CONDOMNIO

EDILCIO
 Condomnio especial que pode se dar em
edifcios ou casas.
Ele composto de propriedade autnoma
e propriedade comum, no podendo esta
ser alienada separadamente propriedade
autnoma.
As vagas de garagem so unidades
autnomas, e por tanto, podendo ser
locadas a terceiros, desde que a
conveno no vede e vendidas,
mediante autorizao expressa em
conveno de condomnio.
So elementos constitutivos:
1- Ato de instituio: pode ser feito
por ato inter vivos ou causa mortis
(testamento) sendo ele o ato inicial de
constituio do condomnio;
Deve o ato de instituio ser
registrado junto Serventia
Imobiliria constando a
individualizao das unidades
autnomas, bem como a frao ideal
de cada unidade e das partes comuns;
2- Conveno de condomnio: norma
interna dos condomnios em que so
atribudos os direitos e deveres dos
condminos. No tem natureza jurdica
contratual, uma vez que obriga terceiros.
 Deve ser registrada junto ao Registro
Imobilirio para ter eficcia erga omnes.

Para sua alterao exige-se que pelo

menos 2/3 das fraes ideais concordem.
 Constar na conveno questes como
direitos e deveres dos condminos,
administrao do condomnio, as funes do
sndico, o poder da assemblia, as restries
para o uso da garagem, bem como a guarda
de animais, lembrando que no pode haver
proibio de animais de qualquer espcie.
3- Regimento interno: complementa a
conveno de condomnio, devendo
estar previsto na conveno, ser
escrito em documento apartado e com
aprovao de maioria simples, salvo
estipulao em contrrio.
 4- Sndico: o administrador escolhido em
assemblia geral com mandato de at dois
anos, podendo ser reeleito (CC, art. 1347). A
eleio deve estar prevista na conveno e
para sua destituio exigvel quorum de
maioria absoluta. Suas atribuies esto
previstas no CC, art. 1348 (rol
exemplificativo).
 5- Assemblia geral: o rgo deliberativo
constitudo pelos condminos, tendo escopo
de legislar as normas internas, bem como
faz-las cumprir, no podendo contudo,
alterar a conveno ou dar isenes para
condminos.
Todos os condminos devem ser
convocados e informados sobre os
temas a serem tratados, sob pena de
anulabilidade (CC, art. 1354).
Para que haja alterao deve haver
quorum de 2/3 dos condminos.
 Para que haja alterao da destinao do
prdio, deve haver unanimidade dos
condminos (CC, art. 1351).
Nas matrias em que no exigvel a
maioria absoluta, pode em segunda
convocao deliberar apenas com a maioria
de votos dos presentes.
A ASSEMBLIA GERAL PODE SER:
Ordinria: realizao Extraordinria: para
anual e obrigatria para resolver outros assuntos
aprovar o oramento das que no foram tratados na
despesas, contribuies e ordinria, podendo ser
prestao de contas, convocada pelo sndico
podendo ainda eleger ou por dos
sndico e alterar condminos.
regimento interno.
 6- Conselho fiscal: constituio facultativa
desde que exista permisso expressa na
conveno condominial, sendo formado
por trs membros eleitos para fiscalizar as
contas prestadas pelo sndico. No pode o
condmino isoladamente propor pedido de
prestao de contas.
 OBRIGAES DOS CONDMINOS

1-Concorrer para as despesas do condomnio na

proporo das fraes ideais, salvo disposio em
contrrio (obrigaes propter rem), dividindo-se as
despesas em ordinrias e extraordinrias;
O condmino inadimplente perde o direito a voto;
vedado o abono pontualidade (desconto para
pagamento antecipado).
 2- Obrigatoriedade na contratao de
seguro de toda edificao contra incndio
ou destruio parcial;
3- No alterar a forma e a cor da fachada,
bem como esquadrias externas, cabendo
nunciao de obra nova ou demolitria;
 Envidraamento e colocao de redes de
segurana no configuram alterao de
fachada.
4- O condmino que no cumprir com suas
obrigaes ficar sujeito a juros moratrios
convencionados ou, se no previstos, de 1%
a/m e multa de at 2% sobre o dbito;
O procedimento para cobrana dos valores devidos
pelos condminos o sumrio, no podendo ser ele
privado das faculdades jurdicas inerentes
propriedade, como por. ex. usar piscina;

A cobrana de atualizao monetria ocorre em

cobrana judicial, sendo permitida em cobrana
extrajudicial se prevista na conveno.
 5- Pagar multa se tiver comportamento
nocivo ou anti-social, uma vez que fere a
funo social da propriedade e configura
abuso de direito (CC, art. 1337);
6- No realizar obras que comprometam a
segurana da edificao;
 7- Dar s suas partes a mesma destinao que
tem a edificao e as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurana
dos demais condminos.

Quando houver indeterminao de vagas de

garagem no pode o condmino transform-las
em box individual, salvo aprovao por
unanimidade.
 PRINCIPAIS CARACTERSTICAS:

1-O condmino que no cumprir com

qualquer um de seus deveres poder pagar
multa prevista em ato constitutivo ou na
conveno no podendo ela ser superior a
cinco vezes o valor da contribuio
mensal, sem prejuzo de perdas e danos.
 2- O condmino ou possuidor que
desobedecer reiteradamente seus deveres
poder ser constrangido a pagar multa de at
5 vezes o valor mensal da contribuio para
as despesas condominiais mediante
deliberao de dos condminos restantes.
 3- O condmino ou possuidor que tiver
reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivncia com os
demais condminos poder ser
constrangido a pagar multa de 10 vezes o
valor da contribuio mensal.
 4- A construo de novo pavimento ou de
outro edifcio em solo comum depende de
aprovao da unanimidade dos condminos.
5- O adquirente responde pelo dbito do
alienante, uma vez que se trata de obrigao
propter rem.
 6- O sndico somente tem poder para
realizar sem autorizao dos condminos
obras necessrias.
7- No responde o condomnio por furto ou
dano aos veculos ocorridos em garagem,
salvo se expressamente previsto na
conveno de condomnio.
 8- No pode o incorporador reservar para si
paredes externas e telhados para explorao
comercial.
9- Nula a clusula em que a conveno isenta
o incorporador de pagamento das despesas de
apartamentos ainda no vendidos.
 10- Constitui violao liberdade individual a
proibio de visitas aps determinado horrio,
bem como ocupao de unidades por famlia
com prole numerosa.

11- No constitui violao a restrio mudana

em dias e horrios determinados ante o direito
dos demais condminos ao sossego.
 12- O condmino no tem o direito de sobrelevao
pois o teto do edifcio propriedade comum (CC,
art. 1331, pargrafo 5.);

13- Desde que no comprometa a segurana do

edifcio mediante comprovao de laudo tcnico
no vedada a abertura de portas e janelas entre
duas unidades vizinhas.
 14- controvertida a possibilidade de
aquisio por usucapio de rea comum
por algum condmino. Todavia, h
enunciados do STJ aplicando-se a
supressio. Ademais, o enunciado 247 do
CJF admite a possibilidade de uso
exclusivo de rea comum.
 EXTINO DO CONDOMNIO:

1- Destruio do prdio: dever ser convocada

assemblia extraordinria com quorum de 50%
mais um dos condminos para ser decidido o
que ser feito com o valor do seguro, cuja
contratao obrigatria, verificando se
melhor reconstruir o prdio ou o rateio do
dinheiro, vendendo o terreno e os materiais que
sobrarem;
 2- Ameaa de runa;
3- Confuso (quando um condmino
compra todas as unidades);
4- Desapropriao.