 ubicado
en el Asentamiento Humano 27 de noviembre, Distrito de
Yanacancha – Provincia Pasco, siguiendo la ruta departamental 104
hasta llegar a la localidad de Salcachupan (Km. 41+736.77),
empalmando con la Ruta PE-3N de la vía nacional.

Se espera que durante la ejecución de las obras, por su propia

naturaleza constructiva, se ocasionen afectaciones de terrenos tanto
privados como comunales, las mismas que han sido evaluadas por el
personal técnico de HOB Consultores, logrando obtener toda la
información necesaria para la elaboración del Plan de
Compensaciones y Reasentamiento Involuntario.
Derecho de vía:
Faja de terreno de ancho variable dentro del cual se encuentra comprendida la
carretera, sus obras complementarias, servicios, áreas previstas para futuras obras
de ensanche o mejoramiento, y zonas de seguridad para el usuario.

Sin embargo, en Zonas Urbanas, donde existen áreas constituidas, como es el caso de
los centros poblados cuyas viviendas se encuentran dispersas a lo largo de la
carretera, se establece un ancho de afectación igual al denominado Derecho de
Construcción, el mismo que se define como el terreno necesario para la plataforma de
la carretera y sus obras complementarias y que se extiende desde el borde superior de
los cortes, hasta el pie de los terraplenes, o entre los bordes mas alejados de las obras
de drenaje y de todo aquello que indique la ingeniería del proyecto.
Condición Jurídica de los Predios
Propiedad.
Para probar ser propietario de un predio se debe poseer un título de propiedad
debidamente saneado, esto es inscrito en la Oficina Registral correspondiente. La
habitual informalidad en los procesos de adquisición de la propiedad inmueble,
los casos de ocupación informal, y el desinterés o desconocimiento de los
beneficios que generan el contar con un título firme y formal, ha originado que
muchos inmuebles no se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad.
Del Saneamiento Legal.
Se realizará un estudio detallado de la condición legal de los predios afectados,
tanto Urbanos como Rurales
Posesión.
Para estos casos, se deberá adjuntar información orientada a probar que cada
poblador encontrado en posesión de los predios afectados viene explotando o
conduciendo el predio de acuerdo a las pautas señaladas en la Ley General de
Expropiaciones para los casos de poseedores.
Plan de Compensación y Reasentamiento Involuntario
(PACRI)
Se han determinado ocho proyectos, que serán implementados
en tres programas: el primero, denominado Regularización de
la Tenencia del predio, implica un conjunto de acciones de
preparación necesarios para hacer efectivas las alternativas de
solución; el segundo, denominado Adquisición de Áreas
Afectadas, consta de la ejecución directa de las alternativas
propuestas; y el tercero, denominado Actividades durante la
ejecución de la obra vial, tiene por objetivo implementar
acciones de seguimiento y supervisión de la aplicación de las
alternativas de solución, para cumplir a cabalidad con el PACRI.
El desarrollo de estos programas de realizara en dos fase
definidas en el cuadro siguiente:
 FASES PROGRAMAS PROYECTOS

1.- In matriculación

I.- Regularización de la 2 .- Sucesión intestada

Tenencia del predio
3.-, Prescripción
Liberación de Áreas
Adquisitiva

II.-Adquisición de Áreas 4.- Trato directo

Afectadas 5.- Inscripción y Registro
6.-Verificación e
identificación de predios

Seguimiento y III.- Actividades durante la 7.- Monitoreo y Evaluación

Supervisón ejecución de la obra vial
8.-Programa de
Contingencia
 PROYECTO PROGRAMAS COSTO PARCIAL

Programa In matriculación 17,050.00

REGULARIZACIÓN
Sucesión Intestada 4,850.00
DE LA TENENCIA
Prescripción adquisitiva 0,000.00

ADQUISICIÓN DE Trato Directo 356,289.84

ÁREAS AFECTADAS Inscripción y Registro 5,700.00
Verificación e identificación de
ACTIVIDADES 4,925.00
predios
DURANTE LA
EJECUCIÓN DE LA Monitoreo y Evaluación 25,000.00
OBRA VIAL Programa de Contingencia 13,292.78

COSTO TOTAL S/. 437,107.62

 Localidad afectada Cantidad de predios afectados Presupuesto PACRI

SIMON BOLIVAR DE RANCAS 1 S/7,752.60

TINGOPALCA 21 S/75,896.23

ANAZQUIZQUE 3 S/8,956.64

COCHACARAO 4 S/10,854.75

PACHACRAHUAY 1 S/254.65

YANATAMBON 10 S/115,256.78

CHAUYAR 15 S/137,363.22

JUNIPALCA 11 S/80,772.75

TOTAL DE AFECTADOS 66 S/437,107.62

 VALUACION COMERCIAL DE LOS PREDIOS AFECTADOS

Para determinar la compensación económica que se debe otorgar a los

propietarios de cada predio afectado, se lleva a cabo una Valuación Comercial
mediante un método de tasación directa o comercial, previa inspección
ocular de las características físicas actuales del inmueble, entorno urbano o
rural complementando con las tomas fotográficas.
DEFINICIONES PREVIAS

DERECHO DE PROPIEDAD
El derecho de propiedad es inviolable. El estado lo garantiza. Se ejerce en
armonía con el bien común y dentro de los limites de la ley. A nadie puede
privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad publica, declarada por ley, y previo pago efectivo de
indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual
perjuicio.
(Articulo 70 – Constitución Política del Perú)
TASACIÓN O VALUACIÓN.
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el
perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y
características en determinada fecha para establecer la estimación del valor
razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.
(Articulo I.02 – Reglamento Nacional de Tasaciones)

PREDIO
Se considera predios a los terrenos , así como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y
que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la
edificación.
(Articulo II. A.01 - Reglamento Nacional de Tasaciones)
ADQUISICION DE INMUEBLES
La adquisición de inmuebles afectados por trazos en vías públicas se
realizará por trato directo entre la entidad ejecutora y los propietarios, o
conforme al procedimiento establecido en la Ley General de Expropiaciones.
(Articulo 1. Del Procedimiento de Adquisición – Ley que facilita la ejecución de
obras publicas viales)

VALOR DE LA TASACION
El valor de tasación para la adquisición de inmuebles por trato directo
afectados por trazos en vías públicas será fijado por el Consejo Nacional de
Tasaciones - CONATA, sobre la base del valor comercial actualizado de los
mismos, que será aprobada mediante resolución ministerial del Sector
Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción o por decreto de
Alcaldía emitido por la Municipalidad Provincial, según corresponda al caso.
(Articulo 2. Del valor de tasación – Ley que facilita la ejecución de obras
publicas viales)
INDEMNIZACION JUSTIPRECIADA

La indemnización justipreciada comprende el valor de tasación comercial

debidamente actualizado del bien que se expropia y la compensación que el
sujeto activo de la expropiación debe abonar en caso de acreditarse
fehacientemente daños y perjuicios para el sujeto pasivo originados
inmediata, directa y exclusivamente por la naturaleza forzosa de la
transferencia.
La indemnización justipreciada no podrá ser inferior al valor comercial
actualizado conforme a lo dispuesto en el Artículo 16 de la presente Ley; ni
podrá exceder
de la estimación del sujeto pasivo.
El valor del bien se determinará mediante tasación comercial actualizada
que será realizada exclusivamente por el Consejo Nacional de Tasaciones -
CONATA.
(Articulo 15 y 16. – Ley General de Expropiaciones)
VALOR DEL PREDIO.

Para la determinación del Valor Total de la Valuación del Predio, se

consideran los valores parciales asignados para el valor del terreno, valor de
la edificación, valor de las obras complementarias y el valor de los cultivos o
arboles maderables, según:

V = VT + VE + VOC + VCAM
Donde:
V: Valor del Predio.
VT: Valor del Terreno.
VE: Valor de la Edificación.
VOC: Valor de las Obras Complementarias.
VCAM: Valor de los cultivos o arboles maderables.
FASES DE ELABORACION
DEL PLAN DE
SANEMIENTO FISICO
LEGAL
 FASE DE ELABORACION DE PACRI

FASE PRELIMINAR DE
FASE DE CAMPO FASE DE GABINETE
GABINETE

. Recopilación de cartas, fotos . Ubicación e identificación de las . Procesamiento de la

aéreas, catastro, planos afectaciones insitu (edificaciones, información en las etapas
topográficos, etc. muros, obras complementarias, anteriores.
. Análisis y elaboración de planos terrenos urbanos, etc.). . Elaboración de expediente
de información para ser . Recopilación de información y técnico de plan de compensación
verificados en campo. documentos complementarios. y reasentamiento.
. Planeamiento de la etapa de
campo.

. Se refiere al inicio de los trabajos del Plan de

Compensación y Reasentamiento Involuntario PACRI.
FASE DE IMPLEMENTACION DEL PLAN
Para el desarrollo de la fase de campo se realizo la inspección visual insitu de
los predios afectados apoyados del Plano Clave del proyecto y de encuestas
para la determinación de las características socio económicas y cultural del
posesionario.
Dentro de la fase de gabinete se elaboran fichas individuales para cada predio
afectado realizados con base a la inspección visual y encuestas realizadas.
Forman parte de las fichas individuales las especificaciones técnicas y planos
de las viviendas que serán reasentadas; así como obras complementarias
tomando en consideración las mismas características que estas tienen antes
de ser intervenidas.
PREDIOS AFECTADOS
 UBICACION DEL PREDIO
REGION: PASCO LOCALIDAD: TINGOPALCA
PROVINCIA: PASCO PROGRESIVA: 11+900.00
DISTRITO: YANACANCHA LADO: IZQUIERDO

AREAS DEL PREDIO AFECTADO

AREA TOTAL: 528.60 M2 AREA AFECTADA: 21.40 %
AREA AFECTADA: 113.10 M2 AREA A RECONSTRUIR: 66.80 M2
VALOR DEL TERRENO.

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuación

reglamentaria, se tomará como base el valor unitario oficial del terreno
urbano o arancel urbano; y en el caso de tasación comercial, se tomara como
base el valor unitario obtenido del estudio de mercado inmobiliario
de la zona.
(Articulo II.C.20 – Reglamento Nacional de Tasaciones)

A falta de valores unitarios oficiales de terreno o valor arancelario en el caso

de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona
en el caso de valuaciones comerciales. Se adoptará como tal el que se
obtenga por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación,
que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al
mismo nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en lugares próximos
al terreno materia de valuación, o en su defecto, el perito calculara el valor en
base a criterios objetivos y técnicos
(Articulo II.C.21 – Reglamento Nacional de Tasaciones)
PROCEDIMIENTO.
De acuerdo a lo indicado en el marco legal de las definiciones previas se
calculara el valor del terreno sobre la base del valor comercial.
De los artículos anteriores se entiende que, el valor comercial se tomara
como base el valor unitario obtenido del estudio de mercado
inmobiliario de la zona, a falta de ello se adoptará como tal el que se obtenga
por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea
similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel
socioeconómico y que se encuentre ubicado en lugares próximos al terreno
materia de valuación
Para obtener el valor comercial de los terrenos en el área de influencia del
estudio, se realizo un estudio de mercado, el cual se baso en valores
obtenidos de contratos de compra-venta de predios ubicados en las
inmediaciones de la vía proyectada y en consultas sobre precios actuales de
los terrenos analizados.
En tal sentido, se han obtenido cuatro valores de terreno por metro
cuadrado, los cuales se obtuvieron de contratos privados de compra-venta,
según:

TIPOLOGIA DE TERRENO S/. x m2

TERRENO 01 5.62
TERRENO 02 5.90
TERRENO 03 5.46
TERRENO 04 5.83

De ello, el valor unitario del terreno a ser aplicados para la compensación de

los terrenos serán los siguientes:

TIPOLOGIA DE TERRENO S/. x m2

VALORES DE LOS PREDIOS EN LA ZONA 5.70

Por lo tanto, el valor del terreno, será el siguiente

VT = AREA x VALOR UNITARIO
VT = 113.10 x 5.70 VT = S/. 644.67
VALOR DE LA EDIFICACION

DATOS GENERALES DE LA VIVIENDA

La edificación es de una sola planta, destinada a vivienda, en regular estado
de conservación con área techada de 77.10 m2 y antigüedad estimada en 20
años.

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

Características Constructivas 1er Piso

1. Muros y columnas Adobe
2. Techos Calamina – madera
3. Pisos Tierra compactada
4. Puertas y ventanas Madera corriente
5. Revestimientos Pintado en adobe rustico
6. Baños Baños simple.
7. Instalaciones eléctricas y Agua fría y corriente monofásica.
sanitarias
De acuerdo a las características constructivas encontrados en la vivienda nos
dirigimos al CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES
PARA LA SIERRA , aprobado para el año fiscal 2016 mediante la RESOLUCIÓN
MINISTERIAL N° 286-2015-VIVIENDA
 Características 1er Piso
Constructivas
1. Muros y columnas Adobe E S/. 157.90
2. Techos Calamina – madera F S/. 31.34
3. Pisos Tierra compactada I S/. 4.95
4. Puertas y ventanas Madera corriente F S/. 44.54
5. Revestimientos Pintado en adobe rustico H S/. 18.73
6. Baños Baños simple. F S/. 10.60
7. Instalaciones eléctricas y Agua fría y corriente G S/.16.78
sanitarias monofásica.
Valor Unitario por m2 S/. 284.54

DEPRECIACION

Piso Antiguedad en años Estado de conservación Depreciación %

1 20 Bueno 45
 VE = AV x VUE x (1-P/100)

VE = 66.80 x 284.54 x (1-45/100)

VE = S/. 10, 453.99

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

Cerco perimétrico = longitud x precio/ml

Cerco = 31.80 x 2.00 = 63.60

VALOR TOTAL DEL PREDIO AFECTADO

V = VT + VE + VOC + VCAM
V = S/. 644.67 + S/. 10, 453.99 + S/. 63.60
VT = S/. 11, 162.60
 INTERFERENCIAS
Postes de luz.
La cantidad de postes de luz a remover son 18 unidades

TOTAL DE INTERFERENCIAS = 18 x 1,573.73 = S/. 28,327.14