Propuesta de explotacin comercial de

arrendamiento inmobiliario de tipo

comercial en los espacios habilitados por
la UCV

Caso: Servicios de cafetines

1. Preocupacin de la representacin estudiantil ante el
Consejo Universitario por la relacin desventajosa de la
prestacin de servicios en relacin a Calidad del
producto-Costo del product0- Calidad del servicio
Estructura de costos
1. La UCV mantiene arrendamientos econmicos bajo la lgica de ver reflejado el ahorro del
arrendatario en los precios finales de los productos para el estudiantado, as como personal
obrero tcnico, administrativo, profesional y docente.

2. Los costos de los productos alimenticios son de mercado o relativamente iguales a los costos
de calle.
Caso FACES: Cafetn Oli Ur (Datos de la Comisin de Mesa mediante
oficio CJO N 448/2014 del 08/Jul/2014 suscrito por Mervin
Ortega,Directora de la Oficina Central de Asesora Jurdica).

El arrendatario deja de pagar el canon a partir del 1 de enero de 2006

hasta la fecha (informacin hasta 30/06/2014).
El Arrendatario acumula en el mencionado periodo una deuda por
356.650 bs.

Al deber 102 meses por operacin aritmtica tenemos que desconoci

un canon aproximado de 3.497 Bs. mensuales
Caso FACES: Cafetn Oli Ur (Datos de la Comisin de Mesa mediante
oficio CJO N 448/2014 del 08/Jul/2014 suscrito por Mervin Ortega,
Directora de la Oficina Central de Asesora Jurdica).

Adicionalmente se debe recalcar dichos locales no cancelan (segn

informacin propia) servicios de agua o electricidad, seguridad,
derecho de frente y cargas impositivas a la Universidad, No siendo
rigurosos con la entrega de facturas, siendo a la vez poco probable que
sean objeto de inspecciones y fiscalizaciones por rganos del Estado
con regularidad en base a una apreciacin de Autonoma.

Un local en Caracas se encuentra aproximadamente entre los 50.000 y

los 200.000 bs dependiendo de la zona.
En Gaceta Oficial N 40.418 con fecha de 23 de mayo de 2014, se
oficializa la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial mediante Ley Habilitante.

El instrumento legal, que consta de 44 artculos y seis

disposiciones transitorias, establece tres frmulas para fijar el
canon de arrendamiento de los locales comerciales.
1) Canon de Arrendamiento fijo base (CAF) segn la cual se toma como base el
valor actualizado del Inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el rea
arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica
este valor por el rea a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad (%RA),
establecido en 12% para el primer ao de la relacin arrendaticia. Cuando se trate
de Centros Comerciales y/o Locales Comerciales completamente nuevos, el
porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido podr ser como mximo 20%
slo para el primer ao.
CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA
CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual
VI: Valor del inmueble al momento de la transaccin, se determinar mediante
avalo realizado segn el mtodo de costo de reposicin. Le corresponde al
SUNDEE supervisar y acordar la metodologa de avalo a aplicar.
M2A: Metros cuadrados arrendable.
M2a: Metros cuadrados a arrendar
%RA: Porcentaje de rentabilidad anual.
2) Canon de Arrendamiento variable (CAV) con base en
porcentaje de ventas: Se establecer como referencia el Monto Bruto
de Ventas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaracin
Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes
inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaracin Sustitutiva, el
porcentaje del monto all reflejado ser sumado al porcentaje de ventas
del mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas
realizadas ser definido por las partes y oscilar entre el 1% y 8%,
quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para
casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea
entretenimiento, las partes podrn convenir porcentajes entre 8% y
15%.
3) Canon de Arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porcin fija ms
porcentaje de Ventas: La porcin fija en ningn caso ser superior al 50% de lo
que corresponde a un canon de arrendamiento fijo, segn lo establecido en el
numeral 1.
El % de ventas en ningn caso ser superior a 8%, segn lo establecido en el
numeral 2.
Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porcin fija, el canon mensual
ser el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimindose la
porcin fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon
o de tener dudas en cuanto a su clculo, debern solicitar ala SUNDEE su
determinacin.
La SUNDEE podr modificar mediante providencia administrativa los
porcentajes de rentabilidad anual (%RA) cuando as lo determinen por
razones de inters pblico o social.
Otras consideraciones:
... Se presumirn adems inmuebles destinados al uso comercial los
quioscos, stands, y establecimientos similares, an cuando stos no se
encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o
se ubiquen en reas de dominio pblico.

Art. 7. En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a

suscribir, se procurar el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de
dudas o controversias, cualquiera de las partes podr solicitar la
intervencin de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los
Derechos Socio Econmicos SUNDDE.

Art. 13. El arrendatario tiene derecho a que se le elabore un contrato

escrito y autenticado, el arrendador est obligado a hacerlo considerando
las pautas establecidas en este Decreto Ley.
Art. 30 EL arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del
arrendamiento contratado...
Capitulo VI: De los sobrealquileres y gastos condominiales: Prohbe cobros en exceso al canon mximo establecido, sin
embargo reconoce los gastos comunes.

Art. 40: Son causales de desalojo:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos cnones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio. VOY POR LA 40
Disposiciones Transitorias.
Primera. Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, debern ser adecuados en un lapso no mayor a
seis meses (23 de noviembre de 2014) a lo establecido en este Decreto Ley.

Disposiciones Derogatorias.
Se desaplica para esta categora de inmuebles la Ley de arrendamiento inmobiliario de 1999, as como el Decreto 602 mediante el que
se estableci un rgimen transitorio de proteccin a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeo de actividades
comerciales.
Estudiar y modificar las Normas Regulatorias de las
Actividades comerciales en las instalaciones de la
Universidad Central de Venezuela aprobado el 28/09/2005
por el Consejo Universitario.

Ajustar los contratos a la nueva normativa.

Renegociar los arrendamientos a actividades comerciales

de cafetines en base a la siguiente formula:
Actualizar los contratos en base a la Formula 2 Canon de Arrendamiento
Variable, solicitando el 4% del Monto Bruto de Ventas , fijndolo por
Reglamento y garantizndole al inversor la inamovilidad de dicho
porcentaje. De esta manera sern las ventas las que definirn la ganancia,
mientras en las vacaciones no cancelar nada.
Establecer un canon fijo por concepto de prestacin de servicios (agua, luz,
aseo). Para fijarlo deberemos esperar el aumento anunciado en el servicio
de luz y en base a este, estimar en Unidades Tributarias un monto fijo
mensual, garantizndole al inversor la invariabilidad de este mientras dura
el contrato. Por ej. 4 U.T.
Actualmente el dinero recaudado va a los Ingresos
Propios de la UCV.

Se propone enviar el canon fijo por prestacin de

servicios a los Ingreso Propios de cada Facultad o
dependencia que ceda el espacio.
Los ingresos por concepto de Canon de
arrendamiento variable quedarn repartidos as:

Ingresos Propios UCV: 1%

Servicios estudiantiles: 2%

Facultades 1%
Compra y/o reparacin de dos mquinas de
carnetizacin. (Una Maracay, Una itinerante por
ncleos con base en CUC, donde apoyar la ya
existente.

Reparacin de los equipos mdicos pertenecientes

a OBE.
Creacin de un sistema de solicitud de citas por
Internet para los servicios de OBE.

Actualizacin del sistema mejorando la capacidad

de respuesta de los servidores de UXXI

Diseo de un servicio totalmente digital para la

realizacin de inscripciones a EDAC
 Una Inversin
Invertir parte del dinero recaudado en la
recuperacin de unidades de servicios estudiantil
adscritas a la Direccin de Transporte.