Propiedad horizontal

arts. 2037/72

Dr. Claudio Kiper

 OBJETO: Inmueble edificado

C y p propias
C y p comunes (necesarias o no indispensables)
Bienes del consorcio

Cosas y partes propias

a) Unidad funcional
pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino (art. 2039)

b) volumen limitado por estructuras divisorias (cubo de aire)

c) tabiques internos no portantes, puertas, ventanas,

artefactos y revestimientos, incluso de los balcones (art. 2043)

D) Unidades complementarias
 Requisitos

Independencia Comunicacin con la va pblica

Directa Pasaje comn

Ascensores, pasillos, rampas

Montacargas, palieres, escalera,

Caminos
 PARTES Y COSAS COMUNES

a todas o a algunas de las unidades funcionales (art. 2040)

A) Indispensables p seguridad
B) Uso comn
C) Las q se determinan en el Reglamento

Presuncin de comunidad (prueba en contrario?)

 CARACTERES

- Inseparables

- Indivisibles
- Accesorias
- Interdependientes
 PARTES Y COSAS COMUNES
ARTCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes
necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas con el
exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin y los cableados
hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) los locales para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes
comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con
discapacidad, fijas o mviles, externas a la unidad funcional, y las vas de
evacuacin alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
 PARTES Y COSAS COMUNES

ARTCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son

cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solrium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el saln de usos mltiples.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo

ARTCULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresin

o limitacin de derechos acordados a las unidades que excedan de
meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayora debe
integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
 FACULTADES DE LOS TITULARES (interdependientes)

Sobre la parte propia

- derecho de poseer (reivindicar)
- uso y goce
destino de la unidad

lmites

restricciones legales

der. reales (servidumbres?)

disponer jurdicamente der. personales

Materialmente abandonar

Obligacin: Pagar reparacin del propio depto

 FACULTADES DE LOS TITULARES (interdependientes)

Sobre partes comunes

- derecho de poseer
- uso y goce
destino
lmites
der. de los dems

- disponer jurdica y materialmente

 OBRAS NUEVAS - INNOVACIONES

prohibidas
En partes propias no requieren autorizacin
requieren autorizacin (unanimidad)

- prohibidas (nulas)
- en beneficio de todos (mayora absoluta)
En partes comunes - en beneficio de un consorcista
(unanimidad)
- alteren sustancialmente la concepcin
originaria; elevar pisos o excavaciones
(unanimidad)
- se exige un informe tcnico previo
- el beneficiario soporta los costos (v.gr.: modif. Reglamento). El Art.
1995 de 1998 deca que se modificaban los ttulos de pleno derecho
- el q solicita, o la minora disidente, tienen accin judicial
 ART 2054: Reparaciones urgentes

- ausencia no slo del adm, sino tambin del

Consejo.
- No dice q sea necesario avisar a los dems y
esperar q no se opongan, como la ley
anterior. Mejor, es ms gil.
No hay reembolso si el gasto es injustificado.
El viejo art 8 deca q es as si el gasto no
resultara til.
- qu pasa si hay ausencia pero no urgencia?
 OBLIGACIONES

ARTCULO 2046.- Obligaciones. El propietario est obligado

a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y
del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la
proporcin de su parte indivisa; (Ver 2056, inc. g)
d) contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar
reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalacin;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio
especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad
funcional.
 Prohibiciones
ARTCULO 2047.- Prohibiciones. Est prohibido a
los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios
a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horiz;
b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier
manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad
del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
 EXPENSAS

ART 2048. Cada propietario debe atender los gastos de conservacin y reparacin de su
propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de
administracin y reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, el reglamento o la asamblea. Igualmente son expensas comunes
ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulacin de
personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de evacuacin alternativas para
casos de siniestros. Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas
por resolucin de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y
aprobado por el consejo de propietarios, si ste existe, es ttulo ejecutivo para el cobro a
los propietarios de las expensas y dems contribuciones.

- incluye a los bienes del consorcio.

- obliga a mantener instalaciones para discapacitados.
- obligaciones impuestas al administrador ()
- tt ejecutivo. Tiene privilegio (art. 2582)
conj. Inmob., cementerios, t compartido (2098)?
 EXPENSAS
Obligados

ART.2050
- el propietario, y sin implicar su liberacin:
- los que sean poseedores por cualquier
ttulo.
 EXPENSAS
ART 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa o contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de
su adquisicin, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenacin voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas
por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el
consorcio, excepto compensacin, sin perjuicio de su articulacin por la va
correspondiente.
El reglamento de propiedad puede eximir parcialmente de las contribuciones por
expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados
servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
- primer parte similar al anterior art. 8.
- no hay liberacin de las devengadas antes?
- Segn el art. 1937, el suc part responde c/ cosa
- informacin de subadquirentes, 2067, inc. l) (certificado del administrador).
- Parece un caso de compensacin legal. Seran requisitos: a)
prestaciones de dar c/reciprocidad; b) ttulo diferente; c) fungibilidad y
homogeneidad; d) liquidez, e) exigibilidad (arts. 921/3).
- se puede eximir a unidades. No aclara mayora.
 ASAMBLEAS

ARTCULO 2058.- Facultades de la asamblea. La

asamblea es la reunin de propietarios facultada
para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente
por la ley o por el reglamento;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al
consejo de propietarios cuando le son sometidas
por cualquiera de stos o por quien representa el
5% de las partes proporcionales indivisas con
relacin al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el
nombramiento y despido del personal del consorcio
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones
del administrador o del consejo de propietarios.
 ASAMBLEAS

ART 2059. Convocatoria y qurum. Los propietarios

deben ser convocados a la asamblea por medio
fehaciente, con transcripcin del orden del da, el
que debe redactarse en forma precisa y completa;
es invlido el tratamiento de otros temas, excepto si
estn presentes todos los propietarios y acuerdan
por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin
necesidad de citacin previa. Las decisiones que se
adopten son vlidas si la autoconvocatoria y el
temario a tratar se aprueban por 2/3 de la totalidad.
Son igualmente vlidas las decisiones tomadas por
voluntad unnime del total de los propietarios
aunque no lo hagan en asamblea.
 ASAMBLEAS

ART 2060.- Mayora absoluta. Las decisiones de la asamblea

se adoptan por mayora absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del nmero de unidades y de
las partes proporcionales indivisas de stas con relacin al
conjunto.
La mayora de los presentes puede proponer decisiones, las
que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los 15
das de notificados, excepto que stos se opongan antes por
igual medio, con mayora suficiente.
El derecho a promover accin judicial de invalidez de la
asamblea caduca a los 30 das contados desde la fecha de
la asamblea.
 ASAMBLEAS

- May absol con doble cmputo. Se calcula s/todos.

- el qurum no est tan claro. El art. 2000 de 1998, deca q
haba qurum cualquiera sea el nmero de presentes.
- 30 das (caducidad) Parece poco.
Puede haber otras mayoras previstas en el Reglam, y otras
formas de computarlas (ver 2056, incs , o, p y 2057).
60 unidades
18 presentes.
14 proponen una decisin q se comunica a los dems.
10 se oponen x medio fehaciente y los dems guardan silencio.
Parece q se aprueba, a pesar de q 14 (10 + 4) se opusieron, y
de q 32 guardan silencio.
 Asamblea judicial
(2063)

- Administrador o Consejo no convocan

- Se supone q no pudieron autoconvocarse ni tomar
decisin fuera de la asamblea (2059)
- La deben pedir + 10 % (cmo se computa?)
- Se convoca a todos
- Resuelve mayora simple de presentes
- En subsidio el juez
- Trmite sumarsimo
- Medidas cautelares para regularizar la situacin del
consorcio
 Consejo de propietarios

ART 2064.La asamblea puede designar un consejo integrado por

propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por cualquier causa
el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o ausencia
del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo est vacante
dentro de los TREINTA das de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de propietarios no
sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
- En el de 1998 tb era optativo.
- El Reglam debe fijar sus facultades (2056, inc u), de modo que puede
tener otras atribuciones.
 ADMINISTRADOR

ART 2066.Designacin y remocin. El administrador designado

en el reglamento de propiedad (ver 2056, inc. r) cesa en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en
ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los
noventa das de cumplidos los dos aos del otorgamiento
del reglamento o del momento en que se encuentren
ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra
primero.Los administradores sucesivos deben ser
nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello
importe la reforma del reglamento de propiedad. Pueden ser
removidos sin expresin de causa.
- El Reglam puede prever la duracin del mandato (2056, inc.
s).
- La ley 941 de la Ciudad (actualizada por las leyes 3254 y
3291, y reglamentada por el Decreto 551/2010), crea un
Registro de Administradores. Dice el art. 13 q el adm dura,
salvo disposicin en contrario del Reglam, 1 ao, q puede
ser renovado x la Asamblea. Tambin tiene normas
s/mayora y qurum.
 ADMINISTRADOR

ART 2067.
- tienelos derechos y obligaciones propios del
mandatario y, en especial, debe:
- convocar a la asamblea, redactar el orden del
da;
- Para disponer total o parcialmente del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios, el administrador debe requerir la
autorizacin previa del consejo de propietarios;
- nombrar y despedir al personal del consorcio, con
acuerdo de la asamblea
- Contratar un seguro integral de consorcios
 ADMINISTRADOR
Derechos y obligaciones

- notificar a todos los propietarios inmediatamente, y

en ningn caso despus de las 48 hs hbiles de
recibir la comunicacin respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al
consorcio
- a pedido de parte interesada, expedir dentro del
plazo de 3 das hbiles el certificado de deudas y
de crditos del consorcio por todo concepto con
constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e informacin sobre los
seguros vigentes;
- representar al consorcio en todas las gestiones
administrativas y judiciales
 Subconsorcios
ARTCULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya
estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de
propiedad horiz puede prever la existencia de sectores con
independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no
gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y
atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un
subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos
sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los
diversos sectores que lo integran.
 Grave deterioro o destruccin del edificio
(art. 2055)
- Decide la asamblea por mayora de ms de la mitad
del valor: a) demolicin y venta (terreno y
materiales), b) reparacin, c) reconstruccin.
- A diferencia del anterior art 16: a) no usa la palabra
vetustez, b) en vez de comprar la mayora, se
prefiere la venta a terceros, q s deberan contribuir;
c) si no los hay la mayora adquiere x val judicial.
El 1997 de 1998 prevea abandonar a favor del
consorcio, lo q poda generar abusos. Esta norma
prefiere que la transmisin sea onerosa, ya que
alude a la valuacin judicial, igual que el anterior
16.
 Prehorizontalidad
ART 2070.Contratos anteriores a la constitucin de la
propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades
funcionales celebrados antes de la constitucin de la propiedad
horizontal estn incluidos en las disposiciones de este Captulo.
ART 2071 Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos
sobre unidades construidas o proyectadas bajo el rgimen de
propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe
constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del
fracaso de la operacin de acuerdo a lo convenido por cualquier
razn, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con ms un inters retributivo o, en su caso, la
liberacin de todos los gravmenes que el adquirente no asume
en el contrato preliminar. El incumplimiento de la obligacin
impuesta en este artculo priva al titular del dominio de todo
derecho contra el adquirente a menos que cumpla ntegramente
con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus
derechos contra el enajenante.
 Conjuntos inmobiliarios
(art.2073 CCC)
Se deben regular por el derecho real de
propiedad horizontal:
Ej. clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales,
empresariales o naticos, u otro
emprendimiento con destino vivienda, o
laboral, comercial, empresarial, mixto
- Tb se aplican la ley 25675 (medio
ambiente) y normas admin locales
 Caracteres

- rea limitada, cerrada - partes privativas

- partes comunes - reglamento
- indivisin forzosa y perpetua
- limitaciones y restricciones
- rgimen disciplinario
- contribuir con los gastos
- entidad c personalidad jurd
- interdependencia. Todo inescindible
- Proteccin consumidor?
 Diferencias con prop horiz

a) las unidades privativas pueden hallarse

construidas o en proceso de construccin (art.
2077);
b) slo "son necesariamente comunes las
partes y lugares del terreno destinados a vas
de circulacin, acceso y comunicacin, reas
especficas destinadas al desarrollo de
actividades deportivas, recreativas y sociales"
(art 2076);
c) Para algunos, se da cabida al derecho de
admisin (art. 2085)
 Algunas restricciones

- Se puede ceder uso y goce de la unidad

- Grupo familiar
- Se restringe uso y goce de espacios
comunes
- No se puede ceder separadamente
- Rgimen de invitados. Aranceles
- No se puede impedir transmisin de unidad
- Der de preferencia
- Sanciones p conductas graves o reiteradas
Casos que suscitaron conflictos judiciales

- la potestad de un emprendimiento urbano privado

de definir la composicin social de quienes habrn
de vivir en el lugar
- la discusin sobre multas por exceso de velocidad
aplicada a quienes no son residentes o la sancin a
un vecino por falta de pago de expensas mediante
la obligacin de ingresar por un acceso lateral
- la decisin de cortar el suministro de energa
elctrica a un vecino ante la discusin por el
importe que se le cobraba por la prestacin de este
servicio conjuntamente con las expensas y la
solicitud por parte de ste de prestacin directa de
este servicio por la empresa distribuidora
Casos que suscitaron conflictos judiciales

- la decisin de un tribunal disciplinario de un Country Club que

declara a un vecino como persona "no grata" con la consecuente
tacha y perjuicio en las relaciones intersociales que dicha
calificacin supone
- la venta de la propiedad de un vecino por parte de la Asociacin
Civil que controla un emprendimiento tipo Country en ejercicio de
la condicin resolutoria contractual, por violar el contrato de
adquisicin del bien inmueble al haber sido transferido el inmueble
a un tercero hijo del propietario sin la previa conformidad y
aceptacin de ste, por parte de esta asociacin
- la comentada prohibicin de ingreso a un vecino del
emprendimiento urbano privado con su nueva pareja, luego de su
separacin, en virtud de lo establecido en el estatuto societario