El Derecho

de
Propiedad
y la
Seguridad
Dr. Telmo F. Zavaleta
Gonzales
El Derecho de Propiedad
Constituci Artculo 2
n
Cdigo
Artculo 923
Civil

Doctrina Concepto
Seguridad Jurdica
DEFINICIN La seguridad jurdica es
una garanta institucional
Principio del que se basa en un ttulo
Derecho autntico generador del
derecho y en su
publicidad que opera a
partir de su inscripcin o
anotacin registral, por lo
Certeza tanto, el registrador
realizar siempre la
inscripcin o anotacin
de los documentos que
 D IC A
D J UR
UR IDA
SE G

Ley 26363: LEY DE CREACION

DEL SISTEMA NACIONAL DE
LOS REGISTROS PUBLICOS Y
DE LA SUPERINTENDENCIA DE
LOS REGISTROS PUBLICOS
Son garantas del Sistema
Nacional de los Registros
Pblicos:
[]
C) La seguridad jurdica de los
derechos de quienes se
amparan en la fe del Registro;
y
Departamento de la Libertad

aproximadame
nte 1836,
12 Provincias 83 Distritos 960.
habitantes
JURISDICCIN TERRITORIAL DE LA ZONA REGISTRAL N
V SEDE TRUJILLO
OF.
OF. REGIST.
RECEPTORAS
CHEPN
Fcia. Mora
Chepn
La Esperanza
El Porvenir
OF. REGIST. Vir
SAN PEDRO Chocope
DE LLOC Cascas
*Centro de
San Pedro Trujillo
de Lloc
OF. REGIST.
OF. REGIST. SNCHEZ
TRUJILLO CARRIN
OF. REGIST.
OTUZCO Snchez
Trujillo
Ascope Carrin
Otuzco Pataz
Gran Chim
Stgo. Chuco Bolivar
Vir
Julcn
Registro de Predios
 Base Legal (Ley 26366)
El Sistema Nacional de los Registros Pblicos
vincula en lo jurdico registral a los Registros
de todos los Sectores Pblicos y est
conformado por los siguientes Registros:
[]
"c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes
"c)Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes
registros:
- Registro de Predios;
- Registro de Concesiones para la explotacin de Servicios Pblicos;
- Registro de Derechos Mineros;"
Base Legal
Son garantas del Sistema Nacional de los Registros
Pblicos:

a) La b) La c) La seguridad d) La
autonoma de intangibilidad jurdica de los indemnizacin
sus del contenido derechos de por los errores
funcionarios en de los asientos quienes se registrales, sin
el ejercicio de registrales, amparan en la perjuicio de las
sus funciones salvo ttulo fe del Registro; dems
registrales modificatorio y responsabilidad
posterior o es que
sentencia correspondan
judicial firme; conforme a ley.
REGISTROS ADMINISTRATIVOS Y LOS
REGISTROS JURIDICOS
Una distincin ms adecuada, si se nos permite el trmino, sera el de
REGISTROS REGIDOS POR LOS PRNCIPIOS DEL DERECHO
REGISTRAL y REGISTROS REGIDOS POR LOS PRNCIPIOS DEL
DERECHO ADMINISTRATIVO. Sin embargo, en acertado anlisis el
profesor universitario espaol don ANTONIO PAU PEDRON, en su CURSO
DE PRACTICA REGISTRAL, distingue los Registros de Seguridad Jurdica y
los Registros de Informacin Jurdica, los primeros dice- estn destinados
a los particulares, a dotar de certidumbre a su relaciones jurdicas, son
necesariamente pblicos, por ser la publicidad su esencia misma; mientras
los segundos estn destinados a la Administracin, a dotarle de informacin
para el desarrollo de sus diversas actividades, no son necesariamente
pblicos, su caracterstica esencial es el ARCHIVO de los datos, ya que
estos sirven para la actuacin administrativa y no para la actividad de los
particulares (Pau Pedrn, Antonio. Curso de prctica Registral. Madrid
1995 pg. 21)
Registros Pblicos Los Contratos con Publicidad, Soria
Alarcon, Manuel.
Registro de Predios
El Registro de Predios es el
registro jurdico integrante
del Registro de Propiedad
Inmueble en el que se
inscriben los actos o
derechos que recaen sobre
predios a los que se refiere
el artculo 2019 del Cdigo
Civil, normas administrativas
y dems normas especiales.
 Actos y derechos inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde est ubicado cada
inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o
limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opcin.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de
los actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosmilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
TTULO
Se entiende por ttulo para efectos de la inscripcin, el
documento o documentos en que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible y que, por s solos,
acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
Tambin formarn parte del ttulo los documentos que no
fundamentan de manera inmediata y directa la inscripcin pero
que de manera complementaria coadyuvan a que sta se realice.
No constituye ttulo inscribible las copias simples de los
documentos que sustenten o coadyuven a la inscripcin, por lo
que los mismos no sern susceptible de ser calificados en las
instancias registrales, salvo disposicin expresa en contrario.
Folio Real
Por cada predio se abrir una
partida registral en la cual se
extendern todas las inscripciones
que a ste correspondan
ordenadamente por rubros. Por
cada acto o derecho se extender
un asiento registral independiente.
Los asientos registrales se
extendern unos a continuacin de
otros, consignando el rubro y la
numeracin correlativa
correspondiente precedida de la
letra que identifica al rubro.
 Partida Registral
Es la unidad de registro,
conformada por los asientos de
inscripcin organizados sobre la
base de la determinacin del
bien o de la persona
susceptible de inscripcin; y,
excepcionalmente, en funcin
de otro elemento previsto en
disposiciones especiales.
Organizacin Interna

A) Antecedente B) Descripcin C) Ttulo de

Dominial del Inmuebles Dominio

D) Cargas y E) F) Registro
Gravmenes Cancelaciones Personal
El Procedimiento Registral en el
Registro de Predios
El procedimiento registral es especial, de
naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la
inscripcin de un ttulo.
No cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposicin a la
inscripcin. Las solicitudes presentadas con tal
objeto no formarn parte del procedimiento
registral y el Registrador las rechazar de plano, en
decisin irrecurrible
 Modulo
del
Presentacin Cautiva Notario
Pblico
SUNA
RP

Notario Pblico Dependiente

del Notario Interesado

Registro de Predios
Primera Inscripcin de Dominio
La inmatriculacin es el acto por el cual se incorpora un predio al
Registro. Se realiza con la primera inscripcin de dominio, salvo
disposicin distinta.
Para la inmatriculacin de un predio se requerir el informe tcnico del
rea de Catastro a que se refiere el artculo 11, donde se determine si
el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de
acuerdo a la base grfica con la que cuenta el rea de Catastro.
No impide la inmatriculacin el informe tcnico que seale la
imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no.
Tampoco impide la inmatriculacin el informe que determina que el
predio ya se encuentra inscrito, siempre que el ttulo presentado tenga
mrito suficiente para cancelar la partida anterior.
CATASTRO
Es el inventario fsico que tiene por finalidad la representacin grfica del
suelo de un pas, individualizando las caractersticas de cada uno de los
predios y proporcionando una precisa descripcin de los mismos.

RELACION REGISTRO
CATASTRO
El catastro es el elemento tcnico que necesita el Registro de Predios
para una adecuada proteccin de los derechos y la seguridad del
trfico. El Catastro debe proporcionar al registro sustancia fsica, y el
registro al catastro sustancia jurdica. La relacin es una relacin de
coordinacin.
Catastro y Registros, Jorge Luis Gonzales Loli, I Curso de
Especializacin en Derecho Registral, Trujillo, Octubre 2011.

RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS

REGISTROS PUBLICOS N 189-2014-SUNARP/SN DEL
31/07/2015 que contiene la Directiva N 03-2014-SUNARP-SN
Informe del rea de Catastro
Se requiere informe previo del rea
de Catastro en los siguientes casos:
Inmatriculaciones, Acumulacin e
independizacin de predios,
Lotizacin de posesiones informales
por entidades con facultades de
saneamiento, Rectificacin,
Modificacin, Delimitacin o
determinacin de reas, linderos o
medidas perimtricas de predios,
Anotaciones preventivas del art. 138
RIRP; entre otros.
Predio Urbano Registro
de Predios

Predio Rural
Transferencia
 Compra venta de casa,
chacra o parcela

La compraventa de predios es el contrato mas

comn de transferencia de inmuebles que
pueden inscribirse registralmente. Mediante
dicho contrato una parte se obliga a transferir el
inmueble, y la otra a pagar el precio en dinero.
telmo_zavaletag@hotmail.com
Donacin
Se inscribir en merito a la escritura
publica. En el asiento se har constar
el valor del bien donado y, en su
caso, las cargas que ha de satisfacer
el donatario.
Cuando se trate de un anticipo de
legitima debe acreditarse la condicin
de heredero forzoso con la copia
certificada de la partida respectiva.
Sucesin intestada y
testamento

La sucesin intestada es aquella que se produce

por mandato de la ley cuando una persona muere
sin dejar testamento.
Tambin procede cuando, existiendo testamento,
ste no contiene institucin de herederos, o cuando
el que se hubiere otorgado haya sido declarado
telmo_zavaletag@hotmail.com
nulo.
 Independizacin
Es el acto que consiste en abrir
una partida registral para cada
unidad inmobiliaria resultante de
una desmembracin de terreno,
con edificacin o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripcin de
una edificacin sujeta al rgimen
de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad
comn o rgimen de
independizacin y copropiedad.
 Independizacin de Bienes del Estado

Tratndose de bienes del Estado o de Independizaci

entidades con facultad de saneamiento, y n
salvo disposicin distinta, la independizacin
podr realizarse en mrito a documento
otorgado por el funcionario autorizado
acompaado del plano de independizacin
suscrito por profesional competente en el que
debe precisarse el rea, linderos y medidas
perimtricas de cada uno de los predios
resultantes y del rea remanente en su caso.
En tales supuestos no se requerir
certificacin notarial.
Acumulacin
La acumulacin es el acto registral
que tiene por objeto constituir una
nueva unidad inmobiliaria y se
efecta comprendiendo en una sola,
dos o ms partidas independientes
relativas a otros tantos predios. Se
realiza abriendo una nueva partida
registral y cerrando las partidas de
los predios acumulados, mediante
anotacin que consigne la partida
en la cual quedan acumulados.
Requisitos de la Acumulacin
PERU
Para
Paraqu
qu inscribirlos
inscribirlosen
enel
el
Registro de Predios?
Registro de Predios?
Titularidad
Titularidad Oponibilidad
Oponibilidad

Orden
Ordenpara
paralala Mejor
Mejor
administracin
administracin aprovechamiento
aprovechamiento
fcil
fcilyyeficaz
eficaz yyuso
uso

Trafico
Trafico
inmobiliario
inmobiliario
telmo_zavaletag@hotmail.com
telmo_zavaletag@hotmail.com
El Registro Pblico es un mecanismo de seguridad
que publicita derechos y situaciones jurdicas que
por su naturaleza son oponibles frente a terceros
con el fin de que los destinatarios de esta
publicidad utilicen la informacin para tomar
decisiones adecuadas en la contratacin reduciendo
sensiblemente los costos.
Lo que el registro pretende es otorgar publicidad a
derechos que de otro modo no la tendran. Lo que
aspira es a establecer como conocidos por todos,
la constitucin, transmisin o extincin de
determinados derechos reales, que sin la
inscripcin no podran ser considerados como
conocidos por todos.
ALERTA
REGISTRAL
Inmovilizacin de Partidas Registrales
Gracias por su atencin

Abog. Telmo Francisco Zavaleta

Gonzles
telmo_zavaletag@hotmail.com
Celular 949654027
 Derechos Registrales
Son las tasas que se pagan por los
servicios de inscripcin, publicidad y
otros que presta el Registro.

Comprenden:
Servicios de inscripcin que incluyen los derechos
de calificacin y los derechos de inscripcin
propiamente dicha.
Derechos por expedicin de certificados.
Derechos por manifestacin archivo registral y
otros servicios registrales.

telmo_zavaletag@hotmail.com
Derechos Registrales

El derecho de calificacin comprende la

presentacin, calificacin del titulo y la
bsqueda de los antecedentes registrales
previos a la inscripcin.
El derecho de inscripcin comprende la
incorporacin del acto o derecho al
Registro.
Bloqueo Registral
La anotacin del Bloqueo a que se refiere el D. Ley 18278 y
su modificatoria se extiende en mrito a la solicitud
formulada por el notario que tiene a su cargo la formalizacin
del acto y la copia simple de la minuta respectiva.
El Bloqueo tiene una vigencia de 60 das hbiles contados a
partir de la fecha de anotacin en la partida registral
correspondiente.
Inscrito definitivamente el acto o derecho cuya prioridad
estaba resguardada, su eficacia se retrotraer a la fecha del
asiento de presentacin del bloqueo.
Hipoteca
Por la hipoteca se afecta a un inmueble en
garanta del cumplimiento de cualquier
obligacin propia o de un tercero.
La garanta no determina la desposesin y
otorga al acreedor los derechos de
persecucin, preferencia y venta judicial
del bien hipotecado.