Mediacin o Corretaje

Soledad Morales Trapp

Juan Pablo Seguel Carrasco
Hctor Moyano Antris
 Orgenes del corretaje
El origen del corretaje se remonta al
antiguo Egipto, donde los corredores
formaban una casta particular.

En Roma, tuvieron amplio

desenvolvimiento especialmente en
relaciones familiares, llamndoles:
mediator, interpres, internuncius,
curritor, de donde tienen la raz la
expresin francesa "coutiere" y la
hispana "corredor".
Antecedentes en legislacin

Este contrato no se encuentra

regulado expresamente en nuestro
pas en lo que se refiere a
determinar el alcance y efectos
jurdicos que produce, sin embargo
en el Cdigo de Comercio se
encuentran sealados,
someramente, ciertos elementos
distintivos.
 Corredores de bolsa, corredores de
seguros y corredores de intermediacin
financiera.

Reglamento de Corredores de
Propiedades, creado por decreto del
Ministerio de Economa publicado en el
Diario Oficial de 9 de Noviembre de
1944, el cual fue derogado.
 Concepto

Ricardo Lorenzetti:

Se configura cuando una persona se

obliga ante otra a mediar en la
negociacin y conclusin de uno o varios
negocios, sin tener relacin de
dependencia o representacin con ninguna
de las partes.
 lvaro Puelma:

Puede concebirse jurdicamente el

corretaje o mediacin como aquel
contrato en virtud del cual una persona
llamada cliente encarga a corredor la
obtencin de una oferta seria, tendiente
a realizar un determinado negocio, quien
en el evento de lograrla tiene derecho a
cobrar al cliente una retribucin llamada
comisin, cuyo monto es el convenido o
el usual.
 Concepto en jurisprudencia

Sentencia de la Corte de Apelaciones de

Santiago, dictada el 12/12/2003, causa rol N
3884-1999, considerando primero:

Que el contrato de corretaje es el que tiene

lugar cuando la intervencin de una persona
queda reducida a poner en relacin a otras dos
para la celebracin de un contrato, sin
contratar aqulla en nombre propio ni en el de
su pretendido comitente. Es de carcter
preparatorio principal, consensual, bilateral y
remunerado en el evento que el negocio
principal se concluya.
 Sentencia de la Corte de Apelaciones de
Santiago, dictada el 16/06/2000, causa rol N
5395-1999, considerando primero:

El contrato de corretaje es aqul por el cual

una persona determinada, que recibe el nombre
de corredor, se obliga a dispensar su mediacin
para la celebracin de la compraventa de uno o
ms inmuebles determinados entre el
propietario, quien recibe el nombre de vendedor
y un tercero, a quien se denomina comprador,
obligndose estos dos ltimos a pagar al
primero una suma convenida a ttulo de
comisin.
 Operacin o modalidades

Clusula de exclusividad.

Clusula de gastos.

Clusula de propaganda.
 Efectos del contrato de corretaje

Efecto nico:

Obligacin condicional del cliente de

pagar la comisin si el corredor obtiene
la oferta seria encomendada.

El corredor no est obligado a servicio

alguno.
Mandato, comisin mercantil, arrendamiento de
servicios.
 Retribucin
Cierre de operacin Voluntades concertadas.

Derecho a retribucin:
Si no se celebra el negocio
Si se cumple el cometido

Pacto de comisin ligada al resultado.

Oferta:
Requisitos exigidos por el cliente (precio, forma
de pago)
Seria
Solvencia, idoneidad, intencin de obligarse.
 Incumplimiento clusula de exclusividad:

Negocio por proposicin directa u otro

corredor
Derecho a cobrar comisin

Dao sufrido.

Sentencia dictada el 14/03/2005 por la Corte de

Apelaciones de Santiago, en causa caratulada SOC.
COMERCIAL ESCOBAR y COMPAA LTDA. con OTTO
GORTEAU, Felipe, rol N 11.718-2003, que en sus
considerando 8 y 9 dispuso que:
 8.- Que, en consecuencia, consta que don Felipe Otto
Gorteau, solicit orden de visita para la propiedad cuya
venta orden don Fernando Francisco Urza Donoso a la
demandante, Sociedad Comercial Escobar y Ca. Ltda.
incumpliendo la obligacin expuesta en la clusula
indicada en el razonamiento cuarto, celebrando en
cambio, directamente el contrato de compraventa de la
propiedad con el vendedor prescindiendo del mediador;

9.- Que el documento en el cual consta el otorgamiento

de la orden de visita, es prueba suficiente de la
intervencin del corredor en la gestin que se concret
con la celebracin del contrato de compraventa. En
efecto, en la especie la mediacin del corredor consiste
fundamentalmente en poner en contacto al posible
comprador de la propiedad en cuestin con el propietario
de la misma, sin perjuicio de intervenir en todo lo dems
que le sea pertinente y que se requiera para la
concrecin de la operacin;
Naturaleza jurdica del contrato

Cdigo de comercio, art. 234

Especie de mandato comercial, distinto a
la comisin.
Cdigo de comercio, art. 233
Ejecucin de un negocio lcito de
comercio.
Distincin entre corretaje y mandato
comercial
El intermediario no se obliga a administrar
ni a dar cuenta de su desempeo.
 Elementos Esenciales
Naturaleza del encargo al corredor:
Obtener una oferta seria para realizar un
negocio.
No genera obligaciones de hacer.

Derecho del corredor:

Debe tener carcter condicional.
Podr exigir el pago de la comisin en caso de
obtener la oferta encomendada.
Si el pago es a todo evento: se desnaturaliza
la institucin.
 Se discute:

Pago de la retribucin si el negocio se ha

consumado.
Negativa de celebrar el negocio, existiendo
oferta seria: derecho a una cantidad por
indemnizacin de perjuicios.

lvaro Puelma Accorsi: Derecho a la

comisin al corredor que cumpli el encargo,
salvo pacto expreso.

Legislacin Italiana: El corredor slo tiene

derecho a la retribucin en el evento de
concluirse el negocio.
 Barbero: Derecho a retribucin como
indemnizacin de perjuicios, introducir a la
fuerza, por la ventana, lo que no pasa por la
puerta.

Chile: No existe disposicin similar. No caben las

crticas de Barbero.

Fueyo: Derecho a la comisin, por la sola

concertacin del negocio, sin considerarse si
luego no se consuma el contrato con sus efectos
prcticos.
 Sentencia dictada el 12/12/2003 por la C.A. de
Santiago, en causa caratulada MELEJ con
INMOBILIARIA REMEHUE LTDA, Rol N 3984-
1999:
Tiene el carcter de remunerado en el evento
que el negocio principal se concluya
(Considerando 1).
 Caractersticas

Carcter empresarial
Principal
Consensual puro y simple
Contrato normativo o contrato reglamento
Naturalmente unilateral

Sentencia Rol N 3984-1999: Es de carcter

preparatorio principal, consensual y
remunerado.
 Figuras afines

Corretaje unido a mandato o comisin:

- Arts. 75 y 76 C. de C.
- Corretaje: No existe representacin del
cliente, ni obligacin exigible de realizar un
encargo.

Arrendamiento de servicios:
- Obligado a realizar determinados servicios
por un precio.
 Agencia, distribucin o representacin
comercial:
- Tracto sucesivo.
- Corredor: Varios clientes.
- Operaciones indeterminadas en cantidad.
 Contratos modelo:
ORDEN DE VENTA

Temuco, 5 de Junio de 2009

Seor:
Juan Pablo Seguel Carrasco
PRESENTE

De mi consideracin:
Por la presente encargo a Ud. Obtener ofertas de compra para el inmueble que deseo
vender, de calle Recreo 597, de esta ciudad, de 500 metros cuadrados de terreno y 300
metros cuadrados edificados.
Las ofertas deben cumplir los siguientes requisitos:
Precio mnimo: $20.000.000, pagaderos al contado.

OTRAS CONDICIONES:
HORAS DE VISITA: Todos los das de 16:00 a 21:00 horas.
COMISION DEL CORREDOR: 5% del precio de venta.
VIGENCIA DE LA ORDEN: Tres meses.
Exclusividad: _________ SI _________ NO
Saluda atentamente a Ud.,
__________________________
CLIENTE
 ORDEN DE COMPRA
Temuco, 5 de Junio de 2009

Seor:
Hctor Moyano Antris
VIA DEL MAR

De mi consideracin:
Por la presente encargo a Ud. Obtener ofertas de venta de una propiedad que deseo
comprar y que rena las siguientes condiciones:
UBICACIN: En los balnearios de Reaca o Concn, con vista al mar.
CARACTERISTICAS: Departamento no inferior a 500 metros cuadrados, con ascensor e
instalaciones de cocina; 2 dormitorios, 2 baos, living comedor amplio.
PRECIO: No superior a $15.000.000, pagaderos un 40% al contado, al momento de cierre de
negocio, y el saldo con financiamiento bancario.

OTRAS CONDICIONES: Ttulos de propiedad en regla, segn informe del abogado del
comprador.
COMISION DEL CORREDOR: 5% del precio de venta.
VIGENCIA DE LA ORDEN: 60 das.
EXCLUSIVIDAD: _________ SI _________ NO
Atentamente,
__________________________
CLIENTE