EL CONTRATO DE PROMESA

1.- Regulación. Art. 1554.

2.- Concepto.
3.- Razones para celebrar un contrato de promesa.
4.- Características:
a.- Es un contrato.
b.- Es un contrato principal.
c.- Es un contrato preparatorio.
d.- Es un contrato de aplicación general.
e.- Es un contrato solemne.
f.- Es un contrato nominado.
g.- Por regla general es bilateral y oneroso. Problemas que presenta.
I.- La promesa unilateral de celebrar un contrato unilateral.
II.- La promesa unilateral de un contrato bilateral. Se discute su validez.
• Tesis que niega la validez:
- No cumpliría con el art. 1554 n°2.
- No cumpliría con el art. 1554 n°4
- Se trataría de una condición meramente potestativa de la voluntad
del deudor. Art. 1478.
• Tesis que sostiene la validez:
- El contrato prometido no es ineficaz.
- Existe una errada interpretación del art. 1554 n°4.
- No es una condición potestativa que depende de la voluntad del deudor.
- El principio de libertad contractual.
- La generalidad del art. 1554.
- Por la existencia de otros contratos que dependen de la sola voluntad de una
persona. Ej. Arts. 1823; 1881.
- Por el art. 169 del Código de Minería. “Será válido el contrato de promesa de
venta de una concesión minera, o de cuota o de parte material de ella, de
acciones de sociedades regidas por este Código y, en general, de cualquier otro
derecho regulado especialmente en el mismo; aunque se estipule que es
facultativo para el promitente comprador celebrar la compraventa o no hacerlo”.
5.- Requisitos del contrato de promesa.
I.- La promesa debe constar por escrito. Art. 1554 n°1.
- Excepcionalmente es consensual. Art. 515 del C. Com.
- Si no se otorga la solemnidad es nulo absolutamente. Art. 1682.
- Superada la discusión de idénticas solemnidades entre contrato
prometido y contrato de promesa.
II.- La eficacia del contrato prometido. Art. 1554 n° 2.
- La omisión de requisitos de fondo.
- La omisión de un requisito de forma. Momento en que se aprecia.
III.- La fijación de la época de otorgamiento del contrato prometido.
Art. 1554 n°3.
- Acá la modalidad es un elemento esencial del contrato.
- En cuanto al plazo:
• El plazo suspensivo.
• El plazo extintivo.
• La combinación del plazo suspensivo y extintivo.
• En cuanto a la mora.
- En cuanto a la condición:
• Puede ser suspensiva o resolutoria. La ley no distingue.
• La condición determinada.
• La condición indeterminada. Discutido:
i.- No cumple con el requisito del art. 1554 n°3.
ii.- La ley no distingue. Se aplica a ambas.
iii.- Solución intermedia. La caducidad de la condición.
IV.- La especificación del contrato prometido. Art. 1554 n° 4. Alcance de la
especificación:
- Identificación completa.
- El tenor literal de “especificar” e “individualizar”.
6.- Efectos del contrato de promesa.
- Aplicación de los arts. 1545 y 1546.
- Naturaleza de la obligación que emana de la promesa.
- El incumplimiento del contrato de promesa. Arts. 1554 inc. final y 1553.
• El apremio al deudor. Art. 1553 n°1; 543 CPC; 532 CPC.
• No aplica el art. 1553 n°2.
• La indemnización de perjuicios. Art. 1553 inc. 1° y n°3.
• La resolución de la promesa. Art. 1489.
• El pacto comisorio.
• Derechos auxiliares del acreedor.
- La prescripción. Art. 2514 y 2515.