SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS

URBANOS
LEY 27157 Y 27333

EXPOSITOR
ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
INTRODUCCION
 PROBLEMATICA
DE PATRIMONIO
- FAMILIAR: La propiedad es de la familia
- EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo
- INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios
Representada por la falta de titulacin de los predios, que no
permiten la transferencias en diferentes formas:
1.- Donaciones
2.- Compra - Venta
3.- Anticipo de Legtima
4.- Herencia
5.- Cesin en Uso
Los casos ms frecuentes se presentan en el caso de muerte
del titular, la falta del saneamiento predial ocasiona prdidas
de tiempo y gastos mayores que cuando el titular vive.
 DE GARANTIA
Representada por la falta de titulacin de los predios que no
permiten que sirva como garanta en diferentes casos
1.- Crditos bancarios o similares
2.- Cartas Fianzas
3.- Hipotecas
4.- Prenda
Los casos ms frecuentes se presentan en empresas o
personas naturales ante la falta de saneamiento predial no
permite que las acciones o trmites financieros que en
muchos casos son urgentes, pero que no pueden realizarse
en la oportunidad que se desea.
DE CATASTRO
Representada por la falta de titulacin del predio, que no
permiten a las entidades pblicas, sobre todo a los municipios
de no tener informacin exacta de diferentes datos:
1.- Identificacin de las personas de los predios que estn bajo
su control
2.- Identificacin para los casos de acciones cautelares
3.- Identificacin para los casos de embargo

Los casos ms frecuentes se presentan en entidades pblicas,

que ante la falta de saneamiento predial, no permite tener
actualizado el Marges de Bienes de cada unidad
 PROPIEDAD

Definiciones:
-Real academia de la lengua:

a).- Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas

sobre animales o cosas que son suyas
b).- Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o
varias personas
c).- Accin de hablar con correccin empleando cada palabra
segn su autntico significado.
d).- Persona que posee una cosa, especialmente tierras o
casas
- Cdigo Civil
Propiedad.- Art. 923 Poder jurdico que permite usar disfrutar
y racionalizar un bien; debe ejercerse en armona con el
inters social y dentro de los lmites de la ley.

Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad se extiende al sub

suelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos
verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al
propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del sub suelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros
bienes regidos por leyes especiales.
DOCUMENTOS BASICOS
1.- Promesa de Compra - venta
2.- Contrato Privado
3.- Minuta de Compra Venta
3.- Escritura Pblica
4.- Testimonio

TIPOS DE PROPIEDAD
1.- Urbana
2.- Rural

CLASES DE PROPIEDAD
1.- Estatal o Pblica
2.- Privada
3.- Mixta
4.- Cooperativa
5.- Social
PREDIOS PUBLICOS
 PRINCIPALES DISPOSITIVOS LEGALES

1.- D.S. N 130-2001-EF

Medidas reglamentarias para que cualquier entidad
pblica pueda realizar acciones de saneamiento tcnico -
legal y contable de inmuebles de propiedad estatal.
2.- D.S.N 131-2001-EF
Aprueban el Estatuto de la Superintendencia de Bienes
Nacionales
3.- LEY 26512
Declaran de necesidad y utilidad el saneamiento legal de
los inmuebles de propiedad de los sectores Educacin,
Transportes Comunicaciones, Vivienda y Construccin.
4.- LEY 27117
Ley General de Expropiaciones
5.- DECRETO DE URGENCIA N 078-99
Modifican Segunda Disposicin Complementaria de la
Ley General de Expropiaciones.
6.- LEY 27493
Ley de Saneamiento Fsico - Legal de Bienes Inmuebles
de las Entidades del Sector Pblico
7.- D.S. N 028-2007-VIVIENDA
Modifican la 16 disposicin Complementaria del
Reglamento General de Procedimientos Administrativos
de los Bienes de Propiedad Estatal
 CAPTACION DE TERRENOS

I.- CAPTACION GRATUITA

a).- Adjudicaciones
Se realiza sobre terrenos de propiedad de particulares
b).- Afectaciones
Se realiza sobre terrenos de propiedad del estado
c).- Donaciones
Se debe hacer por Escritura Pblica
d).- Cesiones en Uso
La otorgan terceros a favor del estado
e).- Prescripcin adquisitiva de dominio
Proceso no contencioso de competencia notarial
f).- Ttulo Supletorio
Proceso no contencioso de competencia notarial
 g).- Permuta
Se realiza a cambio de otro bien pblico o privado

II.- CAPTACION ONEROSA

a).- Compra - Venta
Se realiza mediante el pago por el bien por adquirir

III.- CAPTACION FORZOSA

a).- Expropiacin
Su base se sustenta en la Ley 27117 y su pago se
hace mediante el justiprecio
DECLARATORIA DE FABRICA
1.- CONCEPTO
a. Tcnico .- Declaracin del ingeniero civil o Arquitecto
de lo que ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio,
etc).
b. Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de
construccin (Ley 27157)
c. Ley 29476.- Se conoce como Declaratoria de Edificacin

2.- TIPOS
a. Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo
terminado
b. Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto
no concluido
c. Ampliacin.- Cuando obedece a otra etapa de un
proyecto, cuya etapa anterior se encuentra inscrita.
d. Modificacin.- Cuando obedece a una variacin de los
rubros inscritos en una declaratoria de fbrica anterior.
e. Demolicin.- Cuando obedece a la eliminacin parcial o
total de una fbrica ya inscrita a efectos de dar de baja
en el asiento registral.
f. Predios Rurales.- Slo lo que corresponde a la
infraestructura fsica.
3.- SISTEMAS
a. Ley 26389 .-Siempre y cuando est autorizada por la
Municipalidad
b. Escritura Pblica.- Va Notarial, adjuntando el FUO
c. Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los
casos de regularizacin para obras de acuerdo a los
plazos vigentes que otorga la Ley.
d. Mediante el Formulario nico Oficial FUO o
Formulario Unico de Edificacin FUE.- Para casos
cuyas licencias se han tramitado va municipio y
obras que no estn comprendidas dentro de los
plazos que la Ley otorga.
4.- ETAPAS
a. Inspeccin Ocular.- Se realiza en el campo, con la
finalidad de efectuar la constatacin de la edificacin
y la verificacin de los datos tcnicos que debe
contener la declaratoria de fbrica.
b. Estudio de la documentacin.- Se refiere a toda la
documentacin que poseen y entregan por los
propietarios.
c. Investigacin.- Es la etapa en la que se indaga,
hasta conseguir, la documentacin o los datos que
faltan para la declaratoria de fbrica.
d. Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos
los datos de informacin conseguida, a fin de
certificar su veracidad y realidad.
e. Desarrollo de la Declaratoria de Fbrica.- Es la
consignacin de todos los datos obtenidos, previo
anlisis, en el FOR, FUO o Escritura Pblica segn
sea el caso.
5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA
A.- MUNICIPALIDADES:
- Licencia de Construccin: Planos
- Autovalo
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
- Certificado de Numeracin
- Certificado de Conformidad de Obra o Finalizacin de Obra
- Certificado de Jurisdiccin
- Certificado de Habitabilidad
- Declaratorias de Fbrica anteriores
- Independizaciones presentadas
B.- NOTARIAS
- Datos del archivo notarial
- Trmite de Documentos Bsicos
- Archivo de la Nacin

C.- REGISTRO PUBLICO

- Tomos
- Fichas Registrales
- Partidas Electrnicas
- Sistema Interconectado a Nivel Nacional
- Copias Literales de Dominio
- Ttulos Archivados
- Certificados de Gravmenes
- Certificados Positivos o Negativos de Propiedad
- CRI
D.- ESSALUD
- Solicitudes de Registro Patronal
- Pases de Fbrica
- Ttulos de terreno o Fbrica anterior
- Licencias
- Antiguiedad

E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO

- Licencias
- Declaratorias de Fbrica
- Independizaciones anteriores
 DECLARATORIA DE FABRICA
MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA

MINUTA
1.- Introduccin de Ley.- En el Registro Notarial se seala
cual es el OBJETO
- Contratantes: Otorgante y Otorgado
- Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg.
domicilio, etc)
- Denominacin de los contratantes
- Trminos y Condiciones

2.- Cuerpo de la Minuta

a. Del terreno: Seala la Ubicacin e inscripcin en el
Registro de Predios
b. De los Linderos y Medidas Perimtricas (terreno o
fbrica)
 I.- Frente: (Perta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo,
Hall, Aires, etc.)
* colindancia
* sentido
* tipo de lnea
* medida
II.- Por la derecha entrando
* colindancia
* sentido
* orientacin
* tipo de lnea
* medida
III.- Por la izquierda entrando
* colindancia
* sentido
* orientacin
 * tipo de lnea
* medida
IV.- Por el fondo
* colindancia
* sentido
* orientacin
* tipo de lnea
* medida
LINEA QUEBRADA
1.- Nmero de tramos
2.- El primer tramo
* colindancia : opcional
* sentido
* orientacin
* tipo de lnea
* medida
 3.- Segundo Tramo y siguientes
* colindancia (opcional)
* sentido
* orientacin
* tipo de lnea
* medida
c.- De las reas
1.- De terreno
2.- De la Edificacin
* Ocupacin
* Areas Techadas y/o Construidas
* Areas Libres
* Area de aleros exteriores
* Areas superpuestas
* Areas exclusivas
* Areas comunes
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ

ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
I.- DEFINICIONES

A.- De las reas:

El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece

1. Area Construida: Es aquella que corresponde a los

ambientes techados, de cada seccin, sin tener en cuenta
los elementos o sistemas de techados. En la referida rea
quedan comprendidas las reas ocupadas por muros,
columnas y otros elementos portantes, pero quedan
excluidas las reas de aleros o voladizos en general que
no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de
la Ley de Propiedad Horizontal)
 El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el rea encerrada por el permetro

de la proyeccin de los techos con cualquier tipo
cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los
aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y
excluye la proyeccin de vigas cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectnicos elevados que no constituyen
techos.(Art. 2.2 del Reglamento)
 AREA CERRADA AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR

AREA TECHADA

BALCON
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ

ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
 A.L. AREA T. ETERNIT

AREA T. CONCRETO

A.T.E. A.S
ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO
VEREDA
 AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Seccin) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Seccin + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 m2
 ALERO EXTERNO

* Las reas del Alero Externo se declaran

independientemente de las reas techadas de la edificacin.
* El rea total techada del piso y la de los aleros se convierte
en rea de ocupacin del piso superior
* El rea del primer piso es su rea propia y la generada por
el alero externo (carga registral)
d. - De la descripcin del predio.- La edificacin integral
e. - De la Distribucin dela fbrica
I.- Por tipo de techos
II.- Por concepcin integral
III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades)
f.- Especificaciones tcnicas
I.- Criterios de predominancia
II.- Criterios de diferenciacin de especificaciones
g.- Valor de la Fbrica
I.- Valor arancelario
II.- Valor de inversin
h.- De la fecha de terminacin
i.- De la numeracin municipal
j.- De la aceptacin del propietario
k.-Del pago de la Escritura Pblica
3.- Conclusiones de Ley
4.- Fecha
5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios
INDEPENDIZACION
1.- DEFINICIONES TECNICAS
SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos
INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las
partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada
seccin
PARTICION: Permuta que efectan los copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes
que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en
los que se le adjudican
2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA
Certificacin de la Declaratoria de Fbrica.- Consiste en
la revisin de las memorias cuadro de reas y planos
inscritas en el Registro Pblico a fin de establecer las
coincidencias con lo que se quiere independizar.
Determinacin de las secciones por independizar.- De
acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es
factible independizar (unidades mnimas de vivienda,
estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a
identificar en los planos el posible seccionamiento.
Determinacin de los bienes y reas comunes.- De
acuerdo a la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006
VIVIENDA)

- Bienes Comunes
El terreno sobre el que est construida la
edificacin
Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos, y dems elementos
estructurales, siempre que stos no sean
integrantes de una seccin sino que sirven a dos o
ms secciones
Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general
vas areas de circulacin de uso comn.
Los ascensores y montacargas.
Las obras decorativas exteriores a la edificacin o
ubicadas en ambientes de propiedad comn.
 Las obras decorativas exteriores a la edificacin o
ubicadas en ambientes de propiedad comn.
Los locales destinados a servicios comunes tales
como portera, guardiana, y otros.
Los jardines y los sistemas e instalaciones para
agua, desage, electricidad, eliminacin de basura
y otros servicios que no estn destinados a una
seccin en particular.
Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los
ttulos de propiedad de las secciones aparezcan
clusulas en contrario.
Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios
abiertos
Los dems bienes destinados al uso y disfrute de
todos los propietarios
3.- DISEO
Plano esquemtico: Slo contiene un polgono
Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde
van los linderos
Anlisis de los bienes comunes: Determinacin de los
mismos
Anlisis estructural
Anlisis arquitectnico
Determinacin de la cota 0.00 m nivel de piso (rea de
ocupacin
Diseo de los linderos y medidas perimtricas (hasta los
milmetros) de las secciones y las reas comunes en base
a los anlisis de los bienes comunes (medianeras).
Diseo de los linderos y medidas perimtricas (hasta los
milmetros) de los aires y/o pozos de luz.
4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y reas Comunes
Clculo de las reas de ocupacin
Clculo de reas techadas
Clculo de reas libres
Cuadro integral de las reas de independizacin (se
comprueba en base a la coincidencia con las reas de
ocupacin, techadas y libres de la fbrica que se
independiza).

5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones

Nominacin de la Seccin o Numeracin de la Unidad
Inmobiliaria
Distribucin del contenido de la seccin (por niveles) en
base a la declaratoria de fbrica.
 Descripcin de linderos y medidas perimtricas de la
Seccin
Consignar las reas de ocupacin, techadas y libres
calculadas
Consolidado de las reas en caso de secciones de varios
niveles.

6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes

reas Comunes
Pozos de luz y
Aires Comunes
INDEPENDIZACION SUB DIVISION
A.L A.L
POZO LUZ

A B LOTE 1

HALL
ESCAL ESCAL

SUB LOTE SUB LOTE

C D 1A
1B
 Nominacin de las reas comunes y numeracin de los
pozos de luz
Distribucin del contenido de las reas comunes (por
niveles) .
Consignar las reas de ocupacin, techadas y libres
calculadas de las reas comunes.
Consignar las reas de ocupacin y aires de los pozos
de luz.

7.-PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR

DE LOS BIENES COMUNES
Criterio adoptado por el o los propietarios (rea
construida, de ocupacin, techada, uso, distancia,
igualdad de las alcuotas, etc.)
Proporcionalidad de las reas.
8.-ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIOS EN EL
REGLAMENTO INTERNO
Distribucin
rea de Ocupacin, Techada y Libre
Uso
Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes
comunes